土地增值税清算培训讲义

土地增值税清算主要内容一、土地增值税清算资料的下发和归集二、土地增值税的清算的审核：案头审核实地审核三、清算案例解析一、土地增值税清算资料的下发收集企业清算要报送的资料：

土地增值税清算报送资料.xls

土地增值税清算申报表.xls一）案头审核1、资料完整性审核（表证单书）。对纳税人报送的清算资料进行完整性审核，看是否有漏报的情况。二、土地增值税清算审核2、相关数据的初审和统计1）看土地出让合同、土地使用权证，审核土地面积、土地价款。2）看建设工程规划许可证、预售许可证、面积勘测成果表，了解开发项目的布局、结构，可售面积、不可售面积是多少，其中普标、非普标及非住宅面积又各是多少。还有商业用房的层高情况。(链接实测报告图片)3）统计大集中系统中该项目所有建安项目登记及每个项目的开票金额，合同金额统计以及与企业自报数据的比对；（链接大集中系统代开建安发票查询.doc）是否有外地发票、假发票入帐。4）企业报送的资料中建安合同、工程决算报告的数据与系统内的项目开票金额、合同金额进行核对，发现数据差异。5）大集中系统中该项目已预缴的营业税及附加以及土地增值税的缴税清册查询统计。要求各单位在对纳税人开票征收时，一定要通过房地产一体化模块选择相应的项目申报开票，这样就可以分项目查询缴税的数据，如果开发商有多个开发项目，而没有分项目申报开票，就无法分清到底哪个项目缴了多少税，给后期我们的清算造成麻烦。6）审核成本费用各级的分摊方法是否准确

①土地成本及拆迁补偿费的分摊：如果占地相对独立，能分清所占土地面积，则按占地面积法分摊，如果不能分清，则按建筑面积法分摊。②开发成本的分摊：一般按建筑面积分摊，如果某些成本能准确分开核算，则可以直接计入，比如建安合同分别签订，分别结算。③利息支出的分摊：可以选择按资金占用比例分摊，也可以按建筑面积分摊，视具体情况。A分摊层次，如果整个项目只有一期成本费用用于销售非普通住宅普通住宅未售

已售用于自用非住宅已售未售已售未售B分期清算成本费用一期自用销售非普通住宅

普通住宅

二期已销未销非住宅已销未销已销未销①比对物价部门销售价格批复、销售清册、销售合同、面积勘测成果表、大集中系统销售不动产发票开具情况，看有无异常。已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。②看财务报表-----对应收入统计。7）审核企业报送的收入③登陆张家界界旅游地产产信息网,点击“价格公示/选择要查询询的楼盘信信息”,对比查询已已售、未售售房产等情情况。如果果需要查询询具体哪套套房屋的交交易价格,则在首页下下点击“商品房合同同签订查询询”（链接张家界界旅游地产产信息网.doc）目前只有市市城区的楼楼盘信息进进行了公布布，其他单单位则到房房管局将纳纳税人的销销售合同电电子备案信信息取得，，然后进行行比对。对对于开发商商将开发的的部分房屋屋以电子合合同的形式式已经备案案到自己名名下的，也也应作为已已售房屋进进行清算,如果不征税税，存在很很大的执法法风险。8）审核往来来款项（1年以上的往往来）了解往来款款项发生的的缘由，是是否为关联联方长期挂挂帐，如果果属于资产产类往来，，是否为虚虚增的成本本、费用，，如为负债债类往来，，是否为应应计未计收收入。此类审核结结合纳税人人询问，实实地查帐进进行。二）实地审审核（一）楼盘盘的实地调调查1）实地察看看、了解楼楼盘开发、、整体销售售情况，车车库的销售售情况，未未售房产的的使用、空空置情况。。未售房产产如果已经经使用，应应进一步了了解情况，，是用于出出租还是已已经分配给给公司股东东，只是暂暂时没有过过户（如果果出租，帐帐上是否体体现租金收收入，如果果是分配给给股东，应应及时做收收入。为了了推迟税款款的缴纳甚甚至不缴税税，企业经经常会这样样做）（关注销售售部墙上的的销控表，，作为已销销未销房屋屋信息的一一个依据））2）实地询价价，了解是是否普遍有有售后返租租的情形，，以租金抵抵付房款。。3）项目的沙沙盘，明确确项目分期期开发具体体情况，明明确到栋。。（二）收入的审审核：1、有疑义数据据的查实通过营销佣金支支付情况反向推推算收入调取开发企业与与中介服务机构构签订的代理销销售合同、协议议，根据计提的的销售佣金金额额和比例反向计计算销售额销售合同所载商商品房面积与有有关部门实际测测量面积不一致致，在清算前已发生生补、退房款的的，应在计算土土地增值税时予予以调整。2、关注关联方购购买等低价出售售问题房地产成交价格格低于同地段同同类房地产评估估价格的，应按同同地段同类房地地产的评估价格格认定。我们要通过比对对销售清册中每每一套房产的单单价，发现此类类购房价格的差差异，发现有差差异的，应按规规定进行调整。。（三）扣除项目目主要审核1、原则真实性、合法性性、规范性、配配比性以及是否实际支付这几方面入手：：1）真实性。在土地增值税清清算过程中，允允许扣除的成本本费用必须是真真实的。要重点点关注金额较大大的成本费用，，调取查看原始始凭证（合同、、协议、发票）），关注资金流流向，银行转账是是否真实（合同同、发票、进帐帐单），现金支支付的票据金额额是否过大，是是否有虚假业务务，虚增成本的的行为，是否有真票假开开的情形。2）合法性。在土地增值税税清算中，所有有扣除项目，须须提供合法有效效凭证；不能提提供合法有效凭凭证的，不予扣扣除。审核时确确认“合法有效凭证”的原则：A、支付给从事生生产、经营的纳纳税人（如建筑筑公司、设计院院、运输公司、、材料供货商、、监理公司等））且属于收款方方应税行为性质质款项的，应提提供收款方开具具的套印税务机机关发票监制章章的发票B、对不属于正常常生产经营领域域而支付给我国国境内的行政事事业单位的，且且上述单位收取取的属于国家或或省级财税部门门列入不征税名名单的行政事业性收费费（基金），以其其所开具的财政政收据为合法有有效凭证。如房房产局、土地局局、规划局等单单位的行政事业业性收费，应提提供收款方开具具的财政部门管管理的行政性收费收据据；C、支付给境外的，该减除项目目支付款项凭证证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收收单据或出具的的公证证明。单位和个人从从中国境外取得得的与纳税有关关的发票或者凭凭证，税务机关关在纳税审查时时有疑义的，可可以要求其提供供境外公证机构或者注注册会计师的确确认证明，经税务机关审审核认可后，方方可作为合法的的记账核算凭证证。D、其他符合相关税收政政策的会计凭证证。如支付给个人的拆拆迁补偿款，应根据拆迁（回迁）合合同和签收花名名册或签收凭证证进行确认;企业支付给工程程部人员的工资资支出，应根据据工资发放表（（收款人签字确确认或银行支付付证明）结合劳动合同等进行确认。3）规范性。开发成本中的的各明细项目的的划分方式，基基本上与企业的的会计明细核算算一致，如果企企业明细核算不不规范或根本没没有明细核算，，应根据土地增值值税条例及相关关文件进行归集集分类。4）配比性。在审核计算土土地增值税时，，应特别注意收收入与成本费用用的配比，自用用与销售的房产产要分别承担相相应的成本费用用。5）实际支付。扣除项目金额额中所归集的各各项成本和费用用，必须是实际际发生的，工程程质量保证金除除外。2、取得土地使用权权所支付的金额额审核清算时审核要点点：1）同一宗土地多个个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否否合理、合规、、正确2）对照土地转让合同、购地地票据、银行付付款等凭证，审核数据的真实实、准确3）房地产开发企企业逾期开发缴纳的的土地闲置费不得扣除。4）房地产开发企企业为取得土地地使用权所支付付的契税，应视同“按国国家统一规定交交纳的有关费用用”，计入“取取得土地使用权权所支付的金额额”中扣除。2023/3/6235）不得扣除土地使使用税在实际工作中，，部分纳税人将将缴纳的土地使使用税计入了土土地成本。按照照会计准则的相相关规定，存货货和无形资产的的入账价值，一一般只考虑购买买环节的相关支支出。后续环节节发生的相关支支出，除符合资资本化条件外，，应当计入当期期会计损益（管管理费用）。因因此，房地产开开发企业在取得得土地时发生的的土地价款、出出让金以及契税税，应当作为土土地的初始计量量入账价值；持持有环节发生的的场地平整费用用，应当予以资资本化调整的入入账价值；计算算缴纳的土地使使用税，应当计计入管理费用科科目，直接在当当年会计损益申申报扣除。237）政府返还、补贴贴、奖励等资金金处理问题从事房地产开发发的纳税人因项项目开发从政府府部门取得的各各种名义的返还还、补贴、奖励励等资金。对于于实行查账征收收的项目，有协协议约定返还项项目的具体科目目的，按约定的内容抵减减相应科目的扣除金额，无无协议约定返还还项目具体科目目的，在房地产产开发项目取得得土地使用权所支支付的金额中一一次性抵减。纳税人在同一一地区同时开发发多个项目，且返返还、奖励款项项未区分项目的，按每个项目占地地面积分配后抵抵减；6）是否有政府道路或其他他设施占地，异异地补地或是货货币补偿的情况，相应的的取得土地使用用权支付金额要要相应冲减。取得土地使用权权的原始凭证有有出让（转让））合同，缴纳土地出让金的凭凭据，支付地价款的凭据据和银行转帐记录等。对房地产开发企企业发生为获取取土地使用权的的支出，应以实际支付为前提，能进行行确认的合法有有效的票据有：：转让土地的——税务局监制的发发票；出让土地地的——土地出让专用收收据；税务部门门开具的契税票票据；行政性收费收据据等。8）土地使用权金额额相关票据的确确认指纳税人开发房房地产项目实际际发生的成本，包括土地征用及及拆迁补偿费、、前期工程费、、建筑安装工程程费、基础设施施费、公共配套套设施费、开发发间接费用等。这些成本允允许凭合法有效效凭证予以扣除除。3、房地产开发成成本审核1）土地征用及拆迁迁补偿费从政府拿净地的的，不允许列支支土地征用及拆拆迁补偿费；企企业在政府拆迁迁补偿合同以外外支付给某些““钉字户”的补补偿款不得列支支。企业支付给给各职能部门及及人员的拆迁协协作费或工资支支出不得列支；；以遮阳费、施施工嗓音费等明明目支付给居民民的支出，不得得列支。审核要点：①同一宗土地多多个开发项目，，是否予以分摊摊，分摊方法是否合理、、合规、正确。。②拆迁补偿款是否实际发生，，尤其是支付给个人的拆拆迁补偿款，拆拆迁（回迁）合合同、签收花名名册、银行转帐帐记录是否一一一对应，是否有有超过合同约定定支付的补偿款款，是否具有真真实性、合理性性。③对拆迁旧建筑筑物回收的残值应估估价入账并冲减减有关成本。2）前期工程费，基基础设施费审核要点：①是否真实发生，有无无虚列现象比如前期工程中中的土方款的虚列，，真票虚开的问题。合同、、结算、监理记记录绿化费虚高问题题，看合同约定定，是否包成活活，并选择部分分苗木价格与工工程造价部门发发布的苗木价格格比对。②多个（或分期期）项目共同发发生的，是否按按项目进行分摊。③是否将开发费用用列入前期工程费一般般发生在立项开开工前，防止“管理费用”挤列本项目，审审核时关注是否否将房地产开发发费用记入前期期工程费。如：：筹建费用、广广告营销费用，，咨询费，税务务窗口代开的劳劳务发票。④报建费一是代垫付的报报建费是否红字字冲回，二是报报建费返还是否否冲回，比如如墙改费、散装装水泥专项资金金，先预缴后结结算。链接（代垫付的的报建费）3）建筑安装工工程费开发项目开开发过程中中发生的各各项主体建建筑的建筑筑工程费、、安装工程程费及精装装修费等审核时应重重点关注①对照设计方方案、工程程施工合同同、预算书书、工程结结算报告、、监理报告告，看记载载的内容、、金额、发发生的费用用是否相符符。对工程程结算总价价款明显高高于预算价价款或合同同价款的，，要求纳税税人说明具具体原因，，如果是原原材料、人人员价格上上涨，对照照工程造价价部门发布布的工程材材料价格进进行比对，，看是否属属实。如果果是工程量量增加，看看是否有变变更设计，，是否有增增补合同，，监理是否否认可等。。另外，我我们要结合合纳税人在在建设部门门备案的合合同进行比比对，防止止有阴阳合合同。②甲供材问题题实际支付的的甲供材料料（设备）），允许在在建筑安装装工程费中中计算扣除除。会计处理：：一、包工包包料：1、甲方：定定货、付款款乙乙方：收货货、取得发发票首先甲方付付购材料款款：实际际为乙方代代付借：预付帐帐款－乙乙方贷：银行存存款然后与乙方方结算工程程款：借：开发成成本贷：预付帐帐款2、甲方定货货、付款、、收货、取取得发票①购买材料料时：借：原材料料贷贷：银行行存款②发出材料料时（作销销售）：A、借：预付付帐款－乙乙方贷贷：其他他业务收入入B、借：其他他业务成本本贷贷：原材材料③结算工程程款：借：开发成成本贷贷：预预付帐款二、包工不不包料甲方定货、、付款、收收货、取得得发票乙方取得材材料时做备备查帐。甲方购买时时：借：原原材料贷贷：银行存存款发出材料时时：借：开开发成本贷贷：原材材料注意开发商商重复入帐帐的问题，，包工不包包料，施工工方是需要要将材料价价格并入工工程款缴纳纳营业税的的，也开具具了发票，，一方面开开发商在购购入材料时时有增值税税发票，另另一方面又又有建安发发票，如果果都入帐了了，就会造造成重复。。③未支付的质量保证金金扣除问题房地产开发发企业在工工程竣工验验收后，根根据合同约约定，扣留留建筑安装装施工企业业一定比例例的工程款款，作为开开发项目的的质量保证证金（2%--5%，时间和具具体比例合合同双方约约定）。在在计算土地地增值税时时，建筑安安装施工企企业就质量量保证金对对房地产开开发企业开开具发票的的，按发票票所载金额额予以扣除除；未开具具发票的，，扣留的质质保金不得得计算扣除除。④为施工方方代垫的的临时水水电费在房地产产开发过过程中施施工方发发生的临临时水电电费（俗俗称“临水、临临电”）通常是是由开发发企业先先行支付付，再由由开发公公司向施施工企业业收取。。因为施施工地水水电上户户一般是是上房地地产开发发公司的的户头，，那么自自来水公公司、电电力公司司收取水水电费时时，发票票是开给给房地产产开发公公司的，，但实际际水电费费的使用用主要是是施工方方，房地地产公司司应将这这部分支支出进行行合理分分摊，施施工企业业负担的的部分应应作为往往来款项项进行核核算，不不得全额额计入开开发成本本。在清清算审核核中，应应关注这这部分代代垫费用用。⑤精装房的的销售及及装修费费用的列列支（国税发发[2006]187号）规定定：“房地产产开发企企业销售售已装修修的房屋屋，其装装修费用用可以计计入房地地产开发发成本””。这里里的装修修是什么么意思？？《营业税税税目注释释》二、建筑筑业（四四）装饰饰，是指指对建筑筑物、、构筑物物进行修修饰，使使之美观观或具有有特定用用途的工工程作业业。计算土地地增值税税时，装装修也必必须符合合以上标标准，所所发生的的费用才才能够扣扣除那么，为精装房房购置的的具有独独立功能能的、可可移动家家用设备备、物品品支出，，不属于于装饰、、装修支支出，不不能作为为开发成成本扣除除，更不不能作为为加计扣扣除的基基数。实实际工作作中应注注意，企企业在给给装修公公司结算算时，装装修费用用支出是是否包括括这部分分支出。。如果包包括，应应从开发发成本中中剔除。。注意：如如果开发发商将这这部分支支出已经经计入房房价，本本着公平平合理、、实质重重于形式式的原则则，房地地产开发发企业销销售精装装修房时时，其销销售收入入包含的的家用电电器、可可移动家家具、日日用品、、可移动动装饰用用品（如如窗帘、、装饰画画等）成成本的，，可以用用总销售售收入减减去家用用电器等等的采购购价格（（凭合法法有效凭凭证）后后作为房房地产销销售收入入计算土土地增值值税。⑥售楼处和和实体样板板间相关关成本处处理区分不同同情况处处理：房地产开开发商盖盖的售楼处属属于临时时性建筑筑，应首首先资本本化处理理，折旧旧费用计计销售费用用，拆除除损失计计入营业业外支出出。如售楼处处在销售售完后未未拆除的的,作为物业房或或会所,作为开发发成本扣除承租售楼楼部的装装修费用用---销售费用用实体样板板间的装装修问题题：样板板房通常常是精装装修的开开发产品品，其装装修费应应计入该该套商品品房的开发成本本。⑦商业用房房的层高高系数问问题单栋建筑筑物既有有住宅又又有商业业用房的的，商业业用房的的建筑安装装工程费费可以按照照层高系系数予以以调整。。商业用房房层高系系数=商业用房房平均层层高/住宅平均均层高举例：开发商开开发一个个楼盘，，共20层，共支支出建筑筑安装工工程费4800万元。其其中一、、二层为为商铺，，建筑面面积合计计4000平方米，，三、四四、五层层为写字字楼，建建筑面积积合计6000平方米，，6至20层为住宅宅，建筑筑面积合合计30000平方米，，其中层层高：商商铺5米，写字字楼为3.5米，住宅宅为3米，请运运用商业业用房层层高系数数计算商商业用房房应分摊摊的建筑筑安装工工程费。。答案：商业用房房分为两两部分：：一、二二层商铺铺，三、、四、五五层写字字楼商业用房房平均层层高：（4000×5+6000×3.5）÷（4000+6000）＝4.1米住宅用房房平均层层高3米商业用房房层高系系数＝4.1÷÷3＝1.37单位建筑筑面积建建筑成本本：48000000÷÷（10000×1.37+30000）＝1098.4元商业用房房应分摊摊＝10000×1.37×1098.4＝1504.81万元4）公共配套套设施费费配套设施施可以分分为以下下三类：：第一类是是根据城城市建设设规划，，在开发发项目以以外为开开发项目目的居民民服务的的给排水水、供电电、供气气的增容容增压、、交通道道路等；；第二类是是开发小小区内不不能有偿偿转让的的非营业业性公共共配套设设施，如如物业用用房、会会所、消消防、锅锅炉房、、水塔、、自行车车棚、公公厕等；；第三类是是开发小小区内需需移交或或者有可可能有偿偿转让的的营业性性配套设设施项目目，如商商店、银银行、邮邮局以及及非营业业性公共共配套设设施中的的中小学学、文化化站、医医院等。。审核时应应重点关关注：①界定是否否准确，，费用是是否真实发生生，有无预预提的情情况。②是否将将房地产开开发费用用计入公共共配套设设施费③多个（（或分期期）项目目共同发发生的公公共配套套设施费费，是否否按项目目合理分摊。根据规定定,房地产开开发企业业开发建建造的与与清算项项目配套套的公共共设施，，按以下下原则处处理：A、建成后后产权属属于全体业主主所有的的，其成成本、费费用可以以扣除；；B、建成后后无偿移交交给政府府、公用用事业单位用于于非营利利性社会会公共事事业的，，其成本本、费用用可以扣除；C、有偿移移交政府、公公用事业业单位，取取得的补补偿，直直接抵扣扣开发成成本。D、建成后后出租的的，按固固定资产产处理，，成本不不能扣除除E、成本建建成后有偿转让让的，按销销售开发发产品处处理，既既要计销销售收入入又可以以扣除成成本。④关于地下下车库清清算处理理的问题题房地产开开发公司司建造的的可售地地下车库库，按照照非住宅宅类型房房地产清清算。建造的其其他不可可售地下下车库和和按政府府规定建建造的地地下人防防车库，，建成后后产权属属于全体体业主所所有或无无偿移交交给政府府的（以产权转转移登记记，公证证部门公公证或在在房地产产项目显显著位置置公告并并被全体体业主知知为判断断依据），其成成本、费费用可以以扣除；；将上述述车库以以销售、长长期租赁赁等形式取取得收入入的，应应按照地地上房地地产不同同类型可可售建筑筑面积占占比，分分别计入入不同类类型房地地产销售售收入征征收土地地增值税税，其成成本、费费用按照照配比原原则扣除除。5)开发间接费用用指直接组织、、管理开发项项目所发生的的费用，包括括工资、职工工福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、、劳动保护费费、周转房摊摊销，工程监理费，，安全监督费费等。审核要点：①是否真实发发生，有无预提开发间接费用用的情况，取取得的凭证是是否合法有效效。②开发间接费费用一般应限限于工程部中负责责工地现场管理人员直接组织、管理开开发项目发生生的费用（项项目完工，不不再列支）。。一般项目只只需要2至3人。审查是否否存在企业行行政管理部门门（总部）为为组织和管理理生产经营活活动而发生的的管理费用计计入该科目，，如行政管理理人员的工资资、业务招待待费、差旅费费，业务费、、总部的管理理费用、办公公费的分摊，，支付给总公公司的管理费费、以及公司司的场租费等等。③是否存在销售费用挤入入开发间接费用用。对纳税人人为销售房屋屋而对售楼处处、非实体样样板房进行装装修装潢而发发生的费用④房地产开发发企业在“开发间接费用