山东自然城景“画卷”新古典住宅规划方案

济南章丘中康明德府项目规划方案设计PlanningandDesignofZhongkangProjectinZhangqiu,Ji'nan章丘PART.01

前期分析|宏观区位分析山东章丘山东章丘章丘区是山东省济南市的一个市辖区，位于济南市的东部，地处北纬36°25′-37°09′，东经117°10′-117°35′之间。章丘区地势处于山区、丘陵、平原，南高北低，黄河流经北境。章丘区属暖温带半湿润大陆性季风气候。四季分明，雨热同季。山东·章丘SITE本案齐鲁涧桥山水泉城

诺德名诚皇冠水岸泉山逸品御泉世家眼明泉诺德名诚永大明珠绿城百合花园福泰新都城中铁诺德名城项目特色：后都市生活，自然情调产品类型：板楼、多层、小高层、高层容积率：2.20平均房价：6900元/m2

(201701)占地面积：420000m2建筑面积：1150000m2开盘时间：201709齐鲁涧桥项目特色：低密度住宅，宜居生态地产产品类型：板塔结合低层多层小高层容积率：1.19平均房价：5700元/m2占地面积：333500m2建筑面积：400000m2开盘时间：201110福泰

新都城项目特色：普通住宅,花园洋房居住区产品类型：板楼多层小高层高层容积率：0.45平均房价：10000元/m2占地面积：453333m2建筑面积：1000000m2开盘时间：201003山水泉城项目特色：后都市生活，自然情调产品类型：板楼小高层高层容积率：1.85平均房价：12000元/m2占地面积：362181m2建筑面积：1060000m2开盘时间：201604泉山逸品项目特色：后都市生活，自然情调产品类型：板楼容积率：1.80平均房价：6200元/m2占地面积：100000m2建筑面积：200000m2开盘时间：201309永大明珠项目特色：普通住宅,花园洋房居住区产品类型：板楼小高层容积率：1.10平均房价：6700元/m2占地面积：500000m2建筑面积：500000m2开盘时间：200806竞品分析主要消费人群年轻夫妇新中产企业员工个体商户主要消费人群分析竞品策略原有周边户型面积偏刚改传统现状住区品质不足创新户型模式提升客户感受PART.02规划设计|场地地形分析2211福康路规划路1-1剖面图北83.88高差6.47m南90.352-2剖面图东西规划路世茂86.90高差4.90m91.80整个项目用用地南高北北低，西高高东低，场场地内高差差比较大。。场地内高差较大大怎么应对倒倒坡地形SNSN减少开挖土方量量消减小区内内部高差解决覆土太太厚的问题基本符合中中国传统居居住观念北部抬高处处理SN商业利用挡土墙墙做商业，，消减挡土墙墙带来的压压迫感关于用地界界线比较方正的的一块用地地世茂地块因土地管理理及规划管管理分成两宗形状不不规则的用用地，增加加了设计难难度容积率1.5--1.8容积率1.8—2.2地块BS=36177m²²地块AS=24379m²²世茂地块关于用地界界线关于幼儿园容积率1.5--1.8容积率1.8—2.2地块BS=36177m²²地块AS=24379m²²世茂地块规划条件要要求在A地块设置9班幼儿园关于幼儿园规划条件要要求在A地块设置9班幼儿园容积率1.5--1.8地块BS=36177m²²地块A123世茂地块规划条件要要求在A地块设置9班幼儿园地块B地块A1231位于场地中中央，对小区干扰扰较大对日照要求求较高2建筑北侧住住宅品质影响较较大3位置合适，，但用地指标需需协调世茂地块块关于幼儿园同圆世茂规划局容积率1.5--1.8容积率1.8——2.2地块BS=36177m²地块AS=24379m²世茂地块块综合社区区服务用用房垃圾回收收站菜市场幼儿园9班12班世茂提供一一部分幼幼儿园用用地A地块设置置12班幼儿园园地块B地块A31位于场地地中央，，对小区干干扰较大大对日照要要求较高高2建筑北侧侧住宅品质影响响较大更体现出位置三为幼儿园最优解世茂地块块用地规划划条件摘摘选B地块基本本情况地块位置：工工业二路路以东，，福康路路以南。地块面积积：约78190平（合117.3亩）土地使用性质质：居住住用地容积率：：地上1.5-1.8地下不大大于1.0建筑密度度：不小于于30%建筑高度度：不大于55米间距与界限地上建筑南侧侧后退规规划边界界不小于于15米地上建筑北侧侧后退福福康路道道路红线线不小于于25米（绿化化带10米）地上建筑东侧侧后退规规划道路路道路红红线不小小于30米（绿化化带10米）地上建筑西侧侧后退工工业二路路道路红红线不小小于35米（绿化化带20米）地下建筑筑与地上建建筑退界界保持一一致其他要求按相关规规范规定定要求配配建社区区综合服服务设施施用房，，幼儿园园，物业业管理用用房，中水处理理站，，垃圾中中转站，，公厕等等公共服服务设施施。高层建筑筑面宽不不大于60米；严禁禁沿街商商业；可可按相关关规范规规定要求求设置商业网点或或商业内内街；集集中设置置大空间间便民市市场做沿沿街景观观设计和和灯光夜夜景设计计。加大建筑筑东西侧侧向间距距，保证证视觉廊廊道的通通透性；；随着建建筑高度度增加，，建筑退退界、道路应相相应加大大，严禁禁最高建建筑设设置于地地块最北北端。A地块基本本情况地块位置置：世纪纪西路以以西，原原琅沟电电厂。地块面积积：约139935平（合209.9亩）土地使用用性质：：居住用用地容积率：：地上1.8-2.2地下不大大于1.5建筑密度度：不小小于30%绿地率：：不小于于30%建筑高度度：不限间距与界限地上建筑筑后退西西侧用地地边界不不小于6米地上建筑筑后退东东侧用地地边界不不小于6米地上建筑筑后退北北侧用地地界线不不小于12米地上建筑筑后退南南侧规划划道路红红线不小小于8米基地中预预留南北北向规划划道路，，道路红红线21米，建筑筑后退规规划道路路不小于于12米；预留留东西向规划道路路，道路路红线13米，建筑筑后退规规划道路路不小于于8米。其他要求住宅建筑筑应满足足大寒日日3小时日照照要求；；出入口口宜设置置在地块块北侧；；建筑风风格以现现代建筑筑风格为主；按相相关规范范规定要要求配建建幼儿园园等公共共服务设设施；小小高层、、高层建建筑宜采采用2个单元不不超过3个单元的的布置形式。主要规划条件件摘选货值为王王品质兼顾顾控制总价价——户型面宽宽优选原原则——好产品才能跑赢赢市场……31F

10F18F

115+105+105+115140

140333.53.54423323333115+100+100+115135135165

165竞品

竞品

拉高拍低，做足容积积率用足场地地面宽、、进深尺尺寸，产产品做到到最优强排方案01类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点

洋房+小高+大高2.21.81217144000714482200整体布局形态较差，与世贸互相影响严重强排方案02类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点

洋房+小高2.181.81238800000743556000形态较好，南侧地块日照条件较差强排方案03类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高

2.161.81217204000718126200南侧地块日照条件改善强排方案04类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高

2.21.81216644000714072200形态相对有致，日照条件较好，容积率充足强排方案05类型

A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点别墅+洋房+小高+大高

2.21.81285944000789618200加入别墅产品，形态相对有致，日照条件较好，容积率充足PART.03最终方案案|愿景vision打造城景景交融的的优美““画卷””，形成成户户见见景的优优美景观观“自然中中的住宅宅，回归归四季分分明的居居家体验验”鸟瞰图|最终方案案|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘丘中康明明德府项项目规划划方案设设计总图及总总经济技技术指标标用地红线建筑控制线总用地平衡表项目面积（公顷）所占比例(％)人均面积（㎡/人）一、项目规划建设用地60556——1.居住区总用地5.80100.00%19.88

①住宅用地4.0068.88%13.70②公建用地0.6511.27%2.24③道路用地0.8314.34%2.85④公共绿地0.325.51%1.10二、市政规划建设用地0.25——1.城市道路用地0.25——2.城市河道用地———3.其他用地———总经济技术指标表

项目单位数量所占比重1居住户(套)数户910——2居住人数人2912——3户均人口人/户3.2——4总建筑面积㎡161263.38——5地上建筑面积㎡118747.02100%其中1住宅建筑面积㎡103428.4487%2配套公建面积㎡15318.5813%6地下建筑面积㎡42516.36——其中1地下停车建筑面积㎡32073.68——2其他地下建筑面积㎡10442.68——7住宅平均层数层12——8住宅建筑面积毛密度万㎡/h㎡1.78——9住宅建筑面积净密度万㎡/h㎡2.59——10住宅建筑套密度（毛）套/h㎡157——11住宅建筑套密度（净）套/h㎡228——12地上容积率——1.96——13地下容积率——0.70——14停车率%105%——15停车位个1061——16地面停车率%6%——17地面停车位个68——18住宅建筑净密度%22%——19总建筑密度%25%——20绿地率%30%——21主体建筑高度m91.65——结构分析析图|最终方案案|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘丘中康明明德府项项目规划划方案设设计规划结构构分析说说明：根据用地地规划指指标要求求与场地地特点，布布置高层层、小高高层、多多层组团团。小区西南南侧布置置幼儿园园，北侧中中心位置置布置小区的形象次入入口，东东南侧中中心位置置布置中中心服务务会所，，并结合小区区的形象象入口综综合设计计。组团组团组团组团教育组团团户型分布布分析图图117+105117+117(双）117+117(单）117+98105+55125+125140+140190别墅290别墅|最终方案案|户型分布布说明：：根据前期期用地价价值分析析，合理理分布产产品；将大户型型分布在中心景景观区附附近，沿沿街设计中小小户型，，针对不不同客户户需求设设置不同同景观。总户数为为816户。户型配置户型单位数量户型配比18F-115户型户42446.59%31F-115户型户12013.19%105户型户10411.43%100户型户12013.19%125户型户404.40%140户型户404.40%105户型户202.20%55户型户202.20%195别墅户171.87%290别墅户50.55%合计户910100%非机动车车及人行行流线机动车流流线|最终方案案|道路系统规划图地下车库出入口地下车库出入口流线分析析说明：：小区主入入口位于于小区北侧侧及东侧侧；人行行主要由由北侧大大堂进入入小区，，非机动动车主要要由东侧侧会所两两侧入口口进入小区；地地下车库库入口均均由小区区南侧商商业道路路及北侧侧城市道道路直接接进入，，日常车车辆不进进入小区区；两大组团各自自形成环路，并在主入口口出串联，兼兼顾各组团的的相对独立和和人车分流要求求；沿内部轴线设置置丰富的人行景观系系统；宅前路便捷简简洁，从各级级主要道路上上直接可达。商业流线独立无干干扰，幼儿园园入口相对私私密，且可达达性好，交通通方便。绿地系统规划划图绿地率满足30%。PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计小区绿地幼儿园绿地组团景观|最终方案|两轴多心的景观观轴线PART.04归家流线+效果展示|我们希望通过归家家流线让工作了一天天的人们，能能够感受到家家的宁静与温温馨门为礼、庭为意、、院为乐门庭庭院院院院院院院院门三级入户体系一个引导性强的的社区入口强调领域感与与识别性人车分流，享受安安宁与体贴服服务一条有生命的回回家流线三级物管：门卫卫管理+组团管理+门禁管理1.社区入口广场场2.迎宾前庭3.组团院落4.单元地上大堂堂人行回家1.社区入口公园园2.入口前区广场场3.阳光车道4.单元地下大堂堂车行回家门为礼大夫之道，礼礼序当先，登登门望府，首首见门厅。项项目的入口气气势磅礴，厚厚重威严中不不失现代时尚尚的品质。小区东南入口口透视图庭为意堂下至门，谓谓之庭也。庭庭应该营造出出镜水前庭，，湖光环绕的的美感，水墨墨屏风排立岸岸边，屏风背背后竹影绰绰绰，打造一种种简洁大气的的意境。小区北入口透视图院为乐庭院对于国人人来说，既是是一个物质空空间，又是一一个精神空间间。庭院设计计应给住户提供一种出则阅繁华华，入则享宁宁静的体验。|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计小区东北方向向城市界面透透视图|效果展示|PlanninganddesignofZhongkangprojectinZhangqiu,Ji'nan济南章丘中康康明德府项目目规划方案设设计三十一层南立面独栋栋透视图|效果展示|Planni