养老模式专题

养老模式专题研究一、我国老龄龄化现状分析析(一)我国老龄化化现状

据统计，目目前我国60岁以上的人人口达到1.44亿，占总人人口的11%，在今后较较长一段时期期内，老龄人人口的比例将将以年均3.2%的速度增长长，从2001年到2020年这一时期期，平均每年年将有596万人进入老老龄，大约在在40年代，人口口老龄化程度度达到顶峰；；2030年前后，我我国60岁以上的老老龄人口预计计将增至4亿左右，相相当于现在欧欧盟15国的人口总总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老老龄人口总数数将分别达到到4.5亿和3.35亿，这意味味着每3个人中就有1个老人。

在上海，2005年，全市户户籍人口中60岁及以上老老年人数量为为266万人，占全全市总人口的的19.6%；北京目前60岁以上的老老年人口已达达188万，占总人人口的14.6%，据预测，到到2025年，北京全全市老年人口口将达到416万，占总人人口的30%；2006年底，天津津市户籍60岁以上老年年人口有148.881万，占总人人口比例达到到15.688%。

据统计，老老龄化水平超超过全国平均均值的有上海海（19.6%）、天津（15.688%）、北京（14.6%）、江苏（13.755%）、浙江（13.188%）、重庆（12.844%）、辽宁（12.599%）、山东（12.311%）、四川（11.599%）、湖南（11.511%）和安徽（11.188%）等省市。老老龄化成为不不得不面对的的现实。(二)我国老龄化化特点

我国人口的的老龄化呈现现以下特点:（1）老年人口基基数大。60岁以上老年年人口已1.44亿，世界上60岁以上人口口超过1亿的只有中中国，是世界界老年人口总总量的1／5，是亚洲老老年人口的1／2；（2）老年人口增增长速度快。据据统计，大概概到2045年左右，中中国60岁以上人口口将占到30%。从2005年的11%到30%，中国用了了不到半个世世纪的时间，而而许多国家用用了一百年的的时间，我们们的进程大大大快于其他国国家；（3）高龄化趋势势明显。近年年来我国80岁以上高龄龄老人以年均均约4．7％的速度增增长，明显快快于60岁以上老年年人口的增长长速度。目前前80岁以上老年年人口达1300万，约占老老年总人口的的9．7％；（4）地区老龄化化程度差异较较大。上海的的人口年龄结结构早在1979年就进入了了老年型，而而青海、宁夏夏等西部省、自自治区预计要要到2010年左右才进进入，相差约约30年；（5）历史欠帐较较多。我们国国家经历了由由计划经济向向市场经济的的转变，在计计划经济体制制下，当时是是没有养老积积累的，这个个包袱留到了了现在，这是是其他国家所所没有的；（6）人口老龄化化与社会经济济发展水平不不相适应。欧欧美一些发达达国家在进入入老年型社会会时，人均国国内生产总值值一般在5000━10000美元左右，而而我国目前尚尚不足1000美元，是典典型的“未富先老”国家。(三)传统养老方方式面临的挑挑战

与老龄化相相伴而生的一一系列问题，使使得我国最传传统的家庭养养老模式遭遇遇困难。（1）生育率下降降直接导致家家庭的供养资资源减少，子子女养老的人人均负担几倍倍增长。夫妻妻两人供养双双方4位老人，抚抚养1个后代的“421”模式将成为为中国今后几几十年主流家家庭模式。据据人口专家预预测，未来10年，包括独独生子女与独独生子女、独独生子女与非非独生子女组组成的独生父父母家庭（即即421家庭）在我我国至少会达达到上千万个个。据一项京京沪穗城市居居民调查显示示，35%的家庭要赡赡养4位老人，49%的家庭要赡赡养2-3位老人；（2）死亡率的下下降推动寿命命延长。1999年中国人口口的平均预期期寿命达到71岁，正在向向发达国家的的水平（74岁）迈进。随随着父母寿命命的提高，赡赡养时间逐步步延长；同时时，高龄老人人不断增多，家家庭里会出现现两代老人，赡赡养数量开始始增多。另一一方面，子女女的年龄也在在相应提高，供供养者的老龄龄化，将导致致低龄老人供供养高龄老人人的局面产生生；（3）21世纪将是老老年人独居的的时代。1990年，我国老老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，如北京市东城区安德里社区空巢化比例达到55％以上，有的甚至达到70-80%,代际分离增加了家庭养老的困难；（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的；（5）统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人是特困老人的多发群体。尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立多种适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。(四)老龄化带来的机遇

21世纪，世界许多国家面对的一项重大挑战就是人口的老龄化。然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大,其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。

据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料；5％的老年人有入住养老机构的愿望。目前，发达国家的社会服务业收入占GDP总值的60％以上，而我国仅占GDP的40％左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。二、国外养老老模式综述

人口老龄化化是社会经济济发展和科学学技术进步的的必然。早在在1965年，法国成成为第一个老老年型国家，之之后是瑞典。20世纪后，欧欧美一些发达达国家相继步步入此行列。

由于有经济济实力的支撑撑和西方居家家形态诸多方方面的因素，这这些国家养老老对策的共同同之处是依赖赖“社会养老”功能：在社社会保障体制制中，老年人人被赋予了独独立生活的经经济能力；在在福利设施、服服务体系以及及居住环境等等方面，针对对老年人的生生理情况，采采用不同层次次、不同类别别的设计。以以美国为例，老老年人的居住住设施大致分分为五类：独独立式住宅、老老年公寓、养养老院、护理理院、老年养养生社区，每每一类辅以相相应的服务管管理体制。

亚洲国家中中，日本、新新加坡等也逐逐步进入了老老年型国家之之列。因为有有较雄厚的经经济实力，这这些国家一方方面汲取了西西方社会福利利养老的特点点，充分赋予予老年人优厚厚的社保；另另一方面，基基于传统东方方家庭观念的的延续，它们们还致力于开开发家庭养老老的功能，如如提倡和鼓励励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组组屋”等）。(一)国外养老社社区

世界上较早早进入“银发”时代的国家——英国，对老老年人采取的的社区照顾的的模式，取得得了相当不错错的成效。这这一模式，对对于逐渐步入入老龄化的中中国，有相当当大的借鉴意意义。

现在，英国65岁以上的老老年人超过1000万，约占全全国总人口的的18％，75岁以上的老老年人亦有370万。英国人人的平均寿命命，男性已增增至71岁，女性更更是增至77岁。如今英英国已出现了了一些“老年人城市”，如贝克斯斯希尔、海斯斯汀、伊斯特特邦等，这些些度假城市风风景如画，退退休的老年人人纷纷迁入安安度晚年，城城市中老龄人人口已占20～50％。面对日日益庞大的老老年人群，英英国是如何解解决他们的养养老问题的呢呢？从20世纪90年代开始，英英国就将养老老问题纳入社社区，对老年年人采取了社社区照顾的模模式。社区照照顾的主要内内容包括：

第一，生活活照料（饮食食起居的照顾顾，打扫卫生生，代为购物物等）。生活活照料又分为为：居家服务务、家庭照顾顾、老年人公公寓、托老所所等4种形式。

居家服务，是是对居住在自自己家中，有有部分生活能能力，但又不不能完全自理理的老年人提提供的一种服服务。具体包包括上门送饭饭、做饭、打打扫居室衣物物、洗澡、理理发、购物、陪陪同上医院等等项目。目前前英国约有13万人从事这这一服务，约约10％的65岁以上的老老年人接受这这一服务；家家庭照顾，是是对生活不能能自理、卧病病在床的老年年人，在家接接受亲属全方方位照顾的形形式；老年人人公寓，是对对社区内有生生活自理能力力但身边无人人照顾的老年年夫妇或单身身老年人提供供的一种照顾顾方式；托老老所，包括暂暂托所和老年年人院。因家家人临时外出出或度假，无无人照料的老老年人便可送送到暂托所，由由工作人员代代为照顾；而而对那些生活活不能自理，又又无人照顾的的老年人则送送入老年人院院。

第二，物质质支援（提供供食物、安装装设施、减免免税收等）。如如，地方或志志愿者组织用用专车供应热热饭，负责为为他们安装楼楼梯、浴室、厕厕所等处的扶扶手，设置无无台阶通道和和电器、暖气气设备等设施施，改建厨房房和房门等。

第三，心理理支持（治病病、护理、传传授养生之道道等）。如，保保健医生上门门为老年人看看病，免处方方费；保健访访问者上门为为老年人传授授养生之道，如如保暖、防止止瘫痪、营养养及帮助老年年人预防疾病病等。另外，还还规定了为老老年人提供视视力、听力、牙牙齿、精神等等方面的特殊殊服务。

第五，整体体关怀（改善善生活环境、发发动周围资源源予以支持等等）。如，由由英国出资兴兴办具有综合合服务功能的的社区活动中中心，为老年年人提供一个个娱乐、社交交的场所。行行动不便的老老年人则由中中心定期派专专车接送。同同时，为帮助助老年人摆脱脱孤独，促进进心智健康，适适当增加老年年人的收入，社社区为老年人人提供力所能能及的钟点场场所——老年人工作作室。

社区照顾与与传统的家庭庭养老和集中中院舍养老相相比，具有很很大的优越性性，它融合了了传统的家庭庭养老和集中中院舍养老之之长，更符合合人道的原则则，更注重对对老年人心理理和情感上的的关怀，使老老年人过上了了正常化的生生活，提高了了老年人生活活的质量。下表为国外几种种养老模式（社社区）的比较较:国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：***中心、**城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产产品来看，它它们建造养老老社区的理念念、人文关怀怀的表现都值值得我们借鉴鉴。在建造中中国特色的养养老社区上应应考虑两方面面内容：一方方面，社区必必须为老年人人提供基本的的养老设施与与硬件配套，社社区乃至老人人居住的空间间必须是特别别为老年人设设计、符合老老年设计规范范的居住设施施和服务；另另一方面，提提出适合老人人养老的健康康环境以及为为老年人配套套的软性服务务。(二)其他养老模模式

在丹麦，目目前最流行是是自助养老社社区（DIY）。在那里里，老人们可可以做自己想想做的事，可可以约上老友友，或是志趣趣相同的伙伴伴住在一起，一一块儿钓钓鱼鱼、养养花，共共同建设属于于他们自己的的家园，独享享的公寓，共共享的餐饮、花花园，个性化化的小手工艺艺车间、小农农场等，老人人们只要想到到的，在这儿儿都能得到充充分地满足，他他们还可共同同租用特别的的照料服务，这这种社区在哥哥本哈根郊区区每月要1000欧元。

旧的养老方方式的打破，意意味着为企业业创造了新的的发展机遇。一一些国际大公公司已经嗅到到了世界养老老产业发展的的巨大商机。一一家大型投资资（SanyrresMeediterrrane）公司计划划沿西班牙海海岸建设大型型养老社区，将将配套建设商商场、剧院、医医院、24小时安保等等，每月费用用在2000欧元左右，将将于2008年正式开业业，建成后不不仅能吸引西西班牙老年人人，而且能吸吸引北欧国家家众多喜欢阳阳光的老人。

异地养老、跨跨国发展养老老产业在欧洲洲渐成潮流。挪挪威的卑尔根根、奥斯陆、贝贝鲁姆等市已已经先后在西西班牙南部开开设了大型养养老公寓，那那里低廉的地地产价格，充充足的阳光，吸吸引着越来越越多的企业和和老年人。北北欧其它国家家的老人到西西班牙养老，看看中的不仅是是那里自然环环境，还有功功能齐全的养养老设施、良良好的公共医医疗卫生服务务、保险服务务等。与此同同时，西班牙牙的实业家们们也盯紧了那那些希望来西西班牙养老的的北欧人的“钱口袋”，异地养老老实在是一项项互利双赢的的好事情，已已经被越来越越多的国家、企企业和老年人人所认可。

欧洲养老产产业的巨大发发展潜力不仅仅仅吸引了欧欧洲的企业，许许多欧美一流流的大公司也也开始抢滩登登陆。全美最最大的老年人人生活服务提提供商加国安安老院，已在在德国开办9家联合企业业，在英国开开办了15家，正在开开发西欧市场场。该公司在在伦敦附近开开设的一家老老年公寓，每每月的费用虽虽高达4000英镑（7917美元），但但仍客源不断断，经营业绩绩一路飘升，截截止现在该公公司的股票已已经上升了32%。

独居老人增增多，居家养养老服务发展展强盛，多数数为私人控股股公司所掌握握。据欧盟和和美国退休者者协会2006年的一份报报告，在挪威威、荷兰和丹丹麦，96%的老人独居居，居家养老老服务需求巨巨大。在英国国，居家养老老服务是老龄龄产业最活跃跃的一个因素素，价值110亿英镑的居居家养老服务务产业，多数数被大公司控控制。这个市市场在德国也也很强盛，目目前有10000多家养老院院为体弱的老老人提供居家家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续：

其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。

居家养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾；现代居家养老方式同样是在“家”养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、娱乐机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开“家”环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种“家庭养老院”是非常受欢迎的。

松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。三、我国养老老模式分析(一)养老市场分分析中国老年年学学会养老老与护理专业业委员会最近近对北京市场场开展了老年年养老需求的的社会调查，主主要调查结果果如下：1..在个人情况况方面：（1）性别比例：男男性占46.577%，女性占53.433%。男女比例例基本协调；；（2）婚姻状况：有有配偶所占比比例最高，83.2%；排在第二二位的是丧偶偶，仅占14.5%；最后是离离婚和未婚，各各占1.7%和0.5%。在所调查查的总体样本本中，大多数数老人还是有有配偶的；（3）文化程度：中中小学、初中中、高中、大大专及以上所所占的比例依依次增加，分分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上上文化程度的的占总样本的的43%,这说明调查查中目标群体体的选择还是是比较恰切的的；（4）家庭同住人人员：配偶、儿儿子、女儿、孙孙子/女、其他、保保姆和亲友所所占比例依次次下降，应答答人数百分比比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住住的比例最高高，这就与图图1.2中有配偶的的比例最高相相一致；（5）包括自己在在内的家庭人人数：家庭总总人数中，三三人、二人、五五人及以上、四四人和一人所所占的比例依依次下降，分分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；（6）健康状况：：健康状况一一般所占的比比例最高，达达44.6%；其次是比比较好，占37.8%；然后是不不好，占9.1%；最后是非非常好和很差差，分别占7.8%和0.6%。大多数调调查对象的健健康状况介于于一般和非常常好之间，只只有不到10%的老人的健健康状况是令令人担忧的；；（7）自理情况：：完全自理、需需要一定的照照顾和基本不不能自理所占占的比例分别别为87.9%、11.1%和1.1%；（8）现住房类型型：板楼高达达64.3%；其次为塔塔楼，占20.9%；最后是其其他和平房，各各占7.5%和7.3%。大多数老老年人住在板板楼和塔楼中中，只有很少少数住在平房房或其他类型型的房屋中；；（9）现居住面积积：现在居住住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-1110平米和110平米以上的的比例分别为为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可见70%的老年人现现在的居住面面积在50-1110平米之间；；（10）现在个人月月均收入：11000-11500元的最多，占占31.1%；其次为1500--2000元和1000元以下，分分别占19%和18.2%；最后是依依次递减的2000--2500元、2500--3000元、3000--3500元、3500--4000元和4000元以上，分分别为13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。50%的调查对象象的月平均收收入在1000--2000元之间，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；（11）现在家庭户户月均收入：：家庭户月平平均收入在500元以下、500-11000元、1000--1500元、1500--2000元、2000--2500元、2500--3000元、3000--3500元和3500元以上的分分别占回答总总数的2.63%、16.255%、17.899%、16.477%、11.099%、9.66%、7.68%和18.333%。2.在入住老年年公寓意愿方方面，调查结结果如下：（1）入住老年公公寓意愿：有55.6%的调查对象象考虑在一定定的条件下或或长期或短期期居住在老年年公寓，有44.4%的调查对象象不考虑在老老年公寓养老老。（2）在选择择老年公寓时时，国有和民民营是关键的的选择吗：只只要服务和设设施好，都可可以选择的所所占比例最高高，占58.6%；只选国有有的占26.7%；不能确定定的占10.7%；民营的也也没关系的占占4%。总体来讲讲，只有26.7%的被试只选选国家开办的的养老机构，除除去不能确定定的10.7%外，62.6%的调查对象象有选择民营营机构来养老老的倾向。（3）养老住住房考虑：96人未对本题题作答外，在在做出回答的的858名调查对象象中，在经济济情况允许的的情况下，不不考虑购买一一套专为养老老的住房的比比例高达69.7%；考虑购买买的占24.2%；不能确定定的仅有6.1%。（4）希望选选择的养老住住房面积：58.6%%的调查对象象希望居住在在60平米左右的的两居室里；；24.7%的人希望住住在40平米左右的的一居室里；；只有16.7%的调查对象象希望住在100平米以上的的多居室里。（5）更喜欢欢的老年公寓寓类型：559.24%%的老人选择择住在楼高六六层、带电梯梯的A公寓中；40.766%的老人选择择住在楼高三三层、不带电电梯的B公寓中。（6）更愿意意选择的房间间类型：高达77.5%的调查对象象更愿意选择择公用楼梯的的平层式住宅宅；只有22.5%的调查对象象更愿意选择择户内带楼梯梯的跃层式住住宅。（7）老年公公寓环境：在在交通便利的的情况下，选选择方便同时时吵闹的市区区的调查对象象占24%；选择距离离远同时安静静的郊区的老老人占68.3%；选择其他他类型的仅占占7.8%3.在老年公公寓设施服务务需求方面：：（1）医疗需求：：老年公寓除除拥有专业的的医务人员外外，61.6%的调查对象象认为还应具具备老年专科科医院，36%的老人认为为还应具备医医务室，只有有2.4%的老人认为为应该具备其其他（2）老年公公寓必备设施施服务：如下下表所示，在在希望老年公公寓必备的设设施服务的诸诸选项中，以以“应答人数百百分比”为例，选择择餐厅的比例例最高，达15.4%；其次为图图书室和健身身房，各占14.3%和14.2%；然后是小小卖部和棋牌牌室，分别占占13.1%和11.4%；最后依次次是美发室、种种植、茶室、垂垂钓、门球和和其他。老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.156.5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.1（4）老年公公寓房间必备备设备设施：：本题中，在在做出回答的的886名调查对象象中，以应答答次数百分比比为变量比较较依据，从高高到低依次为为电话、电视视、呼救系统统、冰箱、洗洗衣机、餐桌桌、安全扶手手、浴缸、写写字台、书柜柜、电脑和其其他，分别占占应答人数的的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。老年公寓必备服务项必备服务必备服务应答人数百分比应答次数百分比定期体检70422.080.0日常保健47714.954.2日常护理38211.943.4送餐服务40912.846.5定期郊游46114.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询1755.519.9法律咨询120.41.4总计3203100.0364.0（5）厨房需需求：老年公公寓处提供公公共餐厅外，54%的调查对象象希望厨房里里能备有简单单灶具；15.3%的老人希望望厨房备有全全套灶具；29.%的调查对象象认为房间有有没有厨房无无所谓；1.4%的老人厨房房里需要其他他用具。4.在经济承承受能力方面面：（1）费用支付形形式：在支付付养老机构的的服务费用时时，有每月支支付的也有一一次性支付的的，75.8%的老人只选选择每月支付付；不考虑一一次性支付的的占10.6%；价格和服服务有优惠时时或可以获得得经济回报时时选择一次性性支付的分别别占9.2%和2.4%。（2）费用承承受能力：在在基本的居住住、饮食、医医疗等要求得得到满足的前前提下，55.5%的老人每月月所能承受的的费用在1000到1200元之间；26.7%的调查对象象可以承受每每月1200--1500元的费用；9.2%的老人选择1500--2000元；能每月月承受2000元以上费用用的很少，只只占1.9%。（3）一次性性费用支付能能力：选择不不考虑的比例例最高，占58.2%，以下依次次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。（4）费用支支付来源：选选择用自己的的积蓄负担费费用的占最大大的比例为71.3%，以此为用用住房置换、子子女的资助和和其他。（5）目前拥拥有的理财方方式：选择银银行储蓄作为为里采访时的的比例最高为为89.5%，其它依次次为国债、基基金房地产、信信托。（6）未来投投资计划：在在未来六个月月的投资计划划中选择储蓄蓄的比例最高高为59%，其它依次次为国债、人人民币理财、基基金、房地产产、气候、信信托。（7）期望的的投资回报率率：在期望的的投资回报率率中，5%的回报率选选择最高为48.5%，其它依次次为10%、2%、7%。5.在社会行行为方面：（1）入住人员要要求：在共同同生活的人群群要求中，希希望与自己相相仿的比例最最高占57.6%，其它依次次为普通人群群、高级知识识份子。（2）合住意意愿：选择合合住意愿中，愿愿意自己居住住的比例最高高为44%，其它依次次为生活习惯惯相同和愿意意合住。（3）希望子子女看望周期期：在希望子子女探望周期期中，希望每每月探望和每每周探望的比比例相对最高高，分别为40.1%和39.3%，其它依次次为半年和无无所谓。（4）心理健健康服务需求求：在心理服服务需求上选选择组织活动动的比例最高高为50.9%，其它依次次为无所谓和和需要专业人人员。（5）参与工工作的意愿：：在选择参与与社会工作的的选择上选择择可以的比例例最高为50.4%%,其它依次为为无所谓、不不完全、不愿愿意。（6）日常用用品的使用：：在使用日常常用品的选择择上选择使用用自己的比例例最高为71.3%，其它依次次为无所谓、统统一提供。小结：

从入住意愿愿上可以看出出，一半以上上的老人能够够接受入住养养老公寓，从从绝对数量上上来说，这是是一个相当庞庞大的数字，北北京的养老服服务业大有可可为；从老年年公寓设施服服务需求上看看，老年人对对医疗保障等等方面要求比比较高，说明明养老机构在在加强各种活活动及精神抚抚慰等软件方方面要求很高高；在费用支支付来源中，自自己支付的占占绝对比例，以以此，需结合合老年人的消消费习惯，开开办养老服务务机构。(二)老年人人心态分析11.心理特征

老年人群最最明显的生理理特点是整个个机体功能的的衰弱化，活活动范围、强强度逐步减弱弱。因此，充充分了解老年年人群的生理理特征是为其其创造适宜生生存环境的前前提条件之一一。

老年人因单单身或家庭“空巢”而引发的心心理不适现象象,使他们在心心理上很容易易走入误区，其其中不健康心心理主要表现现为失落感、衰衰亡感、孤独独感、过分自自责与病态性性。还有一些些老人虽然不不在“空巢”家庭中生活活，但仍然因因为缺少亲情情、缺少与子子女间的正常常沟通交流而而感到精神孤孤单无助。

据调查，在在物质需求和和精神需求上上，95%的老人表示示晚年更需要要"精神陪护"和"精神关怀"，"精神养老"倍受老年人人的关注，因因此，这是需需要引起人们们重视的一大大问题。2..消费特征

同其它消费费群体相比,老年群体由由于在生理,心理,经验等方面面有着明显的的差异,因此,老年市场的的消费行为也也具有了鲜明明的自身特征征。（1）消费行为的的习惯性

老年消费者者有着几十年年的购买消费费实践,在长期的选选择和使用过过程中,积累了丰富富的经验,而且老年消消费者也往往往非常相信自自己的购买经经验,因而老年消消费者对某些些商品形成了了比较稳定的的购买消费习习惯,对某些品牌牌更是产生了了一定的偏好好,具有较高的的品牌忠诚度度。这类习惯惯一旦形成,就较难变更,会在很大程程度上影响老老年消费者的的购买行为。（2）消费决策的理智性

人们进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很大的影响。同时,由于自己是家庭中的长辈,在家庭中起到一定的表率作用,因此虽然购买消费是个人的行为,老年消费者也会较多地考虑家庭的整体利益。综合这种因素,老年消费者的购买决策往往是趋于理智型的,特别是高值消费品的购买,决策的过程都会较长。（3）消费目标的便利性

对于老年消费者来说,其消费的目标首先定位于方便实用上。老年消费者由于生理机能逐步退化,对商品消费的需求着重于其易学易用,方便操作,以减少体力和脑力的负担,同时有益于健康；另外，值得一提的是价格便宜也是老年消费追求的一个重要目标，因为由于理性消费的原因，老年消费总的来说属于节俭型消费。但是随着生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，价格因素在老年消费中发挥的决定作用逐渐趋弱。了解认识老年消费者的主要消费特征,企业可以抓住商机,有的放矢,针对这些特征制订相应的营销策略,开发"银发市场"。(三)我国现有养老模式

家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。1.家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。2.机构养老

机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。（1）案例广州**老年公寓

广州**老年公寓是由广州**医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构。公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动。

**老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例。北京银龄呵护中心

位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓,是一家五星级标准的养老机构。居住在这里的老人行动主要靠轮椅,银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落,深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示。老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务。呵护中心还委托附近的复兴医院,对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理,以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道。

银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来。（2）机构养老的盈亏分析

在全国众多社会开办的养老机构中，是怎样的原因影响其入住率和盈亏？1)盈亏现状分析

有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况。

相对而言,定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄,生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利,人气旺盛,公用设施完善,环境优美的地方比边远乡村,人员稀少,基础设施缺乏,嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多,面积较大,投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长,市场经验较丰富,顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短,缺乏经验,服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学,人性化,规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马,文本化,混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久,从大部分的民办养老服务机构的运营情况看,他们在短期内基本为保本微利经营。2)盈亏原因分析

具体而言,制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:

第一,产业化意识不强。以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主,对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；

第二,目标市场定位不准确。养老服务产业的服务群体较特殊,统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时,不能过于笼统，要深入研究不同地区,不同收入,不同职业,不同性别,不同家庭结构,不同生活经历,不同入住原因,不同服务需求等方面对于老年人的影响,在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上,根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场。一旦在某方面形成了专业化分工,可以继续扩大规模或扩大范围,尽量提高该目标市场的占有率；

第三,规模效益不明显。据民政部的资料,养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元,由此可见,要扩大规模,首先要有足够的投入资金。在保证入住者的居住条件不恶化的情况下,如果适当的扩大规模并达到一定的入住率,则可以降低人均基础设施使用成本,并形成聚集效应,可以增进对外辐射功能,减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小,分布零散的养老机构中,伙食标准与住宿条件已相当艰苦,在成本无法再降的情况下,若提高收费水平又将减少入住率,进而抬高人均成本,从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用,增加赢利的可能；

第四,服务方式较单一，由于服务人员不专业,对于养老服务的需求项目估计不足,基本停留在对于生活可以自理者提供住宿,卫生,饮食等服务,对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务,对于重度不能自理者提供康复服务,但服务水平较低下,服务内容多为满足物质性需求,形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实,另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉,对于收入增加形成瓶颈效应,极大地制约了企业效益的提升潜力。

第五,风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大,回收期长,市场潜力大,不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识,忽略风险评价,往往会导致破产的不良后果。（3）模式点评

机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高。但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。有以下方面的原因：

第一，造成资源的浪费。老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；

第二，养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；

第三，最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感。老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之。因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。3.社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。（1）案例上海：

1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效。广州：

广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助。（2）模式点评

社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。它的优越之处有以下几点：

第一，社会成本低。不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；

第二，大量的资源将得到充分利用。老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；

第三，所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择。养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；

第四，老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感。但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：

第一，人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺。一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；

第二，所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；第三，资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；

第四，服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务。只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中。(四)新兴的的养老模式11.台湾长庚养养生文化村

是社区，又又像医院；是是医院，又像像社区，这就就是台湾最新新推出的房地地产概念——养生文化村村。

这个集养老老、医疗、生生活、娱乐等等功能于一体体的养生文化化村是台湾“经营之神”、台塑集团团董事长王永永庆的创意。它它以长庚医院院雄厚的医疗疗资源为后盾盾，延伸出“银发族”养生服务，今今年3月楼盘一推推出即被抢购购一空，非常常受客户欢迎迎。据介绍，该该文化村占地地34公顷，内有有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一一旦全部入住住，这里将成成为全球最大大的银发社区区之一。养生生村内的健康康服务内容包包括：设立社社区医院，提提供居民特约约门诊、康复复及照顾护理理等医疗服务务；定期健康康检查、防疫疫注射与体能能检测；配备备专业人员，提提供周详用药药管理服务；；规划居民个个人健康计划划，并提供养养生处方；建建立个人健康康资料库；设设置全天候监监控中心并结结合长庚医疗疗体系，确保保高效率的紧紧急医疗救护护功能；定期期举办健康讲讲座、养生咨咨询等。

村内的养生生休闲生活也也多姿多彩，包包括运动养生生（太极拳、乒乒乓球、台球球等）、娱乐乐交谊（麻将将、棋类、卡卡拉ＯＫ、电电影欣赏等）、艺艺文技艺（书书法、绘画、音音乐、戏曲等等）、民俗活活动（春节、元元宵、端午、中中秋等节庆活活动）、宗教教活动（禅修修法会、礼拜拜弥撒、回教教聚会等）。村村内绿地广阔阔，甚至还可可提供种菜的的菜地。村里还拥有有完整的社区区功能，设有有超市、银行行、书店、图图书馆、餐厅厅、体育馆、水水疗池等；如如有家属来探探访，也有招招待所可供住住宿。村里还还提供有偿工工作，老人如如有园艺农艺艺指导管理、简简易水电维修修等专长，都都可通过为大大家服务而按按劳取酬。养养生文化村的的入住资格是是：年满60岁、配偶年年满50岁且接受长长庚医院身体体检查证明健健康状况合格格者。至于管管理费标准，一一房一厅（面面积约46平方米）的的单人价为每每月1.8万元新台币币，一房两厅厅（面积约73平方米）的的单人价为每每月2.6万元新台币币，双人价再再略增，膳食食费及水电费费按实际消费费结算。这种种价格在台湾湾被视作平价价。台塑集集团初步规划划，除林口之之外，还将在在嘉义、宜兰兰建设第二、第第三个养生文文化村，三地地的初步投资资总额超过400亿元新台币币。模式点评评：

第一，台湾湾长庚养生文文化村以高质质量的服务定定位，重视优优质、尊荣、休休闲与健康等等条件，区别别于老人院、疗疗养院等在大大众心中的负负面刻板印象象，强调安全全、人际及健健康管理；

第二，长庚庚医院完整的的医疗护理，而而且平价但高高级的定位，为为其它银发住住宅所不及的的；

第三，强调调以长庚医院院为基础的医医疗系统，为为高龄者健康康的把关，并并首采连续式式的照护让高高龄者不至于于受迁移之苦苦，能在不同同的身体状况况下接受不同同的照护，以以作为和其它它业者比较的的最大优势；；

第四，透过过房屋中介、媒媒体、讲座等等，让消费者者了解银发住住宅所要传达达的精神。22.北京太申祥祥和山庄

太申祥和山山庄采用中国国传统古典园园林建筑，辅辅以苏州园林林式山水，是是集养老、康康体、娱乐、餐餐饮、住宿、医医疗为一体的的大型综合性性服务机构，是是全国首家推推行会员制新新型养老模式式的国际敬老老院，会员老老人可享受优优惠价位及为为其提供的各各项服务。山山庄的“太医馆”是一所创新新而不离宗的的特型医馆，汇汇集多名曾经经担任毛泽东东、邓小平等等党和国家领领导人的保健健医生和现任任保健专家，享享受国务院颁颁发的政府特特殊津贴的专专家；中国“四大名医”及国家级中中西医专家的的后代及嫡传传弟子，中国国中医科学院院博士生导师师、主任医师师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们们提供一流的的、特色医疗疗保健服务。其其他娱乐、住住宿、及针对对老年人设置置的无障碍设设施一应俱全全。专为老年年人设计的养养老会籍有：：祥和会籍、太太申养老会籍籍、太申尊老老会籍、太申申至尊尊老会会籍共计四种种。祥和会籍籍和太申养老老会籍会员在在山庄居住，可可享受会员房房价；太申尊尊老会籍会员员可享受免费费专属标准房房间的居住权权；太申至尊尊尊老会籍会会员可享受我我院提供的免免费专属一居居室套房的居居住权。模式式点评：第一一，太申祥和和是全国首家家推行会员制制新型养老模模式的国际敬敬老院，它开开创了敬老院院与俱乐部相相结合的崭新新模式；第二二，山庄将传传统文化与现现代养老敬老老事业相结合合，创立了中中医药健康养养生新模式，汇汇集了多位“皇城国医”，为会员提提供服务；第第三，山庄的的环境及文化化氛围。区别别于其他的老老年服务机构构，这里采用用中国传统古古典园林建筑筑，辅以苏州州园林式山水水，使人体验验到中华民族族五千年文明明史的优秀传传统和文化底底蕴，营造出出一个天人合合一、养生保保健、修身养养性的绝妙之之地。3.以房养老

“以房养老”通常也被称称为“住房反向抵抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种种新型的养老老模式，“以房养老”的概念从西西方国家介绍绍到中国之初初，就受到了了来自社会各各界的热切关关注。很多人人认为，在老老龄化现象日日益突出、独独生子女负担担加重的中国国社会，采用用反向抵押的的逆按揭方式式“以房养老”，无疑是未未来老年人减减轻养老负担担的一种很好好的方式，但但事实到底怎怎么样呢？案案例：

但早在2005年4月初，位于于江苏省南京京市江宁区的的汤山留园养养老公寓，作作为国内首个个“吃螃蟹的人”，推出了一一套“以房换养”的操作方案案，一度引起起了多方关注注。然而时至至今日，历时时两年，该方方案并无一人人签约。有消消息说，此养养老公寓即将将进行工商注注销，这表明明：南京的“以房养老”试点已濒临临夭折。

目前，北京京太阳城国际际老年公寓也也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。模式点评：

“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。

但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的。4.异地养老

异地养老又可称之为移民养老、移居养老。是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老。异地养老又分为几种类型：（1）异地购房

异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%。这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市。2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老。据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例。在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老。

因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想。另一种情况出现在上海、北京等特大城市。在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”。目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。（2）“候鸟式”养老

一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。这种模式已悄然在一些大城市兴起。其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动。由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。加之人们普通有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果，该项目一经推出便深得老人的欢迎。（3）“季节性”养老

所谓“季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。（4）海外华人回国养老

“异地养老”涉及最广的，恐怕要数海外华人叶落归根回国养老了，尤其在中国经济日益发展之后，海外华人回国养老渐成热潮。据新加坡华文媒体报道，现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的一度占15%至20%。他们中有些是为了投资；有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便；不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。在洛杉矶，去年到总领馆办理签证手续的华人有1.5万人，其中2/3与回中国购房有关；有人算了一笔账北美约有600万华侨华人，只要有10％的家庭回中国购房，就达20万套，以每套50万元计价值1000亿元人民币，其市场潜力相当可观。据有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。不久前，被称为中国顶级豪宅的“上海汤臣一品”终于打破连续8个月零销售纪录，以1.3亿元的成交价格创下全国公寓楼盘成交价的最高纪录，买主是来自东南亚的华人；而此前，被称为“中国楼王”的上海紫园8号别墅，同样也是以1.3亿元卖给了境外华人。此外，价格从二三十万美元到上百万美元的房子，华人购买者的数量更是无法统计。华人购房者几乎都将目光锁定在精装修、高价位的楼盘。

在华人聚居的纽约，主要中文报纸上经常出现大幅的国内商品房广告，不仅如此，不少国内的房地产商还在那举行了推广介绍会，由中介代理详细介绍房地产情况，听者十分踊跃。有的房地产商甚至在华人中组织了“购屋旅游团”，专门吸引在美华人回中国买房。

除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。据了解，在北京、上海，不少养老院都住有从海外回来的老年华人。这是一种巨大的中华文化亲和力和牵引力使然，他们需要的是一种归属感。模式点评：人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑：

第一，追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己“异地养老”的目的地；

第二，异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的老年人，有着强烈的吸引力。可以较为轻松地解决自己甚至子女（将原住房腾给子女）最基本的安居问题；

第三，生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金，又可以享受到低廉的生活成本；

第四，很多传统的海外华人有着“叶落归根”、归国养老的情结。他们长年漂泊海外，强烈寻求归属感，在温暖的亲情之中，安享晚年；

第五，购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房本身也是一种投资。

“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。5.度假养老基地连锁（1）北京金港家苑

金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。（2）江苏生态养老连锁

这种结合休闲农业兴起的“度假式养老”基地连锁模式已经在长三角地区出现。从事生态养老连锁经营的上海艳阳集团表示，其在江苏太仓现代农业园内兴建的一处休闲农业基地，正在拓展“度假式”养老服务，并计划在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。

目前休闲农业在长三角地区发展迅速，“农家乐”式的旅游已成为城里人假日旅游的一个选择。这些休闲农业基地在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，这些资源可以利用起来，吸引城里老年人前来，向他们提供度假式的养老服务。在旅游淡季，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。并且，这种休闲度假式养老，将在长三角地区形成连锁经营模式。模式点评：

度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，并集往来路程、住宿、用餐、运动和娱乐于一体，对这类产品的市场定位是具有支付能力和活动能力的健康老人。

在整个连锁基地建设的进程中，一个独立的连锁基地可能不营利或者亏本，但当整个连锁机制启动起来、并形成品牌之后，整体营利模式能达到一个非常好的水平。我们认为：在多样化的养老模式不断涌现的今天，这种全新的养老概念必将以其独特的产品、经营模式和准确的市场定位迅速打开市场，大有可为。6.分时度假式养老（1）云南卧云仙居

云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。

据介绍，卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。在考察过上海、杭州等城市后，公司决定把这个项目放在昆明，希望利用昆明适宜居住的独特气候资源，利用这里森林覆盖率高的生态环境，力争成为国内首家、在东南亚地区具有较高知名度和国际特色的高级老年人度假、休闲、养老俱乐部，吸引国内外的老年人到昆明养老。目前，已有来自中国台湾、新加坡等地的老年人决定入住卧云仙居。（2）浙江城仙居

农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和