九江某项目前期产品整合报告

前言：在与**置地及及**设计院初步步会商，并概概略明确项目目定位与产品品组合之后。再再以市场相关关数据与研究究结论所印证证，我司进行行多轮研讨与与会商之后，撰撰写本报告。以以期为项目产产品定位、定定型与定性提提供充足依据据与明确方向向。从而打造造出针对市场场需求，应对对市场竞争的的，具有较强强生命力的产产品。有效达达成开发商与与投资商对资资本扩容与增增值的企业目目的。【策略篇】一、项目概况项目座落：项目目坐落于**大道、**路交汇处。项目总用地面积积：585622.22平方米。项目容积率：33.2。项目总建筑面积积：约1873999平方米。项目建筑密度：：45%项目绿地率：228%项目建筑间距系系数：1：1H项目情况概述：：项目所处**大大道，东西向向贯穿九江市市南沿，九江江火车站坐落落其上。为九九江的门户道道路与城市景景观道路。路路幅宽扩，交交通流量巨大大，多路公交交车均行使其其上，私车与与公共交通抵抵达度较高。项项目西侧**路，为新辟辟市政道路，尚尚未完全竣工工。过**大道后，即即中断。不具具备良好的通通行条件与人人流导入能力力。项目所处区位紧紧邻九江传统统景观区域——南湖，但由由于相邻建筑筑等客观原因因，几乎无法法满足实质意意义上的观景景要求。且不不属于固有高高尚区域——“体院”范围。因此此，在地段性性与景观性方方面，支撑“豪宅”定位乏力。二、项目SWOOT分析2.1项目客观观优势分析项目整体优势分分析所在区位优良，交交通抵达便捷捷项目紧邻**大大道，此路为为6车道的城市市景观快速道道，且横贯九九江南部，并并与多条交通通干道相衔。通通过**路，可顺畅畅连通庐山南南路。并与九九江市核心街街区，间接缔缔结形成，快快速有效的放放射型车行交交通网。同时时，项目周边边道路即设有有8路公交车站站，亦可便捷捷达成与九江江各处的公共共交通缔结。故故，项目整体体外部交通设设施与道路网网资源丰富，使使项目具备良良好的外部交交通条件。相邻关系较好，便便于多类营建建项目东邻九江市市现市政府，即即使其未来搬搬迁，其土地地也应以住宅宅或商办类用用途为主。不不会对未来项项目住宅使用用造成影响。而而项目北侧为为市政府宿舍舍，同为居住住类物业，且且居住人群固固定，素质较较高。对项目目未来居住亦亦不会造成影影响。地块西西侧，部分为为商务酒店其其他为拟建住住宅小区。与与本项目产品品属性相同。故故，项目所处处环境及其相相邻关系，有有利于项目进进行住宅类产产品与小体量量商业建设。项目住宅优势分分析地块纵深充裕，便便于私密化产产品构筑项目南北向进深深达300米以上，东东西向进深达达200米以上。且且非沿街面均均相邻私密、低低噪音物业。故故项目拥有充充足腹地，进进行对私密性性要求较高的的高档住宅类类产品营建。结结合部分具有有屏蔽作用的的，外沿建筑筑物构筑。将将使项目内部部物业具备更更高的私密性性与独享性。毗邻主力商业，生生活采买便捷捷项目相邻**路路与庐山路交交汇处，距项项目约5分钟步行路路程。计划新新建并招引大大型生活类卖卖场——沃尔玛。该该卖场素以货货品齐全、价价格低廉、消消费环境有序序著称。待其其开业后，将将以其良好的的品类组合与与消费环境，满满足项目业主主与住户几乎乎所有生活类类商品与食品品的采买所需需。定量商业配置，提提升居住品质质项目控制性详规规中，设定项项目将划出部部分面积进行行商业设施构构筑。对于总总建筑体量达达到18万平方米的的大型住宅小小区而言，配配置独立自主主的商业服务务体系势在必必行。且，鉴鉴于项目将进进行高档居住住性物业建设设的想定，项项目理应配置置部分非盈利利或低盈利性性服务设施，进进行基本会所所体系组织。而而商业服务体体系的搭建与与配备，将使使项目可以弱弱化独立会所所设施，并将将大量的会所所服务功能融融入商业服务务体系中，借借助商业部分分的经营特性性，降低会所所运营成本。达达成短期建设设成本降低，与与长期的运营营成本控制的的目的。紧邻城市景观带带，便于高档档住宅构筑项目地块南为九九江城市景观观道，北面九九江景观水系系——南湖。虽为“名湖国际”与“供电局宿舍”所阻，导致致多数单元无无法欣赏北向向湖景。但项项目地块仍属属九江高档住住宅板块。故故，于产品规规划阶段，强强化内部景观观体系设计，达达成内部圣景景远胜外的效效果。单体排排布时注意充充分利用主要要景观面间隙隙，尽量增多多景观单元量量。由此达成成内外皆有景景的效果。紧邻九江重点中中小学学区，子子女就读方便便项目近邻九江重重点小学——湖滨小学，与与重点中学二二中。项目未未来居住者子子女均可入读读，由此可吸吸纳部分九江江下属县市学学龄青少年的的父母选购本本项目。项目商业优势分分析毗邻主力商业，吸吸纳消费力具具有可能前文所述，项目目近邻未来九九江市最大生生活类产品卖卖场——沃尔玛。可可以预见该卖卖场开业后，必必将吸纳大量量九江市南部部甚至其他区区域消费客群群来此采买。虽虽然，项目西西侧**路与**大道落差巨巨大，且未完完全开通。但但势必有部分分居住于**大道以南的的消费者将途途经本项目。故故，项目仍可可针对该部分分客群消费目目的、习性设设置商业设施施。实现相关关商业部分的的商业价值。高尚住宅区内，消消费力旺盛项目总建筑体量量达18余万平方米米预计约有2000户左右的常常住居民量。且且，本项目未未来常住居民民皆属于高素素质、高收入入人群，具备备较为充沛的的消费潜力。由由此，将对项项目未来商业业部分运营，提提供较好的消消费潜量支撑撑。2.2项目客观观劣势分析项目整体劣势分分析地块落差剧烈，提提高设计难度度项目地块呈现南南高北低的地地势，南侧陡陡峭，北侧平平缓，南北高高差十余米。且且地块东南角角有不规则平平土台，与**大道标高基基本齐平。由由此导致项目目内部地势极极为复杂。以以有效控制成成本为前提，势势必应该控制制土方开挖量量、回填量与与架空层建设设面积等，拉拉平地块内部部标高措施的的采用。因此此，项目标高高控制等竖向向设计尤为重重要，且难度度颇高。市政路作为规划划条件，影响响项目设计项目控制性详规规中，规定项项目地块内必必须设置一条条12米宽度的市市政道路，以以衔接**大道与**路。不论该该道路如何排排布与摆放，均均将影响项目目地块完整性性与地块内部部的私密性与与独享性。存在飞地，影响响土地利用率率项目地块东北角角，邻市政府府与市府宿舍舍处，约有1000平方米左右右的不规整区区块。此处，因因间距、退界界等原因无法法进行正常住住宅物业建设设。因此，在在项目规划时时，应着重考考虑，如何对对其经济利用用，创造效益益，避免浪费费土地价值。项目住宅劣势分分析几无景观条件，使使顶级豪宅缺缺乏先天条件件豪宅所极度依赖赖的固有客观观条件可以总总结为：地段段、景观、产产品力。虽然然，项目距离离北向景观——南湖较近，但但中间尚有市市府宿舍、名名湖广场及供供电局宿舍。且且项目南北进进深较大，除除北侧建筑外外，项目其他他单体均为项项目自身所遮遮蔽。因此，项项目大部分单单元均与湖景景无缘。由此此，项目高档档住宅定位将将因景观型缺缺乏，稍显乏乏力。50%小户型型构筑，使项项目定位2级分化受国家基本政策策所限，项目目总建筑面积积的一半，将将进行90平方米以下下住宅类产品品的营建。而而项目其他部部分将进行高高标产品营建建。而二类产产品，因目标标客群层面的的不同，必将将导致推广方方式、诉求点点，乃至项目目整体形象树树立上的迥异异。由此，势势必导致项目目推广费用、周周期的迭增，与与推广效果下下降。南高北低地形与与相邻道路关关系，影响项项目产品排布布对于住宅类产品品而言，南向向为其主要的的采光面、通通风面。而项项目在高容积积率限定下，又又面临地块南南高北低的地地形，项目北北侧住宅低区区部分的采光光通风，势必必受到一定影影响。而地块块南面又紧邻邻城市干道，固固有噪音粉尘尘污染决定项项目高回报部部分无法排布布于此。所以以，项目整体体规划需要解解决的核心问问题，即为项项目地块落差差解决、产品品组合与各产产品单体摆放放。毗邻大型卖场，人人流噪音影响响未来，项目所邻邻沃尔玛卖场场，其日均消消费量、人流流量巨大。除除此以外，其其每日物流吞吞吐量亦十分分惊人。由此此产生的噪音音污染与人流流干扰，对项项目进行高标标产品营建，也也会造成一定定影响。高容积率，低生生态化项目容积率高达达3.2，建筑密度度也达到了45%，而绿地率率仅为28%。由此数据据而言，项目目无法做到九九江目前通行行的低密度生生态型小区，而而向都心级住住宅靠拢。而而且，九江市市民对多层产产品青睐度极极高，而项目目的高容积率率，使项目建建设高层，乃乃至超高层成成为必然。由由此，势必牺牺牲部分对项项目地段青睐睐依旧的客群群。2.2.3项目目商业劣势分分析大落差，影响消消费人流顺畅畅导入项目邻**大道道部分，落差差达到10余米，且坡坡度陡峭，理理应采用架空空层拉平与**大道落差。而而高于**路的架空层层部分，如不不规划上行动动线，则，无无法实现消费费人流导入。势势将影响该部部分商业价值值。大商业，截流大大量消费量前文有述，项目目毗邻大型生生活类卖场——沃尔玛。该该卖场虽可为为项目住宅部部分提供强大大的生活服务务机能，但由由于其经营门门类多样，品品类覆盖面极极广，且兼容容若干业态。故故，该类卖场场对周边商业业具备强大的的杀伤力。而而项目本身所所处区位，不不支持高档消消费品零售业业。而餐饮服服务业于左近近的庐山路、青青年路也有大大量配备。因因此，项目无无法进行此类类高毛利商业业体系组织。故故，项目虽毗毗邻大型商业业设施，也无无法运用其强强大吸纳力，达达成大体量高高毛利商业设设施构建。现有商业氛围贫贫乏项目所邻**大大道与**路，现有商商业氛围匮乏乏。因此，几几无任何消费费客群具有来来此消费的习习惯。则，项项目商业部分分运营将“新起炉灶”，进行该区区域从未有过过的商业形态态的构筑。市市场风险与难难度颇大。2.3小结“成亦萧何，败败亦萧何”。项目地块块地形赋予项项目进行高档档物业营建的的可能。同时时，项目地块块地势，导致致项目营建成成本的飙升。如如何通过合理理规划，有效效控制项目地地坪等高的建建设成本，将将十分重要。同同时，必须认认识到，项目目地势的大落落差，虽然导导致项目额外外成本支出，但但同样应为落落差，在合理理规划与优秀秀景观设计的的基础上，使使项目不须额额外投资，即即使项目整体体景观具有透透视性与立体体性。“成亦萧何，败败亦萧何”。项目毗邻邻沃尔玛，虽虽可借由其分分流得到部分分客群消费量量，但该类客客群均为目的的性消费客群群。其主要的的消费场所及及消费力均为为沃尔玛所吸吸纳与消化。故故，项目商业业部分虽可坐坐视人流如织织，但实际可可转化为消费费力，并进而而转化为商业业价值的消费费客群乏量。2.4项目市场场机会大势有利与有力力九江人民收入增增长带动了消消费需求膨胀胀，其中住宅宅消费总量的的快速增长说说明了当地潜潜在的住房需需求正在向实实际住房需求求转换。而受受到地价上涨涨的影响以及及近年来全国国通货膨胀的的经济走势，越越来越多的人人对未来房价价上涨预期值值较大，造成成开发商惜售售，购房需求求却持续放量量的市场情况况。同时，持持续房价的持持续上涨，也也打破了部分分持币观望者者的疑虑，使使购房人群进进一步扩到，加加剧房产市场场向有利于卖卖方的方向滑滑动。同时，九江房地地产价格有力力上扬，就2006年而言，数数据涨幅为35%，实际涨幅幅已突破70%。而九江当当地政府也对对项目开发出出台了预留20%房源不可销销售的地方政政策，进一步步加剧供应与与需求产生失失衡的状态，这这种政府“惜售”行为再次抬抬升了房价，而而消费者面对对日渐上涨的的房价也无法法持币观望，只只能尽早购房房。在此有力力涨幅与有利利的大环境中中，项目进行行有限受控的的高价位产品品运营是极为为可行的。低端竞争中的高高端入市九江楼盘在景观观设计、建筑筑设计、社区区规划等方面面与大城市相相比有很大的的差距。而项项目主要竞争争个案，如：：名湖广场、南南湖国际、东东磁丽景等项项目，均未进进行较为全面面的产品力配配备与设定，仅仅依靠先天固固有的景观、地地段等作为项项目的主要卖卖点。因此，在在产品力提升升而言，项目目是有一定的的发挥空间的的，加上项目目自身的特点点优势，可塑塑性较强，在在物业管理、智智能化、细节节规划等方面面上产品应提提升自身竞争争力，创造突突破市场的机机会点。区域产品供应空空白的合理利利用项目所必需建设设的小面积产产品，在九江江虽有供应，但但由于其为非非主流产品。因因此，其供应应量较小，且且产品综合品品质不高。该该类项目大多多数仅以价格格、内装修与与地段区位等等为其卖点。而而尚未将社区区功能性配套套与软性服务务品质提升，作作为项目整体体产品力架构构搭建的一部部分。为本项项目进行高服服务化、高配配置的公寓类类产品运营，预预留市场虚席席。大体量，大优势势项目18余万方方超大体量，不不但可凭借其其实现项目高高品质、高配配置、高服务务的项目定位位。更可藉由由此“三高”，通过有效效的市场营销销，有利广告告推广。与市市场之上，树树立项目高档档大盘形象，结结合开发商有有利形象树立立。实现项目目整体的快速速良好去化。2.5项目市场场威胁大体量，大威胁胁项目18余万方方超大体量，势势必导致整体体开发周期冗冗长。在漫长长的开发周期期中，不可预预期之政策类类变更与市场场大势变化。均均将对项目造造成无法预估估的影响，这这是大型地产产项目运营所所无法避免。大商业，大影响响项目控制性详规规列明，项目目商业体量应应占总建筑面面积的二成。而而项目所处区区位、相邻道道路关系无法法满足大型主主力性商业设设施经营的条条件。同时，九九江市现有商商圈基本可以以满足现有城城市消费力与与消费需求。故故，无法通过过补缺型商业业建设，实现现消费习惯的的培养与消费费力的吸纳。同同时，沃尔玛玛对零售型与与部分餐饮类类商业，杀伤伤力巨大。直直接响项目商商业部分定位位与未来经营营。故，项目目商业部分如如构筑庞大体体量，则缺乏乏庞大消费潜潜量支撑，无无法实现商业业价值。则，必必将无法高速速保值的达成成销售。必将将影响项目投投资回收与收收益。大市场，大影响响虽然说项目周边边土地稀缺性性较大，但从从土地计划供供应上而言，还还有近500亩土地的出出让。同时，南南湖国际整体体体量较大，丽丽景湾则随时时会上市销售售。因此市场场竞争压力还还是相对较大大。由于九江江外来消费力力不足，房产产不同其他消消费品，选择择性购买群体体随产品供应应情况呈下降降趋势递减，因因此抢占市场场先机就尤为为重要。故，本本项目应以提提升自身产品品力为前提，抓抓住市场契机机，尽早入市市，规避风险险，取得项目目最终的开发发成功。与豪宅地段的一一线之隔在九江市民心目目中，一流的的地段应属原原“老市委”区域，二流的地段段应属甘棠湖湖与南湖周边边区域。而沿沿江区域则略略胜于本项目目区域。而前前文所述，项项目与南湖间间隔较远。故故，项目在地地段属性上，无无法与上述景景观性豪宅相相抗衡。故，项项目必须在其其他方面推陈陈出新，适当当拔高，以其其达到与其他他优秀地段物物业抗衡的目目的。42亩地的产品品威胁项目**路东侧侧“时代豪邸”项目，在房房型设计独具具特色，采用用“薄板”结构，实现现了房型面宽宽与面积控制制的双优，且且各房型功能能分区合理，均均具有飘窗与与入户花园。房房型卖点非常常明显，由于于其房型面积积控制得当，总总价相对合理理，对本项目目具有较大威威胁。而其整整体进度较快快，将直接分分流本项目部部分客群，对对项目未来销销售影响较大大。三、项目整体战战略制定云栖机构认为本本项目发展商商企业战略并并不仅是将项项目简单得去去化尽净，实实现资本回收收及其运作收收益。而是要要在资本良性性运作的前提提下，实现资资本收益最大大化与快速化化、企业品牌牌的缔造与升升华。3.1项目产品品战略结合本项目区域域特性、市场场关系及项目目地幅特征，综综合考量项目目初步规划及及开发商企业业战略。我司司认为，本地地块进行高档档地产项目营营建势在必行行，且具备开开发潜力。但但必须指出，就就项目概念设设计结合我司司周密调研结结果所显示之之区域供求特特性，及本报报告SWOT中已阐明的的市场机会与与威胁，云栖栖机构认为：：本项目的成成功开发应充充分凭借整体体市场大势走走旺，加诸区区域市场看好好。而项目地地块本身并不不具备明显的的客观先天优优势。在此大前提，项项目所受到的的竞争压力，将将主要来源于于区内竞争个个案，尤其是是具备较强景景观性的个案案。因此，应应从项目地块块客观条件出出发，在明确确项目目标客客群之后，进进行有针对性性产品力提升升，与新型规规划形态导入入。以期预先先通过产品的的差异化，避避免与区域内内个案的直接接竞争。同时时，运用领先先强化的产品品为坐点，抗抗衡竞争个案案在景观地段段上的优势，利利用项目产品品力层面的领领先性。采用用针对控投的的营销推广手手段，实际促促进销售。从从而，对竞争争个案、市场场未知风险，乃乃至政策变更更，进行规避避与消弭，并并占得市场先先机。对于房房型设计合理理的项目，除除采用更为精精良的户型与与之抗衡外，更更应在营销周周期上与之相相错，同阶段段推出产品类类型、面积段段上与之相错错。避免正面面、硬性竞争争。3.2项目开发发战略项目整体开发体体量较大，开开发周期漫长长，属于较为为典型的大型型地产个案，必必须通过漫长长的整体运作作，实现其资资金回笼与扩扩容。在以滚滚动开发为大大前提下，于于各阶段中，开开发商对资金金回笼预期均均有不同要求求，项目产品品组合与其开开发运营顺序序也须与之配配合。故，在在项目开发商商进行初期运运营时，其企企业阶段性战战略，必将以以保量且快速速的回笼资金金与获取收益益为其战略要要点。只有快快速完成初期期部分的有效效去化，取得得扩容资本。方方可快速展开开后续工程，实实现资本链、现现金流的快速速有效运作与与持续递增。并并降低财务成成本，规避不不可预见之市市场危机，实实现项目投资资利润率的最最大化。为达达成该战略要要点，则必须须针对主力目目标客群遴选选针对性产品品类型。并通通过价格杠杆杆降低购买门门槛，通过营营销推广吸纳纳充足客源，通通过产品卖点点坚定购买信信心，由此确确保销售价格格的坚挺，与与销售速率的的不断提升。同时，可通过“低端到高端”的产品组合合，实现项目目整盘价格的的“低开高走”，满足项目目初期的市场场破冰与项目目后期的资本本最大化。并并将部分服务务性、功能性性物业摆放于于项目“低端”产品部分。一一则可以就近近解决该部分分物业使用者者夜间采买所所需；二则，可可以降低该类类物业经营对对“高端”住宅部分居居住环境的影影响；三则，先先期建成，先先期昭示。利利用该类功能能性物业强大大的服务机能能，为项目“高端”住宅部分销销售提供充裕裕的产品力支支撑与说服力力。鉴于区域预售制制度的日趋完完善，与执行行力度的不断断加大。项目目在规划设计计伊始，即应应考虑项目各各部分未来销销售顺序。将将各部分产品品按预期销售售顺序排布。结结合分期施工工、滚动开发发顺序与时间间节点，妥善善安排项目销销售节奏，实实现项目分批批销售，避免免“惜售”行为的发生生。3.3项目营销销战略针对有效客群，控控制广告投放放费用遴选有效广告投投放阵地与时时段，针对项项目目标客群群进行项目广广告推广。提提升项目广告告投放效率，确确保项目稳定定去化的同时时，实现对项项目销售价格格的有力支撑撑。同时控制制广告投放频频度，有效控控制项目营销销费用支出。达达到“少投高产”。进一步提提升项目投资资回报空间。大气度，长引导导，久蓄势，薄薄发对于项目如此高高档次，大体体量，区位较较好的个案，即即是在项目前前期不进行大大量媒介投放放与推广动作作。也将吸引引业内，乃至至意向购买人人群的关注。故故，项目前期期，应以树立立基本市场形形象为目的，仅仅维持少量少少量概念广告告与户外pop投放。制造造市场悬念，吸吸引市场关注注即可。并阶阶段性发布软软广与公众稿稿，维持市场场关注。并结结合项目进度度，逐渐加大大信息量，辅辅以项目售楼楼处提早设立立延长项目引引导期。拉长长项目客户积积累周期，并并于其中对项项目产品、诉诉求、定价等等进行充分试试探。为项目目开盘倾销创创造良好条件件。3.4战略补充充项目整体产品规规划的难点在在于项目复杂杂的地势。而而我司认为，项项目地势与落落差，如妥善善运用，将赋赋与项目独特特的景观型与与便捷性。而而如果采用架架空层设计，则则可降低原有有地下车库的的土方开挖量量与施工成本本。故，采用用何种方式进进行竖向布置置，各标高之之间的相互组组合，以及如如何与景观系系统相结合。将将是项目维持持高档次，达达成项目定位位的基础。鉴于项目周边环环境不具备商商业氛围，短短期内不具备备较高的商业业价值，无法法达成快速保保值去化。故故，项目商业业部分建设，应应以“服务社区，提提升社区功能能性”为其第一目目的。尽量压压缩商业部分分面积，减少少资金固化率率。而后期，待待项目整体成成形或周边商商业氛围浓郁郁之时，可再再行将其发售售。遵循项目“由低低到高”的产品组合合与开发顺序序。小面积产产品与商业部部分靠**大道排列项项目，大面积积高档产品靠靠北侧排列。建建议分为四期期开发，自**大道区域逐逐步向北推进进：一期以沿沿**大道区域为为主，产品为为小面积公寓寓与商业配套套组群；二期期向北延伸，进进行中小面积积产品构筑结结合少量商业业设施，并于于该阶段完成成所有商业设设施的建设。实实现项目利润润逐渐扩大的的同时，为后后期高品质产产品入市做铺铺垫，实现项项目档次与产产品的转型与与过渡；第三三期产品以剩剩余地块靠**路区域为主主，进行大绿绿化，中大户户型的高端产产品构建，借借助项目前二二期产品良好好销售势头与与市场口碑积积累，进行项项目产品档次次提升与利润润最大化扩容容；第四期以以靠近市府区区域为主，利利用其地块完完整性与其位位置优势，进进行项目最高高档产品建设设。针对项目生活商商服配套较少少的客观劣势势，项目应通通过少量会所所设施建设与与适量商业设设施构筑予以以解决。并于于项目实际工工作展开之时时即开始商业业部分定向招招商，并于项项目销售过程程中取得定向向商家之意向向书，以期彻彻底打消购房房者隐忧，坚坚定购买决心心。针对项目未来将将有部分客群群购买动因，为为解决子女就就学。项目于于部分共建配配套中，设置置多功能厅等等设施。便于于未来延请知知名教师、艺艺术家，定期期为青少年进进行辅导与培培养。由此增增强对该类客客群的吸引力力。项目整体规划风风格乃至规划划形态，应明明显有别于现现有市场竞争争个案，以期期做到有效的的产品差异化化。项目整体营销节节奏应奉行“快捷高效”原则，通过过缜密的市场场造势树立项项目市场形象象，吸引市场场关注，压缩缩买气，并在在开盘于强销销期内，予以以完全引发，实实现短期快速速去化与新品品快速推出相相结合，以避避免竞争个案案采取反制措措施。四、项目目标客客群分析4.1商业客客群定位根据本案经济指指标之综合特特征及定位，结结合周边商业业现状，云栖栖机构认为本本案商业部分分的目标客群群是由三个层层面组成，即即投资客群、商商业经营者、终终极消费客群群。商业投资客群群特质近年，由于市民民收入不断增增长，加诸房房地产市场逐逐渐升温，行行情看好。使使房地产投资资逐渐成为市市民投资理财财的主要途径径之一。而商商业地产投资资比重亦呈现现上升趋势，但但相较其他物物业投资而言言乃有一定差差距。其原因因在于一般地地段商铺回报报情况难以估估计，而黄金金商业区或主主题型商业租租赁情况虽然然绝佳，但天天价般的总价价效应正好与与回报相抵，令令投资客望而而却步。通常常对于商铺物物业，投资客客多会选择入入手价相对低低廉的高档生生活区内商业业，希望通过过其蕴涵的巨巨大消费量，实实现“回报”。因此，商商铺单位的面面积及总价将将决定投资客客介入的数量量与速度。投资客吸纳基础础本案能吸引投资资客介入基础础在于，本项项目临近在建建中大型主力力商业——沃尔玛卖场场，同时自身身住宅体量庞庞大孕育较强强消费总量。且且本区域乃至至本市商铺租租金行情上涨涨，将带来空空前的商机，产产品的绝对号号召力使商业业前景颇为乐乐观。但是，必须注意意的是，虽然然本项目的确确具有远期的的地段升值、投投资回报的潜潜力。但是目目前项目周边边商业氛围极极度匮乏，沃沃尔玛的运营营将直接消化化掉区域大部部分零售型购购买力，而青青年路与庐山山南路上现有有的庞大餐饮饮集群。也将将影响本项目目餐饮业种的的遴选面。综上所述，项目目短期内对投投资客群不具具备充足吸纳纳能力，但在在沃尔玛与**路双边商业业皆开业运营营之后，区域域整体商业氛氛围提升，消消费人流增加加，商业价值值凸现之后，方方具备吸纳投投资客群的可可能。客群来源本市范围内投资资客群；外省市投资客或或经济水平较较高的城市；；港、澳、台三地地客群职业及年龄龄构成客群主要职业及及年龄构成如如下：专业投资集团或或基金管理集集团；企业高级管理层层；私营企业主；专业商场运作公公司艺界名人或相关关高收入从业业人员；股市大户或其他他渠道的专业业炒家；海外国际人士或或新式投资地地产；港、澳、台同胞胞投资地产；；投资客年龄较大大，一般在35-65岁之间。投资心理分析客群主要看好本本案的商业地地段、产品规规划的远景利利好，未来居居住者所孕育育的较高消费费潜力。这群群投资客眼光光独到，投资资意识长远。一一般都拥有自自住或投资用用的住宅物业业，拥有地产产购置经验并并对商业经济济分析能力较较强，了解商商业运作体系系。但是在基基本投资实力力范围内，资资金实力参差差不齐，却具具有“少投高产”的普遍心态态。由于商铺铺的投资比住住宅投资难以以估计投资回回报，回报率率不直观，影影响因素较多多。往往希望望“眼见为实”，对于需要要长期培养的的商业项目，投投资总额的大大小直接影响响其投资行为为的实施与否否。在某种程程度上，对前前景与总价之之间的权衡后后者占的比重重更大。但项项目在远期利利好基本确定定的前提下，底底价发售基本本是不可能的的，因此，项项目在前期是是不可能直接接销售给投资资客群的。此此外，本案商商铺的投资者者极有可能进进而成为本项项目住宅楼、服服务式公寓的的住客或投资资客。经营客群客群属性经营客群与终极极消费客群一一样，同属本本案商业设施施的使用者，但但是经营客群群与消费客群群的需求属性性与诉求上又又有一定区别别。首先，经经营客群可能能是本案商铺铺的直接或间间接的（经过过投资客出租租）租用者，是是建筑物的使使用者；其次次，经营者经营营的商品与本本项目的整体体商业环境组组成一个消费费供应体系，共共同为另一个个使用者即消消费者提供消消费服务。客群组成经营客群组成主主要如下：专业休闲娱乐场场所经营者，如如：桌球、网网吧等；会所及俱乐部的的经营机构；；大中小型餐饮店店；品牌餐饮连锁经经营者；宠物诊所等；中、小型休闲餐餐饮经营者；；美容、美发店；；小型便利超市连连锁经营者；；其他小型的提供供起居、休闲闲、娱乐服务务的经营者；；银行及其他市政政、金融设施施。画廊、家居用品品、手工服饰饰、精美饰品品；经营客群与其他他客群不同，存存在双向选择择的过程。一一方面，经营营客群选择本本项目有一个个经选过程；；另一方面，本本案在招商过过程中将根据据自身的商业业定位及业态态布局对经营营客群的经营营内容、品牌牌、品质等进进行严格筛选选。经营者心理分析析作为经营者，首首要考虑的是是商机。商机机直观表达便便是地段现状状及未来发展展、客流量、产产品本身的商商业环境与商商业聚集效应应。另外，商商业设施的环环境、品质、档档次、规模等等也是其考虑虑的要素，必必须与其经营营内容、品牌牌或档次相符符，并与消费费客群消费能能力相符。对对于一个成熟熟且精干的经经营者，在上上述商业要求求匹配的前提提下，对于商商铺租价与未未来经营回报报之间的比率率权衡往往放放于较次要的的位置。对于经营客群的的吸纳，商业业定位、商业业布局及定点点招商、运作作策略乃至商商铺面积、位位置、设施设设备等在产品品设计中的体体现尤为重要要。终极消费客群群客群组成本案的终极消费费客群便是项项目未来业主主与周边常驻驻市民，甚至至包括部分周周边院校、政政府机构的消消费客群。消费行为意愿由于本案最初的的消费客群及及客群主力绝绝对是项目自自身的未来业业主与使用者者，因此行为为意愿将以项项目自身为范范例展开。项目档次决定项项目未来居住住者消费水平平与购买力总总体水平相对对较高。九江江人民具有追追求现代购物物消费环境的的意愿，有追追求时尚追赶赶潮流的渴望望，消费潜力力很大。另外外，从九江近近年步行街、大大中大乃至青青年路、庐山山南路商圈的的蓬勃发展可可以看出，九九江人不但购购买力强盛，且且对休闲娱乐乐设施的热衷衷与向往。九九江人逛街的的行为较明显显，步行街对对其吸引力较较大。三类客群的关关系消费客群是本案案的终极消费费者。其需求求水平与需求求意愿直接影影响本产品自自身之外的经经营客群种类类的选择性吸吸纳。而由产产品和经营客客群共同组成成商业购物环环境与场所则则决定了消费费客群的数量量。消费客群群数量反作用用经营客群、影影响其经营寿寿命及经营收收益甚至是整整个商业建筑筑的经营寿命命及收益。而而商业部分及及经营客群的的经营寿命与与收益又进而而影响到投资资客群的回报报与投资铺面面的升值潜力力。在这个过程中，三三个目标客群群对本案日后后经营的影响响力看似是投投资客群最弱弱，但正是他他们是实现销销售去化、项项目成本回笼笼及创造收益益的主力。4.2高档住宅宅客群定位毋庸质疑，本案案的目标客群群一定是市域域性客群为主主的客群结构构体系。而九九江下辖县市市客群的流入入可能性也会会产生，但绝绝非主力。结结合项目深入入市场调研所所得，项目住住宅部分客群群分析如下：：4.2.1客客群构成政府机关中级及及以上公务员员购房；银行、证券等机机构员工购房房；民营或集体企业业厂长、领导导购房；事业性单位、机机关领导购房房；私营业主购房；；股市大户及近期期回报丰厚者者；少量本区域原居居民，依靠多多年积蓄购房房；4.2.2客客群年龄构成成本案以市域客群群为主，其中中本区域及相相邻区域客群群占大部分。由由于本案的高高价位，则必必对购买力要要求较高，而而消费者的财财富积累与年年龄必然有关关，同时，结结合项目市场场调研数据判判断。本案的的购房者年龄龄结构较大，主主力范围可能能在35-50岁之间，其其家庭结构处处于满巢阶段段中后期，家家中上有高堂堂下有妻儿，子子女年龄在15-25岁左右，房房型需求主力力为三房二厅厅。4.2.3购购房特征根据上述分析，本本案客群绝大大多数为非首首次购房。对对购房置业有有一定心得，多多数处于“更新换代”“品质提升”性的购买动动机。该类客客群对于产品品的地段、品品质较为挑剔剔。而其家庭庭结构决定，其其对项目周边边的功能性配配套设施具有有较高要求，尤尤其是学校、医医院等。而由由于其年龄层层次与工作性性质，决定其其对于项目气气质与品质均均有较高要求求，以期彰显显其身份。4.3小面积部部分目标客群群分析4.3.1目标标客群来源及及构成投资客群高效益国企高级级白领、中层层管理者；政府机关中级及及以上公务员员私营企业主；文艺界人士，如如演艺、绘画画等；IT行业高收阶阶层；海归派人士；在其他大城市打打工，回九江江投资的客群群——此类客群文文化程度较高高，见多识广广，思维敏捷捷，乐于接受受新鲜事物，事事业成功活泼泼干练。其较较关心物业品品质、价值空空间、投资前前景及地段保保值功能。自用客群及租客客分为租用与自住住两类，其在在构成上较为为相似。自由职业者，不不用限定上下下班时间，真真正的“夜游神”。SOHO一族，依依靠现代化的的办公室设备备及互联网打打造个人工作作室。单身公寓，“钻钻石王老五”栖身之所。公司出资，为外外国或外地员员工租用宿舍舍。工薪族的二人爱爱巢。——对面积大小小不在乎，够够用就可。他他们是城市里里真正的雅皮皮士，活泼精精干，作风洒洒脱，事业成成功，享受生生活，时尚不不羁，格调高高雅，喜欢精精彩生活。他他们对交通关关注，对生活活娱乐机能关关注，对智能能化关注，对对商务支持关关注，对家政政服务关注。【产品篇】一、项目规划定定位1.1项目整体体规划定位根据战略选择以以及市场情况况，结合地块块实际形态，确确定本案项目目规划定位：：功能化配套复合合型景观现代高档居住社社区定位诠释：功能化配套———以服务未来来项目使用者者为目的，所所配备的大体体量商业配备备与独享性服服务设施配套套，将使项目目具备充足且且全面的住居居功能性。复合型景观———项目结合高高低落差，辅辅助以不同高高度的架空层层，形成南高高北低的阶梯梯状下落架空空层。结合假假山石、石照照壁、跌瀑与与垂直藤蔓植植物，一反九九江现有项目目的平面景观观，构筑成具具有大量垂直直景观的复合合型景观带，创创造项目独具具卖点。现代高档居住社社区——明确项目档档次，应采用用高标准建材材配备、精良良房型设计，注注重细节面面面俱到，实现现项目高档定定位。且须加加大项目智能能化设施配备备水平与种类类，结合现代代简约的外立立面设计，使使项目具有时时代韵律感。1.2项目高档档住宅部分规规划定位根据既定战略方方针，本项目目进行规划设设计之初即应应满足项目“产品差异化”之先决条件件。通过合理理定位使本项项目高档住宅宅部分的开发发设计、功能能引进、设施施提供以详细细而明确的标标准，避免实实际产品与市市场需求及理理想产品目标标的偏高以产产生大量不必必要的浪费。由由此，则项目目住宅部分定定位为：具强大生活机能能支撑，高功功能性服务化化，高私密安安全型，高标标准现代景观观住宅。定位诠释：具有强大生活机机能支撑的——前文所述，本本项目需进行行一定体量商商业生活服务务配套设施营营建，以满足足项目未来居居住者日常生生活所需，与与一定的休闲闲娱乐要求，以以便消弭区域域现有商业服服务设施匮乏乏的客观劣势势。其具体应应涵盖会所与与商业两大部部分，会所主主要提供以无无偿服务为主主的社区娱乐乐服务与配套套。商业部分分需提供超市市、银行、邮邮局及餐饮娱娱乐等有偿服服务与配套。以以期为未来社社区居民提供供较为完善的的服务与配套套。高功能性、服务务化——以项目商业业部分功能结结合会所功能能构筑及功能能性绿化构筑筑为内涵，结结合服务型物物业管理为外外延，使项目目具备在功能能性配套设施施设计及运用用上更具人性性化，更符合合潜在消费客客群心理需求求及日常所需需。高私密安全型——该部分物业业周边尽量减减少商业部分分营建量，以以避免嘈杂人人流对该部分分物业影响。同同时，结合地地势地形，合合理设置架空空层，规划人人车行动线，做做到人车分流流，实现该区区域地面无车车化。并结合合红外周界、磁磁卡门禁、窗窗磁门磁等技技防手段，加加诸人防巡逻逻，进一步提提升项目私密密与安全性。高标准——完美美来自于细节节，项目以高高标准豪宅为为定位，内外外兼修，注重重细节。于小小至大堂摆设设、电梯内装装，大至建筑筑立面与景观观设计，均需需体现项目豪豪宅气度。现代景观住宅———采用简约现现代的立面风风格，利用简简单的线条色色块的组合运运用，突现项项目时代感。结结合时尚的外外立面用色与与新型保温材材料，使项目目呈现出有别别于区域其他他项目的建筑筑单体风格。加加诸以结合地地势营建的跌跌落式景观布布局，具备精精致化的近距距离景观享受受，满足未来来使用者对物物业要求不断断提高的潜在在趋势。1.3项目小面面积住宅部分分规划定位从项目整体档次次设定出发，以以市场固有存存在客群量及及其各自分层层比例出发。将将项目小面积积住宅类产品品以70平方米为分分界线，划分分为2类产品，即即服务型公寓寓类产品与小小面积公寓类类产品。以期期在有效拓大大客群覆盖层层面的基础上上，控制此二二部分套数，从从而控制销售售周期。根据服务型公寓寓部分特性，其其规划定位为为：共享性、功能化化、投资性、高高服务化公寓寓。定位诠释：共享性——鉴于于该类产品属属于严控面积积的住宅类产产品，因此，单单套之内往往往不具备充足足的社交空间间。所以，可可以结合每层层电梯间设置置小型交流共共享平台与休休憩空间。满满足未来使用用者对该类空空间的需求，弱弱化抗性，提提升卖点。功能化——该类类物业为项目目已部分，所所有的商业设设施与部分会会所服务机能能均可享受，使使其具备超越越其他一般小小面积物业的的功能性配套套水平。投资性——有效效的面积控制制，降低投资资门槛，吸纳纳更多投资者者入市，并明明确项目的投投资第一性。高服务化公寓———明确项目使使用性质为住住宅类物业，并并提供较高标标准的酒店式式物业管理与与服务。根据小面积公寓寓部分特性，其其规划定位为为：高服务、高配置置、全功能公公寓定位诠释：高服务——与服服务式公寓同同样享受较高高标准的酒店店式物业管理理与服务。高配置——该类类物业为项目目组成部分，所所有的商业设设施与部分会会所服务机能能均可享受，使使其具备超越越其他一般小小面积物业的的功能性配套套水平。全功能——具有有与其他项目目标准住宅相相同的内部功功能性配置，满满足普通居家家所需的所有有功能性空间间需求。1.4项目商业业部分规划定定位根据商业部分特特性，其规划划定位为：具备高度人文气气息及景观效效应的，集娱娱乐、休闲、购购物、餐饮、等等多种服务功功能为一体的的泛会所定位诠释：具备高度人文气气息及景观效效应——商业建筑需需与区域风貌貌相溶。本案案作为高档社社区中的一部部分，其更应应具备人文与与精粹历史的的气息。延用用九江市所拥拥有的悠久历历史文化底蕴蕴，与项目景景观节点、小小品乃至建筑筑细部，予以以点缀之。使使本案的商业业散发现代商商业气息之余余，更具备了了中国文化的的精髓。集娱乐、休闲、购购物、餐饮、旅旅游等多种功功能为一体———在以强大针针对性为前提提下，内容丰丰富，包容性性强是本案商商业最吸引人人的地方。体体现商业的综综合性，为项项目未来居住住者提供全面面的生活机能能服务。与此此同时，各功功能间的有机机结合与互相相关系是规划划中必须注意意的，商业布布局尤显重要要。同时必须须融入娱乐休休闲设施与服服务场所，增增加商业的休休闲性，制造造重复消费的的良好经营氛氛围。泛会所——将将大量低毛利利甚至少量纯纯服务性设施施，融入项目目商业部分中中。结合其他他商业部分经经营，使该类类服务型设施施产生一定的的经济效益，降降低其后期养养护成本。而而，其他商业业部分也将运运用其服务技技能为项目使使用者服务，达达到会所的功功能。二、项目整体规规划布局建议议2.1项目地块块人流车行动动线分析项目作为**板板块的高档综综合居住型个个案，未来社社区内人车流流动线规划尤尤为重要。项项目南侧**大道，为九九江市级交通通干道，车行行速度较快且且公交站点皆皆设置于其上上，交通抵达达度高。而**路，为新拓拓宽之城市道道路，尚未完完全贯通，且且与**大道存在落落差无法达成成快捷有效的的连接。而项项目地块控制制性详规中要要求，项目地地块内将设置置一条市政道道路连接**大道与**路。将在一一定程度上破破坏项目区块块完整性，降降低地块土地地利用率。且且导致项目内内部人车流动动线过于交集集，影响项目目未来私密性性。在此前提下，预预先对地块进进行人流分析析与道路网排排布，将对项项目各产品合合理排布，并并使其各自取取得最佳人群群导入导出能能力最佳化。从从而使个产品品获得最佳的的使用效果。按照项目与周边边道路相邻关关系，与相邻邻公交站点位位置考虑，项项目主要人流流导入面应在在**大道区段。**路近**大道区段可可作为项目辅辅助人流导入入面，**公司设定之之拟建市政道道路的摆放位位置与走向，我我司认为，在在确保地块完完整性与土地地利用上，均均为最优设计计，应予以肯肯定。项目主要车行导导入面可设置置与拟建规划划道路中，结结合架空层或或地下车库完完成项目“人车分流”。地块**路北段可作作为项目辅助助车流导入导导出面，便于于北向出行人人车流的导出出。地块**大道与与**路中段均设设置入口广场场，提升地块块入口的目视视标定与彰显显小区品质，实实现外部人流流导入。项目目规划道路与与市政府相邻邻路段的中部部设置小区入入口广场，实实现规划道路路向项目区块块车流疏导与与渗透。小区泊车采用地地下停车为主主，只在车行行出入口处少少量布置地面面停车带，减减少区内车行行流量，净化化区内交通环环境。**路与**大大道之间高差差10米，可考虑虑于**路中段广场场与**大道中段广广场之间配置置人行通道，结结合地势高差差，将人流引引入该区域中中，为该区域域开放型商业业，提供人流流支撑。2.2项目地块块规划布局与与功能分区2.2.1项目目竖向布置建建议项目地块整体落落差较大，约约在10-11米左右，且且地形复杂，内内部高差亦不不同。而地形形走势为南高高北低，对住住宅类产品排排布有一定影影响。而按照照控制性详规规要求，将配配置以一定量量商业设施，而而商业部分对对高差及人行行抵达度均有有较高要求。所所以，项目整整体规划的难难点，即在于于“合理的竖向向设计，对项项目地形高差差的合理利用用”。项目10-111米落差，应应采用架空层层方式予以解解决。但从成成本、效果及及投资回报角角度考量，不不建议采用满满铺方式，构构筑项目架空空层。应采用用层层下降，退退台形式，构构建本项目架架空层区域。以以期达到，控控制架空层面面积，压缩成成本与减少不不可售面积的的目的。近**大道区域域，设置3层架空层，结结合其上的商商业设施构筑筑成1层地面，1层地下架空空的复式商铺铺。近**路中段广广场，设置2层架空，其其上可设置单单层大跳高，或或双层商铺，其其单体高度与与近**大道商铺高高度相等，保保证目视效果果整齐划一。而2层架空区域商铺1层地，应与3层架空商铺的底层地坪标高一致。项目整体均设置置1层架空层，以以保证项目整整体标高一致致，且由于该该层架空层，可可免建地下车车库，降低造造价成本。同同时，车辆进进入小区范围围，即可驶入入架空层中，达达成真正意义义上的人车分分流。各建筑单体间的的架空层，可可局部做大开开孔，并于开开孔处实行绿绿化造景，在在大区域垂直直景观优秀的的基础上，满满足各楼栋小小区内的垂直直景观体系建建设。同时，也也可满足日间间架空车库与与架空部分商商业区的光照照要求。原则上，项目天天际线应遵循循“南低北高，东东低西高”的方针。于3层架空区域域，项目住宅宅主楼高度应应在24层左右。向向北逐渐拔升升，住宅主楼楼高度应在30层左右。由由于项目东南南侧位平土台台，因此，单单体高度应在在20层左右。2.2.2项目目平面功能分分区项目产品组合分分别为：配套套服务型商业业集群、高档档住宅组群、高高档服务式公公寓与小面积积公寓，4大类产品。鉴鉴于各类产品品间存在不同同的硬件需求求，并对周边边环境存在不不同，甚至相相互制约的要要求。因此，在在项目整体规规划布局时，本本着“求同存异，谋谋求利益最大大化”的原则，将将高利润产出出类产品有效效排布，并综综合考量各产产品建筑立面面差异，合理理组织。从而而通过，项目目各产品功能能组合，加诸诸合理立面形形态，为形成成城市中央生生活圈提供根根本的成立条条件。在明确项目整体体人流分布之之后，遵循业业已明确的项项目整体战略略与产品组合合之后。项目目整体规划布布局建议如下下：该商业部分沿***大道路段排排布，并于**路近**大道处集中中摆放，结合合内部动线设设置，形成商商业功能型板板块。该区域域以开放型商商业为其具体体形态，内部部动线作为该该商业区域的的内街与予以以规划。**大道中段广广场与**路中段广场场，为项目商商业部分的主主入口广场。项目住宅部分分分为3类，即：服服务式公寓、小小面积住宅与与高档住宅部部分。从产品品各自的硬性性要求，与相相互之间的兼兼容性考虑。建建议服务式公公寓排布于项项目地块西南南区域，开放放式商业之上上。小面积住住宅摆放于项项目地块东南南区域。高档档住宅部分摆摆放于地块北北侧腹地，确确保高标住宅宅部分达成私私密、幽静、雅雅致的生活环环境，并形成成“离尘不离城”的生活感受受。项目整体区域内内，结合架空空层布置，坚坚决实现人车车分流。南侧侧**大道中段广广场仅实现小小区南部人流流导入与开放放商业板块消消费人流导入入；西侧**路中段广场场，满足小区区高档住宅部部分人流导入入，与辅助的的车辆入库。东东侧规划路中中段广场，主主要为车流入入口，辅助完完成人流导入入的作用。为提升项目用地地合理性，尽尽可能增大项项目土地利用用率，并兼顾顾区内动线排排布合理性与与集中大型景景观系统构建建。建议项目目整体建筑单单体排布不必必完全遵循正正南正北向排排布。以地块块边线走向为为肌理，进行行整齐划一的的单体排布。各各建筑单体做做出适当弧度度的，使小区区规划具有多多变性，并使使部分解决朝朝向问题。项目整体景观系系统设置采用用中央景观与与分散景观相相结合的方式式。于项目各各区块分别设设置景观节点点，采用水体体、枯山石、坡坡地等表现手手法，进行多多层次景观展展示。同时，景景观节点亦是是人流汇聚节节点，提高其其实际使用性性。并于项目目中设置东西西走向的景观观中轴，将主主要景观节点点予以有效串串联，增加其其系统性与完完整性。项目目分散景观即即采用各楼栋栋之间的景观观予以表现与与满足，结合合部分道路绿绿化与广场绿绿化。结合高低落差，布布置垂直景观观，如假山石石、跌落瀑、下下沉式广场等等，营建九江江唯一的复合合式景观小区区。三、项目商业布布局建议3.1商业业态态布局原则根据前文分析，**大道与**路相交处为为整体商业中中的“黄金区块”。南向至沃沃尔玛采购人人群，归途均均须经过该区区域，结合服服务式公寓自自身所具备的的庞大居住者者，且**大道中段广广场作为人流流的集散地，未未来人流的汇汇聚与疏导均均将由此区块块完成，人流流量最大，商商业价值较明明显。故，在在商业布局中中，将主力消消费商业以及及利润产出率率最高的商业业，布局在黄黄金区块内，从从而充分利用用消费人流，提提高招商成功功率。而定点点招商或如餐餐饮等辅助商商业，则可沿沿商业内街布布局，利用其其强大的人流流吸纳力度，完完成人流的向向内吸纳，提提升区域商业业整体价值。另外，根据本案案商业一、二二层互动的特特征，一、二二层商业原则则上竖向采取取同类商业布布局。而休闲闲娱乐与餐饮饮（如快餐、小小吃）在整个个商业内的穿穿插，则使每每个业态形成成无形的线索索，通过人流流的休闲意愿愿，令整个商商业的人流运运作起来。商业部分布局，难难免存在商业业“死角”，即人流抵抵达不便，商商业价值较低低的区域。将将部分会所功功能引入该区区域中，同样样能丰富项目目商业部分的的服务机能，也也可避免该类类商业闲置。同时，引入大量量辅助性生活活类配套商业业业态，以形形成对住宅、服服务式公寓类类产品的功能能支撑，进而而演化成价格格支撑。利用用其充沛的使使用与居住客客群，为该部部分商业提供供良好的消费费潜量，从而而形成价值的的互动与相互互促进。3.2商业业态态布局示意3.2.1一、二二层商业布局局建议A区：社区服务务及会所板块块（2000㎡）该区域作为项目目主要的社区区服务类板块块，1层主要设置置以中大型、低低毛利、高品品质服务型商商业为主。例例如：商务简简餐、咖啡厅厅唯宜。二层层设置大型多多功能厅，可可定期举办业业主活动，节节假日组织业业主子女定期期自修，可以以邀请九江名名校老师开展展各类培训辅辅导班等。一二层入口处，设设置共享大堂堂，以便项目目初期将此作作为售楼处前前场使用。B区：社区配套套板块（2500㎡）该区域作为项目目配套商业区区域，设置以以小型标准超超市、美容美美发、水果超超市、宠物商商店、鲜花店店、面包房等等商业设施。并并配以银行、邮邮局、诊所等等公建服务设设施。部分商业可利用用其地下架空空层区域，作作为其经营空空间或后场操操作空间。C区：餐饮休闲闲类板块（3000㎡）采用组团形式荟荟萃休闲餐饮饮及中型餐饮饮的美食购物物步行街，采采用内街形式式独立成区。按按照类型分区区经营。每个个区域内部临临时划分小型型商辅，以中中型餐饮为主主，休闲餐饮饮与主题餐饮饮为辅。如：：商务简餐、牛牛扒馆、豆捞捞坊等。D区：娱乐休闲闲板块（2000㎡）为满足向C区块块吸纳充足餐餐饮人流，在在区块内，也也应适当构筑筑一定体量的的餐饮商业，完完成人流导入入。故，该部部分可少量设设置：街头咖咖啡吧、pizza外卖专送、泡泡沫红茶坊、小小食店、鲜果果吧等餐饮设设施。同时，辅辅以健身会馆馆、武道馆、SPA、网吧、书书吧、桌球房房等设施。该该部分1层以小面积积铺面为主，原原则上大体量量商业应设置置与2层区域。并并于1层需预留入入口大堂3.2.2其他他注意点休闲及娱乐设施施切忌与色情情等灰色商业业联系。鉴于于项目体量大大，推案周期期长，市场负负面消息对本本案影响巨大大，因此，在在经营与招商商方面理定要要剔除不正当当的、不健康康的商业栏目目。追求健康康、阳光式消消费是招商定定位的主题。利用快餐店、冷冷饮、小吃等等在各商业区区内的分散穿穿插设置与定定点招商，令令商街人气在在分区之内通通过这些店的的吸引而流动动起来。这些些店面尽快确确定位置及其其招商对象，针针对其要求进进行相应设施施与设备的设设置。这些店店可以定点招招商甚至自主主加盟。其中中，一些店甚甚至可以设置置于二层。中型餐饮、小型型标超招商必必须在销售前前尽快确定，这这关系销售开开展时商业气气氛的衬托。利用优惠的租金金价格，培植植商业街的文文化氛围。可可定点招商书书店、报亭、字字画古玩店等等。各商业分区应是是“互溶”的。也就是是说，在每个个分区的边沿沿与衔接处，商商业栏目可以以有一定的穿穿插，以确保保步行街的商商业有统一性性整体性与流流畅感。鉴鉴于目前项目目尚处在概念念性设计阶段段，因此，暂暂无法针对商商业部分进行行细致的业态态业种规划与与分析。故，具具体的商业布布局与铺位设设定，将于下下期报告中予予以体现。四、项目产品设设计深化建议议4.1项目交通通组织与动线线布局建议项目物业具备22种使用性质质，4种产品类型型，且各部分分均具有较大大体量，由此此产生的大量量车流人流。且且各产品对人人流车流控制制要求不一，如如不进行合理理的动线规划划布局，将使使项目内部交交通效率大幅幅降低，甚至至影响各部分分物业的正常常使用与经营营。因此，项目必须须奉行“人车分流”的原则，于于项目关键区区域设置地下下车库入口，实实现“车流即刻入入库”的原则，而而高档住宅产产品可实现“乘人员地下下车库直接入入户”。同时，各各商业组群可可通过内街与与支路进行连连同，便于各各组群间的商商气渗透。在在此前提下，项项目交通组织织与动线布局局建议如下：：项目动线分2个个层次，分别别为地下架空空层与地面道道路。地下动线主要各各住宅产品与与商业部分设设置地下架空空停车位与车车道，结合民民防硬性指标标予以完成。从从而在大程度度上实现地面面无车化的“人车分流”态势。地面动线，主要要包括规划市市政道路与小小区内人行道道路。市政规规划道路将行行驶外来车流流，但可通过过路面施工工工艺结合减速速带等设施的的设置，实现现车流量的减减少。而各组组团商业内部部，以步行街街结合商业内内街的形式实实现人流动线线的贯通。住住宅部分内部部，尤其是高高档住宅内部部，将仅排布布人行道路4.2商业部部分4.2.1步步行街本案商业由一条条商业步行街街串联所有商商业板块，同同时各商业板板块内部也有有多条商业内内街予以贯穿穿，达成内部部商气与人流流的贯通。对对于步行街与与内街，其既既是商业内的的主要人流导导向及步行干干道，更是商商业街景气程程度的象征。越越是好的商业业，越是人流流熙攘，就越越是受到欢迎迎，人人趋之之若鹜。步行行街必须人为为地创造喧嚣嚣甚至是拥挤挤感，这样才才能令人流向向二层或其他他支路分流，才才能使步行街街红火。因此，云栖建议议，整条步行行街一定是串串联各处景点点及商业分区区的干道，但但是街宽平均均应在8-10米左右，板板块内与主题题商业内的商商业内街，宽宽度在4-6米左右。另外，商业街仍仍需考虑设置置统一的非机机动车停放点点。且必须在在商业内足量量设置设备用用房，后勤用用房。4.2.2净净空5米的商铺为了能提升商铺铺的价值，抵抵消其与临街街商铺的位置置差异，从而而令商业尽快快去化，建议议将商铺层高高提升至5-5.4米的高度，以以增加商铺立立体空间的利利用率。增加层高的另一一个好处便是是在商铺的外外立面解决了了广告位的设设置问题，为为商业街创造造附加的经济济效应。4.2.3商商业建筑外观观根据战略定位，本本案商业将是是一个既具景景观效应，又又具人文效应应的建筑。而而商业的形象象又必须健康康、现代向上上。因此，现现有方案的外外立面设计虽虽然具备了一一定的景观性性与人文效应应，但是中式式格调匮乏，对对项目所在区区域的人文历历史不能产生生共鸣。因此此，建议商业业建筑的外立立面仍可以简简约现代的建建筑风格予以以塑造，在现现代的商业外外轮廊下，点点缀中式建筑筑的符号与中中国文化的印印记，从而使使建筑物既具具特色，又能能与浔阳、柴柴桑的历史积积淀与人文风风尚相融。4.2.4商铺铺内外环境统统一从商铺未来经营营类别出发，与与其门前街道道应力求风格格统一，即沿沿人行道设行行道树，木制制长椅及地面面镌刻书法碑碑体铺地，并并将之一直延延伸环绕项目目所有商街，在在打造区域文文化氛围及消消费环境的同同时，力求通通过其有效的的导引作用，将将人流自市政政道路汇聚我我处。商铺面积控制制前文有述在项目目前期设计阶阶段即展开商商业招商租赁赁工作，以加加速项目招商商速度。考虑到未来销售售时购买商铺铺资金承受力力问题，并结结合商业部分分未来经营业业态及经营类类别。故本项项目商业部分分虽采取用大大平面设计但但必须保持未未来可分割的的选择性，结结合产权分割割原则，用轻轻质隔断予以以临时分割，待待正式销售之之后应实际招招商需要再予予以统一分割割。从未来可可能的总价、潜潜在客群资金金承受力考量量，本项目商商铺单元面积积分割为50—100平方米/间。A区块服务会会所板块，可可不予分割。4.3住宅部部分（含高档档住宅与小面面积住宅）根据本案住宅的的豪宅定位，则则产品建议遵遵循豪宅尺度度，力求从功功能上给予建建议。4.3.1建筑筑立面建议外立面用色云栖机构认为本本项目外立面面应力求现代代简约，且通通过线条及楼楼高极大丰富富其立面效果果。并多利用用角窗、飘窗窗满足现代居居住文化对采采光观景要求求的同时，更更符合现代潮潮流。为满足足高档个案对对立面形象的的需求，云栖栖机构建议本本案立面用色色采用清淡素素雅的冷色调调为宜，突现现其高雅格调调。并于住宅宅建筑单体顶顶端设置项目目开发商logo实现项目开开发商企业品品牌昭示。立面用材以满足项目功能能性主旨，兼兼顾住宅建设设未来发展趋趋势。建议本本项目立面采采用保温节能能建材，以期期顺应日趋高高涨的环保呼呼声及未来业业主对居住能能率的崭新要要求。墙体敷敷材，高标住住宅与小面积积公寓建议以以50×50㎜方形仿石石面砖唯宜，以以彰显其豪华华大气。4.3.2绿绿化景观建议议项目景观配置应应遵循“大核心，小小分散，处处处有景的原则则”。以“1个核心，2条景观带，3个广场，多多个组团”组合而成。2条景观带，主主景观带以**大道中段广广场为发端，南南北向贯穿项项目中轴。辅辅助景观带，以**路中段广场为发端，东西向贯穿项目。并与主景观带于项目腹地相交，二条景观带交汇处，作为项目整体景观核心。南北向景观带结结合架空层设设计，实现级级级下降的阶阶梯状景观带带，实现项目目丰富的垂直直景观理念。位于**大道中中段、**路中段、规规划市政道路路中段的3个广场，分分别作为绿化化景观带的发发端或终端。**大道为城市市景观道，且且毗邻市政府府，对项目形形象要求很高高。所以，该该广场需彰显显项目气质，并并明确标示项项目名称。建建议，该广场场以水景结合合项目铭牌为为其核心，水水景以跌瀑与与涌泉为妥，结结合夜间彩灯灯照明。**路中段，为为项目商业人人群导入口，须须具有一定人人流汇聚作用用，与标示性性。故建议该该处以休闲广广场形态为宜宜，硬地铺装装结合地面音音乐喷泉，周周边点缀以小小幅绿化与休休憩长椅。同同时可满足活活动组织的需需要。位于市市政道路中段段广场，作为为项目主要车车流导入与疏疏导区域，建建议以硬地铺铺装为主。道道路2层种植高大大成年期乔木木形成林荫道道，彰显项目目大气豪华气气质。各建筑单体间，采采用大挖孔，让让下层架空层层透光。并于于下层架空层层种植高大乔乔木结合其他他绿化种类，组组成各楼栋间间的绿化组团团。高大乔木木穿层而出，结结合开孔周边边的低矮灌木木与下垂的藤藤蔓类植物，营营造出高低错错落的组团绿绿化。在开孔的下层平平面，可设置置小型篮球场场、网球场，满满足未来居住住者休闲娱乐乐所需，提升升项目档次。而而开孔周围的的架空层则成成为“天然”看台，提升升参与人数，提提高居民参与与度。部分组团绿化构构筑水景，可可采用跌瀑设设计，结合假假山体构筑，水水瀑自架空上上层而下，倾倾入下层，可可形成良好景景观性。下沉式的组团绿绿化周边，即即为架空层车车库，而具有有景观性的半半开放式“景观”车库在九江江也是绝无仅仅有的。建议在水体中缀缀以坡地、滩滩涂，并构筑筑绿化小品于于其上，结合合跌瀑设计使使平面水体上上升华到具有有较强层次感感及立体感的的水景。绿化植被建议小区绿化在种植植品种选择上上，应充分考考虑其各自繁繁茂期，力争争作到季季有有花，一年常常青。在下沉沉式景观组团团中，可搭建建玻璃花房，种种植珍贵花卉卉以供业主品品鉴。另外，住住户也可将家家中奇花异草草送入花房过过冬及培植，建建议设置在建建筑群体之间间。中心绿化道路交交通较为简单单，全部均为为人行步道，故故步道可设于于绿化之中，而而步道或可采采用仿石材建建材辅设，而而小型广场及及硬地区域则则可用彩砖拼拼花满铺。道路开扬处或小小型广场上，可可以篆刻中国国书法诗句，以以体现小区的的高人文气质质。4.3.3单元元进户大堂建建议4.3.3.11高档住宅部部分大堂建议议为突显高尚住宅宅气度，体现现业主身份，在在每个门洞进进户均设玻璃璃大堂。具体体建议如下：：项目一层架空层层内，设置2层跳高大堂堂，停车入库库人流，自架架空层部分入入户。步行人人流直接从架架空层上盖进进入大堂。作为楼内外环境境的过渡，大大堂风格以明明亮简洁为宜宜，以大量玻玻璃构筑。大堂内摆放绿意意葱茏的盆景景植物，结合合舒适的沙发发，在大堂内内，一样可以以欣赏户外景景色。大堂以大幅玻璃璃突出通透的的感觉，使之之有身处室内内如临绿境的的快意，做到到绿化的内外外交溶。大堂灯光照明应应较简洁，但但色调装饰却却素雅见长，大大理石或仿石石地砖铺地一一尘不染。设背景音乐系统统。设两道门，第一一道门进入大大堂，通过保保安形象岗识识别后，穿过过大堂便是设设有可视对讲讲系统的第二二道门，穿过过第二道门，才才能搭乘电梯梯。大堂内，设有不不锈钢信报和和接待台。4.3.3.22小面积公寓寓部分大堂建建议从小面积产品未未来客群心理理需求出发，该该类产品入户户大堂不需要要具有较高的的配置。只需需确保风格简简洁、时尚即即可。具体建建议如下：配置大幅刚化玻玻璃的地弹簧簧门，提升大大堂光照度，结结合感应照明明达成节能目目的。结合IC可视门门禁系统，确确保内部安全全。内部白色大幅釉釉面砖铺地，墙墙面设置小型型画框，悬挂挂现代艺术画画。4.3.4房型型面积与功能能建议从项目市场竞争争角度考量，项项目户型面积积与配比应做做以下调整，以以期达到提高高竞争力，而而确保销售速速率之目的，原原则如下：适当缩小项目高高档住宅部分分各套型面积积段。向下拓拓大项目目标标客群面，增增强项目竞争争力，确保项项目销售速率率。在高标公寓产品品类中，插入入经济一房，面面积35-40平方米，主主要针对投资资性人群与有有子女就读需需求人群。在高标住宅部分分产品中，拉拉开三房与四四房面积段。三三房偏重于经经济型居家需需求。四房偏偏重于豪华奢奢享型购房，须须配置保姆间间等。高标公寓部分建建议户型以一一房/一厅房型为为主，辅以与与部分二房/二厅房型，二二房部分单体体顶层可以设设置跃层单位位，户型适当当放大。高标公寓部分户户型面积配比比表房型面积（平方米）比例（％）二房75-85左右右27.5％顶层复式（三房房）120平方米以以上5％，该部分面面积计入90㎡以上段内内注：得房率800％左右单位：平方方米高标公寓部分房房型设计建议议顶层复式，应预预留大面积屋屋顶平台，作作为空中花园园之用房型布局需体现现尺度，在保保证功能性及及动静分区的的前提下，建建议客厅面宽宽大于4.2米，一房面面宽确保3.9米。主卧面面宽大于3.3米以上。厨厨房、餐厅衔衔接自然，便便于开放式厨厨房设计。住宅南向，除阳阳台外均筑大大面积飘窗，顶顶端房型设置置转角窗，增增加景观效果果。需设置北向工作作阳台，呼应应客群需求。所有住宅均力求求保证全明设设计及自然通通风。项目应结合架空空层设置大堂堂挑高空间，主主入口大堂尺尺度需控制。其中，高标住宅宅部分建议户户型以三房/二厅/二卫房型为为主，辅以与与少量二房/二厅/二卫房型，并并部分四房/二厅/二卫配以，顶顶层可以设置置跃层单位，户户型适当放大大。高标住宅部分户户型面积配比比表房型面积（平方米）比例（％）二房90-100左左右5％三房110-1200左右27.5％四房140-1500左右7.5％顶层复式150-1800平方米以上上5％注：得房率800％左右单位：平方方米高标住宅部分房房型设计建议议标准层应采用22梯2户设计，结结合消防梯布布局，以IC卡为控制手手段实现电梯梯到户。项目用来控制房房型面积应在在进深处下手手，不应缩减减单套面宽。进进深应控制在在10-11米间。四房及以上房型型应配置保姆姆间与专业采采买通道，实实现主仆分流流。所有户型，应设设置进户花园园，构筑“空中别墅”型物业。顶层复式，应预预留大面积屋屋顶平台，作作为空中花园园之用房型布局需体现现尺度，在保保证功能性及及动静分区的的前提下，建建议三房及以以上客厅面宽宽大于4.5米、主卧面面宽大于3.6米以上。二二房客厅面宽宽应在4.2米以上。厨房、餐厅衔接接自然，便于于开放式厨房房设计。住宅南向，除阳阳台外均筑大大面积飘窗，顶顶端房型设置置转角窗，增增加景观效果果。三房及以上房型型必须考虑走走入式更衣室室或储藏室设设计。需设置北向工作作阳台，三房房户型设计南南向双阳台，呼呼应客群需求求。所有住宅均力求求保证全明设设计及自然通通风。考虑到项目档次次及其实际使使用者经济状状况，建议项项目层高应达达到3米或以上。项目应结合架空空层设置大堂堂挑高空间，主主入口大堂尺尺度需适当放放大。140-1500可考虑纯复复式楼栋，并并结合项目阳阳台做成进户户花园，依照照九江地区规规范，跳层做做阳台，进深深1.8米以内不算算建筑面积，3米内算为一一半面积。由由此可确保每每套单元均具具有露台，由由此丰富该类类房型卖点。而而九江全复式式产品，仅独独此一家，具具有较强的独独特性。全复式单元内，可可结合错层设设计，进一步步丰富内部空空间感。房型示意：89平方米二房房二厅+书房90平方米二房房二厅一卫+进户花园110平方米三三房二厅一卫卫+进户花园125平方米三房房三厅二卫+进户花园120平方米三三房二厅二卫卫140平方米复复式房型+进户花园会所功能会所是体现高尚尚住宅功能的的重要部分，本本项目会所构构筑必须通过过会所功能与与商业经营功功能的有机结结合，在保证证项目住宅使使用者对会所所功能潜在需需求得以满足足的前提下，将将会所部分面面积对外招商商，并对之予予以统一管理理和科学运作作，使会所具具有经营自养养及造血功能能。凡购买住宅的住住户，发会员员卡，会员卡卡住客的身份份，在小区内内畅通无阻。一一般商业部分分采用部分收收费，其他部部分免费。同同时，住宅部部分业主亦可可成为商业部部分之客群支支撑。会所功能设施建建议如下：对外经营类目仅为居民服务类类目桌球室包房（进进口球台、桌桌球及球杆，可可结合酒廊。）乒乓球房/室内内高尔夫挥杆杆室氧吧/红酒雪茄茄房棋牌室商务中心（提供供代客订购车车船票、邮寄寄、代收公用用事业费、打打字、打印、复复印等服务）自助洗衣房阅览室小型医疗保健站站多功能厅结合小小型电影放映映室室内泳池结合小小型健身房4.3.6灯灯光装饰建议议小区灯光除了夜夜晚照明的功功能外，灯光光装饰的好坏坏将直接影响响到景观布置置的层次感。现现代化的住宅宅小区，有优优美的绿、水水、房等各种种景观泛光、灯灯饰的点缀，看看来还有些欠欠缺。灯光只只起照明作用用，在现代化化住宅区内似似乎已不能满满足人物的要要求。树丛内内的射光灯、草草坪的地灯、围围墙上的灯以以及住宅区的的立杆路灯，形形成一个立体体的灯群，并并在非关键部部分采用声控控感应节能灯灯，降低能耗耗。小区背景音乐系系统营建小区的背景音乐乐系统可以构构建在小区紧紧急广播系统统的基础上，可可在上下班的的高峰时间播播放一些轻快快的背景音乐乐以及当天的的天气预报，带带给业主一天天的好心情，凸凸现小区人性性生活的内涵涵。4.3.7建建材设备窗：塑钢或喷塑塑铝合金，设设计色泽以彩彩钢窗设双层层中空玻璃为为宜。楼梯：原木扶手手加金属漆铸铸铁花栏杆，防防滑地砖铺地地。分户门：子母式式实木防盗铁铁门。