物业管理五常法讲义

广州市物业管理从业人员专题培训5S－五常法实战讲座

主讲：黄宇航认识我们的问题企业的核心竞争力，就在于执行力。执行的关键就是现场。“现场”就是绩效、“现场”就是市场细节决定成败，细节的关键就是现场。管理就是做好无数小的细节工作，没有精彩的细节就没有壮观的全局现场改善的对象是“出现的问题”，改善活动的第一步就是发现问题可视力就是指：看得见问题的能力。可视力的本质是：看得见问题并且能主动地采取行动的能力。管理就是发现异常简单的事如何做好，重复的错误如何不再产生管理＝自理＋代理管理＝通过别人来达成目标人的品质决定细节管理者的产品是属下的行为环节内容（一）一大目标一个目标：赢利30%（二）四大操作方法第一大方法：措施与计划第二大方法：训练合理的要求是训练，不合理的要求是磨练!第三大方法：检查检查力＝执行力!员工不会做你希望做的事情，只会做你检查的事。要求什么，检查什么，就得到什么！第四大方法：激励奖要奖得心花怒放,罚要罚得心惊胆颤!（三）三大基础第一大基础：文化第二大基础：制度坏的制度让好人变坏，好的制度让坏人变好！第三大基础：流程（四）三大核心第一大核心：核心产品第二大核心：核心团队一个失败的团队没有一个成功的个人，一个成功的团队却可以成就无数成功的个人！第三大核心：核心客户（1433执行力系统）何谓5-S（五常法/五正法/五恒法）？SEIRI常组织(整理）东西分类处理SEITON常整顿（整顿） 安放有条不紊SEISO 常清洁（清扫） 全员彻底清洁SEIKETSU 常规范（清洁） 设标准便监察SHITSUKE常自律（修养） 员工自律成习什么是常组织定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。目的：腾出空间、防止误用和浪费常组织应做什么分开完成工作的必需品及非必需品将必需品的数量降低到最低程度及放在一个方便的地方分清楚“想要”和“需要”的区别哪些东西该扔掉,即使是昂贵的哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很容易就能找到分层管理按使用的先后次序按物品的功能类别按使用的频密程度按物品的重要程度常组织的判别标准（分层管理）常用程度必需的程度保存方法低过去一年都没有使用的物品在过去的6~12个月中只使用过一次的物品扔掉把它保存在比较远的地方中在过去的2~6个月中只使用过一次的物品一个月使用一次以上的物品把它保存在工作区域的中间部分高一周要使用一次的物品每天都要使用的物品每小时都要使用的物品把它保存在工作现场附近或随身携带OneistheBest一套工具/用具一个文件存放点一页表格/备忘录一份储存副本一小时会议一分钟电话一个物料储存仓库一站式的顾客服务KISS原则一个人负责到底（首问负责制）物业管理中常组织的活动例子制定“要”和“不要”的判别标准自己负责的工作场所全面检查要有决心丢掉不需要的东西将物品分类整顿处理造成肮脏和泄漏的原因每日自我检查物业管理中常组织的活动例子废弃无使用价值的物品不使用的物品不要多余重复的零件和物品不要使用不上的工具、零件、物品和设备不要造成工作不便的物品不要多余重复无存档价值得文件资料不要过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要无修理价值、损坏的电器、配件不要与工作无关的私人物品不要什么是常整顿将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以减少找寻的时间必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放整齐，统一标识提高效率的基础常见的典型问题忘记、不清楚物品存放的位置物品本身无标识存放的地方离工作环境太远或地方太分散由于物品太多难以找到要找的东西物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走物品好坏难分、物品长时间存放失去效用不清楚物品是否有储备，造成浪费推进常整顿的活动步骤第一步、分析现状分析为什么取得东西及储放好东西要这么久分析产生混乱、浪费时间的原因；（很难取出、无标识、无分类、物品有毛病、数量存货不清、没有运输通道）

推进常整顿的活动步骤第二步、明确场所将“整理”之后所腾出的场所、柜子、办公台等空间进行重新规划使用。将最常用的东西放在最近身边、容易找到的地方，不常用的东西可另换位置放置。推进常整顿的活动步骤第三步、明确存放方法根据物品的用途、功能、形态、形状、大小、重量、使用频度决定放置的方法容易辨认：清楚展示对象/贮存处名称安全储存存放高度容易找到和容易取得：简化取出/贮存的过程

以工具功能或工作过程为依据，名称和地点都一定要明确，才能确保每个人都知道甚么东西放在那里，方便索取。

推进常整顿的活动步骤第四步、明确标示依据情况清楚地标识区域、分类、品名、数量、用途、责任者等信息，做到“一目了然”。标明谁正在使用某东西或设备的状态。借助“形迹管理”。避免库存缺货。物业管理中常整顿的活动例子每样东西都有一个清楚而固定的“家”三十秒内能取得所需物件存档索引标准化有分区及安置物件的标识清除不必要及阻碍物料存取的盖和锁物件以先入先出的方法控制整齐的告示板、容易阅读的告示工作环境以直线及直角布局东西的摆放位置都按“常组织”的分类来决定物业管理仓库常整顿实例物品存放的区域划分1.合格物品存放区；2.不合格物品存放区；3.待修、待检物品存放区；4.回收品存放区。物业管理仓库常整顿实例仓库物品的存放分类1.易燃、易爆与挥发性强的物品；2.吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品；3.常用工具、材料和配件等；4.易碎、易损物品；物业管理仓库常整顿实例物品管理要点1.明确物品的名称及用途；2.决定物品放置地方，并所使人容易辨认；3.物品的放置方法能保证顺利地进行先入现出；4.决定合理的库存。物业管理设备管理常整顿实例设备标识、标志的应用状态标识功能标识指示标识警告标识说明标识颜色管理的应用物业管理车场管理常整顿实例车辆进出行驶导向车辆停放秩序指引车位划分标识车场安全指示标识

“整顿”是一门摆放、标识的技术

每样东西都有一个清楚而固定的“家”把要用的东西以最简便的方式放好什么是常清洁定义：所谓常清洁，就是经常打扫、保持清洁目的 清洁是安全的第一步干净亮丽的工作场所令人心情愉快清洁是提高品质的基础常清洁的关键清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫生”，而在于如何将此项工作日常化清洁工作，是发现问题和消除隐患的必要手段，但并非解决问题的根本常清洁实施要领责任化、标准化，建立清洁责任区执行例行扫除，清理脏污调查污染源，予以杜绝或隔离建立清扫标准，作为作业规范什么是常规范定义：将上面的3S实施的做法制度化、标准化，并贯彻执行及维持目的：成为惯例和制度是标准化的基础企业文化开始形成常规范的管理工具颜色管理：(见后）目视管理：(见PPT）透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏故障地图：标明问题所在点量化：测量、分析、防范未然颜色管理方法颜色优劣法颜色层别法/分类法颜色心理法目视管理的含义目视管理:是指通过视觉采集信息后，利用大脑对其进行简单判断（并非逻辑思考）而直接产生“对”或“错”的结论的管理方法。以达到提高劳动生产率目的的一种管理方式。它是以视觉信号为基本手段，以公开化为基本原则，尽可能地将管理者的要求和意图让大家都看得见，借以推动自主管理、自我控制。

目视管理是能看得见的管理，能够让员工用眼看出工作的进展状况是否正常，并迅速地作出判断和决策。如图所示，上限与下限之间的区域是正常状态，员工很容易就能分辨出不正常的状况。

打造傻瓜现场目视管理推展手法1、红牌2、看板3、数字化标识4、信号灯5、操作流程图、示意图和平面图6、提醒板7、区域线8、警示线9、告示板10、反面教材11、颜色标识目的进行工具形迹管理，防止工具丢失；节约因寻找工具浪费的时间；对象各种日常维修所需要的工具等标准按照工具的使用周期，划分为三个级别；随时使用、经常使用、偶尔使用；对随时使用的工具进行布局设计，以使用次数的多少作为优先标准；制作工具架，分层设计；使用厚度为5mm的胶皮，进行形迹切割；将工具放在各自的位置上，使用完毕后要归位。岗位工具目视化怎样才是好的视觉管理工具远距离都能看到的内容应放在要显示的地方附近应使员工看了以后便知道什么是对什么是错应该容易及方便使用应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动应使工作环境更明亮及更有规划目视管理推展手法应用示例1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作3、设置“人员去向板”，方便工作安排4、关键部位给予强光照射，引起注意5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂物业管理中常规范的活动例子透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）责任标签、设备标识防止出错的做法文件以颜色分辨其文件性质储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称部门和员工的座位都有铭牌工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察部门在明显的地方贴上工作进度表现报告物业管理中常规范的活动例子安全管理措施及标识开关旋钮的转向箭头和标识操作指示高压危险图标和警告语线管类的分类着色和流向标识危险区域护栏、高低突起的地方和警告牌动力设备动作中、检修中等标牌走火通道、疏散标识物业管理中常规范推行要领向员工贯彻5S意识，寻找有效的激励方法维持执行好3S，养成坚持的习惯，并采取一定的监督检查措施应用视觉工具『（VisualAids)使我们一眼就看出工作是如何进行』推行透明管理、颜色管理定期或不定期检查部门相互评比常规范的总结所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3S的成果。什么是常自律

定义：对于规定好的事情，按要求执行，依规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。

目的：让员工遵守规章制度，培养良好素质习惯的人才，铸造团队精神。培养良好的个人素养（略）遵守出勤、作息时间尊重别人，以成相待工作保持良好的态度（不随意谈笑、离岗、做工作外事情等）服装整齐，戴好识别卡爱护公物，用完归位保持卫生，定期清洁常自律实施要领注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯行为指标全员教育激励奖赏高层支持全员参与评估更进反复进行工作中常自律活动的例子（略）全面清洁全员清洁活动（人过路净）训练收拾物件和垃圾共用空间的5S管理履行个人职责良好的电话和沟通技巧规范的语言和文明的举止编写和遵守5S手册“眼见为实”检查5S环境物业管理中常自律活动的应用安全意识加强服务意识管理越简单越好注意礼节和仪表常自律总结所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。5S是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。

第1个S组织将有用的东西定出位置放置第5个S自律第4个S规范第3个S清洁地点物品区分“要用”与“不用”的东西维持效果使员工养成良好习惯遵守各项规章制度保持个人、设备和环境清洁第2个S整顿5S之间的关系组织整顿清洁规范自律形式化行事化习惯化行为态度如何理解5S的原理５Ｓ管理思维组织-要与不要，得到真要

整顿-分门别类，井井有条

清洁-扫尘去土，大光明法

规范-制度管理，责任到人

自律-惯性行为，行为习惯什么是五常法五常法是一切现场管理的基础五常法是一种精确化和规范化的管理五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间五常法是5种良好的行为习惯能提升人的品质五常法是五种思维和观念五常法能促进标准化的建立五常法是一个由内向外，由人到物、由软件到硬件、由理论到实践、由制度到流程、由考评到自省的完整的管理体系。

5S对物业管理有什么效用？（总结）获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象提高安全保障、加强设备的稳定性减少浪费、降低成本注重细节、改善其品质、提高效率培养个人良好的行为习惯提升员工的归属感、自律性成为其它品质改善的基础—如ISO9001物业管理中5S推展手法

—五现手法现场：事情发生地场所现物：变化的或有问题的实物现实：发生问题的环境、背景原理：能说明大多数事情的根本性道理原则：法律法规、专业技术和公众利益五现手法就是亲临现场，察看现务，把握现实，找出问题的真正根源，从而根据原理原则地去解决问题的手段和方法。成立推行组织，制订激励措施；制订实施规划，形成书面制度；展开宣传造势，进行教育培训；全面实施5S，实行区域责任制；组合检查，采用红牌子作战等方法进行督促。如何推行5S

成立5S推行委员会。注意，这是成败的关键所在。

任何一项需要大面积开展的工作，都需要有专人负责组织开展。而且，该“专人”必须是企业高级管理层的人员，对下要有权威性，对上要有较多机会与最高领导者沟通。应明确其对该项工作所负的责任。

他应该“组阁”，即组成5S推行委员会，这个委员会由他直接领导，对他负责。

上述这样一个组织是必不可缺的。

1、组织组织制定各项5S规范，制定激励措施。

规范是企业内部的“法律”。有了明确的书面规范，员工才知道哪些可以做，哪些不可以做，怎么做是符合的，怎么做是不符合的。所以，开展5S活动，首先要组织人力制定各项必要的5S规范——即“立法”。2、规划

方法一：详细调查，内部拟订，召集讨论，修订出台。即由推行委员会成员深入各基层详细调查现场情况，拟订出初稿，再召集基层干部讨论是否可执行，经修订后发布。优点：周期快；缺点：具体执行人员参与少，可能会导致今后执行的障碍。

如何组织制定各项5S规范优点：具体执行人员参与“立法”工作，有利于调动积极性；缺点：这样拟出来的规范可能会由于人员素质的差异而导致各项规范水平参差不齐。方法二：培训示例，分工拟订，收集讨论，修订出台。即首先对各基层干部培训5S相关知识，要求其结合本基层单位现场实际状况分工拟订本基层单位5S规范，再收集起来充分讨论，取长补短，经审核修订后发布。如何组织制定各项5S规范5S规范适用场所检查记录备注整顿场地布置总体规划，并画出规划图物料、物品放置应有总体规划区域划分应有标识物料架应有标识不同物料应有适当的标识来区分物料放置应整齐、美观通道要空出、不杂乱5S规范示范培训、宣传。

培训的对象是全体基层干部及基层员工，主要内容是5S基本知识、各项5S规范。培训的方式可采用集中培训，也可逐级培训，即先培训基层干部，再由基层干部培训其所属员工。

宣传是起造势作用，旨在营造一个氛围，使员工逐步习惯这个氛围。潜移默化，从意识上得以提升。3、宣传

公司最高管理者或5S推行委员会主任总动员；全公司上下正式全面执行5S各项规范；各办公室、各工作场所、各工作间、各仓库、各设备房等场所均对照适用于本场所的5S规范严格执行；各级人员都透彻了解5S规范，并按照规范严格要求自身行为。4、执行——全面执行5S各项规范：

这个阶段是推行5S的实质阶段。每个人的不良习惯能否得到改变，能否建立一个良好的5S工作风气，在这个阶段得以体现。推行5S的阻力：规范本身不够完善；借口工作忙不执行规范；执行得不够彻底；应付式的执行；热潮过后又恢复原样；个人习惯难以改变……5、监督－组织检查

5S推进的八大要决要诀1全员参与其乐无穷要诀2培养5S大气候要诀3领导挂帅要诀4彻底理解5S精神要诀5立竿见影的方法要诀6领导巡视现场要诀7上下一心，彻底推进要诀8以5S为改善的桥梁决策调整/再计划建立评价标准再培训推广检查评价总结培训设定目标成立组织制定计划试点再计划再总结再检查/评价………开展5S活动程序5S实施技巧组织、整顿规范检查表序号检查内容检查标准检查方法典型活动示例检查结果纠正跟踪1物品分类及存弃规则●未建立物品分类及存弃规则（1分）●物品分类及存弃规则不太完善（2分）●物品分类及存弃规则基本完善（3分）●物品分类及存弃规则较完善（4分）●物品分类及存弃规则完善（5分）●审阅文件●核对现场丢掉不要的东西制定存弃标准处理污染、泄漏的形成原因单一就是最好组织零件和文件的存放2整顿●尚未对身边物品进行整理（1分）●已整理、但不太彻底（2分）●整理基本彻底（3分）●整理较彻底（4分）●整理彻底（5分）●查看现场●询问30秒内取出和放回文件存档标准和控制分区和地点标记所有东西有一存放标准整洁的公布板3规范●物品尚未分类放置和标识（1分）●部分物品尚未分类放置和标识（2分）●物品已基本分类放置并标识，但取用不便（3分）●物品已分类放置和标识，取用较方便（4分）●物品已分类放置和标识，取用方便（5分）●查看现场●观察取用方法和时间透明度颜色管理目视管理标签、标志明晰责任标签防止出错方法2、牌子作战：在不良之所贴上醒目的红牌子以待该部门人员改进。各部门的目标就是尽量减少“红牌”的发生机会。红牌子编号:物品名称:数量:分类不要原因处理方式张贴日期:执行日期:执行员:清洁用品工作用品办公设备维修材料永远不需用现时不需用丢弃卖掉退回零件文件工具其他过时货品储存过量放回仓库留在工作场所附近地方其他不清楚有什么用其他红牌子范例（一）定点照相：

所谓定点照相，就是对同一地点，面对同一方向，进行持续性的照相，其目的就是把现场不合理现象，包括作业、设备、流程与工作方法予以定点拍摄，并且进行连续性改善。（二）红牌作战：

使用红牌子，使工作人员都能一目了然地知道工厂的缺点在那里的整理方式，而贴红单能一眼看出什么东西是必须品，什么东西是多余的。（三）看板作战：

使工作现场人员，都能一眼就知道何处有什么东西，有多少的数量，使工作人员易于了解，以进行必要的作业。（四）颜色管理：

颜色管理就是运用工作者对色彩的分辨能力和特有的联想力，将复杂的管理问题，简化成不同色彩，区分不同的程度，以直觉与目视的方法，以呈现问题的本质和问题改善的情况，使每一个人对问题有相同的认识和了解。5S实施技巧部门：消毒间名称：保洁柜责任人：监督人：责任人照片上层快餐盘快餐盘快餐盘快餐盘快餐盘快餐盘