物业管理培训

物业管理培训29.1物业管理概述物业管理是指由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设备与周围环境的专业化管理。它以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质、经济的服务。3广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售后的服务。狭义的物业管理则包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。49.1.1物业管理的目标与内容物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。51.常规性的公共服务（1）房屋建筑主体的管理。（2）房屋设备、设施的管理。（3）环境卫生的管理。（4）绿化管理。（5）保安管理。（6）消防管理。（7）车辆道路管理。（8）公众代办性质的服务。62.针对性的专项服务（1）日常生活类。（2）商业服务类。（3）文化、教育、卫生、体育类。（4）金融服务类。（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

73.委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的要求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。如小区内老年人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住户人代购生活物品等。89.1.2物业管理的作用可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境；有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；可使物业保值增值；99.2智能建筑物业管理及特点

9.2.1智能建筑物业管理的概念智能建筑物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在建筑智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的智能建筑、附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、安全保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。109.2.2智能建筑物业管理的特点与传统建筑的物业管理相比较，智能建筑物业管理具有以下特点：1.管理对象的不同智能建筑物业管理的设备管理对象是各种智能化系统。它与传统建筑系统的最大不同在于它是以微电子类产品为主体的设备设施。以往的建筑及其设备设施系统是建立在机械加工与土木工程的基础上，适用的是机械加工精度和加工误差。112.维护方式的不同正因为智能化系统加强了建筑运行效果和管理功能，使得许多智能化建筑的日常运转已经离不开智能化系统的持续性运行，尤其是建筑设备自动化子系统、安全防范子系统、停车场监控子系统等都动需要不停顿地工作。这不仅增加了物业管理的工作人员和工作量，更重要的是打破了传统停机检修的故障修复、应急处理作业方式，要求物业管理部门在保证不间断正常运行的前提下进行预案维护。123.专业人才的要求不同建筑智能化系统以微电子技术为主体的特点，使得传统的建筑行业从原来的土建和机电设备领域，扩展到电子技术，增加了许多传统的建筑行业中不需考虑、或者考虑甚少的通信、自动化、信息技术等专业，而且更加深化了多工种的关联协调。这样就对物业管理的人才结构提出了多工种、复合型的新要求。134.智能化系统对物业管理带来的变化智能化系统的物业管理工作带来的显著好处是把原来传统的机房现场的隐性检查转变成为远程的实时监控。这不仅大大减轻了物业管理人员的工作强度，而且提供了物业管理人员及时了解设备运行状态和运行趋势、预测设备故障的新手段，提高了应变速度。149.2.3智能建筑物业管理的目标建筑物业管理将实现以下的管理目标：创造安全、舒适、和谐的人居环境；发挥物业最大的使用价值；使物业尽可能保值、增值。159.2.4智能建筑物业管理的内容智能建筑物业管理内容，不但包括原传统物业管理等内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，也增加了新的管理内容，如固定资产管理，租赁业务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护的新的管理内容和方式。16经营管理功能（1）收支管理。经营现状及收支管理，税金管理。（2）预算管理。维护、检修、清扫、保养等的人工费，材料、设备、用品消耗预算。（3）委托契约管理。维修、安保、清扫等从业人员与产权业主间的契约管理。（4）促进管理。租赁费、服务费、水电气费、电话费、公益费（走廊照明、空调等）。（5）订、退契约管理。172.运行管理功能（1）设备运行管理。（2）设备维修管理。（3）设施布局管理。（4）运行管理。（5）环境卫生管理。（6）安全管理。（7）垃圾处理管理。（8）停车场管理等。

183.用户出租、服务管理功能（1）公共设施使用预约。会议室、库房、展厅、多功能大厅等日程预定计划管理。（2）时间外空调及照明申请。规定时间外空调、照明的使用申请管理。（3）OA服务。PC机、传真机、文字处理机等的公共服务、利用状况管理。（4）无现金服务。自动售货机、市场、餐厅等使用智能卡的结算管理等。199.3建筑智能化设备的运行

与维护管理建筑智能化设备的运行和维护管理是确保建筑智能化系统“长治久安”的基础和保证，是扩展和提升服务功能的前提。要管理好这些现代化设备，除了要具有较高的专业技术、技能的工程技术人员和技术功能外，还必须建立一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划以及细致周全的岗位责任制和交接班制度。209.3.1设备运行管理设备运行管理是保证设备正常运行和完好率的重要环节，其管理的主要内容包括：制定系统操作规程、操作员责任界面、交接班制度等。21系统操作规程制定系统操作规程的目的是为了保证设备和系统的正常运行，达到设备最佳的性能和体现系统设计目标，同时规范设备和系统运行时的基本操作要求，正确的操作是保证设备完好的重要基础。智能建筑设备与系统运行时的操作规程，通常包括以下的几个内容：22（1）操作员进入系统，输入操作者编号和密码。（2）通过图形方式检索设备运行状况的操作。（3）设定设备故障报警或撤销报警。（4）设备报警信息和确认。（5）设备手动方式的控制和调节。23（6）控制程序的手动方式执行。（7）设备运行时间的累计。（8）设备预防性维护提示。（9）设备运行参数和统计报表的打印。（10）操作员交班时，退出系统的操作。（11）操作员填写和签署值班日志。242.操作员责任界面操作员的责任界面主要包括设备运行和报警信息的确认与处理。设备运行和报警信息确认与处理是指系统处于正常运行时，监控管理计算机（CRT）显示系统总图，当发生设备故障报警或运行状态过限报警，CRT上立即弹出故障设备位置图或设备运行图，操作员应在规定时间内（例如30s内）完成对该设备报警点确认；25

操作员在CRT图形上确认报警点后，应立即通知工程维修部门进行检修。操作员并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志，其内容包括：报警点地址编号、报警时间、确认时间、报警状态（故障或过限）、复核结论。263.交接班制度操作员在交接班时，交接人员应退出自己所监控管理的计算机，接班人员以自己的编号和密码进入自己所监管的计算机，保卫部门和工程管理部门将按进入系统操作员的编号来进行系统和设备的安全管理；以便必要时进行查证。279.3.2设备维护管理设备维护管理是为了使设备运行保持正常水平。正常水平是指按照设备出厂时的技术指标规定达到的主要性能和能力水平或是根据使用要求所规定的主要达到的水平。设备维护管理主要分为故障性维修和预防性维护两类，如图8-1所示。28图8-1设备维护管理内容分类图29故障性维修设备或系统器材由于外界原因和产品质量问题造成意外事故而使设备和系统器材损坏，这种紧急维修装备故障性维修。通常故障性维修在迅速诊断设备器材的故障部位后，采用备品备件的方式来进行更换，使得设备和系统在尽可能短的时间内恢复正常运行。302.预防性维护加强设备和系统的预防性维护保养，从经济观点上看是合算的。通过对设备的维护保养，可以延长设备使用年限和运行完好率，推迟需要大量资金的更新翻修的时间，提高智能建筑设备的利用率和使用价值、从设备的性能角度来看，通过与预防性维护保养可以使设备长期保持运转正常，设备性能不会迅速减弱或损坏，从而可以避免发生重大设备故障。

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预防性维护保养建立在计划和时间表的基础上，在设备使用期内进行定期保养和检测，防止设备和系统器材可能发生的故障和损坏，同时定期预防性维护保养也要和日常维护保养相结合，一旦发生潜在的故障前兆就应该及时进行保养，对于一些小故障也不能轻易地放过。预防性维护保养也包括改良性维护，改良性维护是指对设备和系统的更新和改造提升，从而保证设备和系统能够不断地满足智能建筑功能的需求。329.4智能建筑物业管理系统概述随着我国房地产业的快速发展，有关物业的数据越来越庞杂，传统的人工管理方式已不能适应。只有利用计算机进行物业管理，特别是网络化管理，才能适应智能建筑物业管理的需求，才可能实现物业信息的标准化和规范化。物业管理系统能够对物业管理工作提供准确及时的管理信息，大大提高物业管理部门的管理效率和质量。33智能建筑物业管理系统（IntelligentBuildingFacilitiesManagementSystem，IBFMS）一般有单机版和网络版，其中网络版又分为局域网版和广域网版。349.4.1单机FMS单机FMS运行于单机环境，只适合于小型低档楼盘物业管理。通过人工输入信息，对数据进行处理、存档，便于信息检索和数据统计。单机FMS一般应由以下功能：（1）房产管理。（2）住户信息管理。35（3）设备管理。（4）维修管理。（5）投诉管理。（6）保安管理。（7）收费管理。（8）物业公司内部管理等。369.4.2局域网FMS随着物业管理内容的增加和管理规模的增大，使用单机FMS已不能满足物业管理工作的需要。基于局域网的FMS运行于局域网平台，适合于大中型楼盘的物业管理。局域网目前多采用客户机／服务器计算模式，建立智能大厦或住宅小区内部的内联网是网络化FMS的发展方向。局域网的系统结构如图8-2所示。37图8-2局域网FMS结构示意图38除了具有单机版的功能外，还通过与智能建筑各智能化子系统的联网使用，具备了实时数据采集和动态监控的功能，如：水电气表的远程自动计量、水暖电设备的自动监控、停车场自动管理、火灾自动报警、安防自动报警、“一卡通”、物管网站等基于网络的物业管理功能。39局域网版FMS提供了一个统一的管理平台和操作界面，具有与其它智能化系统（如一卡通系统、安防和火灾报警系统、设备监控系统、远程自动抄表系统等）的接口功能，实现了智能建筑各种物业管理信息的综合，增强了对智能建筑全局事件的反应和处理能力，提高了智能建筑物业管理的效率和质量。409.4.3广域网FMS大中型物业管理公司在发展过程中，会遇到一些管理上的新问题，例如随着公司的扩大，承接物业管理楼盘数量的增多和所管楼盘在地上的分散，会出现公文下达上传速度慢，沟通困难，信息传递失真，以其物管成本增加、技术人员和管理人员不足等问题。41广域网FMS除了具有局域网FMS的功能外，还通过建立智能建筑内部的内联网和使用国际互联网，使得一个大中型物业管理公司可以远程监控、统一管理分布在全国各地乃至世界各地的楼盘物业管理项目。42图9-3广域网FMS结构示意图439.4.4FMS技术发展的趋势1.Intranet技术随着因特网及电子商务应用的迅速发展，企业网络应用从基于客户机／服务器（C/S）计算模式的LAN向基于浏览器／服务器（B/S）计算模式的Intranet迁移，是必然的发展趋势。因此，智能建筑中的LAN也必然是向Intranet发展。44简单说，Intranet就是将Internet技术（B/S计算模式、TCP/IP协议）应用于传统局域网，它结合了Internet的跨平台、B/S计算模式和LAN的高带宽、安全性好、易于管理等优点，使得网络应用系统的开发、维护和使用变得更加高效、便利和简单。单位内部用户既可以通过客户机上的浏览器（也就是用上因特网一样的方法）访问内部Web服务器上的共享资源，收发电子邮件，使用业务应用软件等。452.群件技术群件是一种网络应用软件，通常由一群人使用，使网上的一组用户可以通过网络互相操作，共享信息，从而增进工作人员之间的协作与共同工作的能力，使工作效率得以提高。因为在群体工作中，每个工作者因为时间及所处地点的不一致，会造成一定的交流及协调不便。群件就是针对群体工作而发展出来的技术产品，即以交流、协调、合作及信息共享为目标，支持群体工作需要。463.地理信息系统技术地理信息系统（GIS）就是处理地理信息的系统。地理信息是指直接或间接与地球上的空间位置有关的信息，又常称为空间信息。GIS用于采集、存储、管理、处理、检索、分析和表达与地理空间位置有关的数据。47智能建筑物业管理中的大量管理信息是与空间位置相关的，如房产、住户、设备、管线等，为了方便、快速、准确、全面地对物业管理的信息进行查询和管理，就需要一种科学有效的管理工具，而GIS由于具有绘制图形和空间定位等的空间数据管理功能，因此GIS可以被用于智能建筑物业管理中。48利用GIS的信息可视化技术，应用GIS技术开发出来的FMS，集数据管理、数据分析、图形管理、图形编辑、彩色图形输出等功能于一体，可方便、有效、快速的存储、更新、操作、统计、分析和显示物业信息，能为物业管理人员提供及时、准确、较全面的大厦或小区管理信息，实现数据与图形、图像的综合处理，从而对公共设施、管线及设备的有关管理起到积极的作用。494.组件化软件开发技术随着软件开发的大型化和复杂化，如何有效地提高软件的开发效率，缩短开发周期，降低成本、便于维护和升级等一系列问题对软件的发展提出了新的挑战。其中一个需要解决的重要问题就是软件的重用性和即插即用，解决的方法就是软件的组件化技术。软件组件化技术是面向对象技术的发展和延伸。50按照组件化程序设计的思想，复杂的应用程序被设计成一些小的、功能单一的组件模块，这些组件模块可以运行在同一台机器上，也可运行在不同的机器上。在理想的情况下，每台机器的软件环境可以不同，甚至可以使用不同的操作系统。采用组件化技术来开发软件，将大大提升物业管理软件的可靠性、伸缩性、可维护性和重用性。515.数据仓库和数据挖掘随着计算机应用的深入，人们已经不满足于仅仅用计算机去管理和检索日复一日的运营数据，而是希望能够进一步使用现有数据，进行分析和推理，从中得到有用的信息，使计算机能够更多地参与数据分析与决策的制定等领域，从而为决策提供依据。52

数据仓库正是为了构建这种新的分析处理环境而出现的一种数据存储和组织技术。数据仓库的主要应用在于：使用浏览分析工具在数据仓库中寻找有用的信息，形成决策支持系统。53数据挖掘技术是人们长期对数据库技术进行研究和开发的结果。起初各种商业数据是存储在计算机的数据库中，然后发展到可对数据库进行查询和访问，进而发展到对数据库的即时遍历。数据挖掘使数据库技术进入了一个更高级的阶段，它不仅能对过去的数据进行查询和遍历，并且能够找出大量数据之间的潜在联系，从而实现辅助决策。54数据仓库和数据挖掘技术在物业管理系统中的应用，将对各种建筑自动化设备和建筑智能化系统的运行维护，以及物业管理的运营决策等提供有力支持。559.5智能建筑物业管理系统案例21世纪的物业管理将从分散型向集约型发展，通过物业管理市场化、优胜劣汰级企业的调整重组，将形成一批具有一流管理水平的大中型物业管理公司。随着物业管理公司规模不断扩大、管理结构的日益庞大、成本的增加及内部沟通、管理难度的加大，迫切要求采用扁平化的信息传输机制、实现共享资源的可利用率及辅助ISO9000全面高效运行，以此来提高物业管理效率。56在这种背景下，思源公司为大型集团化物业管理公司度身定造了思源物业管理系统7.0版。思源物业管理软件系统7.0版能够给物业公司内部管理提供全面的解决方案，并从以下四个层次满足专业物业管理公司、新建小区或大厦的发展商、大单位的物业管理部门和后勤部门不同人员的需求：57（1）业务处理。用于基层办事人员，如收款员、管理员、保安员、维修员等，包括各种物业档案、台帐等静态数据的录入、查询、打印报表；每月各种收费数据的录入、计算、打单、收款；日常工作日志及数据的录入、查询、打印。58（2）运行控制。用于基层干部，如管理处的财务经理、物业经理、保安经理、工程经理等，包括雇用和培训工作人员，日常工作（设备保养、维修、保安巡逻、清洁）的调度、工作进展的定期考评与分析、事件提醒等。59（3）管理控制。用于管理处主任及公司管理人员，包括对每一项工作实际与计划的对比，如收费结果统计比较、设备完好率统计比较，安全达标结果统计比较等。（4）战略计划。用于公司最高领导决策层，包括企业发展战略的分析、新市场开发分析及人力资源政策分析等。609.5.1系统结构思源7.0版物业管理系统是基于广域网，采用C/S体系结构的大型数据库系统，是一个支持群件系统（根据管理职责协同作业）、工作流系统（突出过程管理）的MIS系统。公司内部局域网，通过路由器、ModemPool使用电话线接入，各部门和管理处以路由器和Modem接入各自的局域网中。对于零星管理处及外地流动点，可采用拨号方式接入来访问公司总部的服务器。系统结构图如图8-4所示。61图8-4系统结构示意图629.5.2系统运行环境1.网络硬件环境

PⅡ450、256M以上机型的服务器，硬盘剩余空间10G以上。2.网络软件平台（1）WindowsNT4.0以上版本的网络操作系统。（2）MSSOLServer7.0的数据库系统。（3）Exchange2000邮件服务器。633.工作站硬件环境主频在200MHz以上的CPU、内存在64M以上的机型，硬盘剩余空间2G以上。4.工作站软件环境（1）Outlook2000。（2）Windows98/2000或WindowsNT4.0的操作系统。5.联网方式可组成局域网，也可组成广域网；既可实时联网，也可脱机运行。649.5.3系统功能思源物业管理软件7.0版由OA子系统、物业管理子系统和通用MIS平台三大功能模块组成。其功能结构图如图8-5所示：65网上物业管理系统Internet接口思源物业管理系统7.0版OA子系统物业管理子系统通用MIS平台房产资源客户管理租赁管理收费管理工程设备仓库物料保安消防绿化保洁综合服务行政人事内部电子邮件个人事务秘书任务督办公共信息管理公文处理系统维护报表管理通用查询统计汇总文档管理操作日志权限管理数据字典数据同步任务提醒设置软件升级图9-5功能结构图661.OA子系统（1）内部电子邮件。内部电子邮件是OAS中的基本功能，用户可以通过查询、转发、新建电子邮件，并且每封邮件均可在电脑中存档备查。（2）个人事务秘书。个人事务秘书包括个人通讯录、个人日程表、约会安排、时间提醒等功能。通过个人事务秘书可以方便地查询与个人相关的各种信息。（3）任务督办。主要针对已发出的任务，对所接收者进行监督催办。此外系统还具有备忘录功能。672.物业管理子系统（1）房产资源。针对物业公司所属的一切房产，对房产信息进行集中管理的模块，此模块面向物业管理处的所有工作人员。房产资源管理模块可详细描述记录小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息，并可对小区、楼盘、房屋提供“实景图片、照片”的描述接口。68（2）客户管理。帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，对物业公司所管房间的业主、租户进行管理的功能模块，面向物业管理处所有工作人员。系统可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收账号等信息，有关人口的描述信息，均采用公安部标准代码，并且还可记录和反映“同住人”的相关信息。69（3）租赁管理。面向物业公司的房屋租赁中介部门使用，能够对所管物业的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。70（4）收费管理。对物业公司向住户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、客户价格类型、损耗分摊、各类报表均可采用客户自定义方式，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费管理模块。此模块面向物业管理处的费用征收员。71（5）工程设备。全面地对物业管理公司内所有公用设施及自有固定资产进行分类管理，从采购到更新，对位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。此模块面向物业管理处里面的设备部门或管理公司的设备部门。（6）仓库物料。完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作，此模块面向仓库管理人员。72（7）保安消防。保安消防管理完成对保安、消防设备安装情况、使用情况、公共区域监控状况等信息的录入、查询、统计、分析，此模块是面向管理处的保安消防工作管理人员，如保安班长、消防班长等。（8）保洁绿化。对物业管理处所管辖区内的绿化、消杀、清运等工作进行记录、检查和管理，此模块是面向管理处的相关工作人员。73（9）综合管理。对小区内和面向住户的服务相关的各种情况进行管理的功能模块。此模块面向物业管理公司所辖小区内的所有住户。（10）行政管理。明确人员组成及岗位职责，实现人事档案及工资管理，来客登记，此模块面向管理处的领导、行政部门。743.通用MIS平台（1）数据字典。数据字典具备独立的数据字典设置程序，是一个对数据库中使用的数据表进行维护的工具。通过数据字典可以在数据库中建立一个新的数据表，修改原有数据库中的数据表，并可对数据库中表属性和字段属性进行设置，也就是让用户自定义自己的输入界面，并加上校验规则，给予用户最大的方便和最小的维护。75（2）报表管理。多种自定义报表格式，包括简便型、复合型和汇总型。用户可以自定义报表的名称、需要统计的项目、排序方法、过滤条件、汇总方法、页面的左右和上下间距等内容，支持报表的无级放大和缩小，可进行分组统计，并提供可以形成多种报表模板的工具。76（3）通用查询。可按模块，对数据表、数据项、计算项、分组选择、查询条件结果排序等几项条件进行组合来构造一个具体的查询，并能够将查询出的结果打印成统计图，可另存为EXCEL、DBF等文件，并能够在网上进行流转。公司领导可以随时调用实时更新的详细资料，从而快速准确地做出决策。77（4）统计汇总。可按时间段、按管理处、按大楼、按部门，完成对多种数据的统计汇总，分析总结工作，统计分析结果并能够打印成统计图。（5）操作日志管理。具有应用级的用户操作日志，在进入退出、修改数据、删除数据、备份数据、恢复数据等重要的操作上进行日志记录。系统操作日志管理对应保密或较敏感的数据修改提供跟踪，能清楚地记录数据每次更改情况（更改人、时间、值、数额等），最大限度的保证系统的安全性和稳定性。78（6）用户权限控制。系统能够根据用户的部门及其工作职责，分表单、模块、字段、记录来定义不同的操作权限，保证每一个用户使用的合法性，以保障公司数据的保密以及安全。如万能查询统计，只允许公司内的主要领导使用，管理处的工作人员仅能看到本管理处的数据；财务经理有权修改费用单价，收费员只能录入读数进行计算。79（7）任务自动提醒。系统会随时校验一些数据的功能，提醒操作人员进行操作。如对于合同到期续签、设备定期保养、欠缴费用税收等任务，系统到时将自动发出提醒，促使相关工作人员完成该任务，从而避免重要公布延误情况的发生。80（8）数据同步。实现多个管理处数据库与总公司数据库间同步，适合并非实时数据要求的场合，分管理处数据库与总公司管理处之间的数据库是独立分开的，分管理处负责收集数据，每笔数据中均含有该管理处信息，在合适时间，或者定期将各个管理处的数据合并同步到总公司数据库中。通过Modem短时间连线执行数据同步程序便可以达到数据库的同步，而不必通过昂贵的专线，因此，数据同步显得更加经济实用。81（9）文档管理。用户能自己分类管理ISO9000文件、公司规章制度、各种法律法规、岗位职责、技术规范等各种文档，能登记文件的上传者、更改时间、现在的阅读人。系统管理员可以禁止机密文件让别人阅读与修改，能按文档的分类来实现用户的权限划分，各个用户只能看到自己有权限的资料。用户能下载文档并修改文档，以便信息上传以后共享，且支持各种条件的查找。82（10）主界面对模块的控制。主界面只显示该用户拥有权限的模块，并且限制重复启动（在Outlook形式中不限制重复启动），只有在主界面启动的情况下，才能进入各个模块，且在还有程序模块没有退出的情况下退出主界面时会有提示。OA区域可以设置为Internet网址或企业内部网网址和静态网页，也可设置为gif文件、文件目录等，用户还可以将公司的LOGO图标置于OA区的左上部。83*9.6智能居住小区

物业管理系统的设计智能居住小区物业管理系统是小区的物业公司充分利用小区的智能设施和能源为小区居民服务的保证。小区除了要有完整的硬件外，还需有近代高效的物业管理系统。信息技术为小区物业管理信息化提供了前提，也为小区物业管理提供了广泛的服务内容。84智能化的小区物业管理主要要素是小区管理信息中心、遍及小区的信息网络、监控小区各类设备的系统和为小区居民日常生活、消费、记帐收费等各类物业服务的管理系统。85

智能建筑物的FM目标有三大要素：质量、财务和供给，每一要素具有十分丰富的内容。

质量目标FM的质量与人直接相关，建筑中所有设施都应最大限度满足使用者的要求。这一质量又可分解为5个分项：

861、特色：每一建筑物都因其位置、功能与建筑风格表现出其特色，其中有象征（标志）性、美观性和地方风土特色。

2、舒适：建筑物的环境要使人对身边的一切都感到满意，如家具符合人体工程学；光、声、空气、色彩等建筑物理环境不仅适合人的居住活动，而且还能满足使用人的特殊爱好；通信等设备能满足各类机构人员的需求。

873、效率：建筑物中信息、通信、计算机网络等各种设施高度综合并形成有机的整体，共享信息，这更提高了各类设施的功能、效率、便于操作和兼容性。

4、可靠：这里的可靠具有多层含义，把因灾害与侵犯对人员造成的伤害降到最低，减少各类污染对人全健康的损害，提高安全运行寿命，对建筑物使用人提供私密的个人空间等。

5、适应：建筑物的运行符合政府的法规，和周边区域协调相处，并且为环境保护与节能做出贡献。889.6.1智能居住小区管理信息中心以信息技术进行小区物业管理的枢纽是小区管理信息中心。功能包括：（1）小区安保管理：实施小区安保管理的各项功能。（2）小区信息管理：实施小区内、外通信的管理，如小区与城域网的连接，小区宽带接入、小区居民的Internet浏览管理等。89（3）小区物业服务管理：主要负责小区居民日常生活、消费、记帐收费等各类物业服务的管理。（4）小区物业设备管理：主要对小区内各类设备，如电梯、供电设备、水泵、空调系统的运行状态和故障状态进行监控，从而提高小区内公共设备运行的可靠性和稳定性，保证设备服务的质量。90智能居住小区管理系统的网络图9-6智能居住小区管理网络的逻辑系统图91

小区住户通过小区内的结构化布线和小区物业管理中心的计算机实现通信，可实现小区信息的内、外快速传递。9智能居住小区管理中心的

管理系统功能（1）信息储存：小区管理信息中心必须收集、整理和归类各类物业信息，包括小区的基本信息（如居民信息、工作人员信息等）、小区居民的水、电、煤气三表收费，物业收费、其他收费及小区的其他房产和财务信息等，并加以处理后将其集中存储在系统数据库中，以便居民的随机调用和访问。93（2）信息发布：小区管理信息中心必须完成信息的组织工作，将信息按不同的性质分成不同的类别，分别存储后以Web信息发布方式在小区Intranet中发布。（3）信息服务：小区管理信息中心集中整理网络信息资源，以及各类数据库和文档数据库资源，将其汇总为综合的目录以方便居民，使居民仅仅通过浏览器就可以迅速访问其所需的信息。94（4）电子邮件：小区管理信息中心除了可提供居民普通的电子邮件服务外，尚可为居民提供IP及Internet电话使用，以及包括具有A/V功能的声音、图像和视频多媒体邮件的服务。（5）协同工作：小区管理信息中心凭借其本身的服务器平台，为小区物业各部门提供信息相互共享，包括文件共享、数据共享、相互协作。9智能居住小区管理中心的

设计要求（1）小区的管理信息中心是整个小区的物业管理的中心枢纽，其中应分别设置宽带数据接入网的前端设备区域、安保管理区域和信息管理区域等3个工作区域。因此需要有一定的空间保证。（2）小区的管理信息中心的内部环境应保持15～25度室温，20％～70％相对湿度，下设防静电地板，上设石棉或玻璃纤维防火材料的天花板。96（3）小区的管理信息中心的电源部分要求由小区总配电盘或独立专线电源直接接入，不应同动力或照明的电源混用。需设置UPS不间断电源和总电路上的空气保护开关和阵列熔断器。（4）小区的管理信息中心的弱电接地应采用联合接地方式，为防止接地电位差引起的交流波干扰，采用单点的系统接地方式，并利用基础的钢筋网作为接地网，以保证接地电阻小。接地干线采用电缆或铜芯绝缘导线。97（5）小区的管理信息中心应考虑防雷保护。凡进入专线控制室的电缆端应设置避雷保护设置，防雷保护装置尽可能与电气设备的接地设置和埋地金属管道互相连接，否则两者间的距离应大于20m。98建筑及社区多网络融合信息与数据传输通道/Intranet/HFC/ADSL

信息集成平台

物业管理数字化应用

社区交互网站

防火墙互联网络

社区电子商务

社区“一卡通”

社区设施管理

机电设备监控

综合安防报警物业管理数字化应用总体方框图99

物业管理数字化应用社区交互网站

增值服务

设施及安防监控

网络融合电子商务视频点播一卡通家庭监控信息交互网络游戏周界报警电视监控家庭报警门禁管理车辆管理公共广播设备监控火灾报警电话网络电视网络宽频网络控制网络

智能化系统运营功能方框图

100

物业管理数字化应用技术构成

一般规定－建设物业信息集成与增值服务平台物业管理数字化应用要求－应用信息网络科技，实现物业信息及数据共享物业管理数字化应用引用标准－相关国家和行业标准101

数字化物业业务管理

一般规定－应用网络实现物业管理日常事务处理数字化物业业务管理要求－物业管理数据库应能与智能化系统数据库互联数字化物业管理实施标准－建立基于信息网络的物业管理计算机系统－物业管理软件应用模块功能应满足本标准102

数字化设施管理

一般规定－实现控制网络与信息网络(互联网络)的融合数字化设施管理要求－物业管理人员可通过互联网络监视和查询设施运行状态数字化设施管理实施标准－可通过电话和互联网络将监控信息传送到物业管理中心103

数字化综合安防管理

一般规定－实现报警网络与信息网络(互联网络)的融合数字化综合安防管理要求－物业管理人员可通过互联网络监视和查询报警信息数字化综合安防管理实施标准－可通过电话和互联网络将报警信息传送到物业管理中心104

0其他数字化应用服务

一般规定－建立社区网站和呼叫中心其他数字化应用服务要求－实现与住户信息的交互和提供增值服务其他数字化应用服务实施标准－所提供的增值服务内容应符合本标准1059.6.2物业管理系统产品介绍SynchroFMS物业管理系统是由西安协同数码股份有限公司采用先进的Internet时代的三层B/S体系结构开发而成的功能完善、切合市场需要的物业管理系统软件。106该软件系统是针对物业管理过程中的空间管理、客户管理、收费管理、维修管理、设备管理、物料管理、行政人事、保安消防、环境管理的数据录入、处理、管理、查询、分析、统计，以及大厦、小区各智能化系统的数据采集与集成管理等许多方面而设计的，具有结构清晰、功能全面、界面精美、操作简单、易学易用等特点。系统性能稳定可靠，能显著提高物业管理效率，降低经营成本。

107产品特点

（1）采用大型关系型数据库可处理大容量数据和历史数据，具有高安全性和可靠性

（2）基于浏览器/服务器（B/S）体系结构，全面支持Internet/Intranet/Extranet

（3）国内首家采用JAVA开发的物业管理系统，便于与电子商务和办公自动化系统整合应用

（4）采用分布式处理，减少系统部署和维护费用，降低系统整体拥有成本（TCO）

108

（5）服务器可以适用多种操作系统平台（WindowsNT/2000、Unix、Linux等）（6）客户端采用浏览器操作界面，操作便捷，易学易用

（7）实时网上物业管理服务使信息传递快捷畅通

（8）全面的统计分析及时提供决策依据

（9）各项费用自动计算减少工作差错与负担

（10）自动控制各项费用收缴情况，保证公司利益

（11）完整的设施维修保养档案提高管理水平

109运行环境

主机服务器：UNIX小型机或PC服务器

客户机：PC机

操作系统：Windows98/NT/2000、UNIX

数据库：Oracle8i

应用服务器：SynchroWeb、WebLogic、WebSpher、AppServer、Apche+tomcat等110功能模块

（1）空间管理

空间管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、停车场、管理区附属设施、房产大修等固定房产及其维修信息进行管理。（2）客户档案管理

客户档案管理子系统主要是对小区的所有住户的档案、入住资料、客户车辆、客户装修、客户违章记录、出入证等信息进行管理。111

（3）收费管理

收费管理子系统是实现小区内统一收费，收费方式可以采用银行托收，也可实现小区的IC卡系统和财务结算体系；同时对外提供数据接口。还提供用户费用的查询和收费的各种统计报表。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。112

（4）设备管理

设备管理子系统主要实现设备档案管理：对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理；设备运行管理：对设备的运行参数记录、运行时间、运行故障进行管理；设备保养管理：对设备保养计划、保养记录、保养检查记录进行管理；设备维修管理：对设备的维修及其备件的更换进行管理。

（5）维修管理

维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程管理。113（6）物料管理

物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流程（采购、入库、领用、借用、盘点、报损、统计分析）管理。可打印出的报表：物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、在库物料清单、物料盈亏登记表、物料报损统计表等。

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（7）客户服务管理

客户服务管理子系统主要实现客户投诉管理：该模块协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。客户意见管理：对客户日常对小区管理等各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。社区服务管理：对客户提出的有偿服务要求如：订报、送奶等进行登记，并对执行结果进行跟踪。

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（8）环境管理

对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录。环境绿化管理：对管理区内种植植物进行科学、有效的管理。

（9）保安消防管理

记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。保安器械管理：对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。消防管理：对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。

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