业主搞好招标工作的策略和技巧

业主搞好招标工作的策略和技巧建筑产业作为推推动我国经济济发展的四大大支柱性产业业之一，已经经有许多人从从施工企业（也也就是承包商商）的角度出出发，研究并并发表了不少少有关如何参参与投标竞争争，使承包商商取得更有利利的合同地位位，赢得更多多利润的报刊刊文章和书籍籍。但是，站站在建设单位位（也就是业业主）的立场场，就如何处处理好建筑工工程招标发包包工作中的具具体问题，以以及需要采取取的策略和方方法的相关文文章还不多见见。笔者根据据多年从事造造价咨询工作作的经历，结结合编审预结结算、标底和和评标工作实实践，就如何何编制招标文文件、评审投投标报价、选选择施工单位位（承包商）、签签订有利于业业主的施工合合同等问题，发发表一点拙见见。希望能够够起到抛砖引引玉的作用，为为广大建设单单位（业主）做做一些有益的的工作。现阶段我国国建筑市场的的状况是供大大于求，所谓谓供，主要是是施工企业（承承包商），其其它还有勘察察设计单位、材材料设备供应应商等等；求求就是建设项项目的投资者者（也称为建建设单位或业业主）。除了了某些特殊的的工程项目外外，基本上是是一个买方市市场。也就是是说，业主可可以有很大的的选择余地，在在项目实施过过程中占据比比较有利的地地位。但是，业业主有一个很很大的不利因因素，对于建建筑市场的了了解远远不如如施工企业（承承包商）全面面、详细，也也就是所谓的的信息不对称称。当然，这这可以通过聘聘请专业人员员，或者委托托专业咨询、监监理机构等方方法来弥补。而施工企企业（承包商商）正是要凭凭借自己的专专业优势，利利用自己掌握握的技术和信信息，与业主主周旋较量，努努力为自己争争取最有利的的合同地位和和最大的利润润。根据据我国现阶段段建筑市场的的特点，本文文仅讨论建设设项目施工阶阶段发包的有有关问题和对对策。根根据《中华人人民共和国招招标投标法》和和建设部《房房屋建筑和市市政基础设施施工程施工招招标投标管理理办法》等有有关法规的规规定，以及业业主的根本利利益，绝大多多数工程项目目都要实行招招标发包。它它是业主选择择承包商的最最佳方式之一一。招标分为为公开招标和和邀请招标。此此外，还有邀邀请议标，但但是这不属于于法定的招标标行为。招标工作的的主要程序为为：发布布招标公告（或或邀请）→编制招标文文件→组织现场踏踏勘和答疑→开标→评标→选择中标人人签订施工承承包合同招标发包工工作要按照《中中华人民共和和国招标投标标法》、七部部委联合颁发发的《评标委委员会和评标标办法暂行规规定》和建设设部《房屋建建筑和市政基基础设施工程程施工招标投投标管理办法法》，以及各各省、市、地地的有关法规规执行。笔者者想就其中的的某些具体问问题逐一论述述。一、发布招标公公告：业业主可以通过过公众传媒，如如报纸、专业业期刊、信息息网络等向不不特定的施工工承包商发布布工程招标信信息。如果是是邀请招标，则则向经过选择择的承包商发发出投标邀请请信，要注意意不得少于三三家。业业主应该根据据项目的施工工技术要求和和难度，以及及自身的情况况确定对投标标人的资质要要求，不宜提提出过高的要要求，以免限限制那些中小小承包商投标标，造成报价价抬高。在选择投标标单位时，可可以考虑那些些目前在建项项目不多，施施工任务不饱饱满的承包商商，以及初次次进入本地、急急于开拓新的的建筑市场、树树立企业形象象的承包商。这这样，降低投投标报价的可可能性会大一一些。但是要要特别注意考考察他们的履履约能力和保保证措施，并并且在承包合合同中安排相相应的担保条条款。二二、编制招标文文件：招招标文件一般般包括工程情情况综合说明明、招标范围围和要求、设设计文件和图图纸、主要合合同条款、评评标办法等主主要内容。除除了常规内容容，业主在编编制招标文件件时应该重点点考虑确定和和解决以下几几个方面的问问题。（一一）、发包形形式：业业主首先要考考虑是与一个个承包商签订订总的施工承承包合同，还还是将部分专专业工程划出出，分别与各各个专业承包包商签订合同同。如果果一个投资项项目很大，其其中有许多复复杂的专业项项目，而自己己的专业管理理能力又不够够强，则应该该考虑选择总总承包的形式式。这样做，可可能会使总投投资难以压下下来，但是可可以避免各专专业之间协调调配合不当，造造成返工浪费费，工期延误误等风险。反之，若若专业不多，且且多为常规项项目，则可以以考虑由业主主直接与各专专业承包商签签订分包合同同。这样有利利于业主控制制总投资。也也还可以考虑虑以补偿给主主要承包商一一笔管理费的的形式，将协协调配合的责责任转移给主主要承包商。业主在需需要对大型工工程项目划分分标段时要注注意，标段划划分不宜太小小，这样会增增加业主的管管理成本。标标段大小应与与承包商大小小成正相关的的关系。（二）、合合同价格形式式：业主主其次要考虑虑承包价格的的确定方式，根根据招标工程程的特点，一一般常采用固固定合同总价价、固定合同同单价、可调调合同价等三三种价格形式式。一般般来说，如果果项目的施工工周期不太长长，施工图纸纸详细齐全，预预计可能出现现的设计变更更比较少，可可以选择固定定合同总价的的形式，这样样业主能够尽尽早地控制投投资。此时要要特别注意控控制不可预见见费的确定和和使用。如果项目的的设计深度不不够，工程量量可能会有比比较大的出入入，预计会出出现许多设计计变更，就应应该选择固定定合同单价的的形式。此时时要注意如果果工程量变化化太大，就可可能需要改变变施工方法，从从而引起单价价比较大的变变化，也就有有可能需要重重新调整合同同单价。如果预计在在项目施工周周期内会出现现物价，特别别是建筑材料料和安装设备备较大幅度的的涨跌，则只只能采用可调调合同价的形形式。因为，涨涨幅太大，承承包商将不能能承受，致使使其在施工过过程中偷工减减料，致使建建筑质量低劣劣，使用安全全得不到保证证。或者拖延延工期，使建建设项目不能能如期建成投投入使用，以以此来迫使业业主追加合同同价款；跌幅幅太大，承包包商将获得太太多的超额利利润，业主不不愿意接受。此此时，也可以以采用固定合合同价加调价价指数的形式式。（三三）、保函或或保证金的应应用：保保函或保证金金是为了保证证投标人能够够认真投标和和忠实履行合合同而设置的的保证措施，业业主应该很好好地加以利用用。比较常用用的有投标保保函（或保证证金）、履约约保函（或保保证金）、质质量担保保函函（或保证金金）、材料设设备供应保函函（或保证金金）等。业主主要注意它们们的使用时段段和前后衔接接呼应关系。当然，根根据有关规定定，承包商也也有权利要求求业主提供相相应的工程款款支付担保。由于现时时建筑市场的的管理还不够够规范和完善善，设置一定定数额的投标标保证金，可可以起到限制制某些同时以以几家承包商商公司名义来来参加投标的的包工头，以以防止串标；；也可以减少少承包商投标标的盲目性和和随意性，使使其不能随便便反悔，从而而保障招投标标工作的连续续性和严肃性性。但是是，业主也要要注意，大量量的或者高额额的保函或保保证金的使用用，将会提高高承包商的投投标门槛，对对承包商造成成很大的资金金压力，从而而限制了许多多中小承包商商的投标，也也就有可能抬抬高发包的价价格。因此，业业主应当根据据工程项目的的性质，例如如是否超高、超超大型建筑，工工期要求紧迫迫，大量采用用新技术、新新工艺、新材材料，自身的的资金情况等等因素，确定定如何设置各各种保函或保保证金。还要注意，保保函或保证金金一般可以相相互替代，但但严格地说，两两者的性质是是完全不同的的。保函是由由担保银行应应承包商的要要求对业主出出具的付款保保证书，当在在施工合同实实施过程中出出现合同约定定的损害情况况时，担保银银行根据业主主的请求，无无条件地把合合同规定的资资金打入业主主的银行帐户户。在此之前前是没有资金金往来的；保保证金则是由由承包商将业业主规定的资资金打入业主主指定的银行行帐户，当在施工合合同实施过程程中出现合同同约定的损害害情况时，业业主即可扣除除相应的保证证金。（四四）、选择报报价形式：在我国现现阶段较常采采用两种报价价形式，既工工程量清单报报价和施工图图报价。1.工程量清单单报价：由业主提供供发包工程的的全部工程量量清单，并明明确报价口径径，由承包商商根据自身实实力、市场条条件和竞争对对手的情况等等因素，确定定各个施工项项目的子项报报价，计算各各种其它费用用，最终形成成投标报价。这种报价价形式是国际际通用的模式式，适合采用用国际通用的的菲迪克（fidic）合同条件件，适宜与国国际接轨。特特别是在我国国加入世贸组组织（wto）后，将会会越来越多地地采用这种报报价形式。采用这种种报价形式，可可以节约招标标时间，便于于业主在评标标时分析比较较各投标报价价之间的差异异。同时也节节约了承包商商的投标成本本。对于那些些项目投资巨巨大、建设周周期长、管理理难度大、施施工图纸设计计深度不够而而业主又希望望能够尽早开开工的项目特特别适用。要要注意，采用用这种报价形形式，也一定定要向承包商商提供施工图图纸。这样承承包商才能够够编制出有针针对性的施工工组织设计和和技术方案，同同时避免出现现对工程量清清单某些子项项理解上的歧歧义，从而造造成子项报价价偏低或偏高高，或对施工工项目的技术术难度估计不不足。在在涉外建设项项目中采用这这种报价形式式，业主一定定要在招标文文件中明确规规定工程量计计算规则，也也就是说要有有统一的分项项工程项目划划分、统一的的计量单位、统统一的工程量量计算规则。因因为，同一个个工程，依据据不同的工程程量计算规则则，不仅工程程量可能会有有很大差距，而而且所包含的的工作内容也也会有很大不不同。例如，按按照我国建设设部颁布的《全全国统一建筑筑工程预算工工程量计算规规则》，计算算混凝土结构构工程中的钢钢筋工程量，要要包括接头搭搭接和加工损损耗部分的重重量，而国际际上许多国家家的计算规则则是把这部分分重量的有关关费用计算在在单价中的。2.施工图报价价：业主主提供发包工工程的设计文文件和施工图图纸等资料，并并在招标文件件中给出明确确的施工范围围和报价口径径，由投标人人自行计算全全部施工项目目的工程量，确确定单价，综综合考虑各种种可能出现的的情况，计算算出全部费用用，形成投标标报价。这种报价形形式，以往应应用得较多。适适用于那些设设计图纸完整整，业主希望望实行预算包包干的工程，结结算时只需对对设计修改、变变更部分进行行调整。为了防止投投标人串标、哄哄抬标价，以以及便于评标标时分析标函函，提高评审审标书的质量量，节约评审审时间，业主主也可以自行行或者委托有有资质的中介介机构编制一一份标底。但但是要特别注注意，标底仅仅仅是起参考考的作用，而而不是所谓的的拟建工程的的预期价格（当当然，对于国国有投资项目目而言，中标标价与标底价价的差值也可可以认为是节节约的投资）。因因为标底是根根据施工图纸纸、定额或单单估表、费用用定额、调价价指数、材料料的市场信息息价等文件资资料编制而成成的。最多只只能说是反映映了社会平均均的价格水平平，并不能代代表那些优秀秀的施工企业业的真实价格格水平。而且且，由于市场场竞争的激烈烈和价格采集集手段及时间间等的限制，材材料的市场信信息价与施工工企业采购材材料的实际成成交价往往会会有很大的差差距（有时可可能会达到10～30％）。此外外，由于技术术和时间等条条件的限制，编编标人员在编编制标底时对对技术措施费费（例如基坑坑维护、特殊殊地质条件下下的基础处理理等）、以及及其他相关费费用的考虑往往往是很不够够的。但是一一般来说，剔剔除技术措施施费等因素，高高于标底的报报价是没有竞竞争力的。业业主在编制标标底的过程中中还可以发现现设计图纸中中的某些失误误和缺陷，并并通过补充招招标答疑的形形式来弥补和和纠正。但要要注意一定要要采用书面形形式，并在投投标截止日期期十五天之前前发给所有投投标人。无论采用那那一种报价形形式，都应特特别注意，由由于我国的有有关法规规定定，不得在设设计文件中指指定材料和设设备的生产经经营单位。因因此，业主在在招标文件中中一定要规定定投标人必须须详细填写材材料（设备）明明细汇总表。只只有这样，业业主才能有效效地控制材料料（设备）的的价格和质量量。这是因为为，同样的施施工项目，采采用不同的材材料，其价格格可以有很大大差异，而且且对今后的使使用也会有很很大影响。例例如，墙面刷刷乳胶漆，不不同品牌乳胶胶漆的市场价价格从每公斤斤十几元到上上百元不等，粉粉刷效果当然然也就不同。填写材料料（设备）明明细汇总表时时，应该要求求投标人详细细列出所采用用的材料（设设备）的名称称、品牌、规规格型号、生生产厂家（或或供应商、产产地）、质量量等级、数量量、单价及合合价，并分专专业汇总，以以便于评标时时对比分析。业主也可可以根据工程程项目的使用用要求和自身身的资金实力力，按照价值值工程的理论论，全面考虑虑寿命周期成成本，在招标标文件中自行行确定主要材材料和设备的的品牌、规格格型号和质量量等级。一个个工程项目的的寿命周期成成本可以分为为前期的建设设成本和后期期的使用成本本。例如在外外墙隔热材料料、屋面防水水材料、水电电、空调、消消防材料和设设备等方面，可可以采用优质质的材料和设设备。这样做做，虽然会使使建设成本有有所上升，但但是可以大量量节约今后使使用、维护、检检修和更换的的费用和时间间，延长使用用周期，从而而大大降低使使用成本和总总的寿命周期期成本。（五）、材材料设备的采采购供应：一般来说说，除了业主主擅长的专业业范围内的材材料和设备，或或者为了保证证某些材料和和设备的质量量或使用效果果，可以由业业主提供部分分材料设备。其其它材料设备备均应由承包包商自行采购购供应。因为在大多多数情况下，业业主不可能得得到比承包商商更低的价格格，还不如把把这部分利润润留给承包商商。这样还可可以减少采购购、卸货、交交接、仓储等等麻烦，更可可以防止材料料的超定额含含量浪费问题题。避免出现现想节约反而而浪费的情况况发生。业主可以通通过在合同中中设置约束性性条款，如材材料设备的采采购需经业主主方认可质量量和价格，要要有合格证、质质保书等要求求，以此来对对承包商使用用的材料设备备进行控制。（六）、对对质量、工期期的要求和奖奖罚：业业主应该根据据项目的使用用要求合理确确定施工质量量等级和施工工工期，不必必提出过高的的要求，如国国家级、省级级或市级的各各项质量奖杯杯，以免增加加造价，造成成浪费。况且，省级级的，尤其是是国家鲁班奖奖能够摊到本本地区的比例例是极低的，即即使质量达到到要求也不一一定能够得到到，还要受到到设计、规模模、用途、名名额等其他条条件的限制。而而且，根据有有关经验数据据测算，建筑筑产品从合格格到优良，其其人工和材料料的消耗要使使成本增加3~5％左右。同同样，大量缩缩短正常的施施工工期相应应也会增加施施工成本，并并可能对施工工质量有较大大影响。在某某些情况上，建建筑施工提前前完成，反而而会有碍设备备安装的施工工。业主主要在合同中中根据确定的的质量等级和和工期要求，设设置相应的惩惩罚（或奖励励）条款，用用以约束承包包商。（七七）、工程保保险：在在我国现阶段段，只有少数数涉外工程、桥桥梁、堤防工工程和海岸海海上工程等实实施了工程保保险。但是，按按照国际惯例例，为了回避避施工过程中中可能出现的的各种风险，各各国均实行了了工程强制保保险。相信这这将是我国建建筑施工业今今后的一个发发展趋势，是是施工承包商商、财产保险险公司、投资资人和造价咨咨询机构等行行业需要认真真探讨和研究究的一个重大大课题。工程保险较较常用的有建建筑工程一切切险、安装工工程一切险、第第三者责任险险（可作为附附加条款）等等多种。从业业主方面来说说，它对施工工工地范围内内的建筑、材材料设备，其其它财产等提提供因气候、地地质因素造成成的自然灾害害、意外事故故、人为过失失而遭受损失失的赔偿。同同时也大大降降低了承包商商的风险。按照国外外比较普遍的的做法，是由由承包商作为为投保人来为为工程项目进进行投保。这这是因为相对对于业主，承承包商具有更更多的风险管管理责任和义义务，同时也也有较多的有有利条件。业业主应该分析析工程项目的的风险情况，考考虑是否要求求承包商投保保。此时要注注意，在承包包商计算保险险金额时，应应该要求其把把业主提供的的材料设备，以以及业主指定定分包工程的的金额包括在在总的保险金金额之内。因因为承包商往往往会因疏忽忽或是为了降降低保费而丢丢掉这一部分分金额。有些国家还还强制要求承承包商在工程程竣工验