低价房成本控制策略

低价房成本控制策略－XXXX成本本实例分析按语:宏观调调控多云转雨雨,中央部委接连出招,广州政府拟拟出台限价房房,众多竞争对对手虎视眈眈眈,XX的成本历来来不占优势,现在售价已已经封顶,如何在此环环境下拿地?究竟地价我我们可以接受受什么价位?如何保证我我们的利润?本文通过分分析广州XXXX2期住宅成本本提出应对策策略。XX2期住宅成成本分析广州XXXXXXX2期九大类成成本构成如下下:序号项目名称XX二期（111层）比率XX二期（188层）比率一土地获得价款77522%77522%二开发前期准备费费121.563%121.563%三主体建筑工程费费1535.94443%156544%四主体安装工程费费210.226%219.686%五社区管网工程费费144.944%144.944%六园林环境费123.313%123.313%七配套设施费188.365%188.365%八开发间接费257.387%257.387%开发成本3356.71195%3395.23395%九期间费用182.975%182.975%项目总投资3539.688100%3578.2100%(一)土地获得得价款1）地价在政府府挂牌拍卖时时决定。2）红线外市政政设施费用以以及合作款项项在拍卖地之之前需要详细细测算或者协协商估算好。3）市政配套费费根据政府相相关文件规定定计取，其中中广州关于11层和18层的产品是是这样规定的的：11层需要缴纳纳1320××0.05==66元/平米；18层需要缴纳纳2150××0.05==107.55元/平米；开发前期准备费费开发前期准备费费中的三通一一平费及临时时设施费根据据具体项目测测算造价，报报批报建费按按照政府文件件执行。XX设计费81元/平米，占前前期费用71％，是前期期成本控制重重点。对现在所有项目目设计费进行行了统计，可可知运用成熟熟产品，设计计费单位可售售成本可以控控制在55～65元/平米，这样样设计费可以以降低19元/平米。主体建筑工程费费主体建筑工程费费占项目成本本44％，是成本本控制核心，XX2期主体建筑筑工程成本构构成如下：序号项目11层18层比率三主体建筑工程费费1533.2771565.811100％1基础工程52.9695.035％2结构及粗装修752.29753.5053％3门窗工程118.10117.987％4公共部位装修159.92149.319％5室内装修450.00450.0027％基础工程XX采用管桩基基础.是当时XX项目测算中中最节省的桩桩基础形式。常用桩基础直接接成本比较依依次（从低至至高排序）为为---人工挖孔桩桩＜预应力管管桩＜钢筋混混凝土预制方方桩＜钻孔灌灌注桩＜沉管管式灌注桩。（鉴于不同的地地区和项目的的桩基础造价价有所不同，以以下直接成本本比较示意图图供参考）。常用桩基础直接接成本比较示示意图：基础属于地下隐隐蔽工程，在在一个项目中中，基础的费费用可以占到到建安费用的的5％～25％，变动范范围非常大，而而基础是结构构的根本，但但客户对其确确感受较少，因因此如何在保保证结构安全全的前提下有有效的控制基基础工程的造造价是非常关关键的。因此此在买地前对对项目的地质质地貌进行了了解并有一个个初步分析，对对基础形式做做一个初步判判断是非常有有必要的。另外在基础工程程设计中还需需要注意以下下几点：1）、增加详勘勘的布孔数量量，得出准确确的地质情况况，以便设计计院决策选用用基础形式；；2）、综合考虑虑不同桩径承承载力同荷载载的关系选用用合理桩径搭搭配，避免承承载力的浪费费；3）、在可能的的情况下尽量量安排试桩确确定合适的设设计参数，根根据试打确定定收锤标准；；桩基础施工中尽尽量安排连续续施工，避免免桩基机械的的二次进退场场费用；结构及粗装修结构及粗装修中中钢筋、砼含含量决定了造造价高低，对对深圳区域相相同项目钢筋筋含量进行统统计分析，可知XXX项目结构指指标控制的比比较理想,建议在低价价房中可直接接采用XX成熟产品,实现标准化化生产。产品类型公司统计项目主体含钢量备注11层广州公司XX4C期B66、B743未含承台含量XX4A期A11、A257未含承台含量XX二期影湖居居47未含承台含量XX一期39含承台含量XX二期40含承台含量18层高层深圳公司XXX三期47未含承台含量XX城3B44未含承台含量东莞公司东莞XXX三期期48未含承台含量东莞XXX四期期48未含承台含量XXX二期55未含承台含量广州公司XX4期48未含承台含量XX5期47未含承台含量XX47未含承台含量XX一期39含承台含量XX二期44含承台含量同时在不影响结结构的情况下下，也可适当当减少外立面面构筑物，如如下图片部位位的装饰构架架；城花有大量如图所示的装饰结构，可以考虑取消不做，以节约成本.城花有大量如图所示的装饰结构，可以考虑取消不做，以节约成本.如上图所示，XXX的外墙构筑筑物较多，增增加了外墙的的面积，普通通小高层通常常外墙的面积积同建筑面积积的比例是1.35::1；而XX外墙的面积积同建筑面积积的比例达到到了1.65::1,多出部分分分摊到建筑面面积每平米增增加成本422元。因此如如果少做外墙墙的装饰构筑筑物最多可以以节省成本42元/平米。门窗工程:单元入口雨篷、天天面雨篷：天天面雨篷采用用的是玻璃雨雨篷，此雨篷篷建议可更改改为砼雨篷或或者取消，可可节约成本5400元/单元；后加单元雨篷，建议在开始设计时就考虑，避免产生无效成本天面部分建议改为砼雨篷或取消后加单元雨篷，建议在开始设计时就考虑，避免产生无效成本天面部分建议改为砼雨篷或取消铝合金门窗：XXX项目铝合金金门窗窗地比比为0.254，从统计三三个项目数据据来看，XX的窗地比含量不不算高，但是是从现场来看看，在某些部部位建议适当当减少，将窗窗地比控制到到0.22，既满足节节能要求又控控制成本，这这样可节约成成本12元/平米；两层高阳台，楼上一览无遗，招来业主投诉，建议取消，可以减少窗地比：1.2*1.4*2/200=0.02两层高阳台，楼上一览无遗，招来业主投诉，建议取消，可以减少窗地比：1.2*1.4*2/200=0.02百叶做法虽然比较简洁,但为了放一个空调增加了不少费用，建议还是慎用此种做法。该户位置专门在在外墙做了一一个竖向板和和横向板以及及铝合金百叶叶来放一个空空调室外主机机。该空调位位增加的成本本为（不计算算百叶）391元，摊到建建筑面积约4元/平米。百叶做法虽然比较简洁,但为了放一个空调增加了不少费用，建议还是慎用此种做法。窗护栏做法简洁，可以继续采用，但要注意部分地区要求较严格，要求必须采用竖向护栏且间距必须小于11CM，因此在选用时要慎重。窗护栏做法简洁，可以继续采用，但要注意部分地区要求较严格，要求必须采用竖向护栏且间距必须小于11CM，因此在选用时要慎重。公共部位装修大堂精装修：现现在XX大堂装修成成本950元/平米，若在在如下方面优优化，大堂装装修成本可以降低为8817元/平米：a）、可将大堂堂门口的大理理石台座取消消而直接将对对讲安放在单单元门上，若若取消则可节节约成本33元/平米；大理石台座取消,直接将对讲安放在单元门上大理石台座取消,直接将对讲安放在单元门上b）、取消架空空活动木天花花吊顶以及射射灯，则可节节约成本4000元/单元；大堂可以考虑不做木装饰天花以及射灯，可以降低成本大堂可以考虑不做木装饰天花以及射灯，可以降低成本4000元/单元外立面装修：XXX项目采用的的外墙劈开砖砖材料费达70元/平米，外墙墙砖含量达到到5％，建议在在低价房产品品中采用30元/平米内釉面面砖，分摊到到可售面积可可以降低成本本3元/平米。外墙劈开砖材料费高达70元/平米,建议选用30元以下的釉面砖外墙劈开砖材料费高达70元/平米,建议选用30元以下的釉面砖外墙砖做法对成成本影响较大大，为了美观观和防水需要要，四季XX的外墙砖需需要用专用勾勾缝剂沟缝，价价格高达26～35元/平米（纯粹粹勾缝单价），如如果用水泥膏膏粘贴外墙砖砖，还需要做做一层防水（纯纯粹的外墙构构件部分不需需要做防水），因因此在低价房房项目中对外外墙砖的价格格，用量做法法以及部位均均需要认真选选择和测算。电梯厅装修现在XX电梯厅厅装修装修成成本650元/平米，地面面、墙面采用用抛光砖，天天面为涂料，但但墙面部分不不锈钢饰面条条造价较高有有优化空间；；城花电梯厅装修比较简洁，成本不高,建议沿用，但天花和标准层电梯厅墙面采用不锈钢和铝合金线条，价格较贵，建议在低价房项目中取消该种做法。可以节约成本200元/个电梯厅。城花电梯厅装修比较简洁，成本不高,建议沿用，但天花和标准层电梯厅墙面采用不锈钢和铝合金线条，价格较贵，建议在低价房项目中取消该种做法。可以节约成本200元/个电梯厅。楼梯阳台栏杆开放式楼梯：地地面铺贴地砖砖，墙面、天天花作乳胶漆漆，扶手栏杆杆（约150元/米）；而封封闭式楼梯则则改用砖砌栏栏板（约70元/米，但要注意意预留足够的的消防通道空空间，避免发发生XX项目楼梯消消防通道间距距（>1.1M）不够，被被迫采用铁栏栏杆，增加成成本，封闭式式楼梯栏杆还还可以采用简简易钢通栏杆杆加钢丝网的的做法以节省省成本），地地面水泥砂浆浆找平＋防滑滑条，墙面、天天花作乳胶漆漆。阳台栏杆采用集集团标准栏杆杆,做法简洁建建议沿用室内精装修XX室内精装修修目标成本为为450元/平米,按照户型面面积大小分类类的价格走势势如下图:以XX2期6、7组团精装修修分析，平均均价格为416元/平米,其中90平米以下占27％，单位成成本为424元/平米，90平米以上占73％，单位成成本为413元/平米，按照照新政及目前前的装修标准准，精装修均均价为＝424×770%+4113×30％＝420元，比现在在高出4元/平米。相比比原目标成本本可售单方可可以降低30元/平米。考虑以上改进措措施后XX的主体建筑筑工程费可以以由1565元/平米降为1508元/平米.降低57元/平米。特别建议：精装装修材料如果果尽量选用市市场上最便宜宜的材料的话话，精装修成成本可以降低低到300元/平米。如果再减少外墙墙构筑物则最最多还可以节节省44元/平米。主体安装工程费费分析XX的费用用之前我们先先看看目前广广州公司各项项目小高层室室内水电成本本比较情况：：各项目小高层主主体安装动态态成本比较表表XX2期11层层XX2期18层层XX1期XX城1期XXXX5期XX4期主体安装工程费费210.23219.68201.47226.29257.78235.42219.14室内水暖气电管管线设备费82.4385.4495.2397102.4578.3681.48室内设备及其安安装费113.05120.1188.75106.25138.89142.33121.16弱电系统14.7414.1317.4923.0416.4414.7416.49考虑到目前有色色金属价格上上涨，XX2期主体安装装费210元/平米是比较较合理造价水水平,可优化空间间不大,但经过仔细细分析发现有有局部地方有有改进优化的的空间。室内水暖气电室内水暖气电成成本占主体安安装工程费用用的39％，自去年年以来铜价不不断上涨，实实际室内水电电动态成本已已经需要97元/平米（如上上表中XX城1期数据）。水电工程中材料料费用占室内内水暖气电60％以上，目目前我们的水水管，电线电电缆是甲供，材材料单价已经经通过招标竞竞争已经是一一个合理的价价格水平，关关键就是如何何管理好水电电甲供材料。为了确保不超供供，建议采用用如下方法解解决管材管件件的超供问题题：管材按照照规范损耗量量计取，管件件甲供，但同同时要求投标标报价也包含含管件价格，待待结算时直接接扣除甲供材材管件总额，施施工队如果超超领的话需要要自己买单，甲甲方不需要去去计算管件的的实际用量，这这种方法可以以确保管件也也不超供（即即使超供也可可以清楚的计计算出来分清清责任）。设备及安装费设备及安装费占占到主体安装装工程费用的的一半以上，需需要重点关注注，以下从几几个方面阐述述为了达到成成本目标需要要注意的地方方：电梯电梯选型标准化化：11层800KG、1.5米/秒；18层900KG、1.75米/秒，个性化化豪华设置慎慎用，电梯轿轿厢内部装修修控制成本在在8000元/樘发电机目前发电机价格格在450KW及700kw时价格增幅幅较大，因此此在选用发电电机规格时如如果在上述两两个功率（价价格突变功率率）左右时在在满足规范要要求的前提下下应该尽量选选用低于该节节点功率的发发电机。室内弱电系统在低价房项目中中在不影响使使用功能的情情况下降低部部分非主要功功能的系统设设备的档次，例例如：室内对对讲机不是客客户最关心的的位置，选用用国产黑白室室内对讲机是是没有问题的的。采用国产黑白可视对讲，控制成本采用国产黑白可视对讲，控制成本（五）社区管网网工程费社区管网工程跟跟项目容积率率相关，统计计目前各项目目小高层社区区管网成本情情况如下：从上表可以看出出：XX2期的社区管管网工程费单单方成本为106元/平米为目前前项目最低成成本，基本没没有优化空间间，且燃气以以后需要计入入成本，单方方成本将增加加36元/平米左右。结合XX二期施施工实际情况况，以后需要要留意下表中中的问题并注注意跟进优化化：低价房社区管网网成本控制建建议序号成本项目低价房成本控制制建议具体实施方案成成本建议1室外给排水系统统◆室外给水系统给水管材选型控控制建议大量使用PPE管且选用1.0MPPa等级管材；；管径300以上需采用铸铸铁管较为经经济◆雨污水系统排水管管材选型型控制；检查查井数量；土土方平衡；并并管埋设各类检查井过密，存在优化空间规格DN5000以下选用UPVC波纹管；DN600以上从管材材价格方面考考虑还是宜采采用混凝土管管；UPVC波纹管不宜宜再设混凝土土基础；机动动车道下埋设设时选用重型型管。非机动动车道下埋设设的应选用轻轻型管；检查查井不应设置置过密除转角角和特殊情况况下必须设置置检查井外，直直线管道控制制在8米内尽可能能不设检查井井.各类检查井过密，存在优化空间◆污水处理站化粪池设置数量量；标号选择择；放至位置置选择按照规范设计；；尽量放至绿绿化带中3室外燃气系统◆管道系统进户煤气管不要要改为暗管取消煤气暗管，室室外燃气系统统成本可为零零4室外电气及高低低压设备成本控制方向为为电缆走向、高高低压设备，尽尽量争取同时时系数合理值值负荷/建筑面积积＝0.0477KVA/MM2;电缆（新威威逊、番禺电电缆、金龙羽羽）、母线槽槽（珠海光乐乐、成钰电控控设备）限定定满足供电要要求的一至两两个品牌，并并设置施工期期间内合理调调价公式◆室外弱电管道埋埋设施工单位选择；；设计埋管同同电信一起尽量由电信局并并管施工（最最好以多项目目承包电信局局免费施工）；；管材选用UPVC管，过车路路下选用PE管5室外智能化系统统◆停车管理系统主出入口选用简简易停车场系系统；地下室室出入口停车车场系统尽量量在一个出入入口设置控制停车场管理理系统数量，图图像对比等智智能化功能不不要选用。◆闭路监控系统监控摄像点不要要设施过多取消地下室停车车场监控摄像像机◆周界防范系统每套单价控制数量按照含量表表控制；选用用国产品牌◆小区门禁系统每套单价控制选用国产品牌◆广播及背景音乐乐系统每套单价控制数量按照含量表表控制；选用用国产品牌◆防雷及集中供电电满足规范要求◆液晶显示系统建议取消6室外消防系统从管材、土方、并并沟等影响成成本控制消防供水管材选选用PE管,消防管同给给水管并用管管沟（六）园林环境境工程费从下表可以看出出XX2期在广州公公司目前正在在实施的几个个项目中园林林环境的费用用是比较合理理的，现场效效果也不错。经经过现场考察察和计算发现现存在不少优优化空间项目动态成本可售面积可售单位成本景观面积景观单位成本软景：硬景XX一期72216099660251093806719059%：41%%XX二期87408677778101124650018856%：44%%XX三A期51846199332431562429021356%：44%%XX三B期47939099474221012390020165%：35%%XX四期130211992812661605399824155%：45%%XX五期121440558856551425673221454%：46%%XX小计511062555391421131243487210XX一期125405448884311425769121747%：53%%XX二期117392550951981235881020057%：43%%XX小计242797998183629132116501208XX2010369961405481436317831849%：51%%XX城一期162322332591922746787623963%：37%%绿化建设费城花二期较少采用大规格或者比较高的灌木，成本控制得比较好。城花二期较少采用大规格或者比较高的灌木，成本控制得比较好。城花组团绿化做法比较简单，乔木胸径较小，灌木比较少，在低价房项目中建议采用，估算该主团绿化成本在60元/平米左右，值得大力推荐。城花组团绿化做法比较简单，乔木胸径较小，灌木比较少，在低价房项目中建议采用，估算该主团绿化成本在60元/平米左右，值得大力推荐。一般区域和庭院只使用小规格苗木，低价房项目中值得推广使用。一般区域和庭院只使用小规格苗木，低价房项目中值得推广使用。建筑小品建筑小品中构筑筑物以及水景景的成本是关关键，下表罗罗列了广州XX目前几个项项目的水景和和泳池面积的比例例。各项目泳池、水水景面积比较较表XXXXXX城XX泳池面积2,1006101,4002,500水景面积9001001,6901,376建筑面积555,8211187,2766202,5811214,9022泳池：建筑面积积0.38%0.33%0.69%1.16%水景：建筑面积积0.16%0.05%0.83%0.64%从上表可以看出出XX项目的泳池池在所有项目目中其面积比比例是最高的的甚至超过了了高档住宅XX城项目,而水景面积积也是除XX城项目以外外最高的，而而水景的单位位面积成本已已经达到900～1500元/平米，在低低价房项目中中,此两项指标标需要严格控控制.XX水景太多,,实际使用中中经常处于无无水状态,时值盛夏,主干道旁有有两处主要水水景均无水（如如下图），在在低价房项目目中建议少做做水景,降低直接建建造成本和后后期维护费用用。主要景观轴线旁的水景也没有水主要景观轴线旁的水景也没有水主要景观轴线旁的特色水景没有水主要景观轴线旁的特色水景没有水架空层旁边的水池也没有水架空层旁边的水池也没有水简易木凳,建议采用简易木凳,建议采用儿童游乐设施的的造价差异非非常大，国产产和进口产品品的价格相差差一倍以上，因因此在低价房房项目中，儿儿童游乐设施施应该首选国国产的产品。如如下图所示，效效果也不错。城花儿童游乐设施采用国产品牌,便宜实用,建议采用.城花儿童游乐设施采用国产品牌,便宜实用,建议采用.道路广场建造费费道路广场建造费费用材料选择择是关键，下下表列出了目目前广州XX几个项目园园建材料的统统计分析表，XX成本低的原原因可以从下下表数据得知知，控制石材材面积比率是是控制硬景成成本关键。各项目硬景中各各种材料的用用量比例比较较表XX01期XX02期XX03A期XX03B期XX04期XX05期XX01期XX02期XX01期XX城01期石材33%27%15%25%39%48%58%47%30%54%洗米石8%10%6%20%11%28%15%25%29%5%砼砖57%62%79%52%48%17%25%26%41%37%木装饰2%1%3%2%7%2%2%4%以上四种材料中中木装饰是最最贵的，单价价高达600元/平米，各项项目用量均不不多，在低价价房项目中要要尽量不用或或者少用，减减少建造成本本以及日后的的维护保养成成本。其二是石材的比比例，从上表表的数据中可可以发现XX的石材用量量相比较其他他项目是比较较多的，如果果是低价房项项目，完全有有优化空间，下下面的一些图图片可以说明明一些问题：：花岗岩铺贴造价较高，且如此铺法容易松动,建议改为植草砖。花岗岩铺贴造价较高，且如此铺法容易松动,建议改为植草砖。城花项目中花岗岩用量较多的原因之一：座椅立面全部是花岗岩城花项目中花岗岩用量较多的原因之一：座椅立面全部是花岗岩城花项目中花岗岩用量较多的原因之二：花槽立面全部是花岗岩城花项目中花岗岩用量较多的原因之二：花槽立面全部是花岗岩城花组团园建路大部分采用水洗石饰面,造价较省，低价房项目中还可以考虑直接做水泥路面，成本可以更节省城花组团园建路大部分采用水洗石饰面,造价较省，低价房项目中还可以考虑直接做水泥路面，成本可以更节省下图是各种路面面造价的比较较，在低价房房项目中根据据路的位置和和景观效果可可以选择使用用。我们建议在低价价房项目中，除除了在售楼部部，会所等极极个别地方以以外尽量不采采用木装饰，石石材比例控制制在35％以内，砖砖和水洗石米米可以大量采采用（注意砖砖不可以选用用烧结砖，其其材料费超过过120元/平米，接近近普通石材的的价格），软软硬景比例按按照区域规定定控制在2：1以上的比例例。室外照明XX的室外照明明比较少用高高杆灯等比较较贵的灯具，建建议继续采用用此方法。室外基本没有采用高杆灯,主要采用草坪灯,建议继续采用室外基本没有采用高杆灯,主要采用草坪灯,建议继续采用通过采用以上改改进措施后,XX的园林绿化化费用可以123降低103，降低17元/平米.(七)配套设施施费配套设施跟项目目规划相关，从从下表统计数数据可知各项项目相差较远远，配套设施施重点是在满满足政府规划划要点情况下下，尽量控制制配套面积。通过现场考察发发现部分设施施存在优化的的空间,同时也有不不少值得借鉴鉴的地方。（一）泳池XX1800户户，泳池2500平米，而四四季XX35000户，泳池面面积2100平方米。时时值夏日周末末(暑假期间),一期的泳池池没水,二期的泳池池也只有不到到100人在玩水。建建议在低价房房中根据项目目定位重点控控制泳池面积积，而且避免免将泳池建造造在地下室顶顶板上。一期泳池没有水一期泳池没有水（二）幼儿园幼儿园属于政府府规划要求的的配套，政府府只付给我们们1230元/平米的建造造费用，所以以在满足政府府的相应要求求后，不需要要再花太多成成本在幼儿园园的建设中。XX幼儿园的实实际建造成本本已经达到1500元/平米。以下是XX幼儿儿园的实物照照片,从中我们仍仍然可以发现现一些值得借借鉴和优化改改进的地方。1：外墙全部采采用涂料（涂涂料24元/平米，贴砖65元/平米），值值得借鉴采用用。2：太高,底层层高达4.2米,主要是要同同旁边的小学学楼层相呼应应导致,建议在满足足规范的前提提下降低层高高,节省主体结结构成本。3：窗户太高窗窗的上部分割割也可取消不不做,直接将窗高高降低,减少窗地比比（控制在0.23以内）节约约成本。4：楼梯采用栏栏板，做简单单扶手借鉴采采用。5：楼梯和公共共走廊采用便便宜的耐磨砖砖铺贴，建议议沿用。靠墙设置60CM高简易扶手靠墙设置60CM高简易扶手7：幼儿园的楼楼梯间突出做做成一个造型型，占地大且且造价高，建建议修改或者者取消。8：幼儿园的室室外粉红色构构架纯粹只是是一个造型，在在成本不容许许的情况下建建议取消。9：XX幼儿园园室外只做简简单的绿化，采采用几株当地地常用的乔木木（胸径控制制在10公分以内）以以及草皮，基基本不种灌木木，在低价房房的项目中建建议采用。10：XX幼儿儿园室外不作作特殊的园建建，只作简单单的水泥地面面和台阶，在在低价房的项项目中建议采采用。（三）小学XX小学的成本本测算超标，因因为教育局补补偿的费用只只有1230元/平米，而小小学的成本主主要超在室外外园建、管网网设备上面，1230元只够主体体建安的成本本，在低价房房项目中，为为了控制成本本，建议在满满足政府配套套要求以外，其其余方面参照照XX幼儿园的标标准兴建。（四）架空层二期架空层面积积5527平米，占建建筑面积5.8％，在低价价房项目中可可以不作或者者少作架空活活动层，以降降低成本。如如果一定要做做则建议参照照XX一期的标准准，地面采用用水洗石米或或者仿古砖贴贴面，墙身和和天花直接用用涂料粉刷即即可，做简单单的绿化。XX2期如果将将架空层活动动全部取消，最最多可以节省省成本11..61元/平米。（五）车位车位成本递增顺顺序为：露天天车位→架空车位→大架空（半半地下室）→全地下室车车位→人防地下车车位。XX的车位成本本占全部配套套费用的74％，是配套套费用的主要要部分。控制制住车位建造造面积就控制制了配套设费费费用。因为人防车位和和露天车位是是不可售的，根根据目前市场场的实际使用用情况，在车车位的成本管管理中还要注注意车位的可可售比和使用用率问题，因因此在满足政政府的修建人人防地下室的的前提要求下下，车位应该该尽量选择露露天车位，并并定出一个合合适的车位比比例，避免发发生修建车位位过多，导致致很多车位卖卖不出去，资资产沉淀。（七）会所XX会所动态成成本同目标成成本相比基本本持平，下面面是会所的部部分图片，因因为会所是所所有业主休闲闲享受的尊贵贵场所，建议议直接套用XX标准不再降降低标准。1：会所正门入入口采用玻璃璃幕墙彰显尊尊贵豪华2：会所内部装装修，比较豪豪华，饰物也也比较简单整整齐，并没有有太多的浪费费性装饰。3：会所内部设设置乒乓球台台，并大量采采用玻璃饰面面墙身扩大视视觉空间，，装装饰材料也并并不昂贵。4：会所内部设设置的棋牌室室，装饰间洁洁，墙面配以以挂画，打破破沉闷空间。5会所内部设置置健身室和舞舞蹈室方便男男女业主锻炼炼身体。(八)开发间接接费(九)期间费用用以上两项费用均均参照XX2期不变总结：如果按照照上面叙述对对XX各部位进行行优化之后，成成本将有原来来的3578元/平米降为3490元/平米，建筑筑工程费可降降低成本88元/平米；在满足9%的利利润率的前提提下：如果售售价为5000元,最高可接受受的地价为11298元/平米；如果售价为55500元,最高可接受受的地价为11717元/平米；如果售价为60000元