工程风险管控与防范

导读划分主观风险客观风险按形成风险内在原因一、物业管理风险类别按形成不同风险内在因素按造成风险损失类型项目客观风险经营管理风险人为责任风险划分财产风险损失人身风险损失责任风险损失划分导读二、风险来源过度依附房地产开发商。 各行政部门、专业服务部门服务不到位。业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。外部风险内部风险企业领导追求短期利益。物业服务人员素质偏低。内部管理不科学、不规范。风险来源目录物业管理项目承接风险一治安风险二消防事故和隐患风险三装修管理风险防范四高空坠物风险防范五物业服务收费风险防范六公共设施设备风险防范七公共环境风险防范八车辆管理风险防范九人力资源风险防范十第一章物业管理项目承接风险一、物业管理招投标过程中的风险防范存在的风险防范措施

背景调查可行性分析决定了解项目开发进度、项目施工质量问题等。了解项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。了解项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。了解项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。通货膨胀风险

经营风险自然条件

其它风险第一章物业管理项目承接风险

存在的风险防范措施

合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。

缺乏对项目经营可行性方案评估承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平

合同内容约定不明或是条款有疏漏

物业管理合同中存在不平等条款

物业管理收费问题不明确

物业管理责任范围不明确二、签订合同过程中的风险防范第一章物业管理项目承接风险

存在的风险防范措施交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题

开发商与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决三、接管验收中的风险防范第二章治安风险入室盗窃抢夺、抢劫故意杀人等由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。治安风险故意伤害治安风险防范措施明确物业管理公司的法律地位和职责。支持业主自防，提高业主安防意识。完善区域内安全防范设施。完善执行管理制度。安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。充分挖掘护卫人员的防范能效。委托给专业护卫公司。做好群防群治工作。突发事件应有应急预案。第二章治安风险第三章消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。风险防范措施接管时确认是否有消防验收合格证业主装修时要做好防火工作监督消防隐患的整改物业公司消防组织建立。确定区域防火责任人。签订区域防火责任协议书。积极开展消防宣传和培训做好消防档案的管理加强消防检查巡查建立消防组织，全员参与消防工作定期开展消防演习物业公司消防组织建立。确定区域防火责任人。签订区域防火责任协议书。明确消防设备巡查的内容及频次；巡查内容一般包括烟温感、风机、排烟、消防栓、防火卷帘门、应急广播、花洒喷淋。确定消防设施安全检查的责任人及要求。要求做好消防检查记录。第三章消防事故和隐患风险组织消防演习习的相关步骤骤2.Descriptionofthecompany’ssubcontents制定消防演习方案申请批准消防演习实施通知消防演习前的培训和宣传做好消防设备设施器材等的准备准备工作落实情况的检查消防演习实施消防演习相关记录生成与存档保管第三章消消防事故和隐隐患风险第四章装装修管理风险险防范装修引起的风险问题相邻关系处理安全隐患建筑外观形象侵占他人利益违规装修环境卫生施工噪声施工人员管理重视有关装修修管理文本的的拟订进行多方沟通通、寻求深度度合作与相关行业进进行合作制定完善的装装修管理方案案四一二三风险防范措施施集中装修期组组建临时装修办公室五第四章装装修管理风险险防范在装修的各阶段都加以精细化管理六装修前的准备工作。材料、工人进场进的管理。水、电线路施工管理。结构改造管理。地板、地砖铺设。下水管道、烟道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。装修工程的收尾及验收。违规装修的工程管理。装修三个阶段装修巡检要点装修手续办理（装修手续图）装修施工过程装修验收第四章装装修管理风险险防范违规装修的工工程管理七线路改动以及房屋外观改变结构改动改变房屋用途在承重墙上开开门、开孔、、做壁橱。改变室内楼梯梯位置。在室内砌砖墙墙。在天花板上安安装很重的物物品。在室内安装阁阁楼。拆除卧室窗下下墙体。在外墙上随意意打孔开门开开窗等。注：坚决制定定这一类违规规装修，和要要时采取一些些非常手段，，同时上报相相关管理部门门共同处理。。破坏环境卫生第四章装装修管理风险险防范第五章高高空坠物风险险防范高空坠物两种种情况一是建筑物上上的建筑物或或其他设施以以及建筑物上上的搁置物、、悬挂物发生生倒塌、脱落落、坠落，尤尤其是玻璃幕幕墙。二是高空抛物。《民法通则》》第126条条规定：“建建筑物或其它它设施及建筑筑物上的搁置置物、悬挂物物发生倒塌、、脱落、坠落落的，它的有有所人或者管管理人应当承承担民事责任任，但能够证证明自己没有有过错的除外外。高空抛物由抛抛物者或抛物物楼层群体负负责民事赔偿偿。高空抛物的危危害：A）卫生保洁难维维护；B）小区居民挑起起矛盾；C）事故赔偿风险险难免。建筑物上的坠坠物高空抛物风险防范措施施建筑物及附着着物风险防范范承接项目时考考虑建筑新旧旧及外墙面材材质。就幕墙的养护护、维修与开开发做出相关关约定交接时要谨慎慎。加强外墙面维维护和保养的的监督力度。。按照《玻璃璃幕墙工程技技术规定》，，在竣工验收收后一年时，，书面通知书书玻璃幕墙的的施工单位对对其进行一次次全面检查，，此后每五年年要求检查一一次，并做好好相关记录。。定期排查隐患患。购买适当的保保险。高空抛物风险险防范高空抛物发生生后，物业公公司积极处理理随意乱抛垃圾圾。尽量不给业主主乱扔垃圾的的机会。装修阶段明确确责任。学校、居委会会、街道办共共同合作，加加强社会宣传传。无事故损失的的处理。发生损失的事事故处理。认真对待居民民投诉。第五章高高空坠物风险险防范第六章物物业服务收收费风险及预预防物业服务收费费是物业公司司因提供管理理及服务向业业主或使用人人收取的报酬酬，是物业公公司收入的主主要来源，也也是物业公司司开展正常业业务，目前我我国物业管理理市场不规范范，乱收费现现象严重，也也成为投诉的的热点，并影影响了业主和和物业公司的的关系。一、物业服务务收费纠纷的的表现：部分分业主拒交或或拖欠物业服服务费。二、物业服务务收费纠纷产产生的原因：对服务不满，，对受约束不不满。对收费标准、、项目、方式式等不满。业主认为物业业费太高。业主不了解物物业管理的实实际含意。建设单位遗留留问题所致。。企业内部管理理问题。邻里关系等问问题引起的。。对外部大环境境不满。无支付能力。。三、物业服务务费纠纷风险险防范措施：：多走访业主、、多做沟通工工作。借助业主公约约和业委会的的力量。自觉增加物业业管理费用的的透明度。改进服务、计计费方式和收收费方法。完善物物业管管理服服务合合同，，严格格依约约行事事。分析业业主拖拖欠的的原因因。选择恰恰当的的收账账策略略。A）收收款方方法。。B)催催款要要注意意预防防超过过诉讼讼时效效。对欠费费业主主保持持足够够的压压力。。建立应应收账账款坏坏账制制度。。在必要要的催催缴程程序后后通过过法律律途经经解决决。第六章章物物业业服务务收费费风险险及预预防第七章章公公共设设施设设备风风险防防范物业本本身及及公共共设备备和设设施的的管理理不善善都有有可能能导致致业主主或非非业主主使用用人的的人身身和财财产安安全，，同于于物业业内公公共设设备设设施的的多样样性和和分布布分散散性特特别，，随之之而来来的风风险频频频发发生。。专项管管理委委托给给专业业公司司加强设设备运运行管管理购买保保险事件和和损害害发生生后，，应积积极面面对双击添添加标标题文文字交接过过程中中要进进行查查验应明确确自己己的管管理责责任范范围风险防防范措施施重点部部位设设置警警示标标识、、定期期检查消消除隐隐患应明确确自己己《民法通通则》第126条规定定，建建筑物物或其其它设设施及及建筑筑物上上的搁搁置物物、悬悬挂物物发生生倒塌塌、脱脱落、、坠落落造成成他人人损害害的，，它的的所有有人或或管理理者人人应承承担民民事责责任，，但能能够证证明自自己没没有过过错的的除外外。这这种损损害发发生后后，不不是由由受害害人向向法庭庭证明明损害害发生生的原原因，，受害害人只只需要要证明明损害害结果果和该该结果果是由由建筑筑物或或设施施导致致的。。而物物业公公司在在法律律上有有义务务证明明自己己在管管理过过程中中没有有过错错或者者损害害结果果是由由受害害人的的故意意行为为造成成的，，如果果能证证明这这一点点，法法庭将将依法法推定定管理理人和和所有有权人人负有有过错错责任任。建立完完善标标准体体系预防性性措施施；技改组织措措施（（加强强员工工培训训，开开班会会，加加强协协调））第七章章公公共共设施施设备备风险险防范范第八章章公公共共环境境风险险防范范公共环环境风险险卫生保保洁风险险绿化管理占道管理共它（（显性性和隐性性）风险防防范措措施二、建立完善管理机制四、做好保洁绿化计划安排一、保保洁管管理机机构设设置及及职责责划分分三、建立完善的质量管理系统七、交给专业公司去做六、开展质量检查四级制五、制定科学的操作程序第八章章公公共共环境境风险险防范范第九章章车车辆辆管理理风险险防范范车辆外外表被被儿童童包括括其他第三三人用用器具具划伤伤。车辆乱乱停乱乱放，，造成成交通通堵塞塞。被其他他停放放车辆辆有意意或无意碰碰撞而而损坏坏。在停放放期间间被盗盗窃或或抢劫劫。车辆停停放风风险四、制定车场意外应变预案一、加加强交交通的的管理理划出停停车位位。建立安安全措措施。。制定、、健全全停车车场管管理制制度。。制定车车场各各岗位位工程程程序序。进出车车辆严严格控控制。。进行车车辆检检查、、巡视视。停车卡卡的办办理。。制定收收费制制度。。风险防防范措措施三、严严格停停车卡卡的办办理和和收费费管理理二、完完善停停车管管理措措施第九章章车车辆辆管理理风险险防范范第十章章人人力资资源的的风险险及防防范招聘与与配置置人力资资源规规划薪酬管理绩效管理培训与与开发发人力资资源系系统劳动关关系管管理（MBO、KPI）狭议的人力资源规划：人员配备计划、人员补充计划、人员晋升计划；广议的人力资源规划：人员培训开发计划、员工薪酬激励计划、职业生涯规划劳动合同争议；劳动安全卫生、工作时间、休息休假、保险福利而发生的争议；关于劳动报酬、培训、奖惩等因适用条件的不同理解与实施发生的争议。冰山一角理论：根据冰山理论，影响员工行为的因素有知识、技能、态度和习惯。在海平面上可以看到的，可称为“行为”，也就是说一个人表现在外面，为人们所看到的，如同冰山一角。背景性问题知识性问题；思维性问题；经验性问题；情境性问题；压力性问题；行为性问题。一、劳劳动争争议处处理的的原则则：A、着重重调解解及时时处理理的原原则。。B、在查查清事事实的的基础础上依依法处处理的的原则则。C、当事事人在在适用用法律律上一一律平平等的的原则则。二、劳劳动关关系风风险防防范：：A、严格格遵守守《劳动法法》及相关关的政政策法法律法法规。。B、建立立科学学合理理的人人力资资源管管理制制度。。C、建立立各项项劳动动安全全卫生生管理理制度度，并并严格格执行行。D、高度度关注注企业业员工工的满满意度度。E、员工工过错错的相相关证证据和和记录录给予予严格格保全全。讨论：如何面面对基基层员员工供供不应应求的的局面面？1、如何何面对对和解解决物物业管管理费费不上上涨，，管理理成本本大幅幅度上上涨的的问题题？2、如物物业聘聘请中中老年年龄上上岗，，企业业将会会面临临什么么风险险损失失？第十章章人人力力资源源的风风险及及防范范人力资资源风风险基层管管理及及操作作人员员的大大量流流失导导致严严重缺缺编招聘失失败新的人人事政政策引引起员员工不不满各级管管理骨骨干人人员流流失员工作作违章章违纪纪等失失职行行为引引发的的风险险员工业业务不不精等等服务务行为为带来来问题题工作人人员谋谋取私私利带带来的的问题题第十章章人人力力资源源的风风险及及防范范企业人人力资资源管管理风风险防防范技技术中中最简简单，，也是是比较较消极极的一一种方方式。。回避风险转移风险预防风险保险方方式；；担保保方式式