房地产企业财务工作流程纲要

房地产公司财务工作流程

一、会计核算流程

A、基本流程

（一）填制会计凭证

1、审查原始凭证

原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依照的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依照。原始凭证应具备以下基本因素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员署名或单位盖印，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。

①从外面获得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；

从个人获得的原始凭证，应有填制人员的署名或盖印。

②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的署名或盖印。

③购置实物的原始凭证，一定有购物清单（小票）发票等及有关查收证明。

④支付款项原始凭证，一定有收款单位或收款人的收款(签收)证明。

⑤发生业主售房时，须供给业主申请,要审查有无合同商定和产权办理及房款交

付等状况，要有营销部经理、财务经理、总经理署名方可办理，并做好与各部门

的互相连接工作。

⑥员工出差借钱凭证，一定作为原始凭证附在记帐凭证后边，员工退回借钱时，

应另开收条，作为正式原始凭证，不得退复原借钱借条。

⑦经上司有关部门赞同的经济业务，应将赞同文件作为原始凭证附件。

2、编制记帐凭证

会计人员依据审查无误、内容完好的原始凭证，依照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。①记帐凭证的纲要应与原始凭证内容一致，在填写“纲要”时，既要简洁，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去处；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不该只写冲转，

应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不可以只写对方科目。要求“纲要”能够正确地、完好地反应经济活动和资本变化的前因后果，切忌含糊

不清。假如一份报销单波及电话费、差旅费、办公费等多个花费科目，编制凭证时要分别按实质内容填列纲要。

记帐凭证要有审查人（财务经理）签章(署名)。

3、会计凭证整理、保存

应每个月按期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号摆列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防消散和随意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年代和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处署名或盖印，而后存档保存。

会计凭证一定做到妥当保存，寄存有序、查找方便，严防毁损、丢掉和泄密。

会计凭证原则上不得借出，若有特别需要，须报项目项目公司总经理与财务经理赞同，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆开，并限时送还。

（二）打印帐簿

每季度打印一次会算帐簿，并装订成册，存档保存。

（三）编制会计报表

1、在所有经济业务凭证完好入帐并正确记帐的基础上，依据国家会计准则中有

关编制会计报表的规定，依照总部一致会计报表的项目、内容和格式，对有关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。

2、会计报表的详细报送时间按总公司财务部的有关规定履行。

3、月报包含财产欠债表、收益表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。

B、波及主要工作流程控制

1、付款流程控制

合用范围

1>工程款的审批、支付。[预支款、进度款、结算款（保修金）]2>资料、设备款的审批、支付。

3>设计费的审批、支付。

2、借钱报销流程

A、因工作需要向公司暂支借钱，需先填写借钱申请单，借条中需注明借钱日期、借钱金额、借钱用途及借钱人自己署名。此中借钱金额大小写须符合，且借条表面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，不然不可以够再借钱。

B、借钱人将填好的借条交由借钱人所属的部门经理署名，部门经理需问明借钱

缘故，确认用途稳当后方可署名审批。

C、借钱人将部门经理署名后的借条交由财务会计审查后再交有关部门总经理确

认落实，并由财务经理署名审批，总经理署名后视为财务部能够支付该款项。

D、财务部出纳员看到签批手续齐备的借条后，方可付款。若有一项签批手续不

全，出纳员不予支付。

E借钱人需保证在借钱之日起一准时间内报账还款(出差人员则在回公司后一周内结清，关于异地出差人员增补借钱应填写借钱单，并以传真的方式发回公司，但一定注明：原件与传真件同具法律效劳，同时一定把先期的花费报销单据连同借钱单调并邮回公司，不然不予报销并担当经济责任。结算方式：以现金送还或报销单抵扣。

3、平时花费报销流程

A、因工作需要购置物件，需先填写采买申请单(办公用品将由行政部(办公室)一致在月尾统计物件种类、数目，编制月度采买计划)，经财务经理和总经理审查赞同后方可采买；

B、购置物件后需先填写报销单(保证供给正规发票等)，经部门经理确认、财务

会计审查、财务经理审批，并由总经理署名赞同，方可向出纳支取款项。

C、出差人员回公司后，出纳应实时提示、敦促报销。一周内一定达成报销工作。

报销内容：按出差管理制度履行。有关请客送礼需早先报请财务经理确认，而后

由总经理署名方能实行。

报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理署名确认。

D、报销人将原始单据（正规发票）粘贴规整后，填制花费报销单。花费报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数目及报销金额。此中报销金额大小写须符合，且花费报销单表面不得涂抹。

E、填好的花费报销单需先交由报销人所属部门经理审查，部门经理应确认各项

花费为应当发生，方可署名。此外关于营销人员花费报销参照《营销人员薪酬管理方法及花费管理》履行。

F、部门经理审查署名后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审查署名并由财务经理署名确认。财务部审查应本着以下原则：

(1)、审查单据粘贴能否规范，笔迹有无涂抹；

(2)、审查各项花费金额大小写能否与后附原始单据金额符合；

(3)、审查各项花费发生能否吻合实质，有无虚报、多报；（参照花费报销标准）

(4)、审查签批手续能否齐备。

若以上三条有一项不吻合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其从头填写。

G、财务会计将财务部复核后的花费报销单，上报有关部门经理、财务经理及总

经理署名审批，总经理署名后视为赞同财务部付款。

H、会计将署名审批手续齐备的花费报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人

并赐予付款。出纳员看到审批手续齐备的花费报销单方可向报销人付款，同时，

报销人在领款凭证上署名。若有一项手续不全，出纳员不予支付。

土地征用及拆迁赔偿费

一般能分清成本核算对象的，可直接计入房子等成本核算对象的成本项目中；如

果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地花费”科目进行归集，再将其分派计入有关成本核算对象的开发成本；也能够直接分派计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁

及赔偿费”。有关分派方法为：

按土地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：

方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁赔偿费分派到各小区；再将分派到各小区内的地价和拆迁赔偿费，按小区内房子等成本核算对象和道路、广场等公用处所的占地面积进行直接分派；而后将分派到小区内道路、广场等公用处所占地面积的地价和拆迁赔偿费，按房子等成本核算对象的占地面积进行间接分派，计入房子等成本核算对象的的开发成本；房子等成本核算对象的直接分派数加间接分派数，即为该房子等成本核算对象应负担的地价和拆迁赔偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房子等成本核算对象的占地面积上，房子等成本核算对象自己的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁赔偿费来分派。

基础设备费

一般能够区分红本核算对象的，应直接计入房子等成本核算对象的“基础设备费”成本项目中；假如在开发的建设场所上有多个开发项目，不可以区分红本核算对象时，其基础设备费应先在“开发成本—土地开发—基础设备费”科目进行归集，待基础设备建设完成后，将归集的花费按建筑面积(包含在建及未建面积)分派计入有关成本核算对象的“基础设备费”成本项目中。建筑安装工程费

一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位依据当月实质达成工作量提出，经甲方鉴定、两方确认的“已竣工程月报表”、“工程价款结算单”所确立的工程价款，直接计入房子等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

预支给承包单位的工程款和备料款，不可以直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预支帐款—预支承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实质对付工程款中扣回。

对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程竣工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的估算造价占各项工程估算造价之和的比率，计算各自

的标价即实质建筑安装工程费。依据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房子等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

开发成本：

如能确立核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包含：土地征用及拆迁赔偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力布置费）；先期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）基础设备费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设备费（居委会、派出所、幼儿园、

消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共卫生间等设备支出），分别设置“土地开发”与“配套设备开发”“房子开发”设置二级明细。可依据上述六项来设置三级明细科

目。

税率差别法：

就是利用税率的差别直接节省税收的方法。推行比率税率的税种常有多种比率税

率，经过筹备能够追求最正确税负点。

营业税策划

方法1：<营业税暂行条例>，合营公司，甲公司以土地使用权入股，乙公司以资本入股，两方合作建房，建成后共担风险，收益共享，则因为甲公司以无形财产投资入股，不用缴营业税，所以可不缴营业税。

方法2：精装饰房子纳税筹备

税法例定，纳税人兼营不一样税目应税行为的，应当分别核算不一样税目的营业额、转让额、销售额，而后按各自合用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适

用税率计算应纳税额。若装饰花费包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而假如分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装饰合同此外签署，则装饰部分收入合用3%的税率，两者对比少纳营业税。

经过使用分拆法和税率差别法，对税基进行正确区分，差别了两种不一样的生产行为，分别合用各自税率，既正确反应了经营状况，又降低了公司的税负

方法3：改变收费主体的纳税筹备

税法例定，对房地产开发公司代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立

核算的物业公司税法例定，从事物业管理的单位，以与物业有关的所有收入减去

代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房子租金的价款

后的余额为营业税的计税金额。经过主体更改将物业公司独立核算，既少交了营

业税，同时还有助于提高物业服务水平。

方法4：确立利息扣除方式

依照《土地增值税暂行条例实行细则》规定，财务花费中的利息支出，赞同据实

扣除，但最高不得超出按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其余房地产开

发花