2014年-商品房买卖合同法律实务

2014年-商品房买卖合同法律实务第一页，共98页。内容安排1.基本问题3.出卖人义务4.买受人义务5.其他问题2.合同当事人第二页，共98页。1.1示范文本及其补充协议的效力第三页，共98页。2014版商品房买卖合同（预售、现售）示范文本一合同当事人二商品房基本状况三商品房价款四商品房交付条件与交付手续五面积差异处理方式六规划设计变更七商品房质量及保修责任八合同备案与房屋登记九其他事项约22000字第四页，共98页。关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知……《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。……自本合同示范文本颁布之日起，原《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）同时废止。（约4200字）GF-95-0171商品房购销合同示范文本。第五页，共98页。“经济合同示范文本制度”的由来国务院办公厅转发国家工商行政管理局关于在全国逐步推行经济合同示范文本制度请示的通知（1990年3月20日）“推行经济合同示范文本制度，是贯彻执行《中华人民共和国经济合同法》、提高经济合同履约率、整顿流通秩序的一项重要措施。”“广泛开展宣传、教育，积极提倡、引导企业及其他当事人采用国家统一制订和印制的经济合同示范文本。”H12.当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六页，共98页。现实运行的状态“房地产开发企业与买受人根据交易系统中商品房买卖合同示范文本及其补充协议指导文本协商拟定合同条款。”——《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》（成房发〔2013〕13号）预售主管部门应当提供统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。预售人和预购人经协商达成一致后，可以对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。

——《厦门市商品房预售管理规定》厦门市人民政府（第155号）第七页，共98页。补充协议（28）★★对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。说明5.出卖人与买受人根可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。第八页，共98页。各地不同的管理模式当事人在使用《商品房买卖合同》时，为了重复使用，针对不特定对象在《商品房买卖合同示范文本》的空白处预先填写统一内容或预先制定的补充协议等，应将合同样本报所在地县级以上工商行政管理部门备案。在房地产部门办理合同备案时，对当事人采用其它格式合同的，其格式合同样本应先到工商行政管理部门备案后方能使用，并要进行市场交易风险提示。“——安徽省住房城乡建设厅安徽省工商行政管理局转发住房城乡建设部、国家工商总局印发《商品房买卖合同示范文本》的通知”，关于加强商品房买卖合同格式条款备案工作的通知（工商合字[2010]75号）第九页，共98页。合同法角度（合同诉讼或仲裁）法释〔2009〕5号第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第39条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十页，共98页。案例：合理的方式？合同附件约定“本房屋层高因施工方面的原因，局部可能存在一定误差。”买受人另向出卖人出具声明一份，声明：“购房合同（含附件）签订前，出买人已就合同中可能对买受人产生不利影响的条款提请买受人特别注意；买受人已就其他存疑条款向被告提出，出买人就相关条款按买受人要求做出了解释和说明；买受人已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制出买人的责任或者限制买受人的权利，买受人均予认可。”(2013)浙甬民二终字第734号第十一页，共98页。总结依据法律、行政法规规定，示范文本不具有强制适用效力。补充协议，即使认定为格式条款，在符合《合同法》第39条规定的情形下，仍可认定有效。☆行政管理机关，将其纳入“合同备案”、“格式条款备案”程序中强制使用，并限定其内容。第十二页，共98页。文本中没有约定或者约定不明确的内容示范文本明示可完全另行约定的：逾期付款责任；逾期交付责任；逾期登记责任；面积差异的处理；没有涉及的，如：买受人主体（限购）风险贷款风险……第十三页，共98页。1.2关于“一倍赔偿”责任第十四页，共98页。惩罚性赔偿1最高院商品房买卖合同司法解释第8条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十五页，共98页。惩罚性赔偿2第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十六页，共98页。房屋权利状况承诺（5）★1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；……如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。第十七页，共98页。（接前）出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照

%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。文本中，买受人解除合同的一般处理模式：15日内退款付息+赔偿（或违约金）

第十八页，共98页。地基基础和主体结构不合格（16）★（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照

%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第十九页，共98页。1.3房屋买卖合同无效第二十页，共98页。预售许可与合同备案J.2出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。J.6当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第二十一页，共98页。所售房屋已经抵押,或已出卖第三人未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第191条第2款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。——2011年《全国民事审判工作会议纪要》法办[2011]42号MJ.3当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第二十二页，共98页。1.4合同解除第二十三页，共98页。合同解除权依据条件方式法定解除权因不可抗力致使不能实现合同目的通知解除或司法解除在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的法律规定的其他情形约定解除权合同约定的一方解除合同的条件成就第二十四页，共98页。违约方请求解除合同根据合同法第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。——最高法院公报2006年第06期（116）第二十五页，共98页。买受人的法定解除权合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人；所售房屋已经抵押，未经抵押人同意的；所售房屋已经出卖给第三人的；所售房屋为拆迁补偿安置房屋的；房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；面积误差比绝对值超出３％，且合同无约定；第二十六页，共98页。出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因出卖人原因，或因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。第二十七页，共98页。买受人的约定解除权如该商品房权利状况与出卖人承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的。（5）出卖人逾期交房，超过约定的特定期限的。（12）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时（13可选）规划或设计变更，出卖人未在规定期限内通知买受人的，或买受人收到通知后决定解除的。（14）（15）地基基础和主体结构经检测不合格的，或其他质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的。（16）第二十八页，共98页。房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的。（16）因出卖人的原因，买受人未能在约定的特定期间内取得房屋所有权证书的。（20）出卖人的约定解除权第二十九页，共98页。出卖人的解除权法定解除权买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因出卖人原因，或因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。约定解除权买受人愈期付款，超过约定特定期限的。（8）第三十页，共98页。送达（25）★出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起

日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。通知的重要性和证明困难。如何确定通知的送达？第三十一页，共98页。通知可证明的通知方式由对方签署；以特快专递（EMS）发出保留通知的纸质备份文件(并在发出文件中注明)；在邮寄详情单中注明通知内容，并保留详情单；要求邮局提供回执，并保留回执（包括信封）；对于特别重要的通知，如不能达成前述第1、2种方式的，可以考虑与当地公证机关联系办理公证送达。第三十二页，共98页。解除权的行使期限

FJ.15法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第三十三页，共98页。1.5违约责任第三十四页，共98页。违约责任责任类型适用情形适用条件法定继续履行不履行和部分履行需在合理期限内提出履行要求，且法律上、事实上均能够履行，并适于强制执行。采取补救措施质量瑕疵修理、更换、重作等减少价款质量瑕疵质量可接受赔偿损失广泛违约行为与损害结果需有因果关系，且违约方在订立合同时可预见约定违约金约定的违约情形补偿性为主，惩罚性为辅。低于实际损失可请求增加，过分高于实际损失，可请求适当减少。定金定金＜合同金额20%，且已实际交付其它如押金、保证金等第三十五页，共98页。违约金条款H114.当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三十六页，共98页。违约金具有“补偿和惩罚”双重性质“关于违约金的性质，合同法第114条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在有些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。”——全国民商事审判工作会议－奚晓明2007.5第三十七页，共98页。调整违约金的释明MJ.27买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。

第三十八页，共98页。赔偿范围条款H113.当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。确定赔偿损失范围的两个因素：因果关系和可预见；可预见：在合同条款中告知可能造成的的损害；因果关系：约定应予赔偿的具体项目或合理的计算方式；合同可特别约定赔偿范围条款。第三十九页，共98页。违约定金条款H115.当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。［定金罚］定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额，不得超过主合同标的额的20%。当事人一方不完全履行合同的，比例适用。定金不足以弥补损失的，仍可请求赔偿。第四十页，共98页。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用。预约定金FJ.4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第四十一页，共98页。违约责任的限制与免除1.不能证明的损失；（非实际损失）2.其它原因造成的损失；（无因果关系）3.损失的发生与对方过错有关；（过失相抵）4.订立合同时不能预见；（不能预见）5.能够避免的损失；（未尽减损义务）6.收益扣除成本；（损益同销）7.不可抗力；（法定免责）9.违约金过分高于所造成的损失；第四十二页，共98页。守约方的减损义务H119.当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第四十三页，共98页。2.合同当事人第四十四页，共98页。合同当事人出卖人：房地产开发企业委托销售经纪机构：经纪机构备案证明买受人：委托代理人：主体方面的考虑因素订立合同的主体资格；按揭贷款方式付款的，需符合贷款人条件；需符合产权登记条件；是否属限购范围；第四十五页，共98页。买受人（自然人）1成年（>18周岁）自行办理2未成年（<18周岁）监护人代理（一次性付款）监护人作为买受人之一（贷款）第四十六页，共98页。买受人（单位）主体类型证照法律依据国内企业营业法人营业执照企业法人登记管理条例企业法人分支机构营业执照行政机关机关法人成立批文民法通则事业单位事业单位法人证书事业单位登记管理暂行条例社会团体社会团体法人登记证书社会团体登记管理条例民办非企业单位民办非企业单位登记证书民办非企业单位登记管理暂行条例第四十七页，共98页。涉外主体境外机构在境内设立的分支、代表机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房（一套）。港澳台地区居民和华侨因生活需要可限购一定面积的自住商品房（一套）。持有《外国人永久居留证》者，不受限制。第四十八页，共98页。合同签署（29）HF9.当事人依法可以委托代理人订立合同。第29条本合同自双方签字或盖章之日起生效。第四十九页，共98页。合同主体的变更通常受到政府机关限制，如：“严格执行商品房预购人在取得房屋所有权证前不得将所购买的预售商品房再行转让的规定。房地产开发企业和房地产经纪机构不得协助预购人转让未取得房屋所有权证的房屋。”——北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知（京建法〔2012〕12号）第五十页，共98页。3.出卖人义务第五十一页，共98页。先合同义务★说明：签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。说明：出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人承诺：已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。[附件十]第五十二页，共98页。商品房的基本情况（3.3）3.该商品房为第一条规定项目中的

【幢】

【座】

【】

单元

层

号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。补充：“该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。”附件一房屋平面图（应当标明方位）1.房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）2.建设工程规划方案总平面图第五十三页，共98页。交付条件－商品房（9）★该商品房交付时应当符合下列第1、2、

项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.

；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房销售管理办法》第32、34条。第五十四页，共98页。买方的拒收权（11.2）★交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条（延期交房）处理。第五十五页，共98页。交付条件－相关设施设备（10）★★基础设施、设备公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1供水、排水小区内绿地率2供电小区内非市政道路3供暧规划的车位、车库4燃气物业服务用房5电话通信医疗卫生机构6有线电视幼儿园7宽带网络学校第五十六页，共98页。交付时间和手续（11.1）（一）出卖人应当在

年

月

日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前

日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第五十七页，共98页。房屋查验（11.3）★★1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。如：北京前期物业服务合同[BF—2010—2712]8.交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与

银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存

个月（不超过12个月）的物业服务费。第五十八页，共98页。修复与再行交付（拒收权）★★★2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起

日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；再行交付，如构成迟延，将承担迟延交付责任。第五十九页，共98页。买受人原因导致交付延误（11.3.3）3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）

；（2）

。通知不来——是否能约定，视为已交付？第六十页，共98页。逾期交付（12）除不可抗力外，出卖人未按照第11条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第

种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在

日之内（该期限应当不多于第8条第1（1）项中的期限），自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之

的违约金（该违约金比率应当不低于第8条第1（1）项中的比率）。第六十一页，共98页。（2）逾期超过

日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。通知……15日内退款付息，并支付全部房价款的

%违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之

（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.

。第六十二页，共98页。建议特别约定（2）的，内容应合理；但应与（1）有显著不同。有关交接手续，文本较为简略，应补充约定有关事宜。在买受人迟延付款的情况下（无论任何原因），出卖人到期是否仍应交付房屋，文本未明确。依《合同法》规定，或可行使履行抗辩权拒绝履行。建议在补充协议中明确约定：买受人支付全部房款之前，出卖人无房屋交付义务。第六十三页，共98页。合同义务之履行附条件商事合同中双方常常对合同义务附加前提条件，在条件未成就时合同义务实际上并不存在，故也谈不上履行问题，此时，针对该义务约定的违约金条款就不能适用。——(2010)民提字第153号（最高院公报2012年第5期）第六十四页，共98页。面积差异处理（13）★该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第

种方式处理。……4.双方自行约定：

。实测面积与预测面积误差，可区分原因，合理约定。第六十五页，共98页。规划变更（14）（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第六十六页，共98页。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……15日内退款付息。……同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：

。附条件单方变更权，及买受人的约定解除权。解除权行使期限第六十七页，共98页。设计变更（15）（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；3.

。……处理方式与规划变更基本相同。第六十八页，共98页。商品房质量责任（16.116.2）概括：1.地基基础和主体结构应合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格，买受人有权解除。2.应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。有其它质量问题：及时更换、修理；并赔偿损失。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除。3.解除合同：退款付息，并赔偿损失（含检测费用，如有）。4.不解除合同的，依特别约定处理。第六十九页，共98页。装饰装修及设备标准（16.3）该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、？、

方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；……第七十页，共98页。室内空气质量、建筑隔音（16.4）★★室内空气质量、建筑隔声符合选定的国家或地方标准；经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，退款付息，并赔偿损失（含检测费用及再次检测费用，如有），导致逾期交付的应当承担逾期交付责任。不解除的？。未达到国家有关民用建筑节能强制性标准的要求的，出卖人应当补做节能措施，并承担赔偿责任（如有）。第七十一页，共98页。案例：非主体结构质量瑕疵合同附件约定：“乙方在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，乙方以此拒绝接受房屋交付的，甲方不承担逾期交房的责任。”买受人主张涉案房屋存在外墙保温层厚度不够、跃层层高低于合同约定的3.2米高度（最低）的质量问题，拒绝接受房屋，并超过了约定的交房期限30日（约定解除权成就期限）。请求解除合同。(2013)浙甬民二终字第734号此案合同约定与示范文本内容是否冲突？第七十二页，共98页。保修责任（17）（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.

。第七十三页，共98页。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第七十四页，共98页。质量担保（18）★★★

出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由

承担连带责任。关于质量担保的证明见附件八。第七十五页，共98页。预售合同登记备案（19）（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】【日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：

。第七十六页，共98页。房屋登记（20）（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起

日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第

种方式处理：1.买受人有权解除合同。书面通知出卖人15日内退款付息。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之

的违约金。2.

。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第七十七页，共98页。以下部位归业主共有（22.2）★1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；——（法释[2009]7号）32.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；（物权法73）3.

。第七十八页，共98页。双方对其他配套设施约定如下1.规划的车位、车库：

；2.会所：

。3.

。出卖人承诺：（消极义务）对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。不擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。第七十九页，共98页。买受人信息保护（26）★出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。背景？责任？第八十页，共98页。销售和使用承诺（24）不分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售。不采取售后包租、变相售后包租的方式销售未竣工商品房。按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。第八十一页，共98页。资金监管（7.3）（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为，预售资金监管账户名称为，账号为

。

第八十二页，共98页。4.买受人义务第八十三页，共98页。计价方式与价款（6）出卖人与买受人按照下列第

种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价，总价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价，总价款。3.按照套计算，该商品房总价款。4.按照

计算，该商品房总价款。第八十四页，共98页。付款方式与期限（7）（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金

元，该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【？】商品房价款。（二）买受人采取下列第种方式付款：1.一次性付款2.分期付款3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【】该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。

第八十五页，共98页。贷款风险3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【】。买受人应当于

年

月

日前支付首期房价款

元占全部房价款的

％。

元向

（贷款机构）申请贷款支付。第八十六页，共98页。法定解除权FJ.23商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当