开发串讲jygl第五章现金流量与资金时间价值

【考情分析

第五章现金流量与时间价题单项选多项选判断计算分2014551222—892013664822—12 年题分题分2—9112011661211—892010552411题分 年题分1222—782008331211—56【第一节现金流第二节时间价第三节等效值与复利计第四节时间价值计算的假定条件（补充）第五节解题思路与第一节现金流现金流量图的画以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延■轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点■两个刻度之间的时间长度为计息周■相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流■箭线向上表示正现金流量（现金流入■箭线向下表示负现金流量（现金流出■箭线的长短一般与现金流大小成正现金流量图中时间点的内【0点是何意】（三个含义■当前时运动的时间始■某一基准时【除0以外的其它时刻点■表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期期末惯例期初与期【期初与期末的关系■第n期的期末代表下一周期的期■第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年【特别强调如果题中明确告诉现金流量发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式序号模形象理开发开发商买地建房后开发－持有出租－开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把－持有出租－某国外基金公司某市一写字楼，出租经营10年后卖－更新改造－某国外基金公司了一栋旧的写字楼，重新装修后卖－更新改造－出租某公司了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年将酒店开发－销售开发－持有出租－－持有出租－－更新改造 －更新改造－出租－【要点■第一步是开发的，一定有土地成本和建安成■第一步即的，直接就是成本，再加上装修成的一定有销售收入，出租的一定有收■出租的，在一定期间内有收入，同时有运营成时有收入，注意同时一定有税费作为现金流【考题类型■根据流量图，判断属哪一种经营模第二节时间价值时间价值的含■同样数额的在不同时点上具有不同的价■不同时间发生的等额在价值上的差别称为的时间价■利息、利率 时间价值的体具有时间价值的原增值－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可■价值补偿－时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补时间价值大小的决定因素（三因素■投资利润率－单位投资所能取得的利通货膨胀率－即对因货币贬值造成的损失所应得到的补■风险因素－对因风险可能带来的损失所应获得的补时间价值计算的基本原■不在同一时点的不能比较大小，也不能直接进行代数运■必须先将发生在各个不同时点的量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运利息和利率的概■利.占用所付出的代价或放弃使用权所得到的补■利.是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之利率的类型（四种利率的经济功能（五种功能■积累的功■调整信用规模的功■调节国民经济结构的功■抑制通货膨胀的功■平衡国际收支的功古典学派的储蓄投资决定理论（倡导者■利率是由储蓄和投资决定，具有自我调节功流动性偏好利率理论（倡导者■利率是由货币的供给与需求决定■货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹■货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变■利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水可贷利率理■利率由可贷的供求决■可贷需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组■可贷的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构■可贷的需求函数是利率的递减函数，供给函数是利率的递增函IS-LM曲线模型的利率理■利率是在商品市场和同时达到均衡时形■货币需求是收入的增函数，利率与收入存在决定关■均衡利率与均衡收入同时利率理■利息的本.利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价■利率的高低取.平均利润.总利润在人与借款人之间的分配比■利率的特.平均利润率有下降趋势，平均利率也同向变.上述变化是慢长过程，平均利率具有相对稳定.利率的决定具有很大的偶然性，平均利率无法由任何规律决单■概.指仅按本金计算利息，利息不再生.其利息总额与借贷时间成正.目前我国存款和国库券的利息为单复■概.本金加上先前计息周期所累计的利息进行计算，即利息再生利.我国的各项一般均计复.复利较符合生产过程的实际状况，投资中多采.分为间断复利和连续复单利与复利的关本金、利率和计息期相同时，按复利计算的利息以及本利和一定比按单利计算的高名义利率与实际利率的概当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区名义利率与实际利率的名义利率与实际利率的关■实际利率比名义利率更能反映的时间价■名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越■当每年的计算周期数为1时，名义利率等于实际利■当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利■当每年的计算周期数小于1时，实际利率小于名义利【形象理解1000元钱，按月计息复利，和按季计算复利，哪个本利和大名义利率、实际利率和通货膨胀的关■名义利率包含了通货膨胀因第三节等效值与复利计等效值的概在考 时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等 可能具有相同的价等效中的符号（七个符号P－现值，发生在运动起点或现在时点的F－终值（未来值），发生在运动终点或将来时点的A－年值，连续出现在各计息周期期末的等额支付金G－每一时间间隔收入或支出的等差变化s－每一时间间隔收入或支出的等比变化n－计息周期i－每个计算周期的利复利系■用来在P、F、A三个值之间换算的系■系数只与利率和计息期数有关，可以直接与一个值相乘求出另一个值的因■系数可以直接计算或查表取【复利系数的标准表示方法复利名 方类换名换算中只要不涉及A的，就叫一次支付某某系求什么就叫什么系P-终值系F-现值系换算只要涉及A的，叫等额序列支A求其它值，求什么就叫什么A-现值系A-终值系别的值求A，名称特殊P-回收系F-基金系等效值换算等效值换算序现值换算为终值P～F（一次支付终值■形象理.（存款）一次存钱，到期本利合计多■系数名.一次支付终值系数终值换算为现值F～P（一次支付现值■形象.（存款）已知到期本利合计数，求最初本金■系数名.一次支付现值系数年值换算为终值A～F（等额序列■形象.（存款）等额零存整取，支取的■系数名.等额序列支付终值系数终值换算为年值■形象（存款、养老）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入。年轻时定期等额支付，想到一定取出一定钱数，问年轻时每月或每年应存入。系数名等额序列支付基金系数年值换算为现值■形象 ，房地产估价收益法，房奴的法宝之一；按揭 额度 存入一笔钱，以后每年可得等额的，如已知的数额，问最初需存入■系数名.等额序列支付现值系数年值换算为现值特殊情况：永续年值（n趋于无穷时概.如果年值一直持续到，是相同时间间隔的无限期等额收付款现值换算为年值■形象.（房奴的法宝之二：按揭算月供）住房按揭，已知额，求月供或年■系数名.等额序列支付回收系数【归纳总结】如何记六个基本换算（只需要记两个等差年值换算为现等差序列现值系【形象理解】酒店持有出租，第1年为10万元，以后每年的上涨5万元，出租10年，问这年收回的现值是多少等差年值换算为等额年等差序列年费用系【形象理解】酒店持有出租10年，有两种出租方案，第案是第1年为100万元，以后每年的上涨5万元；第二种方案是每年不变，问如采用方案二要与方案一有相同的经济收益，则这个不变的应该是多少？等比年值换算为现等比序列现值系【形象理解】酒店持有出租，第1年为100万元，以后每年的上涨5%，出租10年，问这10年收回的现值是多少？等比年值换算为等额年等比序列年费用系【形象理解】酒店持有出租10年，有两种出租方案，第案是第1年为100万元，以后每年的上涨5%；第二种方案是每年不变，问如采用方案二要与方案一有相同的经济收益，则这个不变的租第四节时间价值计算的假定条件（补充本期的期初为上一期的期涉及AP的换算时，第一个AP发生一个期间后的期涉及AF的换算时，最后一个AF同时发第五节解题思路出题类■在三个值之间进行直接的换算（初级－直接套■条件不符合的假定条件，不能直接套用，需进行一定的变换（中级－套用多个换算■解决实际问题的题型，主要是计算题，需要对题目有一个非常透彻的理解（高级解题方法（五步法【第一步】审题，画出现金流量■题目复杂时，需要先列出现金流量表计算出现金流入、现金流出和净现金流，再画现金流量■画图时特别注意期初期末的问【第二步】确定换算关系（■审题后确定其经济适用的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如■这需要熟练掌握六种基本换算和四种特殊换算的内涵和【第三步】条■看题中的条件与换算的假定条件是否一■如不一致，则需调整换算关系式或进行多重换【第四步】检查一致性。注意in的内涵是否一■如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息■如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以【第五步】计■将已知数据带进关系式中计组合抵押的相关计算【例5－6提前还款相关计提前还款（还本金）相关计算【例5－7还款常数的相关计算【例5－8开发项目现金流量表、现金流量图及相关计算【例5－9抵押加按的相关计算【例5－10复合式可调整利率【例5－11组合抵押的相关计■是指购房中由公积金和商业两部分组成，公积金利率较低，但根据政策的规定有额■一般的作法，先用满足公积金的额度，不足部分执行商业，这样的组合总的融资成本最【解题思路与步骤■第一步：先算出总■第二步：题中会告诉公积 的额商业数额＝总额－公积金额■第三步：P-A，算出公积金的月■第三步：P-A，算出商业的月■第五步：两个月供相加即为总月【典型例题】【例5－6某家庭拟一套面积为80平米的经济适用住宅，单价为3500元/㎡，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押。已知公积金和商业利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押后的最低月还款额是多少？【解析第一步：求出总P=3500×80×（1-25%）=210000（元公积金额度为P1=100000（元商业额度P2=210000-100000=110000（元第三步，计算公积金的月第四步：计算商业的月第五步两月供相加为总月749.75+964.28=1714.03（元提前还款相关计■提前还款余额的实质：将尚未归还的年值（月供），折现为已还款期末的现值Pm－余n－期m－已归还期【解题思路与步骤■第一步：求出月供数■第二步：把提前还款的几期的月供折现到提前还款的时【典型例题】一套商品住宅，价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该的期限为l0年，年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末决定提前偿还全部余额，此时的余额为（）元。 【答案】第一步，已知P，先求出月还款额A。已知n=10×12=120.m=5×12=60，n-m=60提前还款（还本金）相关计算【例5－7■第一步：求出正常还款的月■第二步：提前偿还一部分本金，则在以后年度中每月少偿还多■第三步提前偿还本金后的每月月＝正常月供－因提前偿还本金而每月少还的数【例5－7】某家庭以4000元/㎡的价格，了一套建筑面积为120㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押，该的年利率为6%，抵押价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了本金8万元，问从第6年开始的抵押月还款额是多少？【解析还款常数的相关计■月等额还款金额占借款总额的比例为还款常知道了额，再知道了还款常数，直接可以算出月还款额，或反之可直接算出■每期实际还款数＝总额×还款常■每期实际还款与按正规计算出的应还款额之间的差距，将在最后一期中结算。其实质是将等额A，折算为期末的【例5－8】某家庭以3500元/㎡的价格，一套建筑面积为80㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押，年利率为6%，抵押价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵押到期后，该家庭开发项目现金流量表、现金流量图及相关计■画出现金流量表，由现金流入、现金流出和净现金流量三个部分组■流入流出包括哪些项目，要根据题干中给出的内【例5－9】拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所列示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）（第4年装修费用60万元，第20年收入1600万元，成本150万元，装修费用200万元【解析年01234…一、现金流…1.收2.收二、现金流…1.购楼2.装修费3.经营成4.成三、净现金流…【注意事项■写出表后要核实收入支出项目是否缺■一定要把第一年的年初和年末分开写为0和1，这样不容易出【解析（等比年值折算为现值抵押加按的相关计■何为加.按评估值办理了，其后抵押的价值升值，则升值部分可以再