城市商业综合体物业管理特点及其运作方案

、体物业管理特点1.综合体物业管理的任务“对房屋及配套的设施设备核算。——办公室(含前台、财务、采购、仓库);——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等修维护等);——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。3.物业管理收费特点二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设三、综合体前期物业管理服务介入方案度出合理化理化建议三、综合体购物中心部分物业管理方案志;另一方面，针对商家需要，在1.购物中心的前期介入5.机电设施维护用、墙面、楼梯、通道等;为经营等;为满足商场营销需要而进行的以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求。商场的“二次装修”程包括装修方案审核、形下几部分内容：好以下问题：2)平面布置图5)地面铺装图9)给、排水(污)施工图(租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等2)给、排水(污)施工图3)燃气管道及报警装置布置图(政府指定专业施工单位出具)定边)、严禁选，。架空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,,对设备的使用寿命需要在交接中明确,案移交和七、写字楼和公寓物业管理方案。记者王晨摄监控外立尽量租赁给知识分子八、综合体停车场管理与降低地下空间运营成本的方法体重点是防止盗窃,严。和一个会堂，建筑面积共————————————————————————————————放————————————————————————————————————————————————————————————————————屋面工程专项方案职务(称)项目技术负责人 (一)技术准备 3(二)材料准备 3(三)劳动力准备 4(四)机具准备 4 (一)保温上人平屋面施工 5 (二)不保温上人平屋面施工 14 (三)种植屋面施工 16 6、20mm高凹凸型排(蓄)水板施工 17 ，D2-D5及有绿化设计的地下室顶保温层(挤塑聚笨板厚度35mm)层聚合物砂浆铺卧青防水涂料层土工布过滤mmmm料保温层(挤塑聚笨板厚度35mm)，安装排气管层(一)技术准备认真熟悉图纸，确定具体部位屋面的做法，节点作法，明确施(二)材料准备(三)劳动力准备(四)机具准备(一)保温上人平屋面施工(1)、材料：水泥膨胀珍珠岩，比例为水泥：膨胀珍珠岩＝170公 (3)先按设计坡度及流水方向，根据跨度和屋面分水线的位置采用 (4)排气管设置：本工程为封闭式保温屋面，应采用排气措施，可设置一个排汽孔(排汽立管)与大气连通。立管设置180度弯头，弯(5)、铺设水泥膨胀珍珠岩找坡，用平板振动器压实适当，表面平(6)、找坡层完工后，应用彩条布覆盖，以防浸水和破坏。(7)技术交底：a干净，凸出的灰渣等粘结b表面，以利于上下层间结合，但洒水不得过d、采用机械将浆料搅拌均匀后运至施工面，铺设顺序应从一端2、保温层施工浆(掺适量建筑胶)点粘法固定，砂浆点距1m。 (2)基层处理：保温层施工前，要确保其基层“水泥膨胀珍珠岩找 (3)保温板铺设，根据设计图纸，现场屋面基层坡度排版下料，(4)技术交底：ab、挤塑聚苯板不应破碎、缺棱角，铺设时遇有缺棱掉角、破碎不e、雨季施工时，若遇下雨天不得进行保温层的施工，已施工的保温贴点标高(贴灰饼)，并设置分格缝，缝宽20mm，分格缝从女儿墙边4、防水层施工(1)1.2厚改性沥青防水涂料施工1)基层(找平层)必须平整、牢固、干净、不起砂，含水率不2)打开料桶，把涂料搅拌均匀，用刷子或滚子涂抹，根据涂层厚度要求(1.2mm)，可涂数遍，直到满足设计要求厚度止，上层涂料3)涂料层至女儿墙(或其它屋面结构面)应沿墙向上连续涂刷，4)防水涂料施工完毕，应及时检查，观察涂层是否有裂纹、翘(1)、改性沥青防水涂料的涂刷A泡；(2)防水卷材铺贴1)卷材防水层施工的一般工艺流程：清理基层→涂刷基层处理剂→铺贴卷材附加层→热熔铺贴卷材层2)铺贴方向：卷材应平行于屋脊铺贴；3)施工顺序：防水层施工时，应先做好节点、附加层和屋面排水比较集中部位(如屋面与水落口连接处，檐口、屋面转角处、板端缝等)的处理，然后由屋面最低标高处向上施工。4)搭接方法及宽度要求铺贴卷材应采用搭接法，上下层及相邻两副卷材的搭接缝应错开。平屋面卷材搭接缝应顺水流方向搭接，卷材搭接长度：长边≥5)屋面特殊部位的附加增强层和卷材铺贴要求。落口杯埋设时，水落口杯与竖管承插口的连接处用密封材料嵌填密刷时应根据防水材料的种类采用不同的涂刷遍数来满足涂层的厚度b收头法预留凹槽，应先用带垫片钉子或金属压条将卷材端头固定在墙面c.伸出屋面管道排气孔与屋面交角处卷材的铺贴方法和立墙与6)节点处理管道四周找平层应按设计要求放坡，与基层交接处必须预留10mm×10mm的槽，填嵌密封材料，再将管道四周除锈打光，然后加铺附加b.分格缝后嵌分格木条或聚苯乙烯(或聚乙烯)泡沫条，待砂浆或砼终凝后立灌满。照找平层施工工艺。6、水泥砂浆保护层施工(1)、施工前应在防水层上先刷一道素水泥浆，以保护防水层。(2)、其余操作与水泥砂浆找平层相同(具体见找平层施工)砼刚性防水层施工：(1)根据坡度及标高控制好刚性层平面标高，标高控制采用灰(2)刚性层上设分格缝，分格缝在结构层屋面转折处、防水层(3)φ4钢筋在加工棚拉直，现场绑扎，双向拉通，分格缝处(4)在找平层上嵌好分格缝条，分格缝条应拉通线控制。(5)C20细石砼采用商品砼，应提前与砼厂家申请联系，保证(6)细石砼铺设时应由远到近，由高到低的程序进行，每方格(7)细石砼采用原浆收光，抹子压实抹平，终凝前，轻轻取出(8)刚性层硬化后，要对分格缝进行清理，所有分格缝应纵横(9)细石砼刚性层表面应平整，压光，不得有起砂，起壳、裂(10)刚性层与突出屋面结构的交接处和基层的转角处应做成圆(二)不保温上人平屋面施工不保温上人平屋面主要用于露天连廊和露天走廊(下无房间)，找坡是指在建筑砂浆中添加聚合物粘结剂，从而使砂浆性能得到很大改6)贴砖：无机粘结材料完美地组合在一起，大大提高了砂浆与基层的粘结强水泥：中沙：水：聚合物粘结剂=1:2.5:0.35:0.03。 (2)防滑地砖面层：连廊、走廊等为主要通道，防滑是最主要的安(3)防滑地砖铺贴：1)基层检查处理：防滑地砖的基层为光滑的水泥砂浆防水保护层，提前用素水泥浆拉2)确定标高、贴标准点：4)铺聚合物砂浆：铺宽于砖块、交叉铺带状聚合物砂浆，聚合物；a、贴砖顺序：先贴标准交叉列地砖，再根据交叉列分割的四个部b、铺贴方法：拉线将砖块平稳铺下，用橡皮锤敲击砖块，振实聚7)勾缝和清理：贴好的砖，在两小时后清理勾缝，用防水砂浆勾8)养护、自检、保护：铺好的砖，3天内不得重压、上人和受振(三)种植屋面施工1、保温层施工4、防水层施工材料要求：种植土屋面防水层为20厚1:3水泥砂浆找平层上涂穿刺型(2)防水层的施工工艺及其他构造处理措施与“保温上人平屋面”相5、保护层施工6、20mm高凹凸型排(蓄)水板施工1)蓄水板介绍：蓄水板采用高密度聚乙烯(HDPE)为原料经高压注能。排水原理：排(蓄)水板凸点向下铺设，上覆土工布过滤层，营2)材料的一般理化性能(见下表)序号项目名称技术参数材料种类HDPE3)排(蓄)水板铺装排(蓄)水板铺装前，确认防水层验收合格，基层表面平整。排(蓄)水板采用扣合的搭接方式铺装搭接，其工艺流程为：基层验要保持每片排(蓄)水板扣接好；无纺布搭接严密，避免土体进入排7、种植土回填(1)在回填时先行铺设聚酯无纺布，随后回填土。(3)其后分层回填，每次回填厚度可为300mm厚。(4)最后根据需要回填人工配制种植土，自然回填，不夯实。余材料，建筑垃圾等清素影响，易发生渗漏，要安封闭，防止砂浆或杂物五、质量标准及验收保温材料(35厚挤塑泡沫板)的含水率必须符合设计要求，材和复试报告。保温层厚度允许偏差：板状保温材料±5%，且不得大于4mm。找坡层厚度允许偏差：整体现浇找坡层为+10%，-5%。分格缝间商业综合体电气设计本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在，整个建筑物的规模非于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目3商业综合体经营管理对设计的影响甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是着供电区域的划分和供电系。4商业综合体设计中需要特别注意进行式决定了系统的划分以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。红线内所有强电设计： (2)中压(10kV)供电系统、低压(0.4kV)系 (3)动力配电。 (4)普通及应急照明(非装修区域)。 (5)电气节能措施。 (6)防雷、接地系统及安全措施。红线内部分弱电设计： (1)火灾自动报警及联动控制系统； (2)漏电火灾报警系统； (3)弱电智能化系统配合(机房、弱电间、竖井布置；弱电干线预留；弱电进出预埋管)。二次配合设计： 导视标识、内装等用电； (2)根据招商情况预留经营电源； (3)待各区域二次装修电气设计完成后，应对配电系统进行核实并配合装修之需求对配电系统进行相应的设计调整； (4)对于各类的专项设计的安全、经济、合理性6各阶段的设计以及成果 (1)方案阶段1)《建筑电气方案设计说明》；2)《负荷估算表》；3)确定主要强弱电机房位置；按照建筑面积及甲方的负荷指标估算变电所安装 (2)初设阶段1)《建筑电气初步设计说明》；电系统图；警点位布置图；4)强、弱电主要机房平面布置图；5)《负荷计算书》、《防雷计算书》、《照明计算书》、《主要设备选型》；此部分资料主要解决强、弱电的系统设计以及各类计算，为下一步的施工设计提供基础数据及初步的平面 (3)施工配合阶段1)预埋地下一层强、弱电进出户管；2)预留基础接地及防雷引下线；配电管；4)楼梯间暗装照明箱留洞，楼梯间照明管线的暗埋；5)强、弱电井预留洞；此部分图纸主要用做地下室施工期间的土建之间 (4)第一版正式图阶段1)审图中心的图纸审查及节能审查；2)消防局的审查，包括消防性能化；3)供电部门的供电审批；4)气象部门的防雷审批；6)设备机房在设备位置及容量确定后，配电及照明管线的明敷；的安装，电井内垂直桥架及母线；8)变电所高低压供配电设备的招标、配电箱柜的招标、配电电缆的招标；此部分图纸主要用做市政各部门的报审、成本部 (5)第二版正式图阶段安装；2)各配电箱柜的生产及安装；3)经营场所的电缆桥架安装；4)经营场所的设备安装；5)电力电缆的安装；6)照明灯具的安装；7)消防设备的安装；此部分图纸主要用做最终设备生产及安装使用。清晰的认识到各阶段该提供什么样的成果非常重要，它可以明确的告诉设计师，每一周期该干什么，以防止顾此失彼。此外，经验告诉我们，越是复杂的、工作量大的项目越应该重视前期，特别是初步设计阶段的各项系统建立和各类计算工作，这可为后期施工图设计打下坚实7与我们相配合的主要协作设计单位内装设计单位(大概十几家左右)：精装区域的我们的任务主要是对接各系统的用电容量及配电箱位置，根据专项设计单位的设计成果调整供配电系统，智能等方面的要求。专项设计单位提供大量的设计资料，8业主在设计过程中所关心的问题尽快拿到各项政府批文。计，中期设备的招标，后期设备的排产。不必过于把甲方看成一个整体，他们是由不同需求的单元组成的，内部也存在着大量的关联。我们应该理清这些关系，并意识到当在有限的时间内不可能提供所有设计成果时，应该有针对性的在不同阶段、不同场合提供业主不同部门需要的不同内容，否则将会事倍功半。9商业综合体各业态的特殊要求 (1)百货1)首层一般多布置化妆品、珠宝等奢侈品柜台，办公区、顶层餐饮区以及地下员工食堂及更衣间的回路。3)百货中庭挑空区应意识到设置消防水炮。4)一层扶梯下方应预留电源供今后招商使用，否 (2)超市库的压缩机以及生3)超市卖场每个防火分区均要设置一处配电间，4)超市的经营用电较大，主要为冷库压缩机、面包房、中式主厨、熟食加工以及租赁区招商电源。5)卖场照明：每跨(8.4m×8.4m)设置3列(每列7盏双管日光灯)，其中1/3为备用照明(双电源)，备用照明中的1/4作为应急灯(加电池或EPS)。 (3)精品购物街生活配套150W/m2、餐饮250W/m2.2)商户配电箱一定要设置在后墙，避免设置在分户隔墙；商户门采用电磁门吸，火灾时切断电源，自动关3)中庭要考虑活动电源，一般预留100kW；扶梯下方也可以招商，一般预留20kW.4)中庭预留电动葫芦；采光顶预留电动遮阳帘、电动排烟窗以及顶棚照明；步行街每隔20m预留广告电5)步行街人员出入口较大，为便于疏散，应设置智能疏散指示系统，间距3~5m. (4)影院1)放映总电源和空调总电源应设置在影院放映层提供电源。3)每个电影厅的空调系统均为独立系统(避免风管串音)，送回风机采用变频控制(减小噪音)，应在放4)影城室外立面上的广告以及一层的售票处的电5)IMAX厅层高较高，消防系统比较特殊，观众厅设置红外对射报警、高空水炮；放映机房设置烟感及气 (5)一般经营业态(KTV、健身、电器、电玩城、酒楼等)1)空调电源采用专用回路引自变电所(空调、送2)经营电源采用专用回路引自变电所(照明、插座、特殊经营)。3)应急电源采用双路电源引自变电所(应急照明、消防卷帘、消防风机)。4)若采用母线树干式供电，计量要在楼层插接箱 (6)沿街商铺1)计量表集中设置，一般设置专用电表间或是公柱，尽量不设置在分户隔墙，便于后期合铺。在地下一层设置，当无地下室，可考虑在屋顶敷设，以免在增容或改造时影响其它商户的装修吊顶。 (7)写字楼、公寓楼1)为避免互相影响，当楼层较高时，应划分为几2)每层设一个二次装修普通照明计量配电箱，专用回路，采用树干式供电。为核心筒、走廊等公共区域提供电源，若为写字楼，公共卫生间需独立设置配电箱。3)每层设应急照明配电箱，专用回路，采用树干式供电。为避免互相影响，宜划分几段供电，为核心筒、走廊等公共区域，提供应急照明及疏散指示。4)电井、楼梯间及前室照明应树干式配电，应急 (8)地下车库1)地下车库的配电应按照防火分区进行划分，主要用电设备包括照明、应急照明、消防卷帘、消防风机、集水坑、机械车位、电伴热等设备，由于防火分区较多，可以设置车库配电间，按照不同的负荷等级和性质，二次2)为减少消防主机容量及报警回路数，车库每8~10个温感设置一组地址编码。垃10商业综合体具体设计需要注意哪些方面负荷、机房、系统、配电、照明、消防及其它。强电部分： (1)高压供电系统1)一路10kV的市政电缆的容量为压器的负载率，K3：同时系数)；2)只有在三种条件下才能称之为一级负荷供电。发、发；35kV(自备)；3)开闭所的设计与高压配电室的设计相似，主要的区别在于计量方式。供电部门对图纸的审核绝大部分都及设备选型上。同时要考虑室外雨5)操作电源可采用直流或是交流+UPS的方式。6)北京地区的高压一次线不是在全国范围内都适提前参考地方通用标和行业标。 (2)变配电系统1)严格的利用负荷计算书来对变压器及低压出线2)单母线分段的系统，三级负荷应设置失压脱扣3)制冷量较大的建筑应设置专用变压器。5)变电所应设置所用电源柜，照明、通风，空调6)放射式供电的回路可在上级设置漏电监测；树干式供电一定要设置在楼层总箱。 (3)低压电力系统1)按负荷等级、按负荷用途、按物权归属、按使决计量清晰、管理便捷、维护方便的唯一方法。设，填充率建议控制约在25%.3)消防(封闭式)与普通桥架(有空托盘)尽量直通道也尽量分开。5)单芯电缆的散热性好，因此比多芯电缆载流量6)制冷专用变压器禁止带冷水机组、冷冻水泵、8)消防联动控制时最好用无源信号，减少对消防系统的模块驱动电流的依赖。9)电气装置应尽量布置在建筑物不可变化之部10)二级配电是解决防火分区多、电缆截面小、11)当计算电流超过400A时，要考虑双拼电缆 (4)设备安装及选型1)电缆的选型应按较高标准选择，如矿物绝缘、2)树干式供电的配电箱进线要采用保护型开关。4)设备就地的检修按钮应具备切断电源或自锁的5)消防配电QF应取消热磁脱扣，选择电磁脱扣型/3200。6)未设置保护开关的PC级互投开关采用三段式，7)变频器进出线处增加滤波装置，以减少对上级8)矿物绝缘电缆用于消防干线，金属护套可作为11了解SC、JDG、KBG、PC管的参数及用途 (1)测量、计量1)所有的低压出线均应设计智能表计，便于能耗2)CT一