某楼盘营销企划报告

某某项目营销企划报告1企划思路：本案地处闵行梅陇，拥有沪闵路沿线房地产板块，通过针对本区域市场的有针对性的可比分析，基于区域市场感谢阅读的状况及以个案包装产品差异化为原则，同时兼顾发展商的企业品牌等因素，制定本案的企划总精神。本项目应谢谢阅读该作为一个该地区房地产标志性的特色顶级楼盘而推出，创出特色品牌地产，引领市场。精品文档放心下载2本案营销策略：项目识别案名----“某楼盘”“城市复兴·某楼盘”感谢阅读“城市复兴·某楼盘”作为识别案名，借喻文艺复兴，提出新的城市生活理念，颠覆以往的传统富有的中产感谢阅读阶级的生活观念和方式，同时及突出了项目的地理位置，也点出项目的理念精神，城市复兴是今天的。感谢阅读企划思想----“城市复兴，新中心生活”“SIMPLYLIFE3企划重点----某楼盘是南方商城区域板块顶级项目新中产阶级的生活方式（新富有者阶层）准徐家汇概念发展商品牌项目的社会公益效应项目卖点提炼企划----某楼盘发展商某集团的品牌形象感谢阅读统一风格版式，做出品牌系列文化特点。并且由《财富人生》专栏播出老总访谈系列，加强集团市场形象。谢谢阅读4户型卖点·一室户57平方米-93平方米，充分体现都市新人类的生活方式（波波house）.Bobo族懂得享受，确不铺张奢精品文档放心下载靡，特立独行，又不标榜另类，事业有成，但不追求名利，寻求一种最为自然的生活态度，定性品质生活。50多感谢阅读平方米的小户型全部做精装修推出。·二室户73平米-130平方米，全面满足都市住家的感受,格调一派生活（菜单式精装修）谢谢阅读·三室户117平方米-165平方米，优生活,宽house（菜单精装修）感谢阅读·复式型180平方米-240平方米，270谢谢阅读立体素质生活十大标准区域标准：大型新兴高尚社区，具备可持续发展空间配套标准：周边配套成熟，设施齐全规划标准：规划布局科学，前瞻性特征显著5设计标准：户型设计合理，空间比例协调环境标准：动用国际最新环境营造手法，公共空间更趋人性化感谢阅读建筑标准：由国家一级设计及施工资质单位设计施工邻里标准：具有较高文化层次和相当综合素养及一定经济基础的同质群体谢谢阅读生活标准：注重健康、和谐、品位、亲情的生活氛围诚信标准：构筑产业链和住宅消费诚信体系服务标准：提升传统物业管理，倡导亲和型服务体系地段卖点谢谢阅读来升值的巨大潜在动力，有望成为徐家汇第二。6精装修卖点精品文档放心下载产品质保书。同时提供菜单式装修。(I-home)整体集成化家居谢谢阅读景观卖点约40%景观绿化面积，三大景观组团，一片大型都市坡岸水景。集中绿地22%。户户有景，步步看景，立体感谢阅读全景生活，充分体现城市景观。项目整体规划特点5+2精品文档放心下载容享受立体全景生活。7建筑风格谢谢阅读体轻盈,大块玻璃透视无限，阳光弧板住宅，拒绝灰空间，体现新锐海派现代生活新风格。感谢阅读复式、空中平台花园、大露台（阳台）·独属新贵领地，创造空间新理想。公共部分全部为屋顶花园，体验新的城市视野。谢谢阅读居住主题·三大居住主题生活：城市坡岸水晶生活，城市动感魅韵生活，城市绿氧清新生活。精品文档放心下载音乐、运动·项目景观中加入背景音乐，设置运动项目和雕塑作品，体现动感魅力生活，体现城市健康生活。谢谢阅读8生活方式精品文档放心下载每一种生活方式都是超越，由他们来担当复兴城市生活新方式的主角。感谢阅读整个项目工程进度的节点打桩阶段，开工典礼出零线主体结构符合预售标准主体结构封顶样板房工程谢谢阅读主体外立面全部落成，内装修二期工程动工景观工程施工项目建筑全部完成景观工程完成交房感谢阅读各项促销活动各种节日活动签约仪式，开盘活动发放社区业主卡，持卡在南方商城和南方大酒店消费优惠精品文档放心下载电话一拨，送"房"上门免税优惠无息贷款为业主发放租房补贴现金优惠为客户赠送免费婚纱照感谢阅读企业荣誉、楼盘荣誉大放送标准折扣送物业面积赠送其他礼品物业回租大型房展会感谢阅读9项目客户服务谢谢阅读800800精品文档放心下载之间保持不间断的沟通。物业管理提供酒店式服务·某楼盘聘请国际知名酒店管理公司作为物业顾问介入，提供前期服务，使项目有个全新的物业服务形象。精品文档放心下载物业服务提供如下：有专人对会所进行设备维护24小时安保巡逻谢谢阅读环境护理清洁绿化有专业花工定期举办业主联欢活动送医上门服务租车服务律师服务维修服务谢谢阅读代订牛奶订报纸订机票干洗家居清洁家教服务代为租赁经营邮政快递业务谢谢阅读10商业设施和会所谢谢阅读感谢阅读感谢阅读智能化网络社区根据目前上海可以操作的智能化住宅小区实际情况，某楼盘项目智能化网络社区应具有以下功能：谢谢阅读·住宅智能化系统：安防报警系统、家电控制系统、抄表控制系统、多媒体点播系统。精品文档放心下载·信息系统：由小区内部局域网、电信网、inter网组成，构成家庭与社区、外界的信息通路。精品文档放心下载感谢阅读·社区安保系统：采用周边红外报警装置和电视监控以及电子巡更等手段组成立体安保防范系统，保障住户安全。谢谢阅读·物业管理其他系统：运用现代化的物业管理新理念，结合先进的计算机技术，为住户提供完善优质服务。精品文档放心下载广告企划策略广告投放媒体：报纸类--《新民晚报》《房地产时报》《解放日报》《证券报》谢谢阅读《新闻晨报》《文汇报》《申江服务导报》杂志类--《生活速递广告》《上海楼市》东方航空杂志谢谢阅读派发类--《地铁风》《下一站》网络类--某楼盘项目网站及与各个网站的广告连接电视类--《东方家园》《新居时代》《住在上海》《安居乐业》精品文档放心下载《财富人生》《房屋买卖》户外类--地铁站内广告大型户外广告牌灯箱广告巨幅悬挂广告谢谢阅读其他：可以制作电台广告，投放在相关节目中；刊登在114查号系统；车身广告。精品文档放心下载12整个广告共分三个波次向市场推出：第一波次以目前至预定前为一个阶段----广告诉求第一点：以“到南方去……”为主题引起消费群的注意，并遗留疑问谢谢阅读为什么要到南方去？那是什么？有什么在那里？…广告诉求第二点：在留下疑问后，随即推出答案，提出到南方去的理由，并且适时的感谢阅读有连续性的抛出某楼盘项目的卖点，使其逐一展现。广告诉求第三点：在连续性的推出项目卖点后，推出接收预定等信息广告，告知项目谢谢阅读目前的进展状况等，提高客户对项目的信任和企盼。第二波次以正式开盘至第一销售期为一个阶段----谢谢阅读立场为出发点，宣扬一种他们所认同的生活理念和方式。包括：文化、修养、习惯、观念、行为、消费几个方面的渲染。感谢阅读13第三波次以第二销售期至项目一期结束为一个阶段----感谢阅读广告诉求点：以已购客户为重点，将他们为什么购置某楼盘的理由与先期推出的项目精品文档放心下载理念进行优质对比，从而达到完整的广告效果。整个广告的推出是一个循序渐进的有递进关系的过程，逐渐浮现项目的中心主题。精品文档放心下载广告作业要项：楼盘名称项目LOGO楼盘旗帜看板（户外、现场）楼书谢谢阅读DM单片平面报纸稿广告计划广告周期安排筹备期执行时间：3月份至5月中旬主要任务：完成公开销售前的各项工作事宜。14广告重点：试探性的广而告之，检验市场反应，确认某楼盘项目正确卖点，寻求以最佳方式表现产品的特质。感谢阅读公共传播：为期7至10天的某楼盘专项市场调查问卷活动感谢阅读发布相关闵行楼市的软新闻，引起社会大众的兴趣。与相关专业第三方机构举办闵行楼市地产论坛，参加房展会感谢阅读主打报纸：新民晚报解放日报新闻晨报辅助媒体：网络印刷媒体:楼盘名称LOGO设计确认名片、销售制服等CI系统的设计制作确认销售海报的设计制作说明书的设计制作的设计制作问卷表的设计制作15户外媒体：现场围墙、旗帜、看板设计制作并实施销售现场中心的设计发包制作车身广告的制作促销活动：不同情况下的各种促销方案的拟定及各种促销活动的可行性研究和详细安排.谢谢阅读业务配合：以户外媒体为主，建有零星的人员推广等。其他：此期间申请并开通800电话，接受相关的销售咨询。精品文档放心下载案场销售管理软件的制作调试安装及操作培训。某楼盘项目专属网站制作调试。公开期执行时间：5月下旬至7月下旬主要任务：项目信息的广泛推广16广告重点：此阶段运用广告媒体策略，唤起目标客户的注意谢谢阅读以成系列的广告形式推出项目的卖点公共传播：报纸广告（软新闻与硬广告同时展开）No.1--10感谢阅读电台广告配合印刷媒体：相关印刷品制作完成，各自担当销售工作。户外媒体：多点展示系统逐步完成中----南方商城设置临时销售中心精品文档放心下载徐家汇地铁站咨询中心莲花路地铁站咨询中心莘庄站及南方大酒店DM海报发放点户外引导旗设置，交通要道的看板，来访路径的指示牌选址设计制作。精品文档放心下载户外大型广告牌制作投放灯箱广告制作投放网站开通17促销活动：某楼盘城市新生活体验产品说明会举行2次，扩大影响范围，聚集目标客户。谢谢阅读业务配合：在适量的平面媒体并配合S.P活动之下，销售人员逐渐全面展开销售工作。谢谢阅读强销期执行时间：8月至11月主要任务：正式公开强销，塑造某楼盘项目整体气势。广告重点：立体广告攻势，促使成交，扩大销售业绩。项目主题广告推出预定信息告知广告售楼中心启用广告正式开盘广告项目热销信息广告18公共传播：报纸广告No.11—25（根据情况作及时调整）精品文档放心下载电台电视台网站广告播出密度达到峰值（调整运作）印刷媒体：楼书，海报，DM广泛传播派发户外媒体：多点展示系统完成中心转移至售楼中心，其余几点放置资料派发点。谢谢阅读地铁站内广告制作投放。促销活动：内部预定会开盘典礼活动房展会国庆节假日嘉年华活动样板房开放参观活动业务配合：立体广告攻势下，销售人员全面推进销售工作。精品文档放心下载19持续期执行时间：12月至明年2月主要任务：针对某楼盘项目剩余房源加以重点推广。广告重点：分析前期广告卖点的把握，择优在进行强打，同时树立客户良好的口碑效应。谢谢阅读项目卖点和项目主题广告已购房客户的采访及认同感公共传播：报纸广告No.26—30(视实际情况弹性运作)感谢阅读印刷媒体：设计制作赠与已购房客户的贺卡和礼品等。促销活动：已购房客户的联欢活动剩余房源的促销活动（以高价位收尾）业务配合：适量的平面媒体和有针对性的人员推广。广告预算以销售总额的1.5%为计算标准，并以最大限度的配合营销推广为主，并作具体调整。谢谢阅读20800电话方案：项目销售电话除原有申请的电话号码（5根线）外，特别申请800企业集中呼叫电话号码，对外公开的销售谢谢阅读热线号码统一使用800电话。并且800电话24小时开通，夜间将设录音咨询电话，在第二天由销售员直接感谢阅读电话追踪客户，回答相关问题。并且客户拨打800电话可以选择自动服务和人工服务咨询。精品文档放心下载项目网站方案：申请某楼盘项目互联网域名，建立项目网站，内容包括----谢谢阅读发展商某集团介绍（包括企业文化，经营项目业绩，领导层致词等）谢谢阅读某楼盘项目简介项目设计规划景观设计规划地理位置交通行驶图房型介绍会所介绍感谢阅读客户管理系统（包括BBS，客户邮件系统，客户登入申请系统）感谢阅读网站将有网络公司负责资料的更新与上传，客户系统设专人进行管理，回复客户咨询的问题。精品文档放心下载21房展会方案（5月份和10月份）5月份房展会考虑到项目的实际进展情况，参展以试探市场的反应为主，主要以销售海报的派发和咨询客户的问卷谢谢阅读调查的手段进行，展会面积不会很大，租用一个标准摊位，配2-3名销售人员。感谢阅读10月份房展会项目进入公开期，在参加房展会前几天在媒体刊登广告，租用展会最好的位置，面积要求在120个平米左右感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读3部看房班车，班车车身上某楼盘广告,在销售现精品文档放心下载场做好接待工作，现场将备有茶水糕点和小礼品。22销售中心包装方案临时接待咨询处：设置在南方商城底楼大堂内部，面积50平米左右，租用时间2-3个月谢谢阅读咨询处设置10号，11号楼单幢模型，面积4mX3m谢谢阅读放置主力房型模型5-6个，控制台一个，若干洽谈桌，景观效果图和建筑效果图谢谢阅读售楼处：售楼处设置在某楼盘的会所中，这个售楼处的设计包含一个主题在内，做到上海第一个主题售楼处谢谢阅读售楼处功能区分门口将设置一个极富现代艺术感的通透的玻璃大悬关，入口将设置2-3级的台阶，两旁精品文档放心下载感谢阅读台液晶电脑和2感谢阅读感谢阅读谢谢阅读景观。售楼处内还将设置根据房型结构布局所以艺术化的雕塑作品，强调客户的参与和互动性。精品文档放心下载23某楼盘项目市场报告市场调查目的：精品文档放心下载谢谢阅读依据，本次调查主要将完成以下几个方面任务：了解本案所处区域房地产市场的现状分析本案自身的竞争优势及劣势制定本案的销售价格、销售目标及销售进度掌握本案目标客户的购房特征确定本案未来的媒体诉求重点及方向24市场调查范围：本次调查范围锁定在以本案为中心，5公里半径范围内的现有楼盘，共计16个。按个案所处相对集中的区域精品文档放心下载可具体划分为四大板块：莲花路地铁站板块上海欣苑（西班牙名园）梅陇城世纪苑梅陇城望族苑盛源新苑阳光美景城（阳光星期8）嘉和花园四期外环路地铁站板块梅陇镇广场（未名园）东苑绿世界上海映象25春申城板块上海春城万科假日风景复地春申城（柏林春天）古龙城板块东苑古龙城望族新苑7个具有代表性的楼盘谢谢阅读作为指标楼盘，分别是：莲花路地铁站板块：西班牙名园、世纪苑，阳光星期8，嘉和花园，春申城板块：万科精品文档放心下载假日风景，外环路地铁站板块：东苑绿世界三期，古龙城板块：东苑古龙城。其余9个楼盘，有些已售罄或接精品文档放心下载近尾盘，或因体量小，规划无特色及地区代表性不强等诸多因素列为参考楼盘，做参考研究。感谢阅读（注）：周边市场竞争个案调查结果详见附件一《某楼盘周边市场竞争楼盘调查一览表》261、竞争楼盘对比2002年2003年5年7月符合预售条件，2004谢谢阅读年9月交房。通过此次市场调查统计发现，莲花路站板块的阳光星期八，春申城板块的万科假日风景、上海春城，精品文档放心下载外环线板块的东苑绿世界三期，古龙城板块的东苑古龙城、望族新苑。累计周边市场预售推案量约50万平方米。谢谢阅读四大板块中尤以古龙城板块待推案量最大，达到30万平米，在整个地区供应量中，约占60％，同时该板块感谢阅读2003谢谢阅读感谢阅读8尚余3感谢阅读很大。（注《某楼盘周边市场各楼盘销售周期一览表》272、去化状况对比从闵行区交易中心统计数据分析显示，2002年四季度，莲花路站板块各楼盘的平均去化速度为102套/月，谢谢阅读外环路站板块的项目平均去化速度是93套/月，春申城板块的去化速度为40套/月，古龙城板块在2002年没有感谢阅读86感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读在该阶段推出的西班牙名园三期销售火爆，三个月内即告售罄。在2003年，莲花路站板块的土地供应量及商品精品文档放心下载谢谢阅读和上升空间。（注周边市场各楼盘的去化状况详见附件三《2002年四季度区域市场各板块去化情况对比表》283、区位生活机能对比交通状况莲花路站板块分布在莲花路地铁站1000米范围之内，座拥地铁一号线的捷运便利，周边共二十余条公交线精品文档放心下载精品文档放心下载古龙城板块距地铁锦江乐园站1500谢谢阅读铁站53感谢阅读案所处的莲花路站板块在地段上优势条件突现而出。公建配套设施精品文档放心下载精品文档放心下载29精品文档放心下载人意。春申城板块的地理位置则更为偏远，且整个地区尚处于开发初期，周边配套设施稀缺，生活条件极不成熟，精品文档放心下载谢谢阅读面遥遥领先于其他各板块。综上所述感谢阅读感谢阅读（注）：周边市场各板块的区域生活机能详见附件四感谢阅读《周边市场四大板块区位生活机能对比表》304．产品力对比在该项比较中，我们重点与四大板块中的7大指标楼盘进行横向对比。感谢阅读社区规模本案总建筑面积约14万平方米，属中等楼盘，而各指标楼盘体量均在15～30万平方米左右，在规模效应上精品文档放心下载本案略处下风。小区规划谢谢阅读楼盘无明显优势。31外观立面感谢阅读各具特色，难分伯仲。房型和面积精品文档放心下载精品文档放心下载面积控制和总价控制上本案处于相对优势。物业管理32谢谢阅读精品文档放心下载水平是进一步提升作为顶级楼盘的重要点。开发商品牌感谢阅读成部分，周边竞品楼盘中，阳光、东苑、复地、绿地、万科等品牌发展商云集，这也在客观上对本案形成了较大精品文档放心下载谢谢阅读才能杀出重围，赢得市场。精品文档放心下载谢谢阅读区的稀缺性及地段的不可复制性将为本案创造出更高的附加值。感谢阅读335、价格对比谢谢阅读内各楼盘在2002年价格上涨了约300－500元/平方米,整体平均涨幅达到了9%。尤其是2002年底，区域房精品文档放心下载价在申博成功的利好带动下，有一个跳跃式的价格上冲，各指标楼盘销售现价具体如下：感谢阅读（注）闵行区房地产交易中心的最新交易数据详见附表六谢谢阅读《2002年月份区域楼盘成交单价一览表》谢谢阅读化，推算本案届时大致的市场价格。34比较因素西班牙名园世纪苑东苑绿世界阳光星期8东苑古龙城嘉和花园万科假日风景感谢阅读销售现价5200元4800元4700元5200元5000元4500元4400元精品文档放心下载交通条件100/100100/100100/97100/98100/95100/100100/90精品文档放心下载公建配套100/100100/100100/97100/100100/95100/100100/95精品文档放心下载小区规模100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100谢谢阅读景观规划100/102100/99100/101100/101100/107100/95100/102谢谢阅读会所设施100/102100/102100/101100/100100/103100/90100/103谢谢阅读区域综合环境100/100100/100100/98100/98100/98100/100100/95感谢阅读品牌差异100/100100/100100/101100/101100/101100/90100/102谢谢阅读供应量100/102100/102100/102100/102100/102100/102100/102谢谢阅读外观立面100/101100/101100/101100/101100/102100/100100/101谢谢阅读物业管理100/100100/100100/101100/100100/101100/95100/105谢谢阅读主力房型及面积100/100100/98100/101100/100100/101100/102100/101感谢阅读比较价格4852元4708元4707元5049元5500元52004673元精品文档放心下载4956元/感谢阅读最初公开进入市场的试探价格，并未包含从2003年3月至2003年底近半年的市场走势浮值在内和提价销售策略。精品文档放心下载35区域市场展望一）2002年区域市场回顾1、交易特征★主力单价范围为3000－50002002年3季度上升了500精品文档放心下载3000元/平方米的主峰值和4000元/平方米的次峰值，而且所占比重都比较大。精品文档放心下载★主力单套面积范围为90－140平方米，下限较2002年3季度提高了10平方米，峰值为130平方米，从精品文档放心下载本季度的成交面积分布来看，向上限聚集的趋势明显，颇有冲破上限的势头。精品文档放心下载36★主力单套总价范围为30－70万元，上、下限分别比2002年3季度上涨了10万元，峰值为40万元，主感谢阅读力单套总价范围与2002年3季度相比基本保持不变，但整体总价水平不断向上限移动。感谢阅读2、供需状况供需两旺，供需矛盾缓和，2003年4季度，闵行区商品房批准预售面积142.013季度增长约感谢阅读107.4％123.613季度增长16.6115.52谢谢阅读％；供求比为1：0.87。从全年来看，由于2003年伊始，出现明显的供不应求，使区域全年的供需关系达到基感谢阅读本平衡。这是区域房地产处于良性发展状态的一个明证。本市新一轮旧区改造极大的拉动了对闵行区中档、中低档商品房地需求，同时也会出现对于高档楼盘的需求，谢谢阅读2003年也会出现阶段性供略大感谢阅读于求的状况。受一季度传统的淡季影响，供需旺势将会在2003年4月份以后得到延续。精品文档放心下载373、成交状况1）住宅商品房预售均价稳定在4000元/平方米以上精品文档放心下载2002年4季度区域住宅预售商品房成交均价42432275.7％。谢谢阅读2）中档楼盘是区域市场绝对主力在2002年4季度有成交的住宅公寓房中，3000元/平方米以下的楼盘有11个，占12.6％，3000－5000元/感谢阅读平方米的中档楼盘有个，占总数的74.8％，5000－7000元/平方米的楼盘有个，占11.5％,7000元/精品文档放心下载平方米以上的高档楼盘只有1个，占1.1％。从楼盘成交价格分布来看，中档楼盘是闵行楼市的绝对主力。谢谢阅读4、莲花路站板块各楼盘价格走势回顾2002谢谢阅读感谢阅读成交统计，11月份前，西班牙名园成交均价维持在4500元，嘉和花苑稳定在4300元，望族苑稳定在4000元谢谢阅读38430043003500元12精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载市后，立即形成热销，预售面积居全区季度首位，成交均价跃上4800元大关。目前在区域供应相对真空状况下，精品文档放心下载个别楼盘继续推升价格，区域典型楼盘价格已突破5500元，为本案打开了价格空间。感谢阅读二）2003年区域市场前景展望在上海国民经济稳定增长，申博成功利好的持续作用下，专家普遍预计2003年上海房地产市场将继续保持高谢谢阅读精品文档放心下载进一步受到大众消费者的青睐。同时随着地铁沿线生活设施的极大的改善，1996年延续至今的“地铁概念房”预精品文档放心下载计在2003谢谢阅读感谢阅读购房时的重点选择区域。39同时，随着闵行区房地产开发的深入，住宅商品房的开发正越来越外拓，本案板块的地段优越性更加凸现，淀精品文档放心下载浦河沿岸50米绿化带已初具雏形，沪闵路景观高架即将通车，上海南站和中环线的开工建设，大规模的市政建设精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载续稳定攀升。40序号案名板块占地面积总建面积(万)容积率形态总户数开盘价格当前价格平均单价主力总价主力面积销售率开盘时间当前期数总期数1西班牙名园莲花路站10191.9多/小高10004600-54005200清盘500060-70124-14295%2002-12-8三期三期精品文档放心下载2莲花新苑莲花路站0.71.11.6多、小高823300-4500/400051-60135-13780%2002-12-8一期一期精品文档放心下载3梅陇城世纪苑莲花路站9171.9小高/高13003780-56004900清盘469070140-16085％2002-11-074阳光星期八（三期）莲花路站14302.15多/小高10004700-57004700-570052006612887%2002-11-28四期四期5望族苑莲花路站17小高/高13003760-48503760-4850430560115-16690％2002-5谢谢阅读6盛源新苑莲花路站4700清盘7未名园外环线9.4215.81.68小高5413600-40003800-4300410040-5084-12480%2002-11-7三期三期精品文档放心下载8上海阳城外环线5.614（二期8）2.5多/小高7163300-43004500-5200450040-5087-11670%2002-11-16二期二期9上海印象外环线9.6242.5多/小高3500-40003800-52005200清盘40-5090-13499％二期二期谢谢阅读10东苑绿世界（三期）外环线2.24.31.8多/小高3654000-4800/47004573-9090%2002-4-2三期三期11万科假日风景（三期）春申6055（三期11）0.92多/小高11004300-46004300-460044006092-13590%*2003-2-13三期五期12上海春城（三期）春申3236（三期15）1.1小高/高27003400-43003800-5000430055115-140前期95％2003-4三期三期13柏林春天春申15一期181.2多/小高3700-40004100-4400430050-601262002-10一期二期感谢阅读2002-12-114望族新城古龙城7101.57多/小高7724400-52004400-5400480060126-13680%感谢阅读441多/小高/15东苑古龙城古龙城303015000-60005000-6000550050-8075-148/2003-5一期二期

高/别墅谢谢阅读东苑绿世界三期地址：沪闵路6780号价格：4000－4800元/平方米发展商：上海东苑房地产经营有限公司开盘时间：2002年9月日交房时间：2003年10月规划：位于沪闵路以北、报春路以南。东面是一期项目，已经入住西面是新梅广场。本期占地面积2.2万平方米，建筑面积4.3万平方米，精品文档放心下载容积率1.8，绿化率9幢多层和3幢12层小高层，其中6幢多层沿沪闵路而建，3幢在小区的中感谢阅读心位置，12层住宅在小区的北面，全部一梯两户设计，规划总套数365套。建筑风格采用三段式欧陆经典立面造型，三米罕见楼层挑感谢阅读高，三面观景超大凸窗，三大组团式绿化景观。交通：环西一大道、沪闵线、莲花路是本案的交通动线，靠近地铁一号线外环路站，沪闵路上公交线路众多，131、131、326、50、703、感谢阅读704、714、720、731、847等，交通条件极为优越。感谢阅读环境：小区周边都是新建物业，生活配套设施在小区的北面的报春路和东面的南方商城，东面是沪闵路，主要是出行的动线，噪音和灰尘污感谢阅读染较重。周边整体生活机能已经较为完善。42房型分析：房型延续了一、二期错层房型的特色。二房面积73－90％，占了三期房源的半边天；三房面积110－130平方米；四房有55套。谢谢阅读房型面积（平方米）套数比例（％）二房二厅73－9018250三房二厅110－13012835四房1405515合计——365100“东苑绿世界”三期房型配比情况A、二房二厅一卫建筑面积84.31-85.16平方米感谢阅读双厅连接双阳台，通透宽敞，同时两厅在布置上错半个位置，使视觉富于变化；居室转角窗，利于观景。但套内走道过深，浪费套内面积。感谢阅读B、三房二厅二卫建筑面积123.39平方米南北通透，入户双厅富于变化，景观阳台与厅相连，增强亮度，同时加大了弹性空间；错层设计，功能区分明显，动静分明；朝南次卧四角凸窗，感谢阅读极为雅致；主卧和书房转角凸窗，观景采光具佳；书房面积大，既可作小型活动中心，也可作藏书阅览室。居室部分预留自由组合空间。整套住精品文档放心下载房功能齐全，布局合理。营销手段：依托地铁和南方商城两大配套，吸引外区域客户。从其把横幅挂在田林等区域可以看出，内徐汇是其重要的目标客户源。本案的蓄势感谢阅读期相当的长，从公开到开盘有半年之久，这是东苑房产较为惯用的营销策略。精品文档放心下载43广告分析：本案主要以户外广告为主，通过在目标客源区域内挂横幅来吸引作宣传。报纸广告较少，自4月2日公开以来，在新闻报和房地产时报上刊感谢阅读登广告633精品文档放心下载4精品文档放心下载幅报纸广告：第一幅广告出自开工前后，庆祝三期开发；第二幅在一周后，以市场对三期公开反响较大和前期项目热销为背景，“快了”深含客谢谢阅读户等待中的急切心里，预示本案再次热销；第三幅在开盘前对本案错层产品作一次形象推广，开始较正式的预约；第四幅是开盘预告，“开了”谢谢阅读简单两个，形成了高潮，把产品呈现给客户，期待变成了现实，心花怒放了。而后两幅广告主要为后期推出大房型景观小高层而投放，主画面和谢谢阅读主广告语体现的诉求简单明了，即景观座大房型。其中第一幅为新房源告知稿，后一幅为加强性广告，以“快满了”和简单的即将斟满美酒之杯精品文档放心下载渲染出一种旺销的气氛。销售情况：谢谢阅读4002002年底成交登记25942精品文档放心下载应量的60％，整体销售情况比较正常，毕竟是地铁一号线边上的房子。谢谢阅读44东苑绿世界三期报纸广告投放一览表日期报纸名称版面广告费2003-1-3新闻报彩色半版600002002-12-13新闻报彩色半版600002002-9-20新闻报彩半版600002002-9-5新闻报彩半版600002002-4-9房地产时报豪华半版300002002-4-2房地产时报豪华整版60000费用累计————330000产品优势：（1）多维交通，离地铁一号线外环路站100米左右；精品文档放心下载（2）报春路和南方商城生活配套完善，生活没有后顾之忧；精品文档放心下载（3）开发商良好的口碑，一、二期良好的销售业绩，为新产品的去化打下坚实的基础；谢谢阅读（4）错层设计，符合一些客户的喜好。劣势：（1）部分房型面积偏大；（2）房价比周边高出400元以上；（3）沪闵路和环西一大道形成一定的污染。45万科假日风景（三期）地址：畹町路113号（春申路口）价格：3800－4800元/平方米当前均价：4400元/平方米开发商：上海万科城市花园发展有限公司建筑设计：东北建筑设计院开盘时间：03年2月3日交房时间：04年5月小区规划：5553期11谢谢阅读12万平米的蔚秀湖、长500平米的儿童乐园、精品文档放心下载谢谢阅读销售情况：目前处于二期清盘阶段，剩余部分别墅、大房型，该案的去化情况较好。精品文档放心下载46万科假日风景（三期）月成交情况一览表日期套数面积(平方米)金额(元)均价(元/平方米)2002年1月536884264553493843.02精品文档放心下载2002年2月344043149247743691.51谢谢阅读2002年3月899708347134783575.76感谢阅读2002年4月425129190449513713.19感谢阅读2002年5月182377101307744262.13谢谢阅读2002年6月314441209259924712.57谢谢阅读2002年7月13200890299764497.47精品文档放心下载2002年8月646753.64261678753872.95精品文档放心下载2002年9月23224220.12945791003905.86精品文档放心下载2002年10月949752.57382961043927.52感谢阅读2002年11月767687.37300946053915.33精品文档放心下载2002年12月111084.8542005003875.68感谢阅读47西班牙名园地址：莲花南路188号价格：4000－5600元/平方米当前成交均价：4815元/平方米开发商：上海欣源置业有限公司开盘时间：2000年4月交房时间：一期2001年4月/二期2003年6月，三期2003年9月谢谢阅读10236精品文档放心下载幢多层和7幢12层小高层；二期位于西面，规划7幢12层住宅和小区会所、游泳池和托儿所，三期位于北面，有3幢14层和3幢17层小高谢谢阅读层，以一梯两户为主，面积为124－142平方米，二房99－109平方米，另外还有少量73平方米一房。精品文档放心下载2002年四季度66385精品文档放心下载平方米的成交量居预售排行榜首位。482002年各月上海欣苑成交一览表月份套数面积(平方米)金额(元)均价(元/平方米)2002年5月24127879.111172312004204精品文档放心下载2002年6月334141.88178546504310谢谢阅读2002年7月6816.7337421974581精品文档放心下载2002年8月1136.898280006048谢谢阅读2002年9月5643.7731834234944感谢阅读2002年10月14719767.48891409304509感谢阅读2002年11月14315025.73684321104554感谢阅读2002年12月27631591.441521051004815感谢阅读累计852100003.034525176104525感谢阅读49阳光星期8（四期显赫人生）地址：莲花路288弄价格：暂定4800－5800元/平米、总价49-80万元感谢阅读开发商：阳光新景集团、上海锦弘房地产发展有限公司感谢阅读开盘时间：2003年5月1日交房时间：03年底小区规划：项目总规划建筑面积320000平方米。高层、小高层组成。当前推出3期11万平米。由多层、花园大道小高层组成。该项目体量较为庞精品文档放心下载大，分三期开发。一期美景城，52000平米社区绿园，15000平米河滨花海，10000平米市政公园，还有艺术休闲街。二期水岸人谢谢阅读生与锦江乐园生态园一墙之隔，独享东上澳塘港，1.5公里水岸线，建筑面积11260平米。该次开出的是四期，尚处于预定阶段。精品文档放心下载50东苑古龙城地址：虹梅路855号价格：5000-6700元/平方米当前成交均价：5500元/平方米开发商：上海古龙置业有限公司开盘时间：一期2003年5月交房时间：一期2004年月小区规划：小区东临虹梅路，北面漕河，一期总占地面积30万平方米，建筑面积3幢16谢谢阅读层小高层、1幢层小高层、5幢26层高层和26幢别墅。整个小区呈现外高内低的格局，高层最北，中间为多层和别墅，最南面为小高层。谢谢阅读小区会所、游泳池位于17层小高层内。商铺在一期的最西侧。房屋以一梯两户为主，面积为73－148平方米。一房73平方米，二房96－120感谢阅读平方米，三房130-148平方米。精品文档放心下载51梅陇城世纪苑地址：莲花南路161号价格：3800－5600元/平方米当前均价：4519元/平方米开发商：上海罗事房地产发展有限公司建筑设计：上海建筑设计研究院/河北省建筑研究设计院上海分院谢谢阅读开盘时间：一期1999年9月/二期2001年12月感谢阅读交房时间：一期2000年月/二期2002年月谢谢阅读小区规划：小区由莲花路、梅陇西路、龙里路和上中路围合而成，总建筑面积17万平方米，由15幢小高层、高层组成。小区规划16000平方米中心生态谢谢阅读绿景广场、7000平方米绿地音乐喷泉园地、开放式生态大草坪、新古典主义浪漫雕塑等。该案分二期开发。感谢阅读销售情况：目前处于二期清盘阶段，剩余部分大房型，该案的去化情况较好。精品文档放心下载52梅陇城世纪苑各月成交情况一览表日期套数面积(平方米)金额(元)均价(元/平方米)2002年1月202629.07115237394383精品文档放心下载2002年2月172230.36104857914701精品文档放心下载2002年3月233231.86138138424274感谢阅读2002年4月395285.1224225404242精品文档放心下载2002年5月536940.91298348704298谢谢阅读2002年6月456079.09261223204297精品文档放心下载2002年7月263630.63159028604380精品文档放心下载2002年8月425617.12236522204210感谢阅读2002年9月7910880.94465835204281谢谢阅读2002年10月8511697.43509198504353谢谢阅读2002年11月567906.5352646604460感谢阅读2002年12月436817.34332202804872谢谢阅读某楼盘周边市场各楼盘销售周期一览表532001年2002年2003年2004年感谢阅读四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度谢谢阅读嘉和花苑（四期）5月7月9月西班牙名园（三期）8月12月3月梅陇城世纪苑（二期）12月2月万科假日风景（三期）2月5月4月上海春城（三期）5月12月阳光星期八（四期）12月5月12月东苑绿世界（三期）9月10月12月5月10月注：绿色—预定期土黄色—公开销售期粉色--销售收尾期黄色—交房期精品文档放心下载《2002年四季度区域市场各板块去化情况对比表》54以下数据来源于闵行区房地产交易中心板块项目名称销售套数销售面积平均每套面积去化速度（套/月）感谢阅读未名园226326245100131.5东苑绿世界31401402210046.7谢谢阅读外环线板块上海阳城348149857104160.3精品文档放心下载上海印象32052249711068.3平均值93西班牙名园356666385117188.7精品文档放心下载梅陇城世纪苑31912642113863.8精品文档放心下载莲花南路站板块望族苑31091412412936.5感谢阅读阳光星期八32523074412284.0谢谢阅读平均值102上海春城356588010518.5春申城板块万科假日风景31811852511160.3感谢阅读平均值40古龙城板块2002年没有正式销售总平均值86套/月55楼盘板块外环线板块古龙城板块春申城板块莲花路站板块感谢阅读交通地铁一号线、徐731、847等距地铁一号线锦江乐园站1.5公里，公交车有50704732、757、莘仙线等距地铁莲花站5公里左703725。地铁莲花站南出口1000米内，公交车有720、757、703、753、704、712、徐闵线、莲金线、莲石线、853等数十条南方商城、家乐福、南方商城、家乐福、汇金

小区自有商业配套精品文档放心下载购物报春路商业街超市及区域内沿街商铺谢谢阅读闵行区中心医院

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