大连市房地产市场年报

目录序言4第一篇、城市市经济...........................................................5一、城市宏观观经济............................................................5二、城市房地地产与经济发发展的关系..........................................7第二篇、产业业政策.........................................................111一、城市政策策综述..........................................................11二、城市政策策解读..........................................................16三、城市政策策展望.........................................................220第三篇、土地地市场.........................................................223一、土地概述述................................................................223二、土地市场场综述..........................................................23第四篇、市场场交易.........................................................25一、市场综述述...............................................................225二、商品房................................................................25三、商品住宅宅...............................................................226第五篇、20011年房地产市市场预测..........................................28一、20100年土地政策策出台分析及及未来市场预预测............................28二、20100年市场供应应量预测...............................................30三、20111年市场供求求走势预测............................................31四、20111年市场价格格走势预测............................................311序言政策调控方面：：2010年调调控房地产政政策的组合拳拳频出，政府府下定决心要要坚决遏制房房价上涨过快快。可以说，本本年度楼市调调控政策，无无疑是历史上上最为严厉的的调控政策，楼楼市将面临重重新洗牌。必必须承认的是是，这是中国国房地产调控控政策有史以以来，最动真真格、最有力力度、最具针针对性的举措措。更重要的的是，每一项项调控政策，都都量身定做了了具体的操作作和处罚意见见，通过差别别化的土地、信信贷和税收政政策，对投机机制造房价上上涨预期者给给予严厉的打打击。土地方面：2010年土土地井喷放量量，供应量达达到历年最高高峰，大规模模地块的大幅幅放量支撑土土地成交面积积冲高。随着着一线城市的的楼市受到严严重打击，众众多开发企业业调整思路，开开始转战二、三三线城市，拿拿地逐渐向二二、三线城市市倾斜。大连连又以1157..75亿元的土地地出让收入，增增长幅度超过过320%，名列全国国第三，一跃跃成为主要土土地出让收入入城市，从土土地市场来看看，未来伴随随众多土地的的开发，商品品房市场将受受到前所未有有的供应量的的冲击。商品房方面：2010年供供应量猛增，但但由于成交量量继续保持了了09年的火爆，使使得市场存量量并未得到有有效改观，供供求依然呈现现供不应求的的态势。在土土地市场的大大幅放量的背背景下，未来来商品房的供供求关系将得得到有力的解解决。同时我我们看到保障障性住房及经经济性住房供供应增加，将将对商品住宅宅市场产生冲冲击。这部分分住房将有效效解决刚需住住房问题，有有效的打击房房地产投资者者。2010年，大大连房地产市市场再度成为为百姓最关心心的话题。从从一系列动作作来看，政府府逐渐把政策策落实到地方方，并且实行行问责制度，逐逐渐解决每个个城市出现的的楼市问题。因因此预测2011年又将是一一个调控年，狠狠抓落实的目目的在于使房房地产市场健健康持久发展展。从大连全全域城市化的的脚步上看，未未来大连市政政配套的逐步步完善，将对对房地产市场场产生利好影影响，因此预预测2011年大连房地地产将会得到到快速的发展展，市场氛围围较为乐观。第一篇、城市市经济一、城市宏观观经济2010年，是是大连实施辽辽宁沿海经济济带发展战略略、推动科学学发展新跨越越取得重大成成就的一年。预预计主要指标标增速位居全全国副省级城城市前列，大大连的城市综综合实力和影影响力已跃升升至一个新的的平台。预计计全市地区生生产总值突破破5000亿元，增长15%以上；地方方财政一般预预算收入突破破500亿元，增长25%；全社会固固定资产投资资突破5000亿元（常规规口径），增增长53%；实现全社社会消费品零零售总额1630亿元，增长17.8%；实际使用外资1100亿美元，增增长67%；城镇居民民人均可支配配收入213000元，增长12%；农民人均均纯收入121200元，增长13%；培训各类类劳动者11.5万人，实现现城镇就业16.1万人城镇登登记失业率控控制在2.7%以内。2010年年大连宏观经经济六大看点点1、全域城市市化全力推进进落实辽宁沿海经经济带发展战战略，科学定定位了四大组组团的空间布布局、城市功功能、产业发发展和生态建建设，完成了了三核两翼港港口布局，推推动了制造业业布局向北转转移、基础设设施建设向北北延伸、重大大项目和生产产要素向北集集聚，全域城城市化从单中中心向多中心心发展转型的的战略格局基基本形成，加加快形成了港港口、城市、经经济功能区互互动发展的新新局面。改革革创新区域管管理体制，整整合成立了金金州新区、普普湾新区，拓拓展了保税区区发展空间，功功能区带动、行行政区融合的的政策体系和和运行机制基基本建立，新新市区形成三足鼎立发发展之势。加快开发建设步步伐，区域发发展全面提速速。主城区以以服务业为主主体的经济结结构显露端倪倪，钻石海湾湾现代服务业业聚集区、旅旅顺南路软件件产业带十大大园区、大连连生态科技创创新城等重点点区域建设全全线展开，新新市区开发建建设步伐加快快，金州新区区10个现代产业业园区、保税税区汽车物流城、普湾湾新区起步区区等一批项目目规划建设全全面启动。2、投资消费费出口协调增增长今年，95个个重点实施项项目已开工建建设84个。国际会会议中心主体体竣工，城市市地铁、红沿沿河二期、长长山大桥等基基础设施以及及长兴岛石化化产业园等项项目相继开工工建设。完成成房地产投资资750亿元，增长15%以上。大力实施促消消费、保增长长十项措施，举举办大型促销销活动20项，商品房房销售额增长长15%以上。汽车车消费增长35%。国际服装装节暨狂欢节节等18项旅游节庆庆活动拉动效效应明显，实实现旅游总收收入558.44亿元，增长16.3%。深化促进出口措措施，外贸出出口260亿美元，增增长25%。高新技术术、机电等产产品出口分别别增长53%和37%。传统市场场保持增势，新新兴市场比重重增加。3、全力推动动经济结构优优化升级出台加快产业集集群发展、打打造现代产业业聚集区的意意见，四大支支柱产业千亿亿级集群加快快形成。奇瑞瑞汽车等重大大项目开工。预预计完成规模模以上工业增增加值增长23%左右，高于于同期5个百分点。培育新能源、软软件与服务外外包等战略性性新兴产业，英英特尔芯片等等项目建成投投产，IBM中国区总部部落户大连。我我市跻身首批批国家高技术术服务产业基基地、国家数数控机床高新新技术产业化化基地、国家家新能源高新新技术产业化化基地，成为为国家创新型型试点城市。实实施都市型现现代农业十大大工程，大力力发展设施、休休闲等八大农农业。全市粮粮食总产达到到30亿斤。4、努力深化化改革扩大开开放市县两级政府机机构改革基本本完成，初步步建立起符合合经济社会发发展需要的行行政管理体制制。沿海经济济带开发开放放形势喜人，新新增重点发展展和重点支持持区域8个，重点园园区数量占全全省的45%。开展全域域开放招商年年活动，组织织12次境内外主主题招商，引引进欧力士、浦浦项等重大外外资项目，境境外上市、股股权投资等利利用外资形式式全面发展，实实际使用外资资列全国同类类城市首位。预预计引进内资资1000亿元，增长57.7%。5、全面提升升城市功能和和环境品质三个中心建设加加快推进。大大连港完成货货物吞吐量突突破3亿吨，集装装箱吞吐量增增长15%，大连机场场旅客吞吐量量进入全国千千万空港行列列；东北亚煤煤炭交易中心心正式运营，星星海湾金融城城一期投入使使用，设立股股权投资引导导基金和辽宁宁沿海经济带带发展基金，10家企业成功功上市。长兴岛疏港高速速公路、南疏疏港铁路通车车，大连湾疏疏港高速公路路、旅顺南路路快轨等工程程加快推进。西西部通道南段段立交桥等一一批主干路拓拓宽改造工程程相继完工。大大伙房水库输输水入连南段段工程竣工。改改造燃气管网网158.22公里、城市市供水旧管网网185公里。严格格控制高耗能能项目建设，万万元GDP综合能耗下下降4.3%。加强大气气环境综合整整治，主要污污染物减排3%以上，城市市空气质量优优的天数创有有监测历史以以来的最好水水平。植树1.04亿株，造林30万亩，城市市绿化覆盖率率达45%。6、切实加强强以民生为重重点的社会建建设市政府为民办115件实事全面面完成。实现现城镇就业16万人。采取取货币补贴方方式安排经济济适用住房8000户；安排建建设公共租赁赁房1500套。新型农农村合作医疗疗参合率提高高到99%。启动体育育新城卫生中中心建设，规规划建设新儿儿童医院和妇妇产医院，我我市成为全国国首批健康城城市建设试点点市。二、城市房地地产与经济发发展的关系房地产业作为大大连城市经济济的一个支柱柱产业，对城城市经济发展展起着举足轻轻重的作用，两两者的相互影影响也越来越越强。一方面面，以住宅建建设为主的房房地产业，在在拉动经济增增长、扩大就就业等方面起起到了积极地地作用；另一一方面，房地地产业的快速速发展，也得得益于城市经经济持续快速速的增长，市市民可支配收收入的提高以以及城镇化的的加快。房地地产业作为支支柱产业，产产业链长，关关联度大，能能直接或间接接带动多个上上下游产业的的发展。尤其其是生活资料料消费品的增增长，又使得得房地产业发发展与城市经经济持续发展展相适应，并并且做到良性性互动。1、房地产业业是大连经济济发展的支柱柱产业，对城城市经济的带带动作用明显显2010年111月6日，中国行行业企业信息息发布中心发发布的一项最最新研究成果果显示，2009年我国房地地产与建筑业业企业快速发发展，为应对对国际金融危危机严重冲击击、率先实现现国民经济回回升向好发挥挥了不可替代代的重要作用用。首先，房地产业业是社会经济济活动的基本本物质前提，是是城市经济发发展的基本保保证。房地产产是社会一切切产业部门不不可缺少的物物质空间条件件，更是构成成各个产业部部门不可或缺缺的基本要素素。而且当今今城市经济和和城市现代化化都是以房地地产为基础，这这些都显示出出房地产基础础产业的重要要地位。其次，房地产业业链长、关联联度大则直接接或间接地引引导和影响很很多相关产业业的发展。房房地产业的感感应系数和影影响力系数在在城市经济各各产业部门中中处于平均水水平以上。房房地产税收在在大连市财政政收入中的比比重，也逐步步增大；房地地产业所吸收收的就业人口口和房地产业业所带动相关关产业的就业人口也也处在一种不不断扩大的过过程中；产业业溢出的社会会效益十分明明显，正改变变着大连市民民的生存环境境和生存方式式。房地产业业作为支柱产产业，对大连连市经济发展展有着举足轻轻重的作用和和影响。2、带动相关关产业加快发发展，增加社社会就业岗位位，促进了地地区经济快速速增长（1）拉动第第一产业发展展房地产业发展带带动需城市经经济中许多部部门和行业的的发展，建筑筑成本中70％--80%是材料消耗耗，由其他部部门和行业出出售产品配合合的。发展房房地产业需要要钢材、设备备、机械、冶冶金、陶瓷、仪仪表、木材、化化工、塑料、玻玻璃、五金、水水泥、燃料动动力等许多相相关第一产业业相配合，进进而拉动其发发展。（2）加快第第三次产业的的发展房地产业发展提提供各业场所所，加快第三三产业发展。房房地产为城市市经济许多部部门和行业的的发展提供了了前提和场所所。能为工业业、轻工业、商商业、家具业业、家用电器器业、房屋装装修业、园林林花木业、通通讯业、金融融保险业、物物业管理业、家家庭服务业、房房屋中介业等等等的发展提提供前提和发展场所。加加快第三次产产业的发展。（3）推动服服务行业的发发展房地产开发是资资金密集型行行业，房地产产业的投资额额度大，对资资金的要求周周期长，相应应它的发展离离不开金融业业的支持，必必须依靠金融融业的带动。但但房地产因预预期投资收益益率高，居民民贷款风险小小等特点，最最是吸引金融融业投资的亮亮点，所以说说房地产业又又是金融业借借贷资本的最最大出路。据据了解，目前前各城市房地地产消费贷款款占据个人消消费贷款总量量的绝大部分分，是金融业业的发展支撑撑了我国老百百姓的购房能能力，而且每每个房地产的的开发都离不不开金融业的的投资。房地产业推推动服务行业业的发展（4）房地产产是扩大就业业的重要途径径在国民经济建设设中，城市的的现代化建设设首当其冲。近近年来，城市市建设总的工工作量增幅较较大，住宅、厂厂房、公共建建筑等都在紧紧锣密鼓的进进行中，这为为建筑工人提提供了更多的的就业岗位，解解决了农民工工的就业问题题。另外，房房地产业带动动商业、建材材、林业、轻轻工、机电等等相关产业的的发展，这些些行业产品的的生产都离不不开人工的操操作，行业的的迅速发展会会需求更多的的劳动力资源源，这就为剩剩余的劳动力力创造了就业业机会。全国国房地产企业业、房屋装饰饰装修公司、物物业管理公司司、房地产中中介机构等迅迅速发展，有有利于大量接接纳就业人员员。3、城市化将将助推房地产产业的发展（1）动迁推推动房地产市市场发展继2009年年大连市中心心胜利路、长长江路、西安安路二期区域域大规模拆迁迁后，2010年大连市继继续进行旧城城拆迁改造，长长春路、高尔尔基路等黄金金地段陆续进进入拆迁范围围。拆迁释放放了大量刚性性需求，在短短期内活跃了了一、二手房房市场及租赁赁市场。由于于拆迁区域再再建后绝大部部分为高端项项目，无法满满足大部分被被拆迁居民需需求，推动了了这些需求向向周边区域扩扩张。同时交交通设施的完完善极大的缩缩短了市中心心区域与周边边区域的距离离，也满足了了人口由中心心向边缘区域域流动的需要要。即推广了了城市全域化化发展，又推推动了房地产产的发展。（2）城市化化推动房地产产市场发展中国房地产发展展的最大机遇遇来自于城市市运动。旧城城改造推动了了上一轮房地地产的发展。城城市化、园区区化和城市再再造将推动这这一轮房地产产发展，而房房地产发展又又推动城市经经济的发展，促促成良性循环环。大连是一个典型型的半岛形城城市，城市的的东部、南部部大规模的土土地供应比较较有限，市区区的发展空间间越来越小，中中心城区的开开发成本越来来越高，在这这种情况下，如如何走出中心心城区的边缘缘地带，让有有规模的大盘盘去带动地段段，并使之迅迅速成熟起来来，与中心城城区融为一体体，成了关键键性问题。解解决这一问题题的办法就是是城市化。因因而城市的决决策者前瞻性性地提出西拓拓北进战略构构想，来满足足城市的扩张张和人口的扩扩容。西拓北北进，城市中中心向西可达达营城子、革革镇堡；向北北可达大连湾湾，与金州区区等新城区连连成片。放眼眼大连楼市，机机场新区恰好好处于西拓北北进的战略节节点上。机场场新区，作为为大连中心城城区西北部的的市级副中心心，具有大量量待开发用地地，依靠空港港优势，有广广阔前景。20100年，机场新新区聚集了诸诸如亿达、万万科、中冶等等多家品牌开开发商及一大大批可圈可点点的项目。城城市全域化加加速了城市周周边区域的各各项配套发展展，拉动了房房地产向周边边地区迈进，反反之，房地产产业发展又促促进了周边区区域各项经济济指标的提升升，推进全域域城市化继续续健康发展，反反哺城市经济济。第二篇、产业业政策一、城市政策策综述1、土地新政政国19条针针见血血全国两会期间，房房价、地价问问题备受关注注，中央政府府在会上向全全国人民表示示出了坚决抑抑制房价快速速增长的决心心。而国19条就是国土土资源部在此此大背景下推推出的调控政政策，它是针针对两会上反反映突出的高高房价问题，以以及土地价格格拉高房价的的共识而出台台的从楼市源源头上抑制房价过快上上涨的新举措措，业内普遍遍认为该新政政可谓针针见见血。然而在在我国饱受诟诟病的房地产产市场上，这这一次的土地地政策究竟能能否发挥明显显的调控作用用，对此，全全国各地以及及大连本土的的经济学者、业业内人士以及及普通购房者者都发表了各各自的见解。政策链接继国四条、国111条等调控政政策之后，国国土资源部于于3月10日出台了土土地调控新政政。国土部在在其网站公布布了《关于加加强房地产用用地供应和监监管有关问题题的通知》(简称《通知知》)，《通知》全全文近五千字字，涉及五个个方面，共19条，主要是是落实国11条精神，增增强土地政策策参与房地产产市场宏观调调控的针对性性和灵活性，增增加保障性为为重点的住房房建设用地有有效供应，提提高土地供应应和开发利用用效率，促进进地产市场健健康平稳有序序运行（以下下简称国19条）。这19条内容主要要有：明确规规定开发商竞竞买保证金最最少两成；1月内付清地地价50%的首付款；；建立用地开开竣工申报制制；保障性住住房、棚户改改造和自住型型中小套型商商品房建房用用地不低于住住房建设用地地供应总量的的70%；严禁向别别墅供地；囤囤地开发商将将被冻结等。对对于这次土地地新政，多数数专家学者都都认为具有一一定针对性，操操作性也更强强。中国人民民大学公共管理学院院副院长、土土地规划研究究中心主任严严金明认为，国19条规范了付款方式，遏制了开发商的囤地行为，具有可操作性和针对性。北京大学房地产研究所所长陈国强也持有同样的观点：这次政策中规定的各地当年的保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地地不低于住房房建设用地供供应总量的70%这一条与以以往的90/700政策不同，更更具针对性，90/700是政府对开开发商提出的的要求，而70%是中央主管管部委对地方方政府的要求求。但陈国强强同时也认为为，《通知》并并没有具体细细分70%中政策性住住房和普通商商品房各自的的比例，各地地的界定或许许会不一样，这这也给地方政政府留出了一一定的空间。和和过去相比，这这次的政策更更有针对性，它它是从土地管管理部门的角角度来系统、综综合地规范土土地市场，防防范土地市场场泡沫，让土土地市场回归归理性。大连连市房地产经经济学会副秘秘书长贾广葆葆这样告诉记记者，而对于于这次新政会会否影响大连连今年的供地地进程，贾秘秘书长认为，部部分小开发企企业的拿地计计划多少会受受到影响，但但大连不乏实实力型开发企企业，大连市市供地进程基基本不会受到到阻碍。从3月16日的拍地现现场就可以看看出，新政的的实施并没有有阻碍实力型型企业的拿地地热情，11宗土地也是是无一流拍。开发企业对企业资金要求更高强强联合将成一种趋势北京华业地产股份有限公司副总经理陈云峰认为，20%比例的竞买金与以往相比是比较高的，据他了解，此前对竞买保证金比例并没有明确规定，不少地方将其定为10%。而拿地后10天内必须签合同也比之前更加严格，目前北京市的规定是拿地当天签拍卖确定书，之后1个月内签约就可以。陈云峰说：19条土地新政对于规范开发商拿地行为，另外包括对于加大中小户型、保障房的建设，打击囤地等方面起到促进作用，有利于稳定市场，降低房价上涨的速度。大连永嘉集团经营部副部长张一乔告诉记者，在长兴购物中心3月16日拿地当天，他们已经按照国19条中20%比例的竞买金来操作，而接下去的10天内签合同、签订后1个月内缴纳50%首付款的新规定他们也会按照大连市政府的要求严格执行。永嘉集团董事长戚士新认为，政策导向虽然有利于平抑房价，但房地产目前仍是我国支柱产业，血一下子抽太多会使经济发晕，所以新政的最终效果还有待考证。购房群体政策微调难显效果严格执行方能治本但也有购房者对新政效果表示质疑，大连购房者王刚认为，国19条对不同的城市影响也将不同，大连城市情况比较特殊，就目前的房地产市场的需求来看，购房群体支撑者60%是外地购房者，即使土地放量，也会被不断涌入的购房者消耗殆尽，因此，国19条难以对地产企业有很明显的抑制作用，尤其是金融政策依然宽松的情况下。但如果严格按照规定贯彻执行，比如派驻到地方的土地督察局要有实权，该收回的土地就要收回，或许在一定程度上会对楼市的发展起到良性的作用，但如果只说不做，那这个新政就没有任何作用。中房信观点国土部19条条提高了开发发商的购地门门槛，对开发发周期也给出出了明确的规规定，更多的的业内人士表表示，这将进进一步挤出资资金实力不够够雄厚的中小小企业，使土土地市场成为为大企业的游游戏，从另一一个角度来看看，房企之间间联合拿地的的现象也会因因此而更加普普遍。数据来源：半岛岛晨报3月30日2、新国四条条国十条坚决决遏制房价过过快上涨4月17日，国国务院发出《关关于坚决遏制制部分城市房房价过快上涨涨的通知》，提提出十条举措措，被业内称称为房地产新新国十条，这这是继4月15日新国四条条后国务院再再次对楼市发发力旨在坚决遏制制房价过快涨涨。进入20100年，中央政政府先后出台台了国4条、国11条、国19条等政政策，对房价价和地价等备备受关注的问问题进行调控控。虽然新政政针针见血，但但积极变化并并不明显。近近期部分城市市房价、地价价又出现过快快上涨势头，加加大了居民通通过市场解决决住房问题的的难度，增加加了金融风险险。这次的新新政能否奏效效？经济学家家、业界人士士、乃至供需需双方纷纷表表示：执行力力最重要。4月14日，国国务院总理温温家宝主持召召开国务院常常务会议，研研究部署遏制制部分城市房房价过快上涨涨的政策措施施。会议要求求，对购买首首套自住房且且套型建筑面面积在90平方米以上上的家庭，贷贷款首付款比比例不得低于于30％；对贷款款购买第二套套住房的家庭庭，贷款首付付款比例不得得低于50％，贷款利利率不得低于于基准利率的的1.1倍；对贷款款购买第三套套及以上住房房的，大幅度度提高首付款款比例和利率率水平。4月17日，国国务院发布《关关于坚决遏制制部分城市房房价过快上涨涨的通知》，要要求进一步落落实各地区、各各有关部门的的责任，坚决决遏制部分城城市房价过快快上涨，切实实解决城镇居居民住房问题题。通知指出出，商品住房房价格过高、上上涨过快、供供应紧张的地地区，商业银银行可根据风风险状况，暂停发放购买第第三套及以上上住房贷款；；对不能提供供1年以上当地地纳税证明或或社会保险缴缴纳证明的非非本地居民暂暂停发放购买买住房贷款。通通知要求，严严格限制各种种名目的炒房房和投机性购购房。地方人人民政府可根根据实际情况况，采取临时时性措施，在在一定时期内内限定购房套套数。虽然这次政策力力度大，但房房地产市场不不太可能就此此平寂，只能能向着更健康康的方向发展展。指南针营销销策划机构副副总经理袁晓晓姬分析，房房价稳定了，投投资群体自然然会撤离，因因为利润空间间太小，投入入产出比不理理想。到底政策会对房房价造成什么么影响，采访访中滨城的开开发商观点呈呈两极之势。一一极认为，新新政对大连房房价影响不大大。虽然，短短期内新政或或促使购房者者持观望态度度，造成地产产业不景气，但但长期来说，大大连的城市魅魅力还将吸引引大批购房者者踊跃购买，需需求的加大对对大连的房价价是最好的支撑。一极极认为大连的的房价会因此此而走低。理理由很简单：：现在房人群群中有四成以以上的属于改改善性住房和和投资性住房房，提高二套套房首付比例例将会使投机机性住房需求求锐减，在经经历一个有价价无市的过渡渡期后，最终终结果是房价价走低。虽然然开发商对房房价下降与否否见仁见智，但但大家都觉得在短时时内新政会作作用于楼市。近近两年，政府府就控制房价价方面出台了了不少政策，但但结果都不太太理想，甚至至一度出现中中央平抑房价价的宏观调控控政策一道道道下来，而房房价则一层层层往上涨的尴尴尬局面。以以至于，面对对这次中央政政策决心大、力力度强的楼市市新政，购房房者们都不太太感冒，更有有不会房价又又要涨吧的质质疑。确实，一项政策策的出台到见见效需要一段段时间。据好好旺角房屋经经纪管理部经经理阮俊生介介绍，2007年9277新政对楼市市起作用是在在2008年一季度显显现出来的；；2008年10月末的救市市政策是在2009年二季度效效果明显。以以此推算，本本次新政最快快也要3～4个月时间，从从国务院到银银监会，从各各家银行总行行到分行，政政策落地周期期就要1～2个月。由于时间差的存存在，新政出出台后，购房房者的表现也也是两个方向向。那些钱紧紧急购的就争争分夺秒办贷贷款，那些投投资炒房的则则静观其变。原原因显而易见见，手头本来来就钱紧，如如果首付再提提高，接父母母过来住的愿愿望短期内就就难以实现，市市民刘先生说说。对于新的的房贷政策，国国家打击投机购房者本本无可厚非，但但是政策不能能一刀切，不不是所有二套套房购房者都都是投机者。市市民曹先生也也表示，现在在提高二套房房首付比例，将将打乱所有的的资金计划。曹曹先生2005年买了一套43平方米的商商品房结婚，现现在随着孩子子的出生以及及家人的到来来（照顾孩子子），房子明明显不够住，急急需再购置一一套住房。随随着外来创业业、务工人员员的增多，像像曹先生这样样的例子在大大连并不少见见。银行现行利率随随时都可能叫叫停有了政策策的震撼性出出台，各家银银行何日开始始执行新政就就是大家最为为关心的事。目前大连已经有有银行应声暂暂停了二套房房贷业务，也也有银行在发发放贷款时，实实行的仍是差差别化的利率率。多数银行行表示目前尚尚未接到上级级通知，具体体操作办法要要等拿到细则则后出台。现现在的政策随随时都可能叫叫停。记者就就此事咨询仍仍按原有政策策执行的某股股份制银行个个贷部人士时时，对方表示示虽暂未接到到总行调整通通知，但现在在执行的政策策面临随时叫叫停。多家银银行人士表示示，国务院的的新政策首次次明确：二套套房贷首付5成，在执行行过程中不准准打折，必须须是基准利率率的1.1倍。主旨是是为了抑制投投资性购房，支支持刚性购房房者。二套房房贷政策的调调整，会使得得近期楼市的的成交速度有有所放缓，对对高房价进行行遏制。此前银监会一直直提醒商业银银行要警惕由由大规模房贷贷所引发的内内部风险。此此次大幅度提提高首付款比比例和利率水水平，已经令令各家银行对对二套房风险险有所警惕。针针对二套房贷贷首付与利率率同时上调的的新政，业内内人士提醒购购房者，尤其其是投资客，不不要盲目出手手，要依据自自身经济状况量力而行。4月14日国国务院会议提提出二套房贷贷首付不低于于50%等要求在业业界掀起轩然然大波，而其其执行要求也也让大家看到到了政府的决决心。会议要要求，稳定房房价和住房保保障要实行省省级人民政府府负总责、城城市人民政府府抓落实的工工作责任制，住住房城乡建设设部、监察部部等部门要建建立考核问责责和约谈、巡巡查制度，对对遏制房价过过快上涨、推推进保障性住住房建设工作作不力的，要要追究责任。各各地区、各部部门要切实履履行职责，加加强分工协作作和指导督查查，加快制定定、调整和完完善相关政策策措施。无独有偶，4月17日通知全文文更是措词严严厉，比此前前国务院办公公厅发出关于于促进房地产产市场平稳健健康发展的通通知要坚决。而而在问责方面面，除了明确确各地区、各各有关部门要要切实履行稳稳定房价和住住房保障职责责外，还要求求统一思想，提提高认识，并并建立考核问问责机制，对对于稳定房价价、推进保障障性住房建设设工作不力，影影响社会发展展和稳定的，要要追究责任。中房信观点最近国务院的两两次喊话，旨旨在遏制房价价，有效地限限制各种名目目的炒房和投投机性购房。此此外，还透露露将发挥税收收政策对住房房消费和房地地产收益的调调节作用。这这对炒房投资资客将有威慑慑作用，可谓谓留有后手。本本次新国十条条的出台是针针对投机性需需求而下的一一剂猛药，对对此有业内人人士认为，目目前大连房价价尤其是部分分高端住宅和和金州、开发发区等周边区区域多为外地地人购得，而而根据《通知知》要求，对对不能提供1年以上当地地纳税证明或或社会保险缴缴纳证明的非非本地居民暂暂停发放购买买住房贷款这这一规定，显显然是指向了了外地炒房者者，尤其是某某些炒房团等等投机性购房房者，这对遏遏制本地房价价显然会发挥挥不小的作用用。数据来源：半岛岛晨报4月20日二、城市政策策解读1、新政是把把双刃剑改善善型购房者被被误伤？二套房以家庭为为单位计算，首首付不低于50%，三套房有有可能停止放放贷，这对很很多之前买小小户型过渡的的家庭来说，无无疑增加了买买房的成本。他他们不是炒房房客，却也受受到了政策的的制约。为了了应对新政，准准备结婚的小小两口不得不不缓婚，还有有部分市民表表示要提前还还贷，换房族族也放弃了换换房的打算。大多数改善型购购房不会入市市记者走访本市部部分楼盘发现现，改善型的的买家在楼市市中一直占据据较大比例。一一位地产分析析人士估计，这这一人群至少少能占据购房房者的三分之之一。此前国国家出台的一一系列房地产产调控政策中中，对改善型型的置业采取取了鼓励的态态度，但同时时也让很多投投资客找到机机会，这一次次的新政为了了防止投资客客利用政策漏漏洞，采取了了一刀切的手手段。为此，本本市多家中介介负责人明确确表示，房贷贷新政已让改改善型置业者者为主的夹心心阶层受创。如今政策策执行严格，大大多数换房客客都不会入市市。置业顾问。购房纠纷明显上上升在楼市政政策的拐点，在在政策变化之之前签订购房房协议的人最最受伤，因为为政策的变化化导致购房付付款的压力增增加，他们被被迫毁约，正正面临支付高高额违约金的的问题。大连市消协负责责人表示，如如果是由于按按揭没办下来来等不可控力力导致的购房房纠纷，消协协会按照章程程帮助消费者者维护应有的的权益，前提提是消费者能能提供充分的的证明。但因因为目前对于于二套房的界界定没有标准准可依，因此此消协也没办办法判断他是是投资还是自自住。中房信观点大多数人希望打打击炒房者，但但是新政亦是是双刃剑，对对自住或改善善型住房需求求者也带来了了不小的影响响。对于投资资/投机者、改改善型需求、首首套房刚需这这三类典型人人群，新政影影响程度亦各各有不同。新新政的最大受受益者是购买买90平方米以下下房子的首次次置业者，因因此对房价的的抑制作用是肯定的的，有些地方方甚至还可能能出现小幅下下降。新政旨旨在遏制投资资、投机需求求，主要作用用于买方。对对大连来说，影影响最大的是是交易量会下下降，两类人人或进入观望望状态：投资资型人群和改改善型住房人人群，对自住住型人群影响响不大。但新政不可可避免会伤害害到改善型购购房者，因为政策制定者者不可能考虑虑那么细，同同时也无法做做到一一甄别别购房者中谁谁是投资者，谁谁是改善型住住户，所以误误伤也是不可可避免的。数据来源：半岛岛晨报5月11日2、土地增值值税明确清算算对楼市影响响几何？国家税务总局近近日下发通知知，明确土地地增值税清算算过程中若干干计税问题。这这被不少业内内人士理解为为当下一系列列楼市从紧政政策之一。土土地增值税明明确清算对楼楼市有怎样的的影响？土地增值税清算算明确操作细细节此次税务总局的的通知称，土土地增值税清清算时的收入入确认、税费费扣除等，以以开具的发票票为准。对于于房地产企业业逾期开发缴缴纳的土地闲闲置费，在计计算成本时不不得扣除；对对于企业取得得土地使用权权时支付的契契税，则应予予扣除。通知知还称，房地地产开发企业业在工程竣工工验收后，根根据合同约定定，扣留建筑筑安装施工企企业一定比例例的工程款，作作为开发项目目的质量保证证金，在计算算土地增值税税时，建筑安安装施工企业业就质量保证证金对房地产产开发企业开开具发票的，按按发票所载金金额予以扣除除；未开具发发票的，扣留留的质保金不不得计算扣除除。通知还对对房地产开发发费用的扣除除问题、房地地产企业逾期期开发缴纳的的土地闲置费费的扣除问题题、房地产开开发企业取得得土地使用权权时支付的契契税的扣除问问题、拆迁安安置土地增值值税计算问题题、转让旧房房准予扣除项项目的加计问问题、土地增增值税清算后后应补缴的土土地增值税加加收滞纳金问问题进行了明明确。此次税税务总局下发发通知在意料料之中。4月17日公布的《国国务院关于坚坚决遏制部分分城市房价过过快上涨的通通知》就已要要求：税务部部门要严格按按照税法和有有关政策规定定，认真做好好土地增值税税的征收管理理工作，对定定价过高、涨涨幅过快的房房地产开发项项目进行重点点清算和稽查查。房地产企业受压压如何？土地增值税从预预征到清算，对对房地产企业业成本影响有有多大？财税税专家、上海海财经大学教教授胡怡建进进行了简单计计算：以一套套房100万元计，核核定增值率20%，土地增值值税以最低的的30%征缴，缴税税额就相当于于核定增值额额的6%，与原来预预征的1%相比，要整整整多出5%，这对企业业来说无疑是是不小的成本本。专家认为为，通过提高高土地增值税税的预征率和和及时清算，可可以在一定程程度上收窄房房地产开发企企业的利润空空间和土地二二级市场卖方方的赢利空间间。另外，对对囤地或捂盘盘以求获取额额外暴利的做做法也将有所所压制。楼市调控必须打打好组合拳从理论上讲，税税收政策对房房地产市场具具有长效而稳稳定的调控作作用。但在现现实中，许多多政策却因操操作性、利益益关联等问题题，使效果大大打折扣。土土地增值税在在一些地方的的征收不力可可谓是公开的的秘密。而且且，能否达到到期待中的效效果也难以定定论。就此次次明确清查土土地增值税来来说，其效果仍然有待待观察。其一，避税漏洞洞能否弥补？？长期以来，造造成地产商避避税的主要原原因是税收征征管政策存在在诸多漏洞，导导致征收成本本大、力度小小。许多地产产商利用了房房地产项目开开发时间跨度度长、环节多多、成本计算算复杂的特点点，千方百计计钻政策漏洞洞。比如，房房地产企业的的项目决算要要等到整个工程项目通过验验收之后才能能进行，由于于一个项目需需要建委、质质检、人防、消消防、交管、技技监、供水供供电等10多个部门都都出具验收报报告后才算完完工。漫长的的验收过程可可能为地产商商提供了偷税税的便利，有有些开发商利利用连续滚动动开发项目，有有意无意地将将项目决算期期推后。对此此种种，税务务部门应有防防堵之策。其二，地方能否否贯彻执行？？在土地财政政模式之下，地地方政府和开开发商有着深深切的利益关关联。调控之之时，对开发发商有主动权权；一旦市场场陷入低迷，却却可能有求于于对方。近年年来，各地为为引进税源争争相出台各种种优惠政策，想想方设法保护护投资者的积积极性，有的的地方甚至有有税收返还的政策。从这这几年各地曝曝光的案例看看，甚至不乏乏地方政府将将开发商土地地增值税全盘盘免除、变着着法子向开发发商送钱的情情况。如此种种种，均考验验着此次清算算土地增值税税工作的实效效。其三，房企是否否会将新增成成本转移给购购房者从而推推高房价？胡胡怡建说，从从严征收土地地增值税有利利于减少房地地产企业的投投资冲动和利利润预期，但但在供求失衡衡的情况下，却却有可能成为为新增房价的的一部分。原原本是为调控控企业投资投投机，最后却却增加了购房房者的负担。从从以往经历看，对此应有所所警惕。他认认为，楼市调调控必须坚持持打组合拳，在在严格执行税税收政策的同同时，必须在在增加有效供供应、控制流流动性这两方方面双管齐下下。中房信观点目前的经济对于于房地产市场场存在一定的的依赖，而地地方政府的GDP增长仍需要要房地产的拉拉动，再加上上现在的国际际环境，倘若若过于严厉，市市场会进入极极度萎缩，这这不仅对未来来楼市的发展展不利，也会会伤害到实体体经济。因为为政策的反复复和市场的摇摇摆，可能还还要持续一段段时间。如果果政策博弈在在后，则让政政策出台之后后仍无法预测测今后，只能能猜测和观望望等待下一只只靴子。从调控形势看，这这一通知的落落实效果应该该好于2006年底的通知知，尤其是对对新国十条所所指定价过高高、涨幅过快快的房地产开开发项目进行行重点清算和和稽查，开发发商的利润必必然减少。项项目暴利越来来越难了，项项目利润率越越高，被征的的税也越多。此此前他们曾做做过测算，如如果按2006年底的要求求，土地增值值税清算按四四级累进制征征收，开发商商的利润将减减少16%左右，这也也使行业量价价调整时间窗窗口提前，有有利于地价和和房价降温。现现金充裕不降降价的逻辑将将不再成立，将将促使开发商商下决心降价价以实现资金金回流。数据来源：新商商报6月1日三、城市政策策展望1、泡沫400%大连房价下下跌压力大昨天上午，中国国社会科学院院、社会科学学文献出版社社联合发布2011年《住房绿绿皮书》。绿绿皮书预测，明明年住房市场场继续调整，房房价稳中有降降。绿皮书称称，全国35个大中城市市二类地段普普通商品住房房平均房价泡泡沫为29.5%。其中福州州、杭州泡沫沫指数最高，达达到50%以上。而大连的房价泡泡沫指数达到到40%，泡沫指数数在35个大中城市市中位列第14位。泡沫是房价超出出基准价格的的部分绿皮书中提到，35个大中城市市平均房价泡泡沫为29.5%，其中，福福州、杭州泡泡沫指数最高高，乌鲁木齐齐最低。泡沫沫指数排名前前七的城市分分别是：福州州、杭州、南南宁、青岛、天天津、兰州、石石家庄。这些些城市的泡沫沫成分占实际际价格比例达达到50%以上。泡沫沫成分占实际际价格比例在在30%~550%之间的城市市有北京、深深圳、武汉、长长春、宁波、哈哈尔滨、大连连、贵阳、上上海、郑州、成成都。昨天下午，记者者致电中国社社科院财贸所所城市与房地地产经济研究究室邹琳华博博士，他也是是2011年《住房绿绿皮书》的执执笔人之一。邹邹琳华说，泡泡沫指数是根根据房价数据据和基本面数数据相互对比比算出来的。泡泡沫就是指房房价超出基准准价格的部分分。如果泡沫沫指数达到40%，就可以认认为房价的40%是泡沫。而而所谓的基准准价格是根据据一系列的指指标和互相的的对比计算出出来的，基准准价格可以反反映出某地房房地产市场的的基本面，能能够反映出某某地房地产的的价值。这个基准价格是是以当地的人人均收入、当当地环境水平平、公共设施施水平等指标标经过对比和和计算而得出出的。当地房房价超过这个个基准价格越越大，当地的的房地产泡沫沫就越大。邹邹琳华同时表表示，绿皮书书所采用的房房价指标是2010年9月全国35个大中城市市地段普通商商品住宅的集集中成交价。需需要注意的是是，房价泡沫沫指数的估计计不可避免地地要受到数据据准确性的干干扰。房价泡泡沫指数有被被夸大或缩小小的可能，也也不能仅依据据房价泡沫大大小，去进一一步推断房价价的走向。大连房价明年将将临临更大下跌跌压压力昨天上午，中国国社社科院财贸贸所所城市与房房地地产经济研研究究室主任倪倪鹏鹏飞在《住住房房绿皮书》发发发布会上称称，明明年房地产产市市场会继续续调调整，房价价将将稳中有降降。渣渣打中国在在提提供给本报报的的《中国渣渣打打房地产调调研研报告》中中预预计，20111年各城城市的土地地供供给状况中中，天天津、广州州、武武汉、大连连和和厦门等二二线线城市存在在供供给过剩，可可可能会出现现大大规模的供供给给冲击，房房地地产价格将将面面临更大的的下下跌压力。日前，国家监管管机机构向商业业银银行下发了了一一份房地产产央央企红名单单。根根据这一名名单单，目前多多家家银行已经经要要求分支行行只只能对名单单中中列示的166家房地产产央企提供供新新增房地产产开开发贷款，对对对16家之外外的非房地地产产主业央企企不不得提供新新增增房地产开开发发贷款，而而此此前下发的的存存量贷款也也要及时回收，做做好好资产保全全工工作。银行行通通过资金的的收收紧可以逼逼迫迫部分央企企清清退房地产产业业务，大大大提提高非主业业房房地产央企企的的退房进程程。在下一步的调控控预预期中，绿绿皮皮书也将控控制制大开发商商融融资等列为为主主要调控手手段段。包括：：改改变历次调调控控板子都只只打打在小开发发商商身上的事事实实，将大开开发发商作为主主要要调控对象象，从从而进一步步分分化瓦解开开发发商阵营，优优优化住房市市场场结构；全全面面收紧大开开发发商融资渠渠道道，削弱开开发发商整体囤囤地能力，开发商商可可以通过多多种种途径来合合法法规避土地地闲闲置的处罚罚，囤囤积土地需需要要大量的资资金金，资金就就成成为囤地企企业业的生命线线，融融资方面就就成成为企业最最薄薄弱的环节节，禁禁止大开发发商商上市融资资，限限制各类基基金金、信托计计划划为大开发发商商提供股权权或或债权融资资，严严格限制或或全全面叫停对对大大开发商的的各各种贷款；；严严控一线城城市市住房投资资投投机，放开开对对非核心城城市市住房投资资投投机的限制制等等等。数据来源：半岛岛晨晨报12月9日2、从蓝皮书书热词看经经济政策走走向向每年由社会科学学院院发布的经经济济蓝皮书，多多多被视为下下一一年度经济济政政策的风向向标标。在昨日日发发布的20111年《中中国经济蓝蓝皮皮书》中，物物物业税被定定位位在中国财财产产税缺失的的终终结；而当当前前，抑制通通胀胀的环境中中，却却提出调控控宜宜稳的警示示。明明年还将会会有有怎样的经经济济政策影响响着着我们的生生活活？对此问问题题，本报连连线线经济学家家予予以解读。《经济蓝皮书》：：要在个人所所得税改革上上取得突破性性的进展，不不能满足于小小步微调，还还得下大决心心，着眼于动动大手术。另另外，还应开开征物业税，如如此，意味着着中国财产税税缺失状态的的终结，意味味着中国政府府有了对包括括收入、消费费、财产等多多个环节实施施税收调节的的相应手段。物业税能减轻购购房房者负担物业税与房产税税本本质上并无无区区别，但特特殊殊在于，开开征征物业税将将使使国家由过过去去一次性从从出出让土地出出让让中获得税税收收利益，变变为为向房屋持持有有者每年均均衡衡征收。过过去去的土地出出让让金由开发发商商全额支付付，开开发商又将将成成本一次性性转转嫁给购房房者者，而今，将将将税收改为为物物业税后，实实实则是减轻轻了房屋持有者的的买买房负担。《经济蓝皮书》：：国内明年宏宏观调控宜稳稳字当头，以以稳定政策为为主基调，既既不要过度紧紧缩，也不要要盲目出台二二次刺激政策策，要把保持持宏观经济政政策的连续性性、稳定性作作为当前宏观观调控的关键键。做好长期应对通通胀胀的准备北京京大学经济济学学院院长刘刘伟伟认为，温温和和通货膨胀胀指指通货膨胀胀率率和居民的的收收入增长、消消消费水平增增长长、实际的的GGDP增长长之间保持持一一个相互必必要要的比例。通通通货膨胀不不能能把人们的的生生活水平侵蚀蚀掉，不能能把把人们的收收入入水平侵蚀蚀掉掉，不能把把经经济增长的的福福利幅度削弱弱。在这样样的的情况下，所所所谓的一个个温温和的通货货膨膨胀是可以以接接受的。真真正正困扰中国国经经济的问题题，从从短期来说说是是有滞胀的的危危险。我们们在在考虑抑制制通通胀的时候候更更要提防滞滞胀胀。从供给给方方面看，主主要要是成本推推动动的问题。中房信观点成本推动的物价价意意味着物价价上上涨的同时时需需求没有活活跃跃，经济并并没没有景气，失失失业率并没没有有因此而降降低低。要真正正解解决滞胀难难题题，从目前前来来看最核心心的的问题是整整个个国民经济济创创新力和国国民民经济效率率如如何提高，这这这也如同两两个个车轮赛跑跑：：如果效率率提提高的车轮轮跑跑不过成本本和和要素费用用提提高的车轮,要要想想解决目前前中中国的可持持续续发展问题题根根本不可能能。数据来源：中国国房房产信息集集团团12月9日第三篇、土地地市市场一、土地概述述2010年是是土土地政策出出台台最为密集集的的一年。这这一一年，在宏宏观观调控下，土土土地政策成成为为楼市调控控的的利剑。20100年土地市场场最夺人眼眼球球的一是打打压压地王，二二是是土地供应应政政策向保障障性性住房倾斜斜，三三加大了对闲闲置土地的的处处罚力度。2010年是是土土地供应放放量量的一年。222010年年，城市土土地地财政千亿亿元元俱乐部又又新新添一重量量级级城市大连连。这这一年，北北京京、上海分分别别以75.55%和47.6%%的土地出让让收入增幅幅，继继续领跑全全国国土地收入入的的前十名城城市市，大连、武武武汉、天津津等等城市也在在这这一年集中中爆爆发，收入入增增幅超过了了1100%。大大连更是以以11157..775亿元的的土地出让让收收入，增长长幅幅度超过3220%，名列列全国第三。受宏观调调控控的影响，222010年年各大房地地产产企业的拿拿地地策略和侧侧重重区域都有有明明显变化。从从从拿地的策策略略来看，年年初初争相在一一线线城市抢地地王王，新国十十条条颁布后逐逐渐渐向二三线线城城市扩张。上上上半年，大大连连土地市场场供供进行了三三次次拍卖，在在这这三次拍卖卖会会上所挂牌牌出出让的30余块土地全部被抢下。在在2010年上半年结结束之时，谈谈到房地产市市场，我们不不得不想起楼楼市新政，在在这半年的时时间里，楼市市从年初大涨涨到现在得停停涨，经历了了有史以来最最严厉的政策策调控。从年年初的楼市来来看，仍留有有2009年楼市疯涨涨的余温，但但是在20110年1月，楼市市出台了抑制制房价的国十一条条，在在新调控出出台台后，市场场做做出了反应应；；2月份的各各地楼市纷纷纷纷上演零成成交交；在接下下来来的全国两两会会房地产问问题题更是被提提到到了前所未未有有的高度，多多多个委员提提案案涉及楼市市；；随后，号号称称有史以来来最最严厉的调调控控政策出台台了了，此次调调控控反应迅速速，调调控一出，各各各地楼市纷纷纷纷出现成交交量量下降的情情况况；然而时时隔隔不到一个个月月，转向风风又又吹出，降降价价潮开闸。面面面对国土资资源源部制定的的竞竞买保证金金不不得低于出出让让最低价的的220%、5成地价款款必须1个月内交交清、剩余余地地价款在1年内交清、一一一旦开发商商囤囤地或未如如期期竣工将在在一一定时间内内不不得再拿地地等等"拿地新政"，恐怕今年年开发商在在土土地市场激激情情难显。二、土地市场场综述图3-2-1大大连市市土地总体体走走势图数据来源：CRRIIC2010年大大连连土地市场场供供应量25882.27788万平方米米，环比20009年上上涨6.855%，住宅用用地占比633.09%，商商业用地占占118.366%%，工业用地地占16.663%，科研研用地占1..92%。10万平以以上占地的的用用地占比全全面面的25%；开发发区、旅顺顺口口区、甘井井子子区是20110年土地地供应的主主要要区域。2010年大大连连土地市场场成成交量23662.77777万平方米米，环比20009年下下降了24..1%。其中中住宅用地地占占比59.331%、工业业用地占比比220.577%%；1万平一下下用地和100万平以上上的用地的的占占比，各222.32%%；；开发区、旅旅旅顺口区、甘甘甘井子区是是22010年年土地成交交的的主要区域域。第四篇、市场场交交易一、市场综述述2010年大大连连市房地产产市市场虽然经经历历了几次政政府府调控，但但整整体市场继继续续延续了20009年市市场利好的的势势头，供应应量量与成交量量方方面均远远远高高于07年、08年，相相比09年市场场大好成交交量量猛增，100年成交量量也已接近近千千万，与099年基本持持平。而100年成交均均价方面则则延延续了09年持续上上涨的态势势，环环比涨幅达达225%，接近近万元。通通过过10年市场场表现我们们可可以看出，1110年大连市市房地产市市场场并未受到到政政府调控影影响响，市场在在受受到大量外外来来客户支撑撑及及市场存量量不不足影响下下，继继续延续了了上上年火热态态势势。中房信信认认为，20110年大连连房地产市市场场快速发展展，供供应量与成成交交量均与去去年年有所增加加及及持平，表表现现出火热的的一一面。20111年随着着政府调控控政政策的不断断推推出，购房房者者观望态度度将将持续增加加，势势必在一季季度度对房地产产市市场造成影影响响，但在刚刚性性需求及市市场场存量严重重不不足的影响响下下，市场继继续续升温的可可能能性依然存存在在。二、商品房1、供求分析析图4-2-1大大连市市商品房20007~220010年度度供求关系系对对比图数据来源：CRRIIC由__________上图可见，222010年年商品房市市场场呈现供求求两两旺，商品品房房供应量达达7711.4433万平方米米，较去年年环环比增加355.96%%，成交量达达825.225万平方方米，较去去年年减少10..87%。虽虽然20100年供应量猛增，但由由于于成交量继继续续保持了099年的火爆爆，使得市市场场存量并未未得得到有效改改观观，供求依依然然呈现供不不应应求的态势势。三、商品住宅宅1、供求分析析图4-2-5大大连市市商品住宅宅22007~~22010年年度供求关关系系对比图由上图可见，220010年商商品住宅供供应应量达6188.7万平平方米，环环比比增加35..77%，成成交量达7111.999万平方米，环环环比减少144.81%。通通过供求比比方方面可以明明显显看出，20010年政政府为了缓缓解解市场存量量的的不足，市市场场供应量大大幅幅增加，但但市市场成交量量也也随之大幅幅攀攀升，使得得市市场供不应应求的局面并未得得到到有效解决决，年年内部分项项目目开盘即告告售售罄或开盘盘首首日成交量量达达80%以上的的项目比比比皆皆是。由上图可见，220010年大大连市商品品住住宅70-990平方米米产品由于于总总价位及户户型型合理成为为消消费者最为为青青睐的产品品，而而90-1220平方米米由于户型型舒舒适、投资资价价值高以及及改改善性需求求充充足等因素素促促使其产品品同同样受到购购房房者的青睐睐。通过09年至至110年购房房者在单价价段段上的比例例我我们可以看看出出，80000元/平方米以下下各价格段段成成交比例较较009年均有有减少态势势，而而8000元/平方米以上上各价格段段成成交比例呈呈现现增长态势势，其其中100000-1220000元/平方米产品品涨幅比例例最最大。一方方面面说明受市市场场整体价格格上上涨影响，低低低价位段产产品品已逐渐淡淡出出市场，成成交交比例将进进一一步减少，而而而另一方面面说说明，单价价万万元左右产产品品已成为市市场场成交主力力产产品。由成成交交面积排行行榜榜表单可以以看看出，低价价格格段产品及及品品牌开发商商开开发的海景景项项目占据了了榜榜单的半壁江山。在在大连固有的的海景资源下下，更多开发发商选择了海海景宜居作为为产品的主要要营销手段，而而外来品牌开开发商的进入入，提高了产产品规划及产产品品质，成成为了刚性需需求及投资客客户的购房首首选。另外中中心四区中上上榜的幸福EE家五期由由于项目处于于城市中心地地带，同时推推出学区房概念收到了了非非常好的销销售售效果。2010年大大连连市商品住住宅宅均价排行行榜榜中别墅产产品品虽然继续续占占据了半壁壁江江山，但中中心心城区海景景洋洋房及高档档公公寓同样成成为为大连市20010年成成交均价偏偏高高的一个特特点点，以往大大连连无豪宅产产品品的现象，经经经过近年来来高高档豪宅产产品品的不断涌涌现现得以改观观，同同时该部分分高高档产品的的价价格也预示了大连市高端端产产品市场已已步步入全国层层面面，受到了了更更多外来开开发发商及购房房者者的关注。通通通过项目成成交交金额排行行榜榜我们可以以看看出，品牌牌开开发商项目目依依旧成为购购房房者最为追追逐逐的购买目目标标。而外来来开开发商占据据比比例的不断断提提高已预示示了了大连市房房地地产市场已已慢慢慢转变为为外外来开发商商唱唱主角的局局面面，而本地地开开发商只有有亿亿达、澳南南等等少数知名名企企业表现稳稳定定。第五篇、200111年房地地产市场预预测测一、20100年土地地政策出台台分分析及未来来市市场预测2010年的的政政策充分体体现现了中央遏遏制制房价、打打击击投资、维维护护稳定的决决心心。20100年的政策策出台频率率快快，调控手手段段多样，影影响响面广，调调控控力度大，政政政策落地较较快快。今年政政策策的实施明明显显集中于三三大大方向，即即对对购房市场场需需求的打击击（提提高购房门门槛槛）、加大大市市场供给量量（完完善住房保障制度）、人人为为加速地产产商商开发节奏奏（通通过预售证证制制度调整）。2010年土土地地政策如下下：：1月10日，国国务院办公公厅厅《关于促促进进房地产市市场场平稳健康康发发展国十一一条条的通知》，目目的在于加强强土地市场管管理，清理房房地产闲置土土地。1月14日，国国土资源源部《关于于改改进报国务务院院批准城市市建建设用地申申报报与实施工工作作的通知》，特特别指出申报报住宅用地的的，经济适用用住房，廉租租住房和中低低价位，中小小套型普通商商品住房用地地占住宅用地地的比例不得得低于70%%。3月10日，国国土部《关关于于加强房地地产产用地供应应和和监管有关关问问题的通知知》，主主要是为确确保保保障性住住房房、棚户改改造造和自住性性中中小套型商商品品房建房用用地地。4月15日，国国土资源部部发发布20100年各省（区区、市）住住房房供地计划划公公告，明确确保保障性住房房建建设用地供供给给量和所占占比比例。4月17日，国国务院《关关于于坚决遏制制部部分城市房房价价过快上涨涨的的通知》新新国国十条，增增加加居住用地地供供应，确保保保保障房用地地供供应。5月19日，国国税总局公公布布了《关于于土土地增值税税清清算有关问问题题的通知》加加加强土地增增值值税征管。5月25日，国国家税务总总局局《关于加加强强土地增值值税税征管工作作的的通知》，加加加强土地增增值值税征管。6月26日，国国土资源部部公公布《关于于进进一步做好好征征地管理工工作作的通知》，明明确征地补偿偿要做到同地地同价，加强强征地管理。8月9日，国国土土资源部《关关关于印发深深化化改革创新新制制度建立国国土土资源系统统反反腐倡廉工工作作长效机制制实实施方案的的通通知》，努努力力建立与完完善善市场机制制，实实行政事分分开开。9月27日，国国土资源部部、住住房和城乡乡建建设部《关关于于进一步加加强强房地产用用地地和建设管管理理调控的通通知知》，加强强土土地市场管管理理，强化保保障障性住房用用地地监管。9月29日，住住房城乡建建设设部、国土土资资源部、监监察察部《进一一步步贯彻落实实国国务院坚决决遏遏制部分城城市市房价过快快上上涨通知提提出出四项要求求》，加加强土地管管理理，严格执执行行4月新国十十条政策。由由由今年的调调控控政策可以以预预见在20111年调控控将坚持保保民民生导向，十十十二五期间间，国国土部门将将坚坚定不移地地执执行中央关关于于土地和住住房房供应向民民生生领域倾斜斜的的政策。20011年将将以转变土土地地利用结构构为为方向，以以自自住性、中中小小套型商品品房房建设用地地为为重点，探探索索有效控制制房房价地价的的政政策和措施施。保障房将实现按按时时足量供应应因因政府为民民服服务，保民民生生的社会职职责责所在，居居住住作为人民民的的四大需求求之之一，保障障的的重要性显显而而易见，因因此此在十二五五规规划中已经经明明确了保障障房房建设和供供应应量将继续续加加大，并以以限限价房、公公租租房、廉租租房房等多种形形式式满足中低低收收入阶层的的居居住需要。十二五期期间间北京将进进一一步扩大公公共共廉租房的的规规模，提高高保保障性住房房的的供应比例例，并并计划建设设各各类政策性性住住房100万套，力争争实现两个个目目标：保障障性性住房占整整个个住房的600%，公共租租赁住房占占保保障性住房房的的60%。房产产税试点有有望望，财政部部税税政司综合合处处处长周传传华华近日在光光大大证券举办办的的投资策略略会会上公开表表示示，十二五五期期间将稳步步推推进房产税税改改革，房产产税税可以成为为地地方政府重重要要且稳定的的财财政