天泰馥香谷项目

目录第一部份“银河河湾”项目定位1．项目定位1.1项目SSWOT分析析（STRENNGTH–项目优势分分析）1.1.22（WEAKNNERS–项目弱势分分析）1.1.33（OPPORRTANIRRY–项目市场机机会分析）1.1.44（TREATT–项目市场威威胁分析）1.1.55小结1.2项目目发展定位1.2.1发展展定位的确定定1.2.22有关国际化化住宅特区的的诠释与功能能定位1.2.3目标标客户群的界界定1.4项目整整体品牌形象象的建议第二部分：品牌牌推广策略及及执行方案1．品牌推广策策略1．1明确天泰泰馥香谷的形形象1．2整合传播播推广1．3开盘期五五条推广主线线1．4持续期五五条推广主线线1．5怎样造势势1．6推广费用用的比例1.7项目开开盘前推广费费用总预算2．推广执行方方案2．1推广执执行阶段划分分2．1．1引引导阶段第一期：轰轰动性亮相期期推广2．1.2引导阶段第二期：蓄势势升温推广2.1.33持续阶段推推广2.2各项推广广活动计划2.2.1天泰泰馥香谷获环环境金奖及天天泰商标获著著名商标称号号系列广告活活动计划“无理由退房”新闻发布会会活动计划“集报抽奖”活活动计划“到青岛去安家家”外籍购房团团赴天泰馥香香谷购房活动动计划2.2.5开盘盘计划2.2.6中外外业主恳谈酒酒会活动计划划“我爱青岛———我的家”国际少年绘绘画大赛活动动计划2.2.8世界界家居民俗用用品博览活动动计划2.2.2天泰泰馥香谷项目目开盘前倒计计时备忘录第三部分：销售售策略及执行行方案1．青岛市场营营销管理水平平现状分析2．整体营销策策略2．1销售各阶阶段策略2．2销售执行行中价格策略略3．销售执行3．1前期筹备备3．1．1形象象导入3．1．2销售售现场包装3．1．2．11工地包装3．1．2．22案场外部包包装3．1．2．33卖场内部包包装3．1．2．44员工着装、仪仪表要求3．1．3销售售活动管理工工具3．1．3．11销售资料3．1．3．22销讲展示资资料3．1．3．33销控表格管管理3．1．3．44现场监控管管理3．1．3．55销售办公用用具3．2现场行政政管理3．2．1组织织结构3．2．2职能能规范3．2．3行政政管理制度3．2．4考核核制度3.2.55会议制度3．3销售现场场实务3．3.1销销讲资料3．3．1.11项目楼盘总总体介绍3．3．1.22答客户问3．3．1.22.1技术性数据据资料3．3．1.22.2本公司针对对项目楼盘的的政策性问题题3．3．1.22.3入住后物业业管理收费及及服务项目3．3．1.22.4本公司对客客户的可信性性承诺3．3．2现场场销售接待流流程操作模式式3.3.33行销人员素素质要求3.3.33.1基本修养及及礼仪3.3.33.2精神面貌要要求3.3.33.3专业知识及及技巧的掌握握3.3.4销售售技巧及客户户锁定3.3.4.11销售现场技技巧性问题3.3.4.11.1怎样突出楼楼盘良性点3.3.4.11.2楼盘抗性点点的应答3.3.4.11.3楼盘难堪性性问题的避答答及转锋引导导3.3.4.11.4怎样巧妙留留下目标客户户资料3.3.4.11.5怎样接待市市场调研人员员3.3.4.22客户心理揣揣摩分析及引引导3.3.4.33逼定—下定—购买3.3.55销售计算及及相关表格、资资料的填写与与管理3.3.5.11销售计算3.3.5.11.1房款3.3.5.11.2银行按揭的的首期付款及及月供款3.3.5.11.3附加费3.3.5.11.4置业分析3.3.5.11.5投资分析3.3.6管理理表格、数据据表格的填写写及使用3.3.7销售售凭证及合同同的规范事宜宜3.3.7.11小定单3.3.7.22购楼簦记证证3.3.7.33销售合同3.3.7.44附加协议3.3.8现场场操作流程管管理及分配制制度3.3.8.11销售提成制制度3.3.8.22人员接待顺顺序3.3.8.33相互分成规规定4.整体企业各各部门职能划划分及协调方方式4.1各部门权权责划分4.2协调配合合方式2.2项目目的发展定位位2.2.1发展定位的的确定通过SWOT分分析的结果应应用于项目的的竞争力分析析（见图1-1），可选择“国际生活特特区”作为项目的的发展定位，主主要理由如下下：项目发展定位分分析图市场机会1、市场的快速速发展形成项项目机遇。 2、经济发发展给区域房房地产开发带带来契机。 3、城市住住宅建设东移移。1、具有一定的的区位优势。2、具有较较强的自然环环境和项选题方向人文文优势。目1、能充分利利用独特3、品牌具具有广泛的知知名度优的自然环境境优势。和美美誉度。势2、项目的主主题需具发展定位居住条件不成熟熟， 具有鲜明特特性及住客户层面受限。项引导性。2、项目地地块的“老房”目3、选用高品品质发展拆迁迁对项目的影影响。劣的项目主题题。3、处于高高压走廊。势 市市场威胁 1、短短期内局部供供求失衡。 2、区区域市场不成成熟。 3、青青岛1999年住宅建设设 工作重点的的不利性。4、青岛市住住宅空置房增增多。（1）国际生活活特区概念，可可以充分利用用小区内特有有的自然环境境优势――阳光、空气气、绿地；且且有利于规划划及产品定位位优势的发挥挥。目前，岛岛城虽有一些些项目选用“以人为本”，“生态概念”等，但是并并没有将“人本”理念充分发发挥。仅局限限于较初级阶阶段，缺乏对对建筑生态度度和人文生态态的探讨。（2）“家”是是人类永恒的的追求，不变变的主题。对对“居家”的探讨特别别受到有文化化阶层的关注注。有利于引引导消费者，有有助于项目不不断挖掘居家家及国际生活活的内涵。实实现项目自身身的发展。（３）岛城作为为山东旅游、运运输、工业及及进出口贸易易的重要城市市，其城市基基础设施建设设较好。城市市地位不断提提高。面临中中国入关，它它将成为山东东省对外开放放的又一个重重要窗口，外外商投资的又又一个亮点。２．２．２有关关国际住宅特特区的诠释及及定位所谓“国际生活活特区”即是居住环环境生态园林林化、智能化化并藉此实现现“以人为本”的人居环境境，其本身是是一种自然、科科技含量卓越越的生态系统统。对于人居环境而而言，特别注注重自然环境境的结合与协协调：善于因因地制宜，因因势利导地利利用一切可以以运用的因素素和高效地利利用自然资源源；减少人工工层次，注重重人居的自然然环境设计；；运用和借鉴鉴人与自然共共生共存的生生态精神，来来营造一个具具有良性生态态循环的现代代化居住园区区。这些都要要求社区在规规划设计、施施工和管理经经营阶段充分分运用生态学学中的共生和和再生原则。这里共生原则是是指不同事物物之间的合作作共存和互利利的关系；而而再生原则认认为自然界中中的物质资源源是有限的，因因此生活特区区必须表现出出对物质资源源的高效与循循环运用。住宅特区的基本本内涵：把空空间环境、景景观环境、健健康环境、人人文环境、智智能环境及管管理环境项目目更好的融入入社区的生态态环境中。因因此“馥香谷”项目的基本本功能应包括括以下几七点点：（1）生态环境境要有益人的的生理要求，选选择和营造良良好的、生态态环境是以人人为本的人居居环境的首要要条件。居住住区的生态环环境因是：具具有较好的日日照、空气和和通风条件；；绿化设施中中要把生态绿绿化和景观绿绿化结合起来来，多栽一些些可以释放有有益气体或可可以减少尘埃埃的树种；住住宅单体设计计要注意日照照和空堂风，保保温和节能等等生态问题；；应用室内绿绿化设施对改改善住宅的生生态环境也有有着很好的作作用。（2）空间环境境要满足人的的居住活动的的要求。住宅宅的空间设施施要注意动静静分区和食寝寝分区；卫生生间和厨房须须有足够的面面积和必须具具备自然采光光及通风，以以避免发生不不必要的事故故；卫生间要要考虑向舒适适型发展；要要有大的贮藏藏室和注意每每户入口处存存放空间的设设置。居住空空间环境标准准的提高并不不是简单地去去放大其面积积，而是要注注意其功能要要求的提高及及质量和充分分发挥每一个个平方米的作作用。特别值值得一提的是是，馥香谷项项目在住宅户户型设计中，追追求“精益求精”以人为本的的理念，如设设计手表放置置位置等。（3）视觉觉环境要适应应人的心理要要求。居住区区内的住宅、网网点、小区和和绿化设施必必须进行整体体考虑和相互互协调；居住住区良好的视视觉环境应是是以追求宁静静典雅为主，环环境设计要简简洁。居住建建筑单体设计计也应以简洁洁为主，良好好的比例及和和谐、明快的的色彩这是取取主要的；平平面设计必须须注意相邻两两户视觉的，如如衣架、空调调机的安放，均均应进行整体体考虑，以避避免破坏居住住区的视觉景景观，降低了了以人为本居居住视觉环境境的质量。（4）健康环境境。居住区内内处处反映出出对业主健康康的关心。从从建筑材料到到植物搭配，到到健康活动设设施、场所、保保健中心………每一个角落落都洋溢着更更为健康、温温馨的气氛，促促使人们更加加热爱生活、热热爱生命。（5）人文环境境既要达到陶陶冶人的素养养的要求又要要照顾人的交交往要求。以以人为本的思思想在文化环环境上提供一一个供人们陶陶冶素养的高高品位的文化化环境。居住住区内融合着着居住文化、教教育文化、饮饮食和娱乐文文化……在居住建筑筑组群、网点点、绿化乃至至小区建筑方方面均要具有有文化品位，使使人无论在居居室、校园、文文化休闲和购购物饮食的场场所内都感到到一种高雅的的文化环境的的氛围。在居居住区内必须须体现在人文文环境上满足足邻里交往、儿儿童教育、照照顾老人和残残族人、安全全措施及进行行园区活动等等功能要求。突突出以人为本本的人文环境境设计，应考考虑居住内邻邻里更和睦、更更安全、老人人和儿童更有有归属感。（6）智能环境境要预计人的的信息要求。以以人为本的思思想必须考虑虑到信息时代代生活的飞速速改变，必须须对电脑联网网、光纤通讯讯、太阳能利利用、水质处处理、安全警警报、防灾控控制以及节能能和利用自然然通风等方面面进行考虑，以以便满足信息息快速和生活活高效的要求求。（7）管理环境境要符合人的的方便要求。以以人为本的思思想必须对居居住区的管理理全面和周到到，以使居民民在繁忙的工工作和生活条条件下感到方方便。房屋以以及设备修缮缮必须及时、主主动和迅速。各各类物品的传传递输送也必必须快速无误误，以节省居居民的时间，保保证生活的正正常运转。2.3项目目的目标客户户定位在项目启动初期期，客户购房房的两极分化化趋势仍会维维持，在这种种情况下，项项目必须针对对现有客户层层面，通过完完善自身吸引引有限的客户户群。这个阶阶段项目的核核心目标客户户如下：外籍人士国家机关干部外企白领阶层私营企业业主投资者２.4项目整体品品牌形象建建议议２.4..11项目品牌的的主题形象象建建议项目品品牌牌由企业品品牌牌和产品品品牌牌构成。2.44..2项目品牌主主题形象的的诠诠译—“特区”的诠译（1）建建筑生态不不仅仅仅是建筑筑材材料采用生生态态环保建（这这这是建筑生生态态的直观表表现现方式之一一），更更重要的是是要要在居住区区的的规划设计计、建建筑形式及及绿绿化系统的的布布置上体现现出出对建筑使使用用者—人的各种需需求的满足足，让让买家充分分体体会到发展展商商处处为其其精精心设计，考考考虑周全，使使使整个居住住区区有较好的的空空间环境。良好的空间环境境是是以人为本本营营建居区的的基基本条件。公公公共空间应应充充分考虑卫卫生生、安全、方方方便、舒适适，注注重公共场场所所的营造，使使使居民对自自己己的居住环环境境产生认同同感感，对自己己的的居住社区区产产生归属感感。结结合无障碍碍设设计，合理理布布置老人儿儿童童的活动场场所所、绿地、道道道路、市政政设设施及商业业设设施用地。可可可从以下几几个个方面着手手：：建筑风格格、绿绿化布置、街街街道线形、空空空间格局、环环环境氛围等等，以以加强居住住区区内的可识识别别性。室内空间要满足足人人居的日常常生生活所需，注注注意动静分分区区、室寝分分区区、公共空空间间与私密空空间间的分区。户户户型设计因因趋趋项目发展展定定位，向舒舒适适型、豪华华型型发展，应应设设置户内的的辅辅助用房，提提提高室内空空间间的实用率率，充充分发挥每每一一平方米的的作作用。同时，在建筑及及小小区规划上上，利利用新材料料、新新技术，利利用用地形地貌貌及及生态环境境，建建立完整的的居居住运营体体系系。（2）环境生态态—绿色色园林社区区随着地球环境污污染染程度的日日渐渐加深，人人们们对居住环环境境的要求不不断断提升，开开始始强调人与与自自然的融合合。本本项目可借借助助地理的优优势势，因地制制宜宜，因势利利导导地结合区区内内地质条件件及及自然资源源，引引入多个适适合合青岛气节节气气候的植物物品品种，根据据不不同组团建建立立各具特色色的的绿化系统统，营营造一个具具有有与自然环环境境及资源充充分分结合的良良好好生态循环环系系统的人居居环环境。使关关注注健康的消消费费者在以工工业业、运输业业、港港口贸易业业务务、旅游业业为为龙头行业业的的青岛找到到一一块远离闹闹市市繁嚣、远远离离污染的绿绿色色环抱之家家。（3）科科技技生态—智能化社区区科学的发展，先先进进的科技手手段段在人们的的日日常生活中中可可随时体现现，智智能化已成成为为一个为众众多多消费者所所接接受的名词词，迎迎合信息时时代代的发展，满满满足人们对对信信息快速捕捕捉捉和高效生生活活的要求，营营营造高品质质的的生活环境境和和高效率的的工工作环境，以以以满足人们们对对居住环境境和和工作环境境舒舒适性、高高效效性、方便便性性、适应性性、安安全性、可可靠靠性等方面面的的要求。智能化已成为住住宅宅发展的趋趋势势，是发展展高高尚住宅的的必必要条件，而而而不能简单单的的将其视为为楼楼盘促销的的卖卖点。换句句话话说，具有有智智难化系统统不不一定成为为高高尚社区，但但但没有智能能化化则一定不不是是高尚社区区。馥香谷的智能化化系系统已具备备以以下几个系系统统：A、智能化的的安全保卫卫系系统；B、一卡通；C、interrnet宽带带网；D、门禁系统统：Ａ、远远程程监控系统统；；F、预留VOD系统。（4）人文生态态—良好好的社区氛氛围围在高档住宅区，如如何既保护人人们的隐私，又又同时满足人人作为社会成成员的交往需需求，是一个个比较突出的的问题。本项项目应结合“国际生活特特区”这一主题，突突出一个“特”字，向住户户提供一个供供人们陶冶素素养的高品位位的文化环境境，并能满足足邻里交往、儿儿童教育、照照顾老年人等等功能的要求求。区内的各各个场所都力力求让住户感感到一种高雅雅的文化环境境的氛围，使使住户在心底底深处感受到到浓郁的文化化气息，陶冶冶个人性情，提提升个人的修修养，可通过过组织区内各各种不同阶层层人士的体育育、文化活动动的形式来达达成。（5）周全而细细致的星星级服务随着社会生活节节奏奏的加快，人人人们已无暇暇在在繁忙的工工作作之外再周周到到的顾及生生活活的方方面面面面，本项目目结结合“国际生活特特区”这一主题概概念，居住住区区应根据住住户户的需要，提提提供各种形形式式，不同深深度度的物业管管理理系统，在在区区内建立高高尚尚服务体系系，如如房屋设施施修修缮、日常常家家居打扫、送送送餐、代购购物物品等各种种上上门服务形形式式，并可提提供供商务理财财等等现代化商商业业服务，以以节节省居民的的时时间，保证证其其生活的正正常常运转。（6）完善而齐齐全的居居住区配套套服服务设施。2001年8月月229日目录1．品牌推广策策略1．1明确“银银河湾”的形象1．2整合传播播推广1．3开盘期五五条推广主主线1．4持续期五五条推广主主线1．5怎样造势势1．6推广费用用的比例1.7项目开开盘盘前推广费费用用总预算2．推广执行方方案2．1推广执执行阶段段划分2．1．1引引导阶段第一期期：轰动性性亮亮相期推广广2．1.2引导阶阶段第二期：蓄势势升温推广2.1.33持续阶段推推广2.2各项推广广活活动计划“银河湾”获环环境金金奖系列广广告告活动计划划“无理由退房”新闻闻发布会活活动动计划“集报抽奖”活活动计计划“到抚顺去安家家”外外籍购房团团赴赴“银河湾”购房活动计计划2.2.5开盘盘计计划2.2.6中外外业业主恳谈酒酒会会活动计划划“我爱青岛———我的的家”国际少年绘绘画大赛活活动动计划2.2.8世界界家家居民俗用用品品博览活动动计计划2.2.2天泰泰馥馥香谷项目目开开盘前倒计计时时备忘录第三部分：如何何提提高天泰馥馥香香谷的形象象力力-------品牌推广策策略及执行行方方案1．品牌推广策策略1．1推广策略略之一：明明确“银河湾”的品牌形象象由品牌写真界定定：：主题题：：天大地大天泰是我家家天泰馥香谷谷一个中西方文明明交交融的现代代绅绅士：富有有、文文明、开放放、求求新、有内内涵涵、有修养养、注注重生活品品质质、热爱生生活活与家庭。1．2推广策略略之二：整整合传播推推广广公关活动公关活动其他核心其他核心概念主题广告新闻广告新闻其它其它“银河湾”品牌牌策划划框我们应该我们应该做什么我们正在往这个方向去吗为什么这么做品牌背景市场分分析析我们正在往这个方向去吗为什么这么做品牌检验及诊断断项项目品牌检检索索及思考应该怎样做能做成什么应该怎样做能做成什么品牌策略及执行行品品牌目标及及定定位目录1．3推广策略略之三：开开盘期五条条推推广主线1、“环境金奖奖”系列推推广2、“天泰的故故事”系列列推广3、“八大特区区”系列推推广4、“无理由退退房”系列列推广5、“天泰环保保日”集报报抽奖活动动1．4传播策略略之四：持持续期六条条推推广主线1、“外籍购房房团集体选选购馥香谷”系列推广2、中、外业主主恳谈谈会3、“天泰”品品牌评为著名名商标标系列推广广4、国际少儿绘绘画大大赛5、各国家居民民俗博博物展览6、最适合居住住城市市环境研讨——国内外知名名地产企业业交交流1．5传播策略略之五：怎怎样造势●运用广告宣传传造势势：短期内内投投入超量广广告告费，瞬间间广广告力度，全全全面覆盖，全全全面到达，一一一网打尽。●运用媒介策划划造势势：特殊媒媒体体、特殊尺尺寸寸、特殊版版面面，或同一一平平面广告、同同同一天、同同一一媒体上多多次次出现。●SP、PR整整合造造势：借助助公公关活动、新新新闻炒作、促促促销活动，制制制造人气，如如如新闻发布布会会、现场抽抽奖奖等。●运用销售形成成造势势：营造一一种种供不应求求，过过了这个村村就就没这个店店的的感觉。限限量量发售，分分阶阶段发售，低低低开高走，拍拍拍卖等。1．6传播策略略之六：推推广费用的的比比例费用比例●对于一个成熟熟、理理智的发展展商商，对项目目销销售目标和和进进度具有相相当当程度的把把握握和预测，是是是科学设定定推推广费用的的前前提和基础础。●广告费的多少少，主主要取决于于售售价的相对对高高低，以及及所所期望的销销售售进度。●正常（一般）：：销销售额3%左右；开开盘：预期期销销售额的5--8%（开盘盘至关重要要）。●开盘广告必须须集中中轰炸，短短期期内迅速聚聚集集人气，达达至至“沸腾”。2．推广费用的的媒体体分配报纸65%--70%主流强势媒体70%%电视25%左右电台5％左右补充配合媒体15%%-----户户外、销售售工工具／资料料（楼楼书、DM等）、杂杂志公关活动115%------集报抽奖、新新新闻发布会会、组组织外籍客客户户赴青购房房3．推广费用的的阶段段分配引导期：10%%轰动性亮相期：：220%开盘期（公开发发售售期）:400%续销期：30%%4．至项目开盘盘宣传传推广费用用预预算报纸广告费用预预算算1、环境金奖系系列1133万元左右2、天泰故事系系列1万元左右3、两个整版黑黑白“无理由退房”硬广告6万元左右4、八篇特区报报眼广广告12万元左右5、两个整版开开盘广广告牌15万元左右6、其他软广告告约2万元左右报纸广告费合计计：：49万元其他媒体广告费费用用预算网上主页广告每月1万元（12月开始，先先做一个个月）2、制制作作宣传折页页50000份份×3.00元=1.5万元3、制作VCDD及电电视广告片片制作费55万万元VCD1000盘×10.000元=1万元4、电视台、电电台广广告发布费2万元5、路牌与喷绘绘广告告5..5万元其他媒体广告费费合合计：16万元公关活动费用1、新闻发布会会 2万元整2、开盘仪式 3万元整3、集报抽奖 23.5万元4、组织韩籍购购房团团赴青 10万元整公关活动广告费费合合计：38.50万元其他1、员工着装11..5万元～2万元统一行销工具0.2万元工地现场包装1万元其他费用合计：：33.20万元不可预见费：11006.70万元×3%≈3.3万元总计：壹佰壹拾拾万万元整推广执行方案2．1推广执行行阶段划分分阶段推广目的的／内容推广节奏引导阶段这一一阶阶段是开盘盘前前的“蓄势”阶段，通过过报纸和其其他他媒体的发发布布与公关活活动动，使企业业和和项目在目目标标客户群中中建建立起良好好的的知名度和和品品牌认知度度，并并通过案场场的的规划和完完善善为第一期期的的公开发售售做做好充分的的准准备。分二期：轰动性亮相（1111月15日－11月23日）蓄势升温（1111月22日－12月22日）持续阶段持续推推广广的目的是是实实现市场持持续续性关注，是是是保持热销销的的最后、也也是是最关键的的环环节。在前前阶阶段品牌塑塑造造、逐渐“蓄势”的基础上，这这这一阶段将将让让市场积蓄蓄的的准客户持持续续实现购买买，迅迅速地清盘盘。分二期：强势促销期（1122月24日－1月20日）续销／持续关注注期期（2001年2月－5月）2．1．1引导阶段第一期期：轰动性亮亮相期推广广（11月15日－11月23日）推广实实施表时间推广内内容方式媒体主题诉求效果11.15天泰荣获环境金金奖奖1/2版硬广告青岛日报天泰馥馥香香谷具有国国际际水准的人人居居环境。在短期期内内，引起广广大大青岛市民民、目目标客户和和业业界的普遍遍关关注。11．16天泰荣获环境金金奖奖1/2版硬广告半岛都市报11．16“从精品到经典典”王若雄总裁专访访1/4版软广告青岛日报11．23加拿大B+H设设计计师事务所所总总裁陈腾方方先先生谈天泰泰馥馥香谷环境境设设计1/4版软广告青岛日报2．1．2引引导阶段第二期期：蓄势升温温推广（111月22日－12月22日）2.1.2..11目标：品牌形象象的的建立是一一个个循序渐进进、由由浅入深的的积积蓄过程。如如如果要让“天泰馥香谷谷”深植人心，牢牢牢牢抓住目目标标客户群，为为为终端销售售打打开通道，亮亮亮相之后到到开开盘之间的的11个月的准备备期尤其重重要要。2.1.2.22阶阶段设定2.1.2.22..1企业形象推推广（11月24日－12月10日）一个优秀的项目目需需要一个优优秀秀的企业开开发发，企业的的实实力是项目目品品牌形象的的保保证。这一一部部份的推广广将将以强势的的企企业品牌是是建建成“国际化特区区”的保证做主主题述求，以以以“无理由退房房”新闻发布会会为噱头，以以以“天泰的故事事”系列文章和和招聘置业业顾顾问的连续续广广告做企业业形形象推广。包包包括两项活活动动和两系列列媒媒体宣传。两项活动为：AA、“无理由退房”新闻发布会会BB、置业顾问问招聘活动动两组媒体宣传：：AA、无理由退退房系列报报导导+招聘广告B、天泰的故故事系列报报导导2.1.2.22..2项目形象塑塑造（11月22日－12月22日）品牌的的形形象是立体体的的、丰富的的和和细腻的，这这这就要求我我们们在塑造项项目目形象的时时候候要立体化化、要要丰富、要要细细腻。所以以，在在这一期的的推推广中，我我们们将通过多多种种形式、多多重重媒体，进进行行多方位、亲亲亲和、立体体的的描绘，以以天天泰馥香谷谷将将被建成“国际化特区区”为主题述求求，在前期推广广的基础上上，创创造一种既既亲亲近、又遥遥远远，既高贵贵、又又可靠的项项目目氛围，让让目目标受众产产生生一种“欲罢不忍”的心理感觉觉，紧紧抓抓住住普通市民民的的好奇心和和追追高心，使使其其帮助我们们进进行广泛的的传传播推广。这一期期推推广将以两两组组活动为主主线线，通过报报纸纸、电视和和电电台等媒体体配配套实施，对对对天泰馥香谷谷展开立体体的的形象塑造造。两项活动：A、“天泰环保日”集报抽奖活活动B、天泰馥香香谷开盘活活动动一组报纸广告：：88大特区报导导其他宣传形式：：AA、制作15秒左右的电电视广告片片，一一月内滚动动播播出。B、编辑60秒左右电台台广告，一一月月内滚动播播出出。C、报纸新闻闻炒作D、网络宣传传E、户外喷绘绘广告与路路牌牌广告F、宣传折页页制作企业形象推广（111月24日－12月10日）天泰企业业形象推广实施表时间推广内容容方式媒体主题内容效果果11.27“无理由退房”新闻闻发布会活动某酒店会前拟拟好好新闻通稿稿，发发到各记者者手手里，会上上宣宣布“无理由退房”决定，邀请请媒体与业业主主参加，会会后后请业主参参观观阳光地带带样样板房。展示企业业信信誉与质量量保保障，连动动阳阳光地带与与馥馥香谷两个个项项目。注：24日、225日的两篇硬硬广告中中分别留出出一一块地方做做招招聘启事。新闻通稿新闻各媒体11.28“无理由退房”广告青岛日报配合新新闻闻发布会，分分分别在两个个报报纸上做广广告告宣传。11.28无理由退房广告半岛都市报11.28天泰总裁谈“我我们们为什么要要无无理由退房房？？”软广告青岛日报进一步阐明观点点，引引起社会关注。12.4业主评论文章软广告青岛日报广泛搜集业主对对此此事的看法法，选选登业主声声音音。11．30天泰的故事软广告青岛日报半岛都市报品牌篇工程质量篇设计篇物业管理篇(上上))物业管理篇(下下))以动人人的的天泰故事事，全全方位展示示企企业文化与与企企业品牌形形象象。12．5天泰的故事软广告青岛日报半岛都市报12．7天泰的故事软广告青岛日报半岛都市报12.12天泰的故事软广告青岛日报半岛都市报12.14天泰的故事软广告青岛日报半岛都市报项目品牌形象塑塑造造（11月22日－12月22日）首先以一篇篇全面介介绍天泰馥馥香香谷项目全全景景图的主打打文文章，拉开开本本期推广的的序序幕。主题诉求：天泰泰馥馥香谷——一个令你倾倾慕的“国际化特区区”实施方案：以设设计计准确、精精美美的8大特区系列列硬广告为为主主线，以活活动动和新闻为为副副线，配合合案案场形象、户户户外广告、促促促销手段，创创创造一个强强大大的磁场，让让让市场感觉觉到到天泰馥香谷谷不可抗拒的的魅力，纷纷纷纷预定.......11月20日---12月22日推广实施施进度表日期内容形式/媒媒体//版面/规格11．23(周四)天泰馥香谷———一一个令你倾倾慕慕的“国际化特区区”软广告、青岛日日报报/跨页半版11.24(周五)国际化环境特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5511.28(周二)国际化智能特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.30(周四)国际化享受特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.5(周二)国际化安全特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.7(周四)国际化健康特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.12(周二)国际化投资特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.14(周四)国际化权益特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.19(周二)国际化人文特特区硬广告、青岛日日报报/报眼/17.55*6..5512.2２(周五)开盘广告硬广告、青岛日日报报/彩版异型版版面2．1．3持续续阶段第一期期：强势促销销推广（122月24日－1月20日）开盘后，为为在一段段时间内保保持持旺销，此此阶阶段将推出出三三项活动，两两两组系列广广告告推广。三项活动为：1）中、外业业主恳谈会会（暂暂定12月24日圣诞前夜夜）2）国际少儿儿绘画大赛赛（暂暂定1月10日左右寒假假期间）3）各国家居居民俗博物物展展览（暂定1月16日左右春节节前）两组系列推广为为：：1）“外籍购房团团集体选购购馥馥香谷”系列推广（暂暂暂定12月24日-30日）2）“天泰”品牌评为著著名商标系系列列推广（暂暂定定12月29日-1月5日）2.2各项推广广活活动计划2.2.1天泰泰馥馥香谷获环环境境金奖及天天泰泰商标获著著名名商标称号号系系列广告活活动动计划（一）刊刊发发出一篇以以天天泰馥香谷谷获获得全国社社区区环境金奖奖的的广告作为为馥馥香谷推广广活活动的开始始，掀掀起第一个个高高潮。时间：11月1155日、11月16日两次报纸：青岛日报报、半半岛都市报报各各做一个四版半版彩版广告内容：1、主题：热烈烈庆祝祝天泰馥香香谷谷荣获联合合国国人类居住住中中心、中国国建建设报房地地产产周刊办颁颁发发的“全国住宅社社区环境金金奖奖”。2、主打广告语语：天天大地大，天天天泰是我家馥香谷—国际住宅特特区3、其他要素：：天泰牌建筑的标标志志将馥香谷鸟瞰图图作作为广告的的主主要画面国际著名设计公公司司加拿大B+H设计师事务务所设计中国第一家通过过IISO1440000环境体系认认证的房地地产产开发企业业开发商、售楼地地址址、电话、公公公司网址4、在广告画面面中注注名：敬请请留留意收集有有关关天泰馥香香谷谷的系列报报导导。引起人人们们的注意，为为为今后的报报导导中的有奖奖活活动作铺垫垫。（二）王王若若雄总裁关关于于环境与房房地地产的专访访时间：11月1166日星期四媒体：青岛日报报房地产专版四分之一版版内容：谈房地产产与与环境，与与馥馥香谷获得“全国社区环环境金奖”呼应（三）刊登一期期馥馥香谷环境境设设计为主题题的的介绍文章章（配配图片）时间：11月2233日星期四媒体：青岛日报报九版四分之一版版面彩版主题：热烈庆祝祝天天泰馥香谷谷荣荣获联合国国人人类居住中中心心、中国建建设设报房地产产周周刊办颁发发的的“全国住宅社社区环境金金奖奖”主要内容为：1、设计单位介介绍：：加拿大B+H设计师事务务所的简单单介介绍2、由加拿大BB+HH设计师事务务所总裁陈陈腾腾方先生谈谈馥馥香谷的环环境境设计3、请参加设计计的主主要外籍设设计计师谈设计计意意图与天泰泰馥馥香谷环境境设设计当中的的点点晴之笔4、同时配发馥馥香谷谷的环境图图片片、王总与与外外籍设计师师共共同研究馥馥香香谷环境设设计计的照片、外外外籍设计师师照照片其他要素：1、天泰牌建筑筑的标标志2、中国第一家家通过过ISO144000环境体系认认证的房地地产产开发企业业3、开发商、售售楼地地址、电话话、公公司网址4、主打广告语语：天天大地大，天天天泰是我家馥香谷—国际住宅特特区四、结合天泰商商标标被授予著著名名商标称号号，与与年底年初初搞搞一次大型型庆庆祝活动和和一一组系列推推广广，庆祝活活动动可为“天泰之夜”音乐会，请请相关媒体体组组织稿件发发表表。时间：12月2299日费用预算：1、11月155日、16日两个四版的的半版彩彩版约为990000元2、11月166日九版的四分分之一彩彩版约为222100元3、11月233日九版的四分分之一套套红约为220000元4、11月299日活动另计费用合合计计： 1321000元“无理由退房”新闻闻发布会活活动动计划时间：11月2277日（星期全全）下午2：00地点：XX酒店店多多功能厅主持人：王德枋枋参加人：市领导导、媒媒体、天泰泰工工程部、市市场场部、设计计部部等部门及及物物业公司负负责责人。仪程：①介绍领领导导与来宾；；②王若雄总裁致致新闻闻发布辞；；③答记者问；④领导讲话。媒体宣传：①各各报报转天发新新闻闻通稿；②电台、电视台台新闻闻报道；③电视台专栏做做采访访专题节目目；；④请部分业主参参观“阳光地带”样板房。物品准备：①为为每每位记者准准备备一份新闻闻通通稿；②礼品；③公司宣传画册册。费用预算：1、场场地费：2000元2、礼品费：110000元3、媒体劳务务费：500000元4、报纸广告告费（另计计）5、电视专题题片制作及及播播放：3000元合计：贰万元整整“集报抽奖”活活动计计划时间：12月2233日（周日）上上上午10：45—12：00地点：天泰馥香香谷谷售楼现场场外外（与开盘盘仪仪式同）主持人：王德枋枋参加人：公众仪程：10：45主持人宣宣布抽奖活活动动开始10：50开始抽奖奖（抽100名）不分名次，抽抽抽到者均获获一一台29’环保彩电12：30请1000名获奖者上上台放飞野野生生鸟类12：40宣布结束束集报抽奖活动须须知知为了答谢广大青青岛岛市民多年年来来对天泰集集团团的厚爱，为为为了让更多多的的人重视环环境境保护，集集团团决定借“天泰环保日日暨天泰馥馥香香谷项目开开盘盘”之际，同时时举办“集报抽奖”活动，具体体安排如下下：：（一）要求：1、近期我集团团分别别在青岛日日报报与半岛都都市市刊登了介介绍绍天泰企业业与与馥香谷项项目目的系列报报道道，凡集齐5篇天泰的故故事和八篇8大特区报眼眼广告的读读者者，均有资资格格参加本次次抽抽奖活动。2、我们将于112月月22日开盘广告告中附抽奖奖券券（表格），请请认真将您的的姓名、身份份证号与地址址等相关内容容填写清楚，并并剪下收好。3、12月233日请您携带带好集齐齐的13篇报纸与剪剪下的抽奖奖券券（表格）到到到天泰馥香香谷谷现场参加加抽抽奖。（二）奖品：2299’海信环保彩彩电1台，100名。（三）荣誉：11000名获奖者将将与天泰集集团团总裁共同同放放飞100名野生鸟类类，并可获获得得天泰集团团颁颁发的“热爱大自然然，保护大大自自然”荣誉证书。物品准备100台电视抽奖台布置野生鸟类1000只只荣誉证书音响设备抽奖箱（透明）放报纸大箱子请10名左右武武警维持现现场秩序备好10个左右右流动厕所租几条专线车，带带公众到现场场抽奖费用预算①奖品22000000元②会场布置2000000元③野生鸟类1000000元④租流动厕所、租租车车、请武警警等等其他零星星费费用8000元合计：23800000元整“到青岛去安家家”外外籍购房团团赴赴天泰馥香香谷谷购房活动动计计划按照总的策划方方案案，针对馥馥香香谷“国际住宅特特区”的“国际”特性，我们们选定了“韩国客人集集体组团赴赴青青岛馥香谷谷买买房”这一主题进进行事件制制作作和宣传。1、组织韩国客客户：：向目前的的六六个韩国客客户户及通过他他们们向其亲友友、朋朋友等发出出邀邀请，邀请请书书称：中国国青青岛的天泰泰公公司目前针针对对国际人士士开开发一个极极佳佳的地产项项目目天泰馥香香谷谷，很多在在中中国的韩国国人人士对此项项目目非常感兴兴趣趣，因此特特地地邀请希望望在在中国置业业买买房的韩国国朋朋友前往青青岛岛看房、购购房房、提建议议，并并顺便旅游游，我我们将派专专机机前往迎接接，交交通、食宿宿等等费用均由由天天泰负担。人人人数定为20左右，不足足话，由六六位位客人的家家属属或有关的的韩韩国朋友补补充充。2、组团抵青：：组团团从韩国出出发发到青岛后后，由由青岛外事事部部门、韩国国领领事馆及天天泰泰集团组织织一一个接待小小组组，对来访访的的韩国朋友友进进行友好接接待待，其行程程应应包括：A、参观游览览青岛的风风景景名胜，东东部部风景区应应是是重点游览览的的地方，介介绍绍青岛的政政治治经济情况况、人人文情况及及区区域规划等等；；B、参观天泰泰集团及部部分分项目，到到馥馥香谷现场场进进行参观介介绍绍，发放馥馥香香谷的相关关资资料；C、组织客户户签署购房房意意或合同；D、设宴欢送送。行程以2—3天为宜，最最好安排在在元元旦后。重点是宣传事件件。韩韩国客人组组团团到青岛无无疑疑具有很大大的的轰动效果果，应应把握好事事件件的每一要要点点进行新炒炒作作。1、在我们组织织人员员前往韩国国迎迎接客户时时，可可向一名较较熟熟悉的报社社记记者“透露消息”，并视情况况邀请其随随同同前往采访访，拉拉开报道的的序序幕：2、通过韩国朋朋友邀邀请一名韩韩方方记者追踪踪报报道此事件件，并并在韩国媒媒体体上发布消消息息；3、在“购房团团”即将到达达前（或客客人人到达居住住的的酒店），向向向青岛的各各大大媒体通报报此此消息，并并可可在次日可可召召开新闻发发布布会，向全全省省乃至全国国的的部分媒体体发发布消息，使使使新闻报导导达达到第一个个高高潮；4、此后可有部部分记记者进行追追踪踪报导，我我们们应积极配配合合和引导；；5、在馥香谷签签署购购房合同现现场场，再次让让新新闻报导达达到到一个高峰峰，如“韩客户首日日就签署购房房合同十个，购购房金额超过过1000万元”等消息进行行报导；6、整个事件由由专人人向网络媒媒体体进行通报报发发布，通过过互互联网在全全球球进行传播播，毕毕竟，国际际人人士是我们们的的重点客户户目目标；7、活动中，要要充分分利用政府府的的作用，让让他他们也有意意识识通过此事事件件来宣传青青岛岛。企业和和政政府的密切切配配合，才是是此此事件最重重要要的环节。因因因此，在客客户户到达后，我我我们要及时时向向政府汇报报说说“一批韩国朋朋友组团到到青青岛来买房房，这这是青岛的的一一件大好事事，请请政府派代代表表参加接待”。2.2.5天泰泰馥馥香谷开盘盘计计划时间：12月2233日（周六）上上上午地点：天泰馥香香谷谷售楼现场场外外（露天）主持人：王德松松参加人：天泰集集团团全体员工工、部部分领导、新新新闻媒体、业业业主公众主题：“天泰环环保保日暨天泰泰馥馥香谷项目目开开盘仪式”活动：1、开盘盘仪仪式2、抽奖活动动3、环保倡议议活动具体仪程：8：：330-10：30（兑奖时间间）10：28王若雄总总裁宣布“天泰馥香谷谷项目”开盘10：30领导为开开盘剪彩10：40领导讲话话10：45抽奖仪式式开始（具具体体见集报抽抽奖奖计划）12：30主持人宣宣读环保倡倡议议书12：35放飞野生生鸟类12：40结束费用预算会务费：500000元宴请领导、媒体体及及部分业主20000元不可预见费500000元合计：3000000元整。2.2.6中外外业业主恳谈酒酒会会活动计划划活动主题：配合合集集团公司开开展展的馥香谷谷系系列宣传活活动动，使项目目得得以更好的的推推广。会议内容：业主主对对馥香谷的的相相关情况的的了了解及交流流。时间：圣诞前夜夜下下午的4、5点钟开始。地点：选择市内内某某四星或五五星星级酒店中中的的大型宴会会厅厅如颐中中假假日酒店（TEL：57188888）香格里拉大饭店店（TEL：38838838）海景花园大酒店店（TEL：58757777）此项工作建设由由集集团公司联联络络确定，物物业业公司协助助。形式：1、自助冷餐会会：特特点为形式式活活泼随意，气气气氛轻松浪浪漫漫，符合外外籍籍人士的一一贯贯的生活习习性性。2、圆桌宴会：：特点点为隆重热热烈烈，有浓郁郁的的中国传统统特特色，充满满团团圆祥和的的气气息。拟邀请人员的初初步步确定（此项工作建议议由由集团公司司公公关策划部部进进行协调联联络络后确定，物物物业公司协协助助）1、有购买意向向和购购买能力的的在在青外籍人人士士及其家庭庭，如如外企中的的外外籍白领等等；；2、加拿大B++H设设计公司人人员员；3、新联媒体。人员严源的联络络邀邀请渠道（此此此项工作建建议议由集团公公司司公关策划划部部与经营处处提提供宾客的的具具体联系信信息息）1、通过市贸易易促进进会或市侨侨联联；2、经营处（馥馥香谷谷）客户资资料料；3、高科园、城城阳区区政府部门门提提供的其辖辖区区内的外资资（私私营）企业业主主的的相关关资资料；4、集团公司已已确定定的人员。邀请方式（请集集团团公司确定定并并提供宾客客的的准确相关关资资料，物业业公公司协助工工作作）1、派专人前去去发送送请柬；2、通过电信部部门发发送礼仪邀邀请请；3、其它方式。人员基本确定后后，可可提前一周周通通过新闻媒媒体体将本活动动向向社会公开开宣宣布，给公公众众加深印象象，提提高天泰集集团团及馥香谷谷的的知名度，达达达到宣传推推广广系列活动动的的最终目的的与与成效。酒会的设施安排排及及需要准备备的的相关物品品（建建议由集团团行行政人事部部安安排）1、背投（馥香香谷沙沙盘展示）—酒店有备；；2、音像设备（企企业业宣传片）—酒店有备；；3、天泰集团发发展史史与成就图图片片展示。可可在在现场开辟辟一一场所，提提前前布置好；；4、馥香谷宣传传册；；5、有青岛特色色同时时对天泰集集团团或天泰馥馥香香谷有较好好宣宣传作用的的礼礼品。酒会进程安排（请请公关策划部部补充确定，物物业公司协助助）1、主持人开场场词，介介绍到场主主要要领导及贵贵宾宾；2、天泰集团总总裁致致辞、与会会领领导嘉宾（1位待定）致致辞；3、天泰集团总总裁向向来宾敬酒酒；；4、企业宣传片片的播播放；5、由设计公司司的专专业人士结结合合沙盘对馥馥香香谷的设计计特特点进行讲讲解解；6、物业公司专专业人人员介绍公公司司概况、馥馥香香谷便捷的的、亲亲情化的物物业业管理服务务内内容及特点点；；7、再次敬酒，来来宾宾可以自由由走走动、随意意的的交谈，也也可可在乐曲中中跳跳舞；8、致结束语、祝祝福福辞。费用预算1、餐费（场地地费已已计在内）：：：因适逢圣圣诞诞节和新年年，酒酒店方的价价格格无太大优优惠惠幅度。拟拟参参加酒会的的人人数一共为300人，每人按200元的标准计计算，此项项费费用为6万元；2、礼品：按22000份、每份200元计算，此此项费用为4万元；合计：约10万万元元。注意事项1、时间若选在在圣诞诞节，酒会会开开始的时间间可可稍晚。现现场场圣诞气氛氛浓浓郁，同时时特特定的圣诞诞老老人应给来来宾宾不时制造造出出其不意的的惊惊喜；2、主持人与串串场词词，建议由由集集团公关策策划划部确定；；2、礼品的选择择与发发送方式，请请请集团确定定；；3、活动前请参参与活活动组织的的工工作的人员员注注意保密。“我爱青岛———我的的家”国际少年绘绘画大赛活活动动计划时间：定于寒假假。为为尽量提高高其其影响力，应应应有好的主主题题创意和实实施施方案，同同时考虑到时间的的紧紧迫性，要要求求活动简洁洁便便行。还有有两两个值得考考虑虑的问题，就就就是奖项设设置置，按计划划，优优胜者将可可到到云南昆明明游游览并进行行写写生，据我我们们调查，按按十十人组团，昆昆昆明一游为为七七天，费用用为为每人3600—4400元，光奖项项设置费用用至至少为40000元，学生旅旅游时间只只能能在寒假安安排排，能否成成行行值得考虑虑，而而且组织少少儿儿旅游在实实施施上也比较较复复杂，所以以奖奖项设置上上值值得商定。目的通过“天泰馥香香谷杯”活活动，提升升天天泰企业形形象象，提高馥馥香香谷知名度度。活动主题“我爱青岛———我的的家”通过居住在青岛岛的的中外少年年儿儿童共同参参与与绘画大赛赛，描描绘青岛壮壮美美的自然风风景景，促进国国际际间少年儿儿童童友好交流流，展展现青岛的的国国际形象，激激激发广大青青少少年对家乡乡青青岛的热爱爱。主办单位：《青青岛岛日报》社社、（青青岛市教委委）、天天泰集团协办单位：青岛岛华华侨国际学学校校、青岛国国际际学校活动对象：6——116岁少年儿童童（国内及及国国际少年儿儿童童）活动内容：（时时间间可按计划划调调整）1、联络：争取取与青青岛日报共共同同举办，可可能能的话取得得教教委支持，由由由两方或三三方方共同主办办，并并积极与青青岛岛华侨国际际学学校、青岛岛国国际学校取取得得合作参与与协协办。2、报名：①通通过广广告向全市市范范围青少年年发发布消息，广广广告用中英英文文两种文字字发发布；②由协办单位位组织本校校学学生报名。3、作品征集：：4、评奖：由日日报社社、青岛书书画画协会、天天泰泰集团组成5人评委组，对对对作品进行行评评选，评出出优优秀作品16幅。其中一一等奖1名，二等奖5名，优胜奖10名。其中，外外外国籍少年年儿儿童获奖应应保保证在50%。5、奖项设置：：按两两个方案进进行行方案①：一、二二等奖获得得者将由举举办办单位组织“祖国处处好好风光”昆明写生游游；优胜奖奖将将各获得价价值值500元奖品一份份（待定）。方案②：一等奖奖：电脑一一台，二等等奖奖：步步高高复复读机一台台，三三等奖：免免费费订天泰饮饮乐乐多一年。（该该方案可联系系电脑公司赞赞助奖品）6、颁奖：请主主办单单位的有关关领领导颁奖并并讲讲话，同时时在在媒体发布布。（时时间11月20日）7、组织获奖者者旅游游：一、二二等等奖六人，加加加随同人员员，约约十人组团团到到昆明一游游，七七天，双飞飞或或四飞，时时间间安排在1月27—2月3日，因为此此时间正好好为为假期。（此此此项为特选选项项）宣传：这才是我我们们的根本目目的的活动前，由日报报（晚晚报）发表表消消息一次（11月22日）；宣布活动，在日日报报（晚报）发发发布一个通通条条的活动广广告告一次（11月23日）；活动评奖，日报报（晚晚报）报道道一一次，同时时发发布一个通通条条的广告一一次次（12月20日）；获奖旅游的追踪踪报报道，由日日报报报道一次次到到二次。宣传的基本目标标是是：至少新新闻闻报道3—5次，广告2人。费用预算：如奖项为昆明游游，费费用预计为9—10万元。奖项为电脑等，费费用预计为7—8万元。“馥香谷”世界界家居居民俗用品品博博览活动计计划划思路：“民俗博物馆”立意意新颖，颇颇有有宣传亮点点，“国际民俗”也比较符合合馥香谷的的定定位，如果果筹筹建成功，适适适当的时候候再再上升一个个层层次，搞一一个个“首届青岛国国际民俗用用品品展”，对宣传馥馥香谷乃至至天天泰都很有有意意义。因为是国际民俗俗博博物馆，所所以以展品的收收集集范围应该该很很广，中国国是是个民俗大大国国，而以前前相相关中国民民俗俗活动很少少，而而且，国内内的的民俗用品品征征集也比较较方方便，所以以我我们认为收收集集中国民俗俗用用品应占50%左右，同时时作为国际际民民俗博物馆馆，至至少应包括10—20个其他国家家的民俗用用品品。作为民俗展，不不包包含较强的的文文化内涵，其其其收集展品品的的范围和深深度度也是一个个难难度，而且且，也也没有经验验可可借鉴，建建议议与“民俗协会”等组织共同同筹建，我我们们出一定的的经经费和场所所，具具体的用品品征征集由民欲欲协协会与我们们共共同组织。国为是国际民俗俗博博物馆，所所以以展品应有有较较大的数量量，具具有各地民民俗俗的代表性性，具具有国际性性，展展品征集也也需需要一个较较长长的时间，建建建议活动作作长长期计划，如如如可计划周周期期为3个月。真正正把活动办办得得有吸引力力有有影响力有有档档次，才是是天天泰的一贯贯做做法，才能能真真正展现天天泰泰的形象。另有一个建议，因因为“国际民俗博博物馆”的作品征集集难度和费用用都很大，为为避免画虎反反类犬的结果果出现，是否否可先组织一一个“中国民俗用用品展”或“山东民俗展”，因为中国国民俗文化博博大精深，对对于中外人士士都应该有很很大的吸引力力，成功率也也会高一些。活动目的：展现馥香谷的文文化化品味和国国际际化形象，提提提高天泰集集团团和馥香谷谷的的知名度和和美美誉度。活动主题：把筹建民俗博物物馆馆定位为一一个个青岛世纪纪之之交（或是是迎迎新春）文文化化庆祝活动动，展展现国内外外丰丰富多彩的的民民俗文化，体体体现岛城的的文文化魅力，展展展现青岛的的国国际形象。三、活动内容①联络：与其他他主办办单位取得得俣俣作，达成成合合作协议，并并并共同筹建建（11月底）②展品征集；A、通过青岛民民俗协协会向各地地民民俗协会发发出出邀请，由由各各地民俗协协会会提供展品品；；B、发出邀请函函，向向国外驻青青机机构征集国国际际展品；C、通过侨联向向各地地的华侨征征集集国际展品品；；D、通过电视台台（报报纸）向社社会会征集；E、通过一些收收藏机机构（如民民俗俗用品的个个人人收藏者）征征征集；F、向天泰的有有关关关系单位、个个个人进行局局部部征集；（至至至1月底）G、通过专公司司征集集。③展品收藏：待待展品品征集完毕毕及及馥香谷会会所所装修妥当当，即即可进行布布展展，展区约200平米，展品品约500—1000件，分国内内展区和国国际际展区，国国际际展区可细细分分为不同国国家家展区。同同提提供展品的的单单位和个人人协协商，通过过赠赠送或购买买的的方式将部部分分展品长期期收收藏在馥香香谷谷民俗博物物馆馆。活动宣传：活动开始前，通通过过媒体向社社会会宣布活动动内内容，并向向社社会征集展展品品；展品征集结束后后，通通过媒体及及广广告向社会会宣宣布开展；；（可可选）费用预计：待定定。2.2.2天泰泰馥馥香谷项目目开开盘前倒计计时时备忘录12月23日（周周六）开盘①8：30—110：300“天泰环保日”集报抽奖活活动，开始始兑兑换号②10：28天泰馥香香谷开盘仪仪式式③10：45抽奖活动动正式开始始12月22日现场一切准准备就绪绪（总裁于于下下班前验收收）①卖场外部气氛氛营造造（空飘、抽抽抽奖台、野野生生鸟类100只准备好）②卖场内部全部部布置置完毕③所有售楼资料料、抽抽奖及奖品品备备齐④开盘广告（青青岛日日报、半岛岛都都市报同时时发发布）12月21日①所有现场用销销售表表格打印完完毕毕②所有名片、胸胸卡、办办公用品（置置置业顾问每每人人1盒）购买齐齐全③所有宣传印刷刷品与与VCD光盘制作完完毕并运送送现现场12月20日新售楼部交交付经营营处使用①做卫生②家具摆放与装装饰布布置③售楼部外场地地平整整与修饰、围围围墙重新修修饰饰完毕12月19日①现场销售人员员统一一着装制作作完完毕并试穿穿。②落实开盘当天天专线线车与流动动厕厕所③订作所有开盘盘需用用横幅、刻刻定定、花蓝、彩彩彩球等礼仪仪用用品④落实100台台电视机的的运送⑥现场销售人员员最后后定岗11月25日——12月15日置业顾问专专业培训，并并并根据培训训考考核竞争上上岗岗。11月23日——12月19日八大特区系系列广告11月30日——12月14日天泰故事系列广广告告11月30日前前①宣传彩页设计计定稿稿，开始印印刷刷。②VCD开始设设计制制作。③现场行销人员员着装装开始订做做。11月28日——12月4日配合新闻发布布会、各各媒体系列列宣宣传11月27日“无理由退房”新闻闻发布会11月20日——11月24日“无理由退房”新闻闻发布会各各项项准备工作作①邀请领导、媒媒体、记记者与部分分阳阳光地带业业主主②落实场地与会会场布布置准备11月15日——11月23日“环境金奖”系系列宣宣传11月14日——11月24日编写所有活活动计划划与报纸广广文文案环境金奖系列（二二硬二软）新闻发布词（新新闻闻选稿）5篇天泰的故事事（软软）天泰馥香谷一个个令令人倾慕的的国国际化特区区八篇特区广告（硬硬）2000年111月月18日目录1．青岛市场营营销管管理水平现现状状分析2．整体营销策策略2．1销售各阶阶段策略2．2销售执行行中价格策策略3．销售执行3．1前期筹备备3．1．1形象象导入3．1．2销售售现场包装3．1．2．11工地包装3．1．2．22案场外部包包装3．1．2．33卖场内部包包装3．1．2．44员工着装、仪仪表要要求3．1．3销售售活动管理工工具具3．1．3．11销售资料3．1．3．22销讲展示资资料3．1．3．33销控表格管管理3．1．3．44现场监控管管理3．1．3．55销售办公用用具3．2现场行政政管理3．2．1组织织结构3．2．2职能能规范3．2．3行政政管理制度3．2．4考核核制度3.2.55会会议制度3．3销售现场场实务3．3.1销销讲资料料3．3．1.11项目楼盘总总体介绍3．3．1.22答客户问3．3．1.22.1技术性性数据资料料3．3．1.22.2本公司司针对项目目楼楼盘的政策策性性问题3．3．1.22.3入住后后物业管理理收收费及服务务项项目3．3．1.22.4本公司司对客户的的可可信性承诺诺3．3．2现场场销售接待流流程程操作模式式3.3.33行行销人员素素质质要求3.3.33..1基本修养及及礼仪3.3.33..2精神面貌要要求3.3.33..3专业知识及及技巧的掌掌握握3.3.4销售售技技巧及客户户锁锁定3.3.4.11销销售现场技技巧巧性问题3.3.4.11..1怎样突出楼楼盘良性点点3.3.4.11..2楼盘抗性点点的应答3.3.4.11..3楼盘难堪性性问题的避避答答及转锋引引导导3.3.4.11..4怎样巧妙留留下目标客客户户资料3.3.4.11..5怎样接待市市场调研人人员员3.3.4.22客客户心理揣揣摩摩分析及引引导导3.3.4.33逼逼定—下定—购买3.3.55销销售计算及及相相关表格、资资资料的填写写与与管理3.3.5.11销销售计算3.3.5.11..1房款3.3.5.11..2银行按揭的的首期付款款及及月供款3.3.5.11..3附加费3.3.5.11..4置业分析3.3.5.11..5投资分析3.3.6管理理表表格、数据据表表格的填写写及及使用3.3.7销售售凭凭证及合同同的的规范事宜宜3.3.7.11小小定单3.3.7.22购购楼簦记证证3.3.7.33销销售合同3.3.7.44附附加协议3.3.8现场场操操作流程管管理理及分配制制度度3.3.8.11销销售提成制制度度3.3.8.22人人员接待顺顺序序3.3.8.33相相互分成规规定定4.整体企业各各部门职职能划分及及协协调方式4.1各部门权权责责划分4.2协调配合合方方式第四部分：如何何提提高天泰馥馥香香谷的销售售力力-----营销销策策略及执行行方方案1、青岛市场销销售水水平状况分分析析评分规则实行11000分制，每项项满分为20分评分标准（共55项项）项目分值广告策略现场环境氛围营造样板房布置12分以下几乎不做宣传、守守株待免，处处于被动地位位。环境简陋，只有有基基本办公家家具具及基本的的楼楼盘资料。松正没有样板房不具备专业化12-16分偶尔做广告，但但不不注重持续续性性及计划性性。有项目模型及平平面面资料，但但不不注重室内内设设计。只是单纯的售房房气气氛，没有有更更多地从客客户户的角度去去设设想。有样板房，但不不注注重装修及及布布置。能够较为熟练地地运运用专业知知识识，答客户户问问，但缺乏乏主主动引导性性。16-20分广告宣传具有计计划划性、持续续性性，且产生生良良好效应。售房部设计精美美，功功能全面，区区区域划分详详细细具体，具具较较强吸引力力。高雅、舒适，象象家家一样温馨馨亲亲切，使客客户户具有愉快快的的购物心态态。室内设备配套完完善善，装修华华丽丽、高贵，且且且实用性强强，让让客户产生生购购买欲望。纪律规范，专业业性性强，不光光能能为客户讲讲解解，还能主主动动帮客户发发现现问题、分分析析问题，做做置置业参谋。1、3、各竞争争楼盘销售售水平分析析楼盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园海景花园锦园大公海岸广宣策略101612121010181810121214现场环境151610131014171610101218氛围营造151610101012171310101214样板房布置101610101010101410131012从业人员素质161810131112171510121217总分6682525851587976505758751、4、点评最差：矿泉花园园，总总分为50分，各项指指标均不合合格格。最好：金地山庄庄，总总分为82分，算中上上水平，因因为为它聘请了了专专业代理机机构构。经过评分考核得得出出：目前青青岛岛市房地产产销销售水平很很低低，58%处于不合格格状态，中中等等水平占33%，中上水平平只占9%。所以，天天泰馥香谷谷高高标准、高高质质量的整体体销销售水平一一定定会领先市市场场，踢好临临门门一脚！1、5、我们的的目标追求完美的整体体形形象，售楼楼部部现场高贵贵、气气派，室内内设设计具高品品味味，且突出出人人性化。现现场场气氛轻松松、怡怡人，令客客户户有宾至如如归归的感觉。置置置业顾问热热情情、大方，具具具亲和力，不不不仅能为客客户户作完善的的系系统介绍，还还还能通过交交流流、沟通产产生生感染力，使使使每一位客客户户成为我们们的的朋友，所所有有表现出来来的的均符合天天泰泰馥香谷—国际住宅特特区的高品品质质定位。2、整合营销策策略2、1、销售售各阶段策略略根据新产品进入入市市场的阶段段特特征，即每每一一种产品必必须须经历导入入期期、接受期期、高高潮期、消消退退期四个阶阶段段，我们将每一一组团的销销售售工作划分分为为以下四个个阶阶段：2、1、1、准准备阶段开盘前的准准备阶段，制制制定营销计计划划，资料准准备备，售楼处处装装修、布置置，制制作销售道道具具、工地现现场场包装等。2、1、2、预预热阶段开盘前强强势势广告宣传传、新新闻炒作阶阶段段。此阶段段为为项目的市市场场导入期、接接接受期，以以软软性诉求、硬硬硬性广告为为主主，传递项项目目信息，提提高高市场知名名度度，为后期期的的销售制造造舆舆论，创造造有有利条件。2、1、3、销销售阶段开盘后为为硬硬广告阶段段（高高潮期、消消退退期）。此此一一阶段主要要以以媒体宣传传为为主，通过过报报纸、电视视、印印刷品、进进行行持续性的的、集集中性的、大大大力度的硬硬性性宣传，以以促促进销售的的达达成，提高高销销售度。此此一一阶段的广广告告投入量大大，频频度高2、1、4、消消退阶段为销售的的收收尾阶段，广广广告投入量量渐渐渐减少。此此此一阶段应应特特别注意对对前前期销售的的总总结，并更更加加强调物业业管管理的作用用，增增强市场的的信信心，同时时要要注意品牌牌的的延续推广广。2、2、销售执执行中价格格策略2、2、1、价价格制定原则则此项在前面面价格策策略执行总总案案里已作详详尽尽分析2、2、1、11、均价制订订原则价格的制订是一一项项科学课题题，它它是成本+自然因素+社区因素+经济因素+规划设计因因素+品牌因素+附加值因素素等各种因因素素的综合体体，所所以，每一一期期的销售都都应应以这些因因素素为基础进进行行制定，具具体体办法如下下：：通过对对可可比楼盘价价格格的汇总修修正正和对其全全方方位价值的的评评估、加权权修修正，计算算得得出本盘的的均均价定位。2、2、1、22、差异性原原则价格因因为为楼层、朝朝向向、户型的的不不同，应存存在在差异性。本本本项目在实实际际的操作中中，可可根据以上上因因素，以均均价价为基础做做价价格分布表表。注意：在在制制订价差时时，应应以景观、阳阳阳光、噪音音、空空气质量、户户户型面积、户户户型舒适度度为为衡量原则则，综综合考虑进进行行。2、2、阶段性性原则低开高高走走，按照不不同同的销售阶阶段段制定不同同的的价格。在在每每一期的销销售售中，以较较低低的价格开开盘盘入市，吸吸引引市场的注注意意力，然后后，逐逐步推高价价格格，给市场场一一个接受的的过过程和成长长的的信心；销销售售进入高潮潮之之后，再以以适适当的促销销手手段进行促促销销，牵制市市场场，达到成成功功销售的目目的的。2、2、3购购买方式及折折扣率率付款方式是影响响销销售的重要要因因素之一。根根根据本项目目目目标客户的的特特点和青岛岛市市场消费的的特特征，灵活活的的付款方式式、尤尤其是低比比例例的首期付付款款可以迎合合不不同的买家家、吸吸引大批的的客客户。同时时，按按付款式给给予予不同的折折扣扣，亦可以以吸吸引客户的的注注意力，刺刺激激销售。●一次性付款：：9..8折要鼓励客户一次次性性付款，所所以以这种方式式折折扣最大●建筑期分期付付款：：无折扣定金55%十天之内440%（含定金）主体工程封顶后后一一周内40%%小区配套环境初初步步成型10%%正式交交付付使用时5%%●按揭付款：99.99折安排两至三家银银行行作为本项项目目的贷款人人，贷贷款成数及及期期限分别为5成10年、7成20年、7成30年、8成30年多种档次次，利于买买家家选择。另外，首期也可可考考虑分期付付款款的方式，如如如分三期付付款款，两年内内付付清，每期期一一成。3、销售执行3、1前期筹筹备3.1.1VVII系统导入（视视视觉识别系系统统）VI系统统是是品牌的形形象象标志，是是项项目品位及及企企业精神的的形形象表述。VI系统包含“基本识识别要素”及“应用识别要要素”两大部分。●基础设计要素素———标志LOGOO、标准字、标标标准色、标标准准组合天泰馥馥香香谷的项目目标标志与天泰泰集集团的标志志相相同，重复复使使用此标志志，可可不断扩大大其其影响力及及关关注力。●应用系统要素素———售楼处、地地盘形象、员员员工服装、资资资料公文、广广广告牌、报报纸纸广告版面面设设计、电视视广广告平面设设计计、工作用用车车。其中，售楼处：外观、内内装潢地盘形象：围墙墙、户户外指示牌牌、灯灯箱员工服装：分级级分分职、男装装、女女装资料公文：售楼楼书书、宣传页页、标标准信封、信信信笺、办公公纸纸、客户登登记记表、工作作计计划表、价格表广告牌：大型户户外外广告3.1.2案案场场包装工地包装工地围墙的包装装工地围墙墙不不仅是为安安全全而设立的的，而而且还是项项目目品牌形象象另另一个外在在表表现场所，是是是售楼部的的外外延，所以以它它也被称为LOGO墙。往来的的人流和客客户户往往都是是通通过工地围围墙墙对项目形形成成最初的印印象象，因此工工地地围墙的作作用用是非常重重要要的。工地地围围墙设计要要与与售楼部的的风风格相匹配配，别别致、精美美。高度为2米左右，要要有天泰馥香香谷的标志、主主广告语、开开发组合、售售楼热线等内内容。●工地现场