如何根据容积率来进行产品组合

如何根据容积率来进行产品组合?这个我比较熟，一一般来说，容容积率出什么么产品，看当当地的日照间间距，比如说说，北京市退退日距离是1.7，那么，在在容积率1.5左右，可以以做出多层和和小高层的组组合，如果是是1左右，可以以做出，连排排，多层，小小高层的组合合，如果是2.5左右，可以以是多层，小小高层，高层层的，组合，给给你一个简单单的计算公式式，比如说，你你的建筑密度度是20%，那么，你你可以用占地地面积乘以建建筑密度，得得出的是建筑筑占地面积，然然后用总建筑筑面积，除以以建筑占地面面积，就可得得出大概的层层数，当然，如如果有具体的的指标，我可可以帮你带算算。一般在北北方，容积率率在1.8左右的时候候，就可以出出现多层，小小高层，和高高层的组合了了，如果容积积率达到了2.8，就能出现33层左的超高层层了，建议住住宅的高度最最好控制在100米之下。容积率的术语释释义为：容积积率是指某一一基地范围内内，地面以上上各类建筑的的建筑面积总总和与基地总总面积的比值值。

与容积率率密切相关的的一个指标就就是建筑密度度，术语释义义为：建筑密密度是指某一一基地范围内内，所有建筑筑物底层占地地面积与基地地面积的比率率（%）。

从上面两两个释义可以以看出：如果果基地面积和和建筑密度不不变，那么建建筑物的层数数越多，容积积率就越大。

充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。联排一般只有33到4层，在建筑筑密度不变的的前提下，相相对应的就需需要把不足的的部分放到高高层住宅里去去。所以说，只只要地块够大大，是完全可可以做到的。甚甚至连别墅都都能加进入。

但是，一个项目的定位非常重要，你要想在同一个项目中即包含高端产品，又有大众化产品，那么很容易做成四不象，结果就是自己给自己设置障碍。

所以说，只要你的联排和你的高层住宅市场定位一致，而且地块足够的话，就完全可以做到。这是一个关于最最佳容积率的的问题，解决决这个问题从从下面两个步步骤进行：

一一、理论最佳佳容积率的测测算

1、首先是根根据容积率限限制和经验容容积率、建筑筑密度、限高高等确定大概概的物业类型型，比如，一一地块容积率率为1.2,限高30米，就可以以有多层、小小高层和高层层三种物业组组合。

2、用假设开开发法（售价价－费用）测测算每种物业业状态下每平平米土地（占占地）所创造造的增值。

3、假设各种种物业的占地地比例及比例例增幅，求出出每种组合下下的土地增值值总额。

●一块土地的立立项首先要得得到两大宏观观要素(市场要素.当地成本要要素)1\市场要素主主要是此时其其他土地的楼楼面低价,不同产品的的市场价格均均价,,市场需求的的预测也就是是未来的货币币需求,现有产品的的供应等等)2\当地的不同同产品下的建建安成本,基础配套\运营总本所所有成本的数数据得出来!这样我们可可以得到土地地的楼面地价价预测的利润润空间!保证了原料料进价和实际际价值不脱节节!

●一块土地的的通过立项前前的运作后,进入到了容容积率,建筑密度,绿化率等审审批中.为了实现不不同容积率下下的产品组合合,我们首先要要先根据产品品组合来测算算容积率,然后再次根根据土地立项项状态下来反反推测算容积积率,得到不同的的产品组合!

具体方法:主要是理想想状态下的数数学定量和经经验的定性方方法..根据当地日日照间距系数数,可以得到容容积率-建筑层数-建筑面宽和和建筑直间的的合理间距,从而得出不不同层数下的的容积率和建建筑形态比例例.然后根据定定性分析确定定产品组合形形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和个子产品品形式下的容容积率!这样会有很很多的容积率率,属于加权容容积率.把绿化景观观和不可销售售但是还要建建设的面积另另外处理;

前提我们已已经得到了当当地建安成本本和土地露面面地价等所有有的成本,我们通过市市场得到了产产品均价,就可以得到到这样产品的的利润空间,从而我们从从中选取利润润最大的产品品形态进行筛筛选,从而也得到到了筛选后的的加权容积率率.

加权容积率率通过加权平平均,确定了本土土地的容积率率区间,也确定了本本土地的产品品组合形式,从而也确定定了不同的产产品的建筑面面积,然后我们通通过最终的容容积率得到的的总建筑面积积减去不同产产品的建筑面面积,得到的是其其他的共建,道路市政方方面的成本和和优化数据.

:victtory:至于绿化率率也是类似的的方法,通过市场来来推产品的绿绿化,或者自己根根据土地自己己推合理的绿绿化率..有了以上的的数据,我相信绿化化率无非和间间距来分析了了.

●总之,自行的测算算还要经过当当地政府或者者其他因素的的限制,以上是需要要我们加倍的的多熟悉和实实践;我们通过以以上可以得到到,自己理想状状态下的容积积率.绿化率.建筑密度,还有不同产产品下的利润润空间,还可以通过过数学公式推推算出预测市市场发展下的的利润空间变变化....包括我本人人更加要多学学习了.以上仅为本本人愚见,仅供参考.如果有悖之之处,请见谅!

●不同容积率率数据下一般般的都有类型型产品形式存存在,主要是根据据土地的形状状,大小市场的的认知情况进进行的产品组组合.03-00.5别墅项目.0.5--1双拼/低层4~5'11.2-1..6多层+小搞组合;1.6--2.6部分高层,小高,多层之间的的形式....当然主要还还是看市场认认知情况来确确定.我最近感觉容积积率这个东东东的学问很大大。

由于位置,成本等各方方面因素的综综合考虑,项目的产品品定位为低层层低密度的住住宅.确定项目容容积率的工作作始终是各项项工作的前提提与核心.

我们确定的的四种可能的的产品类型包包括,独栋别墅,TOWNNHOUSEE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品品类型,容积率,售价等因素素对四种产品品类型进行测测算(这是一个比比较繁杂的过过程,在这里就不不详述了),测算最终的的结果是此项项目的容积率率在0.9的低层住宅宅和0.7的TOWNHHOUSE两种产品是是成本利润率率最高的.

楼型容积率售售价单方综综合成本总总利润(万元)成本利润润率

双拼0.45650055991094216.088%

联排排0.7

55000

4218

114862

18..55%