安徽合肥某土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称称：合肥市*公路土出估受托估价单位：：合肥**房地产评评估有限公司司土地估价报告编编号：**地评字(2005)第082号土地估价技术报报告编号：***地评字(2005)第082号提交估价报告日日期：二○○五年九月十十八日土地估价价技术报告第一部分总总述一、估价项目名名称*公滁州路路***商场使价二、委托估价方方合肥市市****有限限责任公司三、受托估价方方受托机构：合肥肥***房地产产评估有限公公司机构地址：合肥肥市***路***号法定代表人：*****邮政编码：***四、估价目的合肥***房地地产评估有限限公司应合肥肥市***有限责责任公司的委委托，对位于于滁州路**商场一层23轴所分摊的商商业用地进行行评估，为其其办理出让该该宗地的土地地使用权提供供地价参考。五、估价依据1、《中华人民民共和国土地地管理法》；；2、《中华人民民共和国城市市房地产管理理法》；3、中华人民共共和国国家标标准《城镇土土地估价规程程》；4、安徽省人民民政府、安徽徽省国土资源源厅及相关部部门颁发的有有关政策、法法规等文件；；5、合肥市人民民政府、合肥肥市国土资源源局及相关部部门颁布的有有关政策规划划、法规等文文件；6、委托方提供供的有关资料料；7、估价人员收收集的当地市市场资料及现现场勘查资料料。六、估价基准日日二○○五年九月月十二日七、估价日期二○○五年九月月十二日至二二○○五年九月十十八日八、地价定义根据估价对象实实际土地利用用状况，此次次评估以估价价对象宗地红红线外基础设设施条件设定定估价对象的的土地开发程程度，估价对对象开发程度度的设定详见见表1：估价对象的评估估价格是指在在表1设定的开发发程度和土地地用途条件下下、评估基准准日为2005年9月12日、土地使使用年限为法法定最高使用用年限的土地地使用权价格格。表1估价对象土土地用途和开开发程度设定定表宗地编号宗地位置估价期日实际用用途途估价期日设定用途估价期日实际开发程度估价期日设定开发程度备注1滁州路**商场场商业商业宗地红线外五通通红线内五通一平平宗地红线外五通通红线内场地平整整九、估价结果经评估，得到待待估宗地在估估价设定的用用途及开发程程度条件下，于于评估基准日日2005年9月12日，使用年年限为法定最最高使用年期期的土地使用用权价格如下下：土地面积：111.88方；单位地价：25573元/平方米；地价总额：3..06万元，：佰估价对象单位面面积地价等详详见表2《土地估价价结果一览表表》。十、需要特殊说说明的事项⑴本评估报告的的评估价格结结果是在满足足全部假设与与限制条件下下，在评估基基准日土地使使用年限为商商业40年的土地使使用权价格现现值。⑵格使提考于⑶本报告评估过过程中依据的的估价对象的的用地面积等等资料是根据据委托方提供供的资料设定定的，若此方方面发生较大大变化，估价价结果也应作作相应调整乃乃至重新评估估。⑷土地面积以当当地政府最终终出让的土地地面积为准。⑸本报告有效期期自估价期日日起壹年内有有效。(6)本报告的的货币种类为为人民币。(7)本报告由由合肥**房地产评评估有限公司司负责解释。十一、土地估价价师签字注册土地估价师师资格证书号签字***********十二、土地估价价机构（签章章）估价机构负责人人签字：二○○五年九月月十八日表2土地估价结果一览表估价机构:合肥肥****房地地产评估有限限公司估价报告编编号:合*地评字(2005)第082号估价期日:2005年9月12日估价期日设设定土地使用用权性质：出出让宗地编号宗地位置估价期日实际用途估价期日设定用途估价期日实际开发程度估价期日设定开发程度土地使用年限（年年）设定容积率土地面积（平方米）单位面积地价（元/M2）楼面地价（元/M2）总地价（万元）1滁州路**商场商业商业宗地红线外五通通红线内五通一平平宗地红线外五通通红线内场地平整整403.63分摊：11.888825737093.06一、上述土地估估价结果的限限定条件：1、土地权利限限制：本次估估价土地使用用权设定为商商业40年使用期出出让土地使用用权。2、基础设施条条件：道路状状况：待估宗宗地临滁州路路。供水：接市政政供水网。供电：接市政政供电网。排水：排入市市政管网。电讯：接市政政电讯网。3、容积率：根根据委托方提提供的资料设设定。4、规划限制：：无。5、影响土地价价格的其他限限定条件：无无。二、其他需要说说明的事项详见本报告第三三部分“估价结果和和估价报告的的使用”。估价机构：：二二○○五年九月十十八日第二部分估价对象描描述及地价影影响因素分析析一、估价对象描描述1、土地登记状状况该宗地未进行国国有土地使用用权登记。估价期日土地使使用者：合肥肥市***有限责责任公司；土地位置：滁州州路**商场一层层；用途：商业；用地面面积：分摊11.88平方米；土地级级别：商业用用地三级；土地使使用权类型：：设定为国有有出让。2、土地权利状状况估价对象土地所所有权为国有有；土地使用用权类型设定定为国有出让让；至估价期期日无他项权权利存在。3、土地地利用状况待估宗地为共用用宗，地上现现有为一幢七七层砖混结构构商业楼，本本次估价委托托方持有产权权的建筑面积积为43.14平方米，相相应分摊的土土地面积为11.88平方米，故故设定容积率率为3.63。二、地价影响因因素分析1、一般因素(1)、城市资资源状况地理位置：合肥肥市位于安徽徽省中部，江江淮分水岭西西侧，东至定定远县、滁州州市和巢湖市市，南至舒城城县和庐江县县，西至寿县县，北至淮南南市。土地、城市、人人口：合肥市市是安徽省省省会，辖三县县四区，即肥肥东县、肥西西县、长丰县县；**区、庐阳阳区、包河区区、蜀山区，全全市总面积7497..66平方公里，总总人口448.008万元，其中中市区面积为为596.001平方公里，人人口146.552万人。(2)、房地产产制度与房地地产市场状况况合肥市自997年以来，贯贯彻执行中发发[19977]11号文件规定定，完成了对对非农建设用用地的清理、整整顿，严格控控制非农建设设用地占用耕耕地，挖掘城城市存量土地地潜力。2002年1月份，合肥肥市进一步深深化用地制度度改革，实行行土地收购、储储备、交易制制度，经营性性用地全面采采取招标、拍拍卖、持牌方方式，规范土土地市场。这这些政府调控控土地市场措措施的落实，加加上新的《土土地管理法》实实施，从而使使城市地价水水平从总体上上呈稳步增长长态势。(3)、城市规规划与发展目目标用地功能分区规规划：根据合合肥市总体规规划要求，城城市规划区内内土地分为商商业、住宅、工工业三种用地地类型，老城城区主要布置置商业及住宅宅用地，老城城区外布置住住宅用地，一一环及二环以以外布置工业业区。道路规划：作为为省会城市，合合肥市加快了了建设现代化化大城市步伐伐。城市道路路由老环城马马路向外扩至至一环、二环环，形成“二环七射”的现代化大大城市交通格格局，城市道道路总长1116..55公里，道路路面积1865..7万平方米，排排水管道长度度922.991公里。其他城市公用设设施：2002年末，自来来水综合生产产能力85万吨/日，自来水水管道长度683.0公里；公共共交通营运车车数2077辆，营运线线路网长度402公里；城市市园林绿地面面积3753公顷，人均均占有公共绿绿地面积5.97平方米/人，年游人人量580.0万人次。(4)、城市社社会经济发展展状况合肥市是一座历历史悠久的古古城，为国务务院批准的全全国对外开放放城市。现已已逐步形成以以第三产业为为主，第一、二二产业配套的的产业体系，2004年末，全市市国内生产总总值为589.7亿元。其中中第一产业54.0亿元，第二二产业297.22亿元，第三三产业238.5亿元，财政政收入105.4亿元，金融机构构存款余额1210..67亿元，全社社会固定资产产投资总额为为361.448亿元（其中：房房地产投资138.332亿元,比上年增长54.2%）。2、区域因素(1)商业繁繁华度：估价价对象位于合合肥市滁州路路**商场一层23轴，区域商业业繁华度一般般。(2)区域交通通条件道路条件：区域域临滁州路。公共交通：区域域内有6条以上公交交线路通过。对外交通：距合合肥火车站约约2.7KM，距汽车站站约0.6KM。(3)基础设施施状况估价对象所在区区域基础设施施为“五通一平”标准，即具具备了通路、通通上水、通下下水、通电、通通讯及场地平平整，保障度度一般。(4)公用服务务设施区域公用服务设设施等级一般般。(5)区域土地地级别估价对象所在区区域为合肥市市城市商业三三级地。3、个别因素(1)估价对象象目前最有效效用途为商业业用地。(2)建筑容积积率：3.63。(3)临路状况况：估价对象象临滁州路。(4)宗地面积积：分摊11.888(5)宗地周围围土地利用类类型：商业。(6)宗地形状状：规则。第三部分土地估价一、估价原则本次估价过程中中，遵循的主主要原则有：：（1）供需原则则在完全的市场竞竞争中，一般般商品的价格格都取决于供供求的均衡点点。供大于求求，价格就会会降低，否则则，价格就会会提高。由于于土地与一般般商品相比，具具有独特的人人文和自然特特性，因此在在进行土地估估价时既要考考虑到所假设设的公平市场场，又要考虑虑土地供应的的垄断性特征征。（2）替代原则则根据市场运行规规律，在同一一商品市场中中，商品或提提供服务的效效用相同或大大致相似时，价价格低者吸引引需求，即有有两个以上互互有替代性的的商品或服务务同时存在时时，商品或服服务的价格是是经过相互影影响与比较之之后来决定的的，土地价格格也同样遵循循替代规律，某某块土地的价价格，受其它它具有相同使使用价值的地地块，即同类类型具有替代代可能的地块块价格所牵制制。换言之，具具有相同使用用价值、替代代可能的地块块之间，会相相互影响和竞竞争，使价格格相互牵制而而趋于一致。（3）协调原则则土地总是处于一一定的自然与与社会环境之之中，必须与与周围环境相相协调。因为为土地能适应应周围环境，则则该土地的收收益或效用能能最大限度地地发挥，所以以要分析土地地是否与所处处环境协调。因因此，在土地地估价时，一一定要认真分分析土地与周周围环境的关关系，判断其其是否协调，这这直接关系到到该地块的收收益量和价格格。（4）多种评估估方法相结合合的原则随着土地估价业业的发展，国国际上有几种种通用的评估估方法，如收收益还原法、市市场比较法、成成本法、剩余余法等方法。由由于不适宜的的估价方法可可能使估价结结果产生较大大的偏差，因因此在进行地地价评估时，就就要根据待估估宗地的实际际情况，充分分考虑用地类类型及所掌握握的资料，选选择最适宜的的方法进行评评估，力求得得到客观、公公正、科学、合合法的土地价价格。总之，在评估过过程中，要按按照国家、地地方有关规定定，遵守客观观、公正、科科学、合法的的总原则进行行土地价格评评估，做到评评估过程合理理，评估方法法科学，评估估结果准确，严严格保守评估估秘密。二、估价方法与与估价过程根据《城镇土地地估价规程》（以以下简称《规规程》），通通行地价评估估主要方法有有市场比较法法、收益还原原法、剩余法法（假设开发发法）、成本本逼近法、基基准地价系数数修正法等。本本报告估价方方法的选择按按照土地估价价的技术《规规程》，根据据当地市场发发育情况并结结合估价对象象具体特点及及估价目的等等，选择适当当的估价方法法。由于待估宗地所所在区域地产产市场较发育育，类似待估估宗地的土地地交易案例较较多，适宜选选用市场比较较法评估；同同时由于待估估宗地是商业业用地，有收收益或潜在收收益的房地产产，适宜采用用收益还原法法进行估价。具体评估过程如如下：（一）采用收益益还原发法评评估收益还原法是在在估算待估土土地在未来每每年预期纯收收益（正常年年纯收益）的的基础上，以以一定的土地地还原率，将将评估对象在在未来每年的的纯收益折算算为评估时日日收益总和（土土地价格）的的一种方法，其其计算过程为为：1、年总收益的的确定调查待估宗地所所处区域与其其特征相同或或相似房地产产用于出租的的房地总收益益的平均费用用，确定待估估宗地房地出出租的租金水水平一般为每每月每平方米米26.5元，总建筑筑面积43.14平方米，房房屋出租率为为70%，有效出租租面积比率为为74%，则总收益:26.5×433.14×112×70%%×74%//100000=0.71106万元2、确定房地年年总费用折旧费估价对象上所建建房地产为砖砖混结构，参参照合肥市场场建筑成本，估估价对象上房房地产重置价价格为830元/平方米，房房产已使用13年尚可使用用年限为37年，由于估估价对象土地地使用年期为为40年，房屋耐耐用年限为50年，所以年年折旧额为：：43.14×8830×（1-2%）/50/110000==0.07002万元。（2）管理费指对出租房屋进进行的必要管管理所需的费费用。按年租租金的3%计，则：0.7106××3%=0..0213万元。（3）维修费指为保障房屋正正常使用每年年需支付的修修缮费。参考考企业的实际际维修费，按建筑物重重置价格的2%计算,43..14×8330/100000×2%%=0.07716万元。（4）保险费指房产所有人为为使自己的房房产避免意外外损失而向保保险公司支付付的费用。按按房屋现值乘乘以保险费率率2‰计算，则：：房屋现值＝房屋屋重置价格－－折旧总额＝＝重置价格－－年折旧费×已使用年限限保险费费＝＝房屋现值×2‰＝0.00553万元（43.14××8330/1000000-00..07022××13）×0.2%%=0.000053万元。（5）税费房屋出租过程中中的的各种税费费合合计为17.5%，则税费为26.5××43.1144×12××770%×7744%×177..5%/1100000==00.124444万元。所以房地总费用用为为（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=0.29928万元。3、房屋纯收益益房屋年纯收益＝＝房房屋现值×房屋还原利利率通常情情况况下房屋还还原原率比土地地还还原率要高2～3%，考虑到我我国保险行行业业的实际情情况况，此次评评估估房屋还原原率率确定为8%。房屋年纯收益＝＝房房屋现值×8%＝（43.144×8330/1000000-00..07022××13）×8%=0.21355万万元。4、土地纯收益益土地年纯收益＝＝房房地年纯收收益益—房屋年纯收收益＝0.20444万元。5、使用年期修修正1-1//11.06400=0.900286、地价总额总地价＝土地年年纯纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]＝土地年纯收益益÷66%×[1－1/（1＋6％）n]＝3.07477万元元其中:r——土土地地还原率6%[土地还原原率率按评估基基准准日时中国国人人民银行公公布布的一年期期（含含一年）存存款款利率2.25%，再加上一一定的风险险因因素调整值值，按6％计]nn——待估宗地地土地使用用年年期40年7、计算宗地单单位面面积地价单位面面积积地价＝总地价÷总用地面积积＝2588..2（元/平方米）收益还原法评估估过过程详见表3：表3收益还还原法法评估过程程一一览表宗地编号宗地名称房地年总收益（万万元）房地年总费用（万万元）房地年纯收益（万万元）房屋现值（万元元）房屋还原率（88%%）房屋年纯收益（万万元）土地年纯收益（万万元）估价设定年期（年年）年期修正系数总地价（万元）土地面积（m22）单位地价（元//mm2）1**商场一层22--3轴0.71060.29280.41782.66838%0.21350.2044400.90283.074711.882588.2（二）采用市场场比比较法评估估（1）比较实例例选择实例A：合肥市市**区国有有资产经营营有有限责任公公司司表4实实例宗宗地个别因因素素条件说明明表表宗地编号宗地位置土地面积(平方米)规划容积率形状临现状路状况道路等级公交路数交易期日土地使用年限（年年）距客运火车站距距离离开发程度单位地价（元//平平方米）1明光路57号392.02.85规则临明光路交通主干道6以上402.4KM五通一平2846实例B：合肥***实业集集团公司表5实实例宗宗地个别因因素素条件说明明表表宗地编号宗地位置土地面积(平方米)规划容积率形状临现状路状况道路等级公交路数交易期日土地使用年限（年年）距客运火车站距距离离开发程度单位地价（元//平平方米）1胜利路与琅琊山山路路交叉口东东南南角129770.92较规则琊山交通主干道6以上34.91.7KM五通一平1851实例C：皖客隆隆商业表6待待估宗宗地个别因因素素条件说明明表表宗地编号宗地位置土地面积(平方米)规划容积率形状临现状路状况道路等级公交路数交易期日土地使用年限（年年）距客运火车站距距离离开发程度单位地价（元//平平方米）1金寨路19号317.584.2规则临金寨路交通主干道5以上404.5KM六通一平2402各交易实例的因因素素条件详见见表表7。（2）比较因素素的选择择根据待估宗地的的宗宗地条件,影响待估宗宗地价格的的主主要因素有:交易时间:确定定地地价指数交易情况:是否否为为正常,公平,公开,自愿的交易易区域因素:主要要有有交通条件,基础设施状状况和环境境优优劣度等个别因素:主要要指指宗地形状,容积率,临街状况,宗地进深和和目前规划划限限制（3）因素条件件说明待估宗地与比较较实实例的比较较因因素条件详详述述见表7。表7比比较因因素条件说说明明表待估估宗宗地及比较较实实例比较因素待估宗地实例A实例B实例C位置滁州路**商场场一一层2-3轴明光路57号胜利路与琅琊山山路路交叉口东东南南角金寨路19号土地用途商业商业商业商业交易日期交易价格（元//平平方米）待估284618512402交易情况正常正常正常正常土地使用年期（年年）404034.940价格类型出让出让出让出让所在商业区等级级街区级商业中心心区区区级商业中心区区小区级商业中心心区区区级商业中心区区商业环境一般良好一般良好区域因素与个别条件交通条件区域道路通达度度路网稠密,有交交通通型主干道道路网稠密,有交交通通型主干道道路网稠密,有交交通通型主干道道路网稠密,有交交通通型主干道道公共交通便捷度度交交交交对外交通便利度度距客运火车站约约2.7公里距客运火车站约约22.4公里距客运火车站约约1.7公里距客运火车站约约44.5公里基础设施状况宗地红线外五通通红线内场地平整整宗地红线外五通通红线内场地平整整宗地红线外五通通红线内场地平整整宗地红线六通红线内场地平整整目前规划限制无限制无限制无限制无限制容积率3.632.850.924.2临路类型主干道主干道主干道主干道临街状况三面临街一面临街两面临街一面临街(4)制比较因因素素条件指数数表表根据待估宗地与与比比较实例各各种种因素具体体情情况，编制制比比较因素条条件件指数表。比比比较因素指指数数确定如下下：：A、待估宗地与与三个个实例的交交易易情况、价价格格类型等条条件件均一致，故故故对于上述述这这些影响地地价价的因素均均不不作修正。B、地价指数交易日期05.905.604.805.1地价指数10098.593.596C、土地使用年年期修修正指数土地使用年期修修正正指数公式式：：式中：：K——比较实例的的土地使用用年年期修正系系数数r————土地还原率率[土地还原率率按评估基基准准日时中国国人人民银行公公布布的一年期期（含含一年）存存款款利率1.998%，再加加上一定的的风风险因素调调整整值，按6％计]m——待估估宗宗地土地使使用用年期n——比较实例例宗地土地地使用年期期由于三个比较实实例例使用期限限分分别为40、34.9、40年，故年期期修正系数数分分别为1、1.03887、1。D、土地用途修修正由于待估宗地与与比比较实例土土地地用途相同同，故故土地用途途不不作修正。E、区域及个别别因素素修正系数数Ⅰ、区域因素：：a、所在商业区区等级级:以待估宗地地所在商业业区区等级为1000，分为市市级商业中中心心、区级商商业业中心、小小区区级商业中中心心、街区级级商商业中心四四个个等级，每每上上升或下降降一一个等级，指指指数上升或或下下降5；b、商业以待估宗地地所在商业业区区等级为1000，分为人人口流流量大、店店铺铺密集、大大型型商场分布布集集中、有商商业业广场、办办公公条件和购购物物环境良好;人口流量较较大、店铺铺分分布集中、具具具有商业街街氛氛围、购物物方方便、办公公集集中;顾客以本地地人口为主主、店店铺分布比比较较集中、有有专专业市场分分布布、购物比比较较方便;人口流量相相对较少、地地地段商业网网点点齐全;人口流量较较少、购物物环环境较差五五个个等级，每每上上升或下降降一一个等级，指指指数上升或或下下降4；c、道道路路通达度：：以以待估宗地地所所在区域的的道道路等级为为1100，分为为有混合型型主主干道、有有生生活型主干干道道、有交通通型型主干道或或生生活型次干干道道、有生活活型型支路四个个等等级，每上上升升或下降一一个个等级，指指数数上升或下下降降3.0；d、公公共共交通便捷捷度度：分有8路以上公交交线线路、有6-7路公交交线路、有5-6路公交线路路、有3-4路公交线路路四四个等级，以以以待估宗地地公公共交通便便捷捷条件为1000，每上升升或下降一一个个等级，指指数数上升或下下降降4;e、对对外外交通便利利度度：以待估估宗宗地距客运运火火车站距离离为为100，每增加或或减少1公里，指数数减少或增增加加1;f、基础设施状状况：：基础设施施条条件每增加加或或减少“一通”，指数增加加或减少8.0；g、目前规划限限制：：分为有较较大大限制、有有一一定限制、无无无限制，以以待待估宗地为为1100，每上上升或下降降一一个等级，指指指数上升或或下下降2。Ⅱ、个别因素::a、容积率：以以待估估宗地容积积率率为100，比较较实例的容容积积率与其相相比比，每增加加或或减少0.1，指数增加加或减少1;b、临路类型：：将临临道路类型型分分为主干道道、次次干道、支支路路及巷道，以以以待估宗地地临临路类型为为1100，每增增加或减少少一一个等级，指指指数增加或或减减少4;c、距主干道距距离：：以待估宗宗地地距区域主主干干道距离为为1100，每增增加或减少少550米，指数减减少少或增加1.2;d、临街状况：：分为为不临街、一一一面临街、两两两面临街、三三三-四面临街四四个等级，以以以待估宗地地为为100，每上上升或下降降一一个等级，指指指数上升或或下下降2.0;根据以上比较因因素素指数的说说明明，编制比比较较因素条件件指指数表，详详见见下表：表8比较较因素素条件指数数表表待估估宗宗地及比较较实实例比较因素待估宗地实例A实例B实例C土地用途100100100100交易日期10098.593.596交易情况100100100100土地使用年期（年年）10010096.3100价格类型100100100100所在商业区等级级100110105110商业环境100104100104区域因素与个别条件交通条件区域道路通达度度100100100100公共交通便捷度度10010010096对外交通便利度度100100.310198.2基础设施状况100100100108目前规划限制100100100100容积率10092.272.9105.7临路类型100100100100临街状况100969896(5)因素修正正