宿州市某住宅小区可行性报告

宿州市某住宅小区可行性研究报告摘要本论文为房地产产项目的可行行性研究。可可行性研究对对于一个投资资巨大的建设设项目来说是是十分必要的的。本文运用用科学的手段段，站在客观观、公正的角角度上，通过过对宿州市经济状状况及房地产产市场的分析析，结合项目目的具体情况况，提出本项项目的方案，包包括项目建设设的SWOTT分析，市市场定位，规规划设计方案案，开发进度度安排，市场场营销策略，总总投资估算和和资金筹措。然然后运用工程程经济的评价价方法，对方方案进行财务务评价，包括括对方案的盈盈利能力、清清偿能力、抗抗风险能力进进行全面分析析，最后得出出本方案的综综合评价与建建议。经济效效益评价指标标显示，项目目的社会效益益和经济效益益较好，项目目可行。从盈盈亏平衡分析析中得知，项项目盈亏平衡衡点的风险程程度较低。从从敏感性分析析看出，项目目抗风险能力力在合理水平平内。从概率率分析可得，项项目具有较高高的可靠性。整整个项目的经经济评价比较较理想。关键词：房地产产，可行性研研究，财务评评价ARESIDEENTIALLDISTRRICTFEEASIBIILITYSSTUDUYYINSSUZHOUUABSTRACCTThisthhesisisthheFaccilityyStuddyofRealestatte.Tooanllargeconsttructiioninvestmment,theFFaciliitySttudyiisverryimpportanntanddesseentiall.Bytthemeethodofscciencee,staandinggataanobjjectivveanddimpaartiallviewwment,,frommtheanalyysisttotheecirccumstaanceoofmaccro-ecconomiicsoffNatiion,AAnhuiproviinceaandsuuzhou,,addiingthhedettailccircummstancceofthepprojecct,thhisthhesispropoosesaadetaailpllantoothissprojject.IIncluddingttheSWWOTAnnalysiisofthepprojecct,MaarketiingPrrositoon,thhePlaanofdesiggn,thheSchheduleeofDDeveloopmentt,theeStraategeofMaarketiingPrromotiion,ttheInnvestmmenteestimaateanndtheefunddscolllectiion.TThen,mmakeaatotaalfinnanciaalevaaluatiionwiithEnngineeeringEconoomicmmethoddtotthispplan.IncluudingtheaabilittyofEarniings，PaytthelooansaandDeefyinggtheventuures.Finallly，thisthesiismakkeaccompleexconnclusiionsaandsuuggesttionstothhispllan.TThereesultssofeeconommicevvaluattionsdispllaythhatbooththhecommmunittybenneficiialreeturnandeeconommicreesultssareverygood..Andthepprograamisfeasiible.Bythhebreeak-evvenannalysiis,weeareinforrmedtthattthehaazarddegreeeofthebbreak--evenpointtisllow.BBytheesenssitiviityannalysiis,weeknowwthehazarrdressisteddcapaabilittyoftheiitemiisintheaapproppriateerangge.Byyprobbabiliityannalysiis,weecanseetthatttheprrofithasaahighhreliiabiliity.TTheecconomiicanaalysissresuultsooftheeitemmarequiteeacceeptablle.Thhecommmunittyanddenviironmeentbeeneficcialaanalyssisreesultssdireectthhatthheiteemhassalaargeccommunnitybbenefiicialresullttotheccommunnity.KeyWorrds：RealEstatte，FacillitySStudy，FinanncialEvaluuationn绪论近几年，我国的的经济飞速发展、城城市化进程加加快、居民收收入水平提高高及政府启动动内需的政策策，都为房地地产业的发展展注入了新的的活力。总体体探讨我国的的房地产业仍仍处在绿色景景气区内运行行，但是有些些局部的、结结构性问题也也应引起足够够的重视。房地产开发前期期的首要和关关键工作是项项目的可行性性研究。可行行性研究是在在项目的投资资前期，通过过对项目的投投资环境和条条件的调查研研究，对项目目各种建设方方案以及建成成后生产经营营方案实施的的可能性、技技术先进性、经经济合理性进进行分析和评评价的过程。本篇可行性研究究是对宿州市市佳园住宅小小区的可行性性进行的分析析与评价。首首先，根据项项目开发商对对项目开发建建设的设想以以及项目的基基本情况，对对项目进行初初步定位；其其次，根据前前阶段的研究究成果，及项项目用地状况况、开发商的的设想和有关关城市规划的的要求等，提提出项目规划划设计的指导导思想、原则则和方案，拟定营销方方案；然后，对对拟开发项目目实施进度进进行安排；最最后，在完成成以上阶段的的基础上，对对项目进行投投资估算，财财务评价和不不确定性分析析，最终确定定本项目是可可行性。本篇可行性研究究主要侧重与与四个方面的的研究：A．市场调查与与分析B．建设规模及及功能标准C．投资估算与与资金筹措D．财务评价与与风险分析通过以上各个方方面的研究与与分析，得出出该住宅小区区的可行性研研究报告，为为小区的开发发提供科学依依据，降低开开发的盲目性性，提高开发发的经济效益益。1.项目介绍1．1项目背景景及地块现状状1．1．2项目目背景（1）董园村位位于宿州市西北面，上风上上水，银河一一路和银河二二路的开工建建设以及宿州州市郊区的开发建建设为董园村村房地产开发发带来了极大大的利好。市市政府虽然未未进行正面的的引导，单已已暗含借机带带动温江跨越越式发展之意意。（2）本地政府府将房地产业业作为带动董董园村经济和和聚集区域人人气的支柱产产业，主持召召开了“住在董园——宿州房地产高高层论坛会”。论坛会的的后续效应以以及置信“红塔花园”项目在董园村村的成功，令令董园村房地产产市场受到市市内开发商的的普遍关注，先先后有华新国国际、森宇房房产、华润房房产、亚都房房产等多家开开发商在此圈圈地。（3）未来2--3年随着宿州市市中区旧房改改造工程的全全面展开，总总拆迁量将达达到400万平方米，按按1：3的安置比例例计算，将带带来1200万平方米的的市场需求量量。市内无法法消化如此巨巨大的市场需需求，这必将将带动宿州市市房地产市场场郊区化的发发展。（4）20011年12月份，四川川建信置业发发展有限责任任公司正式与与宿州市政府签签定了征地合合同，其中一一期用地400亩。2001年12月31日，建信公公司在宿州市市艺术中心举举办了奥地利利皇家管乐团团新年音乐会会，进行了本本项目第一次次的形象宣传传，为项目的的开发、推广广作了铺垫。1．1．3地块块现状项目地块位于董董园村，总占占地1560亩，以陀安河为界，滨滨临汴河镇，其其主体部分位位于董园村内。地地块南临银河河一路，东侧侧紧靠淮海中中路，可直通通宿州市市区区，西侧目前为农农业区。地块内部地势平平坦、土地肥肥沃，相对落落差在一米左左右，现主要要为农田，其其中零星分布布着农房和竹竹林，南临银银河一路处有有一企业。地地块内现有一一条东西向双双车道的水泥泥公路，路面面高出两侧的的田垄约一米米左右，沿路路两侧有部分分村民自建的的房屋。1．2项目地块块综合开发环环境1．2．1自然然及人文历史史景观条件地块整体自然条条件优越，陀陀河蜿蜒流淌淌，水质较为为清澈，沿河河竹林与环舍舍而生的竹团团共同构成了了一道独特的的风景。1．2．2交通通条件(1)项目地块块与外界连接接交通条件地块内有一条两两车道水泥路路面乡间公路路，整体路况况较好。但与与外部公路接接合部为沙石石路面，路况况较差，较为为泥泞、坑洼洼。(2)项目地块块周边交通状状况目前地块周边有有银河一路路、银河二路路路、淮海中路路。。政府在在地块控制红红线东、西、北北三侧均规划划有三条市政政公路，目前前尚未动工。随随着本项目及及区域其它项项目的启动，本本项目地块周周边交通状况况是非常良好好的。1．2．3水、土土地、空气污污染状况项目地块整体污污染状况小。江江安河水质较较为清澈、流流量大；土地地平坦，几乎乎均为农业用用地，西南部部的企业处于于停产状态，污污染小。从整整体比较，本本项目地块污污染状况远比比宿州市区为轻轻，似有心旷旷神怡及有氧氧运动之美。1．2．4项目目地块周边治治安状况分析析项目地块周边居居民以村民为为主，服务业业人口较少，居居民世代为邻邻，总体治安安状况较好。1．3项目地块块周边建筑状状况分析项目地块周边建建筑以村民的的房舍为主，以以围合式院落落和两层自建建房为主。西西南面厂区内内的工业用房房年代较为久久远，以五至至六层砖混建建筑为主。1．4项目地块块周边居民状状况项目地块周边居居民以附近村村民为主，农农业人口占绝绝对比重。除除西南处有极极少的企业职职工外，没有有其它类型的的居民，商业业人口、服务务业人口及企企业单位居民民极少。1．5项目地块块周边市政工工程实施情况况目前地块周边在在建的市政工工程滨河路一项，路路面现已推平平，正在铺设设两侧的管网网。政府在环环境地块四周周均规划有市市政道路，目目前均未进行行施工。1．6项目地块块周边配套设设施状况1．6．1商业业设施地块周边的商业业设施非常少少，地块西南面李村内有少量量副食品商店店、杂货店和和小餐馆，在在淮海中路侧有有雪枫公园。地地块周边缺少少银行，邮局局等配套设施施和娱乐场所所。1．6．2生活活设施地块处于农业区区内，周边没没有菜市场等等生活配套设设施。附近缺缺少医院和疗疗养院，李村内有个别别个体诊所，淮海中路一侧有宿州维众职业技术学院，宿州教育学院。1．7项目地块块优劣势分析析1．7．1优势势分析（1）土地平坦坦，自然条件件优越，适宜宜进行房地产产开发及营造造良好的居住住环境。（2）项目规划划用地近1600亩，符合房房地产规模化化开发的趋势势，同时也给给设计师留出出了设计的空空间，便于组组团的规划与与配套设施的的完善。（3）紧临淮海海中路，距宿州市区三环环路仅8公里，交通通条件极为便便利。滨河路路的高标准建建设以及规划划沿路两侧100米的绿化带带，不仅大大大缩短了城乡乡距离，也令令回家成为一一种享受。（4）项目地块块位于董园村村未来规划的的中高档居住住区内，周边边均为宿州市市知名开发企企业的项目地地块，区域含含金量高，升升值潜力大。未未来区域的整整体开发将有有利于提升版版块整体形象象和竞争力。（5）便于与其其它开发企业业合作共同营营造周边配套套，加速居住住气候的形成成，同时避免免重复投资带带来的重复性性浪费。（6）地块内有有近三公里长长的河岸线，有有利于打造生生态河景；沿沿岸良好的茂茂密竹林，既既有利于打造造具有本地风俗的景景观环境，又又为开发企业业节省了营造造景观绿化的的成本；沿河河的陀河滩有利于于营造亲水的的休闲空间。（7）项目地块块所处区域为为房地产开发发的处女地，开开发起点高，政政府便于加强强控制与规划划，令区域产产品整体风格格与档次较为为统一，可保保持版块形象象的完整性。（8）“住在董董园”成都房产高高层论坛会的的召开，树立立了良好的温温江版块区域域品牌，引起起了市场的关关注，为项目目后期的宣传传推广创造了了良好的条件件。（9）淮海中路路两侧铺设的的管网为小区区开发中的管管线引入、引引出创造了良良好的水、电电、气、路等等基础设施条条件。（10）本项目目良好的区位位环境和地块块特征为项目目的成功开发发创造了良好好的基础条件件。加之成都都建信公司雄雄厚的资金实实力背景和良良好的政府资资源背景，辅辅以本项目良好的的项目品牌和和运作模式，宿州市政府将本项目列为宿州市政府一号工程，都将进一步加强本项目的优势。1．7．2劣势势分析（1）项目地块块面积大，开开发建设周期期长，投资成成本大，资金金回收慢。（2）项目地块块地势平坦，地地块内的相对对落差仅为1米左右，地地势缺少起伏伏，不利于营营造内部规划划与景观规划划的空间层次次感和差异性性。（3）地块周边边现有的交通通条件较差，滨河路的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。（4）地块周边边的商业、生生活、娱乐等等配套设施落落后，居住环环境与商业环环境尚未形成成，不利于项项目的推广。在相邻本项目地地块附近圈地地的开发企业业，如红塔花花园、阳光花园等现现在都未有实实质性的开发发动作，造成成本项目在营营造区域配套套设施和吸引引人气上显得得势单力孤。2.宏观社会经经济环境研究究本项目投资规模模大，开发周周期长，在项项目投资、营营建、营销和和管理的各个个环节必然会会受到国家宏宏观经济形式式及产业政策策的影响。当当然要准确的的预测宏观面面对本项目的的影响程度，作作出量化分析析是非常困难难的，本章我我们将根据以以下几个不同同的层面及角度度对本项目面面临的宏观背背景及经济形形势作定性研研判：2.1国民经济济景气状况对对本项目的影影响在全球经济增长长趋势减缓，一一些权威结构构普通提出悲悲观预测的时时候，中国GDP在今年一季季度增长8.1%，需求方面面，全社会固固定资产投资资同比增长12.4%，消费品零零售总额同比比增长10.3%，呈现出稳稳定增长的运运行态势，进进而亚洲开发发银行4月19日也提出预预测，认为中中国和东南亚亚各国经济今今年增速分别别大7%和6%以上。目前观察，国内内需求今年是是上升趋势，物物价也是稳定定的，只要各各项宏观经济济政策保持连连续性和稳定定性，内需不不会出现异常常变化。不确确定因素主要要是外需，最最近，有越来来越多的国内内外学者认为为，世界经济济尤其美国经经济增长放缓缓慢将明显影影响中国经济济的增长。这这种影响将在在下半年显现现。国家统计局副局局长邱晓华认认为，国际需需求将减少，国国内需求则会会增加，二者者相抵后，我我国今年整个个经济运行将将相对平稳，增增长率保持在在7%～8%之间，不会会出现大起大大落。与此同同时，据国家家统计局调查查，一季度全全国企业景气气指数118.6，比上年年同期提高3.4个百分点点，扣除季节节因素与上季季持平，特别别是股份合作作企业和私营营企业的景气气指数有所提提高。我们认为，整体体国民经济将将突显内需为为主格局，就就目前的经济济景气状况及及今年的经济济基本面而言言是支持本项项目的，但在在本项目开发发中应注意到到今年下半年年经济增长可可能放缓对内内需增长的影影响。2.2银行利息息及金融政策策对本项目的的影响从已发布的货币币信贷情况中中，今年一季季度，人民银银行继续执行行稳健的货币币政策，供应应适度，落到到了中央年初初调整目标13—14%之内，金融融运行平稳。国国家货币政策策委员会今年年确定总的方方针是，继续续执行稳健的的货币政策，保保持货币总量量政策基本稳稳定；灵活运运用公开市场场业务操作，及及时调节商业业银行流动性性；保持人民民币利率总水水平稳定，保保持人民币汇汇率基本稳定定；积极运用用信贷政策，促促进信贷结构构调整；促进进货币市场和和酱市场协调调发展。据专家预测，从从我国经济发发展的自身情情况以及世界界经济发展态态势来看，短短期内我国银银行利息不会会有上调的可可能。因此，该该项目的开发发期内依然会会处于一个较较为宽松有利利的金融环境境中。只要良良好地把握项项目的开发进进程，相关的的配套资金及及时到位，工工程抵押贷款款和消费性按按揭贷款总体体上利率风险险不会太大。2.3通货膨胀胀因素对本项项目的影响今年一季度居民民消费价格总总水平同比上上涨0.7%，物价总水水平呈现出长长稳中微涨之之势。其中，城城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成看看，上涨较快快的项目主要要是娱乐教育育文化用品及及服务项目和和居住，同比比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价价格下降1.6%。工业品出出厂价格上涨涨0.8%，原材料、燃燃料、动力购购进价格上涨涨2.9%。今年的物价还会会进一步上涨涨，但涨幅不不会太大，涨涨速也不会太太快。由于物物价水平总体体比较平稳，对对本项目的投投资收益影响响不会太大。但但是原材料、燃燃料、动力价价格上涨较快快可能会影响响项目开发成成本及费用开开支，委托方方应注意把握握开发节奏，合合理控制成本本。2.4固定资产产投资对本项项目的影响今年1—4月份份国有及其它它经济类型累累计完成投资资4236亿元，增长16.5%，比去年同同期高出7.2个百分点点，其中更新新改造和房地地产开发投资资继续保持了了快速增长的的态势：更新新改造投资增增长24.8%，房地产开开发投资增长长22.8%，基本建设设投资增长12.1%。在固定资资产投资的地地区分布中1—4月份，西部部地区国有及及其他经济类类型投资672亿元，同比比增长了26.2%，而东部和和中部地区投投资增速各比比西部地区增增速慢了7.9和12.9个百分点点。在投资增长中，有有二个方面是是值得关注的的。一是新开开工项目和资资金来源呈现现了较快的增增长态势，在在资金来源中中，自筹资金金增长明显，从从自筹资金的的较快增长中中可以看出，在在加入世贸的的压力与政府府鼓励措施的的共同作用下下，扩大更新新改造投资在在很大程度上上已成为企业业的一种自觉觉行为，这将将促进投资增增长；而房地地产开发投资资的增长状况况则反映出整整体经济活动动日渐活跃。二二是住房投资资的增长已经经连续数个季季度保持在20%以上，由此此也带来了建建材、装修和和家具市场的的繁荣，人们们的购房观念念和行为也开开始从消费向向投资转变。这这与消费信贷贷的发展有很很大的关系。在在去年高速增增长的基础上上，今年第一一季度的信贷贷继续大幅增增长，成为中中国经济和金金融发展中的的一个突出现现象。这也是是今年经济继继续回升的一一个重要因素素。2.5消费需求求对本项目的的影响改革开放以来，我我国经济增长长最主要、最最稳定的推动动力量是消费费需求的增长长。除个别年年份，消费增增量占GDP增量的比重重在60%左右来源于于居民消费的的增长和政府府支出的扩张张。在总消费费中，居民消消费一直占80%左右，处于于主导地位。今年4月份，国国内消费品市市场继续保持持活跃态势，当当月实现社会会消费品零售售总额2821亿元，比上上年同月增长长9.7，增幅比比上年同期高高0.6个百分点点，1—4月份累计实实现社会消费费品零售总额额12077亿元，比上上年同期增长长10.1%。今年1月1日开开始从三个方方面增加工资资，一是为机机关事业单位位职工每人每每月平均增加加工资100元，二是给13个省634个县的职工工发放“艰苦和边远远地区津贴”，三是实施施干部称职考考评，发放年年终奖。这次次调整工资涉涉及4500多万人，增增支800亿元。增加800亿元的工资资，相当于全全国工资总额额增另0.75个百分分点左右。由由于工资政策策具有长期效效应，因此，这这次调整工资资将对扩大国国内需求、强强化内需对经经济增长的拉拉动作用将产产生重要影响响。同时我国住房制制度改革取得得了突破性进进展，住房的的货币化分配配正在全国范范围逐步展开开，去年全国国首次出现了了住房个人贷贷款超过开发发贷款的现象象，国家计划划以高达1，000亿银行贷款款扶持个人住住消费贷款，均均将进一步扩扩大市场需求求。结论：从上述宏宏观基本面分分析，跨入22007年，中国房房地产面临发发展的特殊机机遇和挑战。国国家宏观经济济稳中见暖，新新的经济热潮潮将有力地影影响房地产业业，整体经济济形势及国家家宏观政策导导向支持本项项目并有相当当的利好背景景。但是由于于宏观面特别别是国际经济济的不确定性性因素，委托托方在开发项项目过程中仍仍要密切关注注经济局势，根根据形势的变变化预期，及及时调整项目目动作思路。3.项目区位环环境分析3．1项目区位位行政区划与与自然地理3．1．1行政政区划董园村地处平原原腹心，东临临宿州市，南邻邻银河一路，西西接206国道，北连陀河，是宿州的重点发展对对象之一。按宿州市总体规规划，宿州市市将逐步撤县县建区。今年年1月1号，新都县县成为第一个个撤县建区的的试点卫星城城市。据可靠靠消息，宿州州西的董园村可望望被包括在内内，并将由此此在基础设施施建设、工农农业结构调整整，城市总体体规划等方面面获得快速发发展。3．1．2自然然地理素为“舟车会聚聚，九州通衢衢之地”，宿州境内平平畴沃野，物物产丰富，气候温和，雨雨量充沛，土土地肥沃，四四季常青，年年平均气温115．8℃，年降水量量966．1毫米；境内内观赏植物资资源丰富，县县内河流十分分发达。境内内有4条大河：金金马河、杨柳柳河、江安河河、清水河以以及其支流。2000年以来来，宿州共投入建建设资金400.8亿元，自自然生态得到到了进一步改改善，生态环环境指标协调调发展。片区区16个生态环境境指标全部达达到国家二类类地区验收标标准，全市区林木覆盖盖率14．9%，高出国家家标准近5个百分点。城城镇大气环境境质量、城镇镇噪声状况、水水环境质量等等均达到国家家规定标准。3．2项目区位位经济发展状状况3.2.1国民民经济2000年，宿宿州市经济又又了较大的发发展，市民收收入增加的同同时也给各商商业部门带来来无限的商机机。表3-120000年宿州市主要经经济指标项目单位实绩同比增减（±%%）国内生产总值万元36209611．6人均国内生产总总值值元1185611．3第一产业增加值值万元479773．2第二产业增加值值万元18923013．9第三产业增加值值万元12488910．1全社会固定资产产投投资总额万元81182-0．4外贸进出口总额额万美元219018．3社会消费品零售售总总额万元1923311．4职工年均工资元1095719．5城镇居民人均可可支支配收入元730310．8农民人均纯收入入元30925．3年末存款余额万元29136411．6年末贷款余额万元177057-3．33.2.2对外外开放宿州市外向型经经济格局初步步形成，目前前，全市区共引进各各类企业6000家。其中中，引进三资资企业1355家，总投资资5．2亿美元，协协议外资4．97亿美元，三三资企业工业业总产值达22．5亿元，位居居全省第一位位。3.2.3城乡乡建设宿州市区体育设设施较为齐备备，具体育场场馆一个；22000年市区体育事业业财政投入为为100万元，同同比增长114．2%。金融机构构较为发达。郊区农村有9个镇为省级小城镇建设试点。全县初步形成以卫星城为中心，道路为纽带，小城镇为主体，中心村为基点，城乡一体化生态型中等城市的格局。3.3宿州城市市发展战略定定位当前，宿州正处处在跨越式发发展的关键时时期，聚人气气、造声势，提提高知名度、美美誉度，稳固固发展生态型型规模型农业业，长足发展展生态型工业业经济，活跃跃第三产业是是其城市发展展战略。围绕绕这一目的，温温江县政府已已先期策划实实施了“住在温江”活动，并取取得了成功使使包含本项目目在内的近十十个大型房地地产项目得以以实质性启动动。第二步是是塑造“吃在温江”拟以“美食在温江”的概念为基基础自然演绎绎。第三步是是“乐在温江”，这是温江江第三产业发发展方向的完完整定位，其其内涵是温江江第三产业的的整体蓬勃发发展，使温江江成为都市人人娱乐、休闲闲等时尚消费费的理想之所所。完成围绕绕“人”的“三步走”战略，切实实营造起人气气、商气，推推动全县第三三产业的整体体启动和全面面发展。3．4项目区区位人文历史史与景观状况况3．4．1人文文历史宿州可谓地灵人人杰。丰厚的的文化底蕴，美美丽的自然风风光，必然会会孕育出一代代代叱咤风云云的威王猛将将和“峨冠博雅”的饱学之士士。闵子骞、子子张、赵孝、桓桓潭、陈胜及及追随其起义义的骁将葛婴婴、朱鸡石，“竹林七贤”中的两位文文学家巨子刘刘伶、嵇康、勇勇贯三军“鹤立鸡群”的嵇绍、学学富五车满腹腹经纶的戴逵逵、戴禺页、、薛薛综、恭莹等等，五代后梁梁开国皇帝朱朱温、被唐明明皇封为辟邪邪将军的钟馗馗、明朝开国国贤后马秀英英、段祺瑞的的文胆智囊徐徐树诤、倾向向革命坚持进进步的国民党党将领李明扬扬等各领一代代风骚。今天天的宿州市依依然人才辈出出，一代巨匠匠刘开渠为中中华雕塑之泰泰斗；画家萧萧龙士为白石石大师之高足足，吴燃、卓卓然、梅纯一一、欧阳龙、薛薛志耘、郑正正等丹青高手手为世人所注注目。著名书书法家刘惠民民、尉天池、李李百忍、孟凡凡青也是艺声声远播。著名名哲学家孙叔叔平；社会学学家邓伟志；；作家刘亚洲洲；著名新闻闻工作者郑重重；京剧表演演艺术家李炳炳淑；著名电电影表演艺术术家杨在葆、刘刘士龙、欧阳阳儒秋也都在在各自的艺术术领域中卓有有建树，使桑桑梓生辉父老老自豪。今天天萧县已成为为我国著名的的“国画之乡”，砀山为“武术之乡”，宿州市被被誉为“书法之乡”和“杂技之乡”。3．4．2项目目区位景观状状况在宿州，无论访访古寻幽、休闲度假，赏赏花品茗啖佳佳肴，都能找找到满意的去去处。若想寻寻古之幽思，有有古迹闵子骞骞祠，林探花府，圣泉寺，虞姬墓；田野里那一一块块绿“地毯”，一道道翠色“屏风”一团团葱笼笼竹木，秀丽丽的景色，清清新的空气，处处处是浓荫遮遮蔽花香四溢溢的农家乐，在这这里赏花品茶茶，休闲娱乐乐，尝农家风风味，饮乡村村美酒，会给给人难忘的享享受。（1）闵子骞祠祠闵子骞祠及墓座座落在曹村镇镇闵祠村。三三面环山，泉泉水涌流，环环境幽雅。紧紧傍206国道，交通通便利。是我我市重点名胜胜古迹之一，为为省级重点文文物保护单位位。

闵子名名损，字子骞骞，春秋鲁国国人，孔子弟弟子，名列七七十二贤之首首，德与颜渊渊齐名。闵子子以孝名天下下，孔子赞曰曰：“孝哉！闵子子骞，人不间间于其父母昆昆弟之间”。宋朝皇帝帝褒闵子为“畿圣”，历代皇帝帝赐匾封公，文文人墨客赋诗诗题记，其懿懿行美德千古古传为佳话。闵子墓座座北朝南，高高6米，直径40米，近旁有有两座中形墓墓，传说为闵闵子迁的两个个弟弟，墓高高2米，直径24米，总占地地约6400平方米，墓墓地松柏藏密密，“闵墓松风”素为宿州八八景之一。（2）林探花府府林探花府座在宿宿州市杨庄乡乡林庄，系清清代武探花林林方标的府第第，省级重点点文物保护单单位。林林方标，字锦锦堂，力大过过人，善施兵兵器，武艺高高强，清嘉庆庆辛未武科探探花，清代名名将，历任甘甘州提标、城城守参将、衢衢州总兵、浙浙江提督等职职。探花花府尚存房屋屋58间，是一处处保存较为完完整的建筑群群，其建筑布布局、房屋结结构、砖雕、木木雕、彩绘等等装饰都具有有典型的北方方建筑风格，有有着重要的艺艺术价值和科科学价值。探探花府原有房房屋81间，占地面面积4万平方米。府府门前空场树树立旗杆4根，高11米左右，旗旗杆座分列大大门两侧。主主体建筑四进进院落，明三三暗五式，主主体建筑的西西部还有三进进侧院建筑。主主体建筑后面面原设有花园园和养鱼池，花花园左侧有练练武场，陈设设有各式武器器，可供参观观。（3）圣泉寺圣泉寺位于萧县县城西北1.5公里的泉山山北坡，有房房舍30余间，寺依依山势，殿庭庭门廊，颇为为壮观。因寺寺旁有一泉曰曰“圣泉”而得名。圣泉泉，虽仅一小小池，但四季季不涸，且泉泉水甘洌，为为矿泉水中的的上品，来此此取水游乐者者络绎不绝。（4）虞姬墓座落在今灵壁县县城东15华里，宿（县县）泗（县）公公路南侧。虞虞姬为项羽的的宠妾，当年年项羽四面楚楚歌，虞姬自自剔而葬于此此。

公元前202年楚汉决战战垓下（今灵灵璧城南沱河河北岸城后大大队），项羽羽兵少粮尽，四四面楚歌，陷陷入重围，遂遂夜饮帐中，面面对宠妄虞姬姬、骏马乌骓骓，慷慨悲歌歌：力拔山兮兮气盖世，时时不利兮骓不不逝，骓不逝逝兮可奈何，虞虞兮虞兮奈若若何！项王歌歌罢而泣，虞虞姬知军情突突变，哀叹大大势已去，歌歌而和之。《史史记正义》引引《楚汉春秋秋》云，虞姬姬歌词为：汉汉兵已略地，四四方楚歌声。大大王意气尽，贱贱妾何聊生！！“左右皆泣，莫莫能仰视”。虞姬歌罢罢，拔剑自剔剔；项羽突围围，仓皇出走走，途中筑冢冢葬此。1．5项目区位位道路与交通通状况（1）宿州郊区区有较为便利利、快捷的交交通网络，公公路总里程3354公里，其其中一级公路路32．8公里，二级级公路78．1公里，三级级公路60．8公里，四级级公路182．3公里。目前宿州郊区区虽然村村通通公路，但温温江的骨干交交通大道却只只有合—徐路一条与合肥肥相连。而合肥至温江1．8万辆的日均均车流量已使使合徐通道接近近饱和。开辟辟新的通道已已成为宿州经济实现现新跨越的“必由之路”。（2）本工程距距宿州市区仅10公里12分钟车程，紧紧靠新合徐公路快速速通道，宿州州绕城高速公公路穿越其中中。拟于明年年5月全面完成成连接宿州市市中心的滨河高高速公路。另外，董园村准备再再修建一条与成都相相连的主干道道陀江路。（3）项目所在在郊区版块占地21．3平方公里，距距淮海中路路仅仅1公里。总长12．5公里、预计投资1．3亿、双向8车道的滨河路路将由董园村与宿州市政府共共同投资修建建。待此路修修通，从董园园村进入市中中心仅7分钟车程。与与境内的淮海海路、汴河路、西昌路、人民路形成了了发达的交通通网络，这将将为整个宿州房地产的的开发提供良良好的基础设设施，极大地改善善宿州招商引资资环境，加快快宿州郊区城市化进程，使使之成为宿州州市区向外辐辐射的居住、休休闲、娱乐和和旅游热点。3．6项目区位位房地产开发发状况目前温宿州郊区区版块内在售售楼盘基本属属于本地地产产商所开发的的楼盘，其总总体情况为：：项目开发规规模小、档次次较低、针对对的目标消费费群体为本地地消费者，付付款方式单一一。比如位于城中心心的“阳光花园”和某沿街商商住楼，其公公寓单套建筑筑面积在80m2—150m22之间，较好好楼层的销售售单价为35500元/m2左右，必必须采用一次次性付款的方方式。销售情情况较好，130m2以下的户户型都已基本本售完，150左右的户型型剩余量较大大，总体上已已销售量已分分别达到70%和80%。3．7项目区位位生活配套设设施状况3．7．1．能能源状况（1）电力状况况现有35KV变变电站4座，110KKV变电站2座；有各级级输电线路551条，其中中110KVV输电线路4条，35KVV线路6条，10KVV线路41条；共有有小水电站110个，总装装机容量81170KW；；日供电量为为206KWWH。形成了“环网结构，开开环运行”的配网框架架。（2）天然气状状况天然气主管道992．3公里，日供供气能力222万立方米。3．7．2．通通讯状况总装机容量达66．6万户，并建建成了全市区区宽带多媒体体通信骨干网网和宿州—董园SDH高速传传输网和DDDN数据传输输网。移动通通信方面，有有GSM网一个个，900MMNZ基站21个，能同同时容纳300000部手手机同时通话话。3．7．3．教教育条件境内具有各类学学校（含成教教）78所，其中大大中专院校111所；在校校学生人数为为4．6万人。良好好的教育条件件能使投资者者的子女受到到良好的教育育，也能为企企业生产培训训各类人才。3．7．4．医医疗条件全县共有县人民民医院、中医医院、红十字字医院等县属属医疗卫生机机构22个，有宿州市市第五人民医医院等驻宿医疗卫生机机构7个。3．8项目区位位城市发展规规划董园村按照国家家建设部对乡乡村城市化试试点工作的部部署和要求，从从董园村的实际际出发，坚持持以经济建设设为中心，农农业现代化为为基础，农村村工业化为主主导，基础设设施建设为手手段，合理调调整产业结构构，构筑以卫卫星城为中心心，小城镇为为依托，中心心村和农村聚聚居点为基点点的新型城乡乡体系。实现现统一规划、分分步实施、以以点带面、梯梯次推进，到到2005年，乡村城城市化各项指指标达到国家家建设部要求求，建成具有有典型的川西西平原特色的的乡村城市化化模式。3．9项目区位位综合开发价价值分析3．9．1有利利因素（1）自然环境境优越“上风上水”的的温江占据了了作为生活居居家之所的“天时”和“地利”。除了具有有舟车会聚，九九州通衢之地地发达的交通通外，其清新新的空气、优优良的水质、繁繁茂的树木花花草等自然条条件，强于宿宿州市及成都都东、南、北北几个方向的的区县。优越越的自然环境境是宿州作为房地地产开发地的的一大优势。（2）土地资源源丰富，可进进行大规模开开发宿州郊区基本上上是是房地产开开发发的处女地地，易易找到大块块适适合开发的的土土地，加之之宿宿州政府对招商引资的注重，因此，宿州州郊区是宿州近郊适合合开发“第一居所”的一块宝地地。而且，目前在在此地可拿到一手地地，地价相相对对便宜。本地丰富的土地地资资源有利与开发商商进行大规规模模的成片开开发发，带来房房地地产开发的的规规模效益。（3）文化附加加价值高宿州可谓地灵人人杰杰。丰厚的的文文化底蕴，美美美丽的自然然风风光，必然然会会孕育出一一代代代叱咤风风云云的威王猛猛将将和“峨冠博雅”的饱学之士士。闵子骞骞、子子张、赵孝孝、桓桓潭、陈胜胜及及追随其起起义义的骁将葛葛婴婴、朱鸡石石，“竹林七贤”中的两位文文学家巨子子刘刘伶、嵇康康、勇勇贯三军“鹤立鸡群”的嵇绍、学学富五车满满腹腹经纶的戴戴逵逵、戴禺页页、、薛薛综、恭莹莹等等，五代后后梁梁开国皇帝帝朱朱温、被唐唐明明皇封为辟辟邪邪将军的钟钟馗馗、明朝开开国国贤后马秀秀英英、段祺瑞瑞的的文胆智囊囊徐徐树诤、倾倾向向革命坚持持进进步的国民民党党将领李明明扬扬等各领一一代代风骚。今今天天的宿州市市依依然人才辈辈出出，一代巨巨匠匠刘开渠为为中中华雕塑之之泰泰斗；画家家萧萧龙士为白白石石大师之高高足足，吴燃、卓卓卓然、梅纯纯一一、欧阳龙龙、薛薛志耘、郑郑正正等丹青高高手手为世人所所注注目。著名名书书法家刘惠惠民民、尉天池池、李李百忍、孟孟凡凡青也是艺艺声声远播。著著名名哲学家孙孙叔叔平；社会会学学家邓伟志志；；作家刘亚亚洲洲；著名新新闻闻工作者郑郑重重；京剧表表演演艺术家李李炳炳淑；著名名电电影表演艺艺术术家杨在葆葆、刘刘士龙、欧欧阳阳儒秋也都都在在各自的艺艺术术领域中卓卓有有建树，使使桑桑梓生辉父父老老自豪。今今天天萧县已成成为为我国著名名的的“国画之乡”，砀山为“武术之乡”，宿州市被被誉为“书法之乡”和“杂技之乡”。（4）一定数量量的市政建建设和生活活配配套设施董园村目前的市市政政建设情况况和和现有的生生活活配套设施施可可以满足当当前前董园村居住人人群的需要要，并并且在宿州的各郊区中位列前沿沿。（5）政府对房房地产开发发的重视与与大大力促进宿州市政府对房房地地产开发的重视程程度高，不不仅仅给予了各各项项优惠政策策，而而且在城市市规规划方面也也努努力配合房房地地产开发的的进进程。（6）规划后的的交通状况况良好宿州市以现有的的交交通线路加加上上规划修建建的的道路，将将形形成较完善善的的交通网络——通畅便捷的的市内道路和四四通八达的的通通向成都和和周周边郊区的干线，势势必提升宿州州的综合开发发价值。3．9．2不利利因素（1）宿州市向向东向南发发展对温江江房房地产发展展的的影响宿州市政府提出出的的向东向南南发发展的战略略规规划使政公公众众的注意力力被被东南方的的发发展所吸引引；；而对本地区房地产产开发的宣宣传传只能有当当地地政府来完完成成，其力度度的的不足导致致宣宣传的效果果的的不明显。因因因此，要使使得得消费者对对本本地房地产热热切关注成成为为一大难题题。（2）华阳、龙龙泉、中和和等郊县房房地地产对温江江房房地产的冲冲击击其他郊区的房地地产产开发现在在已已成一定规规模模，其交通通和和生活配套套更更为完善，并并并且宿州市消费者者对城东郊区区的认知程度度比对董园村村更加深刻。同同同是成都近近郊郊的房地产产开开发市场，城城城东郊区目前前占据相对对有有利的地位位。（3）交通道路路建设中的的不确定因因素素本项目紧邻的滨滨河河的修建已经经开始，但但是是直接影响响本本项目与宿州州通行的滨河路路靠近本项项目目的路段的开工与与通车时间间尚尚难以确定定。（4）开发商对对开发时机机的把握具具有有不确定性性宿州开发时机的的不不确定性导导致致了各开发发商商虽已经在在宿宿州圈地，但但大多仍在在等等待项目开开发发的时机。（5）本地房产产开发对温温江房地产产市市场的影响响宿州本地房地产产市市场的容量量有有限，需求求的的层次较低低。新新开发的项项目目与其原有有的的楼盘相比比品品质上具有有较较大的跨越越。消消费者对于于突突然提升品品质质楼盘的接接受受会需要一一定定的时间。（6）开发商之之间的激烈烈竞争宿州现已经聚集集了了一批开发发实实力雄厚，经经经验丰富的的房房地产开发发商商。对于房房地地产市场的的认认识使其大大多多都进行大大规规模的开发发。相相似的产品品在在不规范的的市市场条件下下可可能会形成成恶恶性竞争，影影影响项目的的赢赢利。（7）规模化的的居住环境境尚未形成成各开发商进行了了土土地的购买买但但已经大规规模模开发的并并不不多；而完完全全依靠政府府行行为无法建建成成成熟的社社区区生活居住住环环境。因此此本本区位现在在暂暂时还不具具有有规模化的的居居住环境。4.宿州市房地地产产市场发展展现现状研究宿州市房地地产产市场基本本状状况及市场场特特征，对项项目目可行性作作区区域性研判判。4．1房地产业业在国民经经济中的地地位位日益增加加宿州市房地产业业在在十年历史史内内并未出现现其其他省市的的随随国家宏观观经经济政策及及产产业政策的的调调整面大起起大大落的情况况，相相反走出一一条条相对平稳稳的的发展轨迹迹。随着房地产业在在国国民经济的的比比重日益增增加加，宿州市政府及及各区政府府充充分意识到到城城市经营的的重重要性，积积极极“造市”，相继出台台各种相关关配配套政策扶扶持持房地产业业健健康稳步发发展展。4.2房地产开开发发投资增势势强强劲从投资增占速度度情情况看，宿州州市房地产业业投资在1992--1995年期间，历历经了一个个高高速发展的的重重要时期：1992年房地产开开发投资额9.44亿元，于1991年相比增长204.55%；1995年投资额为54.5亿元，增长长率为61.5%。1996-199999年，成都房房地产业处处于于一个相对对平平稳的发展展阶阶段。随着着宿宿州市住房制制度改革的的不不断深化，1998年底取消福福利分房制制度度，实行并并鼓鼓励个人住住房房消费贷款款，消消费结构从从集集团性消费费向向散户时代代全全面过渡，市市市场环境发发生生了质的变变化化。2002年，在国家家实施西部部大大开发发展展战战略的政策策背背景下，成成都都房地产全全年年新开工商商品品房面积达769.446万平方米，比比比上年相比比，净净增加176.001万平方米，增增增幅达9.7%，全年完成成投资129.116亿元，名列列各项投资资增增幅榜首，在在在连续九年年增增长的基础础上上再创新高高，从从份显示了了投投资者的信信心心。毫不夸夸张张地讲，成成都都已成为我我国国西部房地地产产开发投资资的的一片热土土。4．3住宅开发发份额不断断扩大随着福利分房制制度度的取消，开开开发商纷纷纷扩扩大住宅开开发发份额。20000年成都都使住宅开开发发投资186.76亿元（含经经济适用房房），与与上年相比比增增长56.6%，占开发总总投资比重重从从1999年58.9%上升为67.2%，尤其是于于07年相比住住宅比重攀攀升升幅度达10.3个百分点。从从从住宅开工工规规模来看，222000年开开工面积为1244..39万平方米，其其其中新开工工规规模667万平方米，比比比去年同期期相相比分别增增长长24%和32.6%。住宅新开开工规模已已占占上平房新新开开规模的86.7%，由此反映映出开发商商对对住宅消费费市市场看好的的信信心较强。4．4规模开发发出现端倪倪，开发企企业业效益提高高随着房地产业发发展展的日趋成成熟熟，以规模模开开发实现规规模模效益的经经营营策略已出出现现端倪。20000年宿州商品房新新开工面积积平平均规模为32467平方米，与1999年相比新开开工面积平平均均规模增加加了了3306平方米，特特别是红塔花花园、阳光花园、星河明居、宝海豪园等一一批大规模模项项目启动的的示示范效应下下，强强强结合联联手手开发，依依托托品牌、质质量量、价格、服服服务来扩大大市市场份额已已成成为成都房房地地产开发市市场场的显著特特征征。与此同时，由于于城城市居民住住宅宅消费市场场的的扩大，企企业业经营环境境的的逐步改善善，20000年成都开发发也全年实现现商品房销售售收入87.74亿元，其中中住宅62.86亿元，与上上年相比分别别增长21.4%和11.1%，全年实现现利润总额2.28亿元，较上上年增长58.3%，亏损企业业从99年的210家，减少到201家，开发企企业总体效益益提高。4．5商品房销销售稳步增增长，但增增长长趋缓，房房价价趋于下降降尽管从20000年年成都是国国民民经济和社社会会发展统计计公公报的快报报数数据中，我我们们可以计算算出出一个很刺刺眼眼的负增长长，即2000年全全市商商品房销售仅仅为63.50亿元，比1999年下降6.9%，但是出办办公楼和商业业用房销售面面积与上年基基本持平外，住住宅销售面积积同比增长3.98%。2000年成都商品品房每平方米米平均售价为为1804元，比上年年下降2.1%。考虑统计计口径原因，我我们认为商品品房销售额及及上品方销售售面积今后仍仍将稳步增加加，但商品房房价格总体水水平稳中趋于于下降。4．6开发结构构仍需改善善宿州目前的开发发结结构规模仍仍与与市场需求求不不能紧密结结合合，高档住住宅宅2000年销售下降18.1%的基础上，2000年开始出现现下滑趋势势，而而新开工面面积积却增长20.7%。委托方应应高度重视视这这一情况，增增增强决策的的科科学性减少少盲盲目性。4．7空置总量量与空置面面积上升宿州商品房空置置总总量从1998年大幅度减减少后，有有逐逐年增加到152.3万平方米。空空空置率也从98年9.3%上升到2000年的11.0%。空置总量量与空置率率同同步上升，对对对整体房地地产产市场是一一种种潜在的危危险险。4．8土地政策策购置面积积增势较猛猛受政策性变动因因素素的影响，2000年成都房地地产市场土土地地购置增势势较较猛，全年年购购置土地面面积积612.118万平方米，支支支付土地购购置置费用33.37亿元，与上上年相比分分别别增长71.3%和67.8%。二级市场场土地资源源规规模的迅速速扩扩大，一方方面面为今后商商品品房开发奠奠定定良好的基基础础，一方面面也也预示着今今后后潜在市场场竞竞争激烈和和市市场风险。附表：19966--2000年宿州市房地产产业主要经经济济指标表表4-1宿州市市房地产产业各年主主要要经济指标标年份/指标1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值（万万元）869335661007026600110259448811900322551310000000房地产业值（万万元元）184401229556321716363394432300房地产业值占国国内内生产总值值比比率2.122.282.93.13.3房地产业开发本本年年投资完成成额额（万元）68437973014779967593966512900000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面积积（万m2）1046.5221103.8551141.3331326.8331421.222#住宅730.13726.52775.421003.5771156.044商品房竣工面积积（万m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房销售额（万万m2）32478844195349717366682642635000#住宅272554352990431416544288508000商品房销售面积积（万m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22个人购买商品房房比比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面积积（万m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97表4-2宿州市市房地产开发发投资增长长情情况对比表表年份/指标1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值（万万元）11.611.510.110.210.8本年投资完成额额（万万元）25.56.79.517.537.5#住房16.91-6.3830.3821.760.69商品房施工面积积（万m2）18.75.53.3916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面积积（万m2）33.614.4-20.3731.674.7商品销售额（万万元元）59.136.111.338.8-6.9商品房销售面积积（万m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.984．9宿州房地地产市场展展望随着宿州市政建建设设的高速推推进进和城市化化进进程的快速速发发展，加之之深深化房改，刺刺刺激国内需需求求、西部大大开开发等宏观观的的背景，对对于于宿州而言，我我们有理由由相相信，正如如投投资额的大大幅幅增加显示示了了投资者的的信信心，在未未来来的五到十十年年的时间里里，宿州房地产业业仍将获得进进一步的快速速发展，其在在国民经济中中的先导型租租用越来越民民县，并最终终成为宿州市市国民经济的的支柱性产业业。当然由于今年上上市市数量的逐逐年年累计增大大，市市场竞争的的不不断加剧是是必必然的，从从推推进住宅产产业业化的进程程来来看，企业业战战略种族与与整整合是必经经之之路。以往往，谁谁有资金谁谁就就可以踏入入房房地产这个个门门槛，市场场的的准入度较较低低，各家的的投投入产出效效益益都不高。目目目前，成都都已已涌出业绩绩瞩瞩目的大型型开开发集团公公司司，象万达达集集团、中海海外外、万科等等，他他们对市场场的的发展起到到了了良性刺激激作作用。我们们认认为，将来来市市场真正的的竞竞争存在于于大大集团公司司之之间，而他他们们竞争的焦焦点点更集中于于市市场占有率率及及筹资能力力这这两个方面面。对于项目的投资资的的决策时点点而而言，可以以得得出初步结结论论：本项目的投资开开发发顺应了宿州州市房地产市市场的发展展趋趋势，具备备长长期利好的的宏宏观市场背背景景支持。本本项项目的关键键在在于需求的的把把握和市场场的的创新，以以及及企业核心心竞竞争力的提提升升。5.市场有效需需求求及项目定定位位建议5．1消费者特特征分析5．1．1消费费能力据统计数据：220001年宿州市居民人人均可支配配收收入首次突突破破8000元大关，达达到8128..39元，较2000年同期增长6.3%。行业、教教育、年龄龄、工工资外收入入是是影响收入入差差距的四大大重重要因素。随随随着社会的的发发展，传统统收收入分配格格局局在新经济济的的背景下有有了了新的变化化。产产业之间的的收收入距离较较往往年尤甚，据据据相关统计计数数据显示：：科科技金融与与保保险、房地地产产、通信、电电电力、煤气气及及水等新经经济济行业和垄垄断断行业的职职工工收入排位位靠靠前。职工工收收入最低的的三三个行业为为：：社会服务务业业、制造业业、采采掘业。5．1．2年龄龄结构主要分为青年消消费费者(25周岁以下)、中青年消消费者(25～35岁)、中年消费费者(35～45岁)、老年消费费者五大群群体体，其所占占比比例分别为28%、37%、18%、10%、和7%。5．2消费者地地域结构可分为市内消费费者者与市外消消费费者两大类类型型。目前外外地地消费者都都占占有四成左左右右的比例。那那那些长期在在成成都工作、经经经商、生活活的的外来群体体，无无论从生活活习习惯，做事事风风格都已融融入入了成都这这个个大家庭。另外，从宿州市市房房地产需求求调调查统计中中得得知，外地地接接受调查者者占占有超过三三成成的比例。可可可见，外地地者者已成为一一支支不容忽视视的的重要力量量。5．3消费者心心理习惯特特征除去价格、位置置、交交通等传统统因因素外，户户型型设计、环环境境、运动休休闲闲、教育设设施施、物管、配配配套均是影影响响消费者购购房房的主要因因素素。具一定规模的低低层层和高层复复合合建筑和低低密密度底层建建筑筑小区有较较多多选择，对对物物业类型的的选选择多倾向向于于多层和低低层层住宅，电电梯梯物业尤其其是是小高层住住宅宅日渐受青青年年白领一族族的的青昧。小小区区配套中商商场场、超市、银银银行、医院院、教教育等配套套设设施是消费费者者的首选，宽宽宽带网、红红外外线监控系系统统、可视对对讲讲系统、单单元元防盗门也也越越来越受到到开开发商和消消费费者的重视视。随随着人民居居住住水平的提提高高，大规模模的的生活居信信小小区，景观观、绿绿化以及人人与与景观的交交融融互动是市市场场追求的热热点点。目前，住房已不不仅仅仅停留于于满满足单一的的居居住功能，更更更加注重产产品品的功能与与外外延，“买房更是买买一种生活活方方式”受到消费者者的认同。生生生活质量的的提提高、生存存压压力的增大大以以及对健康康的的追求，消消费费者渴望运运动动与健康，渴渴渴望人与人人之之间的交流流，从从我们所掌掌握握的调查表表统统计得知：：有有45.5%的消费费者希望小小区区内具有良良好好的运动休休闲闲环境。5．3宿州市房房地产消费费市场需求求特特征5．3．1消费费者对方位的的选选择分析从目前市场供应应与与消费情况况分分析，选择择在在西、南和和市市中心购房房的的消费者排排在在前三位。其其其中西南以以占占1/3强的比重排排在首位，且且且两次房交交会会的总体成成交交量和所占占成成交比重变变化化不大；南南面面与市中心心的的房产成交交量量从排位上上看看，两次房房交交会位次与与比比例刚好对对换换；秋季房房交交会东面房房产产成交比例例没没有变化，所所所占比例最最小小。5．3．3消费费者对置业环环域域的选择从春秋两季房交交会会商品住宅宅分分环域成交交状状况统计图图中中可以看出出：：二环外的的商商品房以占占成成交量一半半左左右的比例例高高居首位；；郊郊县房产成成交交量大副上上升升，增加了了十十个百分点点；；一环内房房产产成交量增增副副为七个百百分分点；一至至二二环商品房房成成交量大副副下下降，将幅幅为为十四个百百分分点。郊县商品房成交交量量放大的原原因因是：总体原因与二环环外外相似，但但相相对而言，郊郊郊区房产的价格格更是竞争争优优势，升值值潜潜力更大。距距距离因素及及其其带来的时时间间或成本和和交交通费用成成本本是制约其其大大幅增长的的瓶瓶领。郊区房产的大幅幅增长还还不止表现现为为房交会上上的的2%到12%的增加，更更多的郊区房产更倾向向于立足本本地地市场的开开拓拓和开发商商自自我的营销销。虽虽然宿州城区消费费者的日益益增增多促使开开发发商开始注注重重在房交会会的的展示，但但由由于房交会会展展场面积的的限限制及开发发商商营销思路路的的局限等因因素素，实际郊郊县县房产的增增幅幅数量还会会更更大。（1）购房者接接受的产品品类型从市场需求看：：多多层住宅占59.600%、电梯住宅宅占24.200%、别墅项目目占6.20%。（2）对产品户户型的需求求2001年宿州州户户型面积需需求求的主流区区间间集中在90～150m2之间，主要要户型为三三室室两厅双卫卫。面面积与户型型均均与市场开开发发的主流户户型型保持一致致。该该区间成交交量量占两届房房交交会总成交交量量的57%。150m2以上的户型型成交量占占全全年总成交交量量的17%。90m2以下的小户户型商品房房有有较为明显显的的变化：70～90m2的户型成交交比例从春春交交会期间的17%下降到秋交交会期间的14%，总体成交交比例为14.3%；2001年推出70m2以下的户型型多为精装装房房，主要客客户户群为普通通白白领及单身身贵贵族，其成成交交比例从春春交交会期间的9.6%上升到秋交交会的12%，全年成交交比例为11.84%。（3）对产品价价格的需求求2001年两届届房房交会成交交的的商品房以以单单价2000～3000元/m2区间为主，总总总体需求趋趋势势呈增长态态势势。该单价价区区间的商品品房房在秋交会会成成交比例比比春春交会上涨涨了了7个百分点，共共共占总成交交量量的48.8%。与此此对应，单单价价2000元/m2以下的商品品住房则在在秋秋交会期间间比比春交会的的成成交比例下下降降了7个百分点。值得关注的是，33000元/m2以上单价的的商品房需求求持续保持增增长势头，与与2000年秋交会相相比，2001年春交会该该区间的商品品房成交比例例大幅上升了了12个百分点，2001年秋交会期期间保持了同同样的成交比比例27%。该单价区区间商品房的的表现不俗，与与成都目前二二次置业者较较多，且对住住宅综合品质质的要求日益益增高趋势较较为吻合。从总价上看，总总价价在10～35万区间的商商品房是目目前前市场主力力需需求，其成成交交量占总成成交交量的75%；50万以上的高高档住宅在在总总成交量中中所所占比例呈呈下下降趋势。（4）购房者的的购房动机机青年消费者以首首次次置业为主主、占90%左右，多选选择40～60m2的套一、套套二小面积住住房作为过度度；中年消费费者以二次置置业为主，出出于改善居信信条件的目的的，约占70%，另有30的消费者以以投资为主要要目的；老年年消费者多为为二次置业或或多次置业，其其购房目的主主要为改善居居住环境、靠靠近子女居住住、为子女购购房和投资四四种。二次或或多次置业者者多选择90～130m2三室两厅两两卫的住房，对对项目品质的的要求较高。（5）购房者接接受的付款款方式在前几年的房地地产产市场中，购购购房者多选选择择一次性、分分分期和短期期按按揭的付款款方方式。随着着消消费观念的的更更新、收入入水水平是提高高，一一次付款所所占占比例逐渐渐下下降，八成成或或七成二十十年年按揭、十十年年按揭都受受到到年轻消费费群群体的认同同，中中年消费群群体体更倾向于于选选择十年按按揭揭和分期付付款款方式，老老年年消费群体体趋趋向于一次次性性和短期按按揭揭的付款方方式式。（6）购房者愿愿意承受按按揭贷款方方式式从消费者对按揭揭月月供额的选选择择统计表中中可可以看出，按按按揭月供额额在在1000元以下的付付款方式受受到到七成消费费者者的认可。5．5项目所处处板块的消消费环境（1）购房者对对郊县板块块的选择情情况况宿州市郊县房地地产产市场集中中于于都城西、城南、城北、城东驿四大板板块。其中中都都城西板块的综综合自然条条件件最好，又又是是知名的旅旅游游景点，旅旅游游房产、度度假假房产、“5+2”生活方式吸吸引了部分分消消费者。该该板板块距宿州市市区较远，虽虽有高速公公路路相连，但但受受交通成本本的的制约，消消费费者多为城城市市高收入者者。城南、城北、城城东东三板块距市市区较近，仅仅仅8～10分钟的车程程。本工程地处宿州市西大门门，城西“上风上水”自然环境条条件最好，现现现有合)-徐高速与成都都相连，滨河河路正在施工工当中，目目前前大面积的的房房地产开发发尚尚未形成，但但但诸多知名名企企业在此大大面面积圈地，未未未来的温江江必必将成为一一座座美丽的居居住住新城。城北板块是宿州州市市花果基地，目目目前有部分分房房地产项目目正正在兴建之之中中，总体规规模模较小、档档次次较低，板板块块概念尚未未形形成。城东板块是郊县县板板块中起步步最最早，发展展最最快、城市市配配套相对完完善善的地区，政政政府的引导导和和媒体的炒炒作作扩大了板板块块知名度，同同同期也出现现了了少数在当当地地具有一定定代代表性的房房地地产项目，人人人南沿线的的建建成通车等等利利好因素吸吸引引了第一批批到到郊县购房房的的消费者，是是是目前郊县县房房产的热点点地地区。（2）购房者选选择郊县板板块的理由由及及动机市内老年消费者者和和青年消费费者者是郊县市市场场的购房主主力力，其中又又以以前者为多多。价价格、环境境是是影响他们们置置业的主要要因因素，购房房动动机以二次次置置业和投资资为为主。对于于年年轻消费者者来来讲，他们们更更是看重郊郊区区板块的房价价和发展潜潜力力，既满足足当当前居住的的要要求同时也也是是一种投资资。5．6宿州购房房者对运动动与健康的的认认知程度5．6．1成都都人所喜欢的的运运动方式主要有保龄球、网网球、羽毛球球、台球、游游泳、健身操操。另外，在在中青年中，对对篮球、足球球等运动方式式热爱的消费费者较多，但但因受场地，时时间、运动伙伙伴等的限制制，运动的机机会较少。目前宿州市民在在运运动健康方方面面一年所支支出出的费用随随着着年龄段的的增增长而下降降。青青年、中年年、老老年三个群群体体的比例分分别别为15%左右、8%左右、5%左右。5．6．2成都都人对孩子教教育育的重视程程度度社会发展竞争的的日日益激烈，令令令父母对下下一一代的教育育越越来越重视视。宿州市民家庭庭教育支出的的比例逐步上上升。市民在在选择住房时时更多地考虑虑了教育因素素，高校、名名校周边以教教育为买点的的楼盘较多，反反映了市场供供需双方对教教育日渐重视视的发展趋势势，教育在影影响市民的购购房决策因素素中所占的分分量不断增大大。5．7宿州市购购房者对精精装房的认认知知程度从目前宿州市房房地地产现状来来看看：清水房房占占有绝对的的比比例，占有有九九成左右的的市市场份额，有有有少部分橱橱卫卫装和简装装房房项目，仅仅有有极少部分分为为精装成品品房房。2001年以精装房房推出市场场的的小户型项项目目，精装房房的的市场空间间很很大。5．8本项目目目标消费群群体综合定定位位经对本项目潜在在目目标客户群群体体分析，在在市市场细分的的基基础上进行行目目标客户群群体体选择，对对本本项目目标标消消费群体定定位位为：（1）年龄以25-35周周岁消消费者（约约占占30%）；36-550岁（约占40%）；50周岁以上的的消费者（约约约占30%）。（2）家庭构成成青年夫妇（约占占330%）；三口之家（约约约占40%）；三代同同堂或老人人（约约占30%）。（3）购房目的的以居住为目的的的消消费者（约约占占60%）；以置业业投资和休休闲闲居所为目目的的的消费者者（约约占40%）。（4）消费者来来源地域以市内消费者（约约占70%），市外消消费者（约占占30%）。（5）消费者群群体高新西区及市内内工工作的年轻轻白白领（约30%）；城市中中等偏高收收入入者（约占60%）；私营企企业主、高高级级商务人士士、大大型企业高高级级管理者、律律律师、运动动员员、影视歌歌星星等城市高高收收入者（约约占占10%）；5．9产品主题题定位1、产品主题题定位（1）项目品牌牌的内涵本项目的宗旨是是以以连锁经营营的的模式实现现房房地产业与与体体育产业的的有有效嫁接；；以以复合房地地产产的产业理理论论，整合各各种种业内外资源；；以全新的的服服务理念，满满满足“以人为本”的生活居家家有效需求；；以超常规规的的策划思维维实实现项目定定位位与营运方方式式的创新启动动新的市场场热热点；以领领先先的技术手手段段，创造“科学运动，健健健康生活”的全新生活活方式。（2）成都文化化“休闲”现象宿州是一个温情情的的城市，一一个个极具包容容情情怀的城市市，自自古以来也也是是一个休闲闲的的城市。成成都都人爱喝茶茶，无无论亲朋好好友友还是生意意伙伙伴，一杯杯清清茶即开始始了了“龙门阵”；爱逛街，西西西昌口、淮海路……总是游人如如织、熙熙熙攘攘攘；成都都人人爱玩麻将将，每每逢休假或或逢逢年过节，茶茶茶馆、河边边、公公园里……随处可见。喝喝喝茶、逛商商店店、打麻将将便便成为了成成都都人休闲方方式式的三大特特色色。（3）地块的“生态”环环境项目地块所属的的区区域，被评评为为了“国家级生态态示范区”。其生态优优越，地势势平平坦，为纯纯居居住型生态态社社区的开发发提提供发良好好的的自然环境境。大大规模的花花卉卉生产基地地与与生态绿化化带带营造的氛氛围围，清新的的空空气与泥土土的的气息无一一不不为自然生生态态居所创造造了了良好的开开发发题材。随1999年置信丽都都花园A区的亮相，其其其“100亩的生态公公园”引领了宿州市市住宅产业绿绿化浪潮。2001年置信芙蓉蓉古城项目目的的成功和都都江江堰房产项项目目的异军突突起起，使“买房先看环环境”便成为了成成都居家消消费费的重要影影响响指标。2、产品档次定定位本项目规模较大大，且且项目的题题材材对社会各各阶阶层均具有有广广泛的吸引引力力。在可能能的的范围内，最最最大限度地地吸吸引与消化化市市场购买力力将将是我们进进行行产品档次次定定位的主导导思思想。结合成都目前房房地地产市场状状况况与郊县房房产产开发情况况，潜潜在消费群群体体对综合品品质质高，配套套设设施完善，生生生态环境良良好好，社区功功能能与活动丰丰富富的中高档档组组团项目具具有有较高的期期望望值。置信信芙芙蓉古城产产品品定位于中高档档，并以古古文文化与古风风建建筑获取良良好好的销售业业绩绩充分说明明这这一点。目目前前，通常成成都都郊县房产产多多以中低档档定定位，与项项目目相邻的森森宇宇花园走中中低低档路线。而而而奥林匹克克花花园具有的的体体育题材优优势势，在全国国的的影响力的的巨巨大。主流流消消费体由高高文文化中收入入、高高文化低收收入入、中文化化高高收入、中中文文化中收入入、低低文化低收收入入的5个组群构成成。因此，本项目采采用用差别定位位法法，走中高高档档楼盘定位位路路线，有力力、有有效借用并并推推广原有品品牌牌，高速提提升升开发商在成都都的社会形形象象。6.项目建设进进度度6．1施工条件件本项目地处平原原腹腹心，东临临宿宿州市，南南邻邻银河一路路，西西接206国道，北连连陀河，是是宿宿州的重点点发发展对象之之一一。，其主体体部分位于于董董园村境内。地地块南临滨河河西延线，北北侧目前为为农农业区。总总占占地1560亩，拟定容容积积率为1.1，总建筑面面积1519909平方米米。住宅占90%，商业及公公共配套占10%。该项目区域具有有优优越的自然然环环境，域外外景景有良好的的交交通路网接接驳驳，随着宿州州市城市建设设的进一步步发发展，配套套设设施将不断断完完善，趋于于成成熟程度将将逐逐渐提高。由由由于本项目目开开发规模大大，内内部可塑性性较较强，容易易建建设自成体体系系的居住区区，所所以具有较较好好的是适应应外外部竞争的的内内部条件。该项目土地征用用以以基本结束束，地地势平坦，温温温江的地质质条条件总的来来说说无不良地地质质情况（具具体体涉及到地地基基等进行现现场场勘探，以以勘勘测部门为为准准）。该项项目目分四期进进行行，前三期期建建设场地宽宽敞敞，便于对对方方材料和安安装装吊装设备备以以及施工机机具具等，利于于施施工组织和和机机械化施工工作作业的进行行。随随着老成温温路路和光华大大道道延线的建建成成，水、电电、气气、通讯、市市市政污水、于于于水管网等等市市政工程即即将将建成，各各种种管线接口口位位置也逐渐渐接接近。该项项目目具有良好好的的施工条件件。6．2计划进度度安排本项目建设进度度计计划拟分四四期期共五个阶阶段段进行：筹备期：200011年10月至2002年5月，为项目目前期工作作，包包括征地、一一一期的拆迁迁安安置、土地地平平整、三通通等等工程。一期：20022年年5月至2003年5月为一期的的住宅、公公建建等建设工工作作。二期：20033年年5月至2004年5月为二期的的住宅、公公建建等建设工工作作。三期：20044年年5月至2005年5月为三期的的住宅、公