房地产开发企业评价指标研究课件

房地产企业评价指标研究主要内容第一部分企业评价理论第二部分现代企业评价方法第三部分房地产企业综合评价法研究目的研究房地产企业指标评价方法，通过合理的评价体系，为公司健康、均衡、可持续发展提供理论依据。所谓企业评价，是指运用数理统计和运筹学原理，采用特定的指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性的对比分析，对企业一定期间的经营成果作出客观、公正、准确的评价。现代企业评价采用财务指标和非财务指标相结合的综合评价指标体系。评价原理1、代理理论——为什么要进行业绩评价（1）节省交易成本有利于对企业业绩形成的诸因素获得规律性的认知，进而降低有限理性所引发的交易成本；制定防范措施，抑制机会主义倾向，进而降低管理性交易成本。（2）缓解代理问题，降低代理成本。代理问题包括股东与经营者的代理问题；小股东与大股东的代理问题；债权人与股东的代理问题；内部层级代理问题。理论依据（一）2、管理学理论——怎么进行业绩评价：系统观念、权变观念、效率观念(时间效率）、人本观念等。理论依据（二）评价主体利益相关者内部管理者评价目的交易决策与监督管理控制企业整体内部责任中心支持系统决策支持系统内部管理子系统：预算、激评价客体20世纪初发展历史1920年1993年20世纪90年代20世纪末财务评价杜邦评价经济增加值平衡计分卡综合评价对企业财务数据进行简单分析，后来发展成为从成长能力、盈利能力、运营能力、偿债能力等各项指标结合的评级体系。美国杜邦公司通过财务指标的内在联系，综合、系统地分析企业的盈利水平。美国斯腾斯特公司根据企业的税后净利润减去全部资本成本后的净值，衡量企业价值。哈佛大学教授卡普兰与复兴方案公司总裁诺顿创立平衡积分卡法，从财务、顾客、内部经营、学习和创新四个方面对企业进行评价。财务指标与非财务指标结合，充分考虑股东、员工、顾客等因素，兼顾经济效益与社会效益。主要内容第一部分企业评价理论第二部分现代企业评价方法第三部分房地产企业综合评价法（一）偿债能力指标短期偿债能力——流动比率、速动比率、现金流动负债比率长期偿债能力——资产负债率、利息保障倍数、固定费用保障倍数一、财务指标评价偿债能力指标优秀值良好值平均值较低值较差值资产负债率(%)38.846.664.678.589.7利息保障倍数8.46.54.83.12.1速动比率(%)112.191.768.850.837.2现金流动负债比率(%)15.311-1.1-8.1-19.2带息负债比率(%)30.339.350.974.286.1或有负债比率(%)11.96.915.324.6大型房地产企业偿债能力2010年标准值数据来源：wind（三）运营能力指标总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、资产现金回收率、不良资产比率大型房地产企业运营能力2010年标准值数据来源：wind运营能力指标优秀值良好值平均值较低值较差值总资产增长率（次）0.70.50.30.20.1应收账款周转率(次)34.922.19.87.66不良资产比率0.11.42.45.115.4流动资产周转率(次)0.90.60.40.30.2存货周转率（次）4.12.21.41资产现金回收率(%)11.910.5-0.8-6.9-14.4

（四）成长能力指标销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率

大型房地产企业成长能力2010年标准值数据来源：wind成长能力指标优秀值良好值平均值较低值较差值资本保值增值率(%)120113.5107.6105.6100.3销售(营业)增长率(%)22.914.47.31.8-13.3销售(营业)利润增长率(%)40.130.721.89.47.9总资产增长率(%)34.124.816.65.9-2技术投入比率(%)1.10.90.70.60.4（五）规模实力指标总资产、净资产、市值、营业收入、净利润

规模实力指标优秀值良好值平均值较低值较差值总资产（亿元）1109724407186103净资产（亿元）2982031167835市值（亿元）49736319210263营业收入（亿元）150.4100.466.848.330.2净利润（亿元）271815.211.46.8大型房地产企业规模实力2010年标准值数据来源：wind总分为100分；一级指标：偿债能力、盈利能力、运营能力、成长能力指标满分分别为20分；规模实力、投资价值指标满分分别为10分；将各二级指标与行业平均值对比，根据各二级指标的权重，用线性求和的方法得出各一级指标得分；将各一级指标线性求和，得出财务指标评价总分。评分操作1、重视股东财富目标，忽视利益相关者价值最大化；2、注重有形资源，忽视无形资源方面的绩效评价；3、应根据不同行业、不同时期，不断优化评价体系。财务指标评价的局限性二、经济增加值法-EVA（一）计算原理EVA是公司经过调整的营业净利润（NOPAT）减去公司现有资产经济价值（NA）的综合成本后的余额即：

EVA=NOPAT-NA*KW

式中：NOPAT的调整包括：（1）研究与开发费用；（2）折旧；（3）商誉的摊销；（4）重组费用；（5）费用识别。NA为公司资产期初的经济价值，是对公司帐面价值进行调整的结果。KW为综合资本成本。（三）EVA与MVA的比较

1、MVA（市场增加值）=市值-总资本

如果将公司看作是众多投资项目的集合，则MVA就是市场对这些项目净现值总和的估计值。2、MVA被认为是评价股东财富创造的最好方法。

（1）反映了投入资本与股票市值的差额；（2）是外部投资者评价的最好方法；（3）能够反映企业的管理业绩；（4）反映市场对企业长期战略的评价。3、MVA的局限

（1）会计稳健原则可能导致低估投入资本；（2）只能用于上市公司）；（3）只能用于外部评价。4、EVA的局限（1）缺乏非财务指标（2）权益资本成本难以确定。平衡记分卡是一种综合绩效评价体系，既强调对财务业绩指标的考核，也注重对非财务指标的评价。平衡记分卡将与企业运营相关的各项指标清楚地反映在一张卡片上，使经营者不依赖单一的指标进行片面的管理。三、平衡计分卡法-BSC平衡记分卡法用顾客、内部经营过程、学习和创新三个方面的非财务指标补充传统的财务评价指标对企业业绩进行分析。（二）利益相关者之间的平衡

现代企业是利益相关者的企业。业绩评价的重要作用就是通过适当的计量，考察利益相关者的期望是否得到满足。1、有着不同目标的利益相关者必须在一种合作互惠的关系下共同帮助企业实现目标。2、目标的实现过程是一个“投入与获取的过程”。每个利益相关者之所以愿意为企业贡献，目的在于期望从企业获得回报。利益相关者投入获取股东资本与风险相当的投资回报客户采购忠诚度服务、质量与价值公众允许企业运作恰当的履行社会责任员工努力工作、承担义务良好的待遇（精神与物质）供应商努力工作、承担义务稳定的销售和利润（三）建立平衡计分卡的步骤

1、明确实施BSC的意图，并在认识上取得一致。2、确定战略目标,并对战略目标达成共识。3、选择适当业务部门作为实施的起点，最好为综合部门。4、选择和设计评估手段，找到必要的信息源并为获得这种信息采取必要的行动。5、制定实施计划。6、通过实施计划，将BSC融入企业管理制度并发挥作用。主要内容第一部分企业评价理论第二部分现代企业评价方法第三部分房地产企业综合评价法每一种评价方法都存在自身的优点和缺点，目的不同，着眼点不同，所采用的方法也不同。综合评价法是在吸收各个评价方法的基础上，取长补短，根据房地产行业的特点，结合财务指标和非财务指标，综合考虑经济效益和社会效益，对企业做出客观、公正的评价。（一）房地产行业的特点房地产企业特点产品周期长供给弹性小流动性偏差受政策影响大市场反应敏感财务指标不能完全反应当期效益（二）房地产行业的运营模式房地产企业生产周期长，流动性偏低，市场反应敏感，运营模式多样，在综合评价时，应根据实际情况加以调整。分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类

综合运作型土地开发型房产开发型开发持有型金融投资型前期准备规划设计工程建设市场销售物业管理项目获取项目后评估土地开发模式房产开发模式物业经营模式城市规划拆迁补偿土地出让项目招商物业经营资本退出文化、制度、考核、培训、资金、信息系统、创新等支撑体系系统能力竞争阶段房地产企业竞争将从单一资源竞争逐步走向综合实力和系统能力的竞争，综合评价体系也需不断完善。（三）房地产行业的发展路线（四）财务指标规模实力指标总资产、净资产、市值、营业收入、净利润成长能力指标总资产增长率、收入增长率、每股收益增长率盈利能力指标净资产收益率、总资产报酬率、销售毛利润率、价值变动净收益占利润比率财务稳健性指标货币资金余额、经营性现金流量净额、已获利息倍数营运效率指标总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率偿债能力指标资产负债率、流动比率、速动比率投资价值指标市盈率、市净率资产结构指标投资性房地产占总资产比重、货币资金占总资产比重、存货占总资产比重、权益乘数（五）非财务指标市场竞争力指标市场占有率、市场覆盖率、市场增长率、市场收益率、广告费用比率客户满意度指标交房及时率、客户保持率、客户获得率、产品满意率、投诉率员工满意度指标薪酬、福利、晋升、奖励、自我实现、社会交往、流动率、培训次数技术创新指标新产品贡献率、技术人员比例、研究费用率、工艺改造能力业务流程指标安全生产率、成本降低率、费用降低率、房屋退货率、设备利用率社会认可指标品牌知名度、民众信任度、口碑、公益事业投入量、低碳环保类