房地产规划方面基础知识二

房地产事业部：王党孟房地产基础知识（规划方面）分为两大部分第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识．第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识．第一部分：专业名词及解释专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词专有名词解释房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Realestate物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.专有名词解释房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。我国的土地制度根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地一级市场土地二级市场土地一级开发指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。开发商取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖有关土地开发的名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。有关土土地开开发的的名词词宗地：是地地块最最小的的单元元。城城市以以宗地地为最最小的的土地地单元元进行行编号号，称称为““宗地地号””或““地号号”。。一般般按照照区、、带、、片、、宗进进行编编号。。例如如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级级别：根据据土地地的价价值及及所处处地段段的繁繁华程程度的的不同同而划划分的的土地地等级级。各各地标标准不不一样样，比比如北北京划划分为为一、、二、、三、、四级级。三通一一平：指水水通、、电通通、道道路通通，场场地平平整。。七通一一平：指水水通、、电通通、道道路通通、通通信通通、燃燃气通通、热热力通通、排排水通通，场场地平平整。有关房房产开开发的的名词词商品房房：指由由房地地产开开发企企业开开发建建设并并销售售、出出租的的房屋屋。外销房房：指建建成后后向境境内外外出售售的住住宅、、商业业及其其他物物业。。内销房房：指建建成后后仅仅仅在国国内范范围内内（不不含港港澳台台地区区）的的住宅宅、商商业及及其他他物业业。现房：指开开发商商已经经办理理了房房地产产权证证的商商品房房。通通常意意义是是指已已经完完工可可以入入住的的房屋屋。一线、、二线线、三三线、、四线线城市市对于一一、二二、三三、四四线城城市的的概念念一直直没有有明确确的定定义。。一般般来说说一线线城市市是指指1992年国家家规定定的5个特区区和6个城市市；二二线城城市指指省会会城市市、直直辖市市和单单列市市，如如青岛岛、大大连、、深圳圳等；；三线线城市市则指指有战战略意意义的的大中中城市市和经经济总总量较较大的的小城城市，，比如如宁波波、温温州、、东莞莞。一线、、二线线、三三线、、四线线城市市对于房房地产产市场场而言言，这这里除除了城城市级级别和和城市市规模模等重重要指指标外外，还还有GDP、人均均收入入和可可支配配收入入、产产业结结构、、人口口数量量、产产品水水平等等综合合指标标。但但通常常把商商品房房的均均价作作为最最标准准的指指标。。所以一一线城城市习习惯指指北京京、上上海、、广州州、深深圳；而天天津作作为老老牌的的直辖辖市和和中部部的一一些省省会城城市（（如西西安、、重庆庆）却却由于于房地地产起起步晚晚只能能屈居居二线线城市市；而而一些些省会会城市市更是是由于于房地地产发发展水水平低低而位位列三三线城城市如如西北北的呼呼和浩浩特、、银川川、青青海等等；反反而象象大连连、青青岛等等沿海海开放放城市市（计计划单单列市市）一一直位位居二二线城城市的的前列列甚至至直追追一线线城市市；包包括江江浙发发达地地区的的杭州州、南南京等等省会会城市市。而而象温温州、、宁波波等本本应是是三线线的城城市也也都迎迎头赶赶上，，尤其其价格格的涨涨幅和和速度度甚至至超过过了一一线城城市。。有关房房屋产产品类类型的的名词词店面：又称称门面面，多多作为为商铺铺，一一般在在一层层，沿沿街。。SOHO：是英英文smallofficehomeoffice的缩写写，意意思为为：小小型的的，家家庭式式的办办公室室。LOFT：是指指没有有内隔隔断的的开畅畅式平平面布布置的的住宅宅，空空间开开阔，，高大大，可可灵活活布置置，既既可住住宿，，又可可办公公，艺艺术性性强，，开放放性高高，多多为年年轻人人或艺艺术家家、文文艺工工作者者所喜喜爱。。有关房房产开开发的的名词词准现房房：通俗俗意义义上是是指快快完工工或差差不多多完工工的房房屋。。一般般指主主体结结构封封顶，，正在在装修修，尚尚未竣竣工验验收，，但小小区内内的楼楼宇及及配套套设施施轮廓廓基本本显现现的房房屋。。期房：是指指开发发商取取得商商品房房预售售证到到取得得房地地产权权证书书这一一期间间所销销售的的房屋屋。在在港澳澳地区区称为为卖““楼花花”，，这也也是当当前普普遍采采用的的一种种销售售策略略。尾房：又称称“扫扫尾房房”，，是空空置房房的一一种，，一般般当楼楼盘销销售量量达到到90%以后，，剩余余的零零散房房屋，，通常常朝向向、采采光、、位置置等不不好，，但价价格便便宜。。有关房房屋产产品类类型的的名词词住宅：是专专供人人们居居住用用的房房屋。。通常常意义义上的的住宅宅是指指普通通住宅宅。别墅：是指指在郊郊区或或风景景区建建造的的舒适适的园园林住住宅，，一般般拥有有院落落、车车库、、花园园等。。公寓：住宅宅的一一种，，通常常建在在大城城市，，繁华华地段段，多多为高高层，，标准准较高高，室室内配配套和和住宅宅基本本相同同，具具有较较为完完善的的商业业、物物业服服务，，主要要供应应对象象为常常来常常往的的中外外客商商及其其家眷眷中短短期租租用。。酒店式式公寓寓：是指指提供供“酒酒店式式服务务，公公寓式式管理理”的的公寓寓，市市场定定位很很高，，具有有住宅宅、酒酒店、、会所所的综综合功功能。。商住楼楼：是指指既能能办公公，又又能住住宿的的楼宇宇。写字楼楼：就是是办公公楼，，有统统一的的物业业管理理。综合楼楼：是兼兼有住住宿、、办公公、甚甚至商商场的的大楼楼。有关房房屋产产品类类型的的名词词空间蒙蒙太奇奇：借用用电影影剪辑辑的概概念，，特点点是以以小户户型标标准为为设计计单元元，在在空间间上可可像积积木一一样自自由组组合，，从而而形成成中、、大、、超大大户型型。SOLO：原意意是独独奏、、单独独的意意思，，这里里指超超小型型住宅宅，一一般卧卧室和和客厅厅为一一体，，整体体式的的厨房房和厕厕所，，面积积在35平米左左右，，适用用于想想独立立的年年轻人人、外外地人人、刚刚刚参参加工工作的的人群群。在在公共共部位位一般般设有有便利利店、、健身身中心心、快快餐、、洗衣衣店等等，方方便生生活。。有关房房屋产产品类类型的的名词词STUDIO：原意意思为为“工工作室室”，，这里里指专专为那那些发发展中中的小小型企企业提提供的的面积积较小小的办办公空空间，，一般般地处处企业业集中中区，，交通通便利利，各各类公公司及及服务务相对对齐全全，容容易形形成资资源共共享。。SHOPPINGMALL：意思思为““步行行街购购物广广场””，是是目前前非常常流行行的商商业模模式，，一般般规模模较大大，商商家集集中，，具有有大型型的开开放休休闲广广场，，交通通便利利，人人流庞庞大，，商业业效应应惊人人。会所：指专专为特特定人人群或或业主主提供供服务务的综综合性性康体体娱乐乐设施施和社社交场场所，，一般般包括括酒吧吧、咖咖啡厅厅、阅阅览室室、网网吧、、餐厅厅、保保健、、洗浴浴等，，同时时也应应具有有乒乓乓球、、羽毛毛球、、保龄龄球、、游泳泳池等等活动动场地地。双拼住住宅：：即每每单元元层有有两户户，一一梯双双户；；独栋别别墅：：即单单独一一栋存存在的的别墅墅；有关房房屋产产品类类型的的名词词花园洋洋房：也叫叫西式式洋房房、小小洋楼楼等，，是带带有花花园草草坪和和车库库的小小院落落或三三四层层小楼楼，建建筑密密度很很低，，内部部功能能齐全全，富富有变变化，，多采采用退退台设设计和和室外外楼梯梯入户户。联排别别墅：：通常所所说的的Ｔownhouse，就是是联排排住宅宅，离离城区区较近近，环环境优优美，，有独独立的的院落落和车车位，，多为为３、、４层层左右右，包包括双双联排排、多多联排排等形形式。。板楼：：外形形象““板””，一一般由由若干干个单单元组组成，，每个个单元元有独独立的的楼梯梯间、、电梯梯间，，或者者通过过连廊廊连接接。多多为多多层或或小高高层，，南北北通透透，通通风采采光较较好，，房间间均好好性高高，但但占地地面积积大，，价格格较高高，建建筑美美学效效果不不好。。塔楼：：外形形象““塔””，一一般以以楼梯梯和电电梯为为布局局核心心，各各户沿沿核心心筒布布置，，公摊摊小，，绿地地率高高，外外形美美观，，价格格较板板楼低低。但但是采采光通通风不不好，，密度度大，，灰色色空间间较多多，居居住舒舒适感感较差差。错层住住宅：：每套套住宅宅中，，各功功能分分区的的标高高不在在同一一平面面上，，形成成空间间和视视觉上上的变变化，，使住住宅内内环境境错落落有致致，具具有韵韵律感感．一一般错错开300—600mm跃层住住宅：：是近近年来来推广广的一一种形形式，，指住住宅占占有两两层楼楼面，，卧室室、起起居室室、卫卫生间间、厨厨房等等房间间分层层布置置，通通过户户内楼楼梯连连通，，功能能分区区明确确。复式住住宅：：受跃跃层住住宅启启发而而设计计出的的一款款经济济型住住宅。。楼面面也为为两层层，但但其实实是在在一层层较高高的楼楼层（（一般般楼层层高度度为3.3米以上）中中加建一个个夹层（一一般为１.２米），上上层较矮，，一般作为为卧室使用用。这种户户型平面利利用系数高高，成本低低，但是上上层使用舒舒适感差，，户内房间间均好性低低．智能化大厦厦（3A，5A建筑）：指指利用系统统集成的方方法，将计计算机、通通信、信息息技术与建建筑物有机机结合，通通过对设备备的自动监监控、对信信息资源的的管理和对对用户的服服务与建筑筑的优化组组合，所获获得的高效效率、高功功能、高安安全度和高高舒适度的的建筑，一一般称为3A（建筑设备备自动化系系统BAS；办公自动动化系统OAS；通信自动动化系统CAS）建筑，也有称为5A建筑的，其其实是一回回事。双景住宅：：指楼盘不不但要营造造社区内的的小环境，，还要借助助社区外优优美的自然然风光，使使二者协调调统一，从从而创造出出舒适优美美的室内外外环境。绿色生态住住宅：指在在以人为本本的基础上上，追求节节水、节地地、节能、、改造生态态环境，减减少污染，，延长建筑筑物寿命为为目标的人人类理想居居住地。第二部分：：规划基础础知识城市规划：：指对一定定时期内城城市的经济济和社会发发展、土地地利用、空空间布局以以及各项建建设的综合合部署、具具体安排和和实施管理理。城市基础设设施：是城城市生存和和发展所必必须具备的的工程性基基础性设施施和社会性性基础设施施的总称。。规划设计中中常用的技技术指标总占地面积积建设用地面面积总建筑面积积地上（地下下）建筑面面积住宅、商业业、教育等等建筑面积积容积率（有有时总用地地容积率））建筑密度建筑层数、、高度绿地率总户数停车位住宅建筑套套密度住宅面积净净密度相关基础知知识城市居住区区：一般称称居住区，，指被城市市干道或自自然分界线线所围合，，并配建有有一整套完完善的、能能够满足该该区居民物物质与文化化生活需要要的公共服服务设施的的生活聚居居地，一般般居住人口口在3---5万人。居住小区：：规模比居居住区小，，是指被居居住区道路路或者自然然分界线所所围合的生生活聚居区区，人口一一般在7000---15000人，并配建建有一套必必需的公共共设施。组团：是指指在小区内内被小区道道路所分隔隔，拥有一一块共有公公共设施，，建筑类型型基本相同同的聚居区区，人口规规模在1000---3000人，这种居居住模式能能够带来领领域感和安安全感，又又便于人们们交流，空空间尺度适适合，比较较符合现代代人的心理理需求。楼座→组组团→小区区→居住住区公共绿地：：指满足一一定光照条条件，供人人们共享的的绿地、居居住区公园园、小游园园和各种绿绿化用地。。公共绿地地的指标为为：组团0.5㎡㎡/人；小区1㎡/人；居住区区1.5㎡/人；旧城区区改造不得得低于相应应指标的50%。三区六线“三区”：：是在镇域域范围内确确定的不准准建设区（（区域绿地地）、非农农建设区（（城镇建设设区）、控控制发展区区（发展备备用地）三三大类型地地区的规模模和范围。。用地红线：：是指围起起一块土地地的坐标点点的连线，，线内的地地块就是取取得使用权权的土地范范围，一般般用红线标标示。但在实际实实施中，一一般要“退退红线”，，即在红红线基础上上再向内退退让一定距距离作为缓缓冲带，各各地规定的的具体数字字不同，主主要是为了了以后城市市的发展考考虑，退让让部分不得得占用，但但同样要算算在用地面面积内。建筑红线：：是指建筑筑控制线，，是建筑物物基底位置置（外墙、、台阶等））的界限，，任何临街街的建筑物物或构筑物物不得超越越此界限。。城市黄线：：是指对城城市发展全全局有影响响的、城市市规划中确确定的、必必须控制的的城市基础础设施用地地的控制界界线城市蓝线：：指城市规规划确定的的江、河、、湖、库、、渠和湿地地等城市地地表水体保保护和控制制的地域界界线。城市绿线：：是指城市市规划的绿绿地范围，，此范围内内只能进行行绿化，不不得改做它它用。城市紫线：：是指国家家历史文化化名城内的的历史文化化街区及省省、自治区区、直辖市市人民政府府公布的历历史文化街街区保护范范围界线。。城市黑线：：市政公用用设施规划划控制线，，黑线导控控的核心是是控制各类类市政公用用设施、地地面输送管管廊的用地地范围，以以保证各类类设施的正正常运行。。道路红线：：是城市道道路（含居居住区级道道路）用地地的规划控控制线；建筑物体形形系数是指指“建筑物物与室外大大气接触的的外表面积积与其所包包围的体积积的比值””。见《民用建筑节节能设计标标准》（JGJ26—95）。北方地地区一般小小于0.35（外表面积积中包含屋屋顶面积））日照标准有有关知识日照标准为保证居住住空间获得得足够的阳阳光照射，，满足人们们的健康需需求，所规规定的最低低日照时间间。《城市居住区区规划设计计规范》规定：根据据各地区的的气候条件件和居住卫卫生要求确确定的，建建筑物正面面向阳房间间在规定日日照标准日日获得的日日照量。一般按照首首层窗户满满窗日照时时间累加计计算，实际际测量比较较麻烦。日照标准日日及日照量量（我国幅员员辽阔，采采用两种标标准）日照标准：：≥1小时测量时间：：9:00---15:00第Ⅳ气候区的中中小城市和和第Ⅴ、Ⅳ气候区的各各级城市。。日照标准：：≥2小时测量时间8:00---16:00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大大城市，如如东北地区区。冬至日（12月22日前后）大寒日（1月20日前后）太阳高度太阳高度：：实际是指太太阳照射地地球的角度度，直射时时为90度。以冬至日为为例在每年的12月22日前后，太太阳直射地地球南回归归线即南纬纬23°26′，此时北半半球太阳高高度最低，，白天最短短，夜晚最最长，阴影影面积最大大，北极出出现“极夜夜”；而南南半球刚好好相反：白白天最长，，夜晚最短短，南极出出现“极昼昼”。从这这一天开始始，太阳开开始向北半半球移动，，直到夏至（6月22日前后）那一天，太太阳直射北北回归线，，即北纬23°26′，一切与冬冬至日刚好好相反。由于我国处处于北半球球，所以日日照标准应应以“冬至至日”为标标准日。指建筑物自自身高度与与北临建筑筑物之间距距离之比。。越小越好。。指根据日照照标准确定定的房屋间间距与南临临建筑物高高度的比值值。越大越好。。这个指标标会经常用用到。日照间距日照间距系系数建筑间距：：两栋建筑物物外墙之间间的水平距距离。不应小于6米北京地区不不应小于10米。各地规规定个不相相同。不应小于13米与侧面有窗窗的各种层层数住宅之之间应考虑虑视线干扰扰因素，适适当加大间间距。板式住宅高层住宅规划设计相相关名词建设用地面面积：也称称总占地面面积，是指指城市规划划部门确定定的建设用用地范围的的水平投影影面积，不不包括代征征用地。总建筑面积积：也叫展展开面积，，是指建筑筑物各层水水平投影面面积的总和和。小区总建筑筑面积：是是指小区内内住宅、公公建和人防防地下室面面积总和。。建筑基底面面积：是指指建筑物首首层面积总总和。使用面积：：是指建筑筑物中直接接为生产或或生活使用用的净面积积，在住宅宅中也称为为“居住面面积”。结构面积：：指建筑物物中各层平平面中的墙墙、柱等结结构所占面面积的总和和。辅助面积：：各层中为为辅助生产产或生活活活动所占的的净面积总总和，如楼楼梯、走道道等。小区总建筑筑面积：是是指小区内内住宅、公公建和人防防地下室面面积总和。。建筑密度：：也称建筑筑覆盖率，，是指建筑筑基底面积积占建设用用地面积的的百分比，，它反映的的是一定用用地范围内内的建筑密密集程度。。规划形态：：是指项目目的具体建建筑构成，，包括楼宇宇数量、使使用性质、、层数等具具体指标。。容积率容积率：：是指建设用用地范围内内总建筑面面积与建设设用地面积积之比，一一般用小数数表示。这是一个非非常重要的的指标，反反映了土地地的利用强强度和利用用效率，往往往决定着着开发面积积的大小、、楼面地价价的高低和和生活质量量的差异，，一般来说说数值越小小，意味着着居住越舒舒适，但同同时也意味味着土地成成本在房屋屋成本中的的比例越高高。绿地率与绿绿化率绿地面积：：是指能够够用于绿化化的土地面面积，包括括公共绿地地、宅旁绿绿地、道路路绿地等，，不包括屋屋顶绿化、、垂直绿化化以及小于于2㎡的土地。指一定区域域内各类绿绿化用地面面积占该区区域面积的的比例（不包括垂直直绿化）。一般要求求新区不低低于30%，旧区不低低于25%。即绿化覆盖盖率，是指指建设用地地范围内全全部绿化植植被水平投投影面积总总和与建设设用地面积积的比率。。绿地率（常常用指标））绿化率（一一般大于绿绿地率）住宅建筑套套密度：是是指每公顷顷住宅用地地上拥有的的住宅套数数。住宅建筑套套毛密度：：是指每公公顷居住区区用地上拥拥有的住宅宅套数。住宅面积净净密度：每每公顷住宅宅用地上拥