江西新余同创国际生态城项目总体定位及营销推广的报告

江西新余同创国际生态城项目总体定位及营销推广的报告报告整体框架定位篇营销篇背景篇国家宏观调整政策研究新余宏观经济背景研究新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析项目地块及四至研究SWOT战略分析项目未来取位确定项目界定及目标分析市场价值研判项目总体定位项目形象定位项目客户定位项目价格定位物业发展建议营销总体思路项目分期建议项目启动策略营销时间节点建议营销推广媒体策略阶段性营销策略VI形象展示新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析项目地块四至分析背景篇新余宏观经济政策背景国家宏观调控政策背景项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景国家宏观调控政策背景1国四条是在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。国四条具体如下：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。关健词：直指房价国家宏观调控政策背景1在2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。标志着国家救市政策的落幕开始。后自2009年12月14日起，新一轮国家宏观调控政策就开始陆续出台：2009年12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；3天后，财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；9天后，财政部和国税总局公布营业税细则，规定不足5年普通二手房按差额征营业税；1天后，国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者独家专访再次强调，要支持改善性购房、抑制投机，稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为。2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台调控楼市五方面11项措施。关健词：密集出台密集出台国家宏观调控政策背景1关健词：CPI“2010年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势分析与预测研讨会”上，中国经济形势分析与预测课题组张涛博士表示，2010年CPI指数将达2%，近期不会发生明显通胀。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长、著名经济学家余斌认为，CPI增幅将超过6%。2010年，我们都要面临CPI指数平均增幅5%。视点：影响CPI涨浮的主要因素是食品价格，食品价格在CPI中占有权重约为31%-32%。在这个过程中，我们要注意到，国际粮食价格在上涨，今年小麦价格同比上涨了77.8%，玉米价格上涨135.8%，大米价格上涨150%。未来物价上涨的必然趋势，揭示着未来通账预期将逐渐明显，资产保值增值将成为众多中高收入群体的重要关注对象。通账预期国家宏观调控政策背景1国务院连续释放调控信号和出台一系列政策措施，是希望控制资产泡沫过度膨胀，同时增大供给使过快增长的房价降温，以维护房地产业长期健康稳定的发展。钜太视点：就目前出台的政策来看，还不足让楼价下降，因此预测可能还会出台一些后续政策。从住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的表示来看“其实现在才刚刚开始，金融、税收等措施还没出来，土地管理措施只是第一步，还有市场管理、经营管理，都还没出来。”可以预知在2010年度，相关的宏观调控政策还将陆续出台。另一方面，当前“一方面国内外经济形势转好，另一方面回升的基础并不稳固。”所以未来财政和货币政策不能有大的变化。同时考虑到未来通账预期的逐渐明显，未来房地产市场发展空间仍将存在。关健词：控制控制为主新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析背景篇新余宏观经济政策背景国家宏观调控政策背景项目地块四至分析项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景新余宏观经济政策背景12009全年实现生产总值484.2亿元，增长13.5%。财政总收入56.6亿元，增长2.7%；其中地方财政收入33亿元，增长26.6%。社会消费品零售总额94.8亿元，增长19.6%。外贸进出口总额23.8亿美元，总量居全省第二。规模以上工业增加值226.5亿元，增长20.4%；销售收入804.8亿元，增长5.3%。城镇居民人均可支配收入15610元、农民人均纯收入6445元，分别增长10.4%和9.1%。一是固定资产投资迈上新台阶。总额，达507.5亿元，增长43.1%。

二是招商引资实现新提高。实际利用国内市外资金170亿元，增长82.6%。三是科技创新取得新进步。荣获“国家新能源科技城”。四是争取项目资金取得新成效。共争取上级项目资金13亿元，增长40.7%。五是信贷投入实现新突破。贷款余额首超存款余额。各项贷款余额405.8亿元。六是统筹城乡发展迈出新步伐。中心镇建设全面启动。城镇化率达56.6%。七是工业用电量实现新增长。全年达40.4亿度，增长38%，工业生产正常。八是政务环境呈现新面貌。行政许可事项保留数在全省最少、审批时限最短。九是生态环境有了新改善。仙女湖孔目江水质达到Ⅱ类，城区空气质量达到二级标准。十是“三城同创”取得新成就。创建全省文明城市、国家森林城市、全国食品安全城市。经济平稳增长关健词：经济平稳增长新余宏观经济政策背景1房地产市场秩序进一步规范新余房管局为加大行业监管力度，于2009年7月开展了一次房地产市场清理整顿活动，打击房地产开发企业在开发经营过程中的违规违诺行为，切实维护广大购房业主合法权益。活动期间，房管局通过投诉举报和实地检查等方式，对8家开发企业擅自改变规划设计、提高容积率、未取得预售许可发放VIP卡等形式收取定金、聘请没有资质的中介机构代理销售、拖欠施工单位工程款等不良行为在全行业予以了通报批评。房地产开发项目销售行为进一步规范新余房管局为进一步规范房地产开发企业经营行为，明确规定全市商品房销售场所应在醒目位置和市房产信息网上对项目信息进行公示。

信息公示内容包括商品房预售许可证、销控表、项目规划条件、商品住宅成本公示表、商品房价目表以及销售代理机构营业执照等17项。信息公示制度从2009年9月1日起执行,届时房管局将联合相关部门对所有开发项目销售场所进行检查督导。政策逐渐规范关健词：政策逐渐规范新余宏观经济政策背景1经济形势影响房地产市场需求仍有较大空间虽然随着中国整体经济回升，国家开始对房地产市场展开了密集调控，一个月内5次出手调控房地产市场。但仔细观察可以发现，国家此轮调控的主要目的是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，打击投资和投机性需求。对于健康的、良性的改善型购房者及刚性购房者仍是支持。可以确定，基于房地产对经济的拉动作用，特别是随着新余经济的发展，城市化进程的加快，大型项目的落户，居民收入的提高，新余房地产市场需求仍具有很大空间。通账预期支撑房地产市场需求仍有较大空间从09年CPI指数增长情况及经济发展形势来看，2010年通胀预期将更加明显。目前CPI指数已经连续多个月环比出现增长，这预示着通胀预期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已经成为现实。在通胀预期下，投资房地产仍是最为有效的保值方式。城市发展决定房地产市场需求仍有较大空间从新余城市发展实际情况看,近年来新余的整体经济快速增长，社会经济事业发展较快，特别是通过创建全国食品安全城市、国家森林城市、全省文明城市等使城市面貌和基础设施建设得到较大改善,为新余市房地产市场发展提供了很好的空间。仍具较大空间关健词：仍具较大空间新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析背景篇新余宏观经济政策背景国家宏观调控政策背景项目地块四至分析项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产市场整体情况房地产投资额数据来源：新余市房管局上半年，房地产开发投资7.81亿元，同比减少11.75%。其中住宅投资6.7亿元，同比增长1.94%；商业营业用房投资1.24亿元，同比减少42.33%。2009全年，房地产开发投资额24.14亿元，同比增长4.37%。住宅投资20.46亿元，同比增长22.44；商业营业用房投资3.68亿元，同比下降42.67%。新房开工量上半年，房屋新开工面积为35.68万平方米，同比下降64.99%；其中新开工住宅面积26.69万平方米，同比下降70.89%。全年，房屋新开工面积为130.31万平方米，同比下降10.89%。其中新开工住宅面积115.01万平方米，同比下降8.82%。新房竣工量上半年，累计竣工面积为40.08万平方米，同比上升59.68%；其中住宅竣工面积36.48万平方米，同比增长上升88.82%。全年，房屋竣工面积为91.84万平方米，同比增长74.87%,其中住宅竣工面积80.35万平方米，同比增长91.95%。下半年全面上扬数据来源：新余市房管局新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产市场整体情况年去化量上半年，住宅销售4121套，销售面积48.87万平米，同比增长213.67%。全年，共预（销）售商品房面积191.98万平方米，同比增长182.28%。其中商品住宅预（销）售14366套,销售面积176.1万平方米，同比增长224.42%。年批准预售量全年共批准商品房预售许可项目45个335栋,批准预售面积178.84万平方米,其中商品住宅批准预售面积160.84万平方米,占批准预售面积的89.94%,批准预售面积同比上升161.57%。2009房地产市场销售由低走高、逐渐升温，众多项目都集中在三、四季度上市。预计2009年较强势的卖方市场格局将会打破，2010年的市场竞争将日趋激烈。且从现实情况看,由于前几年土地出让面积较大导致未来商品房新增供应也大，预计未来2至3年都将呈现供略大于求的局面。数据来源：新余市房管局新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产商品住宅整体销售情况低迷复苏下滑上升受08年楼市低迷影响刚性需求释放、改善型投资需求增加二套房贷等从紧政策信号发布宽松货币政策仍然执行,全国楼市价格普涨带动调整新一轮调控政策密集出台上涨3.1%上涨5.4%上涨5.4%上涨2.2%新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产商品住宅整体销售均价整体上升态势。进入2010年增幅开始趋缓。新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产商品住宅畅销楼盘（前10楼盘）新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产商品住宅板块销售对比城北板块销售最好的楼盘：孔目江1号暨阳.翡翠城水榭花都均位于城北孔目江版块城南板块销售最好的楼盘：公园1号、高能上城、玉竹星城因紧邻抱石公园，独有的环境优势而成为城南区销售量最大的楼盘新余楼市现状竞争态势12009年新余市房地产商品住宅畅销户型90至120平方米的户型成交2347套，占成交总量的24.44％。120至144平方米的户型成交5344套，占成交总量的55.64%。市场成交仍以改善型住房需求、中大套型为主！新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析背景篇新余宏观经济政策背景国家宏观调控政策背景项目地块四至分析项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景城北板块城南析块仰天岗开发区仙来区房地产板块格局：四大板块+仰天岗新城作为新余老城区及新钢所在地，人口最为密集，居住环境较差新余城市行政中心，未来主要发展方向，居住环境较好依托于城市改造和孔目江资源，发展速度较快新开发区域，主要为原居民及部分城南居民新入仰天岗生态新城，未来森林型生态新城区，全国中小城市生态环境建设试验区。本案区域竞争楼盘个案分析本案优山美地官邸水务一水天城永盛国际商务花园北湖名门峰尚北湖星城5期春龙金色海岸公园一号高能上城孔目江1号春江花月暨阳半岛豪园帝海观澜城市绿洲暨阳上河园绿景水岸美林湾金叶水榭丽都同盛新水湾城市山语香山听语世纪清华学府名郡北湖、城市行政中心抱石公园孔目江体育馆、湿地公园仰天岗森林公园区域竞争楼盘个案分析当前区域在售及即将入市楼盘分布结合本项目地块处于仰天岗板块与城北北湖板块位置，本次竞争楼盘个案分析将在主以城北板块楼盘为主，辅以其它板块典型代表楼盘区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——仰天岗——优山美地官邸依托于仰天岗山体资源，依山而建，主要为三联排、五联排别墅，项目形象高不成、低不就现状，去化情况较慢。春节期间二期建设带动销售，销售情况量价齐升。区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——仰天岗——城市绿洲用地面积76249平方米，地上面积：131548.84平方米，共30栋纯多层住宅群，住宅套数共1032套，绿化率38.1%，容积率为1.76，其中住宅面积为119701平方米。区域周边另一竞争楼盘，项目整体档次较低，相对销售价格也较低，一期2月份开盘去化较好，约去化35%左右。其中包含房管局团购一大部。目前成交均价在2200元/左右。区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——仰天岗——绿景水岸一期尾房在售，二期多层、小高层、高层上市时间未知，当前销售均价约在2300-2400元/平米。区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——北湖——世纪清华2期世纪清华项目周边学校林立，且市图书馆等近在咫尺，周边配套齐全。当前二期房源小高层在售，销售价格对外多层较低。当前多层均价3200元/平米，小高层均价2900元/平米。区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——学府名郡——北湖学府名郡建筑面积约5.5万平方米，由6栋多层及1栋高层组成，354套。项目地处新余市人文中心，周边各类名校云集，具有浓郁的文化气息。当前销售均价2500元/平米。区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——湿地公园、孔目江——水务一水天城孔目江岸资源，一期入市房源主要以多层为主，另有两栋小高层，去化情况达到50%。春节期间销售价格有所下隆，约在2700-3100元/平米

区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——湿地公园、孔目江——暨阳半岛豪园孔目江岸资源，当前去化情况较差，仅26%。春节期间销售一般

,量价齐跌，销售均价约在3200-3000元/平米。区域竞争楼盘个案分析1城北板块竞争楼盘——城北、体育馆——永盛国际商务花园城北板块，周边配套较为齐全，无可利用自然资源。小区率先引进了入户直饮水系统。当前销售情况较差，仅去化25%左右，当前销售均价约在2500-2700元/平米。区域竞争楼盘个案分析1高新板块竞争楼盘——孔目江-高新——孔目江1号一期高新板块，孔目江岸。由桥连接城北，架连城中心。一期销售情况较好，已基本去80%，当前销售均价约在3200元/平米。区域竞争楼盘个案分析1高新板块竞争楼盘——孔目江-高新——孔目江1号二期高新板块，孔目江岸。由桥连接城北，架连城中心。二期销售情况也较好，已约去化50%，春节期间回落。当前销售均价在3300元/平米。区域竞争楼盘个案分析1高新板块竞争楼盘——孔目江-高新——金叶水榭花都水榭花都德式风情建筑。仙来东大道以北，海关以东，紧邻孔目江大桥。周边有新余市一中、胜利小学等较完善的生活配套。由于价格相对较低均价2800元/平米，销售情况较好当前去化在50%左右。市区域竞争楼盘个案分析1城南板块竞争楼盘——城南、抱石公园——公园1号城南板块中心，抱石公园旁全高层建筑，周边配套齐全。由于城南楼盘供应少及地段特征。项目销售情况较好，当前去化近80%，销售均价在2900元/平米左右。区域竞争楼盘个案分析1城南板块竞争楼盘——城南、抱石公园——高能上城城南板块中心，抱石公园旁城市综合体项目，周边配套齐全。由于项目离新钢较近，且又靠着抱石公园，对城南及新钢居民有较大吸引力。项目销售情况也较好，当前去化77%，销售均价也较高在3100元/平米左右。区域竞争楼盘个案分析1在楼竞争楼盘总体情况：城北楼盘集中量大，产品类型多样物业类型联排多层多层多层多层小高小高多层高层高层高层多层高层高层仰天岗北湖湿地公园体育馆孔目江抱石公园区域竞争楼盘个案分析1未来将上市竞争楼盘总体情况：从本项目的区域属性及项目属性出发，未来将面临的新增竞争对手仍将主要集中在城北板块区域。项目名称区域板块物业类型总建面上市时间预计售价主力户型春龙·金色海岸城北—北湖别墅，高层约20万5月份起价350089—144636.8独栋北湖名门峰尚城北—北湖高层约9万4月份暂未知两房89三房135北湖星期5期城北—北湖高层约6万3月份2800三房106-135美林湾城北—仰天岗多层约8万5月份2400-2600三房133-134山林听语城北—仰天岗多层约10万4月份2600两房86-89三房115-129城市山林城北—仰天岗多层、小高未知未知未知未知春江花园城北—湿地公园多层约31万4月份3200两房92-93三房109-127帝海观澜城北—湿地公园多层花园洋房约25万5月份3000三房110-140

整体运行情况：逐步呈稳，总体健康发展态势。2009年度，新余房地产开发市场各项目经营指标都有回升，进入12月份，随着新一轮的调控措施出台，2010年第一季度市场整体气氛较为平淡。去化速度及销售均价：2009年整体呈增长态势，进入2010年有所回落。2009年整体市场去化量及销售均价呈增长态势，但中间有起伏波动，主要原因是受大环境影响，与国家宏观调控政策及国内楼市气氛有较大影响关系。2010年受12月新一轮宏观调控政策影响，成交量有所下降，成交价格也保持平稳，高素质楼盘基本在3000元/平米左右。市场在转型：多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型冲击市场。城市中心地段由高层主导，城市边沿由多层、小高层等主导，其中高层物业的成熟程度在逐渐提升，但在同片区同素质楼盘，多层仍有较大优势。在售项目城南楼盘相对较好，城北高素质楼盘去化较高。从在售楼盘的销售情况来看，城南由于整体供应量偏少而需求较大的原因，去化情况较好；城北楼盘在有自然景观资源的支撑下，地段好的高素质楼盘销售情况比较理想。即将上市楼盘总体体量较大，且其中不乏高素质楼盘，未来竞争将非常激烈。从即将上市的楼盘来看，项目仰天岗片区较多但楼盘整体较为低档，北湖片区高层产品将与本项目直接竞争，另外湿地公园片区楼盘也将在同时充斥市场。区域竞争楼盘个案分析1市场总结新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析背景篇新余宏观经济背景分析国家宏观调控政策研究项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景项目地块四至分析项目背景1项目地块四至分析地块现状北面仰天岗西大道西面小山丘南面旧厂址东南面北湖西路东北面仰天岗森林公园北面山体东面天工北大道西面经济适用房地块现状：菜地，西面有小山丘，有高差北面：仰天岗西大道，仰天岗森林公园南面：旧厂址，形象较差西面：小山丘，未来商业综合体开发地块东面：天工北大道，连接城南，与北湖西路相交连接城北开发商品牌城北仰天岗生态森林资源产品形态较为高端,产品品质高全高层建筑，利于营造良好的小区园林中心景观环境

配套目前尚未成熟容积率偏高地块规模大，整体开发周期长全高层产品，电梯房客观硬伤产品同质，无竞争优势

仰天岗新区生态森林公园的持续深入发展当前新余在新区新能源运用方面与项目低碳建筑概念相符，易于得到政府支持，且市场尚为稀缺本区域内未来项目放量增加，竞争将更加激烈市场进入整固期,投资需求被抑制政策风险项目背景1项目SWOT分析优势----Strength劣势----weak机会----Opportunity威胁----Threaten基于竞争、发挥优势，抢占机会基于竞争、利用机会，克服劣势基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，避免威胁强调区域生态价值和未来城市综合体发展潜力；着力打造低碳城市氧生住宅概念，增加产品竞争卖点。以城市综合体项目建设来弱化目前的配套不足,树立产品的高端形象；以产品的低碳技术运用来实现项目产品优势。用专业的营销在竞争中脱颖而出窄众营销,用形象和精神对位目标客户SWOT矩阵——发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁项目背景1项目SWOT分析优势----Strength劣势----weak机会---0pportunity威胁----Threaten项目背景1项目未来取位——生态新区、超大规模、强势自然资源驱动的城市综合体项目仰天岗生态新区，正式获得国家级森林公园授牌强势自然资源仰天岗新城规划已经确定，并在逐步执行实施

生态新区与主城“0”距离接触，道路正在紧密施工交通配套仰天岗生态新城，新余城市“绿肾”“天然氧吧”山地环境占地1029亩左右，超大规模城市综合体项目超大规模运用低碳科技与建筑一体化，做真正氧生住宅低碳建筑报告整体框架定位篇营销篇背景篇国家宏观调整政策研究新余宏观经济背景研究新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析项目地块及四至研究项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目界定及目标分析市场价值研判项目总体定位项目形象定位项目客户定位项目价格定位物业发展建议营销总体思路项目分期建议项目启动策略营销时间节点建议营销推广媒体策略阶段性营销策略VI形象展示项目整体定位项目形象定位定位篇项目市场价值研究项目界定及目标分析项目客户定位项目价格定位项目定位物业发展建议项目界定及目标分析2区域属性界定仰天岗新区新余城区仰天岗生态新区新余城市的“绿肾”和“天然氧吧”

森林型生态新城区全国中小城市生态环境建设试验区项目界定及目标分析2配套属性界定：仰天岗新区新余城区本案站前西路仰天岗大道科环路北湖路天工大道仙来大道五一路长林路长青路劳动路仰天岗森林北湖四中图书馆高专北湖宾馆西湖市政府五中超市北湖小学逸夫小学江厦医院交通配套四通八达：仰天岗西大道、科环西路、天工北大道在项目前交汇。长林路、五一路、长青路、北湖西路、仙来大道、站前西路将项目与城北中心区、城南城区相连接。沿线公交307路、22路、21路、303路贯穿城南城北。其它配套学校：逸夫小学、北湖小学、新余四中、新余五中、高专及附小等医院：江厦医院景点：仰天岗森林公园、北湖、西湖其它：市政府单位、银行、超市广布周边。与主城“0”距离相连项目界定及目标分析2联排等低密度物业综合体商业综合体商业高层物业产品属性界定：仰天岗新城城市综合体项目总占地1330亩，建面250万方城市综合体项目。1#2#3#地块低密度物业4#地块高层物业用地项目界定及目标分析2产品属性界定：仰天岗新城城市综合体项目4#地块高层物业用地总用地面积：77806平米总建筑面积：458604.8平米住宅建筑面积：322423.8平米商业建筑面积：53436平米容积率：4.91建筑密度：24.5%绿地率：40%建筑高度：32F，98米项目市场价值研判2项目市场价值研判仰天岗生态新城：新余城市的“绿肾”和“天然氧吧”、森林型生态新城区全国中小城市生态环境建设试验区城市综合体项目：项目规模宏大、产品丰富，是真正的造城项目，在综合开发及城市运营理念的动作下，生态新城将成为新余真正高尚居住区城北主城零距离：地块位于城北边缘，与主城“0”距离相连，周边市政配套完善，生活配套齐全。全高层低碳建筑：首批产品全高层建筑，造就最大限度的景观氧生住宅，低碳技术的运用，真正实现节能环保居住的梦想。根据前面对项目整个片区及周边的分析总结，结合本项目的实际情况，作出以下价值点判断：区域项目配套产品项目整体定位项目形象定位定位篇项目市场价值研究项目界定及目标分析项目客户定位项目价格定位项目定位物业发展建议项目定位2整体定位同创国际生态城——城北250万平米生态城市综合体定位说明区域属性：城北，作为当前新余的城市行政中心及高尚居住区，已成为城市形象标志，项目定位城北，代表的是整体城北的城市成熟配套。项目属性：总建面250万平米生态城市综合体，诠释项目真正的造城大盘气势，生态城市综合体，解说项目的生态新区特性，并从城市综合体的项目高度进行项目精神属性的传播。项目定位2形象SLOGAN同一个生态梦想，创一座低碳城市Withaneco-dream,creatingalow-carboncity项目定位2形象定位--同一个生态梦想，创一座低碳城市--同创国际生态城Withaneco-dream,creatingalow-carboncity生态优势同创国际生态城，“能够”呼吸！在同创国际生态城，好空气让呼吸更健康！新余最好的空气在哪里？在城北！城北最好的空气在哪里？在仰天岗！在同创国际生态城！延展项目定位2形象定位--同一个生态梦想，创一座低碳城市--同创国际生态城Withaneco-dream,creatingalow-carboncity低碳优势同创国际生态城，“能够”氧生！在同创国际生态城，低碳运用让氧生更简单！外墙节能、门窗节能，地板辐射采暖、衡温衡湿技术、置换式新风系统，让您和您的住宅更加具有生命力。延展项目定位2形象定位--同一个生态梦想，创一座低碳城市--同创国际生态城Withaneco-dream,creatingalow-carboncity规划优势同创国际生态城，“能够”长房！在同创国际生态城，1/4土地建房让房子更舒服！超低建筑密度24.50%，我们只允许四分之一的土地长房子。综合考虑景观影响、日照系数等指标，科学规划、围合庭院，小区中心近20000平米中央亲水广场，处处体现人文关怀。延展项目定位2形象定位--同一个生态梦想，创一座低碳城市--同创国际生态城Withaneco-dream,creatingalow-carboncity配套优势同创国际生态城，“能够”愉悦！在同创国际生态城，城市综合体让生活更轻松！与主城“0”距离相连，周边学校、医院、超市等生活及市政配套齐全；城北250万平米城市综合体，集居住、运动、休闲、娱乐、购物为一体，处处体现生活便利。延展项目整体定位项目形象定位定位篇项目市场价值研究项目界定及目标分析项目客户定位项目价格定位项目定位物业发展建议城北板块城南析块仰天岗开发区仙来区本案城南老城区改善型需求客户为主，新钢等企事业单位中高层阶层为主。以城北区域企事业单位、政府公务员及个体经商老板为主。项目定位2客户定位预计本项目未来目标客户：以城北区域企事业单位、政府公务员及个体经商老板为主；城南老城区改善型需求客户为主，新钢等企事业单位中高层阶层为主。——本项目潜在客户潜示客户分类客户特征对本项目的启示高端客户经商老板、企业主注重居住环境，依山傍水、自然资源好、清净、不偏远本项目的别墅类物业的标签客户政企高层领导注重居住环境，空气好，环境很好，不偏远本项目的高端物业的主要客户群体中端客户公务员、事业单位管理层老师、医生等注重居住环境，自然条件好，同时生活配套要齐全，离工作地点近（受区域限制）该客户群具有较高的区域性，也是本项目的主要客户个体经营户、新钢等企业中层注重居住环境，同时要求周边配套要齐全有一定的购买力，是本项目的重要客户普通客户上升的阶层开始追求高品质的生活，对居住环境、质量等要求较高品味要求高，未来发展前景看好。是本项目主要客户。大众需求者生活配套齐全，注重便利性要吸引此类客户，必须有强势配套和交通其他客户投资性客户本项目投资价值门槛较高优越环境是吸引投资的重要因素潜在客户项目定位2客户定位项目定位2客户定位竞争楼盘价位水平2000250030003500优山美地官邸城市美洲世纪清华一水天城孔目江1号高能上城4000项目定位2价格定位同创国际生态城高档楼盘中高价格——价格定位说明

为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案同片区且具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的市场客观合理价格。编号定级因素指标分值1地段A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.楼盘周边的居住氛围C.是否拥有良好的自然资源A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2配套A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物业管理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.有无物业管理公司。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5项目规划A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面装饰A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的形象;C.立面所采用的材质A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7开发商实力及信誉A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8户型设计A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9营销推广A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10停车位A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好注：该表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。项目定位2价格定位

通过对本项目片区内的住宅项目进行仔细筛选后，抽取其中4个同区域项目作为本次定价的主要参考依据；具体定价过程如下：序号项目权重优山美地城市绿洲世纪清华一水天城孔目江1号高能上城本案同创国际生态城1地段0.531.531.552.542424231.52配套0.330.930.951.541.251.551.530.93物业管理0.341.241.241.241.241.241.241.24建筑品质0.341.241.241.241.241.241.241.25项目规划0.441.631.241.641.641.641.641.66立面装饰0.341.230.941.241.241.241.241.27开发商实力0.130.330.330.340.440.440.440.48户型设计0.130.330.340.440.440.440.440.49营销推广0.130.330.330.340.440.440.440.410停车位数量0.240.820.430.640.840.830.640.8合

计9.38.210.810.410.710.59.6上表对于所选的6个可比楼盘的分值的评定依据来自于对整体市场状况的把握和对个案的调研。项目定位2价格定位——价格定位说明

通过对本项目片区内的住宅项目进行仔细筛选后，抽取其中4个同区域项目作为本次定价的主要参考依据；结合各项目对于本项目的参考权重，进行本项目的均价试算。具体定价过程如下：项目优山美地A城市绿洲B世纪清华C一水天城D孔目江1号E高能上城F同创国际生态城X售价Pi360022002900300032003100PX权重Wi0.10.10.50.10.10.11总分Qi9.38.210.810.410.710.59.6

通修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为均价PA’=(QX/QA)×PA=3716.129

PB’=(QX/QB)×PB=2575.61

PC’=(QX/QC)×PC=2577.778

PD’=(QX/QD)×PD=2769.231

PE’=(QX/QE)×PE=2871.028

PF’=(QX/QF)×PF=2834.286

各相关楼盘权重取值为Wi’WA=10%WB=10%WC=50%WD=10%WE=10%WF=10%PX=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD+PE’×WE+PE’×WE=2778.451元/㎡

通过以上计算，整体均价为2778.451元/㎡，但考虑到项目实际情况，首批房源入市将在产品上领先市场，结合我司在吉安操盘经验，建议首批房源入市均价为2800元/㎡项目定位2价格定位项目整体定位项目形象定位定位篇项目市场价值研究项目界定及目标分析项目客户定位项目价格定位项目定位物业发展建议楼宇朝向调整小主题景观节点增加朝北皆为大面积户型分布，朝南为小面积户型。而实际可知朝北户在日照采光上有明显不足。大户型朝北设计不合理。物业发展建议2规划建议——4#地块总平规划设计建议沿街群楼商业下沉庭院通过天桥连接项目地处仰天岗新区，生活配套不齐，项目商业将成为重要补充。如当前设计方案，群楼商业被下沉庭院隔断，将对商业经营非常不利。群楼商业外移，一方面下沉庭院改为商业前休闲广场；另一方面群楼商业将成为沿街商铺，商铺结构也将更加实用。物业发展建议2规划建议——4#地块总平规划设计建议人行主入口1人行主入口2地下车库入口1地下车库入口2地下车库入口3未来将主要服务于商业及图所指区域该区域楼宇车辆出行将极为不便，建议在主入口附近增加一地下车库入口。物业发展建议2规划建议——4#地块总平规划设计建议物业发展建议2规划建议高层产品设计建议的价值点

核心精神：产品创新、标准领先序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1架空层设计市场缺乏增加绿化面积与公共空间2挑高入户大堂市场稀缺体现奢华、尊贵3入户花园市场较多增强实惠性4空中院馆市场稀缺增加居住舒适度，且空间改造灵活5飘窗、凸窗市场较多增加居住舒适度，增强实惠性首层入户门厅首层架空层设计架空，景观功能与停车功能相结合。物业发展建议2偷面积——落地飘窗常规意义上的飘窗并未落地，若将其设计为落地飘窗（验收前可以先简单的封闭起来（见图1），等业主装修时再自行敲掉（见图2）），客户则可以将室内空间获得一定程度的延伸（见图3），同时通过立面拉平的处理（见图4），整体外观也不受任何影响。户型建议物业发展建议2物业发展建议2——大露台赠送设计户型建议增加产品附加值真正阳光养生大宅物业发展建议2——亲情三代居户型建议——亲情两代居、子母房户型设计，即可解决小户型需求、又可解决大户型需求客户。物业发展建议2户型建议从整个新余市场的成交情况来看，市场成交仍以改善型住房需求、中大套型为主！如右图新余市畅销户型情况，120-144平米户型占到56%，90-120平米户型占到24%。结合本次市场走访在售楼盘户型情况，建议本项目户型仍以110-120平米三房户型为主。【本项目户型配比建议】户型三房三房四房（子母房）面积90-110120-130140左右比例30%55%15%物业发展建议2低碳技术运用建议外墙保温措施

挤塑聚苯板保温板构外墙采用挤塑聚苯板保温措施6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100％投射热传输损失40％太阳能量100％透射太阳能65％室外环境室内环境断桥铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理世界顶级德国SCHüCO（旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层Low-E玻璃断桥铝合金窗框，LOW-E玻璃物业发展建议2低碳技术运用建议物业发展建议2低碳技术运用建议太阳能与建筑一体化运用以太阳能为热源，以超导地暖为散热体，其工作原理是太阳能集热装置把超导介质加热，低温(只需30℃即可)传递热能到室内地面下铺设的管道，采暖通过管道内介质循环将地面加热到一定温度，再由地面均匀地向室内辐射热量，同时在冷热空气的比重差作用下，产生了空气的自然对流现象，从而创造出具有理想温度分布的室内热微气候，使室内环境达到人体感官最舒适的状态。太阳能超导地热采暖物业发展建议2低碳技术运用建议太阳能与建筑一体化运用新型太阳能超导地热采暖系统。由于是房间地面地温辐射，所以对系统温度的要求十分低，20分钟即可将整个房间加热到

20℃以上（温度可自控），节省能源，使用寿命可长达50年，没有任何污染。不仅适用于冬季供暖，而且采暖期前后一年四季皆可供暖。还能同时满足厨房、浴室、卫生间等多处热水需求，真正实现热水、洗浴、供暖三位一体。采暖方式：

地板辐射采暖

物业发展建议2低碳技术运用建议地板辐射采暖是以温度不高于

60℃的热水，在埋置于地板下的盘管系统内循环流动，加热整个地板，通过地面均匀地向室内辐射散热的一种供暖方式。采暖方式：

地板辐射采暖

物业发展建议2低碳技术运用建议报告整体框架定位篇营销篇背景篇国家宏观调整政策研究新余宏观经济背景研究新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析项目地块及四至研究项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目界定及目标分析市场价值研判项目总体定位项目形象定位项目客户定位项目价格定位物业发展建议营销总体思路项目分期建议项目启动策略营销时间节点建议营销推广媒体策略阶段性营销策略VI形象展示项目启动策略营销时间节点建议营销推广策略营销篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略现阶段项目形象未落地,基本没有市场认知仰天岗生态森林资源，为项目最大可利用自然景观资源仰天岗区域位置较为偏僻，非成熟板块，周边配套稀缺区域周边在售及将售楼盘较多且档次参差不齐，分流及影响项目形象一其启动区全为高层产品，与北湖片区全高层产品同质，在综合配套资源严重缺乏的情况下，将面临惨烈竞争我们怎么做？营销整体策略3营销总体思路必须面对的客观现状:营销整体策略3营销总体思路以项目产品为标杆，综合低碳技术的运用，将建筑与低碳科技合为一体，打造真正的低碳氧生住宅项目一期入市时，打造核心展示区及样板产品展示区，体验项目生态大盘的气势，树立顶端项目形象。高站位：低碳住宅强展示：生态大盘通过强势取势的启动区策略，一举奠定项目城北仰天岗生态城市综合体、低碳氧生住宅地位，形成核心竞争力：营销方向营销动作基于产品价值利用低碳技术营造居住的舒适感基于项目价值基于区域价值利用城市综合体营造居住的便利感利用森林公园营造居住的生态感主打体验营销，通过高占位、强展示树立项目生态大盘、低碳氧生住宅高端形象。营销整体策略3总体营销策略同一个生态梦想，创一座低碳城市Withaneco-dream,creatingalow-carboncity营销方向营销动作区域价值项目价值产品价值生态感便利感舒适感样板房开放鉴赏活动寻找？新余最宜人居环境实景板块展示区现场体验活动在确定主打体验营销的同时，通过有节奏的营销活动安排，实现项目去化的目的。现场体验中心炫耀开放一期VIP卡认筹活动一期VIP解筹及开盘活动营销整体策略3总体营销策略项目产品推介会分期规模的确定必须充分考虑市场实现度项目整体规模巨大，各物业市场实现度均被看好；新余高层产品从推售来看，小幅快走为上；分期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要需要考虑同期各物业的相互影响以降低市场风险；需要考虑适当地控制推售节奏利于制造项目溢价；启动区的选择必须充分考虑现场展示体验的效果；分期次序的确定受到项目周边条件的制约启动区受到项目周边道路交通及公交等的制约；启动区将重点考虑与城北城市配套相连便捷区域。启动区尽可能设置于昭示性好的区域启动区需标杆物业提升项目整体形象高价值物业适量推迟销售增加溢价项目各期尽可能包括各种产品户型后期项目与前期推售项目考虑相互的影响干扰项目分期充分考虑客户目标、市场实现度、营销可行性及项目未来发展空间营销整体策略3项目分期综合体商业综合体商业高层物业营销整体策略3项目分期联排等低密度物业营销整体策略3整体分期项目一期项目二期项目三期一期启动区一期现场实景展示区现场售楼部营销整体策略3启动策略通过活动举办“寻找？新余最好的空气！”由电视全程追踪活动，由权威部门，对新余片区空气质量进行检测，寻找出“新余最宜人居区域”，并进行授牌仪式。通过项目现场实景及低碳科技的展示，增强目标客户对本项目的体验感受，争取目标客户对本项目的认同感。寻找？新余最好的空气！现场体验中心及实景展示策略1：电视录制专栏节目“寻找？新余最好的空气！”配合由权威部门，对新余各片区空气质量进行现场检测，最终项目在新余城市中的最宜居形象。策略2：现场启动区，率先进行实景现场展示区的打造，通过现场实景与体验中心的包装，最终开启目标客户对本项目的倾目心扉。项目启动策略营销时间节点建议营销推广策略营销篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略形象挂帅整体品牌形象的宣传，旨在迅速树立并维系项目的入市整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目进入销售阶段做铺垫。软性铺路通过前期由电视台“寻找？新余最好空气”专题栏目软性炒作，来不断强化客户对于项目及片区的认同及向往。硬广强攻硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相互强化，达到最大的广告效果。推广主线：形象挂帅，软性铺路，硬广强攻阶段营销策略3营销推广策略户外抢占阵地步步为营户外广告主要以高炮、道旗、工地围墙等形式，以项目基地为据点，以广告为阵地，形成点、面、线的远程辐射，大纵深的吸引客户，保证信息达到率。大众媒体远程轰炸大众媒体主要以平面和网络两种形式，平面媒体主要以新余日报、每日新余及新余电视台为主，网络媒体主要以中国新余网、新余信息港等为主，通过上述大众媒体进行全市范围的广告传播，与户外宣传有机结合。媒体选择：户外抢占阵地步步为营，大众媒体远程轰炸阶段营销策略3营销推广策略面市时机4-5月份项目正式面市，主题为形象展示，主要以中心城区、城北、城南、青原区四个中心位广告户外为主。全面铺开5-6月份售楼处进场，现场体验中心正式对外开放，媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全部发布，客户积累正式开始。售楼部开放前可印制本案代表性的小饰品连同手提袋一起予以派发。5