包头市金鑫机电化工有限公司与王军租赁合同纠纷二审民事判决书

包头市金鑫机电化工有限公司与王军租赁合同纠纷二审民事判决书上诉人（原审被告）包头市金鑫机电化工有限公司，住所地包头市东河区太平寺商城AD第1号。法定代表人张传永，总经理。委托代理人苗永青，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托代理人张有军，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王军，男，1954年7月2日出生，汉族，工人，现住包头市昆都仑区。委托代理人唐玉芳，内蒙古万生律师事务所律师。上诉人包头市金鑫机电化工有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人王军租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，代理审判员乔瑞全、宋博参加的合议庭，并于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人金鑫公司的法定代表人张传永及其委托代理人苗永青、张有军，被上诉人王军及其委托代理人唐玉芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王军系内蒙古科技大学第一附属医院（现更名为包头市医学院第一附属医院，以下简称一附院）职工。2004年12月8日，一附院与包头市多福贸易有限责任公司（以下简称多福公司）就联合建设包头市昆都仑区青年路16号街坊建设项目签订《建设项目合同书》一份。该合同书约定，多福公司负责该项目建设施工，项目建成后，一、二层使用权归多福公司，使用期限17年（自2005年8月31日起计算），使用期内多福公司可以转让使用权。合同签订当天，一附院作出《关于奖励王军同志底店的决定》，将位于包头市昆都仑区青年路16号街坊商住楼2号底店（84平方米）分配给王军作为奖励。2004年12月24日，王军与金鑫公司签订《租赁房屋协议》一份，王军将本案诉争房屋租赁给金鑫公司使用，租赁期限为17年（从2005年9月1日起至2022年8月31日止），年租金15000元。合同约定第一次租金支付时间为2005年7月1日，金鑫公司给王军支付120000元；第二次租金支付时间为本协议履行第9年的第一季度，金鑫公司给王军支付135000元。如金鑫公司第二次第一季度不能按时付租金，王军无偿收回房屋。违约金为30%。2005年4月27日，多福公司与金鑫公司签订《项目转让协议书》一份，将该工程转让给金鑫公司。2005年11月27日，金鑫公司向王军交付2005年9月1日至2013年8月31日的租金120000元，王军给金鑫公司出具收条一张。该项目所涉及的房屋，至今均未能办理房屋所有权证书。原审法院经审理认为，一附院作为位于包头市昆都仑区青年路16号街坊前进道与鞍山道交叉口581.2平方米商业面积、871.8平万米住宅面积的房屋所有权人，其有权对于房屋进原告王军支付所欠房屋租金（从2013年9月1日起计算至腾出房屋之日止，按每月1250元计算）；三、被告包头市金鑫机电化工有限公司于本判决生效后三十日内向原告王军支付违约金40500元。案件受理费422元（原告己预交），由被告包头市金鑫机电化工有限公司负担。宣判后，金鑫公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一、一附院是国有事业单位，其资产全部归国家所有，其无权将国有资产奖励给被上诉人个人。一附院的该奖励行为损害了上诉人的合法权益。二、上诉人通过与多福公司签订的《项目转让协议书》，已经取得了多福公司与一附院签订《建设项目合同书》项下多福公司的所有权利、义务。依照合同约定，上诉人享有本案二号底店的使用权。被上诉人答辩称，一附院奖励被上诉人房屋的行为，是一种国家对内部职工福利分配兼奖励的行为，被上诉人也支付了相应对价，该行为符合法律规定，并无不当。且一附院将本案底店奖励给被上诉人是多方（包括上诉人）协商同意确定的。被上诉人将该底店出租于多福公司，说明多福公司签订《建设项目合同书》时就知道一附院补偿其使用的房屋不包括本案底店，之后多福公司将该工程转让给上诉人，上诉人权利同样不包括本案底店的使用权，所以上诉人与被上诉人签订了《租赁房屋协议书》。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。上诉人二审当庭提交鉴定申请一份，请求鉴定《内蒙古科技大学第一附属医院关于奖励王军同志底店的决定》的出具时间。对此，本院认为，上诉人该鉴定申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”的规定，本院依法不予准许。被上诉人二审审理期间，向本院提交了2004年12月24日王军与多福公司签订的《租赁房屋协议》一份，证明该协议内容与上诉人、被上诉人签订的租赁协议完全一致。多福公司将其与一附院签订协议的权利义务全部转让给上诉人，所以被上诉人与上诉人签订了与之前协议完全一致的房屋租赁协议。上诉人在承接多福公司权利义务时承接了本案底店的房屋租赁合同的权利义务。还证明，一附院跟多福公司签订合作协议中第五条中的一、二层底店不包含本案诉争的房屋。上诉人质证称，对该证据的真实性不予认可，判断是否享有出租权，应当以权属证明和相关法律规定为准，不应该以房屋租赁协议为准。且被上诉人没有证据证明其有房屋所有权和租赁权，不能仅凭被上诉人与其他人签订的房屋租赁协议来证明被上诉人与上诉人的房屋租赁协议有效。对于该份证据，本院认为，被上诉人提供的该租赁合同加盖有案外人多福公司公章，上诉人并未举证否定该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以采信。本案的焦点问题是被上诉人王军是否享有本案所涉底店的出租权。本院认为，案外人多福公司和上诉人分别作为与一附院签订的《建设项目合同书》合同的前后义务相对方，其应清楚其依约享有17年使用权的底店范围。多福公司及上诉人先后与被上诉人就本案所涉底店签订《租赁房屋协议》并支付租金，且租赁并使用该底店八年间内也未提出异议，由此可推知上诉人享有使用权的底店并不包括涉案底店，其认可被上诉人对本案所涉底店享有的权利，一附院也认可被上诉人王军对该底店有处分权，故双方当事人之间签订的《租赁房屋协议》合法有效。上诉人租赁本案所涉底店八年后，未按照双方合同约定支付后九年的租金，却占有使用房屋至今，其应承担合同约定的违约责任。上诉人主张其依与多福公司签订的《项目转让协议》，对本案所涉底店享有17年的使用权，上诉人该项上诉理由证据不足，本院不予支持。上诉人主张一附院对被上诉人的奖励行为无效，被上诉人并未取得本案诉争房屋的所有权，但其未提供充分证据证明，上诉人该上诉理由证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由上诉人包头市金鑫机电化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长吴钢代理审判员乔瑞全代理审判员宋博二〇一五年二月五日书记员何颖附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错