建设工程商务管理与法律风险防范管理

主讲人：吴和义一、项目经理的岗位职责：项目经理是指受企业法定代表人委托，对工程项目实施过程全面负责的项目管理者，是建筑企业法定代表人在工程项目上的代表人。由此可以看出，项目经理在工程项目的实施过程中要对各个管理目标（安全、成本、进度、质量等）行使组织、策划、沟通、协调、决策和监督等职权。

二、商务经理岗位职责商务经理（包括投标预算）主要是根据自己的专业知识和能力，通过对输入信息的加工、整理和分析，从而为公司的经营管理活动（投标、施工等）提供决策的依据和建设性意见。在我司工程的成本管理活动上，商务经理要起到组织、策划、沟通、协调和监督等方面职责，但成本管理的决策权是在项目经理、工程运营副总或大区总裁。项目经理、商务经理岗位职责工程商务管理法律风险防范案例与分析

一、来自于政府主管部门的风险二、来自于甲方的风险（设计院、顾问、监理等人员）三、来自于供应商的风险（石材供应商）四、来自于劳务及外协分包的风险五、来自于内部员工的风险六、来自于市场价格波动风险

一、来自于政府主管部门的风险

1、行政性处罚

工程出现重大的安全、消防、质量等事故后，公司可能会面临着行政主管部门的一些处罚和罚款。2、政策性收费投标报价成本核算时，如果没有考虑一些区域性的规范或政策性的收费，在投标报价时也没有明示或单独列项报价。就会在结算审计中，被强制性扣除或要求我们去上缴该部分收费。3、多次审价的风险政府性资金投资项目要经过审计局或财政审计，存在审计再次审减价格的风险。二、来自于甲方的风险（设计院、顾问、监理等人员）1、工期风险①、简述：由于国内建筑行业的现状，工程工期被压缩的很短，幕墙工程尤其如此。同时，甲方处于比较强势的地位，合同中一般均有约定工期违约罚款，甚至于许多工程日罚款金额多达数十万元，并且上没有封顶。应该说我司签订的所有合同均有工期罚款，都有或多或少的工期罚款。工期违约风险对我司来讲，非常的普遍，也要更加引起大家的重视。②、应对措施：a.在签订合同过程中尽可能降低工期延期罚款额度，并设定罚款上限。

b.项目管理人员一定要对工期管理进一步的重视。

c.要真正清楚那些情况可以要求甲方顺延工期。

d.加强过程资料整理，争取顺延和免责。③、可以顺延工期的情形a、甲方原因---拖延支付进度款是典型可顺延可补偿情形

ⅰ.发包人拖延支付进度款，承包人停工的，停工期间工期顺延；

ⅱ.发包人拖延提供施工条件；施工图纸、施工场地

ⅲ.发包人未按约定提供甲供材；不合格变更地点

ⅳ.发包人提供的图纸资料数据错误。b、甲方风险---不利地下条件是重要可顺延可补偿情形

ⅰ.不利地下条件；

ⅱ.因指定分包工程引起的工期拖延；c、工程变更---常见但较难成功索赔的可顺延补偿情形。d、自然风险---可顺延但不可补偿的主要情形不可抗力、异常恶劣自然条件、停水停电超过一定时间。e、第三方原因---可顺延但不可补偿的模糊情形。发生不可归责于承包人和发包人的意外事件而导致工期顺延，政府要求停工、高考限制区域、领导视察等等。⑤、案例情况宁波万达工期报告

a.承诺协议内容C、工期罚款减免申请工期罚款减免申请尊敬的宁波万达商业广场有限公司各位领导：我司于2006年10月17日与贵司签订协议书，承诺在2006年11月15日前完工，如不能按期完工罚款贰佰万元。现我司就工期延误原因说明如下：1、本工程难度很大、工期很短、很紧。本工程幕墙面积约5万平方米，工作总量很大。周长达1500米，工作面太长，非常不利于施工。幕墙种类很多，单项面积很小又很零碎，又给抢工带来了很大的困难。同时，根据工期定额计算，本工程合理工期应为240天。但给我司的工期仅为157天，比合理工期缩短了35％。2、本工程施工现场条件较差，影响了施工进度。按合同8.1条规定总承包负责提供具备施工条件的施工场地，但我司进场施工时，七个门头处不具备施工条件，我司自行租用挖掘机等设备进行场地平整，花去费用约10万元，花费10天时间。同时，由于工程总体抢工，总承包、市政、内装、安装等参建单位都大面积、大范围交叉

施工，从而现场很混乱，相互影响和制约很大，很大程度的影响了各自的正常施工作业。3、本工程变更较多，工期影响很大。本工程共发生变更30项，由于工期本身很紧，变更影响工期很大。并且其中有13项变更，涉及变更金额52万元，因施工期间为集中精力抢工而未能及时办理相关手续导致结算时最终未被确认，此部分我司已按照业主要求完成施工。4、石材厂家的供货不及时造成了工期延误。石材供应商为贵司招标确定厂家。在施工过程中，石材厂家供货不及时，在我司天天催促和紧盯下，仍出现了停工待料上墙的现象。5、为保证本工程的顺利完工，我司做出了巨大努力和牺牲。为了保证本工程的施工，我司投入了大量的人力、物力和财力。人员设备不足，紧急从其他工程抽调，组织工地现场24小时施工。资金不足，几乎停下其他工程的材料供应。公司上下一心，全力以赴，最终保证了万达广场的顺利开业。基于上述因素，请贵司领导考虑免除我司工期罚款。望批准！北京江河幕墙装饰工程有限公司

2008年1月10日2、质量风险①、幕墙工程出现质量风险带来的影响：施工过程中，通不过验收，整改和变更增加成本，质量罚款或评优罚款；使用过程中，安全和使用功能缺陷，不利于结算和款项回收加强维修花费成本。出现重大安全事故，赔偿损失及面临行政处罚，严重的将会受到法律制裁。②、使用过程发现的中，常见的质量问题：石材脱落、开启扇脱落、氟碳喷涂、玻璃烫伤和划伤、电动开启系统、漏水等。③、采取的应对措施

ⅰ.氟碳喷涂要求整体分包给钢结构厂家。

ⅱ.零星喷涂，钢材由公司提供的，加长氟碳喷涂的质保年限。3、审价风险变更或结算审价4、款项支付风险三、来自于供应商商的风险（石石材供应商）1、暂定价格材料的的风险（从价价格的角度）①、绍兴人民医院院石材问题案例a、案例介绍：绍兴兴人民医院工程中中标时，本工程石石材为暂定价500元/㎡，数量约21500㎡。随后业主确认石石材样品，总包要要求我司多支付4%的总包配合费，经经过多方沟通业主主承诺石材价格中中将增加40元/㎡总包配合费补偿。。随后业主委托我我司主办和其进行行联合招标，在我我司项目经理的操操作下，最终经过过招标选定了宁波波浙东石业为中标标单位，中标价平平板石材为323元/㎡，弧形石材为870元/㎡。随后项目经理以以我司项目部名义义发出了中标通知知书给石材厂家及及相关单位，随后后并分别以203元/㎡及650元/㎡价格我司与石材厂厂家签订合同（同同时，项目部声称称业主下发的中标标通知书在走流程程）。随后，石材材厂家以此合同进进行了供货，我司司现在安装完毕，，该工程进行了竣工验收。结结算审计时，审计计单位提出没有业业主确认的石材单单价资料，并亲自自石材询价了解该该种石材市场价格格约在120元每平米。实际价价格较低，我司和和业主组织招标价价格过高，应该要要扣减。业主承认认自己认可招标单单价，但最终以审审计意见为准。最最终经过两次审计计，和多次开会协协商和沟通，本工工程石材价格最终终仅确认到178元/㎡。远低于我司的采采购价，造成了很很大的损失。b、问题分析：ⅰ.业主和我司自行组组织招标，非标办办组织，非公开招招标，程序是不合法。不像宁波波和丰创意石材等等，市标办招标，，公开招标、程序合法，标办发发中标通知书，价价格合法性效力高高。ⅱ.中标通知书，仅有有我方的盖章和确确认，没有业主方方的确认。ⅲ.价格偏离市场价格格太多，政府资金金投资项目，审计计具有调价的权利利。c.最终处理情况：ⅰ.找石材厂家做出了了一定让利。ⅱ.顶部钢结构部分业业主给予了一定考考虑。②、宁波石材问题题a、案例情况：ⅰ.宁波万达石材暂定定价格200元/㎡（施工过程中我司司没有拿到业主的的确认价格，为了了抢工，可能也没没去盯业主）。ⅱ.2006年4月27日厂家给业主的的报价单（我司当当时不知情）ⅲ.2006年6月16日厂家给我司的的报价单ⅳ.2006年8月，我司与厂家签签订的合同价ⅴ.结算时，业主提出出仅认可178元/㎡的单价。b、问题分析：ⅰ.本工程也为比较典典型的未拿到业主主确认价格，我司司已同石材厂家签签订了固定价格合合同，存在较大风风险。ⅱ.更让人头痛的是石石材厂家给业主的的报价比我司的报报价要低。厂家很很讨厌。c、最终处理情况：：ⅰ.本工程石材有业主主指定的性质，我我司合同付款等条条款约定相对还是是比较有利，具体体为：ⅱ.经过多次努力，最最终业主给我司认认可单价为200元/㎡。不仅没有利润和和差价，仍损失约约6.5万元。①、暂定价材料商商务风险的应对措措施：a、暂定价材料必须须我司拿到甲方的的书面价格确认函函件后，方可与供应单位签订供应应合同，签订供应应合同时，业主确确认函作为附件上传审批流程中中；b、如果材料与市场场价格偏差较大或或觉得我司风险较较大时，一定要与材料供应商签订订变价格合同，即即我司在业主等相相关单位最终认价的基本是取一一定的管理费后的的价格，是我司与与材料商的结算价格，例如郑州华润石材材合同，目前就是是这样与石材厂家家签订的，附《郑郑州华润石材合同同》。2、甲供材的管理问问题（从量的的角度）①、案例情况：新新绿园石材为甲供供材，过程中没有有有效管理，扣除除合理损耗外仍超超出用量约1100㎡,业主采购单价约290元/㎡，最终我司为此买买单。②、问题分析：没没有对石材的下料料、签收、现场存存放、安装等各个个环节进行有效管管理，损耗、丢失失，不排除存在渎渎职或腐败行为。。③、甲供材料管理理应采取的措施：：ⅰ.加强对甲供材料的的管理，要像公司司采购材料完全一一样的管理模式，，不能走捷径和抄抄近路。必须是由由设计部出图及提提料单，采购部下下发料单并加盖材材料部专用章。ⅱ.加强现场签收甲供供材料的管理，要要专人签收、认真真清点数量和验收收质量，并且有公公司提料单的才予予以签收，每月进进行核对后双方确确认并报监理、业业主确认。ⅲ.加强现场甲供材料料的管理，抓好现现场材料的保管、、运输、上墙等各各个环节的管理工工作，避免丢失和和浪费。目前北方大区紫御御华府、三洲能源源、人民日报社都都存在甲供材情况况，合同中都有明明确约定领用量的的相关条款，要求求领用量不能超过过投标报价或上墙墙量加合理损耗，，要注意加强控制制，在量上不能让让公司埋单。四、来自于劳务及及外协分包的风险险1、劳务分包风险（1）、劳务风险险情况：①恶意索赔：近年来确实存在建建筑劳务利用“施工企业不得拖欠欠农民工工资”的政策敲诈项目部部、公司的现象。。就行业主管部门门而言，为了“维稳”，不管施工企业有有何理由，也不管管建筑劳务自报的的工钱是多是少，，行业主管部门可可以把“企业欠薪保证金”先付给农民工，不不够再向施工企业业拿，或劳务队维维攻项目、堵公司司大门事发时有发发生。广渠路项目就是案案例，预计已发生生的劳务1683.28万元，占占现合同额22％％，这是一个非常常高的比例。附表：②过程高价索赔：：现的劳务队索赔赔意识非常强，设设计图纸质量、材材料采购配套性、、产品生产加工质质量、土建结构偏偏差等现场环境都都影响到劳务队索索赔，目前北方大大区劳务索赔普遍遍高，详见附件。。（2）、劳务风险险的应对策略和措措施：、使用长期合作讲究究诚信的劳务队。。、加强对劳务队支付付农民工工资的监监管。公司证券部部联合商务部2011年5月24日下发了关于加强强项目劳务分包单单位管理及规范《劳务分包合同》的通知。这个规定定关键是要落实，，截止目前应该落落实的不到位。、加费劳务签证证索赔审核力度，，把劳务索赔控制制在合理范围之内内。2、外协分包风险①、脚手架搭设外外协具有以下特点点：a.搭设单位具有地域域性，一般不是长长期合作厂家。b.脚手架搭设费用结结算（见下列公式式）涉及的变量比比较多，具体为：工程量（搭设设面积）、延期时时间和赔偿费用。。c.不良厂家利用脚手手架费用结算的特特点进行碰瓷和欺欺诈。②、脚手架结算和和劳务结算公式的的比较脚手架结算价=搭设面积*搭设单单价+延期费用+赔偿费用=搭设面积*搭设单单价+工程量*延期单价价*延期时间+赔偿费用=搭设面积*（搭设单价+延期单价*延期时间）+赔偿费用劳务结算价=工程量*单价③、脚手架搭设风风险的主要应对策策略：a、尽量使用吊篮施施工，吊篮厂家为为我司长期合作厂厂家，可控性比较较好。b、尽量把脚手架外外协给总包单位，，减少管理链条，，总包相对来讲毕毕竟为公司，有实实体不会故意存在在碰瓷和欺诈现象象。总包对脚手架架外协单位的管理理力度要比我们大大多了，一定程度度上实现了一定的的风险转移。c、制定定合理的的施工方方案，减减少脚手手架、吊吊篮“晒晒太阳””时间。。简单的看看几个案案例。五、来自自于内部部员工的的风险1、来自于于项目经经理及项项目部人人员的风风险①、苏州州金鸡湖湖钢结构构外协案案例a.案件简要要情况：：上海钢钢兴贸易易有限公公司凭凭合同和和下属所所谓的结结算资料料来起诉诉我司。。要求我我司支付付剩余款款项27万多元及及逾期支支付利息息并承担担案件诉诉讼费。。=SUM(J26:J41)*2①=24856.28②=354.10+①=25210.38案件的实实际情况况为：汇汇总表第第三项裙裙楼A区小雨篷篷，为我我司自己己采购材材料及劳劳务队自自己制作作安装完完成，该该表格实实际为我我司报给给业主的的结算内内容，项项目部人人员蒲**打印印并加盖盖项目章章交给了了上海钢钢兴贸易易公司，，就因为为这个项项目章，，法院坚坚持要判判决我司司败诉。。b.案情分析析：ⅰ.项目章具具有很强强的表现现代理属属性。ⅱ.我司要证证明裙楼楼A区小雨篷篷是我司司施工的的证据链链很难闭闭合，过过程中没没有相关关资料，，现有工工程管理理条件下下，举证证难度太太大。ⅲ.法官按表表现代理理，判我我们败诉诉风险最最小。ⅳ.法官认为为我司应应该为我我自己人人员的过过错承担担责任。。②、常州州体育会会展脚手手架案例例a.案件简要要情况：：2008年9月22日，哲博博公司向向上海市市闵行区区人民法法院起诉诉我司，，称我司司向其租租赁了一一批其钢钢管和扣扣件，但但我司未未按合同同约定支支付租赁赁费和返返还部分分钢管，，哲博公公司于2009年7月13日向闵行行法院申申请撤诉诉。2009年7月21日，哲博博公司再再次向闵闵行法院院起诉我我司，之之后，由由于哲博博公司未未按时缴缴纳案件件受理费费，闵行行法院裁裁定其自自动撤诉诉。2009年8月7日，哲博博公司第第三次向向闵行法法院起诉诉我司，，之后，，由于哲哲博公司司又未按按时缴纳纳案件受受理费，，闵行法法院再次次裁定其其自动撤撤诉。2009年9月，哲博博公司第第四次向向闵行法法院起诉诉我司。。常州体体育会展展脚手架架合同关关系示意意图如下下：租赁合同同如下：：b.案情分析析：ⅰ.朱小军以以项目部部最后签签订的租租赁合同同具有表表现代理理。ⅱ.该案件中中的常州州秀海、、上海彤彤朝和上上海哲博博均有很很强的法法律意识识，尤其其是上海海哲博这这个公司司为专业业的碰瓷瓷公司。。ⅲ.上海哲博博代理律律师陈霞霞（18岁开始打打官司））和闵行行法院法法官吕清清芳是幕幕后黑手手，狼狈狈为奸，，助纣为为虐。ⅳ.本案我司司非常的的被动，，已被作作死。③、两案案的结果果情况a．金鸡湖湖钢结构构案件法法院要判判我司败败诉，最最终发现现钢兴提提供的计计算表中中的一个个小漏洞洞打掉11万多元，，最终我我司支付付16万元，钢钢兴撤诉诉。b.常州体育育会展脚脚手架案案经经过一审审二审判判我司败败诉。经经济损失失逾400万元。④、什么么是表见见代理？？《合同法》第49条规定：：行为人人没有代代理权、、超越代代理权或或者代理理权终止止后以被被代理人人名义订订立合同同，相对对人有理理由相信信行为人人有代理理权的，，该代理理行为有有效。表表见代理理的构成成要件：：a、无权代代理：行行为人在在没有代代理权、、超越代代理权或或代理权权终止的的情况下下以被代代理人的的名义与与相对人人或他人人实施的的代理行行为。b、客观要要件：相相对人应应证明其其有相信信行为人人具有代代理权的的客观表表象，比比如存在在合同书书、公章章、印鉴鉴等有权权代理的的形式。。c、主观要要件：相相对人应应证明其其是善意意且无过过失的，，尽到了了合理的的注意义义务，具具体综合合签约时时间、签签字名义义、是否否盖有相相关印章章及印章章真伪、、标的物物的交付付方式与与地点、、购买的的条件、、发包人人是否知知道项目目经理的的行为、、是否参参与合同同履行等等因素判判断。⑤、应对对的措施施和方法法：2010年8月10日，公司司下发了了两个红红头文件件第15号《项目部用用章补充充规定》和第16号《劳务、外外协分包包结算相相关管理理规定》认真落实实和执行行。2、来自其其他部门门人员的的风险①、复旦旦大学石石材磨边边费用案案例，a.案例情况况：2004年8月17日采购部部签订复复旦大学学石材采采购合同同中约定定磨边费费用为15元/m（如下表表示），，而我司司给业主主的报价价中整个个石材深深加工费费用（包包含开槽槽、开孔孔、倒角角、磨边边）报了了35元/㎡（如下表表示），，这样4.5万多平方方的石材材，在石石材磨边边费用上上我司将将要亏损损多达67万元。b.问题分析析：ⅰ.复旦大学学石材为为甲供材材，其中中上述表表格中石石材面材材价格均均为甲方方以书面面认价；；仅小面面处理价价格及磨磨边费用用该工程程采购