房地产项目投资法

房地产投资决策分析

冯长春北京大学不动产研究鉴定中心城市与环境学院城市与区域规划系一、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.开发与投资置业（AcquisitionorPurchase）（1）投资目标和约束条件（Investorgoals&constraints）●可使用的资金●投资类型●风险●预期回报（2）弄清所有权（Ascertainownershiprights）●法律关系●权利类型与性质●债权关系-抵押权等●所有权和使用权的限制一、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.开发与投资置业（AcquisitionorPurchase）

(3)买卖合同（Buy-sellcontract）●置业者-经纪人-卖方关系●代理程序●合同书●权利与权益●契约●终止条款一、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）(4)资金筹集（Financing）●房地产信贷体系●借贷与融资前景●筹资方式选择●筹资预算与谈判●自有资金一、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1.开发与投资置业（AcquisitionorPurchase）（5）市场与投资环境（Market&investmentclimate）●长期社会、经济和政策趋向●空间经济结构●地方房地产供给与需求分析●可行性分析一、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）（6）投资项目分析（Analysisofpropertyasaninvestment）●投资生产率●税费影响●投资估算与评价●开发分析一、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2．投资管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市场推广（3）维护保养。3．房地产转让（Alienation）（1）底价（2）市场价值（3）所有权证明（4）让契约（5）卖者与经纪人关系（6）购买合同。二、消费者满意度分析（CustomerSatisfactionIndex）企业管理思想的变迁产值中心论→销售额中心论→消费者中心论→CS→中心论利润中心论消费者价值趋向变迁理性消费时代→感觉消费时代→感情消费时代二、消费者满意度分析（CustomerSatisfactionIndex）愿望感知绩效期望愿望一致愿望一致属性满意信息满意全面满意图2预期愿望理论顾客满意关系模型二、消费者满意度分析（CustomerSatisfactionIndex）

`

图3CSI变量模型结构示意图感知质量PerceivedQuality预期质量CustomerExpectations感知价值PerceivedValue顾客满意度CustomerSatisfaction顾客抱怨CustomerComplaints顾客忠诚CustomerLoyalty

二、消费者者满意意度分分析（（CustomerSatisfactionIndex）房地产产品的CSI结构主导功能辅助功能兼容功能功能质量载体品牌形式服务心理文化外延价位价质比价格弹性价格可靠性性价比适用性图4产品的的CSI基本结结构三、营营销分分析人（People）产品（（Product）价格（（Pricing）促销（（Promotion）地点（（Place）合作（（Parternership）项目包包装（（Packaging）活动策策划（（Programming）过程（（Processes）服务提提供（（ProvisionofCustomerService）从产品品营销销关系系营销销（服服务营营销））型发发展战战略（（ServcesMarkiting）产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析四、房房地产产项目目投资资市场场分析析一般般内容容1．市场分分析的的程序序表1总体市市场研研究分分析的的资料料内容容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1．人口组成1．

人口成长及变动情况、家庭户数、户量2．产业发展1．

就业人口2．

就业机会与失业率、

产业结构与分析3．所得水准1．

平均每人国民生产毛额2．

家户所得阶层分布情况3．

家户所得变动趋势4．

市场景气

1．

建筑执照面积2．

使用执照面积3．

房屋建筑类指数4．

房屋建筑人数5．

契税件数6．

开工面积7.

销售率8.

建筑物买卖移转登记件数9．

物价指数5．住宅情况1．

住宅投资水准2．

平均房价变动率3．

自有住宅比例

4．

每户住宅面积5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅变动6．金融措施1．货币供给额2．中长期放款利率3．贷款成数高低4．金融业融资状况5．证券市场分析

7．都市发展1．

都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2．

都市人口、产业3．

交通运输及道路系统之配置4．

公共实施分布情形8．相关政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各项管理法规5．其它相关政策

2．市场场分析析之资资料内内容总体市市场分分析之之资料料分可可成大大环境境分析析与区区域环环境分分析两两部分分。表1总体市市场研研究分分析的的资料料内容容表2．区域域环境境因素素条件件分析析内容容（二）区域环境分析1．区域内人口组成投资基地区域范围概况1．

位置2．

当地人口3．

家庭户数4．

户量5．

所得2．公共设施1．

各项公共设施2．

种类、规模及区位3．土地利用1．

都市计划之使用分区2．

建物形态4．交通运输1．

联外交通情况2．

主要道路3．

重要交通设施4．

交通流量分析5．商业活动1．

商业设施分布情形2．

商业活动量3．

商业种类4．

商业吸引人潮量分析6．消费需求1．

消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2．

消费者负担能力分析7．区域市场发展1．

区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2．

未来发展动向之预测8．区域市场胃纳1．

个案推出情形2．

个案销售情形9．竞争个案1．

个案名称、位置、形态、楼层数2．

规划坪数、户数3．

推出总价、平均单价4．

销售率5.客源2．市场场分析析之资资料内内容总体市市场分分析之之资料料分可可成大大环境境分析析与区区域环环境分分析两两部分分。表1总体市市场研研究分分析的的资料料内容容表2个体市场分分析之资料料内容资料个体市场资料内容小环境分析1．基地现况面1．

基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2．

基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2．邻里环境面1．

邻里范围之界定2．

居民生活形态3．

实质环境4．

产业活动形态5．

公共设施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地开发形态8．

法规管制情形3．竞争能力方面1．

竞争个案之位置2．

竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3．

竞争个案之经营计划与行销策略4．供需面1．

胃纳率之推估2．

占有率之推估5．财务面

1．

成本之估算2．

投资报酬率之估算2．市场分析析之资料内内容总体市场分分析之资料料分可成大大环境分析析与区域环环境分析两两部分表2个体市场分分析之资料料内容五、商品住住宅项目投投资分析研研究1．住宅项目投投资分析的的依据和内内容影响住宅项项目投资的的因素有多多方面，住住宅项目投投资分析不不可能面面面俱到，应应抓住重点点，进行分分析。一般般而言，投投资分析的的基本内容容如下：（1）项目投资资目标的确确定。主要要从投资者者角度，研研究项目投投资必要性性以及投资资者的基本本投资目标标；（2）项目市场场研究。在在必要性研研究基础上上，对住宅宅项目市场场情况进行行分析，预预测项目的的未来发展展前景；（3）项目区位位选择。根根据投资者者的预期，，对各种可可能的项目目投资区位位进行分析析和评价，，选出较为为合理的项项目投资区区位；（4）项目投资资规模分析析。根据项项目外部环环境和自身身条件，确确定项目合合理的投资资规模；（5）项目市场场定位。这这里主要分分析住宅投投资档次，，吸引范围围，价格定定位，销售售方式以及及建设进度度计划等；；五、商品住住宅项目投投资分析研研究（6）项目资金金筹措。在在投资过程程中，投资资者除了利利用自有资资金外，还还可以通过过其他渠道道进行项目目的融资，，保证项目目顺利实施施和获得较较高财务效效率，因此此需要对此此进行研究究；（7）项目投资资和成本估估算。主要要是指利用用各种估算算技术及实实际经验，，全面科学学估算项目目的投资和和成本费用用；（8）项目的经经济财务评评价。根据据上面的分分析，测算算出项目投投资的各项项指标，进进行指标分分析和评价价；（9）项目投资资风险分析析。在投资资分析过程程中，需要要分析各种种不确定性性因素，研研究这些因因素对项目目投资的影影响，为项项目决策提提供建议。。五、商品住住宅项目投投资分析研研究项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）2住宅项目投投资分析的的基本思路路图1：住宅项目目投资分析析思路五、商品住住宅项目投投资分析研研究5．2．1表层分析(1)投资的表层层分析，主主要是基于于项目基本本特征的描描述和分析析，选择项项目的投资资区位，即即“定位子子”。在这这一层次分分析过程中中，主要是是进行项目目市场研究究，包括项项目外在投投资环境分分析，市场场竞争分析析和项目自自身条件的的评价。这这一层次研研究方法是是通过项目目数据收集集和市场调调查，建立立项目基本本的材料库库，然后对对这些数据据资料进行行分析综合合，明确项项目投资概概况，最终终完成住宅宅投资区位位选择。项目外部环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规图2：住宅投资资外部环境境影响因素素五、商品住住宅项目投投资分析研研究5．2．1表层分析（2）项目市场特特征分析。。项目市场场特征分析析主要是在在前面外部部环境分析析的基础上上，通过市市场调查和和数据分析析，综合评评价项目的的市场特征征，进行市市场细分。。主要分析析的内容包包括地区住住宅市场的的目前发展展趋势、地地域分布和和价格特征征，住宅消消费者的偏偏好、收入入水平、动动机及分布布，项目竞竞争者的背背景、实力力和行为特特征等。五、商品住住宅项目投投资分析研研究（3）投资者竞争争力分析。。投资者竞竞争力分析析主要是通通过与其他他竞争者的的比较，分分析投资者者在市场竞竞争中的优优势、劣势势、机会和和威胁，即即进行投资资者的SWOT分析。该分分析的目的的的让投资资者能够在在激烈的市市场竞争中中找到自己己的定位，，能够扬长长避短，确确立竞争优优势，选择择有利于项项目发展的的空间。对对于住宅项项目而言，，投资者竞竞争力分析析主要包括括：投资者者的产品设设计能力，，市场运作作能力，资资金实力，，政府资源源，土地成成本控制能能力，质量量控制水平平，品牌形形象，人力力资源，营营销水平以以及物业管管理能力等等。（4）

确定项项目的区位位选择。根根据上面的的分析，明确项目的的基本概况况，确定项项目投资区区位。五、商品住住宅项目投投资分析研研究外部环境区位选择（定位子））图3：区位选择择示意图市场特征投资者竞争力五、商品住住宅项目投投资分析研研究5．2．2过渡层分析析在表层分析析基础上，，接着进行行项目投资资的过渡层层分析。过过渡层分析析主要是指指根据投资资项目的概概况和市场场细分，最最终选定项项目规模、、成长率、、目标市场场和融资方方式等，即即“定调子子”。在这这一层次分分析中，根根据市场研研究的分析析结果，首首先进行项项目市场预预测，主要要是市场需需求水平预预测和项目目投资风险险预测，然然后给予项项目准确的的市场定位位，为后面面的里层分分析奠定基基础。五、商品住住宅项目投投资分析研研究（1）市场预测测。市场预测主主要包括两两方面的内内容，即市市场的需求求预测和风风险预测。。就住宅项项目而言，，需求预测测的目的主主要是了解解投资项目目在将来一一段时期内内可能销售售水平及增增长率。需需求预测的的基本思路路是：首先先预测未来来项目所在在地区的住住宅总需求求量，估计计测算市场场供给量的的变化趋势势，然后由由两者之差差得出项目目的销售前前景。市场场预测过程程中，既可可以运用定定性方法，，也可以运运用定量的的方法。一一般而言，，可采用定定量分析为为主，辅之之以定性分分析。住宅项目由由于投资大大，建设周周期长，投投资过程中中不确定因因素较多，，项目市场场风险较大大。因此在在投资分析析过程中，，还需要进进行项目的的风险预测测。在分析析过程中，，要着重分分析政策、、市场、金金融和经营营风险对住住宅投资的的影响，在在此基础上上提出合理理的投资建建议，尽可可能将风险险降低到最最低点。五、商品住住宅项目投投资分析研研究5．2．2过渡层分析析（1）市场定位。。市场定位位的主要任任务是确定定项目开发发类型，目目标客户和和范围，开开发时机和和营销策略略（主要是是价格定位位）。市场场定位分析析的基本思思路是首先先分析投资资者、客户户和市场三三者关系，，然后确定定项目开发发理念，最最后寻求项项目的最佳佳定位（见见图4）。投资者客户市场图4：市场定位位示意图投资理念及及市场定位位五、商品住住宅项目投投资分析研研究5．2．3里层分析进行完项目目的前面两两个层次分分析后，应应该进行项项目里层分分析。里层层分析主要要是在上面面分析的基基础上，确确定项目开开发规模，，投资计划划和融资方方式，进行行项目财务务上的评价价，判断项项目投资可可行性，即即“定盘子子”。这一一层次的分分析相对较较为深入，，是整个投投资分析的的“重头戏戏”，分析析的结果将将直接决定定项目的投投资决策可可行与否。。（1）项目开发规规模的确定定。就住宅宅项目而言言，住宅的的投资开发发规模的决决定主要决决定于以下下因素：住住宅未来销销售水平，，投资者资资金实力和和融资能力力，住宅建建设质量，，项目经济济规模和项项目的风险险及风险承承受能力等等。五、商品品住宅项项目投资资分析研研究（2）项目投资资计划。。对于住住宅项目目尤其是是规模较较大的住住宅项目目而言，，决策者者和研究究人员一一定要慎慎重选择择项目投投资计划划。项目目的投资资计划主主要包括括项目投投资方式式，投资资进度以以及资金金投放时时机选择择等。（3）融资方式式。在项项目投资资过程中中，不同同融资方方式会产产生不同同经济效效益。项项目融资资方式的的选择主主要取决决以下因因素：项项目规模模，投资资者的预预期盈利利水平，，投资者者资金实实力和融融资能力力，项目目的风