房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及风险防范

MobileResearchActivitesofETRI房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及风险防范中国建筑房地产专业律师网中国房地产专业培训网主讲人：董振武房地产企业风险防范实战系列培训课程之商品房销售过程中遇到的问题及风险防范二商品房销售的几种模式比较分析一目录开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范三商品房销售物业阶段典型案例汇总四开发商自产自销模式开发商与代理商协同销售模式代理商独家代理销售模式代理商联合代理销售模式【一】商品房销售的几种模式比较分析商品房销售的几种模式与利弊分析1、销售代理中主要的法律风险与防范2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范3、商品房包销行为的法律风险及防范4、商品房预售法律风险及防范5、银行按揭贷款中的法律风险及防范9、商品房销售中其它热点问题法律分析6、商业地产销售法律风险及防范7、商品房销售常见的几类纠纷及对策8、房地产商如何应对业主群体诉讼【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范1、销售代理中主要的法律风险与防范销售代理与开发商的法律关系开发商的法律风险开发商如何应对销售代理风险“合同法律关系”

or“委托代理销售的合同法律关系”

1、因销售代理合同签订及履行产生的法律风险。2、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范商品房环境方面的宣传商品房使用功能广告表明提供优惠或附送礼品和其他法律禁止用语的广告表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。商品房销售广告与宣传资料存在的问题如何防范？【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范2345包销人主体资格的法律效力包销人在开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任包销人的售房宣传广告引起纠纷，开发商承担连带责任包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失（1）若开发商违约，由其承担全部责任。（2）若开发商违约，由包销人承担责任。（3）若开发商违约，由开发商与包销人共同承担责任。（1）开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出（2）开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房出售16商品房包销中的税金问题◆常见的几种包销合同纠纷法律风险分析（1）开发商与包销人对外销售的税金承担问题（2）开发商与包销人之间的税金承担问题

3、商品房包销行为的法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范预售许可证风险预防预售登记备案风险预防

4、商品房预售法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范5、银行按揭贷款中的法律风险及防范与银行有关的法律风险

预防在按揭中，开发商很容易由于银行的下列行为导致风险发生，主要包括：银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行的上述行为有可能影响整个项目建设进度。

与购房人有关的法律风险按揭中的购房人与开发商直接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，其中的风险隐患表现在：①购房人的骗贷行为。②购房人逾期还款。③拖延办理产权证。

预防【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范

售后包租存在的问题法律问题金融问题★从金融层面来讲，售后包租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品。★一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。★从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的商品房销售管理办法第11条之规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。★即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺承担担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被投资者承担。

6、商业地产销售法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范7、房地产商商如何应对对业主群体体诉讼房地产开发发的复杂性性和房屋商商品的特殊殊性决定了了争议或诉诉讼的不可可避免性，，而且争议议或诉讼往往往是群体体性的,那么面对如如此棘手的的问题开发发商该如何何应对及预预防呢？◆交房阶段引引发争议或或诉讼之应应对方略◆规划变更问问题引发群群体争议或或诉讼之应应对方略◆回迁项目房房屋质量问问题引发群群体争议或或诉讼之应应对方略【二】商品房销售售过程中遇遇到的问题题及风险防防范8、商品房销销售中其它它热点问题题法律分析析商品房住宅宅的配套公公建设施的的移交与归归属交付的商品品房不符合合国家规定定标准或合同约定定问题分析析商品房买卖卖中发生或或应交纳的的税费及争议议处理层高、日照照、采光、、层次、发发射塔、变压器、电电缆等其它它相邻权纠纠纷已过保修期期的商品房房出现质量量问题的承担责任任阳台面积计计算公寓式酒店店、单身公公寓等买卖卖的法律问问题屋顶平台买买卖的效力力赠送草坪或或花园的法法律效力车库的销售售法律效力力【二】商品房销售售过程中遇遇到的问题题及风险防防范1、开发商、、物业公司司、业主之之间的法律律关系2、如何做到到开发商、、物业公司司、业主“三方共赢”3、房地产公公司与物业业公司的磨磨合与配合合4、开发商全全委及自建建物业公司司的利弊分分析6、物业管理理十大困局局7、其他物业业管理与服服务相关法法律问题5、成立业主主委员会的的利弊【三】开发商、建建筑商、物物业公司、、业主间的的问题及风风险防范◆开发商与物物业公司之之间的法律律关系前期介入阶阶段委托与受托托关系前期物业阶阶段委托管理物物业的合同同关系物业管理阶阶段基本不存在在法律关系系1、开发商、、物业公司司、业主之之间的法律律关系◆物业公司与与业主委员员会的关系系委托与受托托的法律关关系【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范物业公司司转变角角色，由由管理者者变为服服务者重视管理理规约制制定，以以及物业业服务合合同的签签订应当积极极推进物物业建管管分离12、如何达达到开发发商、物物业公司司、业主主三方共共赢23【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范3、房地产产公司与与物业公公司的磨磨合与配配合房地产公公司与物物业公司司的磨合合【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范房地产公公司与物物业公司司的配合合财务投入入财务收益益沟通协调调资源支持持人员素质质内部管理理水平接管项目目对立核算算业主服务务品牌建设设后续发展展4全委与自建的利弊比较【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范有利于树树立良好好的品牌牌形象对物业管管理有协协助作用用有利于杜杜绝违规规操作有利于开开展对业业主的工工作树立了一一个强大大的对抗抗对象一些内部部操作程程序会受受制约5、成立业业主委员员会的利利弊“难产”的的业委会会炒“旧管管家”要要慎行模糊的车车库产权权自建、自自管的是是与非服务质量量难公断断“事实服务务”怎界界定业主隐私私权的边边界“保安”保保什么物业管理理的十大困困局艰难的物物业收费费尴尬的自自我管理理6、物业管管理十大大困局【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范7、其他物物业管理理与服务务相关法法律问题题现行法律律对物业业公司起起诉业主主有哪些些限制性性条件？？物业公公司如何何应对？？业主委员员会是否否具有起起诉开发发商或物物业公司司的主体体资格？？物业管理理合同纠纠纷是否否适用《消费者权权益保护护法》？依法催缴缴物业管管理费应应否注意意诉讼时时效？物业管理理公司帮帮助业主主更换维维修物件件，出现现质量问问题，物物业管理理公司是是否应赔赔偿业主主？业主委员员会经选选举产生生但尚未未进行登登记备案案，其与与物业管管理公司司签订的的合同能能否作为为收取物业费费的依据据？业主擅自自在建筑筑物的顶顶层建设设轻体房房是否违违反物业业管理制制度？物业交接接难在何何处？【三】开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范案例一：：配套设设施、座座落、位位置与广广告宣传传、合同同约定不不符案例二：：房屋面面积差异异大案例三：：房屋质质量不合合格案例四：：楼盘的的实际环环境、布布局与模模型不一一致案例