房地产开发与物业管理

房地产开发与物业管理第一部分房地产开发与物业管理的定义

第二部分房地产开发与物业管理的关系第三部分房地产开发的权利和义务

第四部分物业管理费的制定方式第六部分房地产中物业管理的早期介入目录第五部分物权法对房地产开发与物业管理的影响第一部分房地产开发与物业管理的定义

1基本定义：通过多种资源的组合使用，为人们提供生活的空间，并改变人类生存的物质坏境的一种活动。

﹡房地产企业是生产性企业

﹡房地产开发是生产的过程﹡房地产开发的产品即是房子（商业、写字楼、住宅、工业厂房等）一房地产开发房地产开发的一段般流程：投资机会寻找筛选→可行性研究分析→获取土地使用权→规划设计方案报批→施工建设→市场营销→竣工验收→物业管理基本定义：受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人或使用人提供高效、优质和经济的服务使物业发挥最大的经济价值和使用价值。﹡物业管理企业是服务性企业﹡物业企业是受业主委托提供服务。早期的业主是开发商，以后是购房者或使用者。二、物业管理第二部分房地产开发与物业管理的关系

发展历史——物业管理来源于、派生于房地产开发产业链——1个在上端，1个在下端法律关系——契约关系市场关系——合作关系利益方面——互相支持，互为补充，一损俱损，一荣俱荣郑州目前现状——下属企业、二级机构、保姆、二奶案例一：鑫苑、建业的成功经验案例二：某地产企业的教训一权利1.确定前期物业服务内容，选聘前期物业服务企业；并根据物业企业提供的物业服务成本测算制定物业收费标准，与物业企业签订前期物业服务委托协议。2.制定业主临时管理规约第三部分房地产开发的权利和义务二、义务：1.有关销售方面的：1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定：房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者商品房初始登记证明，前期物业服务委托协议，物业收费标准及临时管理规约等文件。2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同，合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以双方的违约责任等内容。2.有关房房屋交交付的的：1）《郑州市市城市市房地地产开开发经经营管管理条条例》第二十十三条条规定定：房地产产开发发项目目的交交付使使用应应当符符合下下列条条件:①建设工工程已已经验验收合合格并并依法法向有有关部部门备备案；；②配套套的基基础设设施和和公共共设施施已经经按照照规划划建设设，并并经验验收合格格；③前期期物业业管理理已落落实；；④法律律法规规规定定和当当事人人约定定的其其他条条件；；不符合合前款款规定定条件件的房房地产产开发发项目目，不不得交交付使使用。。2）《郑州市市城市市房地地产开开发经经营管管理条条例》第二十十四条条规定定：房屋交交付使使用前前，房房地产产开发发企业业应当当与其其选聘聘的物物业服服务企业业按照照国家家有关关规定定对托托管项项目及及其使使用设设施、、设备备进行行查验验交接接，同同时向向物业业服务务企业业移交交该项项目的的有关关资料料。3）《郑州市市城市市房地地产开开发经经营管管理条条例》第二十十三条条规定定：房地产产开发发企业业应当当按照照合同同约定定将符符合交交付使使用条条件的的房屋屋按期期交付付给买买受人人。4）在实实际操操作中中，由由于交交付集集中，，开发发商人人员欠欠缺、、经验验不足足的，可可委托托物业业企业业代为为交房房，并并支付付相应应费用用。3.有关工工程质质量及及保修修责任任：1）《郑州市市城市市房地地产开开发经经营管管理条条例》第十三条规定：：房地产开发企业业对其开发项目目的质量承担责责任。2）《郑州市城市房地地产开发经营管管理条例》第二十五规定：：房地产开发企业业应当在房屋交交付使用时，向向买受人提供质质量保证书和使使用说明书。质质量保证书应当当列明保修范围围、保修期限和和保修责任等，，其内容标准不不得低于国家有有关规定，并应应当符合房屋买买卖合同的约定定。3）《郑州市城市房地地产开发经营管管理条例》第二十六规定：：房地产开发企业业应当按照质量量保证书的规定定和房屋买卖合合同的约定，承承担房屋保修责责任及由此产生生的费用。因维维修房屋原使用用功能受到影响响，给买受人造造成损失的，房房地产开发企业业应当依法承担担赔偿责任。4）交房后，物业业企业与业主接接触较多，也比比较了解情况，，开发企业可将将保修管理委托托给物业企业，，赋予物业企业业一定的权利，，并支付相应费费用。但前提是是，开发商与施施工企业有相关关的约定。第四部分物物业管理费的制制定方式政府指导价和市市场调节价1.政府指导价：按按郑州市物价局局相关规定，申申请物业费定级，由物价部门门审核批准，办办理收费许可证证。2.市场调节价：在在预售前进行前前期物业服务招招投标，选聘前期物业服务企企业，确定服务务内容及收费标标准。销售时公公示并在销售合同中