年合肥房地产市场报告

07年合肥房地产市场研究分析报告目录HYPERLINK\l"_Toc168899152"第一部分合肥市市房地产市场场概况3HYPERLINK\l"_Toc168899153"一、供求状况33HYPERLINK\l"_Toc168899154"二、2007年年合肥房地产产市场概况55HYPERLINK\l"_Toc168899155"第二部分细分市市场研究7HYPERLINK\l"_Toc168899156"一、新建商品住住宅7HYPERLINK\l"_Toc168899157"二、非住宅市场场28HYPERLINK\l"_Toc168899158"三、二手房市场场32HYPERLINK\l"_Toc168899159"第三部分趋势分分析34HYPERLINK\l"_Toc168899160"一、宏观影响334HYPERLINK\l"_Toc168899161"二、行业趋势334HYPERLINK\l"_Toc168899162"三、规划发展335HYPERLINK\l"_Toc168899163"四、量价走势335HYPERLINK\l"_Toc168899164"第四部分影响因因素分析377HYPERLINK\l"_Toc168899165"一、十一五城市市规划重点338HYPERLINK\l"_Toc168899166"二、中远期规划划中合肥的区区域划分399HYPERLINK\l"_Toc168899167"三、“141”规划介绍411第一部分合肥市房地地产市场概况况一、供求状况1．供应合肥市房地产供供应量的统计计方法为累计计供应量。2003年至2005年之间，合合肥全市商品品房年新增供供应量保持在在450-5550万方左右，年年成交量在400-4450万方左右，历历年累计存量量在150-2200万方之间，供供求关系平稳稳。2006--2007年，供应量量开始增加，尤尤其是进入2007年以来，大大量50万方以上甚甚至百万方以以上体量的项项目进入市场场，且大多数数十万方同期期开工，同期期销售，市场场需求有限，造造成市场上大大量存量积压压，供求关系系发生变化。截止2007年年6月4日，合肥市市共入网上市市503个项目，入入网销售2018660套、1990..15万㎡，；其其中可售商品品房76603套，可售面面积717.118万㎡。2．成交自2003年以以来，合肥全全市商品房年年成交面积保保持在400-4450万㎡，2006年成交量较较高，达520万㎡。成交交均价在3000--3200元/㎡左右浮动动。2月份由于春春节因素，造造成成交量和和成交均价的的下滑，属于于正常的市场场反映，部影影响市场的整整体走势。同同时，统计数数据表明，每每年的3-5月份、9-10月份、12月份以及来来年的1月份会形成3个成交高峰峰，成交价格格和成交量均均有较为明显显的攀升。二、2007年年合肥房地产产市场概况1．市场去化出出现回暖，但但供大于求的的态势未变2007年前44个月，合肥肥市房地产开开发投资达96.96亿元，占合合肥固定资产产投资的比重重为29%，同比下降3个百分点。商商品房销售面面积232万平方米，同同比增长13.3%。其中住宅宅销售面积达达213万平方米，同同比增长16%。商品房空空置面积约106万平方米，同同比增长57%，比一季度度回落27个百分点。住住宅空置面积积约68万平方米，增增幅比一季度度回落40个百分点。尽管前4个月的的交易量出现现了较为明显显的增长，但但是合肥房地地产市场供大大于求的状况况没有根本性性的改变。土地供应缩减，2006年合肥市土土地出让与上上一年相比减减少了1000多亩，今年年一季度，合合肥市出让土土地总面积仅仅为65.1万平方米，与与2006年同期相比比下降58.9％。2．房产价格微微幅波动，仍仍为滞涨状态态由于前两年供应应面积过大，销销售回暖并没没有从根本上上改变市场供供应格局，因因而合肥房价价几乎仍然处处于滞涨的状状态，甚至出出现了微幅下下跌。合肥市市房地产管理理局统计表明明，今年前4个月，全市市商品房销售售均价每平方方米约3400元，住宅每每平方米3100元左右，比比去年同期分分别增长了0.43%和1.23%。事实上，合合肥商品房至至5月底可售套套数达7.7万套，可售售面积超过727万平方米，这这意味着，即即使没有新的的商品房上市市，市场也至至少要一年半半的时间才能能“消化”完毕。3．需方市场更更倾向于小户户型2007年1－－4月份实际登登记的商品住住宅中，单套套建筑面积在在90平方米以下下的占总套数数的26.2%，与2006年同期相比比增长4.67%；建筑面积积占总住宅面面积的16.26％，与2006年同期相比比增长4.29%；单套建筑筑面积144平方米以下下的普通商品品房套数占住住宅总套数的的83.1%，与2006年同期相比比下降2.75%，建筑面积积占总住宅面面积的74.444%，与2006年同期相比比下降1.77%。随着调控控政策的略施施和个人所得得税的全面征征收，购房者者对户型面积积的消费有了了较理性的选选择，需方市市场更加倾向向于小户型。2007年1－－4月份登记销销售的商品住住宅中，从已已成交套数统统计，销售单单价在2500元/平方米以下下的占总套数数的20.744%，与2006年同期相比比增长0.5%；销售单价价在2500--3000元/平方米以下下的占总套数数的23.377%，与2006年同期相比比增长下降0.3%；销售单价价在3000－4000元/平方米以下下的占总套数数的42.099%，与2006年同期相比比增长0.1%；销售单价价在4000元/平方米以上上的占总套数数的11.988%，与2006年同期相比比下降0.16%；2007年1－－4月份登记销销售的商品住住宅中，从已已成交套数统统计，本市居居民购买的商商品住宅套数数11226套，占总套套数的97.6%，与2006年同期相比比增长0.4%，占总建筑筑面积的97.68％，与2006年同期相比比增长0.53%；外地居民民购买的商品品住宅套数279套，占总套套数的2.44%，建筑面积积于2006年同期相比比基本持平。【总结】从上述官方统计计数据可以看看出，目前合合肥市场上普普通型住宅为为市场主角，单单价与单套面面积成正比的的现象比较普普遍，结合市市场实地调研研的情况，我我司发现市场场上一些大型型、实力型开开发企业所开开发的项目，由由于物业品质质较高，整体体项目定位为为中高档，故故售价较高，且且通常以大房房型为主，结结合一些小面面积（如60－70㎡左右）房型型的配置。此此外，合肥市市场的住宅去去化仍以内部部消化为主，对对于外在的消消费者，合肥肥的住宅市场场缺乏足够的的吸引力。第第二部分细分市场研研究一、新建商品住住宅1．总体市场特特征⑴．政府对房地地产的宏观调调控力度不断断加强，房价价涨幅放缓自2002年以以来，合肥商商品住宅均价价一直呈稳步步上升的趋势势，据合肥市市物价局相关关数据显示，新新建商品住宅宅销售均价在在2003年9月到2004年9月期间上升升较快，上涨涨幅度为36.4%，销售价格格达到了3147元/㎡。而自2004年9月份以后，合合肥的楼市涨涨幅有所放缓缓，持续到了了2005年5月份时，房房价达到3278元/㎡由于2005年的国八条条以及2006年的国六条条对合肥新建建商品住宅的的成交价格造造成较大的影影响。从2005年5月份“国八条”颁布后合肥肥楼市销售价价格就开始呈呈现下滑趋势势，即从2005年6月份后，合合肥的新建商商品住宅的成成交价格达到到历年的最高高点为3311元/㎡，随后开开始下降并呈呈现窄幅振荡荡的趋势。2006年2月开始恢复复性反弹，但但涨速趋缓，呈良性发展展趋势，一直直徘徊在3100－3300元/㎡，全年价格走走势平稳，结结束了价格的的非理性上涨涨。2007年前5个月，合肥肥新建商品住住宅成交均价价为3139元/㎡，在稳定定的基础上小小幅回调。⑵．市场供给加加大，市民购购房意愿下降降一方面由于“国国八条”、“国六条”限制投机购购房，因此买买房投资的比比例开始下降降，另外一方方面则是由于于房地产的投投资在今年上上半年仍然是是呈现持续上上涨的趋势，这这两点也是造造成合肥新建建商品住宅房房价放缓的主主要原因之一一。⑶．高层比例不不断增加，拉拉升了合肥楼楼市的整体销销售均价合肥的建筑类型型的占比变化化仍然持续了了2005年的特点。2006年合肥供应应的新建商品品住宅中高层层的比例已经经超越多层，成成为合肥目前前在售的第一一建筑类型，而而高层的销售售价格相对高高于多层。因因此建筑占比比的变化在一一定程度上拉拉升了合肥整整体的销售均均价。同时由由于合肥市规规划的影响，高高层建筑比例例仍在不断上上升。⑷．产业进入整整合期，市场场进入需求导导向阶段①．行业盈利模模式转变由于调控的深入入、规划限制制、土地成本本提高等多重重因素制约，合肥的房地地产行业盈利利模式正从地产盈利模模式向产品盈盈利模式转变变，从单纯的的抢占土地资资源转而考虑质量、性性能、户型等等产品力因素素，追求设计计创新能力，房房地产业步入入整合期，行行业的生存方方式正在转变。②．需求导向回回归市场从近年合肥楼市市的发展走向来来看，无论是是“国八条”还是“国六条”，或者是近近期有关90㎡和70%的激烈争论论，虽然都会会引发市场的的短期波动，但但决定楼市走走向的最终因因素还是市场场需求。从近期房产市市场的信息看看，合肥房地地产市场已经经呈现孑然相相反的发展态态势：一方面面是个别片区区同质化严重重、性价比不不高的楼盘出出现销售不畅畅的情况；另另一方面是一一些资金实力力雄厚、性价价比高的楼盘盘“逆市飘红”。尽管楼市市整体情况看看淡，个别项项目销售势头头依然十分火火爆。究其原原因不仅在于于开发商的品品牌优势，更更因为其大手手笔宣传营造造的“高性价比”攻势策略，和和一步到位的的价格策略。③．开发商加速速洗牌尽管合肥市房地地产开发商整整体上还在死死守高价、维维持高利润，但但开发企业优优胜劣汰加剧剧，行业集中中度提高，产产业生存方式式正在转变。“国十五条”之后，银根根、地根进一一步紧缩，土土地与资金这这两种资源的的配置状况在在发生改变：：一方面，大大批中小企业业资金链日益益绷紧、断裂裂，生存空间间缩小，开始始卖地求生；；另一方面，出出让土地正在在向少数大企企业集中。大大企业或通过过引进海外投投资基金，或或定向增发，乘乘机储地扩张张，并购中小小型房地产公公司。2006年合肥市新新出让土地基基本被部分大大企业所垄断断，行业集中中度不断提高。2．区域研究⑴．蜀山区蜀山区位于合肥肥市西南部，总总面积246.883平方公里，常常住人口40余万。区域域内包括高新新技术开发区区、经济技术术开发区、合合肥政务文化化新区和正在在建设中的中中国（合肥）科科学城，其中中高新区、经经开区和政务务区分别于1991年、1993年和2002年成立。①．供应面积以以及楼盘数量量都占全市总总量的50%左右2006年蜀山山区的新建商商品住宅总体体供应量占到到合肥市总体体的50%以上，新建建商品住宅的的供应面积由由年初的150万㎡，增加加到年底的200万㎡，而在在售楼盘也增增至130家。其中经经济区的住宅宅供应量占比比呈明显的下下降走势，蜀蜀山行政区占占比则呈现上上升态势，而而高新区和政政务区的供应应占比则相对对平稳，变化化幅度不大。②．高层占区域域商品住宅供供应面积的43%，增势明显显；多层日渐渐稀缺。从供应的建筑类类型上看，高高层的占比明明显增加，小小高层、多层层的占比则持持续下降，别别墅的面积占占比也在不断断减少。05年底，蜀山山区在售新建建商品住宅中中，多层、小小高层、高层层和别墅的占占比依次为40%、34%、20%和6%；到06年底，这组组比例数字分分别变为31%、25%、43%和2%；高层的占占比较上年底底增长了23个百分点之之多。③．2006年年底均价3359元/㎡，与合肥肥平均水平一一致，平稳增增长，其中经经济区涨幅最最大。经济区由于价格格绝对数相对对比较低，因因此价格绝对对数增加相同同的时候，则则经济区较其其他高价区域域相对更敏感感。2006年12月，经济区区的在售新建建商品住宅均均价为2665元/㎡，与上年年同期相比，增增长了4.9%。其中，多多层在售新建建商品住宅的的均价为2444元，比上年年同期相比上上升了2.8%；小高层的的均价为2837元/㎡，与去年年同期相比上上升了2.8%；高层住宅宅的均价为3041元/㎡，比上年年同期上升了了2.3%。一方面各各种建筑类型型的均价都有有所增长，另另一方面，价价格相对更高高的高层、小小高层比重在在不断加大，使使得总体价格格增幅大于各各建筑类型均均价的增幅。2006年高新新区别墅体量量减少，高层层体量增加，但但多层价格高高出高层370元/㎡。2006年12月，高新区区的在售新建建商品住宅均均价为3745元/㎡，与上年年同期相比，下下降了0.2%。其中，多多层在售新建建商品住宅的的均价为3757元/㎡，比上年年同期相比上上升了1.3%；小高层的的均价与去年年同期相比上上升了0.8%；高层的均均价则比去年年同期上升了了8.9%。2006年高新区新新建商品住宅宅整体价格呈呈现下降趋走走势，而不同同建筑类型则则呈现上涨趋趋势，这主要要是因为售价价相对较低的的高层体量大大幅度增加，拉拉低了高新区区整体均价。④．政务区购买买需求理性回回归，经济区区由于价格优优势减弱其购购买的热情有有所降温蜀山区内有中国国科技大学、安安徽大学等27所高等院校校，此外随着着合肥大学城城、中国（合合肥）科学城城的建设和逐逐步投入使用用，使得该区区域的科教优优势突出，同同时蜀山区尤尤其是高新区区内自然环境境资源优势明明显，进一步步提升该区域域内楼盘的竞竞争优势。另一方面，随着着消费者对政政务文化新区区认识程度的的加深，消费费者对政务区区的购买热情情明显回落；；随着经济区区整体价格的的提升，部分分低价楼盘相相对偏远且生生活配套上的的劣势明显，使使得消费者对对经济区的选选择比例也有有明显下降；；蜀山行政区区的选择比例例明显上升；；高新区的选选择百分比保保持平稳。蜀山行政区由于于价格适中，区区域内已经形形成诸多成熟熟的生活住区区，交通及生生活条件便利利，受消费者者青睐。高新新区内高档楼楼盘林立、自自然环境优美美，成为高收收入人群选房房的最爱。“低价”是很多消费费者选择在经经济区内购房房的重要原因因。“未来的升值值潜力巨大”则是广大选选择政务区购购房者的真实实想法。如果果将享受型、经经济型、温饱饱型和投资型型与四个区的的购买典型特特征相连线，则则高新区无疑疑为享受型，经经济区对应经经济型，蜀山山行政区与温温饱型对应，由由于政务区目目前的居住配配套尚不太成成熟、看重长长期价值的投投资型心理相相对其他区域域更突显。⑤．全年销量明明显上升，销销售速度略低低于合肥的平平均水平2006年，合合肥市新建商商品住宅销量量接近500万㎡，其中中蜀山区总成成交面积接近近240万㎡，占到到合肥整体销销量的近半成成，这一方面面反映出该区区域楼市的健健康发展态势势，另一方面面与该区域供供应量占合肥肥市整体供应应量的一半密密切相关。⑵．庐阳区庐阳区以合肥老老城区为主体体，向西北延延伸与长丰县县、肥西县接接壤。总面积积136.886平方公里，05年底常住人人口41.5万，辖11个街道、1乡1镇。庐阳老老城区是历史史上的古庐州州城，也是合合肥市的中心心区。①．新建住宅楼楼盘逐渐淡出出市中心，集集中在亳州路路和蒙城北路路一带，二环环外楼盘较少少庐阳区所包含的的老城区，尤尤其是环线内内新建商品住住宅楼盘屈指指可数，目前前庐阳区在售售的新建商品品住宅比较集集中的区域有有亳州路一带带和蒙城北路路沿线；区域域内虽然有个个别大规模住住宅楼盘，但但是在2006年内动作不不大，因此该该区内鲜见区区域影响力楼楼盘。2006年庐阳阳区的新建商商品住宅累计计月供应面积积保持在30万㎡左右，比比较平稳；供供应套数为2000多套。由于于合肥市的整整体供应面积积在不断增加加，因此使得得庐阳区的供供应量占比呈呈现下降趋势势。庐阳区内内，北二环以以外，只有金金都华庭和天天然新都市等等少量住宅楼楼盘在售。庐庐阳区楼盘发发展的局域性性充分体现“抑北”战略特点。②．小高层占比比虽有所下降降，但仍占较较大比重，高高层其次从供应的建筑类类型上看，庐庐阳区高层的的占比明显增增加，小高层层、多层的占占比有所下降降，其中多层层的占比下降降明显。2005年底，庐阳阳区的在售新新建商品住宅宅中，多层、小小高层和高层层的占比依次次为41%、48%和10%；到06年底，这组组比例数字分分别变为23%、41%和35%；高层的占占比较上年底底增长了25个百分点，多多层的占比比比2005年年底减少少了18个百分点。目目前高层和小小高层同时为为庐阳区在售售新建商品住住宅的主要建建筑类型。③．均价33777元/㎡，多层和和高层之间均均价相差近800元2006年庐阳阳区在售新建建商品住宅的的价格整体呈呈上升趋势，与与合肥市平均均价格变化保保持一致。2006年122月，庐阳区区的在售新建建商品住宅均均价为3377元/㎡，与上年年同期相比，增增长了6.7%。其中，多多层住宅的均均价为3139元/㎡，与上年年同期相比下下降了1.5%；小高层的的均价为3181元/㎡，与上年年同期相比上上升了1.6%；高层住宅宅的均价为3936元/㎡，比上年年同期上升了了22.4%。高层价格格增幅明显，主主要是由于庐庐阳区内的水水晶苑和天庆庆寓言家等高高层楼盘纷纷纷推出挑高户户型，单价在在4500元/㎡以上，提提升了该区域域高层楼盘的的平均价格。排排除挑高等特特殊户型，与与其他行政区区相比，庐阳阳区内的楼盘盘之间价格差差距跨度相对对不大。多层和高层之间间均价相差近近800元，主要有有三方面原因因：同小区内内高层价格普普遍高于多层层；高层相对对靠近市中心心；挑高的高高层价格拉动动整体高层售售价。④．消费需求较较为平稳庐阳内楼盘多分分布在一环沿沿线和一二环环之间，与合合肥市的主商商业中心距离离很近，交通通便利，同时时该区域内的的住宅价格在在合肥市属于于中等水平；；因此虽然北北区不属城市市发展的重点点方向，但是是价格适中、生生活和消费的的便利性还是是让不少消费费者选择庐阳阳区作为自己己买房的首选选区域。⑶．包河区包河区于20002年3月6日随合肥市市区划调整应应运而生，总总面积307平方公里（其其中巢湖水域域面积74平方公里），面面积位居四大大行政区之首首。05年底，全区区总人口约50.97万。规划中中的滨湖新区区位于合肥主主城东南，南南依巢湖，北北靠南二环路路，西接上派派河和合安高高速，东临南南淝河，规划划总用地面积积约190平方公里。①．辖区面积大大，但住宅供供应量少；马马鞍山路沿线线相对集中和和活跃虽然滨湖新区建建设受到各级级政府的高度度重视，滨湖湖新区启动区区已于06年11月15日正式启动动，但由于滨滨湖新区内目目前暂无楼盘盘推出，因此此对2006年包河区房房地产开发影影响不大。2006年有新建商商品住宅在售售的30多家楼盘主主要集中在一一二环之间，其其中以马鞍山山路沿线的楼楼盘最为集中中和活跃。2006年包河河区的新建商商品住宅供应应面积平均在在28万㎡左右，供供应套数平均均为2200多套。由于于合肥市的整整体供应面积积在不断增加加，因此与庐庐阳区相似，包包河区的供应应面积占比在在2006年内呈逐渐渐走低的发展展态势。无论论是从供应面面积还是从供供应套数上看看，包河区的的供应量与庐庐阳区相当。②．建筑类型集集中度高，65%为高层从住宅供应的建建筑类型看，高高层所占比重重明显增加，多多层则明显下下降，小高层层基本持平。目目前高层为包包河区在售新新建商品住宅宅的主要建筑筑类型。③．在售商品住住宅平均价格格为3791元/㎡，高居四四大行政区之之首包河区的在售新新建商品住宅宅的均价比合合肥市平均价价格高出400元/㎡还多；这这一方面是由由于该区域的的不同建筑类类型均价在合合肥市中均属属于上游或中中上游水平；；另一方面，由由于包河区内内高层住宅的的占比远高于于其他区域，从从而进一步提提升了整体销销售均价。06年包河区住住宅价格整体体呈上升趋势势，增长的速速度略大于合合肥市平均水水平。06年12月，包包河区的在售售新建商品住住宅均价为3791元/㎡，与上年年同期相比，增增长了4.5%。多层在售售新建商品住住宅的均价为为3404元/㎡，小高层层和高层的均均价分别为3587元/㎡和3922元/㎡。④．滨湖新区建建设促使包河河区住宅需求求看涨包河区位处合肥肥市东南上风风口，城市中中心南移的发发展趋势已经经家喻户晓，滨滨湖新区建设设毫无疑问如如同政务新区区一样为其周周边的房产带带来大的发展展空间，诸多多利好使得消消费者对包河河区的信心和和购买积极性性增强。⑤．销量占合肥肥市总体的十十分之一2006年，包包河区新建商商品住宅成交交量约70多万方，占占全市总成交交量的10%以上。从每每月的成交量量看，包河区区的住宅销量量出现多次波波动变化，其其中年头和年年尾成交量大大，年中的7、8、9三个月销售售缓慢。区域内大盘众多多，除了开发发较早的世纪纪阳光花园、万万振逍遥苑等等楼盘之外，绿绿地集团的海海顿公馆及元元一•柏庄等项目目成为包河区区楼市新点。⑷．瑶海区瑶海区位于合肥肥市的东部，城城区面积142.9平方公里，05年底人口41.98万。区位特特征明显，为为合肥交通枢枢纽区、老工工业基地和市市场物流区。辖辖下包括瑶海海行政区、新新站区以及龙龙岗开发区三三大开发区。其其中合肥新站站试验区为1992年度与国家家重点工程合合肥铁路枢纽纽新客站同步步开工建设，规规划区域面积积10平方公里。1995年4月省政府批批准设立合肥肥新站综合开开发试验区，属属省级开发区区，享有市级级经济管理权权限，1996年2月，新站开开发区被国家家建设部列为为全国首批城城市建设综合合开发试点区区。①．供应量占全全市三分之一一，户均面积积107㎡瑶海区供应面积积仅低于蜀山山区，在各大大板块中位列列第二。2006年瑶海区新新建商品住宅宅总体供应量量占到合肥市市总体供应量量的三分之一一，截止2006年底，瑶海海行政区在售售的110多万㎡的新新建商品住宅宅中，瑶海行行政区（不含含开发区）占占合肥总量的的9%，新站区占占总量的21%。平均户型面积要要小于合肥市市的平均户型型面积。根据据对重点合肥肥市主要楼盘盘的统计数据据表明，合肥肥新建商品住住宅的户型面面积约为116㎡，而瑶海海区仅有107㎡。瑶海区内尤其是是新站区板块块分布着数量量众多的小户户型项目，如如天骄国际、utown金色地带、天天龙现代城、温温莎杰座、开开源馨居、元元一•名城、景荣•城市之光等等诸多楼盘都都有一室的小小户型推出。瑶海区内新的板板块供应体量量不断增加，如如站后板块以以及龙岗开发发区板块内的的楼盘数量和和供应面积都都不断增加，从从而使得瑶海海区的整体供供应体量，仅仅次于蜀山区区，位列第二二。②．多层占比显显著下降，高高层占比明显显增加从瑶海区新建商商品住宅的建建筑类型占比比上看，与2005年同期相比比高层的占比比明显增加，小小高层、多层层的占比则呈呈现不同程度度的下降。2005年底，瑶海海行政区的在在售新建商品品住宅中，多多层、小高层层和高层的占占比依次为49%、24%和27%；到2006年底，高层层已经占据绝绝对领先的地地位，占比达达到57%，多层和小小高层的占比比则分别下降降为23%和19%。其中新站站区高层住宅宅为主体，占占到六成左右右，而龙岗开开发区则是以以多层为主体体，占到八成成以上。③．均价31221元/㎡，居四大大行政区之末末位，小高层层和多层均价价都不超过3000元/㎡2006年122月，瑶海区区的在售新建建商品住宅均均价为3121元/㎡，与上年年同期相比，增增长了5.4%。其中，多多层在售新建建商品住宅的的均价为2706元/㎡，与上年年同期相比上上升了2.4%；小高层的的均价为2996元/㎡，与去年年同期相比下下降了0.2%；高层住宅宅的均价为3525元/㎡，比上年年同期上升了了0.7%。瑶海区住住宅总体价格格上升了5.4%，究其原因因，高层的供供应体量比多多层、小高层层上升更快，是是其主导因素素。④．与合肥市整整体销售均价价的价差不断断减少2006年瑶海海区与包河区区、庐阳区以以及蜀山区之之间的价格差差距不断减少少。截至2006年年底瑶海海区的整体销销售均价仅低低于合肥市170元/㎡，而在2005年，瑶海区区与合肥市整整体销售均价价的差距还超超过260元/㎡。⑤．区内各板块块销售均价差差距较大主要体现在新站站区和龙岗开开发区不同板板块之间的价价格差距较大大，新站区的的在售商品住住宅3395元/㎡，而龙岗岗开发区的则则仅有2433元/㎡，之间差差距近1000元/㎡。⑥．站后板块的的房地产开发发不断升温瑶海区作为合肥肥市重点发展展的商贸和物物流区域，内内有安徽大市市场、长江批批发市场、安安徽国际汽车车城、建材市市场、家具市市场等多个大大型市场，而而且合肥新火火车站以及汽汽车站都坐落落在该区域内内。由此带来来的庞大的生生意人和相关关从业人员这这促进了瑶海海区尤其是新新站区板块房房地产快速发发展。但新站站区经过十几几年的发展，原原先规划面积积已不能其快快速发展的需需要，房地产产的开发也受受到一定的制制约。但是近近年来站后板板块开始不断断活跃，供应应体量不断增增加在一定程程度上缓和了了这一矛盾。此此外站后板块块又坐拥生态态公园和瑶海海公园两大良良好景观环境境，也越来越越受到消费者者的关注。与与新站区站前前板块相比，诸诸多楼盘的住住宅的价格仅仅在3000元/㎡左右，与与新站区的销销售均价相比比每㎡低400～600元/㎡左右，因因此从周边环环境和价格等等方面考虑，站站后板块倍受受青睐。3．产品研究⑴．多层2006年合肥肥多层商品住住宅销售均价价2884元/㎡。由于受到消费习习惯、规划限限制等多重因因素的影响，合合肥市商多层层品住宅的供供应比重正在在急速下滑，从2003年78%下降到2006年的32%，区域分布上则主要集中在蜀山区和瑶海区两个行政区域上，分别占到合肥市总体的46%和40%。成交均价亦在2006年下滑，区域分布是造成合肥新建商品多层住宅销售价格下降的主要原因。⑵．小高层2006年合肥肥小高层商品品住宅均价3235元/㎡，与多层层之间的价差差逐年上升，2003--2006年，小高层层与多层每平平面的售价价价差分别为510元、268元、292元、351元。多层的的分布越来越越边缘化，小小高层的分布布区域则相对对较优是造成成这一情况的的主要动因。另一方面，小高高层商品住宅宅的供应比重重从2003年的15%开始增长，在在2005年4月达到了最最高点占比为为42%，随后一直直缓慢下降，到2006年12月回调为整体供应的27%。区域分布相对集中在蜀山区和瑶海区，分别占到总量的50%和29%。⑶．高层2006年高层层商品住宅成成交均价为3566元/㎡，供应量量大幅度增加加，大有取代代多层成为商商品住宅主体体供应的趋势势。从2006年开始，合合肥在售的高高层住宅比例例持续增长。造造成这种现象象的主要原因因是由于合肥肥目前的土地地供应中容积积率的指标相相对较高。同同时由于市场场供应的不断断增加，消费费者的认同度度有所提高，但但高层的需求求仍然排在多多层和小高层层之后。目前合肥市高层层商品住宅的的区域分布并并不均衡，其其中包河区在在售住宅主要要集中在二还还以内，由于于较好的地理理位置和较高高的规划容积积率，从而导导致该区域在在建筑形态上上以较为节地地的高层形态态为主。因此此该区域虽总总体在售量较较少，但高层层的比例却位位居全市之首首，达63.4%。⑷．别墅作为高端产品，别别墅的成交价价格波动不大大，2006年合肥商品品别墅的成交交均价为4331元/㎡，涨幅较较微。在售别别墅住宅持续续减少，而新新供应的项目目几乎没有，从从而导致别墅墅的供应比例例不断下降，仅仅占商品住宅宅供应总量的的2%。与此同时时，市场对别别墅产品的认认可度不高，尤尤其是独立别别墅。仅从经经济承受力的的角度考虑，合合肥市别墅的的主体客群为为政府公务人人员，由于购购房资金多为为灰色收入，不不适合高调曝曝光，因而通通常不考虑独独立式别墅，更更倾向于联排排或叠加产品品。4．典型案例⑴．百协•大溪溪地楼盘地址：黄山山路与怀宁路路交界处销售企划：泛城城(中国)开发商：合肥百百协置业有限限公司建筑设计：上海海日清建筑设设计有限公司司；深圳华阳阳国际建筑设设计有限公司司。景观设计：香港港和华建筑规规划设计有限限公司占地面积：4440000㎡总建面积：8000000㎡容积率：1.88绿化率：53%%装修情况：毛坯坯工程进度：一期期天籁轩已交交付，目前开开发二期物业管理费：00.80元/平方米•月车位：1:0..8开盘时间：20005年5月交房日期：20006年12月物业形态：普通通住宅＋商业业街＋SOHO公寓规划户数：6888户（一期）面积划分：866.16－181.331㎡主力面积：955.94－139.114㎡价格：34000－4000元/平方米均价3700元元/平米米主力总价：355..5－51.5万元产品构成：住宅宅及及沿街商铺铺，板板式高层建建筑筑。附带游游泳泳池、停车场、会所、卫星电视、儿童乐园、宽带接入、智能安保。不不不拘泥于传传统统小区形态态，拥拥有包括花花园园洋房、多多层层、小高层层、高高层等多种种住住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公公楼、酒店店、主主力商业店店、步步行街、体体育育馆、艺术术馆馆、儿童游游乐乐中心、幼幼儿儿园、中小小学学等完善设设施施，是一个个超超大型开放放式式综合国际际街街区。商业规划：规划划117000000㎡大型商业业设施，包包括括5种商业形态态：高端百百货货商场、休休闲闲消费商业业、大大型购物MALL、风情步行行街、SOHO类休闲商业业街等。推广主题：800万万平米国际BLOCK街区，引领领合肥未来来人人居。⑵．绿城•百合合公寓寓楼盘地址：蜀山山区区合作化南南路路25号销售企划：和声声机机构开发商：安徽绿绿城城房产开发发有有限公司规划设计：浙江江中中天景观设计：香港港贝贝尔高林占地面积：10000000㎡总建面积：25500000㎡容积率：2.55绿化率：61..880%装修情况：毛坯坯物业管理:1..228元/平方米•月车位:1:1开盘日期:200005.100交房日期:200007.5物业形态:高层层公公寓；沿街街商商铺规划户数:155000户面积划分:444..45-174.667㎡,主力面积:120-180㎡价格范围:366000-4800元/㎡均价:42000元/㎡㎡主力总价:500..4-75.6万元建筑风格：板式式高高层建筑产品构成：占地地面面积约148亩，总建筑筑面积约25万平方米（其其其中地下车车库库面积约5万平方米），规规划有13幢高层住宅宅，建筑层数数为12-24层，总户数数约为1400户，容积率2.08，绿化率61.8%，建筑密度15.1%，车位配比比率100%，供暖。是一个个集高层公寓寓、商务会所所、双语幼儿儿园、地下车车库和沿街商商铺等功能于于一体的高品品质城市居住住园区。商业规划：邻近近合合作化南路路处处将规划少少量量沿街商铺铺，主主要以出售售形形势进行去去化化，目前价价格格及规划未未定定。推广主题：百年年建建筑•一生好合⑶．绿城·桂花花园楼盘地址：高新新技技术开发区区天天柱路与黄黄山山路交叉口口销售企划：和声声机机构开发商：安徽绿绿城城房产开发发有有限公司建筑设计：美国国北北半球景观观设设计顾问有有限限公司景观设计：浙江江绿绿城建筑设设计计有限公司司占地面积：32200000㎡总建面积：41100000㎡容积率：1.2200绿化率：42%%装修情况：毛坯坯物业管理费：多多层层0.85，小高层1.15车位：1:0..665开盘时间：200006年5月1日交房日期：200006年7月31日物业形态：多层层，小小高层规划户数：255000面积划分：500--235㎡主力面积：888--130㎡价格：38000--42000元元/㎡均价：40000元元/㎡主力总价：355--60万元产品构成：项目目位位于合肥市市高高新区，与与蜀蜀峰湾公园园及及大蜀山隔隔路路相望，景景色色宜人。由由多多层公寓、小小小高层公寓寓、中中心会馆、学学学校、幼儿儿园园及各类现现代代化生活服服务务设施组成成。项目采用围而而不合的整体体布局，外借借湖光山色入入园，内依园园区丰富景观观，各组团高高低错落，形形成灵活有序序的空间形态态。大规模的的中心花园和和组团、宅间间绿地及蜿蜒蜒曲折的水系系，形成了层层次丰富的生生态视域。园园区建筑依据据景观布置，多多层建筑与小小高层建筑错错落有致，充充满了意境之之美和成熟之之美。在园区区的色彩调理理上，绿城•桂花园以赭赭红、淡黄、青青灰为主色调调，使其如同同一个自然形形成的江南聚聚落小镇，整整个园区清新新典雅、温馨馨秀丽.推广主题：舒适适桂桂花园，一一生生好居停⑷．绿地海顿公公馆楼盘地址：包河河区区马鞍山路路与与太湖路交交口口代理商：上海绿绿地地集团合肥肥置置业开发商：合肥建建鑫鑫房地产开发发有限公司司投资商：上海绿绿地地集团合肥肥置置业有限公公司司建筑设计：英国国UUA国际建筑设设计咨询有有限限公司景观设计：JAAWW捷奥国际景景观设计公公司司占地面积：19988991㎡总建面积：59977150㎡容积率：3绿化率：55%%装修情况：毛坯坯开发周期：5期期。车位：1:1开盘时间：200006年9月2日物业形态：高层层规划户数：300444面积划分：655--172㎡主力面积：922--130㎡价格：38000--49000元元/㎡均价：42000元元/㎡主力总价：388－－55万元产品构成：项目目位位于合肥城城市市新中心，生生生活配套齐全全，教育配套套完善，临近近淝河。注重“建筑、生活活、艺术”三者的融合合，项目由50多栋高层建筑筑组成，其中1期为9栋高层，将社社区高层建建筑筑结合社区区水水生态湖景景，使使滨湖的水水景景沿社区轴轴线线得以延续续。同时项目目西北侧配备备25万㎡大型商商业，由大型型公建设施、公公寓式酒店、写写字楼、大型型餐饮商业及及配套的城市市生活广场组组成，并沿太太湖路设置商商业内街。同同时项目还首首推了“海底世界地地下车库”吸引眼球，将将地下车库建建在人工湖下下，车库顶面面采用水族馆馆海底世界的的处理方式，可可直接看到湖湖底景象。推广主题：源自自维维也纳的艺艺术术生活二、非住宅市场场1．非住宅类房房产市市场逐渐起起步步，写字楼楼品品质有待提提升升⑴．销售型写字字楼项项目较少，现现现有写字楼楼以以自用开发发为为主由于产业结构的的不不完整性，合合合肥虽为省省会会城市，环环城城中心区中中，集集聚了一批批由由各企业（如如如交通银行行、徽徽商银行等等各各金融机构构，中中国移动通通信信公司等公公司司）自行开开发发建造的写写字字楼，基本本上上为单位自自用用房，物业业品品质中等。⑵．市中心在售售写字字楼品质一一般般，外围区区域域写字楼品质质有所提升①．销售周期长长，品品质一般目前合肥市中心心区区域在售的的一一些小面积积分分割的办公公物物业，市场场售售价基本集集中中在4000－6000元/㎡左右，销销售周期较较长长，基本在2~3年，物业品品质包括建建筑筑设计和内内部部配置均很很一一般。②．以公寓概念念销售售办公产权权较较为普遍由于合肥市“禁禁商商令”执行较为宽宽松，写字字楼楼在基本沿沿用用公寓的产产品品设计，居居住住功能明显显。且且在营销中中大大多模糊办办公公和公寓的的概概念，以公公寓寓的形式销销售售办公产权权，成成为事实上上的的“商住两用房”。而在后期期使用中，由由由于各个地地区区的处理方方式式不同，导导致致办公楼的的后后期使用成成本本也不尽相相同同，公用事事业业费的计费费标标准同时使使用用住宅物业业和和办公物业业的的双重标准准。③．外围区域写写字楼楼产品品质质有有所提升与此同时，外围围（如如近几年新新开开发的政务务区区）中所开开发发的一些办办公公物业，物物业业品质略有有提提升，出现现了了甲级纯写写字字楼产品，如如如新城国际际，但但销售状况况不不尽如人意意。2．综合型商业业仍以以老城区为为主主，境外大大型型卖场纷纷纷进进驻，休闲闲娱娱乐型商业业始始起⑴．新站区专业业市场场集中，产产业业区分精细细以合肥火车站为为核核心的新站站区区聚集了大大量量的专业市市场场，以“安徽大市场”最具代表性性，以及白马马服装城、宝宝宝业轻纺城城等等，且市场细细分程度逐逐渐渐加强，8月份即将上上市的就有有专专营韩国商商品品的“韩国城”等。专业市市场的繁荣荣带带动了整个个新新站区的经经济济发展和住住宅宅消费。⑵．综合性“sshooppinngg-mallll”出现合肥市的商业升升级级较慢，以以往往的商业结结构构不合理，缺缺缺乏大型的的综综合性商业业的的商业特点点，导导致了许多多高高端消费需需求求无法在域域内内得到满足足。而而通过近几几年年的开发，老老老城区三孝孝口口的百大CBBD购物广场场、新都会环环球购物广广场场、三里庵的的国购广场场、元一时代代广场等“shoppping-mmall”的陆续出现现，以及大量量一、二线品品牌的入驻，已已开始有效释释放合肥高端端消费品市场场的消费需求求。⑶．休闲商业街街入市市试水随着外围区域住住宅宅开发规模模的的不断扩大大，品品牌开发商商开开始考虑以以惯惯常采用的的休休闲商业街街的的形式作为为社社区的商业业配配套，如金地地88街、绿地的“花花市街”等，但此类类物业商出出于于开发初期期，最最终的运营营效效果如何，有有有待观察。3．案例⑴．香港广场楼盘位置：庐阳阳区区荣事达大道道与淮河路路交交汇处开发商：合肥合合邦邦房地产发发展展有限公司司投资商：澳大利利亚亚曼尔顿实实业业有限公司司承建商：安徽广广厦厦建筑(集团)有限公司建筑设计单位：：安安徽省建筑筑设设计院&同济大学开盘时间：200004年12月28日占地面积：544333㎡总建筑面积：4455000㎡容积率：8.2288总户数：住宅22779套停车位：1900个个销售率：70%%价格：公寓均价价66800元/㎡；一层商商铺不售，二二二层商铺均均价价20000元/㎡。产品构成：地上上226层，1-5层为商场，6-26层为公寓，50年产权，地地下2层为车库。商商商铺招商中中，对对经营品牌牌有有限制，2007年10月商场全面面开业。配置：四部客梯梯，一一部货梯。⑵．徽商国际大大厦楼盘位置：庐阳阳区区合肥市寿寿春春路356号开发商:合肥绿绿地地置业有限限公公司物业管理公司::安安徽省鑫徽徽物物业管理有有限限公司建筑设计单位::安安徽华盛国国际际设计工程程咨咨询限公司司占地面积:500000平方米总建筑面积:4455987..003平方米容积率：9.22总户数:2300停车位:地下两两层层车位100多个物业管理费：11..5元/月·㎡均价：53000元元/㎡产品构成：1幢幢330层塔式高层层，底层裙裙房房为金悦·华府酒店。配置：市政供暖暖、24小时热水、部部部分中央空空调调、宽带、有有有线电视……销售率:80%%三、二手房市场场1．2006年年度二手手房年度均均价价3207元/㎡比新建商商品住宅略略低低1.9%2006年，二二手手房成交均价价呈现上升的的态势，全全年年均价为3207元/㎡，比新建商品品房全年成交交均价略低1.9%。2．均价分析2006年300000－3500元/㎡价格区间间的房源供供应应占二手房总总量的37..06%，2500－3000元/㎡占27.288%。2500元/㎡以下的房房源占总量的9.09%，且其占比比总体呈现现不不断下降趋趋势势。3．户型分析⑴．二居室和三三居室仍仍是主流供供应应产品分别占到48.844%和43.533%近年来，合肥市市场场上的一居居室室和四居室室的的房源数量量总总体占比在在下下降，二居居室室占比一直直保保持在同一一水水平。三居居室室则上升速速度度减缓。综综观观合肥全年年二二手房市场场，二二居室和三三居居室仍然占占据据市场主导导地地位，各自自所所占比例为48.844%和43.533%。一居室和和四居室及及其其他户型的的房房源则较少少。进进一步研究究发发现，消费费者者对购买房房屋屋户型的要要求求集中在二二居居室和三居居室室，总体占占比比达到92.377%。由于国家家宏观调控控的的限制，大大户户型交易所所承承担的费用用增增加，导致四居室室等户型的的成成交有所下下降降。由于经经济济实力不强强等等问题，一一居居室越来越越受受到一些年年轻轻消费者的的青青睐。⑵．60－1000㎡面积的二二手房占到到总总体供应的60.555%从二手房供应的的面面积来看，60－100㎡的房源占占有相当大大的的比重，2006年中，60－80㎡的房源比比例为34%，80－100㎡的房源比比例占到总总体体的26.6%。排在第三三位的是60㎡以下房源源，占到每每月月供应的14%左右，紧随随其后的是100－120㎡的房源，每每每月供应的的占占比为12%。面积占比比最小的为140㎡以上房源，从从整个年度度来来看，总体体呈呈现下降趋趋势势。进一步步研研究发现，市市市场上供应应的的二居室和和三三居室深受受广广大消费者者的的追捧。二二居居室和三居居室室的房型面面积积大都集中中在在60-1440㎡之间。由由于一居室室的的供应量在在减减少，大量量的的次新房以以及及准新房推推出出市场，户户型型面积加大大。所所以60-1000㎡的户型面面积成为市市场场上供应的的主主流。4．总价分析20-30万元元的的房源占20006年二手房供供应总量的的441.899%%；其次为20万以下房源源，占25.977%左右。40万以上房源源相对占比比最最小。5．房龄分析2006年合肥肥市市场上的二二手手房的年限限绝绝大部分都都在在1990年以后。1990年以前的房房源只占到3.24%，并且房源源供应呈现现下下降趋势。在在在1990年以后的房房源中，1990--1999年和2000年及以后的的房源分别别占占到总体的48.499%和48.299%。与去年相相比均有不不同同程度的上上升升。受受旧旧城改造影影响响，1990年以前的房房源比例下下降降明显。相相对对应的是，由由由于投资者者把把手中的次次新新房和准新新房房投入到市市场场中，导致致了了2000年以后的房房源比例增增加加。第三部分趋势分析一、宏观影响1．房地产调控控将进入入政策执行行年年《土地增值税清清算算管理通知知》、《国国务院关于于加加强土地调调控控有关问题题的的通知》等等新新政策的出出台台，土地增增值值税征收和和城城市建设用用的的政策作出出重重大调整，表表表明房地产产调调控政策不不会会放松，房房地地产调控政政策策进入执行行年年，房地产产调调控政策执执行行和落实更更加加细分。二、行业趋势1．外地大型品品牌房房地产商加速速入驻随着滨湖新区新新规规划的出炉炉，滨滨湖新区启启动动区建设的的动动工，招商商引引资步伐的的加加快，热点点区区域开始受受到到关注，上上海海城开、浙浙江江众安等外外地地大型品牌牌房房地产商入入驻驻合肥房地地产产市场的意意愿愿日趋强烈烈，滨滨湖新区房房地地产开发开开始始发力。2．开发模式升升级换换代传统的住宅开发发模模式为主的的房房地产开发发模模式有望改改变变，休闲地地产产、旅游地地产产、工业地地产产、以及大大型型商业地产产等等产品业态态的的出现，何何妨妨碍房地产产开开发模式真真正正进入升级级换换代、百花花齐齐放的局面面。3．房地产行业业面临临洗牌重组组土地增值税征收收和和城市建设设用用地等新政政策策的出台，加加加上市场日日益益激烈，营营销销手段不断断翻翻新，现方方销销售现象的的出出现，对开开发发商的资金金实实力提出了了个个那更高要要求求，一些资资金金实力不济济、营营销观念陈陈旧旧的房地产产公公司面临淘淘汰汰局面，有有实实力的品牌牌企企业会赢得得更更多的机会会，合合肥房地产产行行业洗牌重重组组加剧。三、规划发展1．旧城改造力力度加加大随着城市建设三三大大推进力度度的的加强，华华侨侨饭店、三三孝孝口商圈等等片片区将进行行大大手笔的商商业业改造，安安纺纺小区以及及三三角线地区区等等城中村旧旧城城改造步伐伐的的启动，老老城城区旧城改改造造力度加快快，长长江路等传传统统商圈重焕焕新新春。2．道路建设步步伐加加快继2006年大大规模模的城市道道路路建设后，2007年城市路网网建设的步步伐伐力度更大大，徽徽州大道、中中中环线将全全线线贯通，金金寨寨路高架桥桥进进入施工新新阶阶段，长江江东东路、一环环线线、环城高高速速等城市主主干干道改造建建设设提上日程程，交交通改变地地产产格局，城城市市周边区域域地地产有望升升温温。四、量价走势1．普通商品房房将大大量上市加强普通商品房房的的建设，加加快快经济适用用房房的建设，加加加快经济适适用用房和廉租租房房建设，限限制制大户型的的开开发比例，提提提高中小户户型型的开发比比例例等一系列列宏宏观调控措施施的出台落落实实、中小户户型型为主的普普通通商品房将将大大量上市，购购购房者会面面临临更多选择择，合合肥房地产产市市场真正迈迈入入以普通消消费费型为导向向的的开发趋势势。2．合肥房价涨涨幅继继续滞缓一系列针对房地地产产市场的宏宏观观调控收到到了了明显效果果，合合肥房价涨涨幅幅明显滞缓缓，自自住型购房房消消费将成为为市市场主体，持持持币观望型型消消费开始缓缓慢慢释放，由由于于新开工面面积积的不断攀攀升升以及市场场存存量商品房房呈呈放量性供供应应，使得今今年年各楼盘的的销销售压力依依然然很大，房房价价涨幅继续续滞滞缓的现象象不不会改变，房房房价走向将将呈呈现区域性性分分化。3．合肥楼市后后市发发展强劲合肥工业立市的的战战略的确立立，三三大推进的的深深入，招商商引引资力度的的不不断加大，城城城市经济总总量量的飞速增增长长，居民收收入入的稳步增增长长所带来购购买买力的提升升，为为合肥房地地产产业注入了了强强劲的动力力、服服装加工制制作作业的转移移，所所带来大量量产产业工人的的涌涌入，加上上城城市影响力力的的增强，会会吸吸引更多外外来来投资者前前来来投资置业业，合合肥房地产产后后市发展动动力力强劲。第四部分影响因素分分析排除宏观调控等等共共性因素影影响响，合肥房房地地产市场最最大大的特点就就是是强势的政政府府主导意味味。安徽省和和合肥市历任任政府均将城城市规划最为为重要的政绩绩考评内容。回顾近年来合肥房地产市场的发展过程，不难发现历任政府对规划的强势推行极大地带动了合肥外围区域房地产市场的发展，包括高新区、经济区、政务新区以及目前正在大力推进的滨湖区和北部生态区。通过大量的资金投入和政策倾斜，合肥市政府和安徽省政府将新区的道路拓宽，将原城市中心的配套设施大量搬迁到规划新区，如将重点学校搬迁至滨湖区，并大量增建公共设施，如政务新区的文化体育设施、医疗等等。同时与开发商合作进行住宅开发，然后以政府补贴的形式鼓励公务员购房，或以抽签的形式作为经济适用房进行分配。但政府的这一颇为急进的强势做法并未产生抗性，而是得到了市民的广泛认同，亦从侧面反映了合肥房地产市场受政府主导因素的影响之大。但合肥市的城市市产产业结构不不鲜鲜明，人口口导导入能力较较差差，房产市市场场去化基本本依依靠内需，如如如果出现政政府府换届即导导致致规划调整整的的现象，对对于于开发周期期较较长的房地地产产行业而言言，则则会发生使使本本已较为固固定定的消费人人群群再度分流流的的问题。目前合肥的高新新技技术产业区区、经经济技术开开发发区以及政政务务文化新区区虽虽已基本建建成成但仍处于于发发育期阶段段，区区域内大量量房房产项目建建成成和在建，但但但入住率极极低低。此时另另辟辟滨湖新区区进进行开发，且且且市政倾斜斜明明显，势必必会会对上述区区域域的房产销销售售带来相当当大大的影响。滨滨滨湖新区为为目目前规模最最大大的规划新新区区，合肥市市政政府希望通通过过开发巢湖湖的的旅游资源源来来推动滨湖湖区区的整体发发展展，但该区区域域面临机场场搬搬迁和大规规模模基础设施施建建设的问题题，去去要大量的的资资金投入，且且且周期较长长。初初步估算整整个个区域的建建设设成型需十十年年左右时间间。若若期间由于于政政府换届产产生生新的规划划变变动，对于于在在目前所新新规规划的滨湖湖新新区投资开开发发的房产企企业业而言，会会有有极大的负负面面影响。目前合肥市主要要规规划重点如如下下：一、十一五城市市规规划重点1．城市近期建建设发发展目标近期城市建设围围绕绕“工业立市、县县县域突破、创创创新推动、东东东向发展、可可可持续发展”等五大战略略，按照“新区开发、老老老城提升、组组组团展开、整整整体推进”的思路，逐逐步把合肥肥打打造成为全全国国重要的先先进进制造业基基地地、高新技技术术产业基地地和和现代服务务业业基地，区区域域性的商贸贸物物流中心、旅旅旅游会展中中心心和金融中中心心，“引领皖中、辐辐辐射全省、联联联动中部、接接接轨长三角”的区域性中中心城市和和全全国重要的的科