年扬州房地产市场投资考察报告

内部资料CCP内部资料CCP江苏省扬州市房地产市场投资资环境考察报报告上海XX投资（集集团）有限责责任公司二00五年十一一月目录TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc120603254"目录2HYPERLINK\l"_Toc120603255"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603256"一、地理位置55HYPERLINK\l"_Toc120603257"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603258"三、交通情况66HYPERLINK\l"_Toc120603259"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603260"2、铁路6HYPERLINK\l"_Toc120603261"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603262"4、港口6HYPERLINK\l"_Toc120603263"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603264"四、面积与人口口7HYPERLINK\l"_Toc120603265"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603266"2、人口现状77HYPERLINK\l"_Toc120603267"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603268"4、简要分析88HYPERLINK\l"_Toc120603269"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603270"1、历史9HYPERLINK\l"_Toc120603271"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603272"3、风俗9HYPERLINK\l"_Toc120603273"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603274"一、宏观经济发发展状况111HYPERLINK\l"_Toc120603275"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603276"2、历年GDPP增长情况111HYPERLINK\l"_Toc120603277"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603278"1）、现状133HYPERLINK\l"_Toc120603279"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603280"4、扬州民营经经济发展状况况13HYPERLINK\l"_Toc120603281"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603282"1）外资引进成成果14HYPERLINK\l"_Toc120603283"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603284"二、扬州居民生生活水平155HYPERLINK\l"_Toc120603285"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603286"2、扬州居民收收入情况155HYPERLINK\l"_Toc120603287"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603288"4、城乡居民储储蓄存款水平平17HYPERLINK\l"_Toc120603289"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603290"三、城市规划及及重大市政建建设状况199HYPERLINK\l"_Toc120603291"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603292"1）、城市布局局19HYPERLINK\l"_Toc120603293"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603294"3）、城市交通通规划21HYPERLINK\l"_Toc120603295"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603296"1）、人口222HYPERLINK\l"_Toc120603297"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603298"3、扬州市规划划发展重点区区域——沿江产业带带24HYPERLINK\l"_Toc120603299"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603300"2）、生态环境境布局24HYPERLINK\l"_Toc120603301"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603302"4）、沿江开发发近期目标（摘摘略）24HYPERLINK\l"_Toc120603303"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603304"1、投资优势225HYPERLINK\l"_Toc120603305"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603306"2）、自然环境境、历史环境境优势25HYPERLINK\l"_Toc120603307"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603308"4）、城市化进进程加速、市市区范围扩大大、规划蕴藏藏投资机会225HYPERLINK\l"_Toc120603309"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603310"1）、工业基础础较薄弱255HYPERLINK\l"_Toc120603311"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603312"3）、人力资源源竞争能力较较弱26HYPERLINK\l"_Toc120603313"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603314"第三部分、扬州州房地产市场场发展情况227HYPERLINK\l"_Toc120603315"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603316"1、扬州房地产产市场总体呈呈现供求平衡衡态势，市场场发展比较健健康；27HYPERLINK\l"_Toc120603317"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603318"3、扬州目前楼楼盘以多层小小高层为主，品品质一般，高高端产品缺失失；27HYPERLINK\l"_Toc120603319"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603320"5、居民购房热热情较高，楼楼盘去化能力力较强，总价价购买承受能能力50万左右；288HYPERLINK\l"_Toc120603321"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603322"7、扬州新建商商品房市场受受宏观调控影影响较小，呈呈价平量微缩缩状态；288HYPERLINK\l"_Toc120603323"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603324"9、二手房市场场稳步发展，但但近期受到宏宏观调控的一一定影响288HYPERLINK\l"_Toc120603325"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603326"1、扬州市土地地市场概述229HYPERLINK\l"_Toc120603327"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603328"3、扬州土地价价格情况300HYPERLINK\l"_Toc120603329"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603330"2）、开发区一一类居住用地地30HYPERLINK\l"_Toc120603331"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603332"1）、量30HYPERLINK\l"_Toc120603333"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603334"3）、趋势300HYPERLINK\l"_Toc120603335"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603336"1、扬州固定资资产投资情况况31HYPERLINK\l"_Toc120603337"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603338"四、扬州市房地地产市场供求求情况32HYPERLINK\l"_Toc120603339"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603340"2、扬州房地产产市场价格情情况33HYPERLINK\l"_Toc120603341"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603342"4、扬州房地产产泡沫分析334HYPERLINK\l"_Toc120603343"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603344"6、扬州二手房房市场36HYPERLINK\l"_Toc120603345"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603346"五、扬州市别墅墅市场简要分分析37HYPERLINK\l"_Toc120603347"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603348"1、扬州房地产产市场发展潜潜力较大400HYPERLINK\l"_Toc120603349"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603350"3、扬州房地产产市场供求变变化预测411HYPERLINK\l"_Toc120603351"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603352"5、扬州房地产产市场需求类类型将呈现多多样化趋势442HYPERLINK\l"_Toc120603353"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603354"一、项目简介442HYPERLINK\l"_Toc120603355"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603356"2、项目位置442HYPERLINK\l"_Toc120603357"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603358"4、项目技术指指标43HYPERLINK\l"_Toc120603359"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603360"二、项目初步经经济效益估算算43HYPERLINK\l"_Toc120603361"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603362"一、分析46HYPERLINK\l"_Toc120603363"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603364"附录48HYPERLINK\l"_Toc120603365"错误！超级链接接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603366"二、2003--2004年扬州土地地出让统计551HYPERLINK\l"_Toc120603367"错误！超级链接接引用无效。第一部分、扬州州城市概况一、地理位置扬州地处江苏中中部，南临长长江、北接淮淮水、中贯京京杭大运河。其其南部濒临长长江，北与淮淮阴、盐城接接壤，东和盐盐城、泰州毗毗联，西南京京、淮阴交界界。扬州独特的地理理位置使它既既能融入南京京都市圈，又又能接受上海海经济圈的辐辐射，还能连连接苏南经济济板块和滨江江近海的新兴兴工商城市。江苏各主要城市市分布图二、行政区划扬州现辖3个区区,分别是广陵陵区、维扬区区、邗江区，辖辖高邮、江都都、仪征3个县级市和和宝应县。三、交通情况1、公路交通扬州现有高速公公路196公里，京沪沪高速、宁通通高速在此交交汇，在江苏苏率先实现县县县通高速公公路。如今连连接扬州至镇镇江的润扬长长江公路大桥桥已全线通车车，扬州到上上海、浙江的的陆路交通变变的更加便捷捷。2、铁路扬州铁路(宁扬扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运运。3、航空距南京禄口国际际机场约1个小时，距距上海虹桥国国际机场约2小时。4、港口扬州港为国家一一类对外开放放口岸，拥有有万吨级件杂杂货码头和多多功能码头，设设有保税仓库库和口岸联检检服务机构，从从市区到港口口约10公里。5、交通直达情情况按照目前的交通通建设情况，从从扬州到北京京约花八个小小时，从扬州州到上海约花花两个小时，从从扬州到南京京约花费一个个小时。区位交通图四、面积与人口口1、地域面积扬州市总面积66638平方公里，市市区总面积973平方公里。2、人口现状2004年底全全市总人口454万，其中市市区人口115万人。表1：扬州历年年人口变化情情况年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末总人口口（万人）450.62451.59452.22453.61454.39市区年末总人口口（万人）109.66110.76112.52115.13表2：江苏各城城市暂住人口口情况对比地区扬州南京苏州无锡泰州徐州总人口（万人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暂住人口（万人人）28.98130325.8716919.5460.6暂住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》从地区人口组成成情况来看，我我们不难发现现扬州目前的的人口结构特特点：——市区人口比比例还较低市区的中心辐射射能力有限，市市区人口增长长潜力较大。——外来人口比比例偏低暂住人口比例比比较低，城市市辐射能力和和经济吸引能能力有限。3、人口发展与与城市化水平平目标扬州市规划目标标：市域总人人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。4、简要分析作为风景旅游城城市，扬州在在人口组成方方面和苏州、杭杭州之间还有有不小的差距距。但由于市市区面积狭小小，扬州已经经处于一种人人多地少的状状况，土地资资源并不丰富富。我们判断今后扬扬州的人口、外外来人口将会会继续平稳增增长，但涨幅幅有限。五、历史文化及及习俗习惯1、历史扬州历史悠久，唐唐宋时期扬州州已成为中国国东南第一大大都会。明清清时期扬州更更是中国中部部各省食盐供供应基地和南南北漕运的咽咽喉，康熙三三次、乾隆五五次南巡扬州州。2、文化扬州文化底蕴深深厚，留下了了李白、白居居易、欧阳修修、苏轼、郑郑板桥、朱自自清等大批名名人涯士的足足迹，是我国国首批公布的的二十四座历历史文化名城城之一，旅游游资源非常丰丰富。3、风俗扬州自古以来形形成的餐饮、休休闲消费观念念使扬州人的的消费能力非非常旺盛，从从我们实地考考察的情况来来看也印证了了这一点。第二部分城城市投资环境境分析一、宏观经济发发展状况1、城市总体经经济情况扬州曾经由于区区位优势和交交通便利成为为举世瞩目的的繁荣大都市市.但改革开放放以来由于没没有铁路,扬州的经济济发展一直比比较慢,只能处于江江苏经济的中中游，在整个个长三角都市市圈中也排名名靠后，落后后于苏南。随着润杨长江江大桥和铁路路的通车，扬扬州经济将会会有跨越式的的发展。2、历年GDPP增长情况表3、扬州市历历年GDP增长情情况统计年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP总量（亿亿元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元元）1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》我们从以上统计计数据可以看看出：1）、扬州的经经济基础比较较薄弱，经济济总量在江苏苏处于中游水水平。2）、近几年来来扬州的GDP增长较快且且增速也一直直在加快，总总体GDP增长势头强强劲。3）、扬州市区区的人均GDP明显高于全全市水平，其其水平与南京京非常接近，说说明扬州市区区的经济水平平较高。随着扬州城市各各项基础设施施建设的完善善和招商引资资力度的扩大大，我们判断断扬州的经济济将在今后几几年有较大的的发展。根据联合国755国统计资料料，住宅发展展与人均GDP值之间的关关系为：表:人均GDDP与房地产市市场发育状况况的关系表人均GDP800—13000美元1300—80000美元8000—133000美元13000美元元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上上的标准判断断，扬州市区区当前人均GDP水平下，房房地产处于快快速上升阶段段。3、扬州产业结结构情况1）、现状从总体三产结构构来看，扬州州有别与江苏苏其他城市。扬扬州的20004年的三产产结构比例接接近1：1：1，说明扬州州的第三产业业（特别是服服务业）比重重相对较大，而而工业发展略略显不足。2）、展望从扬州市政府制制定的产业发发展规划来看看，未来扬州州将大力引进进外资发展工工业，在保持持服务业的持持续发展基础础上以促进第第二产业集聚聚作为拉动地地方经济增长长、实现工业业化和城镇化化的战略选择择。4、扬州民营经经济发展状况况我们从各方面了了解到的信息息来看，扬州州民营经济发发展情况总结结如下：——民营经济发发展底蕴深厚厚扬州自古以来是是繁华的商贸贸城市，商业业服务业的发发展有很深厚厚的底蕴。——民营经济所所占比重较大大扬州市规模以上上民营企业占占总规模企业业总数的56.6%；拥有资产产总额151.7亿元，占全全市规模以上上资产总额的的18.1%。——民营经济发发展依然十分分迅速规模以上民营企企业数量保持持同比20%%以上的增长长，民营企业业资产的增幅幅也达到400%以上。5、扬州的外资资企业发展情情况1）外资引进成成果扬州从20011年到2004年，外资引引进的增长每每年翻番。2001至20004年，扬州实实际利用外资资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。80公里沿江岸岸线成为扬州州外资投入密密集区，其外外资企业数占占全市80％以上，实实际利用外资资则占到全市市的90.6％。2）、优越的投投资环境台湾电机电子工工业同业公会会(简称电电公公会)日前公布《2005年祖国大陆陆地区投资环环境与风险调调查》报告，在在评选大陆110大投资城城市中，扬州州排名第6，仅次于苏苏州、无锡、宁宁波、昆山和和杭州。二、扬州居民生生活水平1、扬州居民生生活水平概述述根据统计数据结结合实地考察察情况，我们们认为：1）扬州全市范范围内居民平平均收入处于于江苏中游水水平，总体而而言并不富裕裕。2）扬州市区居居民平均收入入水平大大高高于全市水平平，发达的私私营服务业和和商贸业使当当地已经形成成了很大一部部分高收入群群体。3）扬州市居民民消费观念有有待于向投资资性消费转变变，且这种转转变有足够的的储蓄作为消消费支撑。4）扬州居民居居住水平从量量上来看处于于一个教高的的水平，但住住宅产品同质质化严重，居居住质量有待待提高。2、扬州居民收收入情况表：扬州居民收收入统计表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配配收入（元）67347205783387009851增幅——7.00%8.70%11.10%13.20%在岗职工平均工工资（元）973210763120061380116008增幅——10.60%11.50%15.00%16%农民人均纯收入入（元）34643690392641724755增幅——6.50%6.40%6.30%12.60%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》、扬州市市统计局提供供材料表：各城市人均均收入比较城市扬州南京无锡苏州泰州徐州人均可支配收入入(元)981511602135871445096959839数据来源——《各各城市统计年年鉴》我们以上述的统统计资料结合合我们实地考考察结果来看看，扬州的人人均可支配收收入平均水平平目前并不高高但增幅较快快，表明扬州州总体的购买买能力不足。虽然扬州人均可可支配收入水水平不高且增增长幅度小于于GDP增幅水水平（目前大大多数城市存存在的现象），但但结合扬州的的私营经济发发展水平来看看，扬州存在在着一定数量量的高收入阶阶层。3、扬州恩格尔尔系数水平从上面的图表我我们可以发现现，扬州的恩恩格尔系数仍仍然高于400%。但实际际上扬州人民民生活水平并并不低，恩格格尔系数偏高高的主要是由由于扬州餐饮饮文化非常发发达，且当地地人的消费习习惯比较倾向向于“吃”。从总体趋势来看看，扬州的恩恩格尔系数还还是在慢慢下下降的，表明明当地人民生生活正在进一一步改善。4、城乡居民储储蓄存款水平平表：扬州城乡居居民存款储蓄蓄余额年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民储蓄存存款余额（亿亿元）276314.6378449522.8增幅13.99%20.15%18.78%16.44%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》扬州居民储蓄存存款总体还是是呈上升的趋趋势，只是增增幅有所下降降。由此可见见近年随着扬扬州经济的不不断发展和人人民生活水平平的提高，扬扬州居民有一一定住宅消费费或其他投资资性消费。但但这种投资性性消费还是比比较适度的，不不会影响到今今后住宅消费费能力。5、扬州居民住住房水平表：居民住房水水平统计年份2000年2001年2002年2003年2004年平均每人使用面面积（平方米米）14.1515.316.7821.522.38增幅8.13%9.67%28.13%4.09%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》由绝对数来看，扬扬州居民的平平均住房水平平在整个江苏苏是处于上游游水平的，超超过南京、无无锡和苏州。我们在实际考察察中也发现扬扬州市区目前前已经建成的的多层小高层层公寓社区已已经形成一定定的规模，但但高端产品比比较稀缺，住住房条件质的的提高还需要要时间。三、城市规划及及重大市政建建设状况1、扬州市总体体规划（2001年-2020年）1）、城市布局局扬州市目前的城城市布局为“一主三副”。“一主”是指原来的的老城区，规规划以保护为为主。“三副”分别为城西西新区、广陵陵新区和城南南瓜洲沿江副副中心。2）、城市发展展方向扬州目前的城市市发展方向主主要是“主导向南，拓拓展东西”。——南延扩大经济开发区区，跳跃开发发港口分区和和瓜洲分区，作作为发展第二二产业的主要要载体。——西进东拓城市主要居住人人口向西部分分区集中，充充分提高基础础设施和公共共服务设施的的利用率。东部分区注重对对现有居住用用地进行整合合和改造，提提高居住环境境质量和各类类服务设施配配套水平。附图片、3）、城市交通通规划——公路近期规划建设扬扬州和镇江第第二条通道（五五峰山桥位）及及改建南绕城城，近一步改改善城市南线线交通状况，为为城南经济开开发区和沿江江副中心的发发展提供支持持。——城市道路系系统快速路系统：环环线加纵横道道路。一环为运河南路路、运河北路路、北外环路路、西外环路路、南外环路路。东西方向快速道道路：江阳西西路、江阳中中路、江阳东东路、运河西西路。南北方向快速干干道：扬子江江北路、扬子子江中路、扬扬子江南路；；贾七路、扬扬瓜路；扬圩圩路。——轻轨交通系系统“一纵一横加环环线”。一横：（铁路客客站）文昌西西路——扬子江中路——江阳中路——江阳东路——江都路——文昌东路——江都市区：：总长度约为为24公里。一纵：（江阳工工业园）——扬子江北路——扬子江中路——扬子江南路路（港口）：：总长度约为为20公里。环线：沿城区东东环路、南环环路、西环路路、江阳工业业园区中心路路、漕河路。附图片2、扬州规划发发展目标1）、人口预测市域总人口口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；城市市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。2）、用地规模模控制在85平方公里左左右，土地投投放量每年约约在5平方公里左左右，其中1—1.5平方公里左左右用于住宅宅建设，2—2.5平方公里作作为工业发展展。附其他规划图3、扬州市规划划发展重点区区域——沿江产业带带扬州市政府非常常重视沿江开开发，并把沿沿江产业带的的布局作为“十一五规划”的一个重点点来讨论。规规划定位使沿沿江发展成为为扬州市实现现工业腾飞的的关键，我们们判断该区域域投资价值很很高。1）、产业带布布局以引入重大项目目，形成产业业高地为目标标，重点构建建沿江六大产产业板块（汽汽车制造业、化化业工业、纺纺织工业、高高科技信息产产业、生态农农林业、旅游游物流业）80公里沿江岸岸线成为扬州州外资投入密密集区，其外外资企业数占占全市80％以上，实实际利用外资资则占到全市市的90.6％。2）、生态环境境布局我们从扬州总体体规划图、建建设用地规划划图、重点项项目规划图中中可以看到，沿沿江产业带南南侧临江地带带将被规划成成为大片的绿绿色开放空间间，形成良好好的居住环境境，适合发展展高端综合居居住产品。3）、沿江开发发现阶段重要要成果沿江高等级公路路6.4公里先导试试验段建成通通车，扬瓜公公路以及扬子子江南路、江江都兴港路等等纵向通道正正在进行改造造。总投资90000万美元的PTG项目、总投投资15亿元的精细细化工及热电电项目等已进进入扬州（仪仪征）化学工工业园区建设设。4）、沿江开发发近期目标（摘摘略）扬州开发区初步步建成电子一一条街，形成成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列列芯片生产能能力。海克赛尔、华督督、可瑞尔等等项目已经投投产，川奇光光电、晶芯半半导体、华夏夏集成光电、明明扬威电、阿阿波罗蓄电池池等项目。四、城市投资环环境优劣势分分析1、投资优势1）、区位优势势扬州自古以来就就是连接南北北经济的中心心枢纽城市，占占尽水运便利利的交通要冲冲。目前扬州州交通的全面面升级将使其其区位有时重重新显现，承承担着长三角角产业转移和和向西向北辐辐射的重任。2）、自然环境境、历史环境境优势扬州自然环境优优美，历史文文化底蕴深厚厚，城市价值值近来由于经经济的关系被被低估。我们们判断随着扬扬州经济的近近一步发展，它它的投资潜力力将近一步显显现。3）、经济发展展前景优势随着扬州市政府府招商引资力力度的不断加加大（台商十十佳投资城市市），随着扬扬州经济开发发区内外商投投资企业的不不断到位，我我们预计扬州州的工业水平平会在近两年年之内有较快快的发展。4）、城市化进进程加速、市市区范围扩大大、规划蕴藏藏投资机会扬州近年城市化化率以年均11%的速度增增长，市区范范围不断扩大大。随着广陵、邗江江撤县并区，沿沿江开发区规规划的进一步步明朗，扬州州新一轮的城城市化进程蕴蕴藏了较大的的投资机会。2、投资劣势1）、工业基础础较薄弱扬州历来“重商商轻工”，工业发展展相对苏南各各城市而言比比较落后，基基础比较薄弱弱。2）、政府投资资服务和优惠惠措施有所欠欠缺扬州市政府目前前虽然在工业业方面给予的的投资优惠政政策比较多，但但房地产投资资方面的优惠惠政策比较少少，政府的投投资服务也有有待加强。3）、人力资源源竞争能力较较弱扬州目前人力资资源比较薄弱弱，境内没有有一流的高等等教育学校，高高技术人才和和高级管理人人员比较缺乏乏。同时扬州在技术术引进上落后后较多，需要要学习苏州在在人才引进方方面的政策，利利用靠近南京京上海的优势势，加大人才才引进。4）、城市文化化竞争力较弱弱扬州作为一个历历史悠久的城城市，市民生生活舒适安逸逸，但竞争意意识较弱，缺缺少充足的创创新、开拓和和冒险精神，创创新氛围淡薄薄，不利于现现代市场经济济发展。第三部分、扬州州房地产市场场发展情况一、扬州房地产产市场发展现现状及特征概概括我们首先来概括括一下扬州房房地产市场发发展的现状和和特征，使各各位领导能够够直观的对扬扬州房地产市市场有个初步步的了解，同同时本部分的的论述也是围围绕以下几点点展开：1、扬州房地产产市场总体呈呈现供求平衡衡态势，市场场发展比较健健康；扬州房地产市场场从20033年至今商品品房供求比一一直保持在11.2左右（供供应中还包括括了安置性住住房），房价价呈温和上涨涨，我们判断断市场总体供供求基本平衡衡。2、扬州房价收收入比较低（与与苏州04年相当）房房价稳中有升升泡沫较小；；扬州房价收入比比大约在7..26上下和和2004年苏苏州的水平相相当，在江苏苏省处于中下下游。同时由由于扬州三产产比例较大，居居民收入隐性性较高，我们们判断实际的的房价收入比比应该更低，市市场泡沫程度度较低。3、扬州目前楼楼盘以多层小小高层为主，品品质一般，高高端产品缺失失；根据我们实地考考察走访的情情况来看，目目前扬州普通通住宅楼盘产产品类型主要要以多层小高高层为主，建建筑品质较好好综合环境一一般。扬州高高端的别墅产产品相对较少少，特别是高高品质的独立立别墅市场，稀稀缺性比较明明显。4、居民购房偏偏好中等户型型（90-1120），户户型功能实用用性要求较高高；从我们走访的楼楼盘情况看，扬扬州目前比较较好销的是1100平方米米上下的户型型，购买者对对户型的使用用功能非常看看中，偏好紧紧凑使用的户户型。5、居民购房热热情较高，楼楼盘去化能力力较强，总价价购买承受能能力40万左右；；目前扬州市区环环线以内的住住宅均价达到到3200元/平方米左右右，居民的总总价承受能力力基本在400万以下。6、居民购房以以自住为主，存存在一定的投投资性购房，但但规模不大；；通过走访相关部部门和一些楼楼盘，我们初初步了解到扬扬州市目前居居民购房自住住比例较大。但但因为在扬州州经商的外地地人较多，扬扬州楼市中目目前也存在着着一定数量的的投资性购房房群体。7、扬州新建商商品房市场受受宏观调控影影响较小，呈呈价平量微缩缩状态；在这次的宏观调调控中扬州一一手房市场受受到的影响比比较小，价格格基本保持稳稳定，但今年年的销售量在在二季度末有有一定程度的的萎缩，近期期初步恢复，我我们判断扬州州房地产市场场总体所受的的影响较小。8、扬州市年土土地供应量较较小，土地价价格相对比较较低，有一定定的增值潜力力扬州市目前每年年的土地供应应量较小，22004年市市区出商住用用地10000多亩，今年年计划供地11250亩。土土地价格略高高于苏北，相相对而言比较较有增值潜力力。9、二手房市场场稳步发展，但但近期受到宏宏观调控的一一定影响扬州二手房市场场近年来稳步步发展，20004年二手手房成交量接接近新房成交交量的50%%。今年受宏宏观调控的影影响，三季度度的成交量开开始萎缩，但但总体影响有有限。二、扬州土地市市场交易情况况1、扬州市土地地市场概述根据我们从扬州州国土部门了了解的情况，同同时参照分析析相关统计资资料得出如下下判断：——扬州是典型型的风景旅游游城市，城区区面积较小土土地资源也十十分有限。——扬州市政府府近年来在土土地供应上采采取了“总体趋紧，适适度增长”的政策，土土地供应量相相对较小，保保持市场的一一种“半饥饿”状态。——整体土地供供应分区：住住宅用地多位位于城区西侧侧；商业办公公用地多位于于城区、城西西、城东新区区；工业用地地多集中在城城南工业园。——扬州土地价价格近年以来来平稳上升，但但总体而言价价格不高。2、扬州历年土土地出让、开开发情况统计计表：扬州历年土土地开发统计计年份2000年2001年2002年2003年2004年土地开发面积（万万平方米）9.74——20.1538.2361.59土地开发面积（亩亩）146.10——302.25573.45923.85数据来源——《扬扬州国土资源源局》20004年扬州市市国土总计出出让商业、住住宅和办公用用地23433亩，其中住住宅用地10000多亩。20005年1-3季度共共计出让商业业、住宅和办办公用地29936亩，其其中住宅用地地1500亩左左右。附：文后附历年年成交土地结结果统计表3、扬州土地价价格情况从以上的土地成成交结构统计计表中我们可可以了解到目目前扬州的土土地价格的基基本情况：1）、市区一类类建设用地住宅建设用地成成交价格集中中在100万/亩上下；高高容积率的商商业办公用地地价格达到1120万/亩以上，少少有200万/亩以上土地地出让。（根根据20055年出让地块块统计）2）、开发区一一类居住用地地北侧靠近市区的的价格集中在在70万/亩左右；偏偏南侧地块价价格基本在660万左右（根根据20055年出让地块块统计）邗江区地块价格格较低，基本本在50万/亩以下。4、扬州土地市市场分析1）、量扬州土地市场和和江苏其他城城市相比较（特特别是苏北一一些城市）而而言是比较理理性的，年土土地出让总量量适中。2）、价从价格上来说，目目前扬州的地地价水平在江江苏各城市中中处在中偏下下的水平。如如果拿我们曾曾经考察过的的苏北几个城城市来比较，扬扬州的地价基基本能反映其其城市价值，同同时土地增值值潜力较大。3）、趋势从城市发展趋势势结合我们从从政府了解到到的信息来判判断，未来扬扬州市区土地地出让将会越越来越少，大大规模的土地地出让基本集集中在邗江区区和广陵新区区，传统意义义上的市区土土地稀缺性将将会显现。三、扬州固定资资产投资及房房地产投资情情况1、扬州固定资资产投资情况况表：扬州固定资资产投资情况况统计表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定资产投资((亿元)128.24144180247330增长率12.29%25.00%37.22%33.60%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》扬州的经济发展展是从20002年开始有有所起色的，当当年扬州的铁铁路建成开通通，束缚扬州州发展的一大大交通瓶颈被被打破。扬州的固定资产产投资也是从从2002年开开始高速增长长，年增幅保保持在30%%的左右。20004年由于于宏观调空的的影响增幅有有所回落，但但仍然停留在在一个较高的的水平。2、扬州房地产产投资情况表：扬州市房地地产投资情况况年份2000年2001年2002年2003年2004年房地产投资(亿亿元)15.4319.7826.243.8164增长率28.19%32.46%67.21%46.09%房地产投资所占占比例12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%数据来源——《扬扬州统计年鉴鉴》从扬州的房地产产投资增长幅幅度和固定资资产增幅以及及房地产投资资占固定资产产投资的比例例情况来看，我我们认为扬州州房地产投资资没有过热，预预计今后房地地产投资增长长的空间仍然然比较充裕。四、扬州市房地地产市场供求求情况1、历年扬州市市商品房供求求情况表：扬州市历年年商品房供求求情况年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面面积（万平方方米）200.28207.14274.37424.75585.26住宅施工面积（万万平方米）163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑竣工面面积（万平方方米）118.66131.72137.03197.19275.15其中：住宅100.85104.56106.3157.04223.02商品房销售面积积（万平方米米）89.9598.46114.57192.8227.05商品房销售额（亿亿元）11.113.61838.752.6供求比1.321.341.201.021.21资料来源——《扬扬州统计年鉴鉴》、扬州房房管局资料以上是20000年至20044年的扬州楼楼市供求情况况。由于统计数据中中竣工面积的的计算包含了了一部门配套套住房的量，所所以实际的商商品房供求比比应该要比以以上得出的略略低，即商品品房供应量应应该比统计的的略小一些。通过供求比我们们可以看出，2000-2004年扬州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出扬州存在较大的潜在住房需求。2、扬州房地产产市场价格情情况注：以上价格是是扬州市区的的价格水平从扬州市区不同同商品住宅总总体价格趋势势上我们可以以发现，扬州州的房价在近近3年内有一个个较大的涨幅幅，其中03年涨幅高达38.4%（扬州铁路路建成后的利利好影响），随随后进入一个个稳步上升的的阶段。目前扬州的房价价在江苏各城城市中处于中中游水平，鉴鉴于其城市综综合价值，我我们判断扬州州房价仍然比比较正常。3、扬州市房地地产历年供求求价格综合分分析我们试图通过供供求、价格、信信息三方面来来综合分析近近几年扬州房房地产市场交交易情况。我们从以上的量量价分析结合合其他渠道的的信息资料，可可以初步总结结如下两点：：1）扬州20002年以来房价价的上涨是和和成交量同步步的，反映出出扬州房地产产市场供需两两旺的态势。2）扬州房地产产市场近几年年一直处于供供求平衡状态态，房价泡沫沫成分较小。4、扬州房地产产泡沫分析表：2004年年各城市房价价泡沫比序号城市04年居民家庭庭人均可支配配收入（元）三口之家年收入入年节余平均房价简约两居室平均均总价（70平方米）（元元）买套简约两居室室需要年限房价收入比1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.066.313常州128683860422004364025480011.586.604淮南74182225412684.88210014700011.596.615无锡135884076423235390227314011.766.706苏州144514335324711446031220012.637.207扬州98512955316845306421448012.737.268杭州145654369524906721050470020.2611.55数据来源——各各城市统计年年鉴及政府资资料我们选取了一些些江苏的主要要城市，以及及相关的苏州州、杭州作为为参照来讨论论扬州的房价价泡沫情况。通过对比我们可可以发现，扬扬州的房价泡泡沫程度和苏苏州相当，远远远低于杭州州、南京等城城市。如果按按照公认的标标准我们认为为2004年苏苏州的房价是是基本没有泡泡沫的话，扬扬州的房价泡泡沫程度也是是比较低的。5、扬州市区房房地产市场受受宏观调空的的影响表：今年宏观调调空以来扬州州市区房地产产市场交易情情况（万平方方米）时间1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面积积8.539.048.0818.715.6620.320.246.92商品住宅竣工面面积8.1488.0818.4212.8712.410.146.83商品房销售面积积11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84商品住宅销售面面积11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73数据来源——《扬扬州统计月报报》、扬房指指数报告从统计结果来看看，今年1-9月份扬州市市区商品房竣竣工面积800.57万平平方米，可售售面积达到217万平方米（历历年未售出存存量商品房+05年竣工商品品房）。同时时，今年1-9月扬州市商商品房销售面面积71万平方米。从竣工和销售比比来看，宏观观调控以来扬扬州商品房销销售只受到了了微弱的影响响，我们判断断总体上扬州州房地产市场场未受宏观调调控冲击。从月成成交情况看我我们可以发现现除八月外各各月的销售情情况均于去年年差别不大。从从我们了解的的情况来看，三三季度（特别别是八月）是是由于受到购购房习惯影响响导致成交量量特别低。6、扬州二手房房市场扬州二手房存量量住房市场是是从20022年开始的（老老公房可上市市交易故该年年的交易量巨巨大），近几几年交易量一一直保持在一一个相对稳定定的水平上，价价格也稳中趋趋升。今年宏宏观调控以来来，二季度市市场仍然比较较繁荣。但三三季度由于受受到个人税收收方面的进一一步调控政策策的影响，二二手房市场开开始出现明显显的反映，成成交量急剧下下跌但价格仍仍然保持在3000元/平方米左右右。7、初步结论总结以以上各方面因因素，我们初初步判断扬州州历年以来房房地产市场供供求基本平衡衡且价格稳中中有升。宏观观调控对扬州州市房地产市市场有一定的的影响，但影影响主要局限限在二手房市市场，新建商商品房市场影影响不大。五、扬州市别墅墅市场简要分分析扬州房地产市场场的一大特点点就是高端产产品缺失，别别墅市场可以以说才刚刚起起步，高品质质的独立别墅墅社区非常少少，因此稀缺缺性十分明显显。扬州别墅的价格格总体呈上涨涨趋势，成交交量从今年开开始快速放大大。从我们实实地考察的情情况来看，今今年以来扬州州出现了一两两个优质的独独立别墅项目目。——扬州城西的的“海德花园”，其美式的的建筑风格和和较好的景观观环境设计使使之成为扬州州别墅市场的的销售冠军，成成交价格已经经达到6700元/平方米以上上，且基本销销售完毕。——另一个“金金湖墅湾”一个季度成成交21套，成交均均价7017元/平方米，最最高单价8500元/平方米。（开开发区内）六、扬州房地产产市场发展前前景预测1、扬州房地产产市场发展潜潜力较大同苏南各城市相相比，扬州房房地产市场刚刚刚起步且平平稳发展，没没有炒作过度度的痕迹。同同苏北各城市市相比，扬州州的经济基础础和居住环境境又有很大的的优势。所以我们判断随随着扬州经济济（特别是工工业）的快速速发展，扬州州房地产市场场的发展潜力力较大，有成成为第二个苏苏州的可能性性。2、扬州房地产产市场需要价价值回归扬州房价近两年年的上涨是以以销售的有效效放大为基础础的，我们判判断这种上涨涨是由真实需需求拉动的，不不是市场过热热的表现。同同时，扬州城城市的历史自自然环境优势势，也需在房房地产市场上上寻求一种“城市价值回回归”。3、扬州房地产产市场供求变变化预测我们判断扬州房房地产市场在在未来的两到到三年之内总总体上仍将保保持供求平衡衡，但不排除除某些类型的的产品市场出出现短时间的的供大于求。具体来说，我们们预测中端市市场（多层、小小高层）将会会出现供大于于求，而高端端市场（别墅墅、写字楼市市场）将会出出现短暂的供供不应求。4、扬州房地产产市场将出现现“两极分化”我们从各方面了了解到的情况况来看，扬州州房地产市场场将出现两级级分化：——高端缺失随着扬州引进外外资力度的加加大，我们判判断扬州的高高端客户群体体将进一步增增加。而目前前扬州高品质质的独立、泛泛独立别墅社社区比较少，高高端缺失现象象比较明显。——中低端压力力扬州市政府目前前准备开始大大力推进住房房保障，据悉悉今年内将推推出保障性住住房30万平方米米，并在今后后几年内加大大保障性住房房的供应力度度。我们判断断中低端商品品住宅将面临临严峻的市场场挑战，市场场竞争将日趋趋激烈。5、扬州房地产产市场需求类类型将呈现多多样化趋势——需求产品多多样化的原因因相对苏南地区，扬扬州目前的土土地价格较低低；扬州的古城特色色和较优越的的生态环境保保证了扬州的的居住环境；；交通更加便捷城城市辐射范围围增大；历史文化底蕴深深厚、城市的的文化价值较较高。——需求产品多多样化的趋势势高品质别墅、排排屋、混合型型社区将越来来越受欢迎；；旅游房产、度假假型房产需求求也将日益增增大；反映中国传统文文化（建筑风风格、园林风风格）的产品品将会成为亮亮点。第四部分、项目目基本情况一、项目简介1、项目名称杨润森林公园--春江苑景观观别墅区。2、项目位置杨润森林公园内内（见附图：：附录3）。3、项目性质该项目为低密度度住宅项目（为为合作项目，具具体尚未深入入谈）。4、项目技术指指标项目占地3500亩，综合容容积率0.44（其他指标标暂不考虑）。5、项目现状项目位于占地33300多亩的杨杨润森林公园园内（其中一一期1000余亩已建成成开放），四四周为人工水水系，土地待待平整无拆迁迁。二、项目初步经经济效益估算算项目占地3500亩，容积率率0.4，地价价约50万/亩，将才用用挂牌方式推推出，楼面地地价18744元/平方米；扬州市各类规费费合计1700元/平方米（收收费标准见文文后附录），综综合开发成本本约2000元/M2左右（不含含土地款），项项目投资单位位总成本估计计约为3900元/M2；根据目前扬州市市各类别墅项项目的销售价价格，我们经经初步分析认认为，销售价价格可定为：：联排别墅44500元/M2；独立别墅墅5500-66000元/M2（参照的扬扬州典型的别别墅楼盘作保保守估算）。单方利润保守估估计在15000元/平方米左右右，我们初步步判断在宏观观调控后，项项目投资初步步可行。图：杨润公园总体规规划渡口（至镇江）杨润大桥公园1期已建成开放350亩别墅用地渡口（至镇江）杨润大桥公园1期已建成开放350亩别墅用地第五部分、初步步结论一、分析通过对扬州市投投资环境的调调查及有关数数据的汇总，初初步分析如下下：1、扬州总体经经济增长较快快，增速位于于江苏省各城城市前列；产产业规划、招招商引资前景景看好，经济济发展潜力较较大；2、扬州房地产产市场发展比比较健康，供供求基本平衡衡价格稳步上上升，受宏观观调控影响较较小。3、项目的特性性：项目位于于3000多亩亩的杨润森林林公园内且临临长江、洋润润长江大桥，外外部自然环境境和景观条件件都十分优越越，适合建造造整个苏中地地区稀缺的高高品质森林别别墅、旅游度度假别墅。4、项目意义：：该项目具有有成为扬州标标志性别墅项项目的潜质，辐辐射能力较强强。扬州便捷捷的交通可以以为该项目带带来南京、上上海等地的顾顾客，对我集集团在江苏的的战略布局和和品牌影响力力有较大的影影响。5、市场购买力力、人民生活活水平：扬州州地区人民收收入差异较大大。由于私营营企业数量较较多，服务行行业比较发达达，存在很大大一部分服务务业的私营老老板和高级管管理人员等高高收入阶层，高高端购买能力力挖掘的潜力力很大。6、利润空间：：该项目按照照对方的初步步开价尚有11500元/平方米的利利润（初步保保守估算），如如果通过谈判判进一步压低低土地转让价价格，利润相相对比较可观观。二、初步结论通过以以上分析，我我们初步认为为：该项目目位于扬州市市重点发展的的南部经济开开发区沿江产产业带（隔长长江与镇江相相望），且位位于3300亩的润扬公公园内，环境境条件独特，有有较大的吸引引力，且扬州州市房地产市市场供求平衡衡，同时该项项目投资有一一定的利润空空间，初步认认为可以作进进一步的深入入洽谈。附录一、2005年年1-9月扬州州土地成交情情况序号土地位置面积（平方米）容积率规划用途出让方式成交价格（万//亩）1贾七路西侧，文文汇西路北侧侧917601.6住宅挂牌1182友谊路西侧,平平山堂东路南南侧,邗沟东侧（A）、西侧（B）148515A1.0；B00.4商业、住宅挂牌633扬子江北路东侧侧，平山堂路路南1432920.5商业、住宅挂牌1154扬子江北路东，平平安保险公司司用地南侧12141.8商业挂牌905水厂用地西北侧侧，维扬公安安分局宿舍南南侧24551.2住宅挂牌506念四桥路西侧，念念四小区东入入口北侧22061.5商业金融挂牌517友谊路东侧，长长征西路北侧侧89231.5商业、住宅挂牌2668贾七路西侧，孙孙庄路南侧1387111.8住宅挂牌1309扬子江南路东，华华洋路南侧122396A1.8；B11.5商服金融住宅挂牌7810扬子江南路东侧侧，中心河南南24311.2商服业挂牌8211邗江北路西侧，扬扬冶路北排涝涝河北侧328638E1.2；F11.6住宅挂牌10812邗江大道东侧，邗邗江供电大楼楼用地南74473商业、住宅挂牌26013邗江区槐泗镇，槐槐泗工商所西西侧、槐泗供供销社商住楼楼南20521.3住宅挂牌1414邗江区槐泗镇，学学士东路北侧侧、槐泗工具具厂西18421.3住宅、商业挂牌2015邗江区槐泗镇，槐槐泗钢模站南南侧、老槐泗泗河西北侧14260.9住宅挂牌916邗江区槐泗镇酒酒甸片区，规规划中的镇北北路南侧、规规划中的酒李李公路西181071农贸市场挂牌3717邗江区瓜洲镇，扬扬瓜路东、宝宝石集团与远远洋电缆厂厂厂区南7407A1.3；B11.5住宅挂牌7218邗江区头桥镇，小小西街西侧、古古桥路北侧93141.2住宅挂牌619邗江区公道镇，人人民路北侧、公公道文化站东东侧53311.8商业金融挂牌2920邗江区公道镇，农农贸市场用地地西侧、花园园东路南143941.3住宅挂牌2521邗江区泰安镇，金金泰小区已建建住宅的东侧侧114781住宅挂牌2322邗江区泰安镇，金金湾河西侧、金金湾河路北侧侧334910.8住宅、商业挂牌2023邗江区霍桥镇，迎迎春河南、项项桥河东220790.8住宅挂牌1424扬州经济开发区区施桥镇南部部，扬圩路东东侧，滨江花花园居住小区区主入口42411.5商业金融挂牌4025邗沟路北侧、规规划中的马太太北路西侧383041.7住宅、商业挂牌13026运河西路与运河河南路交叉口口西南侧116753商业拍卖16427沿山河南侧，蜀蜀冈西路北侧侧，维扬路西西520800.8住宅拍卖13028祥和路两侧，新新城河东北侧侧405621.6商业、住宅拍卖14829江阳中路南侧，鸿鸿大花园西侧侧93853商业、住宅拍卖23930振兴路东侧，第第二横向主干干道北侧842462.5商业、住宅挂牌8731运河东路北，规规划中的扬江江路西侧826871.7商业、住宅拍卖8732渡江南路西侧，七七里河南侧137952.5商业挂牌7333文汇北路西侧，蜀蜀冈路南148942商业挂牌11834江阳西路南侧，兆兆元路东侧415852.2商业挂牌7335江阳西路南侧，建建安路西侧416852.2商业挂牌7336百祥路西侧，扬扬冶路南56932商业拍卖20137贾七路西侧，幸幸福河路南149431.1住宅拍卖9138文汇西路与贾七七路交叉口西西南侧1325941.6住宅拍卖3739百祥路东侧，扬扬州市应急指指挥中心南18851.6商业金融拍卖8040江阳西路南侧，邗邗江兽医站西西侧24552办公商业金融文文化娱乐挂牌8041文汇东路南侧，蒿蒿草河西侧63862住宅挂牌12342扬子江北路西侧侧，市人事局局培训中心、工工商银行南175051.7商业、住宅挂牌19043大学南路与兴兴城东路交叉叉口西北侧204591.7商业、住宅挂牌21944江阳西路与大学学南路交叉口口西北侧312601.8商业金融住宅挂牌11045史可法路西侧，漕漕河北侧589441.5商业、住宅拍卖7946国庆路西侧，萃萃园路南侧，小小秦淮河东侧侧812230.9住宅拍卖2147盐阜东路南侧，泰泰州北路西侧侧148961.2商业金融文化娱娱乐挂牌3648联谊路东侧，规规划中的开发发东路北侧16141.5商业金融文化娱娱乐挂牌4549汤汪路东侧，汤汤汪机械厂宿宿舍区西北侧侧75090.7住宅挂牌41二、2003--2004年年扬州土地出出让统计编号区位面积（M2）容积率规划用途成交价1文昌中路与皮市市街交叉口西西南侧1885≤21418元/MM22扬子江北路与四四望亭西路交交叉口东北侧侧24851≤2.2商业2970/M223扬子江南路与施施沙路交叉口口东南侧2024101.3--3商业、居住777元/M224解放南路东侧，运运河西路北侧侧697081--3商业、居住600元/M225扬子江北路东侧侧，双塘路南南侧745661.5-2商业675（起拍价价）6贾七路西侧，扬扬冶路北侧36473≤2商业370元/M227扬子江南