武汉商业地产调研报告

2018.4武汉商业综合体、步行街、零售业、Wuhanbusinessresearch武汉简析商业综合体特色步行街产品业态分析2017年经济技术指标2018年经济技术目标几大核心商圈分布商业地产与住宅地产武汉客厅永旺梦乐城光谷世界城江汉路步行街户部巷楚河汉街光谷风情街商业地产住宅地产01020304武汉C+P+GPART01PART01武汉简析

武汉作为全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，GDP总额在全国城市中高居第八，是中国中西部地区最重要的中心城市之一，具有庞大的差旅管理市场潜力。随着武汉百强企业结构调整不断深化、所属行业日益向创新驱动型的“四新”经济结构转变，经济结构服务化和高端化趋势进一步明朗，集中于以光电子、装备制造、生物医药等为代表的先进制造业和以商贸流通、金融保险、工程设计等为代表的现代服务业领域。PART01武汉简析武汉，简称“汉”，别称“江城”，是湖北省省会、中部六省唯一的副省级市和特大城市，中国中部地区的中心城市，长江经济带核心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，也是中央军委联勤保障部队武汉联勤保障基地驻所。全市下辖13个市辖区、3个国家级开发区，总面积8494.41平方公里，2017年常住人口1091.4万人，高新技术企业达2827家。武汉的地理位置处于中国的经济重心。自古就是九省通衢，交通极为便利。高铁两纵两横两斜12个方向辐射全国，4小时范围圈覆盖绝大多数经济强市。坐拥黄金水道长江，长江的货运力如果完全开发，或顶10条京广线铁路，且水运的成本比火车低得多。武汉是中国重要的工业基地，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。产业转型创新平台功能增强，新增国家双创示范基地4个，居全国同类城市首位。创新企业快速发展，小米科技、科大讯飞等25家知名企业扎堆武汉，形成“第二总部”现象。武汉是国家历史文化名城、楚文化的重要发祥地。距今8000-6000年前的新石器时代已有先民在此繁衍生息，境内盘龙城遗址有3500年历史。清末洋务运动促进了武汉工业兴起和经济发展，使其成为近代中国重要的经济中心。武汉是中国民主革命的发祥地，武昌起义作为辛亥革命的开端。以上给武汉带来巨大旅游资源。武汉是中国四大科教中心城市（北京，上海，武汉，南京）之一。截至2017年，武汉有普通高校88所，在校研究生11.5万人，在校本科及大专生95.68万人，教育部直属全国重点大学7所、国家重点实验室25个、教育部重点实验室数百所；在校大学生和研究生总数107.26万人。转型de经济体昔日的老工业基地武汉，今日描画的超大城市产业图景，以信息技术、生命健康、智能制造为立足之基，芯片、基因工程、金融等新技术革命要素正在重新锻造城市灵魂武汉被认为是国内唯一能实现制造产业升级换代的城市2011年到2015年，武汉工业产值仍持续领先中西部，以东风、武钢为代表的国企为城市的经济支柱之一。而在新兴产业领域，光电子和生物医药快速发展，汽车产业也正在一手抓300万辆整车产能的同时，一手抓紧布局新能源汽车、智能网联汽车。未来产业从“0到1”，颠覆式的产业进步则可能蕴藏在虚拟现实、量子通信、人工智能等前沿领域中。现有支柱产业—战略性新兴产业—未来指向产业，一代一代接续发展。曾经“武钢一咳嗽，武汉就感冒”，现在高新技术产业引领发展新世纪前一个十年后期开始的武汉新一轮发展，有包括促进中部崛起战略、两型社会综合配套改革试验区、自主创新示范区、长江经济带、全面创新改革试验区域等诸多国家机会汇集，也遭逢包括全球产业转移、产业升级、国际金融危机等在内的诸多变故。咬定前沿，力拼将阿来，国家存储器基地落户只是例证之一武汉武汉市实施“城市合伙人”计划，向海内外英才发出邀约，今年公布的首批60人名单中，59位为产业创新人才，一位是知名创业投资人。他们多数具有博士学位或海外工作经历，掌握国内外领先的核心技术，部分技术成果填补行业空白。如著名材料科学家程一兵，将可瓷化塑料用于制备防火电缆，为世界首创。城市合伙人”和“创谷计划”实施，更多从“0到1”的颠覆式创新正在萌芽科技革命、产业革命带来的机遇变革瞬息万变，武汉拿出城市最好的空间、量身定做最好的政策，提供最优的配套服务，让千军万马迸发创新创业活力，让城市尽快成为创新乐园、创业家园。以“创新”为核心，大力实施中的“创谷计划”，计划用3年左右时间，建成10个以上“创谷”。互联网创业“第四城”在这里呼之欲出。与之相呼应，此后第8个月，长江经济带创新驱动产业转型升级方案出炉，27次提到武汉，涉及生物医药、集成电路等多个产业布局，与前述产业布局多有一致。中国城市战略中心执行主任罗天昊说，武汉重新对产业根基进行了改造。武汉确认了三大重点产业领域：信息技术、生命健康、智能制造武汉市主城区历史文化与风貌街区体系规划PART01武汉简析一、规划背景武汉市从1984年起至2006年，分四轮修编了《武汉历史文化名城保护规划》，以此为指导又先后编制了《汉口一元片区保护规划》、《青岛路片保护规划》等20多项历史文化风貌街区保护规划和详细规划。但随着城市化快速发展，武汉市历史文化与风貌街区的保护工作仍面临巨大压力，同时也出现了一些新问题。由于长期以来一直缺乏一个基础性的有关武汉市各历史发展时期的历史空间的研究，以及对构成历史空间的点线面结构体系的研究，导致目前各历史文化与风貌街区和地段保护规划之间，尚缺乏一个有效的衔接，无论是在整体城市功能上还是城市意象上，各历史文化与风貌街区所承担的角色与任务都需进一步明确，连续性与系统性也有待进一步完善。为落实名城保护规划，提升城市文化品质，展现武汉市国家历史文化名城的风貌特色，指导下一步各片历史街区保护规划编制，2009年，武汉市国土资源和规划局邀请北京清华城市规划设计研究院、上海同济大学城市规划设计研究院、东南大学城市规划设计研究院、武汉华中科技大学城市规划设计研究院等4家设计机构参与方案征集，经专家评审，确定由东南大学城市规划设计研究院与武汉市规划研究院共同完成《体系规划》的编制工作。本次规划范围为《武汉市城市总体规划（2009-2020年）（报审稿）》确定的主城区范围，即三环线以内地区，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区，总面积678平方公里。规划期间，多次召开专题会议检查和审议《体系规划》，并广泛征求市文化局、房管局、相关区政府、国内多位权威专家以及广大市民意见，按照法定程序公示后，上报市政府常务会审查原则同意，并于2013年2月19日正式获得武汉市人民政府批复。二、规划构思该规划基于城市整体保护和持续发展的高度，充分吸取国际上历史城市保护与发展中的相关理念与先进经验，提出武汉市主城历史文化与风貌街区保护与利用的目标、原则、要素、层次及体系，通过对武汉市城市文化和历史遗存状况的全面梳理和系统评估，建立历史文化与风貌街区资源数据库，明确历史街区的总体空间格局和历史文化脉络结构，对历史文化与风貌街区进行分区分类分级判定，制定具体规划编制指引和管理实施机制，为下一步详细规划的编制奠定基础。武汉市主城区历史文化与风貌街区体系规划PART01武汉简析

主要规划理念与技术重点：（1）进行全面、深入的基础研究与现状评估对武汉市各历史发展时期的历史文化与风貌街区空间进行研究，对其形成与演变机制、空间结构与形态特征等做出分析和概括。研究武汉市既有历史文化与风貌街区普查数据及其分类分级，对武汉市历史文化与风貌街区以及相关资源集中区进行综合资源价值评估；对历史文化与风貌街区的现状体系进行研究，评价武汉市已编制、实施的历史文化与风貌街区和局部地段规划。

（2）建构系统的历史文化与风貌街区的保护与利用体系提出武汉市历史文化与风貌街区保护与利用的总体规划目标、原则与方法及框架。按照历史发展与演化的轨迹，分析城市空间的变迁、历史资源生存环境及其与城市发展的关联性，按照空间要素演化的规律对武汉市历史文化与风貌街区的历史资源进行梳理和组织，提出武汉市历史文化与风貌街区保护与利用体系的空间文化脉络。基于城市整体格局和特色，将分散的历史文化资源、丰富的历史文脉和历史线索、非物质文化遗产和文化传统与现代城市空间和功能相结合，提出武汉市历史文化与风貌街区的保护要素与框架，构建武汉市历史文化与风貌街区的历史文化空间网络体系。以现有历史资源的普查建库工作为基础，以城市整体格局为平台，深化完善武汉市历史文化与风貌街区的分类、分级评估标准，提出武汉市历史文化与风貌街区评价指标体系，以及相关保护与更新再利用的技术方法体系。（3）制定切实有效的实施保障机制与行动指南研究武汉市历史文化与风貌街区保护体系的具体落实，对规划实施和日常管理机构的组织构架、规划设计和实施过程中的公众参与以及相关经济政策等提出建议，分阶段地提出政策保障与行动纲领，特别是针对下一层次历史文化与风貌街区规划编制的指导要求。武汉市主城区历史文化与风貌街区体系规划PART01武汉简析三、主要内容该规划是《武汉历史文化名城保护规划》与街区详细规划的中间层次，起到承上启下的关键作用。其主要目标是落实《名城规划》的总体部署和要求，提出历史文化与风貌街区的保护目标、原则、要素、层次及体系，对历史文化资源进行评估和名录增补，建立历史文化与风貌街区资料档案和控制指引，切实指导历史文化与风貌街区详细规划编制和实施，搭建历史文化与风貌街区的管理和建设平台。具体内容如下：1、对武汉市各历史发展时期的历史文化与风貌街区空间进行了整体研究，按照历史发展与演化的轨迹，对武汉市历史文化与风貌街区的历史资源进行梳理和组织，提出了武汉市历史文化与风貌街区保护与利用体系的空间文化脉络。2、以城市整体格局为平台，深化完善了武汉市历史文化与风貌街区的分类、分级评估标准，运用指标定量分析方法，从综合价值、保存状况和策略措施等3个方面19项指标进行综合评价，通过数理分析，将达不到历史文化街区标准，却保存着重要的历史和人文信息的大智路片、六合路片等六片区域作为传统特色街区纳入保护体系。3、提出了武汉市历史文化与风貌街区保护与利用的总体目标与原则，建构了武汉市历史文化与风貌街区的保护要素与总体框架，并在总体规划确定的10片历史地段的基础上，补充划定了6片传统特色街区，作为武汉市集中展现历史风貌特色的区域，形成由历史文化街区、历史地段和传统特色街区构成的武汉市历史文化与风貌街区体系。4、采用将非物质文化遗产保护与历史街区保护相结合的方法，对全市历史街区的历史遗存特征和历史文化代表性进行分析和梳理，按照传统商业街区、近代里分街区、近代租界街区、革命文化街区、工业文化街区和近代教育文化街区等六种类型进行分别定位，以最大限度地保护历史信息的原真性。5、将工业遗产资源保护与利用提升到一个新的高度。规划通过对全市历史文脉中工业文脉的提取，将汉阳兵工厂、汉阳钢铁厂、国棉一厂、武钢住宅区等四片工业遗迹集中的区域纳入历史文化风貌街区范围予以保护。6、将城市艺术设计贯穿到历史文化风貌街区保护与发展全过程。通过历史街巷、历史建筑的艺术设计、景观营造等方式，提高历史文化风貌街区的整体品位，恢复历史环境风貌。7、通过资源建库实现街区体系的精细化保护。以现有历史资源普查为基础，建立历史文化风貌街区信息资料档案，按照总则、通则和细则三级要求分别制定保护措施，实现精细化管理。8、探索和创新实施机制，采用静态保护与主动利用相结合的方式，建立长效机制，组建管理机构和实施公司，腾退并修缮、修复历史建筑，提升街区活力，实现旧城有机更新和整体功能提升。9、从法规体系、组织构架、保障机制和公众参与等方面提出了完善优化历史文化与风貌街区实施保障机制的建议。商业综合体PART02PART02商业综合合体武汉客厅武汉客厅，位于武汉市汉口金银潭，由香港上市公司卓尔发展联手美国、法国、德国、新加坡、香港等国家和地区文化会展机构共同打造1、项目总建建筑面积积180万方，，总投资资100亿，将将打造成成集文化化艺术品品展览、、交易、、高端酒酒店、商商业集群群于一体体的世界界级文化化综合体体和城市市文化地地标，被被写入湖湖北省政政府2012年年政府工工作报告告重点建建设项目目，是湖湖北省重重大文化化建设项项目、武武汉市重重点文化化建设工工程。2、武汉客厅厅首期核核心项目目——中中国文化化博览中中心以长长江在武武汉的流流域岸线线为屋顶顶造型，，流畅的的线条在在保持外外观大气气的同时时，更增增添了浓浓郁的文文化气息息。项目目总建筑筑面积10万㎡㎡，地上上5万方方、地下下7.5万方，，分设4个展厅厅，地上上于2013年年9月完完工,最最大展馆馆A厅容容纳人数数达8000人人，B、、C、D厅可各各容纳4000人3、武汉客厅厅先后举举办了第第22届届中国电电影金鸡鸡百花奖奖提名奖奖颁奖典典礼、首首届中国国（武汉汉）微电电影大赛赛、首届届中国书书法名人人堂、湖湖北婚博博会、““奇幻之之旅”儿儿童嘉年年华、第第三届武武汉国际际啤酒节节、2014中中国（武武汉）电电影产业业博览交交易会、、第二届届中国（（武汉））微电影影大赛、、首届中中国湖北北文化艺艺术品博博览会等等多项大大型文化化艺术盛盛会4、武汉客厅厅武汉艺艺术品交交易中心心涵盖奇奇石、字字画、古古玩、陶陶瓷、家家具等多多个门类类它将形形成一个个集文化化艺术品品的创作作、展销销展览、、主题拍拍卖、抵抵押典当当等在一一起的全全产业链链立体化化经营平平台5、周边武汉汉大道、、三环线线、金银银潭大道道、宏图图大道等等主干道道构筑起起密集的的交通路路网，距距天河机机场、汉汉口火车车站、武武汉火车车站均在在15分分钟车程程内。地地铁2、、3、8号线在在此交汇汇，便捷捷通达武武汉三镇镇武汉客厅PART02商业综合体武汉客厅PART02商业综合体武汉客厅厅1、武汉汉客厅由由世界一一流规划划设计机机构法国国AS建建筑设计计事务所所设计，，设计人人闫国胜胜为湖北北中江建建筑设计计院院长长，曾荣荣获中国国创意产产业年度度大奖““领军人人物奖””，是中中国文化化创意产产业领域域最高级级别评选选，也是是国内创创意产业业唯一一一项公益益性奖项项2、湖北北省重大大文化建建设项目目、武汉汉市重点点文化建建设工程程、大武武汉城市市文化地地标；3、中国国首创的的集文化化产业聚聚集区、、文化艺艺术品展展示交易易区、高高端酒店店会议服服务区于于一体的的180万方超超大型城城市文化化综合体体；4、国内内两大电电影届盛盛事永久久落户武武汉客厅厅，中国国（武汉汉）电影影产业博博览交易易会及中中国（武武汉）微微电影大大赛；5、第22届金金鸡百花花电影节节在武汉汉客厅举举办；6、“Rain-王者者归来””亚洲巡巡回演唱唱会武汉汉站，在在武汉客客厅举办办；7、第一一届世界界奇石文文化博览览会在武武汉客厅厅举办；；8、第一一届百名名中国书书法名人人堂在武武汉客厅厅举办；；9、武汉汉客厅风风尚大道道——打打造汉版版威尼斯斯人；10、国国内第五五家麦德德龙2.0卖场场将入驻驻武汉客客厅！等等二期、、三期一一并完工工（包括括中央音音乐厅、、汉口大大戏院、、中国私私人艺术术馆、中中国民间间藏品博博物馆、、艺术家家工作村村等等等等等），，将会是是国内最最大的文文化博览览中心整个项目目由"景景观面"联系的的"六个个区块"组成，，每个区区块有自自己明确确的主题题。A1、特特色文化化街区ⅠⅠ，地上上面积46484平方方米--包含武武汉地方方特色餐餐饮和地地域特色色休闲娱娱乐等功功能，建建筑造型型沿宏图图路呈现现"桥"的形态态，在平平面上分分别设计计了两个个半围合合的户外外交流庭庭院和两两个嵌入入式中庭庭，庭院院通过景景观设计计为来访访者提供供舒适的的环境，，中庭空空间可以以设置特特色文化化表演区区，与内内部街区区功能互互动。A2、艺艺术大厦厦，地上上面积64400平方方米--包含五五星级酒酒店27697平方米米，高档档办公36703平方方米。A3、中中国文化化展览中中心，地地上面积积56800平平方米--包含含5个大大型综合合展厅，，350米长展展览服务务休闲馆馆，会议议中心13815平方方米。B1、特特色文化化街区ⅡⅡ，地上上面积326594平平方米--包含含文化展展品街95762平方方米;7栋创意意创业中中心230832平方方米，沿沿银潭路路呈两列列弧线平平行布置置;底部部文化街街区相互互交错，，与中间间景观带带结合构构成"文文化展示示，交流流"和"购物轴轴线"。。B2、展展贸中心心，地上上面积79145平方方米--包含三三层15409平方米米展贸中中心，2栋创意意创业中中心63736平方米米B3、四四星级艺艺术酒店店，地上上面积36116平方方米--营建28层具具有空间间艺术特特征的涉涉外旅游游高档星星级酒店店。B4、中中央音乐乐厅，地地上面积积3200平方方米。PART02商业综合合体永旺梦乐城武汉经济技术开发区江城大道388号1、商业建筑筑面积27.4万平方方米店铺铺数量261出出租率90%.车位数数量4,500个地铁铁距离地地铁6号号线江城城大道站站100米.该该公司由由日本永永旺梦乐乐城株式式会社全全额投资资，以大大型购物物中心的的开发和和租赁商商业设施施为主营营业务2、主要客客群：：来源源于汉汉阳地地区四四新及及沌口口经济济开发发区居居民，，辐射射小区区例如如：金金地··澜菲菲溪岸岸、绿绿地中中央广广场、、海尔尔工业业园等等项目目周边边楼旁旁价格格在9000-11000元/㎡㎡之间间，目目前武武汉市市均价价为15000元/㎡。。该区区域房房价属属于武武汉市市较低低水平平，周周边人人群收收入及及消费费力属属于中中等偏偏下3、导定位位定位位家庭庭一站站式消消费中中心““家庭庭型购购物中中心””中档档全业业态满满足家家庭消消费商商场形形态购购物中中心商商场定定位满满足项项目周周边家家庭型型消费费购物物中心心主力力店中中影国国际影影城、、迪卡卡侬、、永旺旺综合合百货货超市市等调调整品品牌/品牌牌定位位中档档目标标客层层项目目周边边居住住人群群客4、永旺梦梦乐城城设计计亮点点装修修风格格：日日式风风格，，简单单大方方；零零售区区主通通道约约：9-11米米，餐餐饮区区主通通道约约：5米，，舒适适感较较好，，通道道设置置休息息区域域；建建筑新新，硬硬件条条件良良好且且完善善；导导视标标识设设计合合理，，切美美观永旺梦乐城PART02商业综合体1F国国内潮潮流服服饰、、日本本美食食优衣衣库，，NIKE工厂厂店、、Adidas工厂厂店、、迪卡卡侬、、哥弟弟、amass、jackjones、、Veromoda、、金谷谷男、、大菊菊铁板板烧等等楼层定定位主主力店店、标标杆品品牌及及代表表品牌牌2F休休闲男男女服服饰Nitori、、康斐斐斯健健身、、热风风、我我家小小馆等等3F儿儿童及及家庭庭型消消费中中影国国际影影城、、卡通通尼儿儿童乐乐园、、FANPEKKA、亚亚慧美美食玛玛特4F健身停停车车足足球场场永旺梦乐城PART02商业综合体永旺梦乐城PART02商业综合体租金水水平/销售额额水平平超市AEON综综合百百货超超市//迪迪卡侬侬//娱乐乐影院院中影影国际际影城城//台球球名仕仕台球球//服饰饰服装装UNIQLO、AMASS\GIRDEAR、only、、Basichourse、jucyjudy、H:connect、百百武西西、Honeys、、阿迪迪、nike工工厂店店一般般零售售店铺铺底租租170-230元元/月月、扣扣点租租金17%-19%UNIQLO：：145万万/月月；Myboby：17万万/月月；森森林鸟鸟：40-50万/月；；JUCYJUDY：：15-16万万/月月；BASIChouse：20-25万/月；；VEROMODA：：20万/月；；百武武西：：25-28万万/月月；Adidasoutlet:200-300万/月、、NewBalance：：30万/月、、Conversefactorystore、Nikefactorystore:200-300万万/月月皮具具配饰饰周大大福、、TheGreenParty、、belleshoestore、亮亮视点点、第第一印印象、、LNO周周大福福：120万/月；；热风风：80万万/月月；西西遇：：60万/月；；Greenparty：30万万/月月；LNO：15-16万/月;百丽丽35万/月餐餐饮轻轻餐必必胜客客、赛赛百味味、星星巴克克咖啡啡、麦麦当劳劳、magaosixcoffee、220-240儿童培培训、、游乐乐FANPEKKA、卡卡通尼尼、蕃蕃茄田田艺术术、美美吉姆姆、瑞瑞思学学科英英语、、杨梅梅红国国际私私立美美校卡卡通尼尼：40元元/㎡㎡，扣扣率10%；卡卡通尼尼：120-180万/月；；Fanpekka：50-70万/月儿儿童零零售好好孩子子星战战、安安奈尔尔、可可恩宝宝贝、、ABCkids、配配套家家用Nitori、、LOCK&LOC永旺梦乐城PART02商业综合体PART02商业综综合体体光谷世界城武汉市洪山区珞瑜路766号1、世界城城·光光谷步步行街街是武武汉市市利嘉嘉置业业有限限公司司开发发的项项目，，该项项目总总占地地约41.79万平平方米米，总总建面面积约约150万万平方方米，，总投投资近近50亿元元人民民币。。项目目是复复合了了五星星级酒酒店、、高档档写字字楼、、步行行街以以及高高档住住宅““四位位一体体”的的大型型城市市中心心建筑筑群，，总建建筑面面积约约120万万平方方米，，其中中商业业近40万万平米米、住住宅近近80万平平米，，内有有10000多多个沿沿街当当铺，，可同同时容容纳300万人人在这这里逛逛街，，是武武汉当当前最最大的的商业业地产产项目目。2、世界城城光谷谷步行行街是是全国国最成成功的的销售售型街街区，，也是是全国国最具具人气气的商商业步步行街街，项项目复复合了了高档档写字字楼、、步行行街、、购物物中心心、酒酒店以以及高高档住住宅““三位位一体体”的的大型型城市市综合合体，，商业业体量量近50万万平米米，街街区共共有6大主主力店店、3大美美食城城、80家家主题题餐厅厅、450家餐餐饮，，2000家品品牌商商户，，可同同时容容纳300万人人在这这里逛逛街，，日均均客流流40万，，年均均客流流量1.5亿，，辐射射周边边250万万人。。3、主街街道是是世界界城景景观的的主要要展示示区，，中间间将刻刻意设设置一一些““障碍碍”，，汇集集文化化、休休憩、、展示示、饮饮食等等多种种功能能。有有报亭亭等服服务设设施、、椅和和凳等等休息息设施施、哈哈根达达斯小小木屋屋等售售卖设设施，，还有有游览览的电电动火火车等等娱乐乐设施施。女女人街街、学学生街街、电电讯数数码街街等次次街上上，不不同的的业态态，也也将有有不同同的景景观体体验。。刻意意设““障””，不不在阻阻断人人流，，而在在避免免一览览无余余式的的平淡淡，增增添曲曲折有有致的的趣味味和别别样风风情光谷世界城PART02商业综合体光谷世界城PART02商业综合体光谷运运营数十年年来，，武汉汉实体体商业业风云云瞬变变。不不仅曾曾经称称霸全全国的的百货货商场场代表表纷纷纷在这这座号号称华华中商商业重重镇的的江城城历经经崛起起、繁繁荣与与逐渐渐式微微，与与实体体商业业“水水火不不容””的电电商也也转变变成如如今的的“水水乳交交融””，而而购物物中心心、商商业街街、创创意城城等新新兴商商业业业态更更是趁趁势而而起，，群光光广场场、国国际广广场、、销品品茂、、群星星城、、百联联奥特特莱斯斯、楚楚河汉汉街、、武汉汉天地地、世世界城城光谷谷步行行街等等风格格各异异的商商业体体层出出不穷穷。其中，，如果果要论论逼格格最高高最文文艺，，当属属武汉汉天地地；要要论奢奢侈品品牌阵阵容最最强大大，要要看国国际广广场；；但要要论商商业体体量最最大、、年轻轻人最最爱，，还是是世界界城光光谷步步行街街。再再加上上百联联奥莱莱、珞珞珈创创意体体验城城等推推波助助澜，，这让让武汉汉商业业正呈呈现出出多维维度、、多元元化的的发展展趋势势。一方面面，商商业竞竞争日日趋激激烈，，据不不完全全统计计，截截至2016年年武汉汉购物物中心心多达达45个，，2017年还还将有有古田田凯德德广场场、绿绿地606缤纷纷城、、新世世界K11、和和记黄黄埔M+等等密集集开业业，但但最终终只有有能满满足消消费者者和市市场需需求的的项目目才能能存活活下来来；另另一方方面，，特色色创新新的休休憩型型、娱娱乐型型、生生活型型、社社区型型项目目，都都各有有各的的生存存空间间。在在这个个百家家争鸣鸣、优优胜劣劣汰的的年代代，武武汉商商业的的中坚坚力量量正厚厚积薄薄发积积极创创新应应变。。光谷世界城PART02商业综合体光谷运运营诸如世世界城城光谷谷步行行街。。这个个全国国最成成功的的销售售型街街区，，也是是全国国最具具人气气的商商业步步行街街，在在2008年一一期开开街后后，业业绩便便一路路垂直直飙升升，成成为武武汉商商业标标杆，，但到到了2013年年却受受困于于百货货零售售业下下滑趋趋势（（街内内的大大洋百百货曾曾是全全国同同类业业态的的翘楚楚，之之后风风光不不再））止住住了上上扬势势头。。如何何应对对这一一革命命性的的变化化，寻寻找新新出路路继续续保持持良好好的业业绩表表现，，成为为当时时世界界城光光谷步步行街街运营营工作作的重重中之之重。。对此，，武汉汉市世世界城城商业业经营营管理理有限限公司司总经经理徐徐浪提提出，，“商商业经经营最最重要要的是是经营营客流流”。。在其其看来来，互互联网网的特特性决决定了了电商商的短短板，，即无无法保保证客客户体体验、、品牌牌度不不足、、价格格竞争争激烈烈；与与之相相反，，用户户忠诚诚度高高、购购物体体验得得以保保证仍仍然是是实体体商业业不可可替代代的优优势。。所以以近年年来，，世界界城光光谷步步行街街动作作不断断。从“鸟鸟不拉拉屎””到一一战成成名十十年年时间间打造造规模模效应应要知道道，早早在2005年年，世世界城城置业业的几几位大大佬选选择押押上全全部身身家在在“鸟鸟不拉拉屎””的关关山村村盖一一条““世界界上最最长步步行街街”的的时候候，““光谷谷”还还只是是一个个产业业园的的名字字，那那时光光谷没没有富富士康康、没没有华华为、、没有有中兴兴......“光光谷””二字字也只只存在在于政政府文文件里里，全全武汉汉人都都管这这里叫叫“鲁鲁巷””、““关山山”，，是武武汉城城市与与乡村村的分分界线线。光谷世界城PART02商业综合体光谷运运营不断调调整：：加大大体验验式消消费打打造造八大大主题题特色色区域域只是，，商业业体量量巨大大，为为日常常运营营工作作带来来的困困难也也是成成倍数数增长长。尤尤其是是在电电商冲冲击下下，当当主动动调整整带来来的““磕破破损伤伤”如如空铺铺、关关店等等现象象，成成了他他人口口中““空置置率高高企””的传传闻时时，商商管团团队的的压力力更是是与日日俱增增。不不过，，武汉汉市世世界城城商业业经营营管理理有限限公司司总经经理徐徐浪认认为，，“即即便这这样大大的商商业综综合体体业态态再复复杂，，面对对互联联网的的冲击击，我我们作作为实实体零零售商商要做做的就就是不不等、、不靠靠、不不回避避，主主动出出击。。”所所以以未来来，光光谷步步行街街将着着重打打造更更多新新鲜有有趣的的消费费体验验。而事实实上，，在步步行街街四、、五、、六期期后续续开发发建设设和招招商运运营过过程中中，世世界城城光谷谷步行行街就就已经经明显显加大大了体体验式式消费费的比比重。。比如如利用用过街街天桥桥打造造出两两个主主题场场景———用用不规规则的的镜子子和彩彩色灯灯光组组成的的“造造梦空空间””，以以及用用绿色色通道道和火火车铁铁轨组组成的的“绿绿野仙仙踪””，打打造梦梦幻的的效果果和童童话般般的意意境。。比如如在2015年年响应应政府府号召召，创创办第第一届届光谷谷创业业节，，成立立光谷谷创客客街区区。又比如如在近近两年年全新新升级级开业业的火火星美美食城城、果果壳世世界儿儿童城城、天天空城城、MVP活力力客、、光的的秘密密花园园、9号食食堂等等八大大主题题特色色区域域，全全面提提升街街区的的购物物体验验。特色步步行街街PART03PART02商业综综合体体江汉步行街南起沿江大道，贯通中山大道、京汉大道，北至解放大道，全长1600米1、2000年年2月月底，，武汉汉市政政府决决定将将江汉汉路改改建为为步行行街，，将这这条百百年商商业老老街改改造成成一条条集精精品购购物、、休闲闲旅游游于一一体的的新型型商业业步行行街。。步行行街于于2000年9月22日日正式式开街街。现现在成成为汉汉口最最繁华华的区区域之之一，，江汉汉路步步行街街长达达1210米，，号称称是目目前中中国最最长的的步行行街。。2、国内外外知名名品牌牌集中中是江江汉路路步行行街地地区的的一大大特色色，拥拥有各各类商商业门门点234处，，涉及及服装装、家家电、、餐饮饮、金金融、、百货货等51个个行业业。从从鄱阳阳街至至中山山大道道300米米距离离，形形成以以国家家级老老字号号及现现代国国内名名牌商商品为为主体体的商商业区区段，，如精精益眼眼镜店店、老老亨达达利钟钟表店店以及及班尼尼路、、李宁宁服饰饰、大大台北北鞋城城、高高邦服服装、、百世世吉、、佑威威服饰饰、真真维斯斯、佐佐丹奴奴、丽丽莱服服装、、鄂鄂尔多多斯等等专卖卖店。。从中中山大大道至至江汉汉四路路510米米距离离，形形成以以中心心百货货商店店、新新世界界百货货中心心、俊俊华名名品广广场等等现代代大型型商场场为中中心的的综合合性的的商业业区段段。同同时，，一部部分商商家根根据市市场发发展趋趋势和和自身身条件件进行行结构构调整整。中中心百百货商商店已已退出出五金金、水水暖、、小百百货等等品类类经营营，突突出中中、高高档有有特色色的商商品经经营。。汉商商集团团汉口口商场场现改改为数数码摄摄影城城”，，营业业面积积达22000平方方米，，专营营品牌牌数码码器材材和婚婚纱摄摄影等等现代代服务务项目目，成成为全全国最最大的的专卖卖店。。3、江汉汉路上上共有有13栋列列为历历史优优秀建建筑，，其中中省级级1座座、市市一级级6座座、市市二级级6座座。江汉步行街PART02商业综合体PART03特色步步行街街户部巷武汉市武昌区自由路1、部巷于于明代代形成成，清清代因因毗邻邻藩台台衙门门（对对应京京城的的户部部衙门门）而而得名名。武武汉汉人将将用早早点，，称为为“过过早””，这这最初初来自自于清清代的的一首首《汉汉口竹竹子枝枝词》》以以“小小吃””闻名名的户户部巷巷，就就是武武汉最最有名名的““早点点一条条巷””，民民间有有“早早尝户户部巷巷，宵宵夜吉吉庆街街”之之说，，是来来武汉汉的游游人必必到的的景点点。2、户部巷巷作作为为地名名，历历史相相当悠悠久，，在明明嘉靖靖年间间的《《湖广广图经经志》》里有有一幅幅地图图，上上面清清楚地地标注注着这这条狭狭窄的的小巷巷，由由此看看来，，这条条小巷巷至少少有400多年年的历历史了了；历历史上上的户户部巷巷，知知名度度很高高，巷巷子虽虽小，，名气气却很很响亮亮。此此巷东东临负负责管管理户户籍钱钱粮、、民事事财政政的藩藩署（（直属属京城城的户户部））而得得名。。此此巷古古往今今来，，因地地理原原因（（紧靠靠码头头），，舟车车络绎绎，人人气鼎鼎沸。。小巷巷人家家勤劳劳巧作作。汇汇江汉汉五粮粮、天天下干干鲜精精烹细细调，，以鲜鲜、香香、快快、热热之汉汉味小小吃惠惠及熙熙攘人人群，，名声声鹊起起，经经久不不衰。。3、经过过多年年的建建设改改造，，户部部巷已已由原原来的的147米米长、、3米米宽、、12家小小吃经经营户户的小小巷，，发展展成为为由户户部巷巷老巷巷、自自由路路和民民主路路西段段组成成，集集小吃吃、休休闲、、购物物、娱娱乐为为一体体的年年接待待游客客逾千千万的的汉味味特色色风情情街区区，各各类经经营门门点约约达340个，，其中中从事事小吃吃经营营160余余户，，经营营品种种170有有余。。户部巷PART03特色步行街江城名名小吃吃老通城城豆皮皮，四四季美美汤包包，，蔡林林记热热干面面，谈谈炎记记水饺饺，，顺香香居烧烧梅，，福福庆和和牛肉肉米粉粉，五五芳斋斋汤圆圆，小小桃园园煨汤汤楚楚宝桂桂花赤赤豆汤汤，宝宝庆牛牛肉面面，一一品香香大包包，老老会宾宾五叶叶梅，，精武武路鸭鸭脖子子汉味特特色小小吃武汉热热干面面、三三鲜豆豆皮，，武汉汉面窝窝、清清蒸武武昌鱼鱼、黄黄州烧烧梅、、东坡坡饼、、江陵陵八宝宝饭、、云梦梦鱼面面、橘橘颂饼饼，东东坡饼饼，油油香，，发米米粑，，什锦锦豆腐腐脑，，凉粉粉凉面面，炒炒良乡乡栗子子，冲冲糯米米粉，，炒白白果（（银杏杏果））户部巷PART03特色步行街PART03特色步步行街街楚河汉街武汉市武昌区楚汉路1、楚河汉街街位于于武昌昌东湖湖和沙沙湖之之间，，总建建筑面面积340万平平方米米，是是世界界级文化旅旅游项项目。。2011年9月30日日，楚楚河汉汉街开开业后后，国国庆假假期吸吸引客客流超超过200万人人，成成为全全国假假期人人流排排名前前三的的热点点区域域。楚河汉汉街不不仅是是商业业，更更是城城市历历史文文化和和生态态景观观工程程，经经济社社会综综合效效应十十分显显著。。“楚楚河””贯穿穿武汉汉中央央文化化区东东西，，全长长2.2公公里，，连通通东湖湖和沙沙湖，，是国国务院院批准准的武武汉市市“六六湖连连通水水网治治理工工程””的首首个工工程。。水面面宽度度40至70米米，加加上滨滨河绿绿化及及道路路宽度度达到到150米米。2、汉街集集合200多个个国内内外一一流商商家，，共设设有三三个街街区，，内容容包括括购物物、餐餐饮、、文化化、休休闲、娱乐乐等，，是中中国商商业内内容最最丰富富的城城市商商业步步行街街。更更有包包括NIKE、、MORGAN、DAZZLE、、无印印良品品、C&A、优优衣库库、星星巴克克、哈哈根达达斯、、麦当当劳、、翠华华茶餐餐厅、、LAVAZA、Jamicablue、辉辉哥火火锅、、黄记记煌、、文华华书城城、KARTEL等等三十十多家家品牌牌商家家的中中国旗旗舰店店。。。包括括鹿港港小镇镇、青青花元元年、、周大大福集集合店店、HAMMAN音音像、、柏斯斯琴行行、90+红酒酒、论论道生生活馆馆等十十三个个品牌牌首次次进入入武汉汉。世世界著著名的的杜莎莎夫人人蜡像像馆、、拥有有全线线产品品的迪迪士尼尼旗舰舰店、、湖北北省最最大的的书城城———文华华书城城以及及中国国著名名的正正刚艺艺术画画廊等等文化化品牌牌纷纷纷入驻驻，将将于2012年年开业业的汉汉街万万达广广场位位于汉汉街中中部，，建筑筑面积积15万平平方米米，汇汇聚全全球顶顶级奢奢侈品品牌60个个以上上，是是全国国万达达广场场的旗旗舰店店。楚河汉街PART03特色步行街世界唯唯一室室内电电影文文化公公园在汉街街西端端，万万达集集团投投资35亿亿元，，建造造全球球唯一一的室室内电电影文化公公园，，总建建筑面面积6万平平方米米。建建筑创创意由由马克克·菲菲舍尔尔取自自楚汉汉文化化精髓髓———编钟钟。汉街东东端建建有““汉秀秀”剧剧场，，这是是万达达集团团与世世界最最著名名的美国弗弗兰克克演艺艺公司司合作作，投投资25亿亿元打打造的的超越越世界界所有有演艺艺水平平的舞舞台节节目。。楚河汉街PART03特色步行街PART02商业综综合体体光谷世界城风情步行街同见光谷世界城产品业业态简简析PART04深入剖剖析重重构构认知知武汉市市商业业地产产简析析光谷月月均供供应和和去化化总量量最多多100-300m2供供应最最多被大家家戏称称为““宇宙宙中心心”的的光谷谷，不不仅住住宅市市场在在飞速速的发发展着着，商商业商商务也也都在在快速速成长长。经经过20多多年的的开发发和建建设，，如今今的光光谷已已经建建成关关东光光电子子科技技园、、光谷谷软件件园、、富士士康科科技园园、国国家生生物产产业园园等专专业产产业园园，以以及武武大、、华科科大、、武汉汉理工工等大大学科科技园园。产产业的的发展展、人人才的的聚集集，势势必催催生对对写字字楼等等办公公平台台的需需求加加大，，因此此光谷谷的月月均供供应量量与去去化量量居于于众商商圈首首列，，但相相对比比月均均供应应量来来说，，光谷谷商圈圈的去去化力力还有有待加加强。。■武武汉市市商业业地产产简析析随着市市场的的发展展，武武汉的的写字字楼不不再是是单一一呆板板的模模式，，产品品类型型极为为丰富富。各各面积积区间间段的的供应应皆有有，相相对来来说，，100m2以以下的的小面面积供供应整整体比比较少少；100-300m2供应应最多多，且且武昌昌滨江江商务务圈供供应占占比最最高；；1000m2以上上的大大面积积供应应在江江北占占比最最高。。■武武汉市市商业业地产产简析析雄楚大大道商商务区区带装装修占占比最最高中中南中中北商商务带带配套套相对对完善善从现有有市场场供应应的装装修情情况来来看，，武汉汉带装装修的的房源源占比比近60%，但但对比比一线线城市市来说说，带带装修修占比比还是是较低低。其其中，，江北北房源源毛坯坯占比比最高高，雄雄楚大大道商商务区区带装装修房房源供供应比比例最最多。。■武武汉市市商业业地产产简析析中南中中北路路作为为武昌昌中心心板块块，连连接徐徐东、、中南南两大大商圈圈，同同时通通过快快速轨轨道交交通和和过江江隧道道，快快速连连通汉汉口中中心区区，已已被规规划为为公司司总部部区。。中南南中北北路因因其独独特的的版块块优势势，40多多条公公交通通达武武汉三三镇，，规划划的地地铁2、4号线线在此此交汇汇。因因此此此板块块的写写字楼楼相关关配套套整体体来说说更为为完善善。■武武汉市市商业业地产产简析析市场租租金整整体小小幅下下调60-90元/m2月月供应应最多多租金方方面，，为争争夺有有限客客源，，业主主议价价能力力有所所减弱弱，价价格战战已经经成为为市场场去化化的手手段之之一。。对于于市场场存量量不算算少的的武汉汉写字字楼市市场来来说，，2017年又又适逢逢供应应井喷喷期。。虽然然第三三产业业的发发展带带动了了写字字楼租租赁市市场的的活跃跃度，，但大大面积积的新新增供供应使使空置置率有有所升升高，，新项项目的的去化化受到到进一一步冲冲击，，租金金呈现现小幅幅度下下降趋趋势。。■武汉市商业地地产简析雄楚大道商务区带带装修占比最高中中南中北商务带配配套相对完善从现有市场供应的的装修情况来看，，武汉带装修的房房源占比近60%，但对比一线城城市来说，带装修修占比还是较低。。其中，江北房源源毛坯占比最高，，雄楚大道商务区区带装修房源供应应比例最多。■武汉市商业地地产简析从供应价格上看，，虽然各价格段的的产品均有，但明明显0-30元/m2月与150元/m2月月以上的供应房源源较少，主要供应应产品的价格段在在60-90之间间。中南中北路因因为版块和楼盘配配套等优势，高价价区间房源较多。。■武汉市商业地地产简析2017年，联合合办公这一新型办办公室租赁产品在在武汉蓬勃发展，，包括优客工场等等多个联合办公品品牌在年内有所扩扩张。作为刚进入入武汉市场的全新新模式，联合办公公在过去的一年里里凭借打破传统租租赁模式，操作灵灵活，租金较低的的优势吸引了一大大波租户。随着租租户与运营商之间间的彼此合作与磨磨合，无论是专业业写字楼还是联合合办公空间，专业业化服务都是现在在办公产品发展的的关键词。■武汉市商业地地产简析住宅简析Realestateanalysis整体而言，2017年，武汉积极供地，土地成交建面3108.3万㎡，在全国所有城市中排名第5位。其中，武汉土地供应建面最大区域为洪山区，达564万㎡，主要集中在白沙洲板块。同时，2017年品牌房企也积极扩充在汉土地储备，通过招拍挂市场首入武汉的房企有9家，首次布局的区域多在远城区，以黄陂、新洲为主，此外主城区洪山白沙洲板块也是新入武汉房企考虑的区域；通过收并购首入武汉的房企有5家，包括泰禾、中粮、路劲、香港置地和金融街。第一板块：2017年武汉土地市场回顾2018年毫无疑问是武汉土拍规则变化最大的一年，也将是土地收并购市场大年，布局长租公寓将成为进取型房企的刚性需求。租购并举、巨头进击下的土地新时代第二板块：2018年武汉土地市场预测武汉未来五年公开招拍挂市场中具有规模化出地能力的区域在长江主轴拓展区、长江新城、武湖阳逻、临空新城、中法生态新城、杨春湖商务区。对于三四线城市的布局，三四线城市拿地法则——短期高周转地块抓紧拿，长期深耕需要城市甄别。第一阶段2018-2020年，以快周转收割棚改红利；第二阶段2021年——，需进行城市甄别，以有产业基础、人口净流入或者以城铁、地铁为纽带的超大城市附近的卫星城市为主。湖北可关注宜昌、襄阳、泛武汉城市圈城市。第三板块：拿地热点的思考从供应方面来看，2017年供需双双创历史新高，全年新增供应116万平方米，供应增速较快，需求速度稳步上升，其中甲级办公楼占全年供应的52%。未来，武汉优质办公楼供应将分布在核心商务区以及发展中商务区。从需求方面来看，甲级办公楼金融行业依然占比最大，承租能力较大。新增租户中，房地产/建筑需求旺盛，其主要原因是联合办公兴起。从租金方面来看，在空置率上升的情况下，甲级办公楼及乙级办公楼，市场租金逐步回调，甲级办公楼市场和乙级办公楼市场之间的租金差异保持稳定，约32元/平方米/月。武汉办公楼“新”时代█2018武汉汉房地产年度趋势势报告WHAT?01从政策趋势上看，，武汉的房地产回回归居住属性，武武汉房地产政策将将更趋向于“高端端靠市场，中端靠靠调节，低端靠保保障”；从区域格局趋势上上看，依托产业和和地铁的新城区域域2018年市场场机会明显扩大，，白沙洲、光谷新新中心等将迎来新新供应高峰；从房价趋势上看，，预计2018年年住房价格涨幅将将继续收窄，住房房供应结构更趋多多元化；从成交数据上看，，从新房交易占主主导向新房、二手手房交易并重转变变。因供应不足，，原有90-110平住房需求从从新房市场挤压到到二手房市场，2017年小三房房成为二手住宅消消费增长较快的面面积段；从供求趋势上来看看，新房住宅总体体“以供定销”，，截止2017年年末去化周期2.7个月，总体仍仍处于供应不足状状态，2018年年下半年供需将趋趋于平衡；从产品趋势上看，，60平米以下小小户型新房住宅正正被公寓产品全面面替代，高端住宅宅将实现快速增长长；从房企发展趋势上上看，2017年年，品牌房企在武武汉的市场份额进进一步提升。其其中，万科、保利利、绿地、金地、、融创等前20强强房企市场份额增增长至63.4%。另一方面，，至2020年武武汉将开发32个个特色小镇，将成成为武汉楼市又一一增长点，特色小小镇成为新进房企企主要介入方式之之一。综合以上七个趋势势，对2018年年房地产趋势进行行了展望，存量市市场将进一步发展展，其中二手房供供应潜力巨大，供供应主体地位将增增强，同时租赁住住房将大幅增长。。█2018武汉汉房地产年度趋势势报告WHAT?02从供应方面来看，2017年供需双双创创历史新高，全年年新增供应116万平方米，供应应增速较快，需求求速度稳步上升，，其中甲级办公楼楼占全年供应的52%。未来，武武汉优质办公楼供供应将分布在核心心商务区以及发展展中商务区。从需求方面来看，，甲级办公楼金融融行业依然占比最最大，承租能力较较大。新增租户中中，房地产/建筑筑需求旺盛，其主主要原因是联合办办公兴起。从租金方面来看，，在空置率上升的的情况下，甲级办办公楼及乙级办公公楼，市场租金逐