年浙江嘉兴某写字楼项目营销策划案之前期市场调研

****国际营销策划案之前期市场调研分析第一部分综综述嘉兴市位于浙江江省东北部、长长江三角洲杭杭嘉湖平原腹腹心地带。东东临大海，南南倚钱塘江，北北负太湖，西西接天目苕溪溪，大运河贯贯穿境内。城城区处于江、海海、湖、河交交会之位，扼扼太湖南走廊廊之咽喉，东东接上海，北北邻苏州，西通通湖州，南接接杭州，相距距均不到百公公里。全境隔隔杭州湾可呼呼应宁波、绍兴兴、舟山等地地，铁路、公公路、水路网网络交织，四四通八达，交交通十分便利。市市境陆域东西西长92公里，南北北宽76公里。陆地地面积3915平方公里，其中中平原面积3477平方公里，水水面面积328平方公里，丘丘陵山地面积40平方公里。市市境地势低平平，平均海拔拔3.7米（吴淞高高程），其中中郊区和嘉善北部部为低洼，其其地面高程一一般在3.2—3.6米之间，部部分低地2.8—3.0米。全市有有山丘200余个，零散散分布在钱塘塘江杭州湾北北岸一线，海海拔大多在200米以下，市市境最高点位位于海盐与海海宁交界处的的高阳山。市市境为太湖边的浅碟形形洼地，地势势大致呈东南南向西北倾斜斜，由于数千千年来人类的的垦殖开发，平原原被纵横交错错的塘浦河渠渠所分割，田田、地、水交交错分布，形形成“六田一水三三分地”、旱地栽桑桑、水田种粮粮、湖荡养鱼鱼的立体地形形结构，人工地貌明明显，水乡特特色浓郁。全市河道纵横，湖湖荡众多，河河道总长13802余公里，骨骨干河流57条，内河航运发发达。境内沿沿杭州湾北岸岸岸线长121公里，其中中有41公里岸线，水深滩阔，腹腹地广阔，宜宜建深港良港港，乍浦港自自古即为著名名良港。**·**国际际位于嘉兴市市秀洲新区内内，在项目营营销过程中，应应充分体现其其依凭“长三角”的良好区域域发展态势，深深入挖掘项目目特性，突出出优势、规避避劣势，达成成有效营销，推推动促进销售售进行。第二部分宏宏观环境分析析一、经济环境嘉兴是中国经济济发展较快的的城市之一，也也是外国投资资者较理想的的投资兴业地地。现有外商商投资企业1,623家。到2003年止止，嘉兴所辖辖县（市）全全部进入全国国百强县（市市）行列，22003年全全市ＧＤＰ增增幅达１２．．３％，居长长江三角洲十十五座城市之之首，整体经经济实力、综综合竞争力和和对全省经济济贡献度大为为增强。平湖湖市被国家统统计局列为全全国“基本竞争力”百强县（市市）中最具竞竞争优势的县县（市）。在在嘉兴区域范范围内，以嘉嘉善木业、海海宁皮革业为为代表的“零资源经济”，以桐乡、海海盐旅游业为为主体的“后花园经济”，以嘉善ＩＩＴ产业园区区和平湖日商商电产高科技技投资区为趋趋势的“双向开放型经经济”和以全市范范围内“一二三四五”为特征的“配角经济”等经济现象象，已引起省内内外经济界的的普遍关注。1、全市GDPP总量及人均GDP改革开放以来，嘉嘉兴不断深化化改革，扩大大开放，经济济运行质量和和结构不断提提高和优化，综综合实力显著著增强。嘉兴兴经济正不断断实现由量的的扩张向质的的提高。2003年，全市GDP总量855.663亿元，是1983年撤地建市市时的36倍，年均增增长13%。按户籍人人口计算，全全市人均国内内生产总值达达到25720元，高出全全省平均水平平近三成，居居全省第四位位，是1983年的32倍，按当年年汇率计算人人均GDP为3107美元，比1999年中等收入入国家平均水水平1980美元高出许许多。嘉兴市市城市综合竞竞争力排名全全国200城市前50强，五县（市市）均进入全全国综合实力力百强县前50强。2、宏观经济增增长方式近6年来，嘉兴兴的GDP总量持续上上升，年平均均增加12%，特别是2003年比2002年增加了16.9%，2003年成为新的的增长大年，预预示着嘉兴的的经济再次进进入了一个高高速发展时间间段，形成了了比前几年更更良好的发展展态势。3、经济产业结结构改革开放以来，嘉嘉兴产业结构构明显改善，经经济结构不断断优化，第三三产业比重提提高较快。第第三产业增长长速度明显地地快于一、二二产业，三次次产业比例由由1983年的36.0∶44.8∶19.2变为2003年的7.7∶59.3∶33.0。第一产业业下降28.3个百分点，第第二、三产业业比重分别提提高14.5和13.8个百分点。2003年全市市产业比例4、财政收入经济运行质量明明显提高。近近年来，嘉兴兴经济呈现高高速度、高效效益的发展。2003年,全市财政一一般预算收入入92.72亿元，增长27.9%，其中上划划中央收入51.50亿元，增长20.9%；地方财政政收入41.22亿元，增长37.8%，财政收入入占生产总值值的比重由上上年的10.3%提高到10.8%。5、经济发展战战略嘉兴正在进一步步全面、深入入地实施“接轨上海开开放带动”战略，积极极参与长江三角洲区域域经济一体化化建设,加强与国内内其他地区的的合作与交流流，提高嘉兴兴市改革开放放水平，争创创经济发展新新优势。为实现“接轨大大上海，推进进大开放，实实现新跨越”的目标，嘉兴市统筹规规划，着眼大大嘉兴、建设设大城市，做做好全市整体体规划，立足足“两沿”进行生产力力布局。“两沿”，就是“沿海、沿路”发展的两条条产业带。“沿海”，以嘉兴出出口加工区为为重点，整合合嘉兴港区、平平湖滨海工业业区、海盐杭杭州湾大桥新新区和平湖、海海盐经济开发发区，形成浙浙北沿海产业业带；“沿路”，以嘉兴经经济开发区为为重点，沿３３２０国道、沪沪杭高速公路路，整合桐乡乡、海宁经济济开发区，秀秀洲、秀城工工业区和嘉善善经济开发区区，形成沿路路沿边产业带带。嘉兴市“接轨上上海开放带动动”战略的提出出与实施，将将嘉兴经济推推向了新一轮轮的高潮，依依凭大上海与与“长三角”经济圈作为为经济起飞桥桥头堡，经济济上升态势喜喜人，将更全全面地带动各各行业的发展展，构筑经济济腾飞的更宽宽广平台。6、嘉兴市居民民收支结构分分析据嘉兴市统计局局于2004年3月公布的调调查分析结果果显示，20003年，嘉兴市居民家家庭收入水平平均呈现较高高的增长势头头，家庭收入入水平在长三三角区块14个城市中位位居前8位之一。市区区城市居民家家庭人均总收收入为13300元，与上年年相比增加1652元，增长14.2%。其中人均均可支配收入入为12251元，同比增增加1494元，增长13.9%，增速比上上年高4.2个百分点，比比全省平均增增幅12.5%高出1.4个百分点。2003年，市区城城市居民家庭庭人均总支出出为13640元，同比增增加3601元，增长35.9%，出现了多多年未见的支支出增幅大于于收入增幅的的现象；其中中人均消费性性支出为8727元，同比增增加1375元，增长18.7%，增速比上上年高16.4个百分点，比比全省平均11.5%高出7.2个百分点。1996年以来来，嘉兴市居居民收支增长长见下表：收入支出2003年嘉兴兴市居民收支支呈现以下特特点：1、居民收入稳稳步提高；2、居民生活消消费增长加速速，人均消费费性支出为8727元，同比增增长18.7%，比上年提提高16.4个百分点，恩恩格尔系数继继续下降，城城市居民消费费结构进一步步优化；3、非消费类支支出增长加快快，已到居民民家庭人均总总支出额的1/3（2003年，市区城城市居民人均均非消费性支支出达4913元，同比增增长82.8%，占城市居居民家庭人均均总支出额的的36.0%%）。嘉兴市消费收支支的大幅度增增长，表明居居民的生活水水平与质量明明显改善。更更值得一提的的是，在居民民消费支出构构成中，生活活必需型消费费支出增长速速度平稳，所所占比重下降降；而享受型型消费占消费费支出的比重重明显上升，消消费结构的升升级显现出市市场消费的强强劲势头与潜潜力。二、人口环境1、人口总量2003年嘉兴兴市人口为3367万，市市区人口799万，规划到到2010年达达到100万。20033年全市从业业人数52..10万人，比比上年增加77.6万人，其其中制造业从从业人数为226万人。市市区从业人数数为10.332万人。全全市20033年城市登记记失业率为44.1%。业划人3农性男26别3市面人口公有民22002年底，嘉兴市有60岁以上老人5125112人，占全市市总人口的15.155%，老龄化程程度名列浙江江省第二位，高高出浙江省平均数数的1.84个百分点，提提前全国13年进入老龄龄化社会，而而且每年还在在以3.2%的速度递增增，预计到2010年嘉兴市老年人人将占到总人人口的19%左右。嘉兴是人口年年龄结构最早早进入老年型型人口的地区区之一，也是是全国人口老老龄化程度最最高的地区之之一。3、知识结构嘉兴市提出的人人才结构调整整目标是：根根据对产业结结构调整的总总体目标，积积极推动人才才资源重组，调调整和优化第第一、二产业业人才结构；；大力开发第第三产业急需需人才，实现现一、二、三三产业人才所所占比重在22005年达到2：26：72。重点增加加高新技术产产业人才，重重点扶持主导导产业、农业业产业化人才才，重点发展展的第三产业业人才。截止2003年末，全市共共有人才资源源总量18.55万人，比上年增加1.45万人，增长8.5%。三、政策环境1、行政区域划划分嘉兴市为浙江省省省辖市，下下设秀城区、秀秀洲区，辖嘉嘉善、海盐两两县及平湖、海宁、桐乡三市（县级市）2、财政政策近年来，嘉兴市市不断深化财财税体制和金金融体制改革革，推动财政政金融的健康康发展，有力力地支持了经经济建设和各各项社会事业业的持续健康康快速发展。财财政实力显著著增强。嘉兴兴市响应并施施行国家积极极的财政政策策，努力扩大大内需，并初初步建立了结结构优化、管管理规范、讲讲究效益的财财政支出体系系，有效保证证各项重大改改革措施和重重点建设项目目的实施。四、教育及科技技环境2003年，嘉嘉兴市义务教教育取得新一一轮进展，小小学、初中学学生巩固率分分别为100%和99.944%；高中段教教育快速发展展，2003年末，全市市拥有普通高高中41所，高中在在校学生5.65万人，比上上年增长28.1%；高等教育育发展较快，全全市普通高校校毕业生人数数比上年增长长了7%。在“科教兴市”战略的进一一步实施中，嘉嘉兴市科技和和教育体制改改革继续深化化，科技研究究开发及产业业化取得新进进展。2003年末，全市市拥有县级以以上国有独立立研究开发机机构11个，全年获获得市级以上上各类科技成成果100项（其中包包括17项省级科技技成果）；技技术市场发展展平稳。全年年经认定登记记技术交易金金额15802万元，比上上年增长23.1%；合同数4083项。高新技术园区建建设取得较快快进展，高新新技术产业发发展加快。2003年，嘉兴市高新园园区入驻企业业达295家，工贸总总收入达33.08亿元，利税5.40亿元，引进进外资项目44个，合同利利用外资2.02亿美元。形形成了“一区多园”的高新技术术产业发展格格局，以电子子信息、软磁磁材料、智能能仪器仪表、光光机电、新型型纤维等为主主的高新技术术产业。五、文化环境2003年，嘉嘉兴市文化、新新闻出版和广广播电影电视视事业进一步步发展，城乡乡文化活动日日趋活跃。年年末全市共有有文化艺术表表演团体8个，艺术表表演场所13个,群众艺术馆1个，文化馆7个，文化站72个，公共图图书馆6个。年末有有各类电影放放映单位87家，广播电电台6座，电视台6座，全市行行政村有线电电视联网率达达到94.6%，广播和电电视人口覆盖盖率均达100.00%。2003年，嘉嘉兴市以建设设江南水乡历历史文化名城城为目标，成成功地举办了了中国·嘉兴江南文文化节与第十十二届中国金金鸡百花电影影节等系列活活动，一批文文学、音乐、戏戏曲、摄影等等艺术门类创创作作品获省省级奖75件，国家级级奖30件。第三部分嘉嘉兴市房地产产市场概况一、2003年年嘉兴市房地地产市场发展展概况1、房地产开发发投资较快增增长。市区房房地产开发投投资总额达34.5亿元，比上上年增长39.4%，增幅较上上年提高26.8个百分点；；房地产业在在建商品房面面积达415.6万平方米，同同比增长47.2%。房地产开开发投资增速速为近年来最最快。2、商品房销售售形势良好，持持续购销两旺旺的局面。市市区商品房实实现销售面积积达103..2万平方米，比比上年增长64.1%，其中住宅宅销售面积为为94万平方米，增增长78.2%；商品房销销售额23.0亿元，增长74.8%。商品房预预售面积111.1万平方米，增增长100.66%，其中住宅宅销售面积为为98.0万平方米，增增长98.4%，销售增幅幅明显快于投投资增速，商商品房需求大大于供给。一一年以上的空空置房面积继继续下降，年年末空置面积积为2.43万平方米，比比上年减少1.35万平方米,下降35.6%，其中住宅宅下降70.2%。3、房地产开发发资金到位良良好。市区房房地产企业累累计到位资金金62.7亿元，比上上年增长84.2%，其中本年年到位资金40.6亿元。从本本年到位资金金构成看：企企业自筹资金金9.6亿元，比上上年增长72.3%；其他资金金到位32.9亿元，增长1.1倍，其中购购房定金及预预收款达30.8亿元，比上上年增长1倍，银行贷贷款9.0亿元，则下下降4.8%，由于购房房定金及预收收款的大增，占占本年到位资资金的75.9%，较上年上上升了25.9个百分点，使使得银行贷款款相应减少。4、房地产开发发、销售以普普通住宅为主主。随着旧城城改造、新区区建设推进，各各具特色的精精品楼盘在禾禾城遍地开花花。2003年市区销售售楼盘多、规规模大、品位位高创历史新新水平，其中中普通多层住住宅45个楼盘，高高层14个楼盘，销销售面积分别别达79.4万平方米和14.5万平方米；；商业用房有有26个楼盘，销销售面积为5.7万平方米；；别墅、写字字楼均各是5个楼盘，销销售面积分别别为13.6万平方米和2.5万平方米。各各类商品房销销售中普通住住宅占了69.5%（多层占57.2%，高层占12.3%），别墅、高高档公寓等占占9.4%，商业用房房占21.1%。5、2003年年市区十强房房产公司和旺旺销楼盘排行行。2003年商品房销销售十强企业业（销售面积积在3万平方米以以上）的有****、**公司、****、****、****、****、****、****、****和****，其中****商品房销售售面积超19万平方米居居首位。多层层住宅楼盘销销量排行前八八位的是欢畅畅园、万家花花园、放鹤洲洲、****城、南溪花花园、大树花花园、禾城世世纪花园、新新湖绿都；高高层住宅（小小高层以上）销销量排行前五五位的是放鹤鹤洲、春晓源源、金都景苑苑、名人国际际花园、****城；商业用用房销售量排排行前六位的的是华庭街、嘉嘉禾北京城、锦锦绣商铺、烟烟雨小区、天天天嘉苑、世世纪广场；别别墅（包括联联排别墅）销销售量前三位位的有春晓源源、嘉兴花园园、绿溪玫瑰瑰园。嘉兴市房地产市市场未来走势势预估从以上一系列调调研分析数据据中，可以看看出嘉兴市房房地产市场正正经历着一个个持续、稳健的发发展过程，增增长势态良好好。良好的市市场前景必将将推动嘉兴市市房地产市场场步入健康而而有效的发展展轨道。随着2004年年国家各项宏宏观调控政策策的出台，嘉嘉兴市房地产产市场也将面面临一次具有有考验性的规规范与重组，“洗牌”在所难免；；这也意味着着嘉兴市房地地产市场将更更为规范化，并并将诞生一批批真正经得起起市场风云变变幻的、有实实力有品牌的的开发商。第四部分项项目所在板块块——秀洲新区区区域分析一、项目所在地地块现状及总总体规划概述述秀洲区位于浙江江省北部，长长江三角洲的的杭嘉湖平原原，东邻上海海，西靠杭州州，南濒杭州州湾，北接苏苏州，与各城城市距离均不不超过90公里，是上上海经济开发发区的理想延延伸地，被国国务院列为先先行规划、先先行发展的重重点沿海开放放地区之一。全全区总面积542平方公里，人人口38万。秀洲新新城，是秀洲洲区参与嘉兴兴城市开发建建设的一个重重要组成部分分，位于嘉兴兴市西侧，距距市中心1.5公里，320国道、京杭杭大运河、乍乍嘉苏高速公公路都在秀洲洲新城境内穿穿过，并设有有出入口和码码头。位置优优越，交通便便利，气候宜宜人。区内按按规划功能布布局，分为秀秀洲新区、秀秀洲工业区及及嘉北工业园园区和加拿大大嘉兴科学工工业园区。这这个规划立足足于高起点、高高品位、高标标准，实行统统一规划、四四区联动、滚滚动开发，整整个新城总面面积达到24.6平方公里。力力争通过8～10年的建设，使使之成为嘉兴兴城市的副中中心，城市功功能的重要组组成部分，秀秀洲区政治、经经济、文化、商商贸、信息和和物流中心，展展示新世纪新新秀洲经济社社会发展的重重要窗口，以以及城市工业业结构调整和和秀洲区新兴兴产业发展的的重要基地。根据嘉兴城市开开发建设新的的形势，秀洲洲新城规划在在原有秀洲新新区、秀洲工工业区、加拿拿大嘉兴科学学工业园和嘉嘉北工业园区区分区规划的的基础上，结结合嘉兴城市市总体规划，科科学组合，扩扩大地域，使使各区块布局局合理，有机机相连，在基基础设施、公公建配套、土土地空间等方方面实现资源源共享，形成成更具有发展展前景，更具具有竞争力的的秀洲新城发发展蓝图。二、地块工业区区规划秀洲工业区规划划面积8.2平方公里，以以乍嘉苏高速速公路为界分分为两个区块块，东至秀清清港，西到隆隆兴桥港，南南临大运河，北北至新塍塘和和反修港。作作为区级工业业区，充分发发挥其龙头作作用，近年来来形成了以丝丝绸工业园和和台商工业园园为特色的园园中园，区内内道路等基础础设施已基本本形成，投资资环境进一步步优化，工业业区形象逐步步得到改善，吸吸引了众多的的高科技外向向型项目，成成为秀洲区的的主要工业基基地。地块绿化、道路路基础设施配配套规划在新城建设中，秀秀洲区将着力力提高新城品品位，在加快快功能完善上上，大力推进进学校、医院院、文化等配配套项目建设设，已建成6万平方米的的秀洲公园，新新区医院也将将启动。强化化城市管理，大大力探索市场场化运作机制制，力求形成成“绿化、亮化化、洁化、美美化”的现代化花花园式新城。同时，秀洲区按按照规划要求求，各区块推推进以道路、桥桥梁为主的各各项基础设施施建设。秀洲洲新区在完成成秀洲新城模模型制作和中中山西路、洪洪兴西路、东东升西路延伸伸段街景规划划设计的同时时，吴越路绿绿化景观走廊廊、秀洲公园园、新区垃圾圾中转站相继继竣工，另有有一批公建设设施正在施工工中；开展环环境治理，植植树造绿，完完成绿地面积积9．3万平方米，全全力做好新区区二期农房拆拆迁、路桥建建设的各项准准备工作。秀秀洲工业区抓抓紧“四横五纵”全长29公里的道路路建设，秀园园路、秀清路路、洪北路等等主干道基本本完成，其余余道路正在施施工建设，进进度过半，建建造秀富桥、洪洪北桥等桥梁梁6座，在区内内主干道启动动绿化工程，其其中秀园路已已经完成绿化化，拆迁农房房116户，异地重重建安置，标标准厂房、污污水管网主干干网、拆迁安安居房、工业业区行政中心心及区内停车车场、公厕等等公建设施正正在施工中。嘉嘉北工业园区区“三纵三横”道路和东升升西路延伸段段正在施工中中，将于近日日全部通车，在在建桥梁2座，预计本本月底竣工；；自来水、临临时用电及通通讯设施已经经开工建设；；农房异地重重建一期基本本完成，二期期已经启动；；在东升西路路完成中间绿绿化带400米。加拿大大科学工业园园通过规划论论证，启动“创业区块”基础设施，“加创”大道即将开开工，“加创”大桥争取8月底竣工，已已在建7200平方米标准准厂房7月竣工，4700平方米厂房房、综合楼7月招标进场场施工，办好好421亩土地下征征手续，年内内计划投入基基础设施3684万元。在秀洲新城城区域内，目目前各项基础础设施建设正正扎实推进。投投资6000万元的洪兴兴西路延伸段段和中山西路路延伸段的“两路”建设已全线线动工，年内内建成后将基基本形成秀洲洲新城主干道道网络，并成成为新城的绿绿色景观大道道。总投资1．3亿元，贯穿穿秀洲工业区区和加拿大加加创科学工业业园，总长18．68公里的嘉桐公路也将于于近日动工。此此外，秀洲新新区与嘉北工工业园区二期期连接道路建建设、污水管管道主干网工工程等，也在在紧锣密鼓建建设之中。第五部分嘉嘉兴市写字楼楼市场调查概概况一、嘉兴市写字字楼市场发展展综述（1997--2002年）嘉兴市从19997年至2002年，写字楼楼发展状况详详见以下图表表：由以上图图表可以看出出，嘉兴市写写字楼市场自自1997年开始，整整体呈现稳中中有升的上扬扬趋势，无论论是投资开发发额度、建筑筑施工面积，亦亦或竣工楼盘盘面积，都呈呈现出健康有有序的持续发发展状态，其其中尤以2001年作为一个个分水岭，自自2001年开始，写写字楼市场上上扬趋势极为为明显，迎来来了一轮热潮潮。此外，值值得注意的是是，调查数据据亦显示出嘉嘉兴市写字楼楼空置现象较较为突出，但但空置率亦呈呈逐年下降趋趋势。总体而而言，嘉兴市市写字楼市场场仍保有上升升空间，以及及较大的发挥挥余地。二、可类比项目目综述1、汇丰广场项目名称汇丰广场物业公司*****物业业管理有限公公司所属区域市中心区公交路线1、2、6、223、51、53开发商*****房地地产开发有限限公司项目类型写字楼建筑类型高层建筑面积22000㎡开盘日期2003年1月月占地面积6014㎡交房日期2005年上半半年得房率绿化率25%楼盘配套在楼宇自动化上上，本方案为为配备智能化化综合布线系系统、楼宇自自控系统、保保安监控系统统、停车智能能管理系统、卫卫星接受系统统、背景音乐乐系统等考虑虑了必要的空空间，为智能能大楼的楼宇宇自动化系统统（BAS）、通信自自动化系统（CAS）、办公自自动化系统（OAS）的形成提提供了必要的的基础条件。项目定位商业价值、人文文环境与自然然景观的完美美融合，打造造富有运河文文化底蕴的独独特人文建筑筑地理区位环城运河内中山山西路桥东南南翼，东至已已建市局、教教委等机关宿宿舍区，南边边靠近斜西街街，北至交通通集团地界，西西临环城西路路。项目优势1、依托运河文文化底蕴；2、项目配套套先进；3、区位优越越，位于市中中心繁华地段段2、世纪广场项目名称世纪广场物业公司******物物业管理有限限责任总公司司所属区域城西区块公交路线3、23、533开发商******置置业股份有限限公司项目类型商住两用建筑类型高层、小高层、低低层建筑面积42700m²²开盘日期-占地面积17500m²²交房日期2005年4月月得房率-绿化率25%楼盘配套项目定位海景式退台与空空中休闲花园园、秀美的生态态风景和柔性性办公理念、引引领嘉兴写字字楼物业的崭崭新变革的商商住生态庭院院地理区位地处嘉兴市区西西大门中山西西路阳光大酒酒店北面，是是嘉兴老城区区商贸中心与与新兴发展的的秀洲新城的的黄金连接点点项目优势1、紧依市中心心广场；2、现代先进进办公理念的的提出；3、商住两用用，形态丰富富3、财富广场项目名称财富广场物业公司*****物业业管理有限责责任总公司所属区域城西区块公交路线3、9、23、53、122、123、139、127开发商******房房地产开发有有限公司项目类型商住两用建筑类型高层、小高层建筑面积-开盘日期-占地面积-交房日期-得房率-绿化率-楼盘配套周边教育配套完完善：分别有有金都幼儿园园、嘉兴庆安国国际双语幼儿儿园、秀洲实验小小学、洪兴实验学学校、浙江省二级级重点中学嘉嘉兴高级中学学、嘉兴学院等等，在昌盛路路以南还规划划有嘉兴大学学城。生活配套：小区区后面有大型菜场—常秀农贸市市场，小区西西面就是大润润发购物中心心，中山西路路、中环西路路口还有一个个阳光购物中中心，交通银行、24小时资助银银行，以及中中国邮政、中中国移动通信信营业厅。邮邮政、就医、餐餐饮、娱乐也也较方便。项目定位名仕品位的顶级级新豪宅地理区位地处嘉兴商业中中心与大润发发购物中心的的环伺之中项目优势1、周边配套丰丰富；2、商住两用用，形态丰富富；3、地段优势势明显4、嘉兴时代广广场项目名称时代广场物业公司*****物业业管理有限责责任总公司所属区域城北区块公交路线4，5，8，115，23，32，53开发商****置业有有限公司项目类型写字楼、商铺建筑类型小高层建筑面积3364.9mm²开盘日期2004年100月占地面积12211.22m²交房日期-得房率-绿化率10%楼盘配套在嘉兴城北以时时代广场为轴轴心的城市副副中心，在其其300米区域内，周周边的城市基基础建设日益益健全和完善善，可提供的的通讯、交通通、商业、居居住、教育、绿绿地环保等六六大主要市政政配套设施犹犹如六大保障障正逐步显示示出该区域地地段的无限潜潜力。每个单单元独立成套套互不影响，拥拥有独立的卫卫生间、空调调设施，适合合弹性工作时时间；大楼提提供办公智能能化、楼宇控控制自动化系系统；大楼提供24小时物业服服务，保障24小时商务运运作功能。项目定位AOIO（Alll-weaather

Officce

&

IIndepeendencce

Offfice）——全天候独立立性办公空间间和“21世纪全能型型商务园区”，以全产权权、小户型、独独立式、数字字化、全天候候等五大特点点引领嘉兴的的写字楼市场场。地理区位坐落于嘉兴城北北大型聚居区区与经济技术术开发区的围围合之中，与与全浙北地区区最大的交通通枢纽嘉兴市市汽车北站斜斜相呼应，依依托禾兴北路路、320国道等城市市重轴构建起起的区位交通通网项目优势1、区域优势：：便捷的交通通、良好前景景的新兴地区区；2、纯写字楼楼附带商铺，商商业聚合力强强5、中环广场项目名称中环广场物业公司*****物业业管理有限公公司所属区域城南区块公交路线18开发商*****置业业有限公司项目类型写字楼、商铺建筑类型小高层建筑面积35000m²²开盘日期-占地面积-交房日期-得房率-绿化率10%楼盘配套大厦公共部位全全部精装修，楼楼梯间ＲＦ环环氧地坪；速度1.6米/秒快速电梯梯，国际一线线品牌；分户式中央央空调，采用用国际著名品品牌，各户独独立掌控、独独立计费，使使用自如。整整座大厦内部部背景音乐。每每层喷淋系统统，火灾自动动报警到户。电电视监控系统统，确保大厦厦安全。宽带带、电话、有有线电视入户户。地下90个停车位，地地面设置100个汽车泊位位。项目定位嘉兴商务楼旗舰舰地理区位中环南路、越秀秀南路交汇口口，无论是上沪沪杭高速、乍乍嘉苏高速，还还是直奔海宁宁、平湖、桐桐乡都便捷快快速。大厦向向北紧邻嘉兴兴唯一高校集集聚的文教区区，向东接近近禾城政治、文文化、会展中中心以及南湖湖广场（三中中心一广场）项目优势1、区域相对成成熟，嘉兴写写字楼黄金地地段；2、丰富人文文环境带来的的成熟、高素素质商业环境境；3、人气旺盛盛6、金茂商务楼楼项目名称金茂商务楼物业公司*****物业业管理有限责责任总公司所属区域城中区块公交路线4，5，8，115，23，32，53开发商****房产有有限公司项目类型写字楼建筑类型多层建筑面积400m²×77层开盘日期已开盘占地面积—交房日期2004年7月月得房率—绿化率—楼盘配套配套宽带网络系系统、架设快快捷商务平台台项目定位纯办公商务写字字楼地理区位建国北路与三元元路交汇处项目优势1、区域位于城城中，区位优优越；2、建筑形态态单纯，物业业类型统一，便便于销售第六部分市市场需求分析析一、写字楼市场场调查统计表表及分析说明：共计有效效问卷50份。本次调查查共12道调查题，由由于有单选和和多选两种题题型，题目以以每个选项总总和作为百分分比基数。此此次调查针对对的调查对象象是各企业中中的领导级人人物，调查企企业包括：证证券、房产、银银行、化工、电电子、广告、服服装、食品等等。嘉兴市写字楼市市场调查统计计表调查内容容数量（份）比例（%）1、您认为在嘉嘉兴比较高档档的写字楼有有哪些？2、您认为现在在嘉兴的写字字楼的档次是是否达到了现现代企业发展展的要求？A、达到1020B、没有达到40803、您认为嘉兴兴的写字楼市市场处于什么么阶段？A、起步阶段3978B、成熟阶段612C、市场饱和阶阶段5104、您认为嘉兴兴的高档次写写字楼的均价价多少比较合合理？A、3000——4000元/㎡1734B、4000——5000元/㎡2652C、5000元元/㎡以上7145、如果您所在在的企业需要要购置写字楼楼，需要多大大的面积？A、200㎡以以下918B、200㎡——500㎡2448C、500㎡——800㎡1326D、800㎡以以上486、您认为怎么么样的写字楼楼户型比较合合理？A、有固定分隔隔00B、可自由分隔隔501007、如果您所在在的企业需要要购置写字楼楼，需要多少少车位？A、1—2个714B、3—5个2448C、6—10个个816D、10个以上上11228、您认为高档档次写字楼需需要配备多少少部电梯？A、1部24B、2部2142C、3部1734D、4部1020E、5部以上009、如果您所在在的企业需要要购置写字楼楼，对物业管管理公司的要要求是什么标标准？A、本地的1530B、省内著名1734C、全国著名1326D、国际化的51010、您认为嘉嘉兴的高档次次写字楼的物物业管理费多多少比较合理理？A、1元/㎡//天1938B、2元/㎡//天2244C、3元/㎡//天612D、4元/㎡//天3611、如果您所所在的企业需需要购置写字字楼，需要怎怎样的空调配配置？A、中央空调1224B、自由配置（挂挂单机）1020C、既有中央空空调又可自由由配置285612、您认为高高档次写字楼楼需要什么样样的配套设施施（裙楼中）？？（多选）A、餐厅3826B、咖啡吧2718.5C、健身场所3322.6D、娱乐场所149.6E、大型会所3121.2F、其它32.1问卷分析：1、您认为在嘉嘉兴比较高档档的写字楼有有哪些？对于这道调查题题有65%左右的被调调查者都不能能很清楚的回回答，对于嘉嘉兴市区的写写字楼物业都都不甚了解，这这与目前嘉兴兴市区高档写写字楼比较少少有关。其他他的调查者填填写了一些，包包括：华庭街街、远洋大厦厦、港奥商厦厦、国际中港港城、中环置置业广场、世世纪嘉园、世世纪广场等。其其中有部分受受调查者居然然把阳光大酒酒店、戴梦德德大酒店等酒酒店误认为是是写字楼。这这也从另一个个侧面反映出出了目前写字字楼物业在嘉嘉兴还处于起起步阶段，正正是嘉兴市房房产市场上所所急需加强的的一个物业类类型。2、您认为现在在嘉兴的写字字楼的档次是是否达到了现现代企业发展展的要求？从上图图很容易就能能反映出消