北京西山壹号院豪宅项目整合营销推广思路方案这年

市场，出了状况4月14日和17日出台的措施力度空前，对全国房地产市场，尤其是部分房地产市场活跃的城市将产生非常严重的影响。内容要点4.14“”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。4.17新“”商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4.30“京十二条”一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。大势，成交量，剧跌成交量持续下降，5月1日-14日，13个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%

北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%

地产市场，向理性回归在开发者、购买者、政府三者的博弈中在震荡与波动中回归刚性需求以及改善型自住需求的理性增长

京郊主流居住板块通州、大兴、丰台、昌平受新政影响较大，成交价格开始走低，逐步回落至春节前后水平；城区板块海淀抗跌性较强，受新政影响较小；朝阳板块成交价格起伏较大，新政之后其成交价格较之3月份亦有较大幅度的降低；未来，哑铃型的市场受政策影响最小的，注定是供应初次置业的那些低端产品和那些追求极致的，对价格不敏感的顶尖豪宅产品物业类型单价区间（万/平米）置业需求市场反应代表项目普通住宅1.5-2.5刚需首置或小二次置业影响相对较小中铁·国际城：预计5月初推出4栋469套房源，现登记客户达4000组。客户基本为刚需首置，开盘销售中端改善型项目2.0-3.5二次及二次以上置业影响强烈8哩岛：3月底排号60多组，4月24日推出30套房源，仅到访20组，认购9套；来电量降低40%，来访量降低60%，且质量较差高端改善型项目3.5-5.0多次置业影响强烈西绒线26号：3月份成交5-6套，4月几乎无成交，来电来访量明显降低，高端客户开始观望，延迟出手顶级豪宅物业5.0万以上多次置业影响相对较小御香山：客户以自住为主，投资客户所占比例较小，且多为一次性付款。新政没太大影响，少量客户产生观望情绪。吹尽狂沙，始得金屹立于市场的，终究是那些经得起市场推敲和考验的精工锻造的品质与细节无法超越的高

西区顶尖豪宅，如紫御府，御园全款比例高达60%东区星河湾全款比例也达到40%以上。

豪宅就是对最稀缺资源的极致占有，

所以它永远只针对少数人地王入世，豪宅开元。注定西山豪宅大院的一次华丽转身，融创新纪元的开端！稀缺的地段价值、低密院落、隐逸阔宅，三山五园，山环水抱的王宫府邸盛世开局……肩负融创品牌高度的一个全新使命>融创2010承前启后巅峰巨作<我们，不论地段还是产品，都是当之无愧的西山豪宅作品高举高打首先，同区域高度之上的两个参照坐标：我们的传播目标：与颐和原著、御园同一梯队的北京豪宅代表项目那么，归根到底豪宅在卖什么？稀缺，欲望，身份，贩卖一种房子之外的附加价值！从外部找附加的推广案例——1、颐和园著“颐和园东50米”

“佛香阁下的大屋顶”卖的是与颐和园的近距离;2、御园“三山五园又一园”卖的是三山五园的独特气韵；2、钓鱼台7号院“国宾生活相约北岸”卖的是钓鱼台国宾馆的身份暗示和玉渊潭的极致风景；星河湾“全成品”

“结束豪宅的半成品状态”1. 当时豪宅乃至整个市场缺乏执行力、精细品质；2. 当时豪宅市场缺乏将项目做到极致的相对创造；从内部产品找附加的推广案例——那么，我们的附加价值在哪里？如果，我们单从外部地段上卖西山？西山之稀当之无愧，但是项目临近处又无强力西山借势点可挖，外部又是西山项目的共性，单纯依托区域难免容易丧失其个性，落入“单薄的西山”化！如果，单从内部产品特性上卖标准？在当今市场阶段下，细节的锻造只是成就豪宅的基础，是“规定动作”，包装推广如果单纯掉入细节层面又难以像星河湾首次面世那样引领全新标准。豪宅营销秘籍Ⅰ：领先感——先于当下的唯一性豪宅营销秘籍Ⅱ：稀缺感——成就极致，贵乎稀有豪宅营销秘籍Ⅲ：身份感——此前所享，皆属平常本案以此为引，展开下文……是什么在影响豪宅这种极致的稀有？外部因素产品特性地段属性环境属性户均资源居住私密性户型设计建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私家庭院的完整性视野开阔度特定景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑疏密间距户前院落尺度规划布局形式户型面积内部功能空间——影响豪宅品质的产品价值体系——豪宅决定因素外部地段属性内部产品特性通过这两大板块，提炼独有的精神属性，锻就极致的稀缺。以上豪宅稀缺性可概括为两大方面：在内外两大属性上，我们项目是如何演绎和生发的？1外部地段属性地段解构，西山板块九大共性价值：西山，从来都是这样的——八方卦位：离南、坎北、震东、兑西、巽东南、艮东北，乾西北、坤西南乾为天，为圆，为君，为父，为玉，为金乾为开门，艮为生门，这是八门中唯一的两个吉门。京西北方是北京城最为尊贵的方位，自古就是皇家园林的首选。胜景天成，京城可谓无出其右。吉位正中，上风上水，占尽地利天时！〖乾位〗①太行余脉连绵，犹龙之脊山脉水象，彼此相通联者，骨著脉通,气韵俱生地下水蒸发滋润，脉散分流聚合成气夫脉者,血之府也。――《素问·脉要精微论》西山龙脉天成，贵为九五之尊。云从星拱于皇都之右，是北京最负盛名的山峦，古称“神京右臂，太行山第八经”为天下之脊。〖龙脉〗②大象无形，以河承之，西山自古是京城各大水系的龙脉渊源所在，山环水抱之间，万物泽陂。京西玉泉山土纹隐起，作苍龙鳞，沙痕石隙，随地皆泉“山下泉流似玉虹，清冷不分众泉同”有天下第一泉之称的“玉泉”，著名的“双清”浩渺西山，万千气象，风回气转中自然凝运项目毗邻京密引水渠，区域内伏脉通流，万物皆润泽备至，宅莫大焉。〖润泽〗③从辽金到明清，历代帝王垂睐京西一片大好河山，营宫列院，三山五园皇家建筑密布。三山环抱，自古皇家园林苑囿遍布其间万寿山清漪园，香山静宜园，玉泉山静明园，畅春园，圆明园清代康、雍、乾三朝百年盛世，相继建成，统曰“三山五园”〖宫苑〗④〖文贵〗⑤清华，北大，百年学府文贵传承，百年学脉渊源，海淀教育资源聚集，中关村二小分校，中关村三小，人大附中西山学校等知名中小学教育资源丰富。一部西山学脉史，百年人文风华录，人文特质积淀雄厚，自古西贵传习，百年风华绝代！对于向来秉承“仁者乐山，智者乐水”精神的文人士子来说，除却京西密布的诸亲王府以及达官显贵的私人宅邸之外，京西一向是文人墨客向往和趋之若鹜的归隐之所。礼亲王私邸，梅兰芳的“梅石”，雨香馆，曹雪芹笔耕之所，乐家花园……〖馆阁〗⑥〖〗西山自古寺院众多，禅林香火旺盛，唐贞观年间的卧佛寺，西山诸寺之冠明代的“碧云寺”，从辽至今，比较著名的寺庙有八个，分别为：长安寺、灵光寺、三山庵、大悲庵、龙王堂、香界寺、宝珠洞、证果寺，统曰：八大处西山丛林之中历来是高僧隐士修心养性之所。清静山谷之中禅心大观，清代文学龚定庵有《说京师翠微山》：最高处曰宝珠洞，山趾曰三山庵，余极不忘龙泉也，不忘龙泉，尤不忘松。〖禅林〗⑦停车坐爱枫林晚，霜叶红于二月花红叶之于西山之于北京人，就像很多北派山水，乾隆皇帝诗赋：“绮缬不足拟其丽，巧匠设色不能穷其工”；西山红叶那构成主要色彩的黄栌叶，远看红酽，层林尽染燕山秋色，满山遍野自然况味，别有万千气象〖黄栌〗⑧燕京八景之一，西山怀抱之内，今古迹犹存乾隆御笔碑文“西山晴雪”乾隆十五年，一冬无雪，入春无雨。一日乾隆到香山打猎散心，出西直门经青龙桥，望见香山山凹一片洁白，大为惊喜，故起笔题为“西山晴雪”〖晴雪〗⑨过去，这里粹并京西——地脉皇脉文脉学脉

位列西山，四脉合一的显耀之地小结：好一片大好河山！雄伟壮阔的家国版图共性之上个性如何解读？我们的独特价值在哪里？一、三山五园东首《括地志》载：“太行数千里，始于怀而终于幽，为天下之脊。”

项目地处百旺山东余脉之上，位列三山五园之东首，呈“卧虎藏龙”之风水格局。二、昆玉水脉之源项目位于京密引水渠之侧，昆玉源首水脉氤氲，大宅上乘风水气象。三、西钓鱼台之对以昆玉河为纽带，首尾相顾，借助“钓鱼台”国宾馆公园式交通和建筑布局理念，得国之建筑与风水之神髓。整合区域的天然属性和核心产品的独特价值：西山东首/昆玉源头/对望钓鱼台三重独特性一体的风水宝地地脉/皇脉/文脉/学脉四脉合一的显耀之地<宏观区域属性><微观地段特色>同在西山，我们所追求和素塑造的是——皇家宝地之上，极致的风水，隐逸的尊崇2内部产品特性〖园-皇家规制〗①《周礼》“匠人营国，方九里，旁三门。国中九经九纬，经涂九轨。左祖右社，前朝后市，市朝一夫......经涂九轨，环涂七轨，野涂五轨。环涂以为诸侯经涂，野涂以为都经涂。”

皇家选址：皇家气脉的风水格局靠山、滨水的院落格局传承的是帝王级庭院选址营宅的气度和格局。私家园林：堆山造湖亭台楼榭间对望西山园中宅，宅中园：项目北侧私家花园占整体地块接近一半面积，独立于社区之外，园外之园，将西山百望山收于自家园中，借景补景从康熙的畅春园到雍正帝的圆明园；从乾隆的长春园到同治重修清漪园，改名为颐和园；王公贵胄都有自己的私园。如墨尔根园、诚亲王园、康亲王园、寿恩公主园等等。自海淀镇至香山，90多处皇家离宫御苑与赐园，连绵二十余里，蔚为壮观。天人合一：历代帝王将相的园居情节〖院-大院规划〗②院子里的小圈子，执掌院外的大世界，在众人审视的目光中，从过去到现在的传承，执着于那一份神秘与优越……传统院落格局基础之上，袭传钓鱼台国宾馆公园式交通和建筑布局理念，得国之建筑“玉盘散珠”院落式布局之神髓。国院礼序：

国宾级礼仪大院有形的墙，心里的院，这里围合的是同一群人。项目充分尊重北京西部独有的“大院文化”，近观小区内水景及围合庭院，远望百望山及前后公园，打造围合私密的“大院深宅”。私家院落：

高墙之内的深宅大院大院传承：

曾经那份围合的神秘高墙深院里，一个神秘世界——大院就是一个五脏俱全功能兼备的小社会，有自己的保卫部门、商店、医院、食堂、子弟学校和娱乐场所等。足不出大院就能解决，使得大院内部自给自足人们之间内部的联系就更加紧密和频繁,而与外界的就少了很大一部分的接触和往来。

③〖宅-考工细节〗《考工记》：匠人建国、营国的设计美学观“天有时，地有气，材有美，工有巧，合此四者，然后可以为良。”

——《考工记》(注)注：先秦时期的手工艺专著，反映了当时中国所达到的科技及工艺水平。全书记述了木工、染色、刮磨、陶瓷等六大类三十个工种内容。此外还有地理学、建筑学等多方面知识经验。考工大宅——当世营宅考自古而今，堪舆吉地可遇，不可求；俯仰间，动静自取，山海兼怀。海内国工巨匠，集思中西。一株树，一方石，遍寻天下上乘美材；历万般缕析推敲，不辞历程何其繁琐详谨。考于心，精于物，究于术。建宫苑永延家业，营园囿寄怀心志。当代极境大宅，奢美岂止浮于表象。考工大宅：精雕细琢的每一完美细节从鹅卵石到莱姆石——为石头也能跑遍五大洲；从车库门到入户门——几近每个细节都雕琢；考工大宅：精雕细琢的每一完美细节从电梯厅到私家客厅——空间考究到极致；考工大宅：精雕细琢的每一完美细节从地下管线到生活流线——用心雕琢生活细节；考工大宅：精雕细琢的每一完美细节从高度之上打造园林——比肩星河湾，超越龙湖系考工大宅：精雕细琢的每一完美细节从珍稀草木到数十年成树——为求品质不惜工本；考工大宅：精雕细琢的每一完美细节超过40年树龄的法桐大道他来自东北他来自山东他本生在河北考工大宅：精雕细琢的每一完美细节从配套细节到私家会所——大宅关怀功能备至；从看得见的到看不见的——由内而外品质如一；考工大宅：精雕细琢的每一完美细节地面少量井盖，做精心细节处理所有市政管道进负一层或地下车库，看不见的上层，围合成一个圈层1、皇家规制营宅之风水格局，追求在自然山林之间，用一种门第、高墙围合彰显的隐逸与神秘；2、院落与水系的曲径通幽，门第与空间的逶迤折转，透露的是帝王将相栖居的神圣与威严；3、高墙大院之间，细节决不妥协，隐逸的是一种对建筑细节的极致考究；小结：小结：原生中国根脉的——皇家规制半山私园大院文化考工建筑成就三重传承于一体的显赫门庭从外部地段属性上看：不可复制的地段，是我们豪宅区隔性的爆破点，也只有在这个地段上成就这样的产品，才成就其“稀”——但是外部又是西山项目的共性，单纯依托区域难免容易丧失其个性，落入“被西山”化！从内部产品特性上看：在当今市场格局下，欲成就豪宅，细节的锻造只是基础，是规定动作，具备这些细节才可称之为当下的豪宅——因此，推广不能单纯掉入依托产品及细节，落入雕琢细节的推广又难以超越同侪！但是，当我们把二者综合而看，如果星河湾在2007年仅仅以“雕琢的成品和细节”成就中国豪宅新标准的话；我们的稀缺性与领先性在于:把“星河湾”搬到了西山!当雕琢的考究遇见西山珍之又珍的西山，变得更加如此稀贵，只因，西山从未如此被雕琢——从而成就豪宅标准之上的标准！西山幕下的考工大宅产品定位方向一：山幕下的隐逸，是极致生活的最佳表征4.5米的高墙院落掩映规划不深，不浅，尺度刚好浅隐辄止的院子生活且隐，且公开，疏密正好……一切都有收有放，控制在度山幕下的隐逸，是客群心态的最佳表征低调很容易，张扬也不难难的是如何两者平衡我们的客群，正是这种平衡者。在这个名利社会，自有主张但又不孤芳自赏。浅度隐藏，适度张扬。一切，源自他们的阅历功底。山幕下的隐逸，是大宅威仪的凌云气度户户观山，层峦叠嶂，连绵不断，优雅山居浸润着主人的品位和身份，闹中取静，兼得繁华隐逸之妙，风动心止，俯视考工大宅威仪，尽享天伦之乐，情存于心。山幕下的隐逸，是天地间的运筹帷幄以大尺度的开阔生活空间，承接天脉地气，强调气场流转，恢弘大气令人折服，更似阅历一世，丘壑万千，宰辅气度，器宇轩昂。国院里的考工大宅产品定位备选：院藏西山考工大宅产品定位备选：内部-人工考究——巧夺天工的精工级大宅外部-自然考究——天然去雕饰绝版级地段那么，这种自然考究于外，精工考究于内，极致地脉于外而雕琢精工于内的层峰气度谁会喜欢、或者说一直以来谁在喜欢？3客群特征研究权力顶层财富顶层稳定资产层升力资产层中产阶层中产初层市民阶层底层锁定以城市豪宅为置业目标的顶级人群。■层次：社会层峰。■范围：红色贵族，红顶商人。山西、内蒙富商、上地中关村知本精英人。■置业：第三、四次置业。■消费：1.习惯高端物业的高使用成本。

2.习惯忠于自身惯有生活方式

3.习惯选择有身份附加值物业。权力顶层财富顶层稳定资产层升力资产层中产阶层中产初层市民阶层底层■迫切需求.PK.非迫切需求根据万事达国际和汇丰银行的调查，91%的富人第一次买房会选择别墅，80%的富人第二次买房还是买别墅，只有到了第三、四次置业城市豪宅选择的比例又有所提升。说明——城市千万级城市公寓豪宅对于顶尖富人而言是一种非迫切性需求，只有物业对于这群人有了非买不可的理由，成交才有可能发生。锁定以城市豪宅为置业目标的顶级人群。西山置业客群来源研究：周边部委、军队、机关大院高级官员、军队高干。中国国家精英，力可济国的红色贵族西部区域科研机构工作的高层管理人员、IT高管；大学教授私营企业主；文化产业名人；部分海归人士；外地先富起来的进京人群我们称之为：西区置业客群——家业四海的当代中华巨子客群综述：

京西地区社会主流、中坚阶层；生活模式倾向保守、安静、内敛；经济收入稳定，“绝对”消费能力强。客群特征素描：

事业--有很强的事业心，事业稳定有成；家庭--看重稳定的家庭生活，对生活质量要求高，重视下一代的教育；

身份－有较高的社会地位和身份感，行事内敛不张扬，拥有广泛的社会资源和影响力；性情－有丰富的人生阅历，对事情有自己独立的判断力，沉稳自信，理性消费，概念、包装、炒作等不易打动；素质－知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素质，兼顾传统与时尚。客群特征素描：向往西山居住的那份隐逸和神秘：不论财富顶层还是权利上层，抑或掌握核心话语权的知识新贵，置业西山，他们看重的就是西山下那种隐逸的尊崇，一种隐逸在山水之间，院落高墙之内的隐性的权力精神——外圣内王。外圣内王的西山置业客群综合气质：沉稳内敛外儒内刚注重品位独断自信平和致中独立操守正统的/纯粹的/内敛的/沉稳的/忠诚的/信仰的西山客群：隐于幕后而执掌台前——这类精英不以“功利”、“名利”为目的，在集权社会中，他们是极权的制衡，是治者所需重视的道统力量，于民众而言，他们是社会良心所寄，是国家发展之本。

作为我们的客群，在社会结构中，担负着国计民生的重要职责，拥有骄人的社会地位与财富，重视环境带来的人宅相扶的风水暗示。永远向上的仕途追求！他们，作为经济体系的层峰人士，掌握着国家社会权力核心，作为事业的创始人，希望通过建筑肯定自身成就，同时体现传承、世代沿袭的家族梦想的印证！家族衍生，世代沿袭，由建筑开始和见证！同时为下一代留下一个身份的见证，以此来体现家族的荣誉与身份感！西山客群：渴望家族基业世代传承——中华国之精英深知古今中外，真正执掌重权，号令天下的，不是显耀台前的线绳木偶，实为居于幕后的国亲大姓。于帷幕后呼风唤雨，在高墙内平定天下，个中的以退为进，大智若愚，于无声处听惊雷，才是人生之大智慧。西山客群：运筹帷幄间展大智慧——低调的张扬，潜隐的奢华，院子里的隐逸围合的尊崇，一直这样被传承。骨子里的中国，却胸襟整个世界，在民族传承的高度，弘扬国之建筑的最高栖居荣耀。西山客群：中的精神，西的享受——面对追求“隐逸的尊”的西山置业客群更需要依托精神需求打造更深层次对位于客群的心理认同！不仅仅需要认同地段、环境的稀缺价值和产品豪华品质的顶级居住！这些西山客群们：“谦谦君子，温润如玉”将王者之势藏于山的另一边，不显山露水，形同隐士，势如帝王我们，西山背景下精工雕琢的国之考工私院……靠什么打动他们？！4核心思路传达看，一直以来谦谦君子，隐逸帝王的营宅之选，是这样开始的……第一个故事皇帝的出逃京西，帝王首选栖居的山和水900年前，金世宗西山之间雕琢行馆

辽金建都北京，居于白山黑水之间的女真族，习惯不了燕京中都夏季的暑热，便在西山营建了大量离宫别院。大定二十六年(1186年)，金世宗在香山营建了皇家行宫和大永安寺。时常在香山避暑和游猎。在西山下国之宅院里，第一次，帝王级精工大治考究在西山！第二个故事曾经，在此雕山塑水的“爱新觉罗”们京西，帝王营造的园居之趣和精工之邸紫禁城的新主人入主后很快发现，看上去雄伟壮丽的皇宫并不合适居住；巨大的宫殿由木头建造，很容易着火，高耸的宫墙虽然能够防止火灾的蔓延，也影响了空气的流通。夏天皇宫更象是一个火炉，很让人不舒服……从踏进紫禁城开始，爱心觉罗氏们就开始寻找凉爽宜人的地方。

为找打合适栖息的地方，在北京的西北方，距离皇宫20多里，有一片开阔地带，帝国的第三代统治者康熙终于首开三山五园之皇家苑囿布局。1725年的秋天，雍正正式搬进圆明园。这里从此成为大清帝国的第二个离宫。扩建后的圆明园拥有将近200座宫殿，面积达到了3000亩，在它的周围，24000名皇家卫队日夜巡逻，没有皇帝的旨意，任何人严禁入内。这里成了雍正、乾隆、嘉庆、道光、咸丰这五朝皇帝长年居住生活的好地方。雍正每年都到圆明园长时间居住，最少是185天，最多竟达247天，直到雍正十三年(1735年)八月二十三日死在圆明园。在这11年的时间里，雍正累计在圆明园居住47次2314天，每年平均是4次210天，差不多有三分之二的时间是在圆明园度过的。“紫禁围红墙，未若园居良”

——乾隆所以，曾经的这片山和水，她们姓“爱新觉罗”而，现在。第三个故事2010，当极致的考工再次来到西山未来，中国北京西山，复兴山之国礼栖居！西山下，当极致的东方土地，遇见了温润昔日帝王将相栖居情怀的私家园林；遇见了承载今日国之栋梁红色江山的高墙大院；遇见了浓缩西方精工考究之道的细节建筑；中国国礼建筑的极致代言，曾经断层了500年的帝王之选——就这样被重新开启……曾经，现在，和将来，西山下的极致栖居，一直这样被雕琢……被考究……被传承……从未止步，我们在做的是——站在中国顶级考工居住的高度，把这种极致的荣耀还给“他们”曾经，现在和将来一直隐逸中国而胸襟世界的人们！每个时代都有不同的关键词

这个时代就是“和谐盛世”二、三十年代的时代精神是“革命”四、五十年代的时代精神是“解放”八十年代的时代精神是“浪漫”九十年代的时代精神是“改革”而今天这个大国时代精神是“和谐下的中华盛世”西山下的盛世图景，成就传世的家国遗产一脉原创的别墅天际，挺着真正的中国脊梁首钢融创作为具有国企背景的企业肩负社会责任感、历史使命感作为一个积聚潜力多年期待全面爆发的企业在西山下，一片极致土地之上打造的极致建筑图景首钢融创是这个盛世时代的领衔者、见证者和顶级建筑的筑造者作为这个时代的领衔者和顶级生活筑造者打造西山壹号院，不仅注重产品本身也关注所提供的生活方式更重要的是同时注重社会责任和历史使命感时代召唤需要为这些极致追求的人筑造极致土地上的极致栖居和时代主角在一起为时代荣耀主宰者筑造无上居住荣耀核心SLOGAN:大国礼制下的盛世屋脊大国盛世时代图景下极致地段上为极致追求的人筑造的极致考工建筑首钢融创是这个时代的领衔者和筑造者成就当下无法超越的时代高度方向

Ⅱ1.我们之所以坚持汇聚寰宇美材，邀聘大匠考工，无非以“百年大宅、传世经典”为最终夙愿。而所谓“穿越历史的不朽建筑理想”，不仅仅是建筑本身的百年历久弥新，更是一代代人的西山情节与夙愿。一代代人的大院理想与回忆。这种需要，从未被历史尘埃所湮没，而书写历史，鉴证历史，也不仅仅是钢筋水泥与雕梁画栋，而更是穿透悠长历史之墙的心理共鸣。从古到今，西山因“爱新觉罗们”注定可穿越历史的那些因素：安邦定国的宏图大志和居者家族基业被铭记。恢弘西山

顶级住宅全球化时代中国博大的胸襟龙脉府邸大国崛起时代版图

纵横时代面向未来全球背景世界瞩目焦点之地

文贵传承

辉煌国家史诗地标泱泱大国都城

沟通世界舆论圣殿汇聚庞大三山五园之气象世界遗产影响力深远考工建筑强大且广泛社会影响力宽阔眼界不凡气度

大人物极致生活无国界权力之际财富之巅

百年传承纵横四海自然有机以前瞻的视野大隐气度不凡至臻生活悉数囊括精致至微大院经典融汇显扬于内敛之中巅峰体验纤毫洞悉无微不至将相府邸集萃居住精髓大匠营宅从来这样的院子，都隐逸中国而胸襟世界备选SLOGAN:院子里的家国春秋中国人几千年的院子情结，其承载的，是尊卑先后，纲常礼仪，家业传承。SLOGAN通过组合“院子”和“家国”两个具有强对比性的空间概念，辅以平静的叙述方式制造冲突感，并激发阅读者联想：世代居于此院者，财势显赫，位高权重自不赘言，而他要该具何种旷世情怀，方能勇担起家国永昌的千秋梦在一块流淌着黄金的沃土，得益国家史诗地标的荣耀庇荫下，四海国工大匠，应一个伟大的梦想毕至：以虔诚之心，和一千零一百个细节，将财富和权力的传说浇筑在建筑中。拥有故事的院子里，虽精致却要胜似瑶池仙境。百般雕琢的空间可堪居住的臻境。这就是，令世人憧憬的西山大院生活。一个据说是大人物的故乡，一个被世人仰望和时代鉴藏的国之城邦。5整合传播手段传播：仅对少数人的豪宅传播之道服务豪宅的四条经验：实际上我们无法确定是广告的哪一点打动了客户；豪宅营销中，口碑相传起到了更大作用；冷静中的理性，他们几乎是最不相信广告的族群；财富的主人，往往更容易是情感和文化的俘虏；129传播原则我们的传播不是让每一个人都要知道，我们的传播不是为聚客，我们的传播不是分阶段解读产品，我们的传播不是报纸和户外，大公关精包装默广告重口碑我们做的不是广告，而是窄告，以“非主流渠道传播消息”以公关活动、事件为主线，媒体新闻辅助放大。做好现场包装工作，突现项目品质。六大战术完成融创王者气度包装线上卖姿态，线下抓销售力户外广告+杂志广告+网络广告+电梯广告拓展客户，提升品牌影响力品牌联动+资源拓展+事件公关面、线、点结合，创造行业热势业内+网络+高端+活动报道+舆论广告线舆论线公关线服务渠道【融创-西山壹号院整合营销战术表】每一个细节的奢侈品体验VI+五大销售物料

情境样板间弥补行业短板的豪宅服务系统总结服务手册《礼制》出炉会所服务体验首个豪宅数据库建立自有数据库投递、西部高端楼盘投递10年7月-12月【第一阶段】形象树立期【第二阶段】产品解读期【第三阶段】持续关注期11年1月-5月11年6月-12月阶段目标时间推盘节奏全城热议西山一号院来电来访蓄客最大化口碑效应良性循环市场知名度树立产品品质树立圈层口碑树立10月售楼处开放节点5月开盘12月样板间开放包装系统每一个细节的奢侈体验VI情境样板间会所&售楼处首创豪宅情境体验营销范本豪宅视觉识别系统整理与典型示范包装成俱乐部的形式LOGO方案一Sunac.imperialcourtImperial：adj.伟大的，重大的；极好的，好的；主要的n.大人物；大师；伟人们adj.皇帝的；帝国的；威严的；至高无上的；特等品court：庭院,院子[C]朝廷;朝臣[theS][G];宫廷;王宫;(君主的)召见[C][U]备选LOGOLOGO方案需要三本书楼书诠释《皇规》《大院》《考工》会所&售楼处服务体系酒店服务意识及团队首个豪宅服务系统总结售前售中售后酒店级服务意识及围绕服务主张展开的营销流程乐在其中的服务观念及核心销售服务流程服务观的持续统一及定制化服务级别、私人顶级会所等183建议通道增加大门，有门岗站岗，区隔于传统的开敞式接待场所，平日大门紧闭，在有预约要客到访方可入内，平日拒绝参观。神秘营销——来访身份门槛设置保安/中南海保镖装扮聘请退役中南海保镖作为保安部长。即可以作为事件营销，又体现特权感和神秘感。销售服务——星级顾问式销售服务因此在销售流程的安排上，要充分考虑私密性。客户经理：客户经理就是销售代表，要求都具有本科以上学历，懂英语，知识面广；聘请五星级酒店或航空公司的专业培训师在仪容仪表、礼仪、言行举止、接待用语等方面进行严格培训，并有制定规范和标准，严格执行。贵宾级服务：私密的专用洽谈室，豪华装修，一方面体现独特的尊贵感，另一方面满足客户的私密性要求。客户经理的服务能力升级：对于成交客户，客户经理可以提供全国范围内的一对一服务，如陪同客户考察楼盘、为客户传递合同等。【客户到访体验系统】分解说明：品位感软件——向销售顾问提供适当的关于礼仪、葡萄酒、雪茄、名马、高尔夫、珠宝、时装、古玩、艺术品等系统知识，以增加和客户更深入沟通的可能。【客户到访体验系统】分解说明：细致感饮料——饮料的选择，饮用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢，不可使用桶装水。并向客户提供即煮咖啡，味道的经营也是影响客户认可度的重要手段。客户落座后，由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），选用高级茶具、咖啡具，并迅速提供，下午四点左右可提供“维多利亚下午茶”。

【客户到访体验系统】分解说明：国际感国际化可以通过一些道具来加以暗示：听觉——室内外背景音乐由所区分，室外采用自然鸟鸣声，室内除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目视觉——室内摆放国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可及处（要即时期刊）193服务人员/酒店专业人员接待员、调酒师、餐饮服务人员、清洁人员等需要能有酒店的严谨和亲切，一丝不苟而专注；大管家礼宾、前台、水吧服务销售动线将样板户型融入艺术品的概念：纯正的血统：顶尖设计师的作品；（噱头一）领先的理念：领先市场的设计水平；（噱头二）繁复的工艺：苛刻的施工标准；（噱头三）——局部繁复工艺的展示（如墙体图案、地板图案等）丰富的内涵：顶级品牌的内部装饰；（噱头四）——LV系列室内陈列品；——阿玛尼、芬迪全套家具；——范思哲浴室配件。专业的讲解：专业的样板房讲解人员；样板房手册；——将样板房的内涵告知客户、告知市场。限量的供应：产品稀缺、限量参观。样板示范“人们对于商品最高的评价就是将其和艺术品相提并论。”——《奢侈品营销》摘录战术：突破行业样板间有标准没感染力的常规做法，让

样板间更具针对性，与目标客群形成心理层面的对接。影响力：行业内首创豪宅情境体验样板间。情境样板间—人物设定马未都—收藏家马未都，汉族，1955年3月22日生于北京，祖籍山东荣成，中国民主建国会会员，收藏专家，观复博物馆的创办人及现任馆长，央视《百家讲坛》主讲人。他的收藏已具规模，陶瓷、古家具、玉器文玩等藏品逾千件。

1992年至今出版多部有关收藏的著作。

1996年10月，在马未都的奔走下和有关部门的大力支持下，观复古典艺术博物馆终于获准成立了。

1997年1月18日，观复古典艺术博物馆正式对公众开放。

1999年为配合世界建筑大会，观复古典艺术博物馆同建筑报合作，举办了中国古建筑门窗及陈设展，精美的展品和独特的展览设计给20万来自全世界的参观者留下了深刻的印象，李瑞环主席在开幕时也参观了展览，并给予了高度评价。

2000年伊始，观复古典艺术博物馆迁至朝内南小街，依然沿袭过去的展览方式和风格，力求将更好的展览展现给大家。2002年，马未都创办了全国首家私立博物馆分馆——观复博物馆杭州馆。

2003年10月，远赴巴黎展出中国古代门窗，受到各界好评，当地的欧洲时报并以大幅文章报导展出盛况。

2004年，观复古典艺术博物馆迁至朝阳区大山子张万坟金南路18号。

2005年，创办观复博物馆厦门馆。

2007年，观复古典艺术博物馆正式更名为“观复博物馆”，正式实行理事会制。创维思考（个人爱好、置业、经历）私藏珍贵古玩家具点线面关注度

影响力新地产——从产品角度树立产品力

第一标杆;红地产——从市场角度，做高度和

影响力;新浪——公信力、造大众影响力；焦点、搜房——大量软文，造行业关注热度。生活方式类——生活方式引导财经类——恒产价值与模式总结航机类——高端产品形象塑造吸引力舆论战软文标题：说西山，说大宅之巅，说融创《献给西山的新主人》《一国一山，八百年一梦》《西山.江山.家国梦》《西山一号院：传承百年的盛世印记》《融创：超越既往，传世百年》《盛世大治家国同筑》《西山新传奇：传家.传业.传世》软文标题：说产品，说国院，说考工《西山东麓的大宅新之巅》《西山之巅国之观止》《大国考工记》《首钢融创巨献，岂止西山下的“星河湾”》《当西山再次遇到皇家级考工》【红地产】战术：点、线、面结合，通过高端杂志、网络、业内、活动报道等渠道制造影响力。影响力：在行业及市场层面形成融创王者归来的势头。媒体——窄众传达生活方式类，如《礼志》

财经类，如《财