年济南某土地开发项目前期策划

**新区居住区土地开发前期策划（**综合居住住区）2006年3月月目录1、项目地块开开发背景2、地块基本情情况3、项目地块开开发环境分析析3.1项目目地块环境条条件3.2项目目地块的优劣劣分析（SWOT分析）4、住宅市场分分析与研究4.1济南南市房地产市市场现状及发发展趋势4.2济济南市房地产产消费需求特特征分析

4.3济南东东部房地产供供给现状及未未来发展方向向5、奥体中心周周围土地开发发案例研究（广广州奥体中心心）6、地块项目开开发定位6.1地块开发发总体定位6.2居住住区功能定位位6.3居住住区目标客户户定位7、项目规划设设计及建筑类类型建议7.1规规划条件7.2空空间布局7.3建筑类类型及分布7.4产产品的建议7.5配套设设施要求8、土地开发模模式建议9、土地开发策策略建议9.1对启动地地块的规划设设计的策划（环环玉顶山地块块）9.2对一、二二期地块规划划设计的引导导性的策划（主要是保保证配套现行行）10、土地出让让流程及收益益评估10.1土地出出让流程10.2土地出出让总收益计计算（依据土土地分类及基基准地价及相相关出让办法法）10.3土地出出让次序及收收益表11、土地开发发招商策略11.1土地招商目目标客户分析析11.2土土地招商方式式建议11.3土地招商流流程12、土地总体体开发时序安安排附件：《土地开开发招商手册册》**新区居住区区土地开发前前期策划1、土地开发背背景根据《济南市城城市总体规划划(2005年—2020年)》中“东拓、西进进、南控、北北跨、中疏”的城市空间间发展战略，济南主城区以向东发展为主。未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即**新区和腊山新区。其中**新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。新区的开发建设设，应该通过过城市经济的的两大支柱---产业和居居住的拉动，形形成产业簇群群的巨大集聚聚效应，有效效地提升整体体功能。新区区的建设势必必带来地区土土地市场升值值，成为地产产商关注的热热点，因此，土土地使用如何何实现最大化化经济价值，适适宜市场开发发，要求对市市场做准确定定位和可操作作性的前期策策划。其中以以生活居住为为功能规划的的地块也开始始启动，这一一地块建设开开发必须建立立在充足调研研、理性分析析、科学策划划的基础之上上。2、土地基本情情况本地块位于历下下区玉顶山西西侧，西至体体育东路，北北至经十路绿绿化带，东、南南至城市用地地范围线，规规划总用地面面积约为24400多亩。具体用用地范围见下下图：3、土地开发环环境分析3.1、项目地地块环境条件件A交通条条件方面济南东部交通建建设力争形成成“三横六纵”道路交通网网，包括东西向向三条道路包包括经十东路路从邢村立交交桥向东延至至章丘边界，全全长14.8公里，双向向八车道；工工业南路向东东延至章丘边边界，双向八八车道；沿经经十一路向东东，从东二环环至东绕城高高速公路建设设旅游路，作作为山、城分分界线和旅游游线，全长13公里；南北北向六条道路路包括整治二二环东路，建建设贤文路、刘刘志远路、临临港路、泉港港路、孙村西西路，形成东东部干道网。**—大辛河东部部新城道路交交通系统以经经十东路和贤贤文路为城市市快速路，以经十一一路、龙洞路路为旅游路，规规划建设“四纵四横”的新城主干干道。本地块块作为主城区区拓展部分，道道路规划建设设比主城中心心区更加便利利和优越。B景观方面面东部景观结构为为“一轴两带、三三区五廊、山山水相融”。一轴指南南北向的空间间景观主轴。即即将东部新城城的龙洞风景景区、中心区区、产业居住住综合区、华华山风景区与与黄河风景区区有机组织为为一体；两带带指两条自然然景观带，分分别为南部山山体绿色景观观带和北部黄黄河蓝色景观观带；三区指指三个城市景景观区，分别别为中心区城城市景观区、综综合区城市景景观区、华山山风景区；五五廊指五条城城市景观走廊廊，分别为经经十东路、荷荷花路两条城城市景观主廊廊和工业南路路、花园东路路、工业北路路三条城市景景观辅廊。山水相融融指自然山体体与河流相互互交融，分别别为小清河、大大辛河、窑头头河等河流与与华山、卧牛牛山、马山坡坡、菠萝山、玉玉顶山、王八八盖子山、转转山、牧牛山山、鳌角山、燕燕翅山、五顶顶茂岭山等山山体。其中有有９座山体环环绕在中心区区内，２座位位于华山风景景区内。C区域开发环环境**新区位于二二环东路以东东，大辛河以以西，形成以以行政办公、公公共服务、体体育休闲为主主的现代化新新区，南部规规划以行政办办公、体育休休闲、文化娱娱乐为主导功功能的综合性性服务中心，建建设行政办公公中心和奥体体中心；北部部则以布局高高新产业、科科研开发、生生活居住用地地为主。**新区作为主主城区的一部部分，又是未未来济南发展展的主要方向向,该区域未来来五年的济南南城区的地位位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将非常大。同时，济南东部部新城的开发发以高新技术术产业和高附附加值制造业业发展为重点点，以高新技技术产业开发发区为龙头，加加快推进出口口加工区、孙孙村工业区建建设，启动建建设唐冶新城城、郭店物流流园区，完善善彩石高教集集中区建设，同同步配建生活活服务设施，在在孙村片区西西部初步形成成东部城区公公共中心。整整个东部的开开发建设将使使东部更加成成熟，居住环环境更优越。D配套设施方方面作为奥体中心、政政务中心东临临的项目地块块，奥体中心心的配套设施施将惠及本住住宅区。同时时，按照居住住区配套设施施规定，居住住区将有包括括学校、商业业、银行、邮邮政等完善的的市政和生活配套。虽虽然现在新区区还在建设之之中，但是未未来的居住服服务配套将是是非常好的，也也是可以预见见的。3.2、项目地地块的优劣分分析（SWOT分析图）优势（S）1交通便利；；2环境生态，无无污染；3与奥体、政政务中心相邻邻，有利于人人文环境提升升；4周围有山水水景观；劣势（W）1地块东紧挨挨玉顶山公墓墓，阻碍形象象的塑造和提提升；2地块形状不不规则，不利利于整体的规规划开发；1环玉顶山公墓地块开发专案解决，提出可行的解决方案；2区内开发建筑及配套，根据地形地貌差异安排主打生态、交通、人文、运动等主题，1环玉顶山公墓地块开发专案解决，提出可行的解决方案；2区内开发建筑及配套，根据地形地貌差异安排主打生态、交通、人文、运动等主题，机会（O）1地块处于重点点开发区域，开发热度对地块开发有促进作用；2先期土地开开发成本低，后期期增值潜力大大，开发盈利利空间大；3、东部大力开开发，将聚集集人气并提升升商业、居住住氛围。威胁（T）1周围有的居居住区楼盘开开发，由于竞竞争给开发商商来一定的投投资抗性；4、住宅市场分分析与研究济南东部地理环环境优越、交交通便利，基基础设施完善善，人文气息息浓厚，再加加上为举办第第十一届全运运会，奥体中中心、政务中中心、金融商商务区、高校校院区、唐冶冶新城等一大大批项目的开开展实施，东东部毫无疑问问将是济南未未来发展的重重中之重，东部也必将将成为济南新新的城市名片片。得天时、地地利、人和的的东部地产将将毫无疑问会会成为未来济南地产产市场的领舞舞者。研究表明，济南南南部、东部部、中部的住住宅吸引力指指数分别为157..14%、100%、83.333%，而西部和和北部的吸引引力指数分别别为75%、50%，这说明在在济南人的心心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念念依然浓厚。尽尽管南部、东东部地区房价价高，但是南南部和东部地地区优美的居居住环境、高高素质的人文文环境、便利利的交通、完完善的基础设设施还是吸引引了大部分人人的视线，这这是济南人长长期的居住倾倾向形成的必必然结果。南南部旅游区大大大限制了其其住宅产业的的发展，而东东部地区在很很大程度上说说居住在这里里已经成为富富贵身份的相相争。加上“东拓”引导，东部新新城区位优势势明显，东城城板块将持续续升温。特别是东部新新城板块和高高新区板块近近几年将持续续升温，现已已开发并建成成了许多中等等规模的高品品质社区，如如中润世纪城城、如意苑、荷荷兰庄园等。在在济南“东拓”空间发展战战略引导下，东东部新城相对对丰富的土地地资源将成为为开发商竞争争的沃土。该该地段道路、环环境等基础设设施好，未来来房价的增值值空间较大。4.1

济南市房地地产市场现状状及发展趋势势通过对全市近1100个在售楼盘盘数据资料的的分析，可以以根据销售价价格、分布区区域特征、供供给形式、应应对客户群，对对济南市房地地产楼盘开发发总结如下：：价格区间数量特征分布区域特征供给形式应对客户群分析析优势2000元以下下30多个多位于离市中心心稍远的非繁繁华地带，象象七里河路、工工业南路、工工业北路、华华农路、花园园路一带的东东部地区，也也是济南房地地产开发的热热点区域。西西部、北部两两个区域更是是居多。以多层住宅为主主，户型以中中小户型为主主（以两房两两厅、三房两两厅，面积区区间在70----130平方米），总总价在20万元左右。广大工薪阶层、刚刚刚参加工作作正准备成家家的青年朋友友。区域未来的配套套、交通有优优势、价格优优势。2000----3000元占主流地位不是处在绝对的的市中心，但但是位置也相相当不错，交交通四通八达达，有多条公公交线路直达达，周围有成成熟的商业网网点、日常生生活有保证。以公寓、小高层层为主，户型型以错层、中中小户型为主主（以两房两两厅、三房两两厅，面积区区间在70----130平方米），总总价在30万元左右。为改善居住条件件中老年人、收收入较高的单单身贵族、有有一定积蓄的的三口之家、经经济富裕的投投资者等。在位置、配套、社社区景观和物物业管理方面面具有优势。3000----4000元以下品牌大盘为主楼盘多占据城市市中极佳位置置、或位于城城市的成熟地地带、或位于于市区中绝版版地段、或位位于随着城市市规划的出台台，刚刚热起起来的潜力地地段。象花园园路、山大路路、解放路、文文化路、经十十东路。以小高层、高层层住宅为主，户户型以大户型型为主（三房房两厅，面积积区间在150----200平方米），总总价在70万元左右。有经济实力的市市民、对居家家生活要求颇颇高的都市白白领和城市中中产阶级为主主。楼盘个性突出、性性能价比极高高、楼盘的品品牌含量高。4000元以上上少量精品楼盘多占据市区风景景景点或坐拥拥都市闹区、核核心地段。以打风景、山水水牌居多，或或商住楼、写写字楼。总价价在80-1000万元左右。多为私营业主、个个体老板、外外资企业高级级白领及从事事投资、IT等城市高收收入职业的人人士。地段、环境、配配套、物管有有绝对的优势势。4.2济南市市房地产消费费需求特征分分析

根据相关的调查查数据，济南南市民对于住住宅的面积、价价位、户型等等需求如下：：①面积需求结论：需求面积积在100—120平方米的占49.555%，80-1000平方米的占19.822%，其他占19.822%整体面积需需求集中在100平方米左右右。②价位需求表表结论：承受的总总价多集中在在20-30万元（占37%）、30-40万元（占36%）间，在认认可面积在100平方米，单单价在3000元/平方米左右右是市场的主主力购买群体体。③户型需求结论：对三房二二厅的需求占占到50%，说明目前前房地产的开开发热点应集集中在开发功功能完善、面面积适中的产产品。通过以以上需求分析析可以看出，居居住区楼盘规规划设计必须须必须注意消消费者要求，户型较好、面面积适中、总总价在承受的的范围内的产产品，将大大大受到欢迎。同同时产品开发发过程中必须须控制好面积积、在户型设设计方面灵活活多变，进行行户型创新、加加大产品的科科技含量，降降低成本、采采用多种付款款方式，形成成有效供给。4.3济南东东部的房地产产供给现状及及未来发展方方向东部房地产开发发现状本地块所在区也也的住宅区，绿化率大都在40%以上。均价约为2954元/平方米，销售情况已经基本售完或已经进入尾盘销售阶段；主力户型为二房二厅、三房二厅。面积范围在90——150平方米；都聘请了专业的物管公司，管理费在0.6元/平方米·月左右。目前济南东部新城高档楼盘出现不少，从多层向小高层、高层精品楼盘迈定，短短一年的时间高新区内的住宅楼已经从2000元/平方米上涨到了3000多元/平方米，新开的楼盘也在几个月的时间内销售一空。周围辐射区房产开发分析周围辐射区房产产楼盘状况如如下表：项目名称售价范围均价主力户型销售情况三箭·吉祥苑起价43504800三室65%已售中润世纪城3980—500003980三室、复式销售良好三箭·平安苑2700—333503000二居、三居结论：通过对本居住片片区周边直接接或间接住宅宅区资料分析析和调研，对对黄金时代、悉尼花乡、新天地、三箭●平安苑、锦绣泉城

、荷兰庄园

、正大城市花园

、齐鲁●涧桥等十多个居住区，包括位置交通、周边环境、小区配套、整体规划、建筑规模及类型、销售状况、销售价格等多方面的分析，可以得出周围住宅区按照品质的大致分类：代表住宅区档次分类均价消费群体锦绣泉城、中润润世纪城、荷荷兰庄园等为为代表高档4000元以上上政府官员、企业业高管、私营营业主等高收收入人群富翔天地、上海海花园等为代代表中高档3000-40000元之间企业团购、私营营老板、白领领阶层等三庆●都市新城城、茂岭花园园、科苑小区区等中低档2500元左右右中青年白领、普普通市民、安安置居民等5、奥体中心周周围土地开发发案例研究案例研究：广州市天河河区东圃房地地产的崛起，与与广东奥林匹匹克体育中心心(以下简称奥奥体中心)的建设有着着重要的联系系。2001年奥体中心心建成，使周周边土地的区区位价值提高高、人口密度度增加、交通通及基础设施施完善和商业业环境提升等等，导致区域域土地开发成成为城市的热热点板块。经经过对东圃板板块楼盘调查查得到以下结结论：(1)奥体中心建建设前后周边边同等档次楼楼盘的平均差差价为每平方方米800元人民币左左右，剔除物物价自然上涨涨和其它因素素，价格增长长率在17％左右。我我们视楼盘平平均差价为土土地价值提升升的表现。(2)奥体中心对对周边土地增增值辐射面积积约为12.56平方公里。(3)奥体中心对对周边土地增增值辐射呈环环