年苏州某大厦市场可行性报告

***大厦市场可行性研究报告前言第一章项目背景景分析一、经济背景二、立地环境第二章：苏州市市房地产市场场形势分析一、03年1季季度房地产景景气指数运行行状况二、苏州市房地地产供给形势势分析三、苏州市房地地产市场需求求形势分析四、苏州市房地地产市场空置置状况分析五、目前苏州房房地产市场存存在问题分析析六、小结第三章苏州市写写字楼市场调调查一、写字楼地理理分布特征二、苏州市写字字楼物业的发发展沿革三、苏州市租售售行情调查四、写字楼的行行业统计分析析五、主要写字楼楼配套情况六、小结第四章：小高层层和高层住宅宅物业调查分分析一、小高层和高高层物业发展展沿革及特点点二、在售小高层层、高层楼盘盘调查分析1、房型供应量量分析22、户型面积积配比分析33、价格分析析44、相关配套套比较表5、客源客层分分析6、小结三、精装修酒店店式公寓市场场分析1、现有个案情情况2、潜在竞争性性个案3、市场分析4、小结第五章：市场存存在的问题点点和机会点第六章：“****大厦”项目SWOTT分析第七章：项目重重新定位及规规划改造建议议一、产品定位二、市场定位三、目标客户群群定位四、规划改造建建议前言宏观审视，微观观洞查建立市市场平台，了了解市场状况况尊重市场，以以市场为导向向确立市场可可行性，锁定定目标客源层层做好产品规规划，提高产产品力度扬长长避短，打击击竟案缺失知知己知彼，力力求游刃有余余第一章：项目背背景分析一、经济背景苏州经济建设实实现持续快速速增长。20002年全市市完成国内生生产总值20080亿元，比比上年增长114.5%；；财政收入2290.822亿元，比上上年增长388.52%。完完成进出口总总额363..9亿美元，比比上年增长553.8%；；全年新增合合同外资1000.67亿亿美元，实际际利用外资448.14亿亿美元，分别别比上年增长长144.6%和59.3%%。全社会固固定资产投资资为810亿元，比比上年增长443.4%。1、GDP运行行状况（亿元元）从GDP增长走走势折线图上上我们可以看看出，从19997年至20022年，苏州的的国内生产总总值保持稳步步快速增长，年年平均增长率率在13%左右，尤尤其是从20000年开始始，增长更是是强劲，年平平均增长率达达到15.223%，主要要原因是随着着苏州城建力力度的加强、投投资环境的不不断改善，吸吸引了大量的的外资进入。2、财政收入入运行状况（亿亿元）从走势图上可以以看出，财政政收入绝对值值呈现稳步增增长，绝对值值增长呈逐步步加快的趋势势。从20000年起，年年增长率都在在30%以上。3、全社会固定定资产投资((亿元)由于近几年苏州州市的城建步步伐不断加快快，固定资产产投资额呈逐逐年上升趋势势，绝对值增增长幅度不断断加快。固定定资产投资增增长率从20000年起，呈呈现强势增长长，增幅不断断扩大，距预预算今年的投投资额将达到到1000亿元元。4、实际外资利利用（亿美元元）从外资利用绝对对增长和年增增长走势都可可以看出，苏苏州作为吸引引外资最快的的城市，实际际利用外资增增势强劲，随随着城建力度度的加强、投投资环境的改改善、园区东东扩和新区西西扩，外资利利用走势会更更强劲。5、产业结构随着苏州城市化化步伐的加快快，从各个产产业所占比例例有着较大的的变化，第一一产业逐渐减减少，乡镇城城市化步伐变变化明显；第第二产业呈现现较大幅度增增长，主要得得力于苏州招招商引资力度度的逐渐加大大，外资引入入对产业结构构的影响明显显；第三产业业比例呈现波波动发展，与与第二产业增增幅有着必然然的联系。总总体来说，产产业结构良好好，预计，第第一产业和第第三产业的比比例还会有一一定的下降趋趋势，第二产产业还会有较较大的增长趋趋势。6、人民生活指标单位02年01年00年02年比01年年增减%在岗职工平均工工资元15819136701177815.7市区居民人均可可支配收入元106171051592741.0市区居民人均消消费支出元7686727070275.7城乡居民储蓄余余额亿元1164.333936.948036.97724.3从反映市区人民民生活水平的的几个指标来来看，在岗职职工平均工资资逐年上升，涨涨幅较大，平平均涨幅在115.88%%；人均可支支配收入呈逐逐步上升趋势势，但02年的涨幅幅呈现较大下下滑趋势，主主要原因是基基数较大，但但从绝对值增增长来看，还还是比较大的的。随着可支配收入的的增加，人均均消费支出也也呈现较大的的增长，022年比01年增长5.77%。值得注注意的是，居居民储蓄余额额也呈现较快快增长，022年比01年增长24..3%，增幅幅远远高于收收入的增幅，说说明02年虽然一一再降息，但但拉动内需的的效果并不明明显，原因是是未来家庭教教育支出较大大，居民消费费管理比较理理性。二、立地环境1、***大厦位置简简图：石路商圈石路商圈协和大厦金门路路名人广场华银大大厦阊邮政大厦金州大大厦干将路地税局佳福保龄龄球馆都市EE站地铁1号线出入入口烟草大厦城市之邑胥华孚孚写字楼华联超市三香路道前街菜场***大厦工行行大厦施乐花花园菜场苏州城市规划展示馆苏州城市规划展示馆劳动路商业银行行万年桥大街街皇家贵宾俱乐部部路农业银行写意空间写意空间泰让桥胥江河2、地理位置：：***大厦位于于阊胥路和劳劳动路的交界界口，靠近三三香路，连接接***大厦的主干干道是三香路路和阊胥路。3、交通状况：：三香路是东西走走向的主干道道，西连新区区、东接城东东。三香路今今年完成了由由四车道到六六车道的扩容容，改善了由由来已久的糟糟糕路况。阊胥路是南北走走向的一条主主干道，机动动四车道，车车流量很大，北北接石路商圈圈，向南延伸伸段过泰让桥桥为盘门路，连连接城南。即即将竣工的三三香路阊胥路路立交，将大大大改善***大厦周边地地区的交通状状况。***大厦南侧侧的劳动路机机动车道路宽宽不过8米，据了解解，劳动路将将会拓宽；劳劳动路南面的的老式平房经经营有烟杂店店、水果店等等，一部分已已经开始拆迁迁，预计今年年7月底开展全全面的拆迁工工作。如果劳劳动路拓宽工工程如期进行行，那么***大厦的交通通状况将进一一步改善。***大厦距离离规划中的地地铁1号线有600米左右右的距离，是是一个步行可可以接受的距距离，轨道交交通也是***大厦的优势势之一。地铁铁1号线东起园园区管委会，西西至天平山麓麓，是连接园园区和新区的的交通干线。4、公共建设及及配套：***大厦隔阊阊胥路相望的的高层建筑是是工商银行苏苏州分行大厦厦。工行南面面是施乐家园园小区沿街住住宅的底层店店面，经营饮饮食和医药。***大厦东南南面是在建的的苏州市城市市规划展示馆馆。苏州市城城市规划展示示馆是有苏州州城市建设发发展有限公司司建设，由苏苏州市建筑设设计研究院设设计，由苏州州二建承建，预预计20044年底竣工。在在建的城市规规划展示馆为为现代馆，建建筑面积98894.111平方米，地地下车库面积积4000平方方米，投资总总额已达1亿元以上。附附近有华联超超市、菜市场场、皇家贵宾宾俱乐部等。***大厦周边边配套情况一一览表配套类别名称娱乐设施佳福保龄球馆、胥胥城娱乐总汇汇、皇家贵宾宾俱乐部宾馆酒店雅都大酒店、德德隆酒楼、胥胥城大酒店医疗卫生妇幼保健医院、苏苏州大学附属属第二医院、苏苏州市第二人人民医院学校苏州市第十六中中学超市华联超市银行工商银行、商业业银行、农行行胥门分理处处公园本案北侧拟建绿绿化广场农贸市场胥门农贸市场第二章：苏州市市房地产市场场形势分析一、03年1季季度房地产景景气指数运行行状况（一）、综合景景气指数运行行状况分析：1、从整个走势势上来看，景景气综合指数数呈稳步上升升趋势，说明明苏州房地产产市场总体走走势良好.2、2003年年1季度房地产产景气状况上上升最快，景景气值达1228.01，比比上季度增长长11.5点，比比去年同期提提高22.55点，说明1季度房地产产市场发展强强劲，并继续续呈现上扬趋趋势。3、从02年44季度开始，由由于受到有关关部门出台的的一系列旨在在规范房地产产市场、鼓励励购房消费信信贷政策等利利好因素的刺刺激，指数增增势强劲，走走势呈近似直直线攀升。4、受央行最近近出台的消费费信贷新政策策的影响，指指数的走势可可能有所下滑滑，这虽然能能在一定程度度上能从资金金链上控制金金融风险与房房地产市场过过热，但在一一定程度上也也可能挫败市市场信心。（二）、综合指指数成因分析析指数名称指数值（%）与上年同期相比比增减（点）与上季度相比增减（点）综合景气指数128.0122.511.50开发投资指数164.7450.9516.05资金来源指数155.0753.4345.05土地购置指数117.99-6.58-30.00土地开发指数105.242.1715.75空置面积指数109.855.230.72新开工面积指数数108.754.77-6.95竣工面积指数116.4431.711.50销售价格指数129.1220.0720.69分析：从综合指数的88个分类指数数来看，与去去年同期相比比景气水平77升1降、与上季季度（20002年4季度）相比比景气水平66升2降，综合景景气运行状况况明显好于去去年。1、房地产开发发投资分类指指数：截至3月份，全市市房地产开发发投资完成334.28亿亿元，比上年年同期增长1147.866%，继续保保持强劲的增增长态势，这这一指标也是是拉动综合指指数上升的主主要力量。2、土地购置指指数：截至3月份，该分分类指数值为为117.999点，比上上年同期、上上季度均有明明显下降，说说明土地购置置指数有回落落趋势，主要要原因是受到到国土资源局局下发的“清理园区用用地、加强供供应调控”这一政策的的影响。3、空置面积分分类指数：截截至3月份，该分分类指数为1109.855，呈现缓慢慢上升态势，但但相对于施工工面积分类指指数的增幅而而言，苏州商商品房空置面面积正逐月减减少。1季度，全市市商品房空置置面积为1006.08万万平方米，比比上年同期减减少37.11%，这正是是由于目前苏苏州房市相当当火爆，消化化了大量的空空置面积。4、新开工面积积分类指数：：截至3月份，全市市新开工各类类商品房面积积234.882万平方米米，同比增长长75.455%。该分类类指数为1008.75，比比上季度回落落6.95点，比比去年同期略略有提高，这这也说明，苏苏州房地产业业仍然有很强强的发展后劲劲。5、竣工面积分分类指数：自自从20022年第2季度以来，该该分类指数一一直运行在高高位，目前为为116.444，比去年年同期提高331.7点、比比上季度提高高11.5点，说说明随着房地地产投资进度度的加快，商商品房的供给给呈快速增长长趋势，现房房紧张的状况况将得到一定定的缓解。6、商品房销售售价格分类指指数：1季度，全市市商品房实际际销售均价为为2412元/平方米，其其中住宅均价价为22455元/平方米，分分别比上年同同期增长344.45%、32.377%。该分类类指数的稳步步上升，也有有效的促进了了综合景气指指数的上升。但但我们也应该该看到，价格格的大幅上扬扬，必然会缩缩小市场需求求面，给楼市市带来一定的的风险，不利利于房地产市市场的健康良良性发展。二、苏州市房地地产供给形势势分析（一）、苏州房房地产市场住住宅供应形势势分析1、住宅市场供供应总形势2002年，全全市住宅施工工面积为12238.066万平方米，比比上年增长779.21%%；新开工面面积为8466.58万平平方米，比上上年增长1002.61%%；竣工面积积464.994万平方米米，比上年增增长20.337%。施工工面积和新开开工面积都有有非常大的增增长，涨幅都都在79%以上，竣竣工面积的涨涨幅比较小，仅仅为20.337%，随着着工程进度的的进展和投资资力度的加强强，20033年现房供应应量将大大增增加，购房难难的供求矛盾盾有望得到进进一步的缓解解。其中古城区住宅宅开发的施工工面积为1557.64万万平方米，比比上年增长556.27%%，；新开工工面积为955.84万平平方米，比上上年增长633.48%；；竣工面积为为59.833万平方米，比比上年增长66.24%，可可以看出，施施工面积和新新开工面积都都有较大的增增长，涨幅都都在60%左右，但但竣工面积的的涨幅比较小小，仅为6..24%。2、苏州房地产产市场住宅供供应特点①.房地产开发发投资增长迅迅速2002年的苏苏州楼市在有有关部门出台台的一系列规规范房地产市市场、鼓励住住房消费信贷贷政策的推动动下，全市房房地产开发、投投资继续保持持较高的增长长幅度，全年年房地产投资资首次突破百百亿元大关，达达107.334亿元，其其中住宅共完完成投资额为为86.144亿元，比上上年增长533.5%。古古城区共完成成投资15..92亿元，占占全市住宅总总投资的188.48%，比比上年增长336.41%%，对推动苏苏州地区经济济的发展起到到了积极的作作用。②.高档住宅供供应量增长明明显2002年，苏苏州市区高档档住宅（高档档公寓和别墅墅）共完成投投资7.088亿元，比上上年增长3440.07%%，施工面积积为3311109平方米米，比上年增增长167..66%；新新开工面积为为1857885平方米，比比上年增长1182.411%；竣工面面积为1399245平方方米，比上年年增长95..11%；空空置面积为118578平平方米，比上上年下降800.58%，但但我们可看出出，相对于施施工面积和新新开工面积的的增长速度，“减空”效果不是很很明显，这一一供应结构的的失调，必会会给苏州房地地产市场的健健康良性发展展带来一定程程度上的影响响。③.供应市场出出现大盘化现现象2002年的房房地产在经历历几年的发展展逐渐进入大大盘时代，楼楼盘大规模开开发，比较明明显的大规模模楼盘有园区区的都市花园园、东湖大郡郡、湖左岸；；古城区的嘉嘉业阳光城；；新区的新港港名城花园等等。大盘时代代是市场竞争争与选择的必必然结果，必必将为房地产产市场的健康康发展导入更更多的成熟和和理性。④.外来竞争激激烈主要表现在“浙浙江帮”的大举进苏苏，在苏州的的几次土地拍拍卖中可见端端倪，如浙江江嘉业国际以以1.8亿元拿拿下了新庄约约29万平方米米的地块、55.9亿元拿拿下新区近225万平方米米的地块；浙浙江南都集团团与苏州建屋屋共同成立的的南都建屋有有限公司，以以12.833亿元拿下位位于园区二期期内的玲珑湾湾地块。浙江江开发商对苏苏州的资金输输入、管理输输入和人才输输入，大大提提高了苏州的的房地产市场场地位和竞争争水平。（二）、苏州房房地产市场写写字楼（办公公楼）供应形形势分析2002年市区区共完成写字字楼投资78892万元，比比上年增长227.15%%。其中古城城区共完成写写字楼投资33596万元元，比上年增增长27.77%，增长迅迅速。全年市区写字楼楼施工面积11126266平方米，比比上年下降335.75%%；新开工面面积268009平方米，比比上年增长662.9%，竣竣工面积166086平方方米，比上年年下降60..95%。其中，古城区写写字楼施工面面积689991平方米，比比上年增长771.85%%；新开工面面积132220平方米，比比上年增长115.86%%，竣工面积积119600平方米，比比上年下降440.72%%。可以看出出，施工面积积和新开工面面积增长强劲劲，而竣工面面积比上年有有较大幅度的的下降，说明明大量的写字字楼面积将在在2003年上上市营销，写写字楼市场的的竞争将空前前激烈，给销销售去化速度度带来较大的的障碍。三、苏州市房地地产市场需求求形势分析2002年苏州州市房地产市市场供销两旺旺，与房地产产开发相呼应应，商品房的的销售也保持持稳定的增长长态势，销售售单价一路飙飙升，预售形形势更是火爆爆，其中市区区预售面积是是上年的一倍倍多，至20002年底全全市空置房面面积为1277.39万平平方米，比上上年减少333.2%；其其中市区为663.65万万平方米，比比上年减少447.35%%。从对6044名参加22届的群众众就购房计划划作的调查分分析：20003年上半年年占35.443%、下半半年占23..51%，合合计达58..94%，市市场需求强劲劲；20044年内占20..53%，2005年内内占20.553%，合计计41.066%，未来市市场需求也比比较强劲。（一）、苏州市市房地产市场场住宅销售状状况分析1、住宅销售形形势火爆，个个人购买力不不断增强随着住房制度改改革的全面推推行，住房商商品化已逐渐渐被广大人民民群众理解，加加上住房消费费信贷政策的的支持，个人人购买力不断断增强，扩大大了住宅的有有效客源。22002年，全全市住宅销售售面积为4779.91万万平方米，比比上年增加111.2%，其其中预售面积积为253..05万平方方米，比上年年增长91..9%，销售售额为98..12亿元，比比上年增长331.4%，销销售状况良好好。2、需求高涨、销销售价格一路路飙升从2001年下下半年开始，苏苏州住宅市场场需求不断高高涨，成交量量连创新高，价价格也不断上上扬，20002年苏州市市区住宅销售售平均单价为为2460元/平方米，住住宅预售平均均单价已经超超过32000元/平方米。（二）、苏州市市房地产市场场写字楼销售售状况分析随着苏州城市建建设步伐的加加快，各种配配套设施的不不断完善，招招商引资力度度的加强，22002年，全全市写字楼销销售面积为33.91万平平方米，比上上年增加299.9%，其其中预售面积积为1.399万平方米，比比上年增长3348.4%%，预售面积积的增幅是销销售面积增幅幅的11.665倍，可以以预测：20003年的写写字楼市场形形势不容乐观观。2002年，全全市写字楼销销售额为1..05亿元，比比上年增长552.2%，相相对于销售面面积的增长幅幅度（29..9%），可可以看出，销销售额增长主主要原因就是是由价格大幅幅上升拉动的的，而不是由由市场需求拉拉动的。四、苏州市房地地产市场空置置状况分析（一）、苏州市市房地产市场场住宅空置状状况分析至2002年底底，全市住宅宅空置面积为为74.522万平方米，比比上年下降了了40.6%%，主要是市市场需求强劲劲，销售情况况火爆，消化化了大量的空空置面积。（二）、苏州市市房地产市场场写字楼空置置状况分析至2002年底底，市区写字字楼空置面积积为727002平方米，比比上年下降114.25%%。其中古城城区的写字楼楼空置面积为为320177平方米，比比上年下降119.7%，虽虽然下降幅度度明显，但相相对于施工面面积、新开工工面积以及竣竣工面积的增增长幅度（分分别为71..85%、15.855%和40.722%），尤其其是施工面积积的大幅度增增长，根据商商品房开发周周期一般为一一年，今年结结转的施工面面积将很大，供供求矛盾将进进一步激化。五、目前苏州房房地产市场存存在问题分析析（一）、供应结结构严重失调调目前，大部分的的开发商受利利益的驱使，把把销售目标客客源紧紧锁定定在高收入人人群身上，开开发项目的套套型面积越做做越大，设施施越来越奢华华，越来越远远离工薪阶层层的总价承受受力，从而造造成高价房屋屋层出不穷，而而小套型住房房的市场供应应越来越小。从从对604名参加加22届的群众众就所需房型型面积作的调调查分析：660平方以下下占4.644%；60~800平方米占277.15%；；81~1000平方米占占35.600%；101~1120平方米米占22.002%；121~1150平方米米占9.777%；151平方米米以上占0..83%。可可以得出：660-1000平方米的面面积需求合计计为62.775%，小户户型市场需求求旺盛。（二）、商品房房开发结构不不合理目前，苏州市区区房地产市场场开发的住宅宅基本上都是是中高档，中中低档住宅开开发严重不足足。楼盘均价价基本上都在在3500元/m2以上，某些些区域更高，达达到43000元/m2左右。房价价的上涨幅度度与居民收入入增长幅度相相差甚远，高高不可攀的房房价使得需求求市场大幅缩缩水，持币观观望态势严重重。从23届房产展展示会成交的的房子来看，单单价在每平方方米30000元以下的仅仅为2套，30000元到45000元的占了大大头、为1339套，50000元以上的别别墅有12套，据我我们观察30000元以下下的固然寥寥寥无几，实际际上就是35500元以下下的也为数很很少，多数价价位要在38800元以上上，这从此次次房交会成交交商品房平均均单价达到33993元便便可看出。（三）、空置问问题不容忽视视虽然2002年年旺盛的消费费需求是空置置房源进一步步回落，但从从结转的施工工面积（住宅宅建设周期通通常为一年）来来看，今年的的住宅竣工面面积将大大增增加，可能会会由于供应结结构矛盾和房房价过高，而而形成住宅“相对过剩”，从而使空空置面积大幅幅上升。（四）、楼市中中投资客过多多人们的追涨心理理加剧了房源源的紧张，投投资客成为主主流，占购房房者总数的11/3左右，尤尤以台湾、上上海、浙江等等地外来投资资者出手大方方，园区万杨杨香樟有半栋栋楼就是被一一位上海客户户买走的,一下子买了了50多套。（五）、消费信信贷政策的变变化可能给楼楼市带来不良良影响中国人民银行网网站13日公布了了《关于进一一步加强房地地产信贷业务务管理的通知知》，这是在在不到一个月月的时间里央央行第二次要要求适当限制制大户型、大大面积、高档档商品房和别别墅等项目的的贷款。我市某银行的房房贷专家认为为，央行新规规定的主要目目的可能在于于促进投资者者理性购房，降降低高价房和和投资性购房房的热度，扶扶持一般用房房和中低价房房，进而推动动房产业稳健健发展。“通知”对于以自住住为目的的购购房者来说，不不会造成太大大的影响；“通知”增大了那些些原来靠银行行贷款炒楼者者的获利难度度，这也将在在很大程度上上最终导致本本市高价房价价格的下滑。而对中低档楼盘而言，这反而是一个发展的良机。六、小结1、写字楼的市市场不容乐观观，供应量大大，需求较小小，去化慢，投投资风险较大大2、住宅市场总总体运行良好好，只是结构构存在较大矛矛盾，大户型型房源供给量量过大、销售售去化速度较较慢3、小户型需求求强劲，销售售去化较快第四章苏州市写写字楼市场调调查1、写字楼地理理分布特征苏州的写字楼主主要地理分布布特征主要体体现为共性和和个性两个方方面：共性（1）在CCBD内，周周边商业氛围围浓郁。（2）周边交通通条件好。（3）周边有较较多空地供人人员集散和停停车。（4）周边有休休闲娱乐设施施。个性苏州写字楼典型型区域主要分分布于园区、新新区及市区主主要交通干道道。（1）园区的代代表性写字楼楼趋于高档，主主要因为园区区的地价较高高。入住企业业占第一位的的是电子、机机械等高科技技企业，因为为园区在定位位时就是高科科技园区，所所以入住的企企业以新加坡坡、欧美企业业的高科技企企业为主。主主要分布在苏苏华路沿线，如如国际大厦、世世纪金融大厦厦；金鸡湖路路沿线，如加加城大厦、苏苏信大厦；中中新路沿线，如如贵都大厦、嘉嘉实大厦。（2）新区的写写字楼集中在在狮山路、滨滨河路路口，如如金狮大厦、华华福大厦等。入入住企业占第第一位的是物物流类企业，新新区的生产型型企业很多，企企业的高效运运作，依靠快快速引进原料料，产出成品品，送抵市场场，因此，企企业就需要物物流上的支持持，所以金狮狮大厦入住企企业中物流企企业居多在情情理之中。（3）市区的写写字楼相对比比较分散，行行业区块也不不明显，所以以写字楼也没没有太显现的的行业特征，相相对集中的区区域在阊胥路路（三香路和和干将路路段段）附近1公里的范围围内，主要的的写字楼是华华孚写字楼、万万盛大厦、嘉嘉登大厦。2、苏州市写字字楼物业的发发展沿革写字楼俗称办公公楼，最初的的写字楼，是是因商务活动动的需要而相相互邻近的一一系列小型楼楼宇，它们各各自独立又相相互紧密联系系。建筑师从从土地的集中中有效利用和和减少交通时时间与距离考考虑，开始将将这些分散的的楼宇集中在在一起向高层层发展，把银银行、律师行行、会计师行行、商业客户户集中在一起起。随后发现现当这些工作作人群集中之之后，又需要要解决他们的的喝咖啡、吃吃饭、休闲健健身、合并使使用公共服务务功能等问题题，又开始在在写字楼中增增加相应的功功能设施。经经过长时期的的发展过程，使使写字楼有了了其特定的涵涵义及概念。计划经济时期，中中国大陆地区区传统生产方方式中没有写写字楼，只有有行政管理的的单位办公楼楼，它的管理理是一种只对对内进行行政政管理的封闭闭式办公方式式。写字楼在苏州如如同在整个中中国大陆地区区一样，是近近二十年来的的新兴产物，随随着苏州经济济的发展，写写字楼也有如如雨后春笋般般出现，其巍巍峨的特征很很能吸引人群群的目光。写写字楼在物业业形式上讲，从从最早的多层层，到小高层层和高层。从从其相应的配配套上讲，从从简单装修到到精美装修，从从分散空调到到中央空调。物物业服务形式式越来越多，集集中公厕、咖咖啡厅、餐厅厅、商务中心心、订票服务务、银行、宽宽带网络、开开放式大厅、公公共会议大厅厅等。3、苏州市写字字楼租售行情情调查苏州部分写字楼楼租售情况一一览表案名售价出售率租金（元/M22*月）物业管理费（元/M2*月月）出租率备注高档园区国际大厦99租金已含（222）90%世纪金融大厦830040%104租金已含（155）85%现有5层在售金狮大厦85租金已含96%只租不售中档国际经贸大厦450070租金已含90%加城大厦80租金已含（166）91%物业费含空调费费综艺开元4750100%50售后代租华福大厦45租金已含（3..5）93%协和大厦510045%406.210%售后代租\商住住两用东环大厦400020%404.280%整层出售万盛大厦36租金已含55%低档金洲大厦22租金已含60%开发大厦28租金已含100%华孚大厦24租金已含98%嘉登大厦25租金已含97%商住两用从上表得出：（1）总体上讲讲，苏州市写写字楼的出租租情况较好，其其良好的出租租率有其客观观原因：良好好的区位优势势；大厦内部部配套齐全、装装修精良。（2）***大大厦周边虽有有部分写字楼楼出租率较高高，但开发大大厦19866年就已经开开始出租，华华孚写字楼11997年开开始出租，另另因其租金较较低，面积分分割灵活，因因此，其出租租率相对较高高。而万盛大大厦和金洲大大厦出租率较较低。可见该该区域中、低低档写字楼供供应量仍较大大，有过剩现现象。苏州市写字楼市市场行业分布布现状一览表表案名业态分布行政办公金融业贸易物流制造业建筑业教育科研咨询服务业房地产能源化工生物医药电子电工总计高档国际大厦130000004300222金狮大厦00121250518281770中档加城大厦033465212712449国际经贸大厦1216752618130869东环大厦12702233111225低档华孚大厦00321308400223开发大厦006133412240742金洲大厦00206006000216总计1574926281520812017434316从苏州市现有办办公楼的行业业分布上看，目目标客层主要要集中在咨询询服务类、贸贸易、电子电电工、制造业业、物流等行行业，对写字字楼的需求主主要集中在咨咨询服务、贸贸易等相关企企业！5、苏州市写字字楼配套情况况：写字楼相关配套套一览表配套案名停车位电梯数餐厅吸烟区通讯系统保安系统消防系统中央空调通信增强系统

卫星电视系统园区国际大厦150个6有有有有有有有有世纪金融大厦150个7有有有有有有有有金狮大厦120个5有有有有有有有有国际经贸大厦90个5有有有有有有无无加城大厦116个3无有有有有有无无综艺开元50个4无有有有有有无无万盛大厦50个4无无无有有有无无金洲大厦30个3无无无无有无无无华福大厦60个2无无无无有无无无开发大厦

30个2无无无无有有无无协和大厦25个5有无无有有有无无东环大厦约40个2无有无无有有无无华孚大厦无2无无无无有无无无嘉登大厦约30个2无无无无有无无无中高档写字楼配配套设施齐全全，尤其在停停车位、电梯梯数量与质量量、安保监控控系统、中央央空调系统考考虑周备。6、小结（1）总体上讲讲，苏州市投投入使用的写写字楼租售情情况较好。（2）苏州市以以制造型企业业为主，从写写字楼的入住住企业来看，行行业主要分布布在物流、贸贸易、咨询商商务等，商业业、流通类企企业不多，所所以从苏州的的发展来看，写写字楼发展前前景不容乐观观。（3）从区域房房产上讲，金金阊区的规划划是，着重发发展仓储和物物流，预计将将兴建仓库和和物流中心，其其房价将不会会有很大的上上升，该地区区的升值潜力力不大。（4）苏州写字字楼市场的供供应量很大，就***大厦周边尚有空余的写字楼还是很多，如万盛大厦、金洲大厦，且规模较大。由此可见：本案案定位为写字字楼将面临较较大风险第四章：小高层层和高层住宅宅物业调查分分析一、小高层和高高层物业发展展沿革及特点点两年前苏州住宅宅商品房还以以多层为主，但但随着苏州经经济的持续高高涨，居民可可支配收入的的不断升高，居居民开始寻求求更高品质的的居住条件，在在这种需求的的推动下，小小高层和高层层全面发展，成成了市场供应应的主体。小高层和高层的的发展与土地地拍卖有直接接关系，地价价翻了几翻，土土地成了极其其宝贵的资源源。以苏州工工业园区为例例，该区域土土地达到了每每亩250万元。如果果建普通住宅宅要达到每平平方米7000元才能保本本，这样的价价格对一般购购房户是难以以接受的。有有资料显示，在在深圳、上海海、北京、广广州等地，小小高层物业和和高层已成为为如今购房者者消费的新时时尚，因而十十分地走俏。据据调查，在各各地的房地产产市场中，小小高层和高层层的整体出售售价不仅没有有打折，反而而还提高了5%，但我们也也要看到，由由于目前苏州州小高层和高高层的供应结结构失调，形形成需求强劲劲、去化速度度相对较慢的的怪现象。目前多层住宅仍仍是许多苏州州市民的首选选，多层的确确避免了高层层的许多不足足，一梯两户户，基本户户户朝南，采光光、通风均十十分理想。但但多层住宅窖窖率相对比较较低，无疑会会增加成本，拉拉高房价，稍稍微便宜一点点的大多位于于偏远的郊区区，一般家庭庭难以承受。另另外，多层住住宅一般不带带电梯，不适适合老人和孩孩子上下楼。为为节约用地，多多层住宅在设设计时要考虑虑面宽，造成成小开间、大大进深，忽略略了人的需要要。更由于地地价问题，不不少小区还容容易牺牲绿地地来换取面积积，造成两栋栋楼间的间距距往往会较为为狭小，小区区的视线及通通透性受到影影响。相对多层而言，小小高层和高层层物业都配有有电梯，上下下便利，管理理现代化、房房屋实用率高高，物管费相相应较低，安安逸清静。此此类物业一般般所在的位置置都属于黄金金地段，周围围有：学校、医医院、市场、银银行等配套设设施都十分齐齐全，物业升升值潜力大。当然高层住宅也也存在通风、采采光不良，私私密性差，高高容积率造成成生活品质下下降、住户的的舒适性得不不到满足等缺缺憾。另外，高高层还存在开开发周期长、造造价高等缺点点。二、在售小高层层、高层楼盘盘调查分析1、房型供应量量分析案名房型湖畔花园加城湖滨公寓天翔花园湖左岸万杨香樟星海人家总计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名一房一厅一卫

196.07%

190.63

二房二厅一卫

196.07%4010.21%

591.96

二房二厅二卫

4113.10%

305.21%712.35③三房二厅二卫66368.63%21167.41%24061.22%28040%3448.58%46079.86%188862.58①四房二厅二卫21622.36%237.35%11228.57%42060%3245.71%305.21%83327.61②四房三厅三卫80.83%

80.27

五房二厅二卫

569.72%561.86

五房三厅二卫90.93%

90.30

五房三厅三卫60.62%

60.20

六房二厅二卫

45.71

40.13

六房三厅二卫20.21%

20.06

六房三厅三卫606.21%

601.99

七房二厅三卫20.21%

20.06

合计966

313

392

700

70

576

3017

分析：■目前市场上供供应量最多的的户型为三房房二厅二卫，占占总供应量的的62.588%。主要是是这种房型比比较适合核心心家庭居住，但但供应量过大大，市场空间间逐渐变小。■市场供应量排排名第二的为为四房二厅二二卫，这个房房源主要被二二次置业，改改善居住环境境的家庭所消消化，市场空空间不错，但但由于总价过过高，使得该该房型的去化化速度较慢。★★★★★二房房二厅二卫（包包括二房二厅厅二卫）以下下的房型供应应量仅占总供供应量的4..93%，且且这些房型的的面积一般在在115平方米米以下，因为为总价低，为为工薪阶层所所接受，市场场需求空间大大，去化速度度很快，往往往一开盘即被被抢购一空，这这些房型也是是目前市场供供应的空隙点点。2、户型面积配配比分析面积分组套型数量比例累计比率60-80m22381.25%--------81-100mm2300.99%2.44%101-1100m2002.44%111-1200m22096.93%9.37%121-1300m2561.86%11.23%131-1400m280526.68%37.91%141-1500m253717.80%55.71%151-1600m252517.40%73.11%161-1700m21976.53%79.64%171-1800m2762.52%82.16%181-1900m21615.34%87.5%191-2000m21264.18%91.68%201m2以上上2578.52%100%合计3017100%

从上面的面积分分组统计资料料可以看出：：■市场上供应最最多的面积在在131-1160m2之间，市场场占有率为661.88%%，总套数在在1867套，市市场供应趋于于饱和，未来来需求较小，目目标客源面已已经非常窄。■市场上供应的的结构严重失失调，房型面面积过大，1121m2以上的房源源市场占有率率为90.883%，相对对于目前的居居民收入而言言，该面积以以上的房子销销售去化较慢慢。■161m2以以上的房源供供应市场占有有率为44..49%，供供应比例明显显过大，从所所调查的在售售楼盘来看，销销售完或者预预定的房型面面积90%都在160平方米米以下，1660平米以上上的套型剩余余供应量非常常庞大，市场场风险不容忽忽视。★★★★★1220m2以下的市场场供应占有率率仅为9.337%，但由由于面积小，所所以总价相对对较小，市场场承接面宽。而而且从对6004名参加22届的群众众就所需面积积作的调查分分析：600平方以下占占4.64%%；60~800平方米占277.15%；；81~1000平方米占占35.600%；101~1120平方米米占22.002%；121~1150平方米米占9.777%；151平方米米以上占0..83%，可可以很简单的的计算出，需需要住房面积积在120平方米米以下的购房房者占总数的的89.411%，据此我我们也可以得得出结论：中中小套型房源源的市场需求求非常强劲。3、价格分析案名价格范围（元/m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价(万元)楼层差价（元/m2）物业收费（元/m2×月月）湖畔花园3300-65500510018091.8050-2001.5加城湖滨公寓/500013065.00/1.5天翔花园3750-46600400015060.00501.0春之交响3800-544004600183.6684.50501.5白领公寓5950-722007000220154.001003.0分析：★各楼盘均价都都在40000元/m2以上■楼层差价在550-1000元/m2★主力总价在660-1500万元/套，市场承承接能力差，销销售去化慢。■同时也可以看看出各个楼盘盘的主力户型型面积趋于大大户型，主力力面积范围在在130-2220m2，供应结构构明显脱离市市场需求，楼楼市风险过大大。从23届房交会会上成交的1160套房子子来看，也可可以很明显的的反映出房价价的结构，这这次房交会成成交商品房平平均单价达到到3993元，其其中，单价在在每平方米33000元以以下的仅为22套；30000元到45000元的占了大大头、为1339套；50000元以上的别别墅有12套。30000元以下的固固然寥寥无几几，实际上就就是35000元以下的也也为数很少，多多数价位要在在3800元以以上。4、相关配套比比较表案名配套湖畔花园加城湖滨天翔花园春之交响白领公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停车场地上

√

14.29%停车场地下√√√√

√√85.71%水景√√

√

√√71.43%GOLF

√

14.29%会所游泳池√

√

√42.86%视听室√√

√

√57.14%网球场

√

√

28.57%便利店

√

14.29%健身房√√

√

√57.14%咖啡厅√√

√

√57.14%从比较表上可以以看出：■中庭是绝大部部分楼盘都选选择设置的配配套，因为这这样能提高楼楼盘的总体形形象，避免了了小区整体布布局呈兵营式式而显得很单单调。■绝大部分楼盘盘的停车场设设置都选择地地下停车场，主主要是空间利利用率高，同同时也降低了了人防成本，地地面的绿化面面积更好配置置。■水景也是绝大大部分楼盘都都设置的配套套，迎合了消消费者的亲水水情结。■目前会所绝大大部分楼盘都都设置（除了了周边配套非非常完善），会会所给业主提提供了生活上上的配套，也也给业主之间间的交流提供供了一个很好好的平台。☆随着竞争的激激烈，各个楼楼盘都在寻求求差异化竞争争，主要体现现在配套设置置上，出现了了例如GOLLF、游泳池池等软件配套套。5、客源客层分分析目前楼市消费群群最主要由以以下四种：■首先是日益增增多的外地来来苏人员成为为住房消费的的生力军，仅仅引进人才这这一群体，今今年以来，苏苏州市已接收收毕业生2..1万人，其其中一半是外外地生源，同同时引进外地地在职人员44000多人人.他们都有住住房需求。■城市建设力度度的加大，截截至02年底，拆拆迁办共颁发发市区房五拆拆迁许可证889张，项目目89个，已经经拆迁结束项项目80%。许可可拆迁总建筑筑面积13004770..99平米，其其中住宅7554157..63平米；；许可拆迁总总户数为111460户，其其中住宅88895户。这些动迁迁户都有住房房需求，加大大了购房队伍伍，大大增加加了市场有效效需求。■人们的追涨心心理加剧了房房源的紧张,,投资客成为为主流,尤以台湾,上海,浙江等地外外来投资者出出手大方,园区万杨香香樟有半栋楼楼就是被一位位上海客户买买走的,一下子买了了50多套。■中介公司介入入炒作行列，某某公司的中介介信息栏目一一共公布566套房源,有29套是全新新毛坯房乃至至期房。6、小结1、目前高层住住宅去化较慢慢，主要是供供应结构失调调，总价偏离离绝大部分消消费者的承受受力。2、120-1160平米的的房源供应相相对消费能力力明显过剩，市市场风险大。3、160平米米以上的房源源市场目标客客源面窄，去去化速度非常常慢。4、（★★★★★★）120平米以以下的房源供供应短缺，而而去化速度快快、市场需求求强劲，市场场空隙明显。三、精装修酒店店式公寓市场场分析1、现有个案情情况（表一）案名建筑面积（m22）规划户数（套）面积范围（m22）主力总价（万元元）苏州凯悦2.3万36040-9020时代晶华3.4万25042-7225-40玄妙广场约1.2万17040-6024-36狮山丽晶约1.7万42029-4219石路中心广场约1.1万23632-7030合计9.71436

2、潜在竞争性性个案（表二二）自由之邑4.6万76040-70未开盘都市E站2.8万50035-5523（未开盘）合计7.4万1260//3、市场分析苏州的精装修公公寓房的从22002年8月苏州凯悦悦的开盘到现现在已经经历历了近一年的的时间，精装装修酒店式公公寓房的市场场供应量也由由360套增加加到14000多套，这其其中10000多套是在今今年开盘的。虽虽然说时代晶晶华、狮山丽丽晶的销售状状况很好，但但是目前正在在销售的石路路中心广场精精装修酒店式式公寓房去化化速度一般，虽虽然可能其产产品本身有一一定的缺陷，但但是与精装修修酒店式公寓寓消费市场的的日见饱和可可能也有一定定的关系。作作为一个非成成熟市场，苏苏州的精装修修酒店式公寓寓客源主要来来自于投资者者，这部分消消费者的主要要目标是租赁赁市场，但是是目前苏州的的高档物业租租赁市场还没没有形成，所所以以后的投投资客源在选选择投资时必必然会更加谨谨慎。在面对目前巨大大市场供应量量的同时，本本案还面临着着两个潜在竞竞争性个案的的挑战。都市E站位于干干将路阊胥路路口，由苏州州富达置业发发展有限公司司开发，规划划户数为5000户，市场场定位为小户户型精装修酒酒店式公寓，面面积在35--55之间。该该案将在今年年8月份推出，目目标定价为55000元/平方米。自由之邑位于阊阊胥路上，介介于干将路、三三香路之间，由由建瑞房产有有限公司开发发，规划户数数达760户，面面积范围在440-70之之间，其定位位也是精装修修酒店式公寓寓，同样将于于8月推出。这两个竞争个案案的出现将使使苏州阊胥路路沿线形成11200多套套的精装修酒酒店式公寓，如如此大的规模模，市场去化化肯定会相当当困难，投资资风险也必然然加大。4、小结我们认为，基本本饱和的精装装修酒店式公公寓市场和大大量的潜在供供应量将会使使苏州精装修修酒店式公寓寓市场的竞争争空前激烈、市市场去化能力力进一步减弱弱，所以，对对于本案，我我们不建议设设计精装修酒酒店式公寓这这样的产品。第五章、市场存存在的问题点点与机会点苏州房地产市场场自20022年进入快速速增长期以来来，发展势头头迅猛。但是是由于房地产产市场缺乏自自我调节功能能和市场监管管部门的有效效管理，房地地产市场在发发展的过程中中也出现了一一些问题。在在项目开发与与市场定位的的过程中，只只有发现问题题，抓住机会会，才能使项项目获得经济济效益。所以以，在项目分分析的过程中中，市场问题题点与机会点点的把握就犹犹为重要。目前，苏州房地地产市场存在在的主要问题题有：1．住房供应上上存在结构性性的不合理近年来，由于苏苏州市民购房房的面积逐年年加大，使得得开发商热衷衷于建造每套套90平方米以以上的大房，70平方米以下的小房来源偏少；主观上，一些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目一味追求大而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷，而普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少。2、商品房开发发结构不合理理苏州中低档住宅宅开发不足，居居民购买力能能够承受的普普通住宅相比比见缺。而在在建的别墅、公公寓以及价位位在40000元/平方米以上上的中高档住住宅风起云涌涌，大有扩张张之势。满足足普通居民的的购房需求是是房地产市场场健康发展不不可忽视的一一个因素，当当前较高的房房价，限制了了普通居民购购房的愿望，因因而平抑非正正常因素导致致的过高房价价，应该是社社会的责任。3．大量带有投投资性质购房房者的出现，不不利于市场的的健康发展银行存款的低利利率使得很多多人不愿意再再把多余资金金以储蓄的形形式保管，在在房地产市场场异常火暴的的今天，纷纷纷利用闲散资资金投资房地地产，希望获获得较高的利利润。由于这这部分人的炒炒作，使得房房地产市场有有可能朝泡沫沫化方向发展展，这将严重重影响市场健健康有序的发发展。4．开发商“跟跟风”现象严重，产产品同质化程程度高小高层住宅好卖卖，纷纷开发发小高层，精精装修酒店式式公寓销售火火暴，又全面面推出酒店式式公寓。这种种现象的频繁繁出现，就可可能会导致市市场产品严重重同质化，市市场竞争处于于同一层次。最最终的结果必必然是；一方方面存在大量量市场空隙，另另一方面造成成繁荣假象，市市场供应与需需求不符，市市场结构失衡衡。在这些问题存在在的同时，我我们也可以看看到一些市场场机会的存在在：1．苏州房地产产市场总体发发展形势良好好苏州的房地产市市场虽然存在在一些问题，但但是随着苏州州整体经济的的进一步发展展，苏州的房房地产市场必必将得到更好好的发展，良良好的发展前前景仍然足以以吸引任何房房地产开发企企业。2.小套型住宅宅市场存在较较大空隙众多开发商把目目标市场定位位在高收入人人群，针对中中低收入人群群的住房市场场有效供给明明显不足。但但同时也正是是这部分消费费者才是市场场的主体，所所以，对小套套型产品的开开发将会吸引引大量客源。依依靠小户型产产品的面积小小、总价低吸吸引中低收入入人群必然会会收到良好效效果。第六章、“****大厦”项目SWOTT分析1．优势点分析析周边路网发达，有有多路公交车车辆经过，交交通便利周边有银行、学学校、医院、大大型超市等机机构，配套设设施完备该区域为传统居居住区，拥有有成熟的居住住环境本案北侧将会有有一景观绿化化广场，可为为居民提供休休闲场所产品现为弹性空空间，可以自自由分隔大小小2．劣