xx项目前期物业顾问服务内容(完整版)资料

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天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632xx项目前期物业顾问服务内容（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）前期物业管理提供之顾问服务内容一、协助推广，促进前期租赁利用保利物业的信誉和管理业绩，。加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于城市之光树立品牌形象，同时保利物业还将协助租售宣传推广活动：编号工作内容计划完成时间1.1协助业主制定及完善CI设计，包括信件、通告的版面及文字使用规定，名片、胸牌、公关赠品、标牌、各类登记薄的标准格式等7月8月1.2派专员于现场解答客户对于物业管理方面的疑问，并可在重大宣传活动时，就聘请专业公司的管理优势、先进目的管理模式、智能化设备的管理与服务等方面提供展示及详细解说7月延续1.3现时购房者越来越关心今后物业管理所能提供的服务与收费标准，物业公司为租赁部人员提供有关方面的基础培训及客户服务培训，解决并商讨在租赁中遇到的管理问题7月9月1.4提供有利于售楼宣传所需的物业管理数据8月1.5制定管理服务承诺，增加客户的信心8月1.6对楼盘示范单位布置设计提供意见，并安排管理措施9月1.7物业公司利用自身的资源为楼盘作宣传7月延续二、楼盘设施的顾问服务内容凭借物业公司多年丰富的管理经验，通过审视机电施工设计及监督设备安装过程，并通过审议购货(维保)合同条款，对设备和机房提出有利于节约能源、控制质量、便于管理和维护保养的专业顾问意见和建议，其中包括：编号工作内容计划完成时间2.1公共照明灯具和布线2.2公共照明开关设置2.3中央空调系统及现场控制形式2.4应急照明设置和控制2.5电梯及消防电梯2.6高低压电气设备2.7给排水系统2.8后备发电机2.9消防系统和设备2.10擦窗机三、物业规划顾问由保利物业从管理和使用者的角度，通过审视设计方案、图纸，对建筑装饰、外围环境及设备建材等方面提出有利于促进租售、节约投资和便于今后物业管理的专业顾问意见和建议，并根据需要与设计院和承建商举行的专题会议，探讨落实一些重大的改进意见和建议，其中包括：编号工作内容计划完成时间3.1人流及车流导向8月底3.2员工通道的设置9月上旬3.3各种指示牌和水牌8月3.4监控中心、安保岗亭7月8月3.5楼层单元分隔和编号8月3.6公共区域装饰9月上旬3.7户外广告的灯箱8月底3.8服务接待台9月3.9车库及出入口8月3.10垃圾房设置7月3.11公共厕所7月3.12货物出入口通道8月3.13物业管理用房、各种锁匙8月3.14物业仓库9月四、智能系统顾问保利物业根据物业租赁和物业管理需要，结合物业情况和社会发展趋势,对采用哪些智能化系统、采用到什么程度等提出有利于促进租售、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议，其中包括：编号工作内容计划完成时间4.1保安监控系统4.2消防报警系统4.3楼宇自动控制系统4.4程控交换系统4.5网络接入和布线系统4.6电子巡更系统9月4.7车库管理系统8月9月4.8综合布线系统4.9背景音响和应急广播系统五、跟进施工过程，保证顺利交接为了保证日后管理公司工作顺利开展，必须对物业进行全面的了解，如果管理公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。物业交付前期，保利物业应当定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益、保证施工质量和减少维修保养隐患等方面的专业意见和建议：-编号工作内容计划完成时间5.1监督施工进度7月延续5.2了解隐蔽工程6月延续5.3熟悉机电设备安装情况6月延续5.4提供成品保护措施6月延续5.5协助检查施工质量6月延续5.6做好物业验收的各项准备工作6月8月5.7参与施工承包商的设备调试8月9月5.8提供设备操作培训要求9月5.9提供备品备件数量和要求9月5.10提供竣工图纸数据递交要求9月5.11提供操作手册递交要求9月5.12提供技术数据递交要求9月物业建造竣工后，保利物业应当参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，及时指出设备安装中存在的各种缺陷和不足，督促有关承包商整改和完善，以确保发展商和客户的利益，物业验收的首要条件为：编号工作内容计划完成时间5.13承包商和施工监理验收合格5.14政府有关职能部门验收通过5.15水、电正式供应5.16设施开通使用5.17无重大缺陷5.17无影响客户使用的未完工程5.18入伙区域能独立封闭5.19无影响人身财产的隐患5.20验收的场地和区域清洁干净9月六、管理制度的制订保利物业根据物业情况和管理模式，提供合适的“物业管理公约＂文本，供发展商制订正式的“物业管理公约”，并以此为本，负责按“保利物业＂的物业管理模式和政府有关规定，制定各项管理制度，主要包括：编号工作内容计划完成时间6.1物业管理公约：为物业拟订管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权力及义务、管理酬金及管理费制订之标准。6.2客户手册：管理费之缴付方式及盈亏、与管理处的联络途径，包括填报紧急联络数据等；设备更改、装修守则，如装修承造商、施工保养及责任、施工期间注意事项及有关费用等；清洁服务，如：公共地方清洁及垃圾清倒安排；保安、防火及防风须知、停车场、其它业户守则，如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。8月6.3员工工作指引：管理工作、保安工作、清洁、电梯、电力系统、消防、水务及渠务、气体燃料泄漏、楼宇结构及维修、防洪及防火、投诉处理、防虫工作等。9月6.4员工守则公司组织架构明细表；薪津福利安排及计算；入职、升迁及解雇；公司守则；奖惩等。9月6.5管理工作程序汇总入伙、收房、装修规定、制订大厦机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。9月6.6紧急事件操作指南：盗窃和刑事毁坏、火灾、煤气泄漏、雷雨和台风、水管爆裂、停电、电器故障、电梯困人、发生人员受伤和意外、停放车辆损坏等9月6.7岗位责任制9月6.8管理工程程序汇总入伙、收楼、装修规定、机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。9月6.9业主入伙手续及收费9月6.10业主收楼须知8月6.11维修管理规定9月6.12业户装修指引8月6.13小区机电、消防等管理规定及表格9月6.14车场管理及守则9月6.15管理处及员工管理规定8月6.16清洁安排及处理守则8月6.17财务程序及守则8月6.18处理客户投诉指引9月6.19特约服务及运作9月七、物业管理费用预算在建筑和主要设备确定后，保利物业利用其管理经验，预算出物业管理运行成本支出，从而为保利大厦物业管理费收费标准的厘定提供重要的依据，物业管理支出主要包括：编号工作内容计划完成时间7.1物业管理人员薪津8月7.2公用事业费(含水、电、煤气、燃油费用)8月7.3物业公共区域清洁及绿化费用8月7.4物业设施维修保养费用8月7.5物业公众财产和第三者意外保险费用8月7.6物业管理行政费用8月7.7核数师(审计)费用8月7.8物业管理启动费用分摊7月7.9节日装饰费用8月7.10法定税费8月7.11物业管理经理人酬金8月八、“城市之光”入伙前工作流程表目录概述 3一．前期市场调研分析 41．宏观经济情况分析 42．项目地理位置及周边环境 73．本项目所在地交通、运输状况分析 104．本项目所在市区人口及劳动力情况 115．项目所在地旅游状况分析 126．周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析 15二.市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议 281．酒店项目整体市场定位建议 282.酒店客源目标定位 303.现有建筑物布局研究及设施初步定位 394.项目功能定位建议 455．酒店设计关键点 516.项目经营理念及管理模式建议 59三．投资估算及经营预测 621．酒店建筑投资估算 625.客房平均房价及入住率预测 646.餐饮收入预测 647.未来5年经营收入成本利润预测(单位:RMB) 65四.市场调研及定位报告结论 661．项目酒店优劣势SWOT分析 662.项目综合竞争力分析 673.项目整体经济效益分析 684.项目不确定性分析 695.可比性结论 70一．前期市场调研分析1．宏观经济情况分析1.1项目城市内主要经济指标概述国民经济主要指标（2004－2005年底数据）项目200420052005年为2004年%人口年末户籍人口（万人）1352.391360.26100.58%劳动力从业人员（万人）836.87863.32103.60%国内生产总值（亿元）8072.839154.18113.39%全社会固定资产投资（亿元）3084.663542.55114.84%固定资产投资基本建设投资（亿元）1721.561984.61115.27%更新改造投资（亿元）房地产开发投资（亿元）1175.461246.86106.07%财政地方财政收入（亿元）3591.734095.81114.03%地方财政支出（亿元）1395.691660.32118.96%物价以1990年价格为100%居民消费价格总指数（%）257.8%260.3%1.0096%居民消费水平非农业居民（元）1263113773109.41%农业居民（元）75808663114.28%资料来源:上海统计年鉴 1.2项目城市发展前景在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新一轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资企业积极参与上海国有企业的改组改造。截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是“十一五”的开局之年基本，上海市国内生产总值(GDP)预计首次突破1万亿元，国民经济实现连续15年两位数增长。透过这些数据和情况，可以清楚地看到上海发展的良好态势。面向未来，上海全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实施科教兴市主战略，加快推进国际经济、金融、贸易、航运中心建设。上海前进的脚步更加坚定有力，上海进一步显现蕴藏的生机与活力。1.3虹桥/长宁地区酒店市场发展前景随着国内、亚洲地区和全球经济发展，并靠近闵行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工业区，该地区酒店会继续表现良好。但上述工业区内有竞争力的酒店增加可能会减少市场对虹桥区酒店的需求,尤其是这些新增加酒店在价格、交通距离和设备设施相对更先进等方面更有竞争优势。同样,位于上海西南地区的酒店仍将继续争夺该地区市场份额，因为客户将上海做为访问长江三角洲地区主要城市包括杭州，苏州，南京，无锡等的出发中心。上海也依然是休闲旅客参观长江三角洲古镇和城市的必经之地。目前，虹桥地区办公楼的使用率仍然很高，并将持续保持对酒店的需求。但是,明年酒店需求增长的出现一定压力，因来年先前设在虹桥区的许多公司总部将迁到浦东区(譬如Honeywell)。同时,一些公司因扩张正在寻找更大的办公室空间(尤其制整个楼层或几层)，而这种办公场地在虹桥区已经很难找到。因此他们将在其它地区寻找（如在企业中心广场），这会为虹桥区的酒店需求带来更多压力。随着所有的国际航班（包括香港和澳门）从虹桥机场移至浦东机场，空勤人员，转机旅客和短程国际人员的酒店需求不断转移到浦东。虹桥地区的酒店将获得更多的国内转机和到虹桥机场的国内航班旅客的酒店需求关注。虹桥区做为上海的商业中心将保持强劲的发展，因为其地理位置更靠近西部和西南部工业区；它连接着江苏到浙江省的高速公路；做为自由贸易区，为国际公司带来税务和商业利益。这里仍有较大数量的土地可供开发；办公租赁费用相对便宜。随着复兴隧道，卢浦大桥和三环路的竣工和开通，从虹桥区到浦东和浦东机场的交通状况明显改善，旅行时间大大缩短。这使虹桥区的酒店更有能力从浦东市场争取更多的对价格敏感的客户以及一些空勤人员，但同时会限制与上海中心地区的酒店去竞争很多到虹桥区开会的高效益的客户。对于展览和会议业务，新国际展览中心（SNIEC）使上海世贸商城失去更多举办大型国际交易会和展览会的机会，但这一地区对于一些小型的，专业的地方展览活动仍然保持着活力，继续保持对虹桥地区酒店的需求。但是，多数需求将被虹桥宾馆和银河宾馆垄断。由于虹桥区十分靠近F1赛事场地，这个赛事和未来的相关活动给该区的酒店带来更多的商机。虹桥酒店与位于城市中心的酒店相比，客户提前预定客房的时间短，尤其那些在高峰时期从城市中心客满酒店溢出的客户。在改善管理的情况下，这一地区酒店也很提高入住率水平。以上主要趋势和问题可能对虹桥/长宁地区酒店市场构成的影响：平衡各种因素，2006年以后，虹桥酒店市场继续适度增长，取决于主要业务群的增长和到达的水平。2．项目地理位置及周边环境2.1项目地理位置状况及周边区域环境概况本酒店项目距离上海市中心12公里，位于北翟路，长宁路的延伸段与外环线，环西第1大道的交界处。项目北部和东北部环绕苏州河且紧临环境优美的公园,南与北翟路相接,生态园区生态园区虹桥机杨延安西路虹桥交通枢纽北新泾IBP国际商务区内环线市中心方向虹桥开发区项目位置

项目地理位置优势与劣势分析优势劣势酒店做为工业园区开发计划的一个重要部分，将因工业园活跃该地区并提升整个地区的号召力。毗邻周边工业区和虹桥国际机场。沿中环路方便可以到达城市的各个区,并通过其便利连接延安路和成都高速路。在城市西北部A20公路中段已形成交通枢纽。临水为酒店提供一个特殊的环境因素。到上海的主要商业区(如外滩，南京路)距离比较远。目前该地区配套商业还处于低级和待开发阶段。周边建筑外观老旧，拟建地点建筑孤立。但是，随着商务园区工程的实施，这些状况将改变。结论:拟建地点具备开发一个优秀酒店的良好特征，这都基于一个预测，IBP发展商将继续基础设施建设，总体规划和园区将不断吸引来办公租赁者，成为酒店的客源实体。相信酒店也一定寓意将伴随工业园的成熟获得诸多方便的同步收益，本本项目所在位置2.2项目区域内酒店现状项目酒店的地域特征,决定了其未来的基础客源将来自虹桥,长宁地区,因此,酒店竞争群体也将集中在这一区域内.经初步调研,项目区域内及周边区域目前共有酒店35家酒店其中：五星级酒店4家：虹桥万豪喜来登豪达扬子江万丽酒店上海千禧海鸥大酒店四星级酒店7家：红桥宾馆银河宾馆虹桥迎宾馆虹桥大酒店银星假日国航龙柏三星以下、经济型快捷酒店19家;酒店服务式公寓5家资料来源:凯莱集团信息资料库与上海南京路,外滩区域酒店相比,本区域内酒店的地理位置大多集中在闹市区域,分布相对集中,设施设备的使用时间也相对较长,季节抽样促销价格卖价也相对偏低.这是由于当地尚无硬件齐全、设施先进的高星级酒店产品而形成的区域状况.3．本项目所在地交通、运输状况分析3.1项目距离机场、火车站公里/车程虹桥机场10-15分钟浦东机场50-80分钟虹桥开发区10-15分钟人民广场30分钟F1赛道50分钟南京路30分钟金融区35分钟*参考车程视具体交通情况而定资料来源:HorwathAsiaPacific3.2铁路及航空年均客流量上海年度客流量统计(万人次)199953542906112658174120005693298012825398922001632432311508543104220027326351820465261236200372113391205252812402004808436622401570145120058454388224736041494资料来源:上海统计年鉴3.3项目区域内交通情况本项目交通十分便利，由铁路客运专线上海总站、航空港、滋悬浮机场快线、城市轨道交通、地面公共交通五大层次的虹桥交通枢纽组成。4．本项目所在市区人口及劳动力情况4.1项目区域内户籍人口数量及增减比例人口情况：根据人口及劳动力情况调查，全区户籍人口截止2005年为1360.26万人，比上年末增长0.58%。其中项目所在区2005年劳动力平均工资26823元。4.2项目区域内居民年平均收入及年平均消费水平对比农民人均纯收入73378342城镇居民人均可支配收入2595426677全市居民人均消费支出(元)农村63297265城镇1263113773资料来源:上海统计年鉴2005年人均消费支出较2004年同比增长9.04％，已实现连续7年保持增长率超过5％，这一良好势头充分证明项目所在地区的良好商业前景和稳步发展的消费趋向。

5．项目所在地旅游状况分析5.1旅游业状况及未来发展形势在2021年到来前的5年中，上海将凭借举办世博会的历史机遇，把上海的旅游业打造成申城现代服务业的主体产业和国民经济的动力型产业。据悉，为了实现这一战略新定位，到2021年，上海计划实现旅游总收入3300亿元人民币，接待入境游客超过900万人次，实现旅游外汇收入87亿美元，争取使旅游业增加值占上海GDP的9.5%，将上海初步建成“世界著名旅游城市”。未来上海旅游行业的发展趋势将本着中心城区旅游要向都市观光产品和“旅游特色街区”发展，市郊旅游要向休闲度假基地方向进军，充分发挥旅游的社会功能，重点扶持和发展申城农业旅游，为此新近发布了《上海乡村集聚旅游发展三年行动计划》，年内首先实现百万人次游市郊，到2021年达到2000万人次游郊区的目标。5.2酒店业发展状况分析上海市现有各类星级酒店320家，客房总数5.23万间（套）。以2005年为例，上海接待入境旅游人数由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者的客房需求为800万间夜，比2002年增加约256万间夜。预计在未来五年间，2021年北京奥运会和2021年上海世博会的市场推动下，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间，特别是三星级以上的高档酒店投资额大，技术及管理水平要求高，而这正是酒店投资商抓住这次机遇，获得可观的投资回报的良好市场契机。因此，随着上海高档酒店业市场的看好，上海越来越成为国际酒店管理集团进入中国的“桥头堡”。同时，上海良好的投资环境及旅游市场也吸引了越来越多的国内外客商及游人。

受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家国内外知名酒店集团纷纷宣布在上海增资，全球16个著名的国际酒店管理集团如今已悉数入沪。据数据显示：2005年上海全市320家星级饭店实现的利润，有一半集中在近30家由国际管理集团经营的饭店；这近30家饭店人均年利润达2．57万元人民币，是其它饭店平均水平的9倍多。这一系列的数字不断鼓舞着国际酒店管理集团进入中国上海的步伐。5.3客源分析2006年1～11月旅游入境人数对比2006年1～11月旅游入境人数停留天数对比总计6.3过夜人数4.94外国人5.67

香港同胞285468-2.77

澳门同胞15152-3.86

台湾同胞2915474.5资料来源:上海统计年鉴2006年1～11月入境旅游人数来源细分2006年1-11月入境旅游人数来源细分(单位：人)一月20004813249931410288217318二月402578146729872328416184456三月41697917002611975111551711685四月508546157349117236115414118547五月491662153715115084110391112472六月467540151866107930104240103504七月4460031469811017759837698871八月45570315241710272499552101010九月475884159831105930102403107720十月543775172426121879121652127818十一月630222193554126205154982155481资料来源:上海统计年鉴2006年1～11月入境旅游客源分析表明：过夜游客人数 ：约424.8万人次欧美及外国客 ：约365.5万人次港澳同胞 ：约30万人次台湾同胞 ：约29万人次以上数据较2005年同期增长6.3%，这一增长势头自1999年开始保持至今，且步伐仍在加快。从这一角度可以体现上海旅游产业客源市场的良好前景。2006年1-11月接待国际旅游者人数合计1.外国人4.台湾同胞2790007750002915473.港澳同胞309355968548300610资料来源:上海统计年鉴2005-2006年接待国际旅游者人数对比(图表)2005—2006年接待国际旅游者人天数对比(图表)

5.4旅游经济分析代表年份国际旅游外汇收入增减分析2005年本市国际旅游外汇收入36.08亿美元，同比增长16.8%。2006年本市预计外汇收入将突破40亿美元，同比增长幅度继续保持在10％以上。代表年份旅游业收入构成情况分析根据对旅游行业中旅行社、星级饭店、旅游景区、旅游车船公司等旅游企业相关资料统计,2005年总体情况，上海市旅游企业年营业收入达330亿元。其中：旅行社共实现营业收入132.43亿元，比上年增长22.37%。2005年星级饭店共实现营业收入194.47亿元，比上年增长17.44%。地区旅游市场2000～2005年接待过夜旅游人数(单位：人)来沪国际旅游者人数(万人次)181.40204.26272.53491.92571.35外国人139.14146.97210.66339.11452.27港澳同胞17.6220.6223.0348.9548.59台湾同胞19.8831.9933.5671.7570.49国内旅游者来沪人数(万人次)64338255876185059012外省市来沪旅游人数(万人次)51776470679763466805本市市民在本地旅游人数(万人次)12561785196421592207平均每日到沪旅游者流量(万人次)18.1223.1824.7524.6526.26来沪旅游者平均逗留天数(天/人)3.923.873.613.503.50同比增长率(%)15.85%27.9%6.8%-0.4%6.5%资料来源:上海统计年鉴6．周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析(详见个案调研资料,信息来源:凯莱集团信息资料库)

万豪虹桥

酒店酒店2000年9月开业星级★★★★★座落地点长宁区虹桥路2270号报价RMB管理公司万豪国际集团管理企业性质外资酒店企业邮政编码200336结算RMB 地理交通 距市中心/公里数11.0距虹桥机场2.5公里距火车站距离13.0公里距开发区2.5距浦东机场60停车位数150个客房315间（8层）项目 面积(套内建筑面积m2)门市价折扣价豪华房352656658高级豪华3529051035行政豪华3533201380行政套房6541502490豪华/贵宾套房9049803486总统套房1802490019900 餐饮 餐厅性质： 数量餐饮风格大堂酒吧1点心、午茶、鸡尾酒万豪咖啡厅1随意餐点万豪轩1中餐冠军吧1将美酒、佳肴和氛围完美融合曼哈顿扒房1美国风味的牛扒、排骨和海鲜鱼翅捞饭1粤/港菜娱乐/康体设施室内游泳池，网球场，室内高尔夫，健身中心，瑜珈馆，桑拿，蒸汽浴，按摩浴池服务设施24小时客房送餐服务，洗衣服务，礼宾部，礼品店，报亭租车服务台，航班服务台，迷你超市，花房配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施面积m2可容座位数(人)一号会议厅17498六号会议厅211110宴会设施万豪殿745600天幕厅260150一号宴会厅248170二号宴会厅248170三号宴会厅248170会议服务和设备电脑，宽带上网，会议音响系统，投影仪，视频/会议商务服务商务中心，计算机，复印，，邮寄信笺，秘书服务客房设施可提供婴儿床，客房保险箱，熨斗和熨衣板，吹风机浴袍，免费赠送客房咖啡，迷你酒吧，电冰箱，遥控电视，空调系统，有线/卫星电视，所有新闻频道，语音留言信箱，国际互联网及电子邮件接口，电子钥匙系统，设有台灯的办公桌，报纸派送（星期一至星期五），DDD，IDD

扬子江万丽酒店酒店2001年10月开业星级★★★★★21-62750000座落地点开宁区延安西路2099号报价RMB管理公司万豪国际集团管理企业性质外商投资企业21-62750750邮政编码200336结算RMB 地理交通距市中心/公里数7.5距机场/公里数8.0距火车站距离12.0公里虹桥开发区1停车位数量50个客房544间（34层）项目 面积(套内建筑面积m2)门市价折扣价豪华房302650575高级豪华302750863行政豪华3033501150行政套房6045602736豪华/贵宾套房8553804081总统套120124509960 餐饮 餐厅性质： 数量餐饮风格满福楼1粤菜翠竹小馆1传统上海及粤式面点、粥类"霞"日式寿司吧1日本美食拉斐尔意大利餐厅1商务宴请万丽咖啡厅1亚洲/欧式风味自助及零点库"雪茄吧1特色鸡尾酒及雪茄娱乐/康体设施室内游泳池，网球场，室内高尔夫，健身中心，瑜珈馆，桑拿，蒸汽浴，水疗中心，按摩浴池，缓跑径，池壁球,台球,按摩服务设施机票服务,租车服务,前台保险箱,礼品店,报亭,礼宾部,洗衣服务,24小时客房送餐服务,迷你超市,花房,大堂宽带上网配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施面积m2可容座位数(人)会议室13910会议室24212会议室37022紫罗兰2310宴会设施白玉兰+郁金香6825-60向日葵+康乃馨6220-25牡丹+莲花13035-70翡翠厅11328-50明珠厅3010-20碧玉厅44050-400碧涛厅23030-150碧华殿670320-500会议服务和设备电脑,宽带上网,会议音响系统,投影仪,视频/会议商务服务商务中心,计算机,复印,,邮寄信笺,秘书服务客房设施可提供婴儿床,客房保险箱,熨斗和熨衣板,吹风机,浴袍,遥控电视,空调系统,60多种卫星电视频道,所有新闻频道,语音留言信箱,宽带上网,人性化的工作区域,DDD,IDD

喜来登豪达酒店酒店1992年开业星级★★★★★座落地点上海长宁区遵义南路5号报价RMB管理公司喜来登酒店集团企业性质外商投资企业邮政编码200336结算RMB地理交通 距市中心/公里数7.5距机场/公里数6.0距火车站距离10.0公里停车位数量30个客房496间（27层）项目 面积(套内建筑面积m2)门市价折扣价豪华房302444690高级豪华602444886行政豪华3030601377行政套房6539782784豪华/贵宾套房95160489628总统套1151888813220餐饮 餐厅性质： 数量餐饮风格咖啡厅1欧陆式自助早餐及中西餐点吉而喜酒吧1英式酒吧(各种进口啤酒)中餐厅1粤菜及上海本邦菜日式餐厅1各式日本料理自助餐厅1中西合璧菜肴意式餐厅1意大利烹饪书房吧1饮品,雪茄娱乐/康体设施室内游泳池，温水游泳池，室内高尔夫，店内健身中心，瑜珈馆，水疗中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，按摩浴池，美容服务设施自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房，外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，前台保险箱，擦鞋，机票票台，租车柜台，旅游柜台，订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施面积m2可容座位数(人)南中国厅8012董事会议厅5015行政会议厅8418-30商务会议室1-5506-8宴会设施太平洋大宴会厅830280-900太平洋A厅或C厅29070-250大宴会厅B厅25050-200太平洋A厅+B厅或B厅+C厅540120-400大西洋厅16030-40大西洋东厅或西厅8020-30地中海厅16030-40地中海东厅或西厅8020-30珊瑚厅8815-22会议服务和设备手提电脑/个人电脑，宽带上网多功能会议音响系统，附带录音服务架空电脑投影仪/幻灯片放映机视频/会议，室内同声传译设备商务服务商务中心

复印邮寄信笺秘书服务豪华轿车服务客房内连接宽带互联网个人电脑租赁打印机客房设施保险箱,小酒吧,彩电,直拨,留言系统,遥控台,闹钟,沐浴用品,浴袍,吹风机,健康称,咖啡茶具

上海千禧海鸥大酒店酒店2006年10月开业星级★★★★★座落地点上海长宁区延安西路2588号报价RMB管理公司美千禧酒店及度假酒店集团企业性质外商投资企/p>

邮政编码202103结算RMB地理交通 距市中心/公里数10公里距机场/公里数6距火车站距离8公里停车位数量96个客房369间（13层）项目 面积(套内建筑面积m2)门市价折扣价豪华房402530863高级豪华4025301035行政豪华4034502171豪华/贵宾套房60行政套房8006年10月新开业酒店总统套200部分客房营业餐饮 餐厅性质： 数量餐饮风格欧咖啡1西式烹饪及烧烤翠湖大堂酒吧1巧力克自助点心,各式鸡尾酒饼屋1咖啡，蛋糕，甜品七色光中餐厅1港式粤菜，上海本帮菜等TKNY烧烤吧1融合了东西方美味的扒房娱乐/康体设施室内游泳池，网球场，模拟高尔夫球场，健身室，SPA，桑拿浴室，蒸汽浴室，按摩，美容美发，儿童设施服务设施外币兑换服务，票务服务，洗衣服务，残疾人客房，出租车停车场，酒店公共区域、会议室及餐厅提供无线上网，客房送餐服务，安全保险箱，残障人士设施配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施面积m2可容座位数(人)多功能厅1-56730会议室1-41510宴会设施海纳厅345200天和厅345200会议服务和设备电脑,宽带上网,会议音响系统,投影仪,视频/会议商务服务商务中心，会议室，秘书服务，服务，影印服务，电脑及中心，服务办公室(供特殊采访及会议使用)客房设施空调,闹钟,瓶装饮用水,单独的温控器,客房内保险箱,空调控制面板,客房小酒吧,免费送至客房的晨报,浴袍,吹风机,人体秤,有线电视频道,卫星电视,,行政楼所有客房配备数字电脑一体机冰箱等

上海虹桥宾馆酒店1988年开业星级★★★★座落地点上海长宁区延安西路2000号报价RMB管理公司锦江国际集团管理企业性质内资企业邮政编码200051结算RMB 地理交通距市中心/公里数7公里距机场/公里数7公里距火车站距离8公里停车位数量55个客房627间（30层）项目 面积(套内建筑面积m2)门市价折扣价标准房281725498高级房281898498豪华房302185538套房6034501500豪华/贵宾套房11045003800 餐饮 餐厅性质： 数量餐饮风格中餐厅3自助/中式菜/北京菜/本邦菜日本餐厅1日本烧烤韩式餐厅1韩国烧烤娱乐/康体设施室内游泳池，温水游泳池，保龄球，店内健身中心，水疗中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，夜总会，小剧院，按摩，按摩，美容美发，KTV，儿童设施服务设施自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房，外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，擦鞋，前台保险箱，机票票台，租车柜台，旅游柜台，订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施面积m2可容座位数(人)牡丹厅7015贵宾厅A和贵宾厅B（分别）4015贵宾厅C6020贵宾厅D6030宴会设施嘉庆堂720600玫瑰厅150100会议服务和设备手提电脑/个人电脑，宽带上网多功能会议音响系统，附带录音服务架空电脑投影仪/幻灯片放映机视频/会议，室内同声传译设备商务服务商务中心

复印邮寄信笺秘书服务豪华轿车服务客房内连接宽带互联网个人电脑租赁打印机客房设施卫星电视、闭路电视、小型酒吧及温度调节器节设施，电子办公室和国际互联网络服务，私人的本地语音号码和号码，直接使用internet接入和浏览服务

银河宾馆酒店1990年开业星级★★★★座落地点上海长宁区中山西路888号报价RMB管理公司锦江国际集团管理企业性质内资企业邮政编码200051结算RMB地理交通 距市中心/公里数7公里距机场/公里数7公里距火车站距离9公里停车位数量90个客房666间（35层）项目 面积(套内建筑面积m2)门市价折扣价标准房221610498高级房261610498豪华房261840598套房4030001200行政豪华间2830001200行政套4537501500豪华/贵宾套房5048001800餐饮 餐厅性质： 数量餐饮风格中餐厅2海派菜/港式菜西餐厅3西餐/西点中西餐1中西餐结合日本餐厅1日本料理韩式餐厅1韩国料理酒吧1地中海酒吧娱乐/康体设施保龄球，健身中心，桑拿，蒸汽浴，夜总会，美容美发，按摩浴池客人服务自动取款机，婴儿看护服务，，礼宾服务，干洗/洗衣，花房，外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，擦鞋，前台保险箱，机票票台，租车柜台，旅游柜台配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施面积m2可容座位数(人)三楼会议厅250200辰星厅116100荧星厅174120镇星厅8960太阳厅5420宴会设施宴会厅Ⅰ300250宴会厅Ⅱ300250宴会厅Ⅲ300200会议服务和设备宽带上网，录像/数据投影仪，多功能会议音响系统，附带录音服务，架空电脑投影仪/幻灯片放映机，视频/会议，室内同声传译系统商务服务商务中心，复印，邮寄信笺，客房内连接宽带互联网，行政楼层，个人电脑客房配备打印机，秘书服务，豪华轿车服务客房服务空调,闹钟,瓶装饮用水,单独的温控器,客房内保险箱,空调控制面板,客房小酒吧,免费送至客房的晨报,浴袍,吹风机,人体秤,有线电视频道,卫星电视,,行政楼所有客房配备数字电脑一体机冰箱等6.1竞争对手酒店配套服务设施对比酒店名称设施种类室内游泳池室外游泳池网球场室内高尔夫壁球保龄球健身房瑜珈馆水疗中心温泉桑拿蒸汽浴日光浴英式美式桌球乒乓房花房卡拉OK/夜总会夜总会/舞厅小剧院按摩美容美发按摩浴池网吧/书吧儿童游戏场迷你超市资料来源：凯莱集团信息资料库6.2竞争对手酒店餐饮设施种类对比中餐地方菜宫廷菜官府菜中餐包房民族风味餐厅西餐厅咖啡厅自助餐厅糕饼店酒吧红酒吧雪茄吧啤酒屋大堂酒吧大堂酒廊行政酒廊快餐厅日本料理韩国料理泰国餐厅印度尼西亚餐厅越南餐厅意大利餐厅法国餐厅德国餐厅主题餐厅烧烤餐厅扒房客房送餐外卖服务资料来源：凯莱集团信息资料库6.3竞争对手酒店宴会设施对比大宴会厅面积600㎡670㎡830㎡345㎡600㎡600㎡举架5.5m4m6.1m6m6m6.5m可容纳人数450550700280500500可拆分为会议厅345333会议厅数量636936会议厅平均面积150㎡35㎡90㎡67㎡40㎡30㎡会议厅平均容纳人数502030352015会议接待容量750610880870560590资料来源：凯莱集团信息资料库6.4竞争对手酒店淡季抽样房价对比酒店名称五星级四星级客房类型万豪虹桥扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆标准房门市价格15001610房间报价498498高级房门市价格255015501610房间报价498498豪华房门市价格265626502720253019001840房间报价658575690863538598高级豪华房门市价格290527052890253019501940房间报价10358638861035960980行政豪华房门市价格33203350306034502070房间报价1380115013882171980行政套房新酒店客房部分开业门市价格41504560397855002645房间报价2490260027881500豪华套房门市价格4980538018888房间报价348040889628总统套房1800门市价格249001245024548房间报价19900996013200客房总数316544496369521650开业/挂牌时间2000年20011992年2006年1988年1990年资料来源：凯莱集团信息资料库6.52006年长宁区四、五星级酒店年度平均房价对比万豪虹桥2000年5316US$130.00扬子江万丽2001年5544US$120.00喜来登豪达1992年5496US$145.00千禧海鸥2006年5369US$123.00五星级酒店平均值US$130.00虹桥宾馆1988年4621US$85.00银河宾馆1990年4650US$90.00四星级酒店平均值US$87.50*注:为方便对比,以上数据为近似取整值 信息来源:凯莱集团信息资料库6.62006年长宁区四、五星级酒店年度平均出租率对比万豪虹桥2000年531685%扬子江万丽2001年554480%喜来登豪达1992年549684%千禧海鸥2006年5369无（2006年10月开业）五星级酒店平均值83%虹桥宾馆1988年462183%银河宾馆1990年465086%四星级酒店平均值85%*注:为方便对比,以上数据为近似取整值 信息来源:凯莱集团信息资料库6.72006年长宁区四、五星级酒店年度客房平均营业收入对比万豪虹桥US$106.25扬子江万丽US$92.00喜来登豪达US$117.60千禧海鸥US$95.40五星级酒店平均值US$102.81虹桥宾馆US$70.55银河宾馆US$77.40四星级酒店平均值US$73.94 信息来源:凯莱集团信息资料库通过以上竞争对手对比分析，得出以下结论：抽样酒店出租率状况与酒店客房保有量有着明显的联系。酒店客房总数越多，出租率抽样越低。例如虹桥万豪与扬子江万丽的客房总数和出租率对比结果。抽样酒店的设施、服务标准越高，经营状况越好。例如扬子江万丽与喜来登豪达的价格和出租率对比。虹桥地区的酒店年平均出租率普遍高于80％，从一个侧面证明了本地区普遍存在的客源潜力。抽样价格显示五星级酒店主流客房在淡季均采用低于门市价3折的价格进行促销，证明了外资酒店经营策略的灵活性。抽样调查的四、五星级主流客房的淡季促销价格接近，五星级酒店在淡季可以覆盖四星级酒店客源做为市场补充。宴会设施,大多数酒店都具备约600平方米餐饮状况，均具有三个以上餐厅，至少一个异国风味餐厅。配套娱乐设施:配套齐全,但项目地域商务酒店居多,缺少以度假型产品为特色的酒店。

二.市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议1．酒店项目整体市场定位建议1.1项目定位依据市场调研资料为前提，针对项目区域配套酒店的空缺目前虹桥国际商务园内尚无高星级酒店，针对商务旅行者的住宿、休闲设施呈现市场空白；结合本项目地理位置、充分利用资源环境及商务氛围项目所在IBP周边地块商住情况良好，项目区域商务氛围已成熟；开发区内缺乏大型会议场所和多功能宴会、会议设施、缺少餐饮，娱乐及休闲场所，同时，区域内企业宴请、会议，家庭休闲等消费需求缺乏硬件设施精良、地理位置优越并能够提供高标准服务的具有特色经营理念的餐饮、休闲、娱乐的全方位综合休闲服务场所；做为临近虹桥机场和A20公路交通枢纽的重要区域，项目临近苏州河，生态公园，酒店优越的地理位置是市区西部旅游休闲、自驾车休闲客源短途旅行和休闲的首选场所。综合考虑地域特点及人文及生活习惯对于配套设施，尽量考虑综合地域及文化为背景，特色经营。有特色、有亮点、有市场。参考国家五星级酒店硬件设施评星级规范既融汇国家星级酒店规定的高档硬件设施，并以完善的娱乐休闲配套,加之国际标准化管理理念。定位思路超前和预留可持续发展的空间定位超前，设计超前，选材超前，管理理念超前，使酒店在未来10年甚至更长久的时间内立于不败之地。消费客人的感受及日后管理的规范需求对于客人舒适的，温馨的，高雅的酒店,客人享受到的是亲情化、家居化，人性化服务；对于酒店高效运作管理基础,有利能源和成本控制,便于维护保养，方便更新换代；业主投资与回报收益的平衡最佳方案基于上述我们认为，目前及未来项目地块酒店市场呈当地空白，一旦抓住这一契机，建设一间顶级的、综合的，兼商务、会议，休闲、景观于一身，既能够为项目区域客户提供全方位综合服务的场所，又能针对市区方向辐射区域吸引客源，必将在上海西部近郊的同行业内独树一帜，引领当地的服务企业新的发展方向。1.2酒店项目整体星级与产品定位建议五星级城市度假酒店。突出以商务客人为基础，配以度假型酒店娱乐休闲特色五星级酒店硬件设施，突出完善的商务配套和会议多功能以及休闲度假娱乐设施建筑主体突出度假风格,欧式装修设计独具匠心，融中、西方及地域文化设计经典于一体，注重园林景观、水景及灯光烘托国际标准高品质酒店管理公司管理，突出品牌，彰显提升酒店的品质1.3酒店项目市场定位身份与尊贵的标志项目酒店定位为成功人士、都市新贵和商务人士的社交中心。物超所值享受的标志项目酒店定位为具备一流设施档次服务质量的首选。地域特色酒店的标志项目酒店定位为长宁区和上海西区苏州河畔唯一的怀旧与时尚酒店潮流的引领者。大型高档宴会与娱乐休闲相结合的高档场所标志项目酒店定位为虹桥开发区乃至上海市内高档会议、宴会、休闲需求的承接者。2.酒店客源目标定位2.1目标客源的分析从地理位置上对比，项目酒店位置处于尚无高星级酒店的具备得天独厚的客源优势，这一优势体现在项目酒店可以具备绝对的客源吸纳优先权。项目经营活动未来的潜在竞争对手主要集中在延安西路，这些酒店的商务客源主体就是开发区商务客人。目标客户以国际五星级的管理标准和硬件设施为先决条件，以接待国内外高级商务散客为主，地方政府、企业各类会议/展览市场为辅。积极接纳开发区各公司客源及与之协作的客源。积极开拓网络订房市场和长住客户市场，适当接待国内外高端旅游团队。项目区域以外周边城市会议及度假客源市场。酒店目标客源定位受未来经济走势、周边环境变化、未来城市规划、消费需求变化等多种因素影响，因此，客源定位是针对某一特定时期经营方针制定的动态参考。在此，我们仅就酒店开业初期(初期客源定位)和正常经营期(远期客源定位)两个时段的客源定位进行动态预测，此预测包括但不限于如下客源种类：2.2初期客源定位开发区商务散客需求状况：上海市场的公司需求强，增长前景乐观目前中国进入WTO及内地在国际金融环境的形象不断改善和活跃，至使国际公司充满信心。上海做为中国经济贸易的中心，将继续巩固自己的角色。上海正将自己建设成“MUST-VISIT”目的地。做为国际商务在亚洲的一个重要桥头堡，伴随而来的是大量增加的国际商务人士组织的考察旅行、实地访问、合作会议和商务洽谈等等，进而产生出大量的酒店市场需求。上海正在成为国际和地区商务进入这一区域市场的门户，尤其当其显着地改善了公路，铁路和航空等交通设施。从上海到杭州修建的150公里磁悬浮铁路计划在2021年竣工，旅程时间从约3小时缩短到27在过去的几年里，上海商务办公市场有显著成长，国际A级办公楼占有率达到了90％至95％。在2006年第一季度，上海的一流办公市场的租赁价格持续盘升。在未来的2到3年，随着城市金融业发展，上海办公市场将会继续迅猛增长。依靠以上经济、商务、交通的发展趋势，在很大程度上为开发区提供部分客源支持的基础之一。与此同时长宁区也形成多家外资进驻的商务办公区。目前，项目所在国际工业园内，入住商户主要为大中型企业，单体规模均在1万平方米以上，未来商务企业预计达到100万平方米建筑总量，届时将有5万人在开发区内办公，并且这一总量随着市内公司企业谋求较低租金而向郊区外迁，开发区商住公司的不断增加而不断增长。针对五星级酒店的消费群体，开发区内的商务客源中各公司、企业的部门经理、总监及以上高级职员的出差预算符合五星级酒店商务价格，由于这一价格统一由公司支付，客人更愿意选择高档、就近的酒店下榻。因此入住开发区的各商务写字楼的企业将无疑成为酒店的尤为重要的客源基础之二：客源特点：客源稳定，房价的支付能力强。以商旅活动为主要目的，选择酒店遵循就近原则。不受旅游淡旺季波动影响。预期流量：做为酒店的客源主流和出租率基础，初期经营预计占酒店客源总量45％。旅行社团体需求状况：项目酒店所在区域做为A20公路和上海西部的重要交通枢纽，是华东旅游线路中上海通往周庄、锦西、阳澄湖、淀山湖、苏州、无锡、太湖等知名旅游地的重要中转站。绝大多数去往上海周边的旅游线路都不在旅游地停留过夜，而全部住在上海市内或西部市郊。同时，国家旅游局2005年统计资料显示，华东旅游线路中，入境团体系列线在200条以上，年均入境系列团体游客近10万人，其中以上海做为入境中转站的系列线占总量的60％，有近120条，因此潜在的旅游客源十分庞大。南京南京宜兴无锡上海常州马山项目周庄苏州欧美、日韩旅游团体根据本次调研结果，欧美、日韩旅游团体是目前上海入境旅游产品中的高端消费群。项目酒店的规模和硬件档次在本地区是独一无二的，因此，与周边各景区中转的高端旅游者，特别是国内组团社所谋求的高端新卖点相匹配，不但可以整合整个本地区高端旅游消费群体资源，而且水到渠成的规范了本地高端旅游产品固定系列线路，使之成为项目酒店的稳定出租率，成为客源基础之三。客源特点：高端旅游消费群体线路稳定。受旅游淡旺季波动影响。国内旅行团体多数到访的旅游客人是国内旅游团体。随着区域交通的不断完善以及景区附属配套设施的逐步到位，辅助以在国内的旅游市场推广活动的进行，由旅行社承接的企业会议、度假旅行团体流量还将继续增加。因此，国内旅游团体，特别是度假客人将成为旅游地酒店未来的主要客源基础。客源特点：季节性，依照旅游线路流动，在旅游地停留时间较短。一般在公立长假和寒暑假期间达到旅游高峰。预期流量：做为初期运作的出租率基础，占酒店客源总量35％。会展团体需求状况:同公司和休闲需求相比，会展对酒店需求的增长强劲。一方面是因自2006上半年有大量的会议和展览计划安排，同时也主要是因上海做为地区主要的会议和博览地的形象在增强。很多酒店的报告也证实这部分需求增长最快。实际上，大多数酒店去年就经历了这一增长过程，2007年这种趋势会延续下去。因此，预计MICE业对酒店需求将继续增长，尤其涉及以下相关趋势和因素：1)由于展览和会议的增长水平较高，上海浦东的新国际展览中心（SNIEC）已经饱和；2004年又有两个展厅竣工。总体上讲，上海有四个主要的会议展览地点，在地理/位置、规模、价格和设施上能够满足大多数国际和地区会议举办方和和展览公司的要求。因此，上海能够保障不断大量增加的市场需求。2)因中国加入了WTO、2021年上海世博会和举办奥运会，越来越多的外国投资者对中国产生投资兴趣。为了探讨商务运作和各方面的市场机会；为市场培训本地和国外员工；为政府间的交流论坛，这里将举办大量的会议。3)由于越来越多的公司来到上海开旅行会议，可能将对中小规模的室内会议厅需求带来积极影响，尤其更多的国际和地区公司选择上海做为他们在亚太地区的会议、管理培训和研讨中心。4)随着公司市场的纵深发展，会议和展览的数量和参加层次水平在增加和提升。5)由于基础设施的改善，文化的吸引，生活方式和娱乐设施的改善等等，上海的消费市场预计将增长。6)大型活动会对其它会议和活动的召开起到催化作用。2004到2005年很多会议在F1赛事和其它休闲活动期间召开就是一个佐证。7)大多数高挡酒店业务在本地MICE的带动下有显着增加，如国内公司在上海召开小型会议把国际知名品牌酒店做为首选。工业园区及其周边国内各大企业、机关、部委的会议团体可以成为规划酒店的重要客人来源。以团体形式入住、消费能力强、在同一旅游地停留时间相对长、并且具备一定的周期性，是旅游地酒店不可缺少的重要客源组成部分，是旅行社团体客人的重要补充。客源特点：单次入住客人多，会议间隔时间较长，客源稳定。参与会展的客人对于酒店的地理位置更为关注。 预期流量：初期开发需要等待市场认知过程，预计占酒店客源总量10％。常住客需求状况:做为商务客人的延伸，常住客是酒店商务客人中最稳定的部分。客源主要来自周边商务公司非本地的高级职员，因为工作或商务旅行的原因，需要连续入住酒店一个月至多个月。由于住宿费用一般由公司负担，这部分客人的支付能力很强，同时，由于除工作时间以外，客人基本在酒店逗留，其潜在的餐饮、洗衣、、购物、娱乐等综合消费是酒店多个部门收入的重要来源。客源特点：单次连续入住时间超过1个月，房价承受能力强，综合消费能力强，客源稳定。商务客人在关注酒店地理位置的同时更加关注酒店的舒适度以及酒店的服务。预期流量：初期开发需要等待常驻客源的培育期，预计占酒店客源总量5％。市区及周边城市自驾车旅行者及休闲旅游者需求状况:由于项目所在地风景独特、地域广阔，距离市中心较远，这为自驾车旅行者的出行创造了空间。依照旅游客源的惯常规律，此类休闲旅行者，消费能力受到油价和住宿费用的影响而波动，但也有例外，香港出发至内地的自驾车团体就具备很强的消费能力。客源特点：一般以小型团体聚会或家庭旅游的形式为主，在酒店停留时间较长，针对休闲设施、餐饮、娱乐的配套设施要求高，综合消费能力强。预期流量：初期开发需要等待市场认知过程，预计占酒店客源总量2％。航空乘务员需求状况:项目酒店靠近机场的地理位置，使得未