年黄山市某旅游度假区项目开发建议书

****旅游度假区项目开发建议书目录第一篇概述：：旅游度假区区与旅游房地地产的开发过过程1．开发前的规规划2．开发策略3．开发小组4．可行性研研究与规划5．资金之供给6．审核过程7．综合计划8．市场营销9．管理与经营营第二篇*****项目：开发发模式与运作作设计1．开发原则2．开发战略3．开发模式4．运作设计第三篇*****项目：重点点开发产物的的初步建议1．高尔夫球场2．高端旅游地地产项目——私家园林3．****旅游学院4．旅游房地地产项目——分时度假公公寓第一篇概述：：旅游度假区区与旅游房地地产的开发过过程1．开发前的规规划度假区开开发者在着手手进行开发过过程时，首先先必须考虑各各种选择的可可能，并界定定整个计划的的概念。最适适合的开发概概念之产生，往往往需要经过过许多变数的的考虑，才能能做最后的决决定。专业的的开发者，他他所感兴趣的的是开拓潜在在的市场，其其所需要的是是适合该市场场的计划用地地。就一项有计划的的度假区开发发过程而言，从从计划开始到到成功这段期期间，最重要要的是反复思思索开发概念念、一再评估估有用的资讯讯，并不断修修改整个计划划的内容。在在此同时，还还需要研究最最有远景的市市场所在，乃乃至于开发产产物的形态、计计划密度及兴兴建期限也要要加以概念化化，届时再以以开发过程中中可能涉及的的不动产开发发限制，检验验这些概念的的可行性。倘倘若没有经过过这种谨慎的的调整过程，度度假区开发计计划很可能在在一开始的时时候，就得宣宣告失败了。设设计概念形成成的基础在于于：确定开发发性质或设计计意象。心理理上的目标（Psychhologiicalgooal）界定，有有助于选定计计划的特殊意意象或预计完完成的范围，并并进而到设施施形态之选定定、安排与品品质、经营上上的需求、影影响交易方法法以及其他各各项细节。度假区的开发者者并且需要考考虑本身在整整个开发过程程，从计划开开始到成熟，一一连串活动中中的角色扮演演。这些角色色包括度假区区内旅馆的经经营，计划初初期的交易、土土地与房地产产的交易等。（1）开发产物物与设施开发发区所要营造造的意象确定定后，度假区区开发者可以以开始界定开开发产物及开开发区内的各各项设施。市市场研究应该该有助于主题题公园、酒店店、公寓、别别墅等开发产产物之适当调调和，指示有有关尺寸、形形式、所有权权类型以及价价位等级的建建议。其中最重要的是是先界定该地地区内必须保保留的天然设设施，并研究究如何加强这这些设施的内内容，开发产产物以及应该该善加利用的的天然设施界界定的同时，另另一项必须在在初期开发阶阶段进行的是是，确定区内内需要建造的的设施，并预预留未来设施施增加所需的的空间。在决定整个设施施计划时，有有四个主要问问题应详加考考虑：i.设施如何在在实质环境和和经济中，配配合整个计划划，并成为该该计划区独特特意向的一部部分？ii..该设施的的数量该有多多少？iii.工程进度如如何安排？iv.经费合理吗吗？因为度假区旨在在提供愉快、真真实的经验，倘倘若区内的设设备不良而破破坏使用者的的兴致，这种种情况对整个个度假区的影影响，可能比比完全没有这这些设施时严严重得多。在在游乐设施的的经营上，开开发者的首要要任务是：维维持游乐设施施所需的品质质标准。（2）计划用地地之选择开发发者不应该迷迷恋某个地区区，寄望该地地区满足任何何一种开发形形态的要求。选选择计划用地地的首要原则则是，要能够够使计划概念念和计划用地地密切配合。挑选大型度假别别墅兼度假区区的计划用地地时，应考虑虑环境、可及及性和价位等等几项重点。环环境上的评估估选项包括：：美学及气候候上的特质；；文化上的吸吸引力；所能能开发的游乐乐机会；以及及设施的便利利性。度假区区计划的市场场力（markeetabillity）与计划区区到目标人口口集中地的距距离，以及交交通设施的便便利性息息相相关。开发企企图越大的度度假区，越仰仰赖区内便利利，高运输的的交通设施。第三个影响区位位选择的因素素是现实资金金问题，即时时开发费用和和计划完成后后的经营费用用。（3）阶段与进进度度假区开开发的阶段与与进度，是整整个开发过程程中令人两难难的部分。一一方面，在开开发初期应该该开始提供足足够的游乐设设施，以便招招徕消费者，满满足消费者的的需求，并配配合开发者的的发展需要。而而在另一方面面，这些初期期游乐设施所所需的巨额前前期资金，以以及计划初期期庞大的营业业亏损，却要要一直等到有有大量游客或或别墅住户产产生，并带来来足够的收入入可以开始平平衡营业支出出的时候为止止。（4）规划方方法传统的计计划用地规划划法案，一向向都是考虑工工程需求、政政策法令、和和市场政策等等一般性的限限制，以便进进一步发展成成敷地计划（Sitepplan），而这敷敷地计划其实实大部分只是是附加在土地地上的粗浅计计划而已。另另外，有一种种比较重视环环境问题的规规划方法，尤尤其是对度假假区开发特别别重要的是：：以工程彰显显开发用地的的独特个性。唯唯有游乐设施施能适合开发发地的特色，整整个计划区的的环境气氛才才能够被强调调出来。2．开发策略略（1）土地买卖在在历史上，土土地买卖一直直被人为是最最大宗也最容容易获利的度度假区开发形形态。（2）旅游地地产项目在这这项交易里，度度假区开发不不仅从土地买买卖获利，并并且也可以从从建设和交易易开发产物等等过程中赚取取不少利润。（3）经营开发发策略中另一一项重要策略略在于，度假假区开发者自自行经营度假假区的设备，举举凡出租商业业空间、管理理旅馆、经营营别墅单元的的租借合资计计划、提供维维修服务或转转售计划，或或经营高尔夫夫球场、健身身中心等，都都可以在开发发者的控制之之下，为计划划带来以下的的益处：*可长期获利*在计划已告告完成，或区区内的不动产产买卖进度缓缓慢的时候，有有现金周转的的潜力*促进开发产产物（旅馆、别别墅、公寓）的的交易价，能能够有阶段性性的增值*有助于计划划标准之维护护必须强调的的是，一件成成功的经营计计划也是非常常需要广泛的的管理技术，以以及足够的财财力支援。（4）不同策略略之组合成熟熟的度假区开开发者通常会会运用不同策策略的弹性组组合，汲取个个中利益。而而这些策略的的组合，有一一项前提是，新新开发地区的的建造委托必必须是长期的的。最理想的的状况是，开开发商取得该该区域的独家家垄断开发权权。3．开发小组组度假区及度度假别墅的开开发事业，是是一项错综复复杂、涵盖各各门学问的过过程。它需要要集结许多专专门知识，在在不同一个时时间内进行。其其影响变数不不胜枚举，开开发过程中的的每个步骤都都需要仔细斟斟酌，稍有疏疏忽就会出现现新的问题。因因此，需要来来自不同领域域的专家，组组成开发小组组，共同针对对开发者的目目标，进行规规划、设计和和施工。有效率的组织和和管理，是致致胜的关键。为为了能够有效效管理，开发发者需要有一一群执行管理理的核心幕僚僚。开发小组组的责任，在在于确保开发发小组内各组组成部分间的的良好沟通，包包括负责市场场研究、财务务分析、规划划、设计、工工程、交易以以及经营等各各方面专家之之间的意见协协调。小组审审核和协调会会议，对于开开发效率的掌掌握非常重要要，并且可以以借此确保所所有开发进度度的正常运作作。4。可行性研究究与规划（暂暂略）当开发发的构想确定定，并界定好好计划用地之之后，详细的的可行性研究究即可以根据据这些资料完完成。包括：：1.市场分分析详细的市市场研究，应应该能够指出出潜在的市场场吸收率，以以及可能随着着下列诸项设设施而来的收收入。*度假酒店：：不同的品质质和设备、以以及客房的平平均出租率*度假别墅：：不同的价位位、出租率、所所有权形态、地地皮或建筑单单元、独户住住宅或多户住住宅、持所有有权的居住者者或纯粹度假假的使用者*产生收入的的游乐设施：：如高尔夫球球场、网球场场、马场、主主题公园等等等*零售商业区区：所有权形形态以及可能能的出租率等等至于市场分析的的内容，应该该包括下列三三项：*以预期中的的购买者和游游客，界定初初步的市场范范围*预估既定市市场范围，各各种开发形态态的可能需求求*在初步市场场范围内，界界定并研究出出比较具有竞竞争力的计划划案2.实质环境境的分析有关关实质环境的的分析研究，必必须涵盖下列列各类领域的的评估细节：：*地形地势*水文――主要及次要要的排水系统统、水源特征征和水资源*地理――地表与地层层状况*植物――主要的植被被、森林以及及农业*野生动物*气象――风、温度、湿湿度、降雨以以及日射角*生态及环境境因素――视野、声音音或其他特殊殊条件*公用设施――能源、给水水、灌溉、以以及通讯设施施*动线及其他他有关的下部部结构――公路与道路路、铁路、机机场或航道、桥桥梁与小坝*历史文化保保护物与独特特地表*目前的土地地使用状况，及及未来计划中中的变更或开开发批准程序序与资格的限限制――适用于该计计划的土地使使用分区管制制、建筑法规规与建筑限制制3.开发概念念之设计此一一评估工作的的内容大致如如下：*概念图标（Conceeptualldiagrrams）*理想的功能能关系图*有关基地的的功能示意图图*初步的土地地使用图*可供开发的的总面积，以以及必须予以以保留的地区区*不同土地使使用方案的适适用性研究*不同密度与与产值评估*其他用来显显示该计划独独特之处或重重要性的图解解和透视图*每个计划阶阶段的初步计计划4.财务上的的分析若要成成功地执行度度假区开发计计划，一定要要有几项重要要的分析内容容：评估预定定计划的财务务可行性；协协助修正开发发的阶段和内内容，使之达达到资金回收收的开发目标标；提供计划划执行阶段所所需的基本资资料，以及管管理和维护财财务控制的适适当手段。为为了达成以上上这些目标，可可依下列分析析程序作为参参考：*没有任何例例外的，市场场分析中必会会产生投入变变数*通货膨胀对对计划案的收收入和支出之之影响分析*筹备假定性性的年度资产产负债表、收收入概况、现现金周转概况况，并且以详详细的土地使使用内容分析析获利的能力力*解说财务分分析的结果，以以及有关开发发进度、开发发策略、交易易计划、联合合开发或大量量销售的可能能性等各项建建议之说明。5.初步计划划之筹备根据据度假区开发发计划中，初初步设计出来来的土地使用用计划和设施施计划，开发发小组可以准准备全部设施施的经费预估估，由市场规规划方面的规规划师负责审审核与修正，研研究拟定详细细的土地使用用计划，研究究拟定开发密密度与产值的的替选方案，拟拟定初步计划划的设计准则则。5．资金之供给给（暂略）6．审核过程计计划审核的过过程中，开发发商必须和某某些审核时的的要求相配合合，以便尽快快得到政府的的批准。此一一过程对开发发商非常重要要，因为任何何一项核准的的否决，都可可能扼杀或拖拖延开发计划划，造成财务务上的莫大损损失。7．综合计划（暂暂略）综合计计划应当描述述包含下列各各项土地使用用与设施：居居住地区——酒店地点、度度假别墅与其其他旅游房地地产单位、员员工住宿等商商业地区与特特定地区——娱乐中心与与商业活动中中心休闲活动动——地面与水上上活动、公园园及游乐设施施、高尔夫等等动线——主要及次要要的汽车线路路，停车及服服务地区，行行人步道，自自行车道及骑骑马道历史文文化特色植物物形态未来可可发展的用地地公用设施及及维护——水供给、电电力、垃圾处处理场、通讯讯系统等必要要的社区及公公共设施——消防、治安安、学校等与与计划有关的的下部结构——排水道、桥桥梁与水坝、主主要道路等除了图示之外，下下列文件亦需需准备：对预预定开发方案案特色之描述述预定地区大大规模详尽的的敷地计划设设计草图及该该开发计划设设计意图的说说明分段进行行的开发计划划案标识区位位、尺寸和分分段进行主要要公用设施系系统的公用设设施计划当全部的综合计计划完成，开开发小组可以以开始选定计计划区内某些些地区，进行行设计与施工工。此时的工工作项目包括括工程图、工工程委托合同同、招标程序序、以及工程程管理等。8．市场营销（暂暂略）度假区区开发过程中中的市场营销销工作，最主主要的是：在在最佳地点、以以及最佳价位位和时机下，推推出最佳的开开发成品。一一般所谓的直直接销售，不不过是整个度度假区交易计计划的一小部部分而已。9．管理与经经营（暂略）第二篇*****项目：开发发模式及运作作流程设计一、开发原则1市场化原则以以市场需求为为导向，发掘掘机会市场是是本区域成功功的保证。2共享原则共享享原则具体表表现在：一是是共享市场空空间，二是享享资源优势，在在本开发中，降降低开发投入入一个至关重重要的条件就就是和其他经经营方的合作作。3理性原则当前前大旅游的概概念为政府和和企业普遍接接受，但是由由于本区域腹腹地有限，承承载量有限，如如果采用一般般思路必定难难以成功。因因此，应当结结合实际情况况，理性开发发。二、开发战略无无论是人文旅旅游资源还是是自然旅游资资源，本项目目直接所在地地块先天比较较优势不明显显，具有垄断断性、排他性性和权威性的的旅游资源不不多，主要还还须借助黄山山的知名度和和美誉度从事事开发。本项项目所在地块块的后发优势势应该建立在在务实而又具具有前瞻性的的旅游发展规规划之上。21世纪的旅游游开发规划应应该建立一种种对旅游的广广泛含义的理理解，即从休休闲的角度解解释并满足居居民的旅游消消费需求，从从而为我们的的规划工作提提供指导。这这样，旅游者者的保健消费费、文化消费费、教育消费费和置产消费费都将是我们们在规划时可可以重点考虑虑的因素。本本项目的最大大旅游客源地地必将是长三三角，自古以以来，长三角角地区文风甚甚盛，具有重重视教育的优优良传统，居居民在教育投投资上，不吝吝金钱。近年年来，以上海海为代表的长长三角的许多多城市出现了了自费出国留留学热潮，据据有关统计，中中国的教育投投资每年约有有几百亿流向向国外。江南南人对文化生生活的要求极极高，对文化化艺术消费趋趋之若骛，在在上海举办过过的故宫藏画画展、达利前前卫艺术展，观观者云集，为为国内其他地地区少见。此此外，我们还还必须考虑旅旅游项目对城城市形象的提提升作用，黄黄山市之地名名因黄山而来来，然而，在在成熟旅游者者印象中，黄黄山市与黄山山尚有一段不不小的地理距距离，因此必必须创造一个个能够代表黄黄山城市旅游游新形象的标标志性项目。结结合旅游开发发项目而言，本本项目直接地地块的自然旅旅游资源品级级一般，几乎乎没有人文旅旅游资源。它它的旅游开发发，应结合区区位优势，采采取“错位互动发发展战略”，通过差异异性旅游产品品供给，满足足差异性的旅旅游市场需求求，找准定位位，寻找自己己在长三角大大旅游圈和大大黄山旅游圈圈中的最佳位位置。而实施施“错位互动发发展战略”，必须突破破传统旅游开开发思路，通通过富有创意意的策划和科科学的规划，使使之成为大黄黄山旅游圈中中的一个亮点点。所谓错位位，即是错开开优势竞争对对手的产品定定位，结合客客源市场需求求，寻找并突突出自身的差差异性，以获获取竞争优势势，找出与周周边旅游产品品的不同之处处，形成互补补共生态势。针对本项目的旅游资源条件，如果简单复制杭州、苏州、无锡等旅游区的旅游开发模式就很难成功。差异性可以通过对现有资源的挖掘和后天营造两种方式获取，例如同里、周庄的差异性就是通过对现有资源的挖掘获取，而无锡灵山大佛、杭州宋城的差异性则是通过后天营造的方式获取。本项目获取差异性应该通过后天营造的方式获取为宜。所谓互动，即是以“泛旅游”的概念作为本项目旅游开发的方法论基点。传统的旅游开发思路往往是以“小旅游”为开发前提，注意力集中在食、住、行、游、购、娱等六个方面，就旅游区现有资源而谈资源开发。实际上，旅游业对相关产业的关联带动作用极大，辐射范围极广，而且由于旅游业自身的特性，很容易与其他产业产生互动，共同发展，相得益彰。因此本项目的旅游开发应该以“泛旅游”的概念作为开发前提，结合黄山当地条件，积极与其他产业融合，并努力寻找项目与城市、开发商等方面共同的利益诉求点，互动开发，共同发展。具体而言，第一，通过对区域旅游业、城市与项目的竞争对手、地块性质和资源的初步分析，本地块不适于发展纯粹的旅游“行业”项目，而是要把握旅游的关联性、聚集性和辐射性，以旅游为最终的功能诉求点，成为复合型的项目，不能只为了旅游而做旅游。第二，本项目必须是一个市场导向型的商业项目，同时也承载了极大的城市功能，因而判断项目能否成功，既要分析其能否满足目标旅游市场的需求，也要充分考虑是否可以满足相关方面显性和潜在的需求。这包括：政府的需求，例如，对城市增量和存量的高标准要求，实施城市经营战略提高城市品牌的需求，绿肺功能与环境效益的体现等；企业的需求，例如，提高企业知名度、宣扬企业品牌的需求，实施产业链延伸与追求投资回报的需求，与相关机构达成更密切合作的“双赢”发展需求等；市民的需求，例如，对城市的认同感和自豪感，休闲的需求，追求现代的生活环境和生活方式等；。寻求立体化的利益诉求点，并努力使其得到满足，是为项目赋予可操作性和可延续性的前提。只有这样，无论是地块，还是项目本身，在一个更大的区域环境中才能有最大的价值和潜力。第三，在华东，乃至中国市场快速膨胀（不仅是旅游市场）的今天，一个成功的旅游项目，不仅是满足各方面需求，也要能够顺应，甚至引导区域性的消费价值取向。在黄山既有的现实条件下，本项目就必须保持一定的前瞻性，要对目标市场的消费心理、行为和趋势进行分析，同时不可忽视2006年杭州休博会、2008年北京奥运会、2010年上海世博会的对人们消费观、生活观的影响。旅游产业发展趋趋势综合需求战略略分析消费价值观观项目定性项目定位项目设置氛围围营造创造吸引力效益体现总之，本项目的的开发，将遵遵循多元化的的建设理念，沿沿着一条清晰晰的发展脉络络进行。无论论如何，未来来的本地块都都将是一个整整合型的有机机体，具有鲜鲜明的个性，并并产生持久的的吸引力，创创造最佳效益益。旅游的多元化复复休闲功能合艺术的健康康功能型快乐的教育育功能社深刻的体验验功能区醒目的城城市功能化环保的发低强度的展……****旅游度假区区附：成功度假区区发展规律对对于一个新开开发的旅游项项目，借鉴行行业的发展经经验将使其具具备基本的竞竞争力；研究究同行业的发发展规律，预预测行业发展展趋势将使其其有机会走在在行业的发展展前列。影响响一个旅游度度假区成功与与否的因素很很多也很复杂杂，但都遵循循一项最基本本的原则：必必须具备休闲闲娱乐上的吸吸引力以及普普遍性。图1-4度假假区发展规律律总结■区位度假旅旅游的游客具具有很大的近近距离性，国国际上一般是是把乘飞机2小时可以到到达的区域，作作为度假旅游游的主要客源源圈。度假区区一般位于交交通发达的区区域，主要客客源圈会延伸伸至距离度假假区4个小时车程程的范围。■市场定位我我国的度假旅旅游客源市场场定位，应以以国内为主，国国际为辅。首首先，我国已已形成的度假假旅游产品，并并不真正具备备很多的国际际竞争优势，要要吸引远距离离的国际度假假客源，有较较大的难度。其其次，在度假假客源市场集集中的欧美，有有着足够的度度假旅游胜地地，再次，以以现有国际度度假游客流动动规律来看，我我国因远离欧欧美度假游客客市场，也不不可能有很多多游客千里迢迢迢到我国来来度假。当然然，我国的“一南一北”（南即海南南亚龙湾，北北即东北的亚亚布力滑雪中中心）在开发发建设上，面面向国际游客客市场，也是是必要可行的的。然而从总总体上看，以以国内度假旅旅游来带动国国际度假旅游游的模式。■■产品组合坚坚持“中档为主，兼兼顾高档”的原则。度度假区旅游项项目渐渐趋向向于多样化和和强调个人参参与的体育类类项目，高尔尔夫、网球、游游泳是度假中中基本的而又又主要的项目目。世界著名名的6个旅游度假假区：印尼的的巴厘岛（中中型海滨型）、韩韩国庆州波门门湖（中型内内陆湖滨型）、墨墨西哥坎昆（大大型海滨型）、多多米尼加波多多普拉（中型型海滨型）、土土耳其南安塔塔利亚（大型型海滨型）和和西班牙加那那利蓝岛，都都有至少一个个的高尔夫球球场，大都有有会议或培训训中心。从旅旅游度假区的的发展来看，和和房地产相结结合已成为一一种必然趋势势，在旅游度度假区的周围围常常有称作作“第二个家”的别墅社区区，如雨后春春笋般地一一一出现。三、开发模式式标准模式选择择客流量和人人均消费流量型收入型所有有权和经营权权关系BOT模式准BOT模式TOT模式托管运营模模式一体化运作作1流量型模式即即追求最大客客流量，而游游客消费相对对较低。流量量型模式是我我国东部早期期的旅游开发发模式，现在在大多都已经经转向了收入入型模式，但但目前西部省省份仍有相当当多的地区采采用这种方式式，由于旅游游资源大部分分是不可再生生资源，要特特别注意保护护，在具体开开发中务必做做到开发与保保护并举，实实现可持续发发展，因而这这种方式实则则是不可取的的。2收入型模式不不过分追求客客流量，但刺刺激游客高消消费。以九寨寨沟——控制景区游游览人数为代代表。九寨沟沟推出精品策策略，通过网网上预定控制制进入人数。游游客人数控制制在1.2万的限量以以内，切实保保护好九寨沟沟的生态环境境。3BOT模式式国际上广泛泛采用的投资资方式，即承承建者对该项项目进行投资资、建设、运运营，并在协协议期内拥有有该项目的所所有权和经营营权。协议期期满后，将该该项目无偿转转让给委托人人。在协议期期内，公司通通过对该项目目良好的经营营管理，收回回投资成本并并取得合理利利润。也就是是由政府授予予项目公司特特许经营权。BOT模式。即建建设---运营---移交，对政政府而言，政政府付出的不不再是一次性性的巨额财政政资金，而是是一个实实在在在的“特许经营权”。即政府可可以用将来的的按政策征收收的费用来发发挥现实的效效益，变以前前的一次集中中支付为分期期支付，可以以进一步减轻轻财政压力。其其次，有利于于投资主体和和投资结构的的多元化，防防止投资结构构单一，在立立项、选项和和建设过程中中管理漏洞多多，难度大，而而且限于政府府财力，积压压项目较多地地弊端。采用用BOT模式，可以以从国际、国国内乃至民间间多渠道融资资，投资基础础设施建设的的资本在短时时间内能够迅迅速放大，而而且通过引入入市场竞争机机制，项目管管理水平、技技术水平都会会有较明显的的提高。主要要应用于环保保等非盈利行行业。采用这这种方式成功功的有，台北北观光渔港的的开发以及国国内碧峰峡模模式。附：碧碧峰峡模式四四川碧峰峡模模式用一句话话概括即“在一个风景景区内，由政政府统一规划划，授权一家家企业独立建建设、经营、管管理。”这种导入旅旅游全新现代代经营管理观观念的模式好好就好在它的的核心——国家所有，企企业经营的有有效投资即景景区所有权和和经营权的有有效分离，运运用现代企业业管理手段经经营旅游品牌牌。这种模式式体现了国有有资源与企业业资本的最佳佳结合。“整体控制、独独家开发”不仅能够优优化和创新旅旅游产业结构构，同时也体体现了地方发发展与企业创创新的共同愿愿望，在保护护自然资源的的前提下，碧碧峰峡模式为为地方培育了了实现“多赢”的动力十足足的全新经济济增长点。碧碧峰峡开发成成功的关键是是突破了传统统旧模式，实实行“资源的所有有权与经营权权相分离”，即政府在在某一景区为为企业划出开开发界线，通通过与企业签签订开发、建建设、经营管管理协议，达达到资源的优优化配置，永永续利用，使使景区的社会会效益、经济济效益、生态态效益等完全全统一。4准BOT模式此种模模式是完全BOT模式的变形形，其特点是是项目操作依依然按照BOT模式，不同同的是政府投投入部分资金金如国债，是是项目公司的的股东之一。此此种方式可以以提高投资者者的信心，减减轻投资者的的资金压力，非非常适合资金金实力较弱的的国内环保企企业的运作。5TOT模式TRANSFER─OPERATE─TRANSFER的简称，即移交---运营---移交，与BOT方式相比，TOT方式具有以下特点：（1）对政府来讲，通过TOT方式出让特许经营权，可以最大限度地筹集建设所需资金，并且可以盘活政府存量资产，利用变现资金进一步加快新的建设。（2）对于投资者来讲，由于其受让的是已建成且正常运营的项目，建设期的风险完全不用承担，因此会产生较大兴趣，尽管其投资回报率会略低于BOT方式。6托管运营模式相对于BOT及TOT两种方式，委托运营方式具有以下特点：对于政府来讲，无法通过此种方式收回投资，筹集建设资金，只能通过引入竞争机制有效降低运营成本。对企业而言，前期投入非常小，运营期间的支出与从政府取得的服务费相对稳定，风险较小，收益较低。7一体化运作模模式广西自治治区旅游局向向全区少数民民族地区推广广参与式旅游游开发模式，推推广南丹县“白裤瑶新村”的做法，寻寻求一条贫困困地区旅游扶扶贫发展途径径。目前，参参与式旅游开开发已经成为为广西区政府府主导型发展展旅游业战略略的又一具体体形式。与其其他旅游扶贫贫开发项目相相比，白裤瑶瑶新村采用了了全新的参与与式旅游开发发模式，即项项目的策划设设计者、投资资者、实施者者、经营者、员员工等参与整整个项目的全全过程。专家家学者不再是是项目的客体体，而是项目目的主体成员员，他们把知知识当作投资资“入股”。使旅游项项目开发成为为自家的事，从从而保证了该该项目的知识识含量与项目目策划与时俱俱进。在这种种参与式开发发中，专家学学者、政府职职能部门、农农户三方分别别以知识、资资金、文化及及劳力作为投投资投入到旅旅游开发中去去，充分调动动各方力量办办旅游。8其他――金龙龙模式即大都都市近郊的针针对普通市民民而建的开放放式山水生态态休闲中心。成成都"金龙"模式，也可可称作都市郊郊野生态旅游游普通消费模模式，随着城城市化进程的的加快和人民民生活水平的的提高，其市市场潜力无比比巨大。仅以以成都为例，目目前成都市区区人口(含外来人口)已近千万，热热衷于远程旅旅游且有条件件者不到百分分之20，剩余百分分之80的普通市民民百姓主要的的休闲去处目目前仍是公园园和府南河沿沿岸及各类茶茶楼、酒楼、迪迪吧、舞厅、影影院等传统场场所，这项目目由于没有脱脱离城市的挑挑肥拣瘦喧嚣嚣帮而渐被多多人远离。这这正是农家乐乐、度假村近近些年红火的的根本原因，又又由于市民精精神标准和需需求的升级换换代，尤其是是盲目无序的的开发导致自自下而上环境境的恶化促使使人们渴望自自然、向往绿绿色。于是，走走出城市，享享受生态的旅旅游休闲方式式成为21世纪最为流流行推崇的时时尚，又由于于普遍市民的的经济和时间间限制，决定定了这样的场场所必须是离离城不远、消消费不高、青青山绿水式的的，金龙湖乡乡村俱乐部恰恰恰符合上述述所有条件，堪堪称这类旅游游模式定名为为"金龙"模式。结论：基于以上上几种模式，从从产业化方面面考虑，可以以对新建项目目，采用BOT投融资方式式。它是一种种“交易双赢”的思路：政政府以未来市市场高速增长长的收益来换换取资本对基基础设施建设设大规模的投投入，加快城城市发展步伐伐。雨润集团团黄山旅游度度假区（10平方公里）的的整体开发可可以考虑选用用该种模式。四、运作设计11．项目控股股公司若最终终取得10平方公里的的黄山旅游度度假区的开发发经营权，雨雨润集团有必必要成立隶属属于集团的独独立的项目控控股公司，如如“****旅游投资开开发有限公司司”。其经营模模式可以借鉴鉴于****开发股份公公司：即除了了投资开发整整个度假区的的核心区域和和最主要的基基础设施外，主主要以招商引引资、合作开开发、合作经经营等方式来来展开经营，从从土地的增值值交易中获取取丰厚的投资资回报。该项目控股公司司可以吸收政政府的相关单单位进入，以以利于项目的的运作。另外外，可以考虑虑吸收*******股份公司的的进入，该公公司作为黄山山市唯一的上上市公司，控控制着黄山风风景区的主要要景区资源，而而未来****旅游度假区区的经营与其其有着相当程程度的互动关关系。另有一一层考虑是：：****旅游度假区区项目规模庞庞大，投资数数额巨大，“黄山旅游股股份”是可以考虑虑资本运作的的渠道。2.核心区域域开发“****旅游度假区”的核心区域域是：以现有有高尔夫球场场和酒店为基基础，集中开开发新建高尔尔夫球场及配配套的度假别别墅项目、徽徽文化主题公公园——徽镇、CLUBMMED式的欧洲城城堡庄园、SPA主题度假村村、旅游分时时度假公寓等等，由这些开开发产物构成成“****旅游度假区”的核心区域域。3.开发程序序设计可以借借鉴国内外通通行的度假区区开发程序惯惯例，再结合合项目本身的的实际情况，制制订“****旅游度假区”的开发程序序。具体请参参见第一篇的的相关介绍。第三篇*****项目：重点点开发产物的的初步建议根据项目开发策策划书中对“****旅游度假区”的初步分析析研究，提出出按照高尔夫夫及休闲运动动板块、健康康疗养板块、文文化娱乐板块块、商业教育育板块和旅游游房地产板块块等五大功能能区域来开发发本旅游度假假区。就其中中若干重要或或创新的开发发产物，在此此进行进一步步的说明。1.高尔夫球球场开发的策策略是：极品品＋特品有一个基本的判判断，中国的的高尔夫产业业正处在蓬勃勃发展期。无无论从国外成成熟的旅游度度假区来看，还还是研究国内内已取得初步步成功的高尔尔夫球会，高高尔夫休闲运运动将在相当当一段时间内内在中国获得得长足的发展展。极品球场：黄山山高尔夫球场场属于山地丘丘陵型球场，即即使再建设的的球场，类型型也是确定而而不能突破的的。从品质角角度而言，想想吸引高端的的旅游度假者者，必须建设设一个在长三三角地区范围围内品质一流流的纯会员制制私人球场，并并配套以高档档的私人会所所和度假别墅墅项目。这样样才能借助于于“黄山——中华名山、国国之瑰宝”的知名度和和美誉度，赢赢得市场的认认可。特品球场：另外外，建议开发发一个“量贩式公众众高尔夫球场场”，在国内是是对高尔夫经经营形态的一一种突破，但但在国外成功功的先例比比比皆是。由于于整个“雨润旅游度度假区”规模庞大，不不可能只立足足于高端度假假市场。与中中国度假旅游游业的发展现现状相符合的的开发定位应应该是立足于于中端市场，同同时兼顾高端端市场。而且且由于进入了了一个暂时没没有竞争对手手的新兴市场场，其投资的的回报将是可可以期待的。2.高端旅游游地产项目――私家园林旅旅游房地产项项目与普通的的住宅项目大大不同，虽然然都是供人居居住，但是使使用对象和使使用的方式有有着根本的区区别。高端的旅游房地地产项目，最最吸引人的是是什么呢？是是对稀缺资源源的拥有。高高端旅游房地地产项目，位位于风景怡人人的景区，一一般都具有良良好的环境资资源。因此，与与城市中作为为第一住宅的的豪宅不同，旅旅游房地产项项目中的豪宅宅更注重的是是对环境资源源的拥有程度度。“****旅游游度假区”规划中的私私家园林项目目，座落在独独一无二的黄黄山