深圳招商房地产有限公司项目管理指导书汇编(常用版)

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目录深圳招商房地产有限公司项目管理指导书汇编（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）TOC\o"1-3"\u第一篇职责与架构1．项目管理体系 32．项目部职责 63．项目部基本组织与架构 83.1项目部总经理工作说明书 93.2项目部副总经理工作说明书 所有发出的书面文件必须有明确、规范和唯一的文件编号以及签发时间；接受单位签收时必须注明签收时间，施工单位的签收人如不是其项目经理，则其项目经理必须以书面形式指派签收人。除非业主代表在施工单位发出的《工程施工联系单》上签署明确的意见，否则，业主管理机构其他人员的签名（即使其签署意见）仅表示业主对该份文件的签收，不能作为业主意见或结算的依据。尽管监理工程师的权限要获得业主的批准，但当监理工程师认为出现了危及人身安全、财产威胁和立即影响工程安危的紧急情况时，在不解除合同规定的施工单位的任何义务的情况下，监理工程师可以指令施工单位实施工程在任何形式、质量、数量和内容上的变动工作。工程变更及现场签证项目建设各方应争取提前发现施工图纸中的问题，尤其是错、漏、碰等问题，在工程实施前予以解决。工程变更的提出包括设计单位通过《设计变更通知》、业主通过《业主通知》、施工单位通过《工程施工联系单》以及监理工程师通过《监理工程师通知》提出工程变更。工程变更的执行：总监理工程师根据有效的工程变更文件和工程的实际情况签发《工程变更指令》施工单位根据总监理工程师签发的《工程变更指令》和其附件（可能是《设计变更通知》或《业主通知》或《工程施工联系单》或《监理工程师通知》等）的内容及要求实施工程变更。工程变更文件的有效性：《设计变更通知》、《业主通知》、《工程施工联系单》和《监理工程师通知》必须经项目负责人签认后方为有效。未经项目负责人签认的上述文件不能作为实施和结算的依据；施工单位应在收到总监理工程师签发的《工程变更指令》后实施工程变更。未有《工程变更指令》而实施的变更不能进行结算，并会被视为违约。工程变更文件的时效及规范性要求：监理工程师在收到项目负责人签认的各类变更要求文件后的1天内，签发《工程变更指令》或提出不进行变更的说明；根据工程会议意见，施工单位应在例会结束后1天内以书面形式确认变更内容；施工单位向业主提出《工程施工联系单》后未获得业主的答复，视为业主不同意变更要求，施工单位不应进行工程变更。所有文件必须有签发人或签收人的个人签名，必须准确注明签字日期。变更文件的生效时间以签收人的签字日期为准。现场签证计量施工单位认为工程变更指令导致的事项内容影响合同价款调增且必须在现场予以书面明确或计量时，必须以《施工现场签证单》向业主及监理提出；因工程变更导致的现场签证必须按合同约定时限提出，否则，业主可按合同约定处理；《施工现场签证单》必须有业主的下列签字确认方为有效：项目负责人。二、业主代表或业主专业工程师与业主预算工程师的共同签字。工程变更价款的确认：施工单位应在收到《工程变更指令》后14天内向监理提交变更工程价款报告两份，以业主审批后确定的变更工程价款作为最终结算依据；凡涉及合同价款增加的工程变更，施工单位在收到该工程变更指令后14天内或业主确认现场计量签证报告后7天内未向业主提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及工程价款的增加，合同价款不予调整，对此，施工单位不得拒绝实施工程变更；凡涉及合同价款减少的工程变更，施工单位在收到该工程变更指令后14天内不向监理提出变更工程价款报告时，视为施工单位完全接受业主做出的变更工程价款决定，对此，施工单位不得拒绝实施工程变更；如果施工单位认为有必要，应在收到工程变更指令后的7天内，以《施工现场签证单》向监理提出现场计量签证要求，监理负责组织业主及施工单位对涉及变更部分的现状、已完成的工程量等做出准确说明，经监理和业主核实后作为确定变更工程价款的依据；施工单位在收到工程变更指令后的7天内，未向监理提出现场计量签证要求，视为涉及该项工程变更的原合同内容尚未实施或尚未准备实施，业主可仅根据合同及变更要求确定变更内容的工程价款而不对施工单位是否已按原设计要求施工进行考虑，施工单位不得因此而拒绝实施工程变更；业主在收到施工单位提出现场计量签证要求后7天内未进行现场核实，也未提出延期核实计量要求，视为接受施工单位提出的计量签证内容。施工单位提出的变更工程价款报告包括《工程计量申请表》（见统一施工用表）、《建筑工程造价计算书》、《施工现场签证单》（如有时）以及《工程变更指令》及其附件的复印件等。监理工程师收到施工单位提交的变更工程价款报告的5天内审查完毕并提出审查意见后转交业主审核批准。施工单位依据工程变更指令及变更文件的要求，合格完成该项工程变更指令的全部内容后，应及时通知监理和业主进行检验或验收。检验合格后，业主方可依据已确定的变更工程价款对合同价款进行调整。工程变更及变更价款确认流程：变更提出变更提出《设计变更通知》或《业主通知》或《工程施工联系单》变更审查业主对变更报告进行审查并经项目主任签字后发至监理工程师变更指令监理工程师审查变更报告，总监理工程师签发《工程变更指令》变更实施施工单位根据《工程变更指令》或业主代表口头指令实施变更内容现场计量必要时，施工单位发出《施工现场签证单》会同业主及监理进行现场核实变更价款申报施工单位根据合同及变更内容提出变更工程价款报告文件监理审查价款监理根据合同及变更内容审查变更价款业主审核价款业主根据合同及变更内容审核变更价款。审核结果通知施工单位备案。价款结算施工单位完成变更内容，经监理及业主验收后对变更价款进行结算，调整合同价款合同价款支付施工单位在每月的25号至28号内向监理工程师提交本月度的工程报告时，如需申请业主支付合同价款，应向监理工程师提交《中间支付申请表》（见统一施工用表，一式三份）、《工程款支付汇总表》（见统一施工用表，一式四份）以及相应的预算文件一份。月度完成的工程量指上月25日至本月24日间实际完成的合格工程量。监理工程师对施工单位提交的支付申请进行审查。在收到支付申请的5天内提出审查意见并将一份完整的支付申请文件转交业主审核批准。业主对支付申请文件进行审核批准，在合同规定的期限内将审核结果通知施工单位和监理工程师。业主向施工单位提供付款证明。施工单位凭付款证明办理缴税手续后在业主的财务部门办理付款。现场管理除非施工单位以书面形式通知监理和业主其委派的项目经理不能行使的具体职权，否则监理和业主可以认为该项目经理全权代表施工单位的行为。在整个工程施工期间，施工单位应保证其委派的项目经理常驻现场进行本工程的管理，并保持其岗位的相对稳定，不得擅自离开现场或更换，否则视为违约。施工单位项目经理以下管理人员在施工期间均须专职在岗，不得兼有其它项目的任何职务。施工单位如需对人员、机械、设备以及施工方案进行调整，应提前7天报业主并在获得同意后才能执行。如果业主认为施工单位委派或雇用的人员工作不能胜任、或玩忽职守、工作不负责任、不能积极配合业主的正常工作，业主有权要求施工单位予以撤回和更换。施工单位应在接到通知后24小时内，撤回其委派或雇用的相关人员，并在48小时内委派新的经业主同意的人员代替上述撤回人员。上述被撤回的人员未经业主同意不得重新回到本工程工作。施工单位必须向监理及业主提交所有进场人员的名册。在现场的全体人员应统一着装并佩戴工牌。施工现场除经业主批准设置办公和库房外，不得设置其它生活设施。未经业主批准，施工单位不得容许其人员在现场住宿。施工单位的所有机械、设备及材料进出现场前必须向监理提出书面要求，并经检查核实后才能进出。非本工程使用的设备、机械或材料等一律不得进入现场。施工单位在施工期间应及时整理或清理所有的机械、工具、材料、垃圾等，做到工完场清。不需要的施工物品应及时清出现场，散落在现场的施工垃圾应在当天以指定的方式清运至指定的地点陈放。施工单位在现场的用水用电应安装计量装置，并从指定的地点接驳水电管线，并以满足要求的接驳方式和接驳管线的规格或容量，经检查合格后方能使用。施工单位的施工作业不得阻碍通道及他人的施工场地，不得滥用或破坏他人的设备、材料或设施。总承包单位对分包单位（包括业主指定的分包单位）负直接管理责任（包括工程进度、质量和安全文明等）。分包单位必须服从业主和总包单位的现场管理规定。检查、隐蔽及中间验收施工单位应根据业主或监理的要求随时提供关于工程质量的技术资料，如材料出厂合格证、试验报告、进口价报关单、商检证明等文件的复印件，随时接受业主或监理的检查并为此类检查提供方便。施工单位必须健全质量检查制度，在现场设专职的质量检查员，做好自检记录。凡隐蔽工程和中间验收，经施工单位自检后，应填制确切的自检记录（即范围、数量、质量），并提前48小时通知监理工程师和业主，监理接通知后，应及时组织检验，经检查合格并符合设计以及合同要求，双方签字后方能进行下一个工序的施工。没有监理的批准，工程的任何部分均不得覆盖或掩蔽，施工单位应保证监理工程师或业主有充分的机会进行检查和验收。业主、监理在一切合理时间内均应能进入施工单位的工程现场，以及材料或设备的制造、加工或制配的所有车间和场所进行检查或检验。施工单位应为他们进入上述场所提供一切便利和协助，并为此类检查检验提供一切正常需要的手段或条件。为保证质量，在施工难点、易发生质量通病的地方以及业主认为必要的地方或部位，乙方应先报施工方案经监理工程师和业主确认后再进行施工。必要时业主可要求施工单位做工程样板，工程样板经业主和监理验收合格后，施工单位才可进行大面积的施工。施工单位应按合同约定的材料、设备的品牌、规格、型号、质量标准、外观型式等要求进行采购。施工单位在进行材料、设备采购前，应提供拟采购材料、设备的清单和相关的技术资料、样品报监理和业主确认和批准。施工单位未经批准或按监理要求进行检验或检验不合格的材料、设备不得采购或使用。安全及文明施工施工单位应建立落实安全生产责任制，设置专职安全员。施工单位建立落实安全技术交底制度，各级交底必须履行签字手续。监理工程师应对上述制度的落实进行检查，未完成或为落实不予开工。施工单位的特种作业人员必须持证上岗，且所持证件必须是专业对口、有效期内的证件。严格执行“深建施[1998]41号”文关于《深圳市建设工程现场文明施工管理办法》。由业主、监理和总承包单位组成的安全文明检查小组应在每周对施工现场进行检查，落实各项安全管理制度。各施工单位的项目经理和安全员必须到场接受检查。处罚及奖励具体处罚及奖励的规定应在标书中明确并严格遵守。各项目部可根据各项目不同情况制定具体奖惩措施，奖惩措施仅为规范现场管理的一种手段，其真正目的是保障工程的顺利进展。业主、监理、物业负责奖惩规定的检查及执行，并附文字记录。各单位人员违反各规定时，由责任单位承担违约责任。鼓励监理工程师、施工单位各级人员本着认真负责的精神，对工程提出合理化建议、积极改进或提高工作效率和工程质量。此类建议一经采用并确实产生良好效益，业主予以奖励。业主对文明施工、礼貌待客、积极提供帮助或服务并获得业主销售人员、业主客户表扬的施工人员予以奖励。投诉处理从投诉的来源来分可分为：外部投诉；施工单位投诉和营销部门或其接转的投诉。投诉的处理应遵循以下原则：对投诉问题进行分类；分析投诉问题对工程的影响；及时、快速采取相应办法解决。外部投诉处理：由业主代表统一接收并协调分析原因，找出解决办法；不合理投诉，向投诉人耐心解释；合理投诉限期整改。施工单位投诉处理：施工单位之间相互影响的投诉，由监理协调分析原因，找出解决办法不合理投诉，向投诉人耐心解释；合理投诉，限期整改责任到人；必要时，专题会协调；施工单位对监理的的投诉，由业主代表负责，分析原因，找出解决办法。施工单位对业主的的投诉，由项目负责人负责，分析原因，找出解决办法。来自营销部门或其接转的投诉由业主代表统一接收并协调分析原因，必要时与其他相关部门协调沟通，找出解决办法；对于引起重大修改、成本增加较大、影响工期的合理投诉，应书面报告项目负责人及公司主管领导，必要时，专题会协调。15．监理管理指导书总则本指导书旨在规范监理行为，使工程项目的质量、成本、工期、安全文明施工及相关目标等要求处于可控范围。本指导书适用于公司深圳地区各项目部。监理的必备条件及考察办法监理机构具有完善的管理体制和严格的监督执行体制。业主考察办法：有关公司管理规章制度文件及相应管理实例（以工程为实例说明如何监督检查监理人员是否遵守管理规章制度，是否对监理人员实行考勤，发现有违规现象时如何处理，是否有相应的奖罚记录等）。监理人员具有良好的素质。业主考察办法：监理公司招聘监理工程师的要求及其薪资水平等。监理工程师具有很强的管理能力和很高的专业水平。业主考察办法：监理公司必须提交所属工程监理机构成员资质文件及能力说明（监理机构成员经业主考察确认后原则上监理公司不得调换）；业主组织其全部专业工程师分别分专业对相应的监理工程师（总监或总监代表（工程高级经理以上人员考察）、电气监理工程师、给排水监理工程师、通风空调工程师）进行考察，主要考察内容为：是否具备监理工程师资格、工作年限、过往业绩、个人管理办法、举例说明具体工序管理办法及其控制措施、针对业主管理、质量、成本、工期要求阐述其管理办法及其控制措施、工程实例质量考察等，考察完毕后对考察对象是否合格应有统一的结论并提交考察报告。总监、总监代表和监理工程师具有高度的责任心和良好的敬业精神。业主考察办法：通过监理公司的介绍、举例说明会反馈意见。总监、总监代表和监理工程师应保证在工程中的出勤，在监理招标书中应予明确要求。项目部必须制定严格的考勤制度。根据工程的情况监理机构应专业配套齐备、人员合理、设施（包括常规检测设备）完备。监理工作内容、程序及监督办法监理全同签订后的五天内，项目监理机构应组建完毕，相应人员到位并固定，总监、总监代表和专职工程师不能兼管其它的工程。业主监督办法：不定期检查并做出记录。总监组织监理工程师学习监理合同、施工合同、招标书及其它相关文件，必须对相关合同、文件的主要条款、主要要求、特殊要求有深刻的理解和把握，并对主要条款、主要要求、特殊要求做出摘录，就学习情况分专业做出记录，针对主要条款、主要要求、特殊要求制订出相应的实施、管理办法和控制措施并反映有监理实施细则中。业主监督办法：检查其摘录、学习记录、监理实施细则，对其学习深度和针对性提出意见并反馈给监理公司，做出检查记录并存档供公司相关职能部门检查。总监或总监代表组织全部监理成员认真研读设计图纸及其它相关工程文件，充分理解设计意图，掌握设计要求，作为有专业资质的监理工程师，应该有能力、也有责任和义务发现图纸中存在的错、漏、不合理、不同专业之间相矛盾的问题并提出相应的解决办法，提出能降低成本、提高工程质量、缩短工期的合理化建议；力争施工图会审能达到比较好的效果，为“三大控制”打下良好的基础。业主监督办法：监理机构应该将发现的图纸问题整理在书面资料，在施工图会审前各提交给设计院和业主一份，如果设计图纸确实存在较多的问题，而监理没有提出什么问题，就说明专业监理工程师能力不胜任或者是没有责任心，监理公司应该就此做出合理的解释并采取相应的措施。审查承包商提交的施工组织设计文件：除了按惯例对管理机构、劳动力组织、施工进度计划及工期安排、主要分项工程施工方案及技术措施、施工的重点、难点工程、质量目标及质量保证措施、安全目标及安全保证措施等进行审查并写出审查意见外，还应着重就以下几方面进行审查：应在总监理工程师的组织下，通过查阅证书、面谈、过往业绩工程实地考察的方式，分专业对项目管理机构主要技术管理成员的资格、专业能力、管理水平、职业道德等进行详细的考察，得出考察结论，反馈给承包单位、监理公司存档、提交业主各一份。在了解、理解、掌握设计图纸、相关合同、文件、招标书及工程现场的基础上，分专业对施工中的重点工程、难点工程、质量通病的技术方案、控制措施、预防措施是否有针对性、可行性、严密性进行重点审查，得出审查意见并跟踪、督促审查意见的落实；从监理的角度编制出对施工中的重点工程、难点工程、质量通病的管理办法及控制措施。除了工期保证措施外，还应要求施工单位分别就主体工程阶段、外墙抹灰阶段、外墙装修阶段、室内装修、安装阶段、消防联合调试阶段、分项验收阶段制定出相应的赶工措施及其保证措施并予以审查，以保证总工期要求。业主监督办法：检查是否形成相关资料并有针对性。严格控制工程材料与构配件质量：材料检查表监理工程师：时间：材料名称型号或规格生产厂家质量证明文件数量是否有样品和样品的偏差描述存在质量问题描述使用于工程部位问题材料处理记录处罚措施业主监督办法：在监理确认材料无问题后，如果业主发现材料存在质量问题，则认定监理不负责任或不称职。隐蔽工程验收：检查人：时间：部位项目相关材料数量承包商是否已完成“三检”并有相关资料隐蔽工程检查情况描述存在问题整改意见整改期限注：承包商完成内部检查并合格后，应同时通知监理和业主进行隐蔽验收，监理应立刻进行验收并填写上述表格后存档，承包商是否进行后续工序以监理签署的隐蔽验收记录为准；业主可以视情况决定是否参加并将决定答复承包商，原则上业主参加验收的次数不得少于总验收次数的10%，业主验收后填写上述表格并将验收意见通知监理公司，验收意见作为评价监理工程师的依据；业主有权在监理验收后并签署验收意见后以抽查的方式进行验收。工序质量控制：在每道工序施工开始前，监理工程师应落实以下情况并填写表格:监理工程师：时间：工序名称施工人员素质和数量是否可满足要求施工单位交底情况是否有（应有）样板事前控制措施：易出问题五环节、控制关键对其它成品、半成品保护措施质检体系是否完善业主监督办法：业主对上述材料进行检查，如发现与事实不符，则认定监理不负责任或不称职。在每一分项工程或工序进行的过程中或结束后，监理应检查以下情况并填写表格：监理工程师：时间：分项工程名称使用材料描述是否有样板检查部位检查结果质量问题原因整改措施和时限整改结果注1：按规定需旁站的工序按要求填写旁站记录即可。注2：该表格一式四份，一份监理存档，二份分别分业主和承包商，一份作为工程质量检查标识牌张贴于所检查部位。成品保护成品或半成品名称破坏、污染源预防措施保护措施检查结果注：需保护的成品或半成品：关键点、关键工作检查报告监理工程师：报告时间：月日关键点、关键工作名称：涉及到的各施工单位：对关键点、关键工作的目标描述：关键工作的计划开始时间和状况：关键工作的实际开始时间和状况：该工作现在投入的劳动力及效率情况：该工作涉及到的设备材料的进场及使用情况：与计划对比的工程进度进展情况：已完成工程是否能满足质量要求：已完成工程质量中存在的问题：估计关键工作的发展态势和最终完成时间：该工作现在的自由时差：关键工作按计划完成存在的风险：该工作现存在的急需解决的问题及相关责任人：总监理工程师的审核意见及调整偏差的措施：甲方相关人员的意见及调整偏差的措施：样板工程制度样板名称样板施工描述施工中应注意（强调）的问题是否为合格样板，需改正的项目业主、监理签字确认专题会议制度根据每个工程的具体情况，由监理组织，分阶段针对本工程的主要分部分项工程（如钢筋工程、砼工程、砌体工程、装饰工程）和重点、难点工程（屋面工程、外墙门窗防渗漏工程、相关专业管线错、漏、碰控制措施、内隔墙大面积开裂、空鼓控制措施）召开专题会议。会议参加人员：业主项目负责人及相关工程师、监理总监理工程师及相关工程师、施工单位项目负责人、总工程师、相关工程师、质检员、相关班组长。会议程序：由施工单位各相关人员介绍其职责范围及质量预防、控制、保证措施及管理制度，业主、监理提出补充或改正意见或加以强调，形成统一意见后得出会议纪要，会议纪要由业主项目负责人签发后分发各单位并存档。会议目的：加强质量措施、完善管理制度、形成统一意见、引起高度重视。分部分项工程内部验收制度由监理根据本工程情况和工期计划做一个分部分项工程（工序）验收计划表，经业主审查确认后实施。在每一分部分项工程（工序）即将施工完成，下一分项工程（工序）开始前通知业主、监理，由监理组织全部相关人员进行阶段分部工程内部验收，做出验收结论，提出整改意见，落实整改结果，并形成相关资料存档。如：墙体砌筑完成，开始抹灰前；外墙抹灰完成，开始贴外墙磁砖前；天面清理完成，做防水层前；防水层完成做保温层前。目的：通过这种制度，在施工过程中系统地发现存在问题并解决问题，避免将问题遗留到总竣工验收后暴露。进行工程计量及工程支付监理应对审查签认后的工程量、单价、套用定额的真实性和准确性负责。业主监督办法：经业主审定且经承包商认可后的任一项工程量、单价或定额比监理审定的差额大于5%以上，则认定监理不负责任或不能胜任工作。专项验收及竣工初步验收在每一专项或竣工初步验收申报之前10天，应由总监理工程师组织相关监理人员和承包商进行系统检查、验收，做出验收结论，提出整改意见，落实整改结果，并形成相关资料存档，确定是否具备申报验收的条件。业主监督办法：经监理确认具备申报验收条件后，如果业主经检查或验收时发现尚有较多问题，则认定监理不负责任或不称职。竣工总验收落实竣工初步验收提出的整改意见，形成整改报告提交业主；在下式竣工验收后，落实正式验收提出的整改意见，形成整改报告并提交业主。在保修阶段，监理应指定专门负责人负责对保修阶段出现的问题进行落实整改，并提交整报告。监理受业主的委托并以合同的形式约定，对所监理工程的质量、进度、成本、安全文明施工和其它要求负有全面的控制和监督责任，对施工过程中或保修阶段出现的所有问题均应承担相应的建约责任。16．施工定位放线管理指导书总则本指导书旨在确保施工定位放线符合国家及深圳市规划法规条例的有关规定，符合设计要求，符合施工规范。本指导书适用于公司深圳地区各项目部新建工程。内容负责委托专业测绘单位对新建小区地块进行定位测试，内容包括：确定红线或蓝线控制点。复测新建小区附近已建建筑物，构筑物及道路的定位坐标。设置或核定不少于三个永久性或半永久性放线基准点。第一、二条的内容作为规划设计定位依据。负责复核施工总体定位图，并组织设计院、施工单位进行图纸交底，明确各项规划定位指标，包括各建筑物间最小距离，新建建筑物与已建建筑物、构筑物、道路、河道相对位置，小区红蓝线控制点，放线基准点等。负责办理开工规划验线申请或提前验线申请。项目部或监理负责组织施工单位放线，并负责委托专业测绘部门进行复测，监理组织各承包单位的定位交接。负责办理开工验线手续和竣工验线手续。17．工程样板实施指导书总则本指导书旨在统一项目工程建造施工标准、做法和尺度，控制建筑产品满足策划设计目标和质量要求。本指导书适用于公司各类建筑工程。“工程样板”系指在工程建造过程中，为在大面积施工前统一施工做法、细部处理、检验设计质量、选材型号、颜色、材质，发现施工、监理过程的难点、重点，而按照设计交验标准建造的一种样板。直接服务于房地产策划、工程、销售人员；服务于设计、施工和监理单位，是服务于建造过程的中间检验产品及示范标准。工程样板包括产品样板、工艺样板、材料样板及工程样板房。“产品样板”系指由专业厂家加工生产的,由多种材料组合而成的成品或半成品样板。“工艺样板”系指具备特定标准的工程施工方式、设备及过程样板。“工程样板房”系指在特定位置按照施工合同约定的交楼标准及规范要求，制作完成的建筑单位或户型。“工程样板建设”系指工程样板的制作、安装及检验的全过程。“建造单元”系指建筑工程中通过一定施工工序完成的半成品或成品。分则工程样板建设由项目部负责人组织实施，由项目部选择确定户型、位置、数量、建造标准，明确检验目的。工程样板房建设过程应有工程管理中心、策划设计中心、成本管理部的代表参与工作。工程样板建设应列入总的项目管理计划和施工组织设计，并应在招标书及合同中作出具体说明。项目工程宜按以下几种情况选择建造单元设置工程样板。数量较大的主力户型或建造单元。采用新技术、新材料和新工艺施工，在施工做法、尺度、材料选择、验评标准上需要检验和再确认的建造单元。预计施工过程中有一定技术难度、多家施工单位同时施工时可能会有不同理解、可能造成做法、尺度、标准各异的建造单元。项目部应制作《工程样板制作及施工要求》，详细说明施工工序、细部尺寸、构造处理、材料规格、型号、颜色、材质以及各类样板检验要求，同时应明确规定，只有在工程样板经项目部指定责任人签字认可后，才可进行大面积施工及材料应用。施工及监理合同应将《工程样板制作及施工要求》作为附件使用。施工单位提交的材料样板及产品样板须先经监理公司认可，再送交项目部相关责任人进行确认。材料样板的确认应考虑生产、运输、送检周期提前进行。工程样板房施工及验收应在建筑工程大面积施工前完成。监理单位应提交工程样板房的专项施工组织设计和监理工作大纲，有专项进度计划安排。施工单位应提交工程样板房作业计划和单项施工组织设计并进行施工备料，在此阶段首要工作是进行各种材料确认、定板，着重进行图纸尺寸和做法复核、人员培训和技术措施准备。项目部及监理应对工程样板施工进行现场监控，及时解决施工过程中发现的问题，调整需改进的做法。工程样板主要包括防水、施工精度、观感、排水、安全、消防、材料等几类。工程样板房具体检验内容为：砌体做法，墙、梁、柱相对位置处理及构造做法；内外墙批灰及防水；大面积防水做法，地下室、楼面、屋面等部位。门、窗、阳台栏杆的相对位置、材料、尺寸、观感；各种管线、插座、开关、灯位、水喉、水口、空调、燃气、排气扇、排烟道等预留孔洞的相对位置及尺寸、尺度、做法，是否存在冲突矛盾；内外墙及楼地面做法、平整度、强度、材料质感.；大堂、走廊、过道等公共部分装修及公共设施相对位置及尺寸、做法等；是否满足强制性条文要求及消防疏散要求；工程样板房应进行两次检验，初验和整改后的复验。初验应有项目部及策划设计中心、工程管理中心、成本管理部，会同设计、施工、监理等单位参加。召开初验会议，将问题汇总，逐一明确和解决，通过会议纪要或者设计变更的形式提出修改意见。分发施工、监理单位。复验的修改意见在项目部、设计、监理、施工单位共同参加的工程会议纪要中明确，一般以设计变更（修改）的形式提出。复验由项目部、策划设计中心、工程管理中心，会同监理、施工单位共同参加。18．展示样板房实施指导书总则本指导书旨在统一展示样板房建造实施过程管理、标准、做法。本指导书适用于公司展示类建筑子项，主要为建筑产品销售提供支持。“展示样板房”，系指在项目建设过程中，为介绍设计产品使用功能，展示产品设计优点，经过装饰装修处理的典型户型或典型建筑空间。展示样板房通过装饰装修，应基本达到或超越使用功能设计要求。分则展示样板房建设由项目部首席建筑师或建筑师组织实施，其过程应有策划、销售、预算等部门的代表参与工作，共同确定户型、位置、数量、装修风格。展示样板房设计基本要求：帮助购房客户了解房屋基本布局及设备使用功能，引导业主进行房屋装修或装饰布置；展示样板房不宜改变设计功能。突出建筑设计优点，体现设计意图。弥补设计缺陷。如通过镜面设置或色彩设计扩大空间感等。根据项目具体要求及工程管理中心编制的《工程技术管理体系及实施细则》中有关装修设计部分内容，编制展示样板房装修设计指引。展示样板房设计指引应由策划、销售、预算等部门进行会签。项目部委托专业设计公司进行设计或进行设计招标，并由中标单位提交预算清单及材料样板。项目宜按以下几种情况选择展示样板房设置位置。数量较大的主力户型。设计上优势不明显，有一定缺陷的户型。设计意图不够明显的户型。展示样板房的施工时间安排应满足销售计划要求。展示样板房施工宜单独进行施工招标。项目部应与装修施工单位及总包单位签订三方工程合同，对三方在工程中义务及责任作出详尽说明及约定。监理单位应向项目部提交展示样板房的专项施工组织设计和监理工作大纲，并作出专项进度计划安排。施工单位应向监理提交展示样板房的施工组织设计方案并根据设计方提交的材料样板进行施工备料。项目部应根据合作部门提交的建议和相关装饰工程施工验收规范对展示样板房进行现场监控，及时解决施工过程中发现的问题，调整需改进的做法。展示样板房施工现场监控主要包括观感、施工精度、材料、安全、消防、防水、排水等几方面内容。展示样板房应进行两次检验，初验和整改后的复验。初验应有项目部及策划设计中心、营销中心、成本管理部，会同设计、施工、监理等单位参加。召开初验会议，将问题汇总，逐一明确和解决，通过会议纪要或者设计变更的形式提出修正意见。分发施工、监理单位。复验修改意见在业主、设计、监理、施工单位共同参加的工程会议纪要中明确，一般以设计变更（修改）的形式提出。复验由项目部、策划设计中心、营销中心，会同监理、施工单位共同参加。项目部应在展示样板房复验合格后向成本管理部、营销中心及物业管理公司提交“展示样板房装修工程价格审核单”复印件及“展示样板房饰品及家私清单”（每件物品应有对应价格）。同时与物业公司办理移交手续，展示样板房销售前的日常维护管理由物业管理公司进行。19．施工图审查管理指导书总则本指导书旨在规范公司项目部施工图审查工作,并将项目部施工图审查工作置于可控的范围。本指导书适用于公司深圳地区所有项目部施工图审查工作全过程。施工图审查“施工图审查”系指由公司分管领导或项目部总经理主持、工程管理中心施工图审查小组和项目部专业技术人员参加，对工程项目设计施工图在施工招标前的专项施工图纸审查。施工图审查是项目前期的一项重要工作，是对施工图纸能否体现项目意图的检查。对项目施工、成本控制、工程巡查、验收有着重大的指导意义。项目部在工程招标前必须申请由工程管理中心安排施工图审查小组进行施工图审查，施工图审查完毕并处理完相关设计修改方可施工的工程项目有:纯住宅项目（会所、商业或其他功能面积小于总建筑面积的10%）建筑面积3万平方米及以上。商住及公建、写字楼、纯商业项目建筑面积2万平方米及以上。其他工程项目由项目部自行决定是否申请由工程管理中心安排工程管理中心施工图审查小组进行施工图审查，或由项目部自行进行施工图审查。要求施工图审查的工程项目主体及主要施工图必须审查。审查的图纸包括：总图、建筑、结构、给排水、暖通、电气、人防、燃气、环境、主体装修等。工程项目的智能化深化设计、会所装修、样板房装修等非主要施工图由项目部自行决定是否申请有工程管理中心施工图审查小组参加的专项施工图审查,或由项目部自行审查。施工图审查由公司分管领导或项目总经理主持,项目部组织,工程管理中心提供技术支持及安排施工图审查小组相关专业技术人员参加。施工图审查流程顺序及要求如下：审图申请:项目部申请施工图审查须在拟安排的审图时间前3个工作日向工程管理中心总监提出申请,项目部在提出审图申请的同时须提供项目概况、相关策划报告、设计任务书、当地习惯做法、交楼标准、要求的审图专业、已有的所有当地相关工程管理部门的工程相关批文等资料。审核确认:收到申请后,工程管理中心总监在2个工作日内确定是否进行施工图审查工作,如进行,安排施工图审查小组具体审图人员。与项目部确定审图地点和审图时间。审图准备会:开始施工图审查工作前一天，工程管理中心总监或技术总监召集施工图审查小组成员召开审图准备会，布置任务，确定工作范围和时间。同时介绍项目部提供的项目概况。项目部沟通会及勘察现场:施工图审查小组到达施工图审查现场后，由项目部向施工图审查小组详细介绍项目状况，相关策划报告、设计任务书、当地习惯做法、交楼标准、当地相关工程管理部门的工程相关批文等。了解项目用地及周边环境的现状，了解当地设计、施工的惯例。由项目部安排对项目进行现场的实地考察。施工图审查阶段:由施工图审查小组和项目部根据本指导书附件一《施工图审查技术要点》共同审查施工图,主要有以下要素:工程测量与地质勘察：根据勘察报告的主要内容及施工图设计内容，对施工和工程处理措施提出具体建议，选择最佳方案。检查施工图设计是否有不符合公司发布的《住宅单体设计技术指引·建筑篇》2004版的地方。总体方案审查：重点审查设计依据、设计规模、布局、占地面积、环保、消防、环境设计、设施配套等是否满足决策目标。各专业内容审查：建筑：平面及空间布置、室内装饰、物理功能（采光、隔热、隔声、通风等；结构：安全度、可靠度、抗震性能、基础及主体结构、材料选择等；给排水、电气、通风空调：设计参数、管线布置、设备选型等。图纸总体审查：审查施工图设计是否满足深度要求，进一步了解设计意图、结构特点、施工要求及施工中特别注意事项。图纸细部审查：图纸资料是否齐全、表达清楚；有无错误、矛盾和遗漏等；是否符合实际现场要求；新技术、新材料是否经过试验鉴定等。图纸会审控制重点：图纸资料是否齐全、表达清楚；各专业各分项之间的配合是否存在不协调；图纸尺寸、标高是否统一、准确；建筑、结构、公共管线之间有无矛盾；有无难以实现的结构及难以提供的材料。设计院协调会:施工图审查小组和项目部就审图意见与设计院进行交流，确定设计院对施工图修改和复核的内容。提交审图意见报告:由施工图审查小组向公司、工程管理中心和项目部提交书面审图报告。内容包括：对施工图各专业图纸的审图意见(此部分同时提交给设计单位)；对项目部在项目招标和施工过程中应重点控制的施工重点、难点控制措施；对项目部或区外分公司在项目建设中应注意的问题。施工图审查小组必须在到达审图现场起的四个工作日内完成施工图审查工作，提出施工图审查意见的书面报告。对审图意见报告的回复:项目部应在收到施工图审查书面审图报告30天内向工程管理中心提出对审图报告的回复报告。内容包括：设计单位对施工图各专业图纸审图意见要求的设计图纸修改情况；对审图报告提出的对项目招标和施工过程的应重点控制的施工重点、难点的解决措施，对在项目建设中应注意的问题采取的具体措施安排。项目部要求工程管理中心重点支持或协调的事项。工程管理中心对审图意见报告的核查:工程管理中心在对经过施工图审查工作的工程项目安排第一次工程巡查时，须安排对施工图审图报告和项目部提出的对审图报告的回复报告中所列出的所有问题、应采取的相关控制措施进行核查。并对核查结果向公司、工程管理中心总监和项目部提交书面核查报告。施工图审查小组工程管理中心设立施工图审查小组。施工图审查小组组长由工程管理中心技术总监兼任。进行施工图审查及复查时，如遇工程管理中心技术总监出差或其他原因不能参加，由工程管理中心总监或技术总监指定施工图审查小组组长。施工图审查小组成员根据当时施工图审查具体工作安排及实际审图要求从工程管理中心施工图审查专业技术人员库中确定。人员名单确定后，不准无故不参加，如确有其它重要事情，须向组长请假批准,由组长另行安排人员。施工图审查专业技术人员库成员由工程管理中心总监确定,要求人员库成员必须具备至少5年相关本专业工程设计经验、2年相关本专业工程施工现场管理经验。工程管理中心安排的施工图审查小组要求建筑、土建结构、水、电、通风空调各专业人员配备齐整，其它专业人员（园林、装饰等）可根据各项目实际要求确定。附录本指导书列有如下附录，与本指引具同等效力：附件一《施工图审查技术要点》本指导书引用的公司文件：《住宅单体设计技术指引·建筑篇》2004版,招商局地产控股股份2004年11月8日颁布。20．工程管理日志填写指导书总则本指导书旨在规范现场管理，做好现场协调工作，保证现场信息被真实、准确记录和及时传递，使项目进展优质、高效、有序。本指导书适用于公司深圳地区各项目部。填写要求工程管理日志由项目部指定的专人填写。各专业人员最迟应在第二天上午向指定人员提供本专业应被记录的信息。填写的内容必须详实可靠，严禁弄虚作假。填写的内容必须包括（但不限于）以下内容：工程进度：本日重大事项、施工的内容和进度状态、是否满足计划、存在的问题、严重影响进度的事件、事故和制约因素以及待协调的问题、急需落实的施工条件等；工程质量及安全：施工材料、方法、措施等是否满足有关规范和规程的要求、质量及安全检查结果、质量及安全事故等；工程变更及签证记录：工程变更指令、现场签证记录、需进行工程变更的内容及要求；其他记录：领导口头指示记录、现场口头指令、工程例会的主要内容、重要问题的解决措施、工程付款情况等。工程管理日志必须连续，不能间断。工程管理日志必须字迹清楚、用词准确。工程管理日志必须保存完好，作为本工程的存档资料。工程管理日志标准范本见附件。工程管理日志年月日工程名称:建筑面积:开工日期:合同竣工日期:深圳招商房地产项目部气候:上午年月日下午工程进度计划进度:完成进度存在问题改进措施工程质量安全质量安全检查存在问题:改进措施:下一工序质量安全措施:变更及签证记录是否重大变更：产生原因:改进措施:其他记事21．项目部报表填报指导书本指引旨在规范招商局地产蛇口控股项目部报表的填报。加强公司对各项目运作状况的掌控，增进项目部间的交流与学习，提高项目管理水平。适用范围：蛇口控股范围内的开发项目均须按时提交报表。项目部报表包括〈项目管理月报〉、《财务预成本管理月报》、《销售周报》。公司《项目管理月报》的内容涉及项目管理综述、项目进度、项目质量、项目管理、工程管理中心建设与管理、行业最新动态以及四个附表（项目简况、工程招标、合同签订、工程变更）。格式与填报要求见附录1。项目部须指定专人于每月5日前完成所有报表的填写，并将电子版通过OA传至公司企管部及相关部门指定处。未按时提交者将在公司相应月报中予以通报。工程管理中心负责公司《项目管理月报》范本及填报要求的制订，并负责月报的收集、汇编与发送，对项目管理过程中的成绩、问题及发展趋势进行分析与评价，收集并整理行业管理动态、“三新”技术动态。财务部、成本管理部负责公司《财务预成本管理月报》范本及填报要求的制订。并负责月报的收集、汇编与发送。营销中心负责公司《销售周报》范本及管理制度的制订。并负责月报的收集、汇编与发送。项目部报表附录：附录一：〈项目管理月报〉范本及填报要求附录二：项目规划指标附录三：项目简要节点计划及KPI指标完成情况表附录四：项目公共配套及成本分摊明细表附录五：项目成本明细汇总表附录六：项目主要经济技术指标、招标及合同变更情况汇总表附录七：项目销售情况明细表附录八：项目销售回款情况明细表附表九：项目费用使用情况明细表附表十：项目资金计划分析汇总表附表十一：项目现金流量分析表附录十二：项目成本月报表附录十三：《销售周报》范本附录十四：销售周报表格填制说明、流转程序和管理制度Xxxx项目管理月报导读：项目进度项目质量项目管理行业动态附表：项目简况工程招标合同签订工程变更Xxxx项目部编制二○○五年月日项目进度项目名称本月完成情况滞后原因分析填写说明：1、与公司签订的KPI指标项完成情况及滞后分析；2、项目进度包括设计、报建、前期准备、工程实施阶段形象进度、专项验收、总验收、入伙移交等事项。3、与项目管理计划目标相比较，项目进度是提前还是滞后，及滞后原因分析。4、最新实景数码照片。项目质量项目名称控制措施与存在问题原因分析填写说明：1、项目实施阶段关键环节的质量控制措施。已发生的质量事故、质量通病等的原因分析。 项目管理项目名称项目管理内容填写说明：1、与公司签订KPI指标中涉及的内部建设、研究工作、“三新”技术学习与应用、售后服务、团队建设、培训与考察等工作事项。2、与政府主管部门、公司职能部门、承建商／供应商等的协调配合工作事项。3、项目招标、合同签订、施工进场、施工配合等工作事项。4、其他需通报事项。行业动态行业/城市动态填写说明：1、市/区政府主管部门最新颁布的条例、规定与办法。2、同行竞争对手、周边同质楼盘的进度、质量与管理分析比较。3、“三新”技术动态信息分析。附表填写说明：由项目部填写。附表（1）：项目简况项目名称占地面积(M2)总建筑面积(M2)结构形式层数开工时间设计单位监理单位总包单位入伙时间附表（2）：工程招标情况通报项目名称招标内容中标单位中标价附表（3）：主要建设合同清单项目名称合同名称或内容合同价款附表（4）：主要工程变更汇总项目名称主要设计变更备注22．学习培训、技术专题会和考察管理指导书总则本指导书旨在规范公司项目部学习培训、技术专题会和考察的管理工作,并将项目部学习培训、技术专题会和考察的管理工作置于可控的范围。本指导书适用于公司深圳地区所有项目部学习培训、技术专题会和考察的管理工作全过程。新员工培训管理办法本办法旨在新员工入职前能够及时、全面了解公司及部门文化、架构、运作流程及职责，使之尽快进入角色、适应岗位要求。入职前培训期为3个月。本办法适用于工程管理中心编制内新员工。培训目标:理解公司企业文化与部门价值取向；了解公司组织架构、运作流程及各部门职责；重点掌握本部门、本岗位工作职责、内容与流程；具备创新、活力与团队的意识与精神；符合上岗要求。培训机构及职责:新员工入职前培训工作是在工程管理中心部门总监领导下,由工程管理中心品质组负责组织与管理。品质组根据培训目标编制培训计划并组织实施；负责组织落实各项培训内容的主讲人；负责组织对各培训阶段性成果进行评估。全体员工均有义务完成品质组安排的新员工培训课程的讲授任务。授课前应做充分准备，要求条理清晰、结合工程实际、具操作性。新员工在接受培训期间原则上不得请假。为期3个月的培训结束后应提交书面总结与体会，包括对部门建设与管理方面的建设性意见与建议。培训方式与内容:新员工培训以不定期的方式进行，新员工报到即日开始进行。新员工在接受培训课程的同时将参与项目部的辅助工作，指定专人指导，从实际工作中体验工作内容与职责。新员工除完成本管理部门及工程管理中心的培训内容外，尚应完成公司组织的新员工培训内容。培训内容应涉及：公司架构、运作体系及各部门职责介绍。参观公司近年开发及在建项目。工程管理中心、项目部运作特点、相互关系及各岗位职责。工程招投标的分类、运作流程、各环节工作重点。设计变更、现场签证、工程付款的职责划分与工作流程。工程竣工验收、移交及保修的工作内容与方法。司行文、用章、会议管理及行为规范。策划设计、工程预算与采购管理及与本部门的工作衔接。营销与客户服务体验。有选择地参加地盘工程例会。培训总结与评估。新员工在完成了为期3个月的培训内容后，由工程管理中心总监安排具体岗位工作。技术专题会项目部必须要求工程管理中心组织相关技术专题会,作出确定的技术方案分析和解决方案,向工程管理中心总监、成本管理委员会提交专项技术专题会技术、成本分析报告的事项:项目部有关工程项目应用“三新”(新技术、新材料、新工艺)。项目工程的深基坑、桩基础选型、予应力技术等重大结构专业技术在工程项目建设过程中,遇到重大技术问题、重大技术难点,项目部无法单独自行解决的可要求工程管理中心组织相关技术专题会,提供技术支持。也可自行聘请不在项目部、公司任职的外单位相关技术专家,自行组织相关技术专题会。项目部要求工程管理中心组织相关技术专题会必须向工程管理中心技术总监或总监提出书面申请书。时间紧急的可先口头申请,后补书面申请书。书面申请书必须有以下内容:要求解决的技术问题,项目部估计可能对工程项目成本、质量、安全、工期等的影响,需邀请的人员专业能力要求。收到项目部要求工程管理中心组织相关技术专题会的申请后,工程管理中心技术总监或总监在2个工作日内作出是否组织相关技术专题会的明确答复。如同意组织相关技术专题会,与项目部确定会议的时间、地点、人员。工程管理中心各专业组长每季度必须分别负责组织至少一次所有工程管理中心、项目部其专业技术人员的技术交流专题会。各项目部相关专业技术人员必须参加。公司、工程管理中心根据年度培训计划和公司各项目部实际工程建设情况安排的技术专题会,列为必修课程的,相关员工必须参加。培训与考察培训与考察工作目标:提高员工专业技能，加强工程质量管控能力。加强制度执行力度，促进项目管理规范化。加强新员工上岗前培训，统一上岗标准。了解行业最新动态，进行技术知识更新。公司、工程管理中心根据年度培训计划和公司各项目部实际工程建设情况安排的培训课程,列为必修课程的,相关员工必须参加。所有员工参加公司、工程管理中心组织的培训课程出勤率不得低于90%。根据工程项目需要,项目部可自行组织安排本项目部员工的培训与考察工作。项目部须于每年初向行政与人力资源部、部门分管领导提交本年度项目部年度培训计划表。填写的年度培训计划表格式见附表一所示。审核后确定的年度培训计划表提交复印件在工程管理中心备案。项目部须于每年底向工程管理中心提交年度培训档案表。填写的年度培训档案表格式见附表二所示。项目部、项目部员工要求去省外、境外参观考察,须向行政与人力资源部、财务部、部门分管领导提交参观考察申请表。填写的参观考察申请表格式见附表三所示。外出学习和考察完成后20天内向行政与人力资源部、工程管理中心提交外出学习和考察总结报告。对各项目部组织的培训与考察,各项目部、各员工参加培训与考察的情况由行政与人力资源部在绩效考核中考核。附录本指导书列有如下附录，与本指引具同等效力：附表一年度培训计划表附表二年度培训档案表附表三参观考察申请表附表一:年度培训计划表项目部年度培训计划部门经理：行政与人力资源部：部门分管领导：制表日期：序号培训或考察项目主要目的或内容讲师或机构参加人员费用预算日期备注12345678合计注：详细注明考察培训目的/内容，参加人员，时间尽可能具体到月份，*请将学时与费用汇总。部门经理签字，先交行政与人力资源部审核，后由公司统一交至分管理领导核准。核准后提交复印件在工程管理中心备案。附表二:年度培训档案表项目部年度培训档案填表人：部门经理：统计区间；年月日——年月日 序号培训或考察项目名称及主题地点时间参加人员费用学时讲师或负责人12345678总计附表三:参观考察申请表省外、境外参观考察申请表申请时间：年月日参观考察名称（含地点）参观考察主题（含目的、内容）日程安排申请人员名单部门经理意见行政与人力资源部意见分管副总意见人力资源分管副总意见财务总监总经理批示23．“三新技术”应用推广指导书总则本指导书旨在确保三新技术在工程中及时成功应用，充分发挥其高效、节支、环保的作用，同时完善住宅功能，提高工程质量，增加市场卖点。本指导书适用于公司深圳地区各项目部。本指导书所定义“三新技术”为国家及市许可使用，具有相应检测鉴定报告的新技术、新材料、新工艺，须有在其它房产商的类似工程中成功应用的经历。内容各专业工程师负责跟踪调查相关“三新技术”在建筑市场的发展动态，如有合适的“三新技术”，专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进行了解，并向部门经理提交“三新技术”推荐应用报告。部门经理认为该新材料可行，组织进行以下工作：对新材料厂商的资质、资金、生产规模、市场信誉度、市场占有率进行考核，可进行实例考察，听取其它房产商对此新材料应用的反映。对新技术、新工艺应进行实例考察，听取其它房产商对此新技术、新工艺应用的反映。邀请相关专家，举行“三新技术”应用专家咨询会。成本管理部结合原先材料作出“三新技术”应用成本分析预测报告。项目部根据“三新技术”考察报告及成本分析报告上成本会讨论，由成本会确定是否采用。“三新技术”应用被采纳，专业工程师需完成以下工作：向设计部门推荐使用，并做出技术要求。在与施工方签定合同中，对“三新技术”的售后服务进行严格约束。对“三新技术”应用过程进行重点控制。对“三新技术”应用效果进行跟踪调查。如需要，成本管理部对“三新技术”应用进行成本分析。专业工程师负责对“三新技术”应用情况进行汇总，作为今后是否全面推广应用的依据。如“三新技术”应用成功，由项目部及时提供专题报告，经公司审批后加以推广。“三新技术”应用推广流程三新技术的优势介绍三新技术的优势介绍三新技术相关证明材料原件三新技术考察报告成本分析报告已应用此技术的项目名单申报申报审批审批需经成本会批准同意使用需经成本会批准同意使用向设计部门推荐使用向设计部门推荐使用应用过程进行重点控制应用效果进行跟踪调查应用应用成本小组批准应用的会议纪要成本小组批准应用的会议纪要使用效果及经济效益的对比分析报告关键控制点分析说明形成专题报告报公司审批推广推广24．工程技术档案管理指导书总则本指导书旨在规范项目工程技术档案的管理工作，确保档案的完整性、真实性与有效性。工程技术档案是项目开发建设与管理中形成的应归档保存的各种图纸、文字资料、照片、电子文件等材料的总称。工程技术档案管理工作是项目管理的重要组成部分。管理机构与职责本公司工程技术档案的收集、整理、竣工验收、移交、保管、提供利用等工作归口工程管理中心管辖的公司科技档案室统一管理。其主要职责是：负责协调与深圳市城建档案馆、各区城建档案科（室）的关系，及时了解相关法规性文件、标准、规范要求，制定本公司科技档案管理制度。负责集中统一管理公司工程技术档案工作；协调与相关职能部门/项目部的工程技术档案管理工作。对各项目部移交的工程资料进行立卷归档。负责组织区内各工程项目的竣工档案专项验收工作；按规范标准收集、整理建设单位综合资料；组织向市（区）城建档案馆移交全套竣工档案。负责收集、保存各工程项目的照片、图纸等电子文件。对接收的工程技术档案进行科学的系统管理，积极为公司的项目开发建设与管理工作提供利用与服务。项目部应指定专人（兼职）负责本项目在实施过程中的工程技术档案管理工作，其主要职责是：在工程招标及与勘察、设计、施工、监理等单位签订协议、合同时，应对工程文件的套数、费用、质量、移交时间等提出明确要求。负责收集、整理项目开发全过程中形成档案资料（包括电子文件）。项目部应将属于建设单位综合竣工资料目录（附件一）范围内的文件或证书的原件及时移交公司科技档案室保存，项目部留存复印件备查；负责督促与协调勘察、设计、施工、监理等单位的工程文件的形成、积累和立卷归档工作。负责组织与协调工程竣工档案专项验收与移交工作。管理范围和归档要求根据深圳市城建档案管理规定要求，本项目竣工档案的具体归档范围应符合本制度附件二的要求。属于建设单位综合竣工资料目录（附件一）范围内的工程资料，项目部在工程准备阶段和竣工验收阶段形成的工程资料应及时移交公司科技档案室保存，科技档案室按规范立卷归档。经公司盖章的项目工程招标书、合同、函件等文件，由公司行政部负责收集、分类，并定期移交科技档案室立卷归档。须向市（区）城建档案馆的建设工程竣工档案（附件二），项目部应从工程立项起，向勘察、设计、施工和监理单位提出收集、整理和移交建设工程档案的具体要求，做到工程档案的收集、整理与工程建设的进度同步。保证建设工程档案的完整、真实、准确。所有建设工程档案应在工程竣工验收之日起三个月内按市城市建设档案管理处制定的归档范围和接收标准向市（区）城建档案馆移交完毕。属于进市（区）城建档案馆的工程竣工档案，要求做到一式三套，原件交市（区）城建档案馆，其它两套交建设和使用单位。不属于进市（区）城建档案馆的档案，应做到一式两套，原件交建设单位，另一套交使用单位。归档的竣工档案应齐全、完整、准确、系统；各签证手续完备，字迹清晰；原件严禁用复印、复写及易褪色的墨水编制和书写。竣工图原则上由施工单位负责编制。竣工图应是与实物相符的新蓝图，并经工程技术、监理等负责人审核签字，加盖“竣工图”章。城建档案的整理装订。文字材料以A4纸幅面尺寸为标准。不够大的进行裱糊，去掉材料的金属物，采用市城建档案管理处统一印制的表格和卷皮、盒，用棉线装订整齐。竣工图采用手风琴式折叠，大小为四号图幅，按顺序装入档案盒。档案验收与移交档案初验：在工程竣工总验收前结合工程综合巡查，由项目部组织、工程管理中心对所有参建单位的竣工资料进行初验，并提出整改意见。档案验收：在工程总验收后一周内，由工程管理中心组织市城建档案馆、项目部组织监理和各施工单位在现场进行档案验收。档案移交：根据档案验收提出的整改意见，项目部督促监理和施工单位进行限期整改，并在竣工总验收合格之日起3个月内由监理和各施工单位凭工程管理中心开具的《档案移交授权书》分别向市城建档案馆移交，签署完备的档案移交书原件交予工程管理中心。建设单位综合资料由工程管理中心负责整理与移交。结算款支付：项目部在支付各单位结算款时，必须以该单位完成了档案移交并取得签署完备的《工程档案移交书》为前提，并将《工程档案移交书》复印件作为付款的附件资料之一。附录本指导书列如下附录，并与本指导书具同等效力：附录一：《建设单位综合资料目录》附录二：《工程竣工档案目录》附录一：《建设单位综合资料目录》立项申报批复文件计划任务书投资许可证建设工程规划许可证及用地许可证建设工程开工许可证建设项目选址意见书征用地申请批复文件、土地使用合同书及红线图上级机关有关工程建设的决议、批示及重要会议纪要和指导性文件可行性研究报告及评审文件环境影响评估报告书概算书及审批文件规划审查批准文件及规划要点环保审查批准文件消防审查批准文件锅炉及压力容器安装申请表其它有关部门审定批准文件红线界点及测量控制点测设报告工程地质勘察报告地下管线情况查询报告及情况回报表水文、气象、地震等其它设计基础资料设计、施工招标投标定标文件设计合同书有关工程建设、施工管理的重要文件工程竣工报告书工程竣工验收报告书及会议纪要工程质量监督报告电梯及劳动保护验收合格证环保验收证明书人防工程验收证明书工程文明施工和施工安全竣工评价书规划验收证明书燃气工程验收书消防验收合格证工程竣工验收备案登记表工程结算审核文件或结算三审表其它应予归档保存的文件附录二：《工程竣工档案目录》序号档案内容责任单位备注1建设单位综合竣工资料建设单位（工程管理中心）扫描电子文件2监理单位竣工资料监理公司扫描电子文件3桩基工程竣工档案桩基施工单位竣工图电子文件4基坑支护工程竣工档案基坑支护施工单位竣工图电子文件5主体工程竣工档案施工总承包公司竣工图电子文件6人防工程竣工档案人防施工单位竣工图电子文件7消防工程竣工档案消防施工单位竣工图电子文件8电梯工程竣工档案电梯施工单位竣工图电子文件9燃气工程竣工档案燃气施工单位竣工图电子文件10总平工程竣工档案总平施工单位竣工图电子文件11高压工程竣工档案高压施工单位竣工图电子文件12低压工程竣工档案低压施工单位竣工图电子文件113智能化工程竣工档案智能化施工单位竣工图电子文件14装饰工程竣工档案装饰施工单位竣工图电子文件15空调工程竣工档案空调施工单位竣工图电子文件16其它需归档资料25．项目工程巡查、复查工作指导书总则本指引旨在规范公司工程巡查工作，通过工程巡查为项目部提供技术支持，并将质量管理工作置于可控的范围。本指引适用于公司深圳地区工程巡查工作全过程。“工程巡查”系指由公司分管领导、各相关部门和项目部参加，对公司深圳地区开发项目每月进行的例行巡回检查，或根据需要进行的专项检查与复查。工程巡查例行巡查每月一次，每次至少一个项目，为加强巡查效果，各项目部负责人必须参加，项目负责人若因特殊原因不能出席须事前经巡查组长批准。专项检查为不定期，根据需要安排进行（主要针对主体结构、工程样板、工程技术难题或“三新”技术、工程竣工验收而定），参加人员由专业小组组成，具体成员由巡查组长确定。工程巡查的方式包括：专项检查与交流；综合巡查；工程复查；项目交流。综合巡查一般由巡查组长指挥，特殊情况下由副组长指挥，专项巡查可由副组长指挥；公司或项目部可根据工程形象进度和工程质量的要求，增加巡查次数。巡查机构公司设立工程巡查小组。巡查小组组长由工程管理中心总监兼任；副组长由工程管理中心副总监或总监助理兼任。进行专项巡查或复查时，如遇工程管理中心总监出差或其他原因不能参加，由总监指定巡查组长与副组长。巡查小组主要成员为各部门（项目部）负责人（轮值或替补）。巡查人员名单确定后，不准无故不参加巡查，如确有其它重要事情，须向巡查组长请假批准。工程巡查参加单位为：各部门（项目部）成员工程管理中心、策划设计中心、成本管理部、客户服务中心、财务部、营销中心和租赁中心（展示和工程样板房）设计单位项目设计师施工单位所巡查项目的施工单位负责人监理公司所在工地监理人员参加单位主要分为建筑园林组、土建结构组、水电组、设备组与资料组进行巡查；根据工程进度与要求进行专项巡查，成员则主要由其中一个或几个小组构成。工程巡查组织机构如图示：

巡查组长巡查组长副组长水电组土建结构组建筑园林组设备组资料组其他组工程巡查流程如下图示：责任部门/人程序阶段各项目部工程管理中心各专业巡查组提出巡查需求YESYESNO工程巡查需求审核工程复查发布巡查通知项目交流巡查意见与评分专项巡查综合巡查工程复查整改建议单对施工单位发布整改通知单，并监督实施工程巡查报告YESNO整改结果报告工程复查需求阅示YES项目交流报告审批发布巡查通知组织巡查巡查意见汇总整改执行存档与发布提出巡查需求巡查时间、地点与组织等要求各项目部提出巡查需求后，形成的年度巡查计划中体现出巡查的月份，拟定在周三或周四下午2:30分开始进行，在所巡查工地会议室集中（遇节假日顺延）；专项检查根据项目实际进展或需要提前一周另行通知。工程巡查通知由公司工程管理中心在公司综合管理平台上发布通知，通知内容包括时间、地点、参与人员等。由公司工程管理中心统一安排前往巡查地点，同时进行签到，填写工程巡查签到表，见附表八所示。参加工程巡查人员必须自带公司统一发放的安全帽，并在现场巡查时配戴。巡查结果巡查结果由各专业小组汇总后于巡查日的第二天报送项目小组与公司工程管理中心。项目部根据巡查结果向监理单位与施工单位下发整改通知单或变更。在项目部确定的时间内，施工单位与监理单位提交整改结果报告，同时提交公司工程管理中心复查小组进行复查。工程管理中心组织专业工程师等进行复查，并记录复查结果，撰写复查记录报告并存档。工程巡查需要对现场进行评分，评分表应于次日前提交公司工程管理中心相关的人员。具体实施工程巡查主要采取现场会形式，由当月所安排巡查的工程负责人负责现场会议室及召集其项目各施工单位负责人参加，并在巡查前三天将所负责项目的一般情况与应巡查的重点予以书面形式（格式见后附表）报送到公司工程管理中心品质组；工程巡查组织实施工作由公司工程管理中心负责，并根据工程情况划分各检查小组如下：序号组别主要检查内容主要控制项备注1资料组1、监理公司资料；2、施工单位资料；3、项目部日志、会议记录等；施工单位资料：综合资料；原材料检验；隐蔽工程资料；施工日志；材料进、退场报告；设计变更；现场签证；按月审结；技术交底；竣工图纸；监理单位资料：综合资料；监理日志；旁站监理记录；工程质量通知及回复；收发文记录；按月审结；1、资料应与进度同步；2、资料的签署完整、及时；3、保证资料与技术资料吻合，无缺、漏项，字迹工整无涂改。2土建组1、当月重点形象进度完成情况；2、施工质量情况；3、总体进度与计划进度的对比完成情况以及对未来工程项目计划的预测；4、重点部位及工序的质量控制；5、现场安全施工情况；6、文明施工情况；1、结构阶段质量检查重点：eq\o\ac(○,1)砼浇注、养护；eq\o\ac(○,2)钢筋绑扎及加工；eq\o\ac(○,3)砌体砌筑；eq\o\ac(○,4)防水施工结构层处理；eq\o\ac(○,5)进户门、厨房、厕所、阳台与室内地坪高低差检查；eq\o\ac(○,6)主要施工方案及质量保证措施3、装饰阶段质量检查重点：eq\o\ac(○,1)裂缝情况分析；eq\o\ac(○,2)装饰面层检查；eq\o\ac(○,3)阴阳角线检查；eq\o\ac(○,4)门窗安装、防水处理检查；eq\o\ac(○,5)楼梯及栏杆的间隙、高度检查；eq\o\ac(○,6)装饰标准的统一性；eq\o\ac(○,7)屋面防水；eq\o\ac(○,8)工程样板房3建筑组1、重点检查环境与总平；2、消防疏散问题解决情况；3、防水、排水；4、安全措施；5、成品观感及保护；防攀爬措施；消防疏散；场地排水；卫生间、厨房、屋面阳台等防水；儿童活动区安全措施；落地窗防冲撞措施；进户门、厨房、厕所、阳台与室内地坪高低差检查；装饰面层检查；阴阳角线检查；门窗安装、防水处理检查；楼梯及栏杆的间隙、高度检查；装饰标准的统一性；工程样板房。4水电组1、当月重点形象进度完成情况；2、施工质量情况；3、总体进度与计划进度的对比完成情况以及对未来工程项目计划的预测；4、重点部位及工序的质量控制；5、与土建配合情况；5、现场安全施工情况；6、文明施工情况；1、根据项目当月上报的重点控制进度检查完成情况，并对未完成项提出考评及解决协调办法；2、水电预留、预埋及安装的统一标准性及合理性检查；（水电管线的位置、高度、标高及使用合理性等）3、避雷接地极检查；4、设备工程；5、专项系统（消防、智能化、电梯等）；专项检查主要内容工程样板房。控制要点：平面布局是否合理；水电、开关、插座、接口是否合理；交楼标准及指导意义等。深基坑工程初验前检查三新技术入户门/铝合金/塑钢门窗/玻璃幕墙建筑防水装修样板（含外墙样板）软基处理工程竣工验收前检查其它各检查组检查完毕后，填写工程巡查记录表（附表九），并在会上集中通报检查情况，并汇总报项目部。项目部根据所发现情况提出整改意见及完成时限，形成报告提交公司工程管理中心。在项目进行到工程竣工验收准备工作阶段，由工程管理中心组织，项目部配合进行项目墙体的平整度、批荡质量，地面、门窗、栏杆，电器等专项的实测实量工作，发现问题，立即提出并敦促整改。评分工程巡查对象是各项目工程，所评分对象是针对项目部的工程情况与管理工作状况评分。工程巡查的考核评分人员由巡查小组的组长、副组长、各专业组的组长，以及工程管理中心所派出巡查人员。巡查方式为专项巡查时，考核评分人员由组长、副组长、专业小组组长与巡查工程师，以及工程管理中心所派出巡查人员，所派出人员参与到各专业小组评分。首次巡查与工程复查均需巡查评分人员进行现场评分。工程复查由工程巡查组长确定是否进行下次的工程复查，以及工程复查的时间与人员组成。工程复查主要检查巡查所提出的各专业整改项的完成情况。工程首次巡查评分的指标与权重表详见本指引附表一；工程复查评分指标与权重见本指引附表二。各评分人员根据现场实际情况进行评分完毕，并提交工程管理中心相关负责人后，负责人按照评分人员的权重计算总分。评分人员权重根据本指引附表三、附表四进行评分。综合巡查与专项巡查采用的评分表为本指引附表一，由于综合巡查与专项巡查由于工程所处的阶段不同，可以参与评分的指标仅为表格中的一部分，所以，得分按照换算后的百分制进行计算，即巡查得分＝卷面得分/所选指标总分×100％。工程复查主要有两部分内容组成；一部分是由巡查必检项；另一部分为工程整改项的评分。工程复查前一天应由工程巡查小组对照上次巡查整改报告，讨论确定所要进行复查的整改项的应得分，然后到现场进行工程复查，并进行评分。设奖评