广州市某住宅洋房项目市场调研报告年

广州市“***”纯住宅洋房的房地产项目市场调研报告前言市场如战场，瞬瞬息万变。在在这战场上，关关键在于时刻刻保持着清醒醒的头脑，密密切跟踪市场场，细分市场场，发掘市场场，才可能发发现市场机会会，通过缜密密论证和科学学分析，制订订出“上兵伐谋”的营销策略略，才可能立立于不败之地地。而科学的的策划是项目目成功的基石石之一。因此此，拒绝平凡凡，敢于创新新，科学策划划，出奇制胜胜，是本盘第第一的追求，也也是公司永远远恪守的策划划观。只有导入全新的的整合营销概概念和专业的的整合营销模模式，为项目目实施全程整整合营销策划划运作，项目目才能获得圆圆满的成功，才才能获得项目目效益的最大大化与风险的的最小化。本专案组员将凭凭着创意性的的策划理念、专专业的代理经经验、敏锐的的市场触觉及及对市场的深深入掌握，结结合市场动向向及销售情况况、供求关系系，为本盘制制定营销策略略，旨在通过过整合营销策策划和手段，强强化本盘的优优势，提高本本盘的总体素素质和市场竞竞争力，令本本盘推出市场场，夺取最大大的销售业绩绩，获得最大大的经济效益益。本策略的执行将将随时根据市市场的变化作作出调整,做到专业、创创意、实效的的追求。藉此，根据市场场调研分析，紧紧紧围绕开发发前期关注的的问题以及疑疑虑问题，展展开策略研究究，进一步拟拟定整合推广广策划方案，整整合所有资源源，扬长避短短，努力实现现本盘的成功功与强势营销销。二、调研内容对广州市宏观环环境的调研；；宏观经济以及市市政规划；广州市房地产现现状；项目自身情况调调研；产品的整体研究究与特征分析析；项目的地理位置置（区域特性性、区域交通通状况、项目目周围环境）；；产品公司组成（开开发商、设计计单位、承建建单位、策划划公司、物业业公司）；需求市场调研；；未来三年内市民民置业意向；；购买偏好（地段段、价位、户户型结构、面面积，建筑风风格设计，装装修档次。配配套设施重要要性）；购买决策（决策策参与，决策策影响因素，信信息渠道的重重要性排序）；；购买行为（适宜宜置业时期，销销售行为主动动性，付款方方式）；购买价格支付能能力；对物业的配套需需求；购买人群；竞争市场调研；；基本情况。楼盘盘位置，占地地面积，总建建设面积，开开发商，总投投资，开工竣竣工日期，容容积率，类别别，档次及整整体布置，装装修材料，硬硬件设备，配配套服务功能能以及功能分分区，公开销销售日期，销销售价格，开开发期价格的的变化情况，销销售率，付款款方式，银行行按揭安排，车车位配套，物物业管理公司司以及费用。营销策略。目标标客户选择策策略，市场定定位与宣传重重点、，营销销组合策略。三、调研方式房管，土地，规规划等相关部部门访谈；报纸文献资料收收集与分析；；网站合作调研；；项目自身情况调调研；项目规划洽谈会会；项目现场考察；；有关人员访谈；；相关资料收集整整理；需求市场调研；；专项访谈问卷（200人次）；报纸公开问卷调调查（400人次）；入室主体问卷（100人次）；统计数据交叉分分析（分类进进行频数统计计分析和列联联表统计分析析）。四、各阶段工作作计划表调研的组织与实实施时间安排工作内容2003年5月月5日就现有规划方案案专项讨论会会2003年5月月8日提交调研问卷样样本及调研细细化方案2003年5月月10日报社联络，报纸纸问卷调整2003年5月月10日宏观调研开始。走走访开发区管管委会，房管管局，规划服服务中心等。竞争市场调研开开始，对广州州市内以及开开发区内竞争争楼盘进行纤纤细调研2003年5月月13日5月17日报纸纸公开问卷见见报，访谈外外商投资服务务中心，三中中，高速公路路管理处等单单位，同时实实施街访，共共收回问卷241份，有效问问卷235份2003年5月月17日主体问卷调研阶阶段，走访小小曲，企事业业单位，私营营业主等，收收回问卷108份，有效问问卷98份；三类问卷数据库库建立2003年5月月24日报纸问卷陆续回回收，截止目目前回收问卷卷79份，全部有有效；数据库库数据录入2003年5月月25日进行数据统计分分析，市调报报告（第一稿稿）形成2003年5月月27日市场分析现场演演示谈论会，市市调报告（第第一稿）提交交2003年5月月30日市调报告（修正正稿）完成提提交。五、项目概况地理位置本项目地块呈葫葫芦状，地形形属于坡度较较大的山坡和和梯形，由西西向东起伏50米，背靠万万亩果园，四四面均有得天天独厚的水景景资源，由于于本项目地块块为山地坡地地，在地势较较高处，在大大道一侧能一一览长江交汇汇处，有良好好的江景资源源。拥有山景景果园与江景景双重景观，在在该区域当数数稀缺性产品品。；目前本本项目地块上上主要是低矮矮的民房和开开发区工业建建筑，密度分分散，依次，本本项目的拆迁迁工作和摄取取内部的交通通动线将是在在开发过程中中面临的两个个重要问题交通状况30多条公交线线路供选择，为为现代都市人人提供自由自自在、快速便便捷的生活节节奏。地铁二二三号线，广广佛地铁尽在在咫尺，内环环路、环城高高速路、新光光快速干线辐辐射市区内外外。周边配套周边成熟的生活活配套数不胜胜数，好又多多超市、百佳佳超市、好信信广场、肉菜菜批发市场、银银行、中小学学校、医院、酒酒店、中大布匹市市场、天雄纺纺织城、海珠珠电器商业广广场和华南汽汽贸广场，让让你的生活方方便无忧，精精彩自在。项目简介位于新海珠复合合中心，面临临城市中轴主主干道－－广广州大道，比比邻海珠新区区府，与天河河区、珠江新新城CBD、会展中心心极速相连，以以其尊贵的地地理位置和旺旺中取静的环环境优势突显显其不凡的地地位。地理环境精彩园林：独有有的森林式四四维空间园林林－－幻彩星星园，高低错错落，跌宕起起伏，提升生生活空间。300米长的江堤堤湾畔映衬宽宽敞缤纷的星星光大道、独独享私家尊贵贵，胜似闲庭庭信步。精彩视野：依江江靠林风水格格局。周边视视野空旷开阔阔，朝看万亩亩果林，晚观观江堤湾畔，尽尽享情趣美景景。六、广州市宏宏观环境调研研分析上半年，在国家家宏观调控政政策和全球能能源、原材料料价格上涨的的形势下，广广州电力和土土地供应紧张张，经济增长长速度二、三三月份出现大大幅回落，面面对如此严峻峻局面，广州州市积极采取取应对措施，千千方百计克服服电力供应紧紧张的困难，加加快经济增长长模式转型和和经济结构调调整步伐，二二季度经济增增幅出现了逐逐月回升的趋趋势，使上半半年地区生产产总值增长11.1％，保持了了较高的增速速。但在经济济运行中，也也暴露出投资资增长缓慢、企企业缺乏自主主创新能力、经经济效益下滑滑等问题，对对广州经济增增长方式和消消费方式的转转变提出了更更加迫切的要要求。经济增速从大幅幅回落到逐月月回升今年上半年广州州经济的增速速先降后升，呈V字形运行轨迹。全市地区生产总值同比增长11.1％，实现较快增长，并呈逐步上升的趋势。经济结构进一步步调整优化选择性招商策略略成效显著。产业结构不断优优化。地区经济结构调调整见成效。通通过拉开城市市发展空间，调调整经济空间间结构，加大大中心镇建设设投入，加快快了我市城市市化进程，花花都、番禺、增增城的发展快快速推进。民营经济呈现出出领跑全市经经济的势头。消费市场日趋旺旺盛外经贸保持较快快增长财政收入稳步提提高居民生活逐步改改善七、项目区位优优势分析区位发展潜力周边有华南汽贸贸、布匹城、国国际轻纺城等等专业市场，加加上海珠区政政府要搬至广广州大道南，所所以该区域租租赁市场兴旺旺，未来投资资回报高。海珠区将迎来了了“海珠区府新新办公大楼奠奠基和海珠区区人民法院奠奠基”的双喜临门门利好消息。海海珠区府新办办公大楼位于于广州大道南南园艺场路段段（天雄布市市正对面），占占地面积约108亩，届时海海珠区府将整整体搬迁至新新大楼办公，机机关大楼的设设计和规划将将更先进，更更方便群众办办事。而海珠珠区人民法院院位于逸景路路左侧，主要要分管审判和和判决业务。结合海珠区地税税和工商行政政管理局就在在广州大道南南的因素，广广州大道南区区域成为海珠珠区新的政治治文化中心已已初具雏形，未来三年内内这个全新的的区域性政治治文化中心在在这里崛起。这这一带的道路路交通、市政政配套、商业业配套等设施施也将得到进进一步的改善善。生态公园规划让让居住价值提提升此外，前段段时间海珠区区政府公布了了万亩果林改改造成为瑞宝宝生态公园和和东风生态公公园的规划设设计方案，这这两公园位于于广州大道南南东西两侧的的广州“南肺”万亩果园，分分别定位为休休闲游憩公园园和城市森林林自然公园。其其中东风生态态公园就在本本盘北面，为为广州大道南南的市政建设设锦上添花。生生态公园将改改善周边的居居住环境，区区域性文化中中心将提升地地段位置。万亩果林改改造成为瑞宝宝生态公园和和东风生态公公园的设计规规划就围绕在在本项目东北北两面，本盘盘无疑是这些些利好的最大大受益楼盘。大集团与领事馆馆进驻促进区区域经济发展展合生、珠江、时时代等大集团团进驻开发，建建设规模约3.5万平方米，总总投资1.3亿元，预计计年底可动工工，两三年内内有望加速政政府和相关部部门完成本区区域的公共配配套设施。海珠区的另一大大让业界关注注的市政措施施是新领事馆馆的选址。新领事馆将将在珠江帝景景和帝景华苑苑附近的赤岗岗地块，目前前已有多个国国家的领事对对于进驻该新新领事馆有了了初步意想，合合生集团有关关负责人分析析，新领事馆馆的选址，将将对周边楼盘盘的升值起到到很大的促动动作用。珠江江帝景和帝景景华苑两大楼楼盘近日的提提价，正是由由于目前市场场上买家看中中该区域的升升值潜力，甚甚至有供不应应求的趋势。4、交通规划助助力区域发展展今年中，中大布布匹市场拆迁迁后的瑞康路路将和逸景路路连接，到时时，路网设计计将更加系统统化。商业物流加速提提升海珠东部将建成成琶洲国际会会展中心区和和广州大道南南专业批发物物流园区两个个区域级的商商务物流区。其其中琶洲地区区将在会展经经济带动下，重重点发展商务务办公、金融融、酒店等配配套服务；而而广州大道南南因为有交通通优势，将建建成专业的批批发物流园区区等。海珠区区政府表示，将将在未来几年年内，要对这这些专业批发发市场进行整整合，形成以以高档次的专专业批发市场场为主，具有有较强辐射能能力的区域性性、多功能、现现代化专业批批发贸易中心心和物流园区区。在利好市政规划划的大好前提提下，广州大大道南该板块块成为的楼盘盘是今后几年广州楼楼市的一大亮亮点。八、广州市房地地产发展状况况1、现状与结构构房地产市场发展展平稳，房地地产市场与宏宏观经济发展展保持良好关关系；商品房开发投资资、施工及新新开工指标稳稳步增长；竣竣工面积继续续降低，增幅幅略有缩小；商品房销售面积积持续增长，但但增速放缓，市市场交易旺盛盛；房屋空置面积同同比仍在小幅幅增加，但环环比面积下降降；国有企业、私营营个体和港澳澳台投资在房房屋建设方面面三足鼎立。2、

开发投资资①、房地产开发发投资增长平平稳，增速低低于全国平均均水平；②、资金来源：：外商投资大大幅增长。3、土地供给、购购置、开发状状况及价格①①、存量土地逐逐步消化，土土地供应总量量在严格控制制下小幅增长长，供应结构构基本合理；②、土地开发与与购置投资下下降，购置面面积与开发面面积有所增长长；③、土地价格稳稳步上升。4、市场价格商品房屋销售价价格稳中有升升；租赁价格持续小小幅上升。5、供需概况一手楼市供应有有所紧张；成交量稳步上升升。6、二手房市场场供给与需求求市场交易旺盛，二二手房成交量量占总体成交交量的比例略略有浮动，逼逼近一手房；各区域表现各有有不同，平衡衡趋势显现；住宅依然占据主主体地位，商商铺成交量回回落，；写字楼上升成成交价格开始始回升。九、广州市房地地产重点区域域市场发展状状况(一)、主力地区：：番禺、天河河、海珠。1、番禺、天天河、海珠的的房地产市场场从供给与需需求量来看属属于主力区域域；2、番禺房价价上升迅速，二二手房交易活活跃。潜力区域：：白云、花都都、芳村、黄黄埔、海珠。(二)、老城区：东山山、荔湾、越越秀。十、广州市房房地产市场竞竞争格局分析析与重点企业业竞争力评价价1、

竞争格局局

11、地产集中中度较高，优优胜劣汰加剧剧

2、民营、外外资企业纷纷纷投资广州房房地产业；深深圳房地产企企业进军广州州

3、品牌企业业加强市场垄垄断，马太效效应日益明显显2、

重点企业业市场竞争力力评价珠江、万科、海海田等强势房房产企业目前前呈现出产品品结构、产品品创新、规模模经营、质量量管理、营销销服务、成本本控制、物业业管理、品牌牌竞争八大竞竞争优势，具具体表现为产产品结构坚持持专业方向，以以住宅开发为为主，对商业业地产、写字字楼持谨慎态态度，降低了了市场经营风风险，赢得较较好收益；产产品创新上不不断突破，从从规划设计、户户型设计、园园林景观等方方面不断推陈陈出新；质量量管理上将精精品理念贯穿穿于项目设计计、施工、监监理等整个流流程，在消费费者中赢得了了良好的口碑碑。十一、广州市房房地产市场发发展因素分析析(一)

政策法法规：政府宏宏观调控力度度大大加强

1、土地宏观观调控政策

2、《关于进进一步加强房房地产信贷业业务管理的通通知》

4、央行加息息政策

5、《关于加加强商品房预预售和销售管管理的通知》：：将规定定金金收取不得强强制

(二)

经济环境：：区域经济总总部效应凸现现

(三)

人口：购买力力强劲

(四)

社会：网络经经济、IT技术和信息息化促使房地地产业加快升升级

(五)

交通：地铁五五号线十二、广州市房房地产市场发发展趋势(一)

市场发发展趋势

11、房地产投投资将继续保保持稳步增长长态势

2、二手房市市场将继续保保持旺盛态势势

(二)结构发发展趋势

1、写字楼市市场发展将尤尤其突出

22、住宅投资资比例逐步走走高，住宅质质量提升

3、各区特色色定位将进一一步分化，老老城区的开发发地位下降，新新城区迎来投投资热潮十三、广州市地地产价格水平平1、拓展半径不不断扩大对比广州去年和和今年各区楼楼盘，发现，中中低价盘的“势力图”发生了不小小的变化。一一般而言，越越靠近市区，中中低价位楼盘盘越少，以“城中心”为圆心，不不同价位的中中低价楼盘构构筑成一个个个“同心圆”，今年，这这个同心圆的的半径突然增增大了很多。这这显示，广州州中低价位楼楼盘有加速远远离“城中心”的趋势。以海珠为例例，去年广州州大道南一带带还有不少单单价4000元左右的房房子，今天，这这些楼盘都升升到近5000元了。要找4000元的楼盘必必须到更远的的地方去了。2、天河区价格格强劲增长天河区的楼价涨涨幅明显，达达到8295元/m2,比去年11月狂升1209元/m2。目前，天天河区珠江新新城的楼价已已经升到9000~~100000元/m2,同时，汇景景新城、富力力天河华庭等等项目的均价价也在10000元/m2左右，其他他项目大多也也在7000元/m2左右，从而而拉高了整体体楼价。到目目前为止，楼楼价的猛升势势头不但没有有放缓，反而而愈演愈烈。3、同和路楼价价一年升千元元调查发现，同和和路的南方医医院和梅花园园地段的楼价价在一年内已已上升了1000多元／平方方米。如云景景名都，去年年单价4500元左右，现现已达6000多元。而在白云大道，云云山诗意年初初开盘时单价价4200元左右，现现在其楼价已已直逼5000元大关。黄黄石路一带，荷荷塘月色一期期单价去年在在4000元左右，现现在二期则已已升至5000元左右。机机场路百顺台台去年二期单单价4500元左右，现现在售三期花花畔晓雨已升升至5500元左右。同和路和南湖板板块是白云区区楼价上升幅幅度最的区域域，一年内楼楼价上升了1000多元，而白白云大道、黄黄石路和机场场西，一年内内也分别有500至1000元的升幅。东圃中低价盘“势力图”往东移动去年，天河40000多元／平方方米的楼盘主主要集中在东东圃板块、燕燕塘沙太路板板块。东圃板块的的中海康城，销销售均价只有有4600元／平方米米，年底也是是维持在4800元／平方米米。城市假日日园去年中首首推新货，销销售均价只有有4300元／平方米米，下半年价价格迅速调升升，涨到4800元／平方米米。而美林湖湖畔、盈彩美美居也有同样样的现象，都都先后进入5300--5800元／平方米米的均价范围围。与此同时时，东圃5000元以下的楼楼盘明显有向向东移动的趋趋势。天河公园板块的的华景新城，在在去年推售陶陶然庭苑一期期时，均价只只有5300元／平方米米，年初推出出二期均价为为5700元／平方米米，等到“十一”第三期尚景景新寓公开发发售时，均价价已经达到6600元／平方米米。因此，以50000元为中低价价位楼盘的上上限，今年天天河区中低价价楼盘最为集集中的应是沙沙太路板块，像像云翠豪苑、南南兴花园、橡橡树园等，不不过随着区域域专业批发市市场的整治和和搬迁，以及及地铁三号线线延长线的动动工，该区域域的房价上涨涨也只是时间间而已。番禺房价涨了百百元一直以来，番禺禺房价比原八八区低，因此此，把番禺中中低价盘的标标准定在单价价4000元-4500元／平方米米。调查发现，按4000元-4500元／平方米米的标准来找找房子，有洛洛溪板块的海海龙湾，华南南板块的华南南碧桂园、自自在城市花园园、锦绣生态态园。去年华华南碧桂园洋洋房没货，今今年一举推出出上千套3700元／平方米米左右的房子子，引起抢购购狂潮。调查还发现，虽虽然中低价盘盘的名字还是是那几个，但但与去年的价价格相比，他他们各自的均均价也有所增增长，增长幅幅度在100元／平方米米左右。海珠南洲路房价价走高对很多人来说，除除了海珠，现现在似乎很难难找到理想的的低价盘。去去年，不少市市民对海珠4000元／平方米米左右的房子子仍认为价格格太高，如今今，该区域除除了南洲路、工工业大道南外外，几乎很难难找到这种价价位的楼盘。即便这两个板块块的房价今年年也在一些大大盘的带动下下，“热闹”起来。南洲洲板块一些楼楼盘本来都针针对中低端客客户设计，由由于市场变化化，不少发展展商已把目光光抬高，定位位为中高端市市场。相对于于其他传统区区域来说，海海珠的楼价升升值的潜力很很大。低价位的房子在在广州仍有不不少，只不过过相对于原先先的区域，现现在聚集的区区域更向城市市的外围拓展展了。以往，低价位的房子大多在城区的中心地带，有许多甚至还在老城的中心旺地，主要分布在广州城区快捷路（中环线）的周边。但是，现在低价价位的房子，大大多向外“迈出”了一环，主主要分布在外外环线———环城高速的的附近及外围围地带。具体体来讲，北部部主要分布在在北天河、白白云大道；东东部则集中在在东圃、黄埔埔；南部分布布在南洲路、广广州大道南和和番禺华南板板块；西部在在原芳村、白白云区石井等等地区。据粗粗略统计，目目前这批房子子的供应总量量加起来约有有3000套。这些区区域的房子价价位大多在5000多元/m2左右，有些些楼盘甚至只只有4000多元/m2,且多数楼盘盘规模大，绿绿化、商业等等配套设施也也比较好。按按照许多市民民的固有观念念，6000元/m2的房子应该该是靠近市中中心，至少也也不会太远的的，但现在却却只能买到离离中心城区较较远的地方，于于是便觉得不不适合自己的的要求，“无楼可拣了”。随着城市的发展展，一个城市市的中心区域域必然会扩大大，由此自然然带动居住区区域的拓展。广广州中心城区区的土地资源源日渐稀缺，且且很大一部分分要用于商业业、市政公共共用地等用途途，地价自然然水涨船高，所所以在市中心心已很难继续续开发6000元/m2以下的房子子了，这是城城市发展、土土地升值的一一个必然趋势势。现在，6000元/m2以下的房子子开发到了环环城高速一带带，相信未来来还会继续往往外延伸，这这是不可逆转转的发展趋势势十四、广州市供供求状况中小户型始终走走俏中小户型虽然是是广大消费者者需求最大的的一部分，市市场上大户型型单位普遍增增多，中小户户型多为奇货货难以满足市市场的需求。元元旦期间几个个以小户型为为主打的楼盘盘自然就人头头汹涌。星城格调、英英豪花园等楼楼盘形成争购购小户型单位位的热潮，无无独有偶，位位于天河公园园旁以38到55平方米小单单位为主打的的东方都会广广场·上寓，在开开盘不久就已已经卖出绝大大部分货，特特别是该盘南南向55平方米C户型在内部部认购时买家家登记率已达达20∶1，现在只剩剩两套，而其其他户型目前前亦是只剩下下较高层以及及较低层单位位，总体的货货量不多。中中小户型始终终走俏市场。江景楼盘势头不不减继城启一线江景景楼盘天鹅湾湾开盘以来，江江景楼盘再次次成为年底市市场关注的热热点，虽然定定位为江景豪豪宅，户型大大、总价高，却却不减买家的的热情，公开开发售也要加加推才能满足足当时在场买买家的需求，可可见江景楼盘盘受人欢迎的的程度。恒大金碧湾继33月份开盘以以来，其以中中小户型为主主、座拥一线线江景而成为为买家追逐的的焦点，使其其在开盘后不不久就一直处处于断货阶段段。其全新二二期刚开始内内部认购就吸吸引了大批买买家前来，二二期户型面积积最大的为145多平方米，最最小的是23平方米的单单身公寓，其其中又以60－110平方米的两两房以及三房房为主，与同同样处于革新新路的天鹅湾湾定位明显不不同，虽然其其均价高达7000元／平方米米，但销售依依然火爆，8号当天成交交就接近40套单位，其其中以正望江江的B型103方、C型86方单位最受受人欢迎。可可见，江景楼楼盘在新一年年里面依然是是势头不减。投资意识更为强强烈在广州，投资型型住宅物业主主要集中在天天河体育中心心周边附近地地区以及新港港东路的琶洲洲会展区域，而而这两个区域域亦是目前市市场上众多楼楼盘的集中地地。在天河区区，上寓的热热销、马赛国国际公寓的大大受欢迎，都都因有大部分分投资客购房房，但真正的的用家也占很很大一部分，用用家在买楼时时投资意识也也有所加强。金碧翡翠华庭开开盘，主力户户型是两房两两厅，同时还还有少部分一一房和三房单单位。一房单单位在开售当当天就已售罄罄，在短短一一个多月时间间，现在金碧碧翡翠华庭的的两房单位基基本上售完，剩剩下主要都是是大单位。对对于这些居住住投资两相宜宜楼盘的热销销，除了有部部分投资买家家购房外，也也有部分投资资意识较为强强烈的消费者者在买楼的过过程中，除考考虑目前的实实际居住需要要，亦会兼顾顾到投资的发发展前景。十五、住宅类物物业近期市场场特点市场特点从广州市楼市近近一年的发展展中可以看出出，房地产市市场的发展形形势越来越好好，消费者对对楼盘的素质质要求越来越越高，发展商商为迎合市场场要求，将会会做得更好、更更快。针对广州市场不不断进行研究究分析，紧贴贴市场步伐，结结合政府规划划发展方向，预预测房地产市市场将出现如如下利好形势势。随着广州市房地地产市场的逐逐步升温，竞竞争压力日益益加大，将淘淘汰部分实力力差的开发商商，而那些实实力雄厚的、注注重企业形象象、时刻把握握市场、满足足市场需求的的开发商将成成为广州市房房地产市场的的弄潮儿。开始引进全新的的营销理念。随着诸家代理公公司进入广州州房地产市场场，改变了过过去发展商为为卖楼而卖楼楼的简单开发发行为，引进进了全新的规规划设计、形形象包装、销销售策略、趋趋前的市场预预测等营销理理念，引领广广州市房地产产市场逐步国国际化。总论：综上所述六大趋趋势，广州市市的房地产业业将向大型化化、智能化、人人性化、环境境化发展，不不注重品牌形形象的发展商商将被市场淘淘汰。高品味味的楼盘将成成为买家之首首选。十六、区域市场场主要楼盘概概况益鹏翠苑发展商：广州嘉嘉鹏房地产有有限公司地理位置：海珠珠区广州大道与与工业大道交交汇外（海珠珠客运站斜对对面）占地面积：900余亩总建筑面积：66万平方米绿化率：49%%容积率：1.11规模：11栋多多层48栋小高层、高高层独体总户数：11270户型面积：900平方米—200平方米价格：多层均价价:4510元/平方米高层均价:3960元/平方米付款方式：一次次性、按揭发售日期：20002年年底入住日期：今年年6月一期销售率：880%物业管理：0..4-0.55元/平方米配套：可视对讲讲、保安24小时服务、闭闭路监控（电电梯、车库、楼楼坐入口）、集集中供热，24小时热水等等点评：多层销售售情况较好，现现已基本售磬磬，小区整体体感觉较好，楼楼盘包装比较较到位；在宣宣传推广方面面，缺乏新意意。高层外观观视觉较好，由由于价格较高高和人们对高高层认识不够够，其销售情情况欠佳，但但该地段从长长远的眼光看看具有一定的的升值潜力。和辉花园发展商：珠江房房地产开发有有限公司地理位置：海珠珠区广州大道南南海珠区车管管所对面占地面积：800余亩总建筑面积：约约12万平米绿化率：30％％容积率：2.11规模：20栋多多层户型面积：777平方米—147平方米价格：均价58800元/平方米付款方式：一次次性、按揭入住日期：20005年7月销售率：995%物业管理：0..5元/平方米配套：可视对讲讲、保安24小时服务、集集中供热，24小时热水等等点评：位置优越越、楼盘外观观效果较好，环环境、绿化一一般，相对本本区域其它楼楼盘，价格较较高，由于路路面的拓宽等等因素，销售售情况较好。翠馨华庭发展商：广州市市盈升房产开开发发展有限限公司地理位置：海珠珠区广州大道南(园艺场站)占地面积：1220余亩总建筑面积：115万余平米绿化率：超过330%容积率：1.88规模：27栋多多层总户数：11200余户户型面积：933平方米—250平方米价格：均价62200元/平方米付款方式：一次次性、按揭入住日期：20005年6月销售率：440%物业管理：0..25元/平方米左右右配套：楼宇对讲讲、集中供热热、分户计量量、24小时热水等等点评：小区布局局合理，建筑筑质量优良，整整个工程形象象好,尽管价格具具有一定的优优势，但该项项目在本地区区大户型还有有待消化。侨惠花园发展商：广州州市华侨房屋屋开发公司地理位置：海珠珠区海珠广州大大道南903号占地面积：4万平方米总建筑面积：3万余平方米米绿化率：几乎无无绿化规模：9栋多层层户型面积：700平方米—110平方米价格：均价45500元付款方式：一次次性、分期付付款入住日期：现房房销售率：880%物业管理：0..4元/平方米配套：目前配套套设施均未到到位点评：户型太差差，手续有问问题，目前暂暂且拿不到房房产证，由于于价格很低（均均价3800元/平方米），故故前期板式多多层已售磬，目目前两栋典式式多层（一梯梯六户）销售售情况很差，由由此可见，消消费者购房首首要关心的问问题还是销售售价格，只要要有价格优势势，即使承担担一定的购房房风险，也有有敢于“吃螃蟹”的消费者存存在，而且不不在少数。十七、广州市市市场主要楼盘盘概况天河区众豪宅拉升楼价价去年12月，天天河区以1185套的成交量量画上了句号号，而高达8295元/m2的成交均价价不仅比成交交量第一的海海珠区整整高高出了26％，也比本本区11月的7100元/m2、10月的7317元/m2再创新高。高高价之下，天天河区的成交交仍然活跃，以108502万元的成绩位居总成交额榜首。天河区去年122月成交均价价达到新高，主主要原因是当当月天河区高高价豪宅的供供应量较大所所造成的。去去年11月底入市的的中海观园，在在去年12月显现出热热销威力，此此外，汇景新新城、富力天天河华庭、力力迅·上筑等都在在去年12月推出了新新一批单位，而而这些楼盘的的均价都超过过10000元/m2,这些楼盘的的成交直接拉拉升了整个天天河区的成交交均价。同时时，星汇雅苑苑、马赛国际公公寓、东方新世界界·锦逸、珠江俊园、历德雅舍、天惠嘉园等也也都始终维持持着坚挺的价价格。黄埔区缺货制约成交黄埔区去年122月仍然没有有大的突破，总总成交量为255套，成交均均价为4747元/m2,比去年11月4588元/m2略高。去年12月黄埔埔区主要是金金碧世纪花园园、万科城市市花园保持成成交。供应量量持续下降，去去年12月下降到500~6600套左右，但但虽然如此，去去年12月的成交与11月相比却还还略微上升，可可见需求一直直保持旺盛。可可以预见，随随着可选择范范围的缩小，黄黄埔区的成交交还会受到进进一步制约。白云区市况稳如泰山白云区的楼市表表现相当稳定定。从去年10月到12月，整个第第四季度的均均价都在5400~~5500元/m2之间，成交交量也保持在在1000套/月左右。本本月表现较突突出的项目有有金碧雅苑、金碧新城、富富力城、时代代玫瑰园、岭南新世界界等。主要供供货区域依然然是白云大道道、石井、平平沙、罗冲围围则因为有金金碧新城、富富力城和富力力桃园，也成成交平稳。虽虽然表现不错错，但这几个个项目的成交交情况也比较较平缓，未出出现一天签约约几十套的“凶猛势头”。新盘方面，利海海·托斯卡纳全新新亮相，为广广州带来浓郁郁的意大利风风情小镇，首首批产品叠拼拼庭苑以新意意获得了市场场的赞誉。在在白云大道楼楼盘继续表现现抢眼之时，南南湖项目则略略为平淡。一一方面，南湖湖雅居乐半岛岛花园、万科科·蓝山等项目均均进入了缺货货期；另一方方面，以度假假、休闲为主主调的南湖板板块项目，依依然无法和以以自住为主的的白云大道项项目相抗衡。预预计今年1月，依云小镇镇和利海·托斯卡纳这这对“欢喜冤家”将继续展开开较量，而白白云大道则开开始进入缺货货期，估计成成交情况依然然和去年12月一样平稳稳。海珠区成交量即将超越越天河海珠区一扫去年年11月后劲不足足的疲态，共共签约1080套，签约面面积1340229平方米，成成交金额81905万元，成交交均价6110元/m2,与去年11月相比，去去年12月海珠区成成交量有所增增长，增幅约约30%，其成交均均价已突破6000元/m2大关。对比比去年第四季季度的海珠区区成交均价，是是以每月20元/m2的速度在增增长。海珠区泓景花园园，总成交套套数约190套，占到整整个海珠区成成交量的约15%，成交价约约为6300元/m2,高于整个海海珠区成交单单价，因为该该楼盘大部分分都是两房、三三房单位，户户型实用，所所以屡屡成为为热销盘。除除此之外，表表现抢眼的还还有珠江南景景园、江南新苑、本盘和金碧花园等。值值得一提的是是，海珠区豪豪宅大盘珠江江帝景苑表现颇颇为不俗，成成交约45套，更有几几天成交突破破10套。就板块而言，工工业大道板块块在去年12月最抢风头头。南景园压压轴产品“美庐”成交火爆，成成熟大盘保利利花园收官之之作54栋和金碧花花园的新货也也备受买家青青睐，三盘新新货齐推、货货量充足使该该板块在去年年12月风光无限限。番禺区、成交量飙升一倍倍调查人员从番禺禺区国土房管管局获悉，番番禺区去年11月的一手商商品房成交量量创下房产新新政策出台后后的最高纪录录，共成交2529套预售商品品房，成交套套数比去年10月份增加了1072套，成交金金额比去年10月的7.9亿元增加了了近一倍，达达到14.4亿元，成交交面积比去年年10月增加了85.4%，成交均价4360元/m2,比去年10月份轻微下下跌了84元/m2。二手楼成成交量也有回回升。去年11月的预预售商品房成成交套数、金金额、面积均均创下去年6月以来的最最高纪录，南南村、钟村、大大石三镇依然然排在前三甲甲，成交金额额分别为约5.57亿元、约2.74亿元、约2.36亿元，三个个镇的成交金金额占了番禺禺去年11月总成交额额的约74%。同时，二手房成成交量在经历历了去年10月的下滑之之后，也开始始出现回升。其其中，成交均均价上涨了129元/m2,达到2383元/m2；成交套数数增加了175套；成交全全额增加了约约5000万元，成交交面积增加了了1.4万平方米。调查分析，这是是由于去年10月份购买力力迸发所致的的。房价一直直有升无降，观观望者发现房房价并没有跌跌，担心房价价会继续走高高，只得赶在在去年“十一”黄金周过后后匆匆入市，这这部分购买力力在去年10月中下旬得得以释放。十八、同期项目目调查□保利海棠花园园位于江燕路广州州橡胶厂地块块，占地近1万平方米，总总建筑面积为为4万平方米，10栋11层高的小高高层住宅呈围围合式布局，采采取人车人流流规划。在产产品定位上，为为了与保利集集团在工业大大道的保利花花园、保利百百合花园以及及周边其他项项目形成错位位，该盘定位位为适合白领领一族首次置置业的高档次次楼盘。其户户型设计以三三房单位为主主，一梯四户户设计，其中中70－80平方米为两两房两厅、80－90平方米为小小三房、90－100平方米为三三房两厅、120－130平方米为四四房两厅，实实用率接近9成。该盘还还配套有商铺铺和一个网球球场，其他配配套将与保利利工业大道上上的其他楼盘盘共享。现场目击：目前前正进行地基基工程的施工工。价格：预计将超超过5000元／平方米入市时间：20005年五一前□天地花园［预预计2004年五一前内内部认购］项目介绍：该盘盘位于赤岗艺艺苑路，即珠珠江帝景苑南南门外，自来来水厂对面，由由广州天地房房地产有限公公司开发。该该盘占地5万平方米，总总建筑面积20万平方米，规规划建14栋11－32层的住宅，共共1700多套。户型型面积为40－130平方米，户户型由单身公公寓到四房两两厅，种类丰丰富，并且户户型细分。其其中，南区部部分单位将做做成公寓，每每户设计有双双阳台，带有有高标准装修修，每两层还还带有一个公公共空中花园园。该项目采采取整体开发发模式，目前前已建至正负负零零层。入市时间：预计计2004年四五月开开始接受内部部认购□滨江明珠苑［［预计2005年年底前上上市］项目介绍：滨江江明珠位于滨滨江东一线临临江位置，居居于两大豪宅宅盘中信君庭庭和金海湾之之间，是华港港房产目前重重点打造的项项目。项目占占地1.1万多平方米米，建筑面积积为4万多平方米米，规划建2栋29层的高层住住宅。户型以以160平方米的单单位为主，在在设计布局方方面较为创新新。为了避免免南向单位不不可望江的局局限，该盘把把北向、南向向的每个单位位都做成45度角望江朝朝向，这样使使每个单位都都可望江。另另外，南向单单位的阳台为为了充分利用用阳光资源，设设计成了阳光光花房；北向向单位的阳台台则做成大露露台，面积在在20平方米左右右。现场目击：该项项目目前已动动工，正进行行地基工程。入市时间：预计计2005年年底。□合生南洲路项项目［预计计明年上半年年公开发售］］项目介绍：该项项目位于南洲洲路北，石牌牌海涌南、西西窖村西北侧侧，即晓港湾湾对面，英豪豪花园旁。总总占地56440平方米，总总建筑面积16.8万平方米，定定位为欧式高高档住宅社区区。社区呈围围合式布局，由12座小高层住宅组成，其中4座为二梯三户，其余为二梯六户。户型设计以91－139平方米的大户型为主。现场目击：该项项目11月下旬奠基基，目前正在在打桩。入市时间：预计计明年上半年年。□绿洲别院［［预计2005年6月上市］项目介绍：该盘盘是利海地产产在海珠区开开发的首个项项目，位于赤赤岗，占地3000多平方米，建建筑面积2万平方米。两两座塔楼分别别高18层和22层，户型包包括26－29平方米的一一房一厅、51－71平方米的两两房两厅、80－92平方米的三三房两厅。现场目击：该盘盘年中已开始始进场施工。入市时间：预计计2005年6月。□滨江东项目［［预计明年下下半年推出］］项目介绍：该项项目位于滨江江东珠江泳场场附近，占地地5000平方米，为为一座双联体体塔楼的单体体项目。该项项目发展商曾曾成功开发了了朗晴居，因因此将把朗晴晴居的品牌延延用到这个项项目上。据悉悉，该项目的的外立面和户户型设计都很很有特色，两两栋塔楼分别别高26层和15层，户型设设计主要针对对白领阶层，以以中小户型为为主。入市时间：目前前还未动工，如如果各项工作作顺利，预计计明年下半年年就可推出。□老盘新货珠江帝景珠江帝景将推出出灏景轩。户户型面积125－170平方米。预预计每套售价价100万－120万元。光大花园明年元旦将正式式推出F1区“和榕风景”533套全新住宅宅单位；明年年五一前后将将推出该盘惟惟一的一线江江景组团E区，占地5万多平方米米，有1700多套住宅。珠江御景湾年底推“名流风风范”全新组团150套单位，一一层一户设计计，四房二厅厅，每套面积积约171平方米。自由心岸预计明年中推出出三房或四房房单位，售价价6000元／平方米米以上。信步闲庭现正发售71－－144平方米的单单位，装修价价4380－5600元／平方米米。中洲中心明年春交会推出出70多套单位，面面积100－228平方米，售售价1.3万元／平方方米左右。伯朗·熙源明年5月推新组组团，主打130－140平方米，售售价6000元／平方米米左右。海珠半岛花园推售三期60多多套单位，主主打183－203平方米、296平方米单位位。由以上楼盘发现现，其开发商商基本为行业业势力雄厚的的珠江、海田田、万科开发发商，这些楼楼盘放量很大大，基本集中中在城中心周周边，志在抢抢占目前旺盛盛的销售势能能最高点，其其价格不断试试探目标客户户的承受价格格极限，100-1180平方米占据据绝对主力，反反观小户型同同期放量并不不能满足目标标群体的心理理认知价格范范围内。十九、广州60000元/m2以下居住圈圈分布图番禺华南板块：：主要供货楼盘包包括祈福新村村、海龙湾、自自在城市花园园、广州雅居居乐花园、南南国奥园以及及华南新城，总总量不足600套白云大道沿线：：包括云山诗诗意·人家、时代代玫瑰园、金金碧雅苑、依依云小镇、岭岭南新世界等等，总货量约约1600套黄埔区板块：万科城市花花园有30套在售单位位，预计“五一”前后将推出200多套新单位北天河板块：包括橡树园园、天河峰景景、南兴花园园、白天鹅花花园等，总货货量近300套南湖板块::万科·蓝山山约有100套单位东圃板块：盈彩美居有有少量单位广州大道南板块块：本盘还有少少量货尾单位位原芳村：逸彩新世界界将在“五一”推出100套单位工业大道板块：：新盘保利百百合花园二期期预计“五一”发售，总货货量300多套东晓(论论坛像册户型样板间)南-南洲路板块块：包括晓城、英英豪花园和益益鹏翠苑等，总总货量不超过过200套石井地区:金碧新城有有500套货量二十、海珠区主主要楼盘概况况爱都铭轩：邻近近地铁交会站站地点：广州州市海珠区东东晓南路5号单元评点：1梯梯9户设计，呈呈直线排列，虽虽然没有电梯梯，但是因为为该栋与旁边边两栋相通，可可以搭乘这两两栋的电梯。该该户型是开放放式的客厅和和卧室，进门门处的厨房也也设计为半开开放式，阳台台面积适中，通通风采光好，此此外，该户型型还附送一个个大衣柜。社区规划：该盘总占地面积积3万平方米，总总建筑面积约约为8万平方米，集集住宅、商用用物业、写字字楼于一体，项项目住宅名称称为“爱都名轩”，商用物业业名称为“爱都新天地地”，由6栋13层和1栋9层小高层、1栋复式LOFT公寓组成，并并呈半围合布布局，住宅共共有500套左右，以以小户型为主主。配套：内部配套套有首、二层层的商业街、社社区mini影院、超市市、泳池等，附附近则有百佳佳、好又多等等商业配套，广广州大道南小小学、晓港湾湾小学、市97中以及南洲名名苑幼儿园等等教育配套，还还有中山二院院南院、海珠珠客运站等公公共设施。楼盘优势：：楼盘位于东东晓南路、工工业大道、南南洲路三条主主要交通线的的交会处，并并紧邻海珠客客运站，交通通方便，不仅仅有20多条公交线线路经过，而而且还靠近在在建的地铁广广佛线和规划划的地铁2号线支线与与广佛线的交交汇站，未来来交通将更便便利。英豪花园·阳光光320：小区配套套完善地点：广州州市海珠区东东晓南路与盈盈丰路交会处处单元评点：3梯梯12户设计，户户型比较方正正实用，功能能空间划分清清晰。客厅面面积相对宽敞敞，并且厅出出阳台，增加加了房间的采采光和通风。卧卧室带有飘窗窗，视野开阔阔，正对该期期中心园林和和运动场。但但是厨房略显显狭窄一些，使使用时只容得得下一人。社区规划：：该盘占地面积77万平方米，总总建筑面积22.5万平方米，共共规划五期，现现为第四期，前前三期已经入入住。现正在在销售的四期期占地2万平方米，建建筑面积约9万平方米，共共建有2幢28层住宅和1幢24层住宅，首首两层裙楼为为商铺。配套：内部配套有小学学、托儿所、会会所、市场、游游泳池等，外外部则有中大大二院南院、好好又多、好信信广场等公共共设施。楼盘优势：：该盘属于南洲路路上开发较早早的楼盘，周周边居住生活活氛围相对成成熟，该盘交交通也很方便便，有英豪花花园等12路公交车的的总站，还有有十几条公交交线路，而该该盘距离地铁铁2号线支线与与广佛线的交交会站大约5分钟左右时时间。晓城：户型方正正实用地点：广州州市海珠区东东晓南路单元评点：3梯梯7户设计，户户型也属于方方正实用型，客客厅与餐厅自自然分离，并并且厅出阳台台，通风、采采光好。厨房房比较宽敞，并并有侧窗，并并和卫浴间有有趟门连接，卫卫浴间也有窗窗户设计，通通风好，但是是光线比较暗暗。社区规划：：该项目西靠晓港港湾，占地面面积4883平方米，总总建筑面积约约7万平方米，由由4栋32层的高层住住宅组成，其其中首2层为大型商商场群楼，3至32层为住宅。配套：生活活配套齐全，百百佳和肯德基基就在旁边，内内部配套只有有商场，其余余配套都主要要依靠晓港湾湾和附近公共共配套。楼盘优势：：该盘靠近比较成成熟的晓港湾湾，生活配套套成熟，交通通也比较方便便，地铁二号号线的延长线线也有站点在在附近。该盘现还在在认购登记，有96折优惠，大约下月中旬左右开盘，首批将推出A栋和B栋的20层以下单位。此外，该盘靠近交通干道，东向的单位有些嘈杂。二一、调研问卷卷分析在调查当中发现现部分消费者者，需要转变变居住观念，接接受居住必然然向城市外缘缘拓展的新思思路。其实，发发达国家的大大城市发展到到一定阶段，居居住区域基本本都集中在城城市的外围地地带，居民通通过家庭轿车车，或者地铁铁、轻轨等交交通工具往返返市区工作地地与郊区居住住地之间。广州的发展趋势势也将是如此此。首先，广广州将在2010年前建成超超过200公里的地铁铁，织就发达达的地铁网络络，将大大拉拉近郊区与市市中心之间的的距离。配合合日益完善的的公交系统，以以及不断完善善的路网，“市中心工作作，郊区生活活”的城市生活活方式将变得得越来越普遍遍，越来越便便利。两三年内，海珠珠区府将整体体搬迁至新机机关大楼办公公，广州大道道南区域将成成为海珠区新新的政治文化化中心，接着着广州市规划划局公布了瑞瑞宝、东风两两公园的规划划方案，随着着生态公园的的规划建设，该该区域的居住住条件将大幅幅提高，再加加上交通网络络的不断改善善，广州大道道南的区域形形象也正在逐逐步提升。本项目调研机构构采取集中访访谈、入室主主体问卷调研研、报纸公开开问卷调研与与网站调研的的方式，共采采集了样本542份，对规划划最具有现实实意义也是消消费者最关心心的各类购房房因素（可接接受户型、面面积、房价、配配套、物业等等）进行了客客观纤细的调调研。问卷回收情况说说明：问卷类型取样回收有效问卷备注入室问卷104985份无效集中访谈2412356份无效报纸公开问卷7777全部有效网络问卷30053005全部有效集中访问谈问卷卷：采样单位取样人群有效问卷取样数目备注纺织与鞋业商业业城业主34331份无效恒业机电城业主3636紫荆医院医生13112份无效立体大围居民居民40382份无效珠江开发区中层或以下管理理者或职员2323天河区中层或以下管理理者或职员1717街坊居民4545合生、珠江、时时代企业中层或以下管理理者或职工33321分无效报纸问卷未达到到回收数目，是是报纸只发布布一次，频率率低，时效短短的原因。从从回收问卷质质量看，人群群素质高，选选择客观，77份有效，已已经达到调研研的目的。样样本可以作为为对其他两种种问卷的补充充。主体问卷调研数数据基础数据据分析未来一两年内有有购买动机与与次数对居民购买动机机的调研中，准准备搬迁改善善旧房子的居居住环境的分分额为9.2%，其次为购购买结婚用的的占25.5%，用于投资资和本地拆迁迁各占31.2%。在此属于于首次置业的的占多数，达达到54%，第二次置置业的达到39.8%。购房用途问卷：：购买原因频数百分比（%）本地拆迁3131.2改善居住环境99.2投资升值3131.2结婚用房2525.5地位身份的象征征11其他22总计98100.0置业历史问卷：：本次置业属于频数百分比（%）第一次5354.1第二次3939.8多次66.1总计98100．0从居民对购买住住宅的区域分分析上看，被被调查中，打打算在海珠区区买房的占到到90.8%，而计划在在市中心区购购房的只占8%。海珠区的的未来前景和和发展潜值和和上面的分析析得到了广泛泛的看好。购房区域问卷：：购房区域频数百分比（%）越秀区11白云区11天河区66.1黄埔区11番禺区00海珠区8990.8花都区00总计98100．0在海珠区的第一一感觉：人民的回答排序序是：发展潜潜力、未来新新区、亲和、希希望、朝气、创创新、值得信信赖、继承文文化、权威。说说明海珠区在在人们的心中中极具发展潜潜力的新市区区。购房总预算问卷卷：购房的总预算（万万元）频数百分比（%）10-257417.525-4015837．440-5516639．355-70204．770以上40．9422100由此可知，人民民对购房用途途有很大差异异，对海珠区区的高度认可可，主要用于于结婚用房与与投资，分属属满足生活需需求和升值投投资，尤其网网络调查的结结果也是有相相同的结果。通通过对调研数数据分析，市市民普遍购房房接受的价格格，总价25-40万元的比例例占37.4%，39.3%在40-55万区间。并并且基本都认认为广州市的的房产价格会会稳步上涨，短短期不会有太太大的改观，目目前房价尚可可接受。网络问卷情况：：二二.户型建建议：小户型的总货量量大概在千套套以上，但市市场空缺依然然较大。原因因在于海珠区区常住人口的的增多导致楼楼盘热衷做大大中户型，发发展商出于对对这部分主流流市场的关注注而暂时放弃弃了小户型，使使得货源有限限。另一方面面，入住海珠珠区的上班族族越来越多，并并且投资市场场逐渐有起色色，这部分买买家对小户型型的需求又较较为迫切，由由此引发小户户型紧俏的局局面。各种市政利好拉拉动该路段楼楼价。在市中心和海珠珠区域内都有有万科、海田田和珠江地产产的进入，其其在海珠区的的楼盘如翠馨馨华庭等具有有较高的物业业特征，主体体产品都在100-1182区域范围，均均价达到5800元/平方米，总总价在58—106万元。在中中小板块还大大有市场可为为。户型建议：户型型单位以二房房和小三房为为主，带装修修。二三、本案SWWOT分析优势（S）：最大的竞争优势势：东北万亩果园园景观；朝南是珠江水景景；配套完善的独立立新城；79、51、887、88、122、125、139、188、882、522、512、282、230、195、542等地铁二、三三号线开发商获得土地地建设权的时时间较长，这这中间已有不不小的升值处在烙溪大桥与与广州大道南南路口交叉位位置，基本都都在两-至三站，到到两边都相对对较近；劣势（W）：略有不足的是楼楼盘附近有一一些村屋，对对楼盘周边环环境有所影响响。东南面30米规划大道道晚期动工。机会（O）：整体上说，现在在的二手成交交价比楼盘开开盘的价格还还要高，从中中原地产的成成交数据上来来看，3年楼龄的产产品现在的成成交价比买入入时要升10%。买家也由由原来的本区区买家为主，渐渐渐向外围区区域买家扩散散出台的《广州市市海珠区城市市建设总体发发展概念规划划纲要》，海海珠区要实施施“东部创业、西西部宜居”和“抑制房产、完完善配套”的用地布局局思想，东部部布局重点在在产业用地的的预留与调整整，西部布局局则关键在宜宜居环境的营营造与商业等等配套设施的的完善。89.26%的的消费者认为为海珠区住宅宅的升值潜力力较大。4、地块成本相相对较低，存存在价格上的的竞争优势。5、环境幽静，有有一种舒适的的居家感觉；；威胁（T）：海珠区到目前已已有12个楼盘在开开盘销售和动动工。在所有有的新产品中中，新盘更配配置了不少的的中小户型。如如爱都新天地地就有七成半半的小户型；；星城格调也也带有40多平方米的的一房一厅单单位；海珠区域作为广广州主要的新新区之一，在在未来几年内内会兴起不少少高档盘，随随之而来的竞竞争压力也在在加大。二四、项目基本本经济技术指指标根据调研的结果果说明，在中中小房型的配配套选择上，有28.4%共同选择了风情酒吧、VIP会所、生态园林水景、中心花园、医疗保健、健身室。楼盘形态的调研研问卷分析：：楼盘形态频率百分比（%）联排别墅22．0多层88．2小高楼3232．7高楼5657．1总计98100．0占地面积：355亩总建筑面积：33万m²容积率：1.333建筑密度：233%绿化率：60%%总户数：10880户项目占地近3万万平方米，三三个组团的10座高层塔楼楼呈围合式布布局，中间为为2万平方米的的园林，配套套有会所、幼幼儿园和泳池池。其中B、C两个组团的8栋塔楼高19层，A组团的2栋塔楼高29层，共923户。规划建议：在楼楼盘的西面，西西碌涌边，出出资建了一条条300米长的堤岸岸景观路“星光大道”，作为小区区直接通往广广州大道的专专用道路。堤堤岸景观路建建石栏杆，种种上大树，景景观可比美滨滨江东江景河河堤。出资整治后滘西西街，这条路路以后将作为为楼盘与广州州大道南接驳驳的通道之一一区内规划汇以人人为本的设计计理念，实行行人车分流，满满足都市时尚尚一族的人居居需求。二五、本案市场场定位及项目目定位1、市场总定位位精致生活，我选选择：“森林式四维维空间园林新新生活”要点：适应原有地貌，打打造堆土式森林园林。本盘具有独特的的四维立体空空间地貌。建议设计是在在园林的原地地面堆土3米高左右，使使整个楼盘中中心花园地面面高出楼盘外外地面3米。中心园林地地下面设计楼盘的停停车场。楼宇宇外围的商铺铺地面则与原原地面持平，即即外围商铺层层高达7米，是两层层楼的高度，可以使园林林设计更具空空间感，居住住在楼上的住住户看园景也也更立体。2、项目定位1）形象定位本盘占地约3万万平方米，建建议考虑坐北北向南围合设设计，盘楼宇建议采取风车车型的楼宇建建筑设计，尤尤其是东西走走向区楼宇采采用风车型设设计后，大大大增加了南北北向的单位比比例，适合南南方气候。单单元都考虑方正实用用。本盘地势高低错错落，跌宕起起伏，提升生生活空间。考考虑300米长的江堤堤湾畔映衬宽宽敞缤纷的星星光大道的规规划设计。全盘园林面积应该该占有较大比比率，与周边边宽阔的景观观视野同步营营造小楼盘大大宽度的整体体效果，创造造层面丰富的的景观效果，形形成依江靠林林风水格局。风风车型布局，三三边通风采光光，视野空旷旷开阔，朝看看万亩果林，晚晚观江堤湾畔畔，尽享情趣趣美景。依林畔水，四维维园林构筑三三重风景：2）户型定位周边有华南汽贸贸、布匹城、国国际轻纺城等等专业市场，加加上海珠区政政府要搬至广广州大道南，所所以该区域小小户型租赁市市场兴旺。同同类型的单身身公寓带家电电租金在700-8800元左右，投投资回报率7.3%。3）产品户型建建议：主打中中小户型户型多样，以661.16－81.93平方米的二二房二厅、94.43－113.881平方米的三三房二厅单位位为主，另还还有部分单身身公寓，面积积29.47平方米。；二梯四户，三边边通风采光，周周边视野空旷旷开阔；可望万亩果林。户型面积布局上上，包括29平方米单身身公寓、61-78平方米两房房两厅和94-1112平方米的大三三房单位，主主力户型为两两房和三房单单元，双阳台设计计，部分两房房和三房单位位主人房带弧弧形落地飘窗窗，部分两房房单元还有180度观景阳台台。其中：一室一厅（611平方米以下下）占12%左右；二室二厅（611-78余平方米）占35%左右；三室三厅（944-112余平方米）占占50%左右；三室三厅（1112平方米以上上）占3%左右；建议：单体设计强调户户户景观最大大化，通风采采光条件好。以最好的方位布布置客厅与主主卧，依次排排列原则。标准户型以方正正，实用为原原则，避免异异型空间。户型布置合理紧紧凑，功能分分区满足人的的生理要求。面积配比切当，尺尺度适宜，交交通面积控制制在最小。户型设计全部考考虑朝南座北北和朝北座南南。厨房设计直接采采光，靠近餐餐厅每户最少设观景景阳台以及服服务阳台。二六、配套内部配套商业步步行街、活动动中心、医疗疗站、精英会会所、coffeeeshopp、健身室、桌桌球室以及幼幼儿园和往返返于地铁站的的小区巴士。二七、卖点景观：万亩果林林景观最佳、珠江河水水就从旁边蜿蜿蜒而过。本盘东面紧邻万万亩果林，地地势开阔，都都能望一片郁郁郁葱葱的果果林，该卖点点在楼市中并并没有多少楼楼盘能做到。二八、客户群定定位地域分布：纺织织与鞋业商业业城、恒业机机电城、紫荆荆医院、立体体大围居民、珠珠江开发区合合生、珠江、时时代企业、天天河区商业地地段中层或以以下管理人员员、职员职业特征：受教教育整体比较较高的、本区区域内从事周周边企事业的的年轻白领和高高级蓝领、和和附近布匹城城和鞋业城等等专业市场经经商者、首次置业的的上车族等消费形态：该盘盘户型面积刚刚好适应他们们的居住要求求。其中单身身公寓将是不不错的投资性性户。用来结结婚用房与投投资的占了主主要的部分。二九、价格及价价格策略价格厘定标准项目定价策略，指指如何根据产产品的生产成成本和使用价价值，应对市市场竞争及反反应，进行合合理的价格组组合，在利于于销售的前提提下，使发展展商的利润尽尽可能的增加加，这个平衡衡点也是项目目价格定位的的关键。而且且价格将受到到各方面因素素的影响，因因此将根据实实际情况而适适当调整。价格走势策略遵循两条原则：：低开高走，稳稳步提升；在在保证利润的的前提下，提提高销售速度度。本区域同等素质质楼盘均价在在4500--5800元/平方米之间间。为了赢得得较好的企业业品牌和市场场占有率，建建议：一期：以低于目目标群体的认认知价格4700元/平方米的均价价，强占市场场，造成轰动动效应。内部认购价格建建议：4500元/平方米，推推出8%试探市场的的反应，并能能以低价吸引引目标群体的的持续注意。节日推货：价格优惠：期间间可获额外9.8折优惠以及及价值3000元至6000元不等的礼礼包。二期：主推户型型面积有68平方米的两两房单位和94平方米的三三房单位，共共380多套，均价价约5380元/m2（含600元/m2装修）定价方式：一是是成本利润法法，将成本计计算出后加上上17%的合理利润润。可比楼盘盘量化定价法法，调查区域域内有直接竞竞争关系的楼楼盘素质和其其配套物业素素质性能比系系数，结合权权重差价进行行定价。价格经过周密的调研研，并结合海海珠区区域内内主要竞争物物业的销售价价格，本案的的全程控制均均价为：5300元/平方米。销售价格的制定定：定价格策略时，须须考虑市场竞竞争业态的变变化，迎合消消费者的购买买心理因素。据项目开发、工工程进度及整整体价格策略略需要，在确确保销售率实实现的基础上上考虑。目前期如何在市市场竞争中确确立自己的品品牌优势，巩巩固及塑造发发展商自己的的品牌形象，为为日后的销售售及发展打下下良好的基础础，并且明确确远期的目标标。单位定价原则：：增大景观、中心心花园与其他他单位的价差差。定价时注重采光光、日照对单单位的影响。注重公共配套对对住宅的影响响。注重两栋楼宇之之间交汇处和和距离、采光光、通风、隐隐私的影响。复式单位与标准准层单位的价价差。以上是作为定价价时的一个参参考因素，最最终还须在定定价时作一个个适当的调整整，务求令整整体价格合理理。三十、销售策略略销售时机销售分期建议：：考虑三个组组团围合设计计，分两期推推出。推盘方式为了降低项目的的市场风险，最最大化的实现现我司的利润润目标，我部部门建议如下下的推盘计划划：保留部分分景观、区位位等因素好的的单元，前期期以朝向与景景观、通风、采采光不好的单单位以超低价价位推盘，注注意意向客户户的管理与统统计，推盘幅幅度为意向人人数的15%-220%，以达到几几人抢一户的的热销氛围，后后期可根据市市场情况和销销售进度追加加部分套型。作到“局部消化、步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的目的。销售方式总结目前各地楼楼盘运用的销销售手法，都都各有所长，主主要综合分类类：按筹号排队购房房；以排队形式，优优先购房；以抽签形式购房房；普通的展销会，户户外及各种报报媒广告宣传传，先到先得得购房。备注：筹号是用来测试试买家购买单单位的诚意，当当中可制定优优惠吸引买家家，若公开发发售选择不了了合适单位，可可于限定日期期退回。由于受市场多变变性的影响，不不同的销售手手法在不同的的市场情况下下有不同的优优缺点，因而而销售手法的的制定，要根根据当时的销销售情况而定定，但无论任任何销售手法法都必须受以以下原则制约约：A、任何销售手手法的目的，都都是要满足测测试市场的需需求。B、任何销售手手法都要能聚聚集人气，制制造市场热点点，具有延续续性。C、销售手法应应该有利于促促进提升项目目价格的必要要性。销售手法的制定定看因素：针对本盘特殊条条件，项目采采用排队形式式或者展销会会形式等销售售手法，适合合本盘的目标标消费群，因因为：目标消费群的买买家比较年轻轻、购房比较较冲动，应避避免采用针对对买家的疲劳劳战术。普通的展销会不不能快速聚集集人气，产生生羊群效应。随当时的销售形形势、项目自自身情况，随随时灵活运用用多年的代理理经验变通各各种销售手法法。目前就现现阶段地理环环境及市场预预测。付款方式银行按揭：按揭揭年限由购房房者自主选择择，按揭金额额不超过所购购楼款的80%；一次性付款：由由购房者一次次性向我司付付清房款的付付款方式，要要求购房者在在交纳定金后后30天内付清清全款；分期付款：交纳纳20%定金签定认认购书、样板板房30%，开放封顶30%、入伙20%。在销售时，几种种付款方式可可灵活运用，可可结合购房者者的具体情况况，建议其使使用恰当的付付款方式，以以便迅速的凑凑成成交。在在销售过程中中，可考虑给给予购房者一一定的价格折折让，尽可能能鼓励或引导导客户采取一一次性的付款款方式。优惠政策（价格格折让）结合本案前期的的销售优惠政政策以及周边边别墅类主要要竞争物业的的具体情况，建建议：1）、一次性付付款94折2）、分期付款款97折3）、银行按揭揭98折4）、市场认知知阶段或特殊殊活动期间，实实行“折上折（966*98，98*988）”的优惠政策策，也可采取取“赠送一定年年限的物业管管理费、免入入伙费用、赠赠家电”等促销优惠惠政策。可带全套家电家家具按揭贷款款。买房即获得6000元/平方米的标标准装修优惠惠。销售计划计划本案销售周周期为16个月，根据据销售各阶段段的划分，具具体的销售计计划如下：认购期8%开盘期及强势热热销期40%持续期及销售调调整期60%第二轮强势热销销期90%持续期和收尾期期95%销售策略传统静态销售与与动态销售相相结合加入内部员工、老老客户和准业业主的泛销售售行为，加强强广告持续期期的强销势头头。SP促销与DSS直销相结合合活动引爆楼市展会及公关活动动中心花园命名征征集活动。好邻居销售：通通过客户途径径促使新客户户购房，即老老客户每介绍绍一位新客户户下单，既给给予老客户已已购房款1%的返点优惠惠，老客户多多介绍则多优优惠。8、销售监控对每月阶段销售售量进行监控控目标客户群的跟跟踪分析：定定位是否准确确、变化对付款方式监控控分析对广告效果，包包括创意、认认知率、来访访客户量进行行监控对广告创意、广广告题材的反反映进行监控控对价格进行监控控，分析目标标客户价格评评价反映对市场走势进行行分析三一、广告及推推广1、本案广告宣宣传推广整体体思路充分结合本地媒媒体特点，以以节约销售成成本为原则，使使其发挥最大大的效果，并并在推广过程程中，始终贯贯穿广告宣传传主题，围绕绕广告主力诉诉求点及销售售主力卖点，进进行推广宣传传；在媒体的的运用中，充充分考虑各种种媒体的特点点，达到宣传传的立体效应应，做到媒体体运用的整合合；并注重宣宣传风格的统统一，外围包包装风格的格格调一致，达达到楼盘对外外形象的统一一。2、本案广告费费用预算根据本案的价格格定位，一期期控制均价4700元/平方米，二二期控制在5380元/平方米，总总建筑面积22万平方米，销销售总金额预预计为：11.6亿元人民币币；根据房地地产销售推广广的费用核算算标准，并结结合广州市本本地的具体情情况，销售推推广费用应为为总销售金额额的3%，共计：3477万元人民币币。媒体推广问卷调调研分析：信息渠道频率百分比（%）广州电视台3232．7广州日报2020．4南方日报88．2羊城晚报1616．3户外广告1010．2车身广告1313．3总计98100.0在广州市，人们们主要从电视视上得到信息息，占有32.7%的最高分额额，其次是广广州日报为20.455%、羊城晚报报为13.355%，在户外广广告受到地域域的静态性，位位列报纸电视视之后，但也也有一定的传传播受众。车车身广告以其其动态传播，也也吸引相当部部分人的眼球球。在滚动的的推广宣传期期，应当根据据宣传内容和和节奏选择性性价比最为合合适的媒介进进行整合推广广，做到连续续性，为下阶阶段推广做下下伏笔与衔接接。3、广告策略1）、公共传播播媒体报纸：广州日报报，按刊例发发布优点：报纸媒体体传播的信息息理性全面，可可以传播较复复杂的信息；；发行量大，覆覆盖面宽；时间性强，信信息传递迅速速；灵活性高，它它可以根据广广告整体策略略的要求，选选择不同的地地域进行促销销宣传，而且且版面大小可可按要求选择择，可用整版版、半版、1/4版或通栏版版面；享有信誉，报报纸由于新闻闻报道的客观观性，因而记记事准确、真真实，受到社社会的普遍信信赖，报纸便于受众众收藏。缺点点：宣传费用用高，有效时时间短；报纸覆盖面面虽大，但读读者的不确定定因素使市场场目标不明确确。鉴于报纸的特点点，在报纸上上投放广告最最好采用重拳拳出击的方式式。即周期性性的上主流报报纸广告，且且遇到重大事事件可抓住机会，推出软文小新新闻。本地一些主流杂杂志的广告宣宣传，如《居居》周刊的封封面的形象宣宣传，内页配配合详尽项目目软文分析报报道。采用夹报的形式式成本相对较较低，但宣传传效果弱于报报纸版面。电视：广州电视视台形象片：突出项项目高档品质质定位，围绕绕本案中心主主题，涌动感感画面表现未未来家居及生生活模式，形形象片是项目目取得良好形形象，维护项项目长期品牌牌，达到品牌牌的持续宣传传。专题片以写实手法为主主，全面包括括项目地理位位置、交通、园园艺、绿化、配配套设施、物物业管理、首首期发售以及及公司介绍等等内容，是对对项目总体规规划理念、经经营管理模式式较为全面的的介绍，该片片是以销售为为周要目的，它它是具有一定定阶段性、针针对性而播放放的宣传资料料。新闻片以新闻形式报道道本案开发中中的奠基庆典典、封顶、入入伙等各种活活动内容，向向观众传递项项目特点与个个性的片断，既既有新闻性、又又有真实性，因因而有较高的的可信度。围绕“本案”广广告主题，深深化和突出这这一主题，进进行诉求。电台广告创意根据电台声音消消失快，不易易被人记忆的的特点，因此此，次数过少少的电台广告告收益不大，一一般不做项目目较详细短高高，重点放在在强力宣传教教育主题概念念的宣传以及及前期推广的的宣传。网络宣传：申请空间建立项项目网站，也也可与一些知知名的专业网网站联系，通通过其平台推推广产品，如如搜房网、焦焦点网等，其其资金投入相相对较低。但但网络有一定定局限性，它它限制了不上上网的客户。2）、户外媒体体户外看板：由于户外的对象象是在户外活活动的人，这这些人具有流流动性质，在在广告化面前前停留的时间间不会太久，注注视时间非常常短，所以要要求广告效果果、表现形式式和创意简单单明了，突出出主题，越准准确、简练、功功能突出效果果，能给人留留下强烈印象象（如户外效效果图、大型型广告喷画）车体：灯箱：条幅广告：悬挂在楼盘脚手手架或现房建建筑物墙壁上上的横幅或直直幅，且幅面面较大，此类类条幅面积可可达100平方米以上上，以电脑喷喷绘为主。特特别是美丽朋朋城靠三环外外墙的条幅展展示宣传，能能够清楚展示示给三环开车车路过的客户户同时也辐射射到对面苏坡坡的居民。工地围墙：主要以楼盘工地地围墙墙面作作为广告画面面载体，不仅仅美化工地周周边环境而且