房地产公司某地块价值

[中原研究]城东融创地块价值分析2004年122月8日上午10时20分，随着拍拍卖师最后一一槌落下，有有着“中产城东地地眼”美誉的306亩地块，以130万元/亩的价格被被成都融创置置地有限公司司拍走，成交交价与起拍价价的比率仅为为8.3%。此次竞拍拍并没有想象象中那样惨烈烈，仅仅经过过9轮共20分钟的鏖战战。亦标志着着融创在成都都的房产开发发步入实质性性阶段。一、

拍卖地块块及周边现状状“中产城东地眼眼”的总面积为306.00767亩，位于三三环路、成龙龙公路、四川川师范大学合合围区域，用用地规划性质质为二类居住住用地（公建建配套用地）兼兼容商业用地地。地块分为为A、B、C三个相连板板块，略成“品”字形分布，整整体形状方正正，利于房产产开发，其中中A、B两地块将被被一条宽约20米的市政规规划路自然分分割。经过调查发现：：从二环路起起，东润枫景景、万科城市市花园、学府府芳邻、雅郡郡、校园春天天广场、卓锦锦城等楼盘在在成龙路沿线线接连不断。由由于锦江区政政府也拟将整整体搬迁到地地块附近，区区域政治中心心所产生的社社会经济联动动效应，对该该地块的价值值提升不可估估量。表一：宗地基本本情况及要求求宗地位置净用地面积（平方米）土地用途及使用年限规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质锦江区三圣乡大大观村1、2组、新华村5组、华新村3组204051..17㎡合306.00767亩住宅70年商业40年A≤2.3A≤30%A：多层≤244中高层≤40≥30%二类居住用地（公公建配套用地地）、A、B、C地块可兼容容的商业用地地面积均≤10%。B≤4.0B≤23%B：住宅≥600C≤2.3C≤30%C：多层≤244中高层≤40二、

市场地价价分析我们选取了地块块周边邻近的的三个房产项项目（二个在在售、一个已已售罄），作作为本地块价价值估算的参参照，其平均均销售价格在在3600元/㎡左右，部部分项目价格格突破4500元/平方米，见见下表：表二：地块周边边代表项目情情况列表项目名称占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）建筑形态彩域4万6万4200花园洋房+小高高层雅郡6万10万3500多层+小高层校园春天（已售完）————住宅：31000商铺：110000多层+商业街区区假设该项目在11年后推出，结结合项目特征征并参照该区区域现有项目目的销售价格格趋势来看，预预计其住宅部部分销售价格格在3500元/平方米左右右，商业部分分销售价格在在7000元/平方米左右右。若按照此此价格水平，商商业总量不超超过总建面的的10%，结合地块块规划容积率率2.3和4的要求，可可测算出该地地块的市场价价值--平均每亩地地价的价格：：首先，进行行地块建筑面面积测算（可可由规划方案案测算得出，见见下表）：表三：建筑面积积测算

计算内容容积率取值计算值（平方米）建筑面积（地块A、C）2.3（70905..4+527767.611）×2.3284448（地块B）4..063600×44.0254400公建部分1.0016778.116×1.0016778.116总建筑面积——284448＋＋2544000＋167788.16555626..16可销售面积——555626..16－167788.16（其中商业占110%）538848（其中商业占553884..8）由此可得，该项项目的总建筑筑面积为5556226.16平方米，可可销售面积为为5388448平方米。然然后，我们采采用收益还原原法对该项目目地价进行初初步计算，计计算过程中按按利润率30%计算，则开开发成本（W）=总销售收入÷（1＋毛利润率率）=总销售收入÷1.3；在房地产开发过过程中涉及到到的开发成本本又可以分解解为以下项目目：表四：项目开发发费用明细（此此处略）从以上的结果不不难看出，通通过收益还原原法测算出的的该宗土地的的价格为140.3万元/亩，高于本本次起拍价格格20.3万元/亩，高于实实际成交价10.3万元/亩。三、

价格预测测根据表四的项目目开发费用的的详细列表，我我们可以现在在土地的实际际成交价格130万元/亩为基础，结结合项目预估估的利润率，分分析该项目开开发后的住宅宅销售价格（商商业部分仍以以7000元/㎡计算）。开开发成本W=前期工程费A＋建安工程程费B＋基础设施施费C＋管理费用D

＋销售费用E＋财务费用F＋营业税及及附加G＋行政收费H

＋不可预见见费J＋土地管理理费及土地拆拆迁费K＋土地成本L总销售收入S=开发成本W×1。4经过计算：：住宅销售价价格P=32553元/平方米，与与预测地价时时所预设的3500元/平方米相比比低了247元/平方米，约7个百分点。四、

楼盘竞争争机会该地块为融创集集团在成都市市内拿到的第第一块地，有有意将其建成成城东川师大大附近的小高高层建筑集群群，届时城东东成龙路板块块势必形成成成都高尚社区区的又一集中中区域，与卓卓锦城、万科科、雅郡等中中高档楼盘相相呼应。按照照相关手续办办理的程序和和时间来看，该该地块推出房房产的时间至至少