购物中心与城市综合体前期策划难点

购物中心与城市综合体类

前期策划难点

购物中心与城市综合体类项目策划面临的难点:1.体量做多大?2.适合做什么业态?3.财务收益如何?案例1.上河国际商业广场中南商业第一极接手项目前情况扫描1.发展商从没涉足商业地产，拿着JWDA设计公司做的整体规划方案及上海策划公司方案后无法推进招商、销售2.当地大型商业项目运作不成功,以国中新城为代表以失败收场，发展商担心能否首期销售成功3.项目启动时周边现状环境差4.招商的引进遇瓶颈，对于引入什么业态没方向5.开发面临资金短缺前期缺乏系统周详的策划，项目发展方向凌乱，对招商、销售造成很大影响，需要重新提炼整体的规划及发展模式前期项目：规划求大求全项目地址：万家丽路与人民路交界处开发商：湖南天润五江置业有限公司占地面积：15.20万㎡总建筑面积：50万㎡商业面积：22.88万㎡（首期6万㎡）酒店面积：4.64万㎡住宅面积：17.90万㎡（首期2.8万㎡）是集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮和观光等多功能的大型商业街区。项目规模庞大功能齐全前期发展定位不明确案名：上河国际街区定位：商业街区推广主题：万般快乐事上河皆上品物业类型：商业、酒店、住宅和停车场首期商业业态：没有针对怀细化划分前期项目周边环境恶劣

属新开发区域，周边脏乱。项目需要解决哪些问题？1、确定方向：依托市场及消费力支持，产品如何重新进行合理的定位？2、解决生存：如何解决开发商资金链问题？3、奠定基础：如何创造产品的核心竞争力及唯一性4、实践蓝图：如何落实销售、招商、后续经营管理规划分析之城市发展长株潭的快速融城之势，使长沙成为区域的中心城市，并催生出新的城市发展机遇。规划分析之商业发展格局长沙市重点打造大东城但大东城缺乏标杆性商业物业

市场分分析之之客户户需求求小结结消费者者：喜喜欢休休闲消消费、、体验验消费费经营者者：对对大东东城发发展前前景看看好，，认为为项目目应定定位在在中高高档投资者者：认认同东东区投投资环环境，，选择择10～60m2的商铺铺进行行投资资如何有有创造造性的的解决决问题题？第一步步：深深入研研究市市场，，觉察察客户户需求求第二步步：围围绕需需求进进行发发展定位的的改造，，量体体裁衣衣实现现商业业价值值最大大化第三步步：业态业业种配备，，人、、车、、货流流功能能重新新分区区设计计第四步步：租售组组合比比例划划分，达到到套现现与运运营的的平衡衡第五步步：招商商户重重新梳梳理第六步步：确确定可可持续续发展展的经营管管理第七步步：一一炮而而红的的营销策策略正本清清源，，循序序推进进深化定定位量量体体裁衣衣产品定定位：：中南南最大大体验验式国国际风风情主主题街街区MALL地域性性：中中南商商业地地标世界性：建建筑景观、、经营特色色皆体现国国际风情，，浓缩世界界，辐射深深远。文化性：国国际文化交交流的平台台，建筑、、艺术与人人文共融。。核心性：地地段的核心心，新商业业的核心，，一个城市市绝对的中中心磁场。。多元性：全全业态、全全业种，集集消费性、、服务性、、体验性、、娱乐性于于一体。形象定位：：中南商商业第一极极项目名称：：上河国国际商业广广场整体功能规规划调整销售比例从从50%调整为18%层数A区G1G314943.91961.261683.92593.562046.38——3——————4——————5——————合富建议销售面积5537.44007.61683.9合计10692合富建议销售面积与商业总建筑面积比18%注：20%以下为现时中国国许多成功功购物中心心所采取的的一个销售售比例。行行界称之为为“销售黄金比比例”。过了就容容易出现控控制权的难难题。2006年5月21日—上河国际商商业广场正正式公开发发售商铺售出395套！公寓售售出80套！销售额超2亿！创长沙沙商业项目目开盘新记记录！大事回顾：：营销加上开业图图片大事回顾：：招商与开开业加上开业图图片大事回顾：：招商与开开业常规操作思思路与模式式的缺陷国内常见的的操作思路路与模式——拍脑袋决策策、拍大腿腿后悔基于我司多多年来积累累的全国各各地的项目目经验，我我们发现，，在一个商商业项目的的初期，开开发商往往往先拿地后后做直接做做规划设计计，在操作作过程中遇遇到定位难难、招商难难、运营难难的问题。。我们看到，，绝大部分分开发商习习惯于将精精力放在规规划设计、、工程成本本控制方面面。我们希望业业主重新思思考和审视视的是：深深入有效的的市场调研研，往往比比技术支持持和资金投投入对项目目的贡献更更大。可行性研究究或投投融资分析析规划设计以以及有关报报批手续立项、建团团队招招商及投融融资各项专业设设计开工手手续报批其他筹建事事宜建造及及试运营稍偏功利色色彩，倚重重于成本层层面分析的的研究容易被“遗遗忘”的角角落——基于市场和和运作层面面的策划工工作？在规划设计计及项目立立项后，发发觉心里没没底，思前前想后，决决定回头““补课”结果中后续工作作基本“停停摆”，已已投入的资资金及其他他资源滞怠怠，方案修修改困难，，错失开发发时机恶果市场背景研研究区域经济格格局行业发展趋趋势城市发展战战略消费市场调调研商业公寓其他可行物物业区域功能交通条件资源盘点价值挖掘开发条件资源挖掘机会分析整体定位价值定位功能定位产业定位案例研究模式借鉴发展战略形象定位案例研究模式借鉴空间结构道路交通功能分区业态组合项目开发运运营计划开发时序通盘计划启动项目财务分析形象档次主题及功能经营模式客户定位租售价格规划设计建议区域整体定位各物业功能定定位风险判断概念规划建建议规划及设计计建造及开发发营销及推广广运营及管理理物业市场调研我们的操作思路与与模式——需求指导方向、策策划确定定位重点包括：可行性性分析、发展模式式、开发周期与分分期、招商策略、、租售策略、规划划设计建议及投融融资策略、商业模模式后期运营顾问问等策划服务顾问服务主力店招商策划确定方向，招招商实践蓝图，经经营创造价值泰盈置业顾问的思思路与方法:项目界定优势劣势核心问题解析商业市场研究开发商目标商业发展定位规模及建筑形态功能及业态设置主力店设置商铺面积间隔区域价值市场格局消费需求商家需求竞争对手项目发展要求其他物业研究定位位建筑规划及财务项目整体定位宏观经济市场大势城市规划区域资源主题定位形象定位产品定位租售价格及比例我们的操作思路与与研究体系主题定位住宅公寓销售模式购物中心与城市综综合体发展策划研研究思路：项目属性核心问题解析提出解决办法项目背景开发目标核心问题问题分解如何进行基础研究究？援引哪些案例？定位包括哪些内容容？规划设计怎么做？？租售结合的财务分分析扬州金阳光项目——以“沃尔玛”为核心的商住综合合型项目项目概况江阳路邗江路项目287m216mDABC有待整治的河道高压线邗江大道公车总站居民区未拆迁用地约28亩高商业价值地块占地面积：67500m2土地性质：商服用用地限高：50m容积率：未定项目位于扬州西部部新城区域内，毗毗邻邗江路、江阳阳路两大城市主干干道及省汽车客运运站、市公交总站站，是扬州西部的的交通枢纽及未来来的城市发展热点点区域。区级中心文昌路江阳路邗江大道西部分区西南分区老城区区级中心项目城市副中心东部分区区级中心区级中心资料来源：扬州市市城市总体规划（（2002－2020）项目位于城市非中中心区域上，且偏偏离目前西区发展展的热点，但受益益于西部分区的快快速发展，具备辐辐射西南分区的能能力和机会老城区项目城市副中心西部分区沃尔玛在项目的进进驻条件进一步明明确项目商业的发发展方向沃尔玛意向租用东东南部约18000m2的商业；其中一层层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2；从协议来看，沃尔尔玛进驻的商业体体平面至少应为117mx81m；沃尔玛三层（10000m2)沃尔玛二层（7400m2)沃尔玛首层（600m2)81m117m×沃尔玛城市非中心区域，，具有较好发展时时机和区位条件的的综合性标杆物业业项目的商业将以沃沃尔玛为核心发展展大型集中式商业业体项目将以商业为重重点，商业的定位位对项目整体起到到至关重要的影响响我们对项目的理解解：核心问题解析项目的商业物业将将成为企业长远发发展的依托：企业业品牌树立和稳定定的资金来源从市场角度确定合合理物业功能组合合，实现项目效益益的最大化通过合理的开发计计划，保证企业项项目健康的现金流流通过前期与开发商商的沟通，本项目目的开发目标：结合项目本身发展展及开发商的目标标，本项目重点解解决三方面的问题题：从物业类型上：通过建造最适合本本项目的物业类型型，规避项目发展展风险，充分发挥挥地块价值从定位上：突出项目各类物业业的核心竞争力，，从产品和形象上上实现与竞争项目目的差异化竞争从利润上：通过合理物业类型型组合和开发计划划，实现项目健康康的现金流和利润润最大化商业做多大？商业做什么？商业怎么做？287m216m项目开发首要解决决的问题？沃尔玛以沃尔玛为核心组组成业态之一的项项目提出解决方法项目策划技术思路路项目理解项目其他功能研判判项目商业功能定位规划设计建议项目其他功能定位位财务成本测算商业应该怎么做其他类型物业应该该怎样开发怎样进行规划设计计和合理开发从消费层面看—解读消费，洞察需需求？机会，机会，机会会在哪里？从商家层面看—倾听商家，印证机机会从宏观层面看—剖析城市，发现方方向从竞争层面看—分析竞争，寻找突突破？？？？从项目层面看—扫描项目，挖掘机机会展开系统的商业市市场研究从消费层面看—偏好时尚潮流，需需求强劲从项目层面看—区级商业向市级商商业的延伸从商家层面看—商家认可项目的发发展方向从宏观层面看—商业升级，新型化化、现代化从竞争层面看—中高档、主题型、、体验式shoppingmall市级年轻、时尚、现代代升级版从各个层面推导出出定位方向项目主题定位扬州首个年轻时尚尚主题型MALL定位系统——从那几方面来落实实？STEP１：市场定位建议STEP2：确定主力店及业态态组合建议STEP3：合适的商业规模建建议STEP4：建筑形态及商业布布局建议STEP5：租售比例建议年轻时尚主题购物中心在项目地地块的示意图根据项目购物中心心基地面积为2万m2，则项目商业体的的占地面积为4万m2充分考虑项目沿路路面商业价值进行行摆放资料来源：江苏省省城市规划管理技技术规定（2004版）建筑类型建筑密度容积率商业建筑多层55％3.5高层50％5.5用地建筑密度、容容积率上限指标4万m2ABAB项目除了商业以外外，还将发展什么么类型的物业？？2.75万m2物业类型普通住宅专业写字楼酒店公寓项目开发市场机会高较低一般较高项目用地条件支持支持高星级酒店占地较大，投入成本较大；中低档酒店价值缺损支持回笼资金的速度较快较慢经营收入为主，慢较快项目发展研判使用不使用，且小型办公的需求可在公寓实现不使用使用，功能多样，形式多样，可有效降低市场风险布局方式用地条件与影响公寓与住宅混合布局公寓对住宅相互影响，管理难度大，住宅居住价值减损公寓单独布局项目剩余用地规模过大，市场风险过大商业上塔楼用地经济，对商业有一定影响，但可通过技术处理解决物业布局方式评价价：住宅和公寓宜宜分开布局？？？2.75万m2项目剩余用地宜用用于发展住宅，塔塔楼物业可发展公公寓物业塔楼物业契合度研研判：塔楼适合发发展公寓物业住宅公寓建筑结构契合度低；需要设转换层高；不需过多处理造价成本转换层带来的造价成本高与商业结合对造价成本影响不大对环境要求要求高；环境对价值影响大要求低；环境对价值影响不明显对商业影响影响大，需要更多的底层空间影响小，仅需占用较少的底层空间住宅公寓公寓魅力阳光·都市新天扬州首个时尚主题题型购物中心，阳阳光动感，全城时时尚潮流汇聚之地地；现代精品人文社区区，体现城市现代代化的时尚住宅，，荟萃精彩人文品品质；扬州首席时尚SOHO公寓，投资自住两两相宜，都市新人人类的自由空间；；整体形象定位这里汇聚了城市的的时尚菁英和潮流流元素：落实各物业的规划划布局住宅住宅商业公寓公寓商业项目总平面示意项目建筑体量示意意项目各部分物业业规模及开发时时序二期公寓普通公寓：17500m2小复式公寓：7500m2二期商业：40000m2地下车库：15000m2一期商业：40000m2地下车库：15000m2一期公寓普通公寓：17500m2小复式公寓：7500m2一期住宅：44000m2地下车库：3000m2二期住宅：44000m2地下车库：3000m2方案一：理想的的商业租售比商场总销售面积租售比利润1000085：15-8,042万4F3F2F1FBAA栋首层：10000m2物业类型建筑面积（M2）销售收入（万元）公寓35,00016,016小复式15,0008,424住宅88,00038,438商业面积

20,238首层10,000

18,236二.三层2,000

2,002合计

83,116销售总收入商场总销售面积租售比利润1800075：256,290万4F3F2F1FBAA栋首层：10000m2B栋首层：8000m2方案二：理想的的资金回笼物业类型建筑面积（M2）销售收入（万元）公寓35,00016,016小复式15,0008,424住宅88,00038,438商业面积

36,958首层18,000

34,959二.三层2,000

2,002合计

99,836销售总总收入入项目的的操作作亮点点准确把把握开开发商商的心心理需需求及及项目目特质质，重重点解解决商商业部部分的的问题题，奠奠定整整个项项目的的基调调；梳理出出商业业项目目市场场研究究体系系，从从区域域、市市场、、竞争争、消消费者者、商商家各各个方方面进进行定定位方方向的的推导导，得得出真真正符符合市市场需需求及及吻合合项目目特质质的发发展定定位；；合理的的物业业组合合及开开发顺顺序，，实现现现金金流的的健康康滚动动。12.购物中中心与与城市市综合合体类类策划划项目目全程程操作作开发商的主要工作泰盈商业的主要工作进展阶段1、接洽阶段2、策划阶段3、主力招商阶段明确项目开发意图明确用地权属明确具体策划与顾问任务落实针对项目的贵我合作方式设定策划工作大纲与计划协助了解政府意图协助了解主力商家的意向与需求区域发展研究产业发展研究物业市场发展研究开发模式与相关案例经验研究项目发展定位规划设计建议对政府汇报，落实发展定位签订主力商家合作协议财团接洽对政府汇报，落实发展定位主力店合作引进规划设计任务书整合商家资源12.购物中中心与与城市市综合合体类类策划划项目目全程程操作作开发商的主要工作泰盈商业的主要工作进展阶段4、规划与施工阶段5、招商与销售阶段6、开业与运营阶段选定规划设计单位委托总体概念规划和启动区控规委托启动开发项目的详细规划根据策划对规划设计方的释案规划设计跟进不同开发模式的经济估算启动项目开发策划研究成立开发运营机构解决用地开发手续、落实基础设施及项目建设形象示范区及引擎项目开发营销推广、招商引资制定运营计划启动开发策略销售\招商推广策略运营管理顾问推进后续开发运营管理商户调整运营管理顾问资源整合顾问其它经经典案案例番禺星星海文文化广广场项项目项目概概况用地性性质：：商业业金融融用地地用地面面积：：36100㎡（含市市政道道路面面积））容积率率：2.0建筑密密度≤≤30％建筑高高度≤≤50m用地红线约32800㎡约3300㎡位于市市桥城城区边边缘，，属于于“星星海文文化广广场””的商商业配配套，，快速速交通通发达达，距距城区区中心心约10分钟步步行距距离。。项目开开发具具备一一定的的可依依托资资源优优势地理位位置优优势：：市桥为为数不不多的的城区区型项项目交通优优势：：完善的的交通通网络络系统统环绕绕项目目景观资资源优优势：：紧邻城城区唯唯一大大型山山体公公园规划前前景优优势：：隶属区区政府府重点点发展展的星星海文文化广广场项目开开发条条件及及环境境但面临临的区区域及及市场场发展展环境境不容容乐观观项目区区域现现状：：商业发发展情情况欠欠佳，，消费费支撑撑不足足；项目区区域规规划：：非规划划商圈圈，未未纳入入主流流商业业规划划；市场大大势：：商用物物业交交投市市场不不旺，，价格格不高高市场大大势：：投资型型商业业普遍遍面临临较大大经营营压力力纯商业业项目目，但但物业业发展展方向向不明明朗物业发发展方方向不不明朗朗：开发商商有多多种物物业发发展设设想，，但方方向不不明朗朗；缺乏能能主导导商业业发展展方向向的主主力商商家：：曾进行行初步步的商商家接接洽谈谈，但但缺乏乏引导导项目目发展展的强强势商商家，，且进进驻的的可能能性小小；资金回回收要要求强强烈：：三方投投资，，要求求项目目收益益最大大化，，希望望尽快快收回回投资资；核心问问题解解析项目开开发需需要解解决的的问题题：如何有有效利利用优优势资资源，，突破破区域域及市市场的的不利利条件件，实实现项项目开开发的的价值值最大大化？？项目发发展核核心问问题开发商商对项项目的的开发发要求求：在满足足市场场发展展要求求的前前提下下，优优先考考虑物物业销销售，，实现现项目目效益益最大大化？？项目发发展的的核心心问题题：如何寻寻求合合理物物业组组合，，实现现项目目开发发价值值最大大化Q1：项目目发展展什么么物业业，如如何组组合？？（合合理组组合方方案））Q2：怎样样定位位，如如何实实现？？(发展定定位、、开发发建议议、财财务测测算））提出解解决方方法项目策策划技技术思思路项目理解项目整整体定定位物业发发展类类型及及组合合规划设设计建建议分物业业定位财务成成本测测算发展何何种物物业类类型项目的的发展展方向向是什什么怎样进进行规规划设设计和和合理理开发发总建筑筑面积积：72200㎡建筑基基地面面积≤≤10830㎡7层≤建筑层层数≤≤16层从建筑筑形式式来判判断用地性性质：：商业业金融融用地地用地面面积：：36100㎡（含市市政道道路面面积））容积率率：2.0建筑密密度≤≤30％建筑高高度≤≤50m裙楼＋＋塔楼楼用地红红线约32800㎡约3300㎡㎡对应项项目建建筑形形态可可发展展的业业态及及物业业类型型裙楼部部分塔楼部部分集中商商业体体形式式：空间相相对封封闭的的多楼楼层商商场，，包含含的业业态类类型相相对单单一，，空间间的可可塑性性小，，不利利于进进行分分散销销售；；适宜宜在集集中商商业体体内发发展的的业态态有购物中中心、、百货货、超超市、、专业业市场场;开放商商业街街区形形式：：聚集了了各种种类型型的功功能和和业种种，共共同形形成的的零售售性或或休闲闲性的的开放放型（（半开开放型型）商商业区区，业业态灵灵活多多样，，空间间可塑塑性强强，有有利于于进行行分散散销售售；酒店、、公寓寓、写写字楼楼？？用地红线西面地块约85m约95m约105m约100m约32800㎡约3300㎡项目物物业组组合方方案方案三三：集中商商业体体形式式+塔楼方案二二：商业街街区形形式+塔楼超市+服务式式公寓寓业态多业态态组合合+服务式式公寓寓超市：：整体体打包包销售售/合作开开发（（TESCO模式））服务式式公寓寓：分分拆销销售运营模模式商业街街区：：分拆拆销售售服务式式公寓寓：分分拆销销售业态运营模模式方案一一：商业街街区形形式+塔楼多业态态组合合+高星级级酒店店+服务式式公寓寓商业街街区：：分拆拆销售售高星级级酒店店：优优先考考虑整整体销销售服务式式公寓寓：分分拆销销售业态运营模模式项目深深化研研究的的方向向：商业街街区+高星级级酒店店+服务式式公寓寓项目核核心问问题回回顾核心问问题：：寻求合合理物物业组组合，，实现项项目开开发价价值最最大化化?商业街街区高星级级酒店店服务式式公寓寓项目整整体提升人人气快速回回现展示形形象快速回回现提升价价值经营收收益提升价价值商业配配套客户多多样性性提升价价值带来中中高端端客户户商业配配套价值标标杆形象标标杆品质标标杆如何定定位？？先整整体定定位后后分物物业定定位，，亦或或反之之？关键问问题：：如何进进一步步寻找找属于于项目目的独特竞竞争力力，使项项目在在整个个番禺禺的未未来商商业发发展中中脱颖颖而出出？星海文文化广广场在在番禺禺具有有唯一一性，，是项项目可可重点点依托托发展展的资资源万亩葵葵园十八罗罗汉山山森林林公园园莲花山山余荫山山房大夫山山宝墨园园门户形形象不不明显显：番禺呈呈现组组团式式发展展，虽虽然快快速交交通发发达，，但市市桥无无论与与广州州的连连接，，还是是与洛洛溪、、华南南板块块的连连接，，都存存在一一定阻阻隔。。在整整个番番禺区区而言言，项项目的的门户户形象象不明明显；；景观资资源不不突出出：相对于于莲花花山、、大夫夫山、、罗汉汉山等等大型型森林林公园园，城城北公公园的的景观观资源源优势势不突突出；；星海文文化广广场优优势凸凸显：：星海文文化广广场是是“番禺最最大的的文化化活动动中心心”，也是是“广州南南部最最大的的文化化中心心”，在番番禺甚甚至广广州都都具有有唯一一性。。洛溪板板块华南板板块沙湾板板块项目华南快快速干干线依托星星海文文化广广场发发展的的项目目定位位方向向文化价价值休闲价价值客户价价值赋予项项目整整体休闲气气质，发展展现代代休闲闲商业业带来可可观的的客流量量，成为为项目目发展展的有有力支支撑项目vs项目vs项目vs文化将将可有有效的的丰富富并延延伸休休闲的的内涵涵，赋赋予商商业鲜鲜明的的性格格特征征于休闲之之上延延伸文文化并实现现与文文化相相融合合的具具有鲜鲜明性性格的的现代休休闲商商业于区域：充分依托星海文化广场发展并凸显星海文化广场的文化及休闲价值；于市场：在番禺商业市场具有唯一性和独特性，可突破区域限制实现差异化竞争；于消费者：满足项目目标消费群体的需求。文化可可为商商业带带来怎怎样的的影响响和竞竞争力力？西湖天天地成都锦锦里园林文文化商业：：丰富并并延伸伸了商商业的的休闲闲性、、体验验性建筑：：独具韵韵味的的浙派派民居居风格格价值：：成为著著名景景点及及休闲闲胜地地蜀文化化商业：：丰富并并延伸伸了商商业的的休闲闲性、、体验验性建筑：：性格鲜鲜明的的川西西民居居风格格建筑筑价值：成为城市旅旅游的著名名景点案例给予项项目的借鉴鉴：地域文化与与现代商业业的结合将将使商业产产生独特的的人文魅力力，使商业业更具内涵涵和独特性性：1）产品：独特的产品品形态和商商业空间；；2）商业：丰富并提升升商业的休休闲体验；；3）价值：有效的提升升项目的可可知性。项目整体发发展定位依托星海文文化广场发发展具有有独特文化气气质的现代休闲商商业地标具有独特文文化气质的的现代休闲闲商业地标标商业街区服务式公寓寓高星级酒店店?整体定位下下，项目的的各功能物物业的产品品定位高星级酒店店：建议发发展4～5星级酒店，，客房总数数200～250间，可视合合作公司的的要求做适适当调整建议高星级级酒店客房房数量在200～250间左右，建筑筑规模在1.5~2万平米之间，底部部可扩大建建设（建议议基地占地地约2千平米，标标准层建筑筑面积约1千平米），，满足酒店店必须配套套的建设要要求。从整体开发发效益看：：在保证酒店店开发规模模需求的前前提下，尽尽可能减少少酒店的基基地面积和和建筑面积积，保证可可销售商业业街的面积积及服务式式公寓的建建筑面积；；酒店每增加加1000平米需投入入资金约450万，减少服服务式公寓寓的可销售售金额约为为1300万；从商业物业业经验和开开发方式看看：根据商业经经验，4～5星级酒店的的客房数量量一般在200～300间；可适当减少少部分与商商业街同类类型的配套套，充分利利用商业街街的配套为为酒店所用用；若酒店方对对客房数量量要求较大大，可调整整部分服务务式公寓调调作为酒店店客房。商业街区定定位内容商业街区是是展示项目目形象的重重要部分，，产品的打造、功能及业态态设置尤为关键；；同时，商商业街区将将是项目快快速回现的的重要途径径，关键问问题在于：：明确目标客户？价格如何确定？？租售比例如何设定？？选择何种运营模式才更有利于于商业的良良性发展？？产品及功能业态设定目标客户价格及租售比例STEP1STEP2STEP3STEP4运营模式服务式公寓寓定位内容容产品的打造造在满足市场需需求的同时提升竞争力力户型如何设计可可满足租户需求，增强强对投资客的吸引力？？价格如何设置可可满足市场场要求的同同时体现自自身价值？？如何进行产品有效创创新，提升竞争争力？采用什么样样的开发运营模模式可提升项目目的销售吸吸引力？整体物业分分布空间示示意整体物业分分布示意东环路东环路项目开发分分期项目分期，，需要结合合物业情况况考虑可售产品由三种物业业，其中商商业、公寓寓是项目的的主要销售售产品产品分布分为两地块块，其中西西面的大地地块约占80％的总货量项目开发，，必须为首首期销售、、物业发展展创造良好好条件从首期销售考虑项项目首期开开售需要一一定规模的的展示区、、及良好的的配套支持持从物业发展考虑商商业街区需需要快速成成行、从而而展现物业业形象、互互动发展整体物业分布示意综合各方因因素，建议议项目同步施工，，分期销售售街区商业商住物业公寓物业商业街裙楼商业服务式公寓高星级酒店项目整体销销售收入项目可销售售货量共为为84,585万元注：公寓带带装修及不不带装修货货量各占50％物业类型销售面积（平方米）销售价格（元/平方米）销售收入（万元）商业

37,389首层8,83033,00029,139二层5,00016,5008,250公寓34,200带装修14,30047,196不带装修13,300合计

84,585项目的操作作亮点建筑形式推推导物业类类型：从建筑形式式出发，结结合地块形形状或限制制性条件对对可能组合合的物业类类型进行推推导，从而而明确需进进行市场研研究的物业业类型；先整后分的的定位体系系：论证各物业业类型之间间的内在联联系和相互互影响，从从内部、外外部的价值值挖掘入手手，以寻找找“独特竞争力力”为主线，进进行项目的的整体发展展定位及整整体定位基基调下的分分物业定位位；灵活的市场场研究：灵活运用商商业项目市市场研究体体系，重点点突出价值值挖掘及案案例借鉴，，将使整个个研究过程程主次分明明；分享我们成成功的案例例——襄樊民发商商业广场项目位置：：偏离主城核核心区的新新兴区域，，交通主干干道长虹路路和人民路路的交汇处处，未来城城市规划的的商业商务务区。项目规模：：占地面积4万平方米，，总建筑面面积11万平方米；；其中A栋四层，局局部五层，，B栋五层人民路长虹路民发核心商圈长虹路人民路项目发展问问题所处商圈——城市次级商商圈，商业业基础和氛氛围较薄弱弱；政府规划——未来城市的的发展方向向和新型商商务商业区区；交通条件——毗邻两条交交通主干道道；长虹路商业业氛围淡西站商业形形象差南北向主干干道——邗江路南北向主干干道——长虹路升级与突破破是我们面面对的问题题、开发商完全全没有商业业开发经验验、决策时时没把握品牌大商家家有没进驻驻战略，沃沃玛首次进进入三四级级城市如何平衡资资金周转政府有要求求建筑形态——分为AB两栋，分期期开发，两两栋之间保保持档次差差异和风格格统一；主力商家家——沃尔玛入入驻一期期；百货货则成为为二期的的主力店店；定位：项项目形态态和主力力商家Ｂ栋业态分布名店城沃尔玛沃尔玛大型家居卖场1F2F3F4F1F2F3F4F5F天茂百货天茂百货天茂百货天茂百货及儿童乐园电影院与餐饮美食广场A栋业态分布民发商业业广场业业态分布布A栋施工B栋地块第一期第二期人民路长虹路9月2日的公开开发售以以排队的的形式进进行，部部分客户户提前两两天于8月31日就在售售楼部门门口排队队，反应应热烈。。并且首首开襄樊樊“排队队买商铺铺”的先先河。公开发售售火爆A栋于2006底顺利开开业，目目前经营营情况良良好，B栋武商百百货于2007年底开业业B栋施工A栋开业最终工作作成果开发商拥拥有了近近9万平方米米的有形形好处：：利用不不到1.4亿的自有有资金，，

年产产生约5000万元现金金现金流流的优质质物业、、市场评评估不少少于10亿，如上上市利用用杠杆作作用威力力更大。。

无形形好处：：拥有品品牌、可可抗政策策、金融融风险；；现时银银行追他他贷款、、政府拿拿地有优优惠待遇遇等，为为企业上上市打下下扎实的的基础案例浏览览：北京京顺义商商务核心心区（商商业约30万㎡）案例浏览览：广州州美博城城（商业业约5万㎡）亚洲最大大型美容容化妆品品专业交交易会展展中心案例浏览览：胜芳芳国际家家具博览览城（总总建约50万㎡）泰盈顾问问——专业成就就价值泰盈顾问问服服务内容容承学之上上、启术术之下、、运道于于中。从从宏观角角度切入入，运用用中观、、微观的的研究方方法和逻逻辑推导导，目前前我们已已成功操操作了城城市运营营、产业业研究、、区域开开发、旧旧城改造造、商业业投资、、复合地地产开发发顾问等等众多顾顾问服务务专案，，为委托托方提供供创新性性和可操操作性的的战略解解决之道道。泰盈顾问问核心业务务区域开发发与城市市运营服服务商业顾问服务务企业顾问服务务住宅顾问服务务前期立项项阶段：：城市商业业地产市市场发展展前景分分析、企企业取地地策略及及经济评评价、投投资企业业土地获获取及经经济评价价、商业业项目融融资报告告、商业业项目可可行性研研究发展策划划阶段：：针对性商商业市场场研究、、投资者者、经营营者、消消费者专专题研究究、商业业项目发发展策划划、商业业项目规规划设计计任务书书制订及及招投标标组织、、商业项项目开发发模式研研究、商商业项目目成本收收益研究究规划阶段段：商业项目目规划针针对性研研究、商商业水平平及垂直直交通动动线研究究、商业业开发模模式研究究营销及推推广阶段段（销售售/招商顾问问）：定位优化化及调整整、招商商策略建建议、销销售策略略建议、、推广策策略建议议、主力力商家进进驻指导导、方案案实施指指导与监监督、营营销组织织框架及及管理制制度建议议经营管理理阶段（（经营管管理顾问问）：商业经营营管理体体系建立立、商业业物业管管理体系系建立、、经营管管理可持持续研究究项目引入入基金运运作研究究：分类基金金公司运运作评估估商业顾问问服务城市运营营：市发展总总体战略略、产业业（行业业）发展展战略、、新城区区开发战战略、产产业园区区（工业业园区、、物流园园区、教教育园区区、现代代服务园园区等））发展战战略城市营销销战略：：区域开发发、区域域物业市市场研究究、区域域土地市市场研究究、区域域土地及及资源价价值评估估、区域域土地增增值措施施、区域域整体发发展战略略与定位位、区域域概念性性规划设设计、区区域开发发模式设设计与评评估、区区域开发发经济评评价及可可行性分分析、区区域开发发运营主主体及合合作者组组织形式式设计土地运营营：土地市场场需求评评估、土土地底价价与出让让方式的的设定、、土地出出让前的的地块分分级研究究、土地地出让策策略、土土地开发发时序设设定、土土地运营营模式设设定、土土地包装装与推广广、土地地转让的的途径与与模式设设定、土土地转让让的经济济评价旧城改造造：城市重建建整体定定位及发发展战略略、旧城城区改造造发展策策略与方方案设定定、开发发强度研研究与经经济评价价方案、、历史文文化街区区保护与与更新策策略、城城市捷运运系统（（地铁、、轻轨、、高速公公路）沿沿线物业业发展战战略复合地产产开发顾顾问：城市综合合体项目目、旅游游及文化化地产、、工业地地产区域开发发与城市市运营服服务前期立项项阶段：：城市房地地产市场场发展前前景预测测、城市市发展战战略及区区域经济济策略研研究、投投资企业业土地获获取及经经济评价价、住宅宅项目融融资报告告、住宅宅项目可可行性研研究发展策划划阶段：：针对性住住宅市场场研究、、住宅项项目发展展策划、、住宅项项目规划划设计任任务书制制订及招招投标组组织住宅宅项目开开发模式式研究、、住宅项项目成本本收益研研究规划设计计阶段：：住宅社区区规划针针对性研研究、住住宅户型型设计针针对性研研究/住宅社区区公共服服务设施施的设计计与开发发设定后续阶段段：住宅项目目营销策策划、住住宅项目目销售顾顾问、住住宅项目目物业管管理公司司的推荐荐住宅顾问问服务企业管理理及项目目培训：：项目战略略规划培培训、项项目综合合定位培培训、项项目开发发管理培培训、项项目组织织架构及及人力资资源培训训、项目目策划业业务培训训、项目目营销业业务培训训、国内内外项目目针对性性观摩组组织企业管理理顾问：：企业战略略发展顾顾问、企企业组织织架构顾顾问、企企业及项项目文化化发展顾顾问、企企业公关关及客户户关系管管理顾问问、企业业投资及及融资顾顾问、宏宏观政策策及法制制法规顾顾问项目开发发及建设设顾问：：项目筹备备及运营营流程综综合顾问问、项目目组织架架构顾问问、项目目开发目目标管理理顾问、、项目成成本管理理顾问、、项目规规划设计计及产品品顾问、、项目激激励制度度建设顾顾问、项项目销售售现场管管理顾问问、项目目开发及及建设顾顾问、项项目公关关顾问、、项目宣宣传推广广顾问企业顾问问服务泰盈顾问问成功的商商业项目目案例（（部分））项目名称规模负责工作广州美博城项目总建5平方米前期策划、招商代理湛江国贸城市广场项目总建9万平方米前期策划龙江亚洲国际家具博览城总建120万平方米前期策划胜兴地产国际家具博览城项目总建50万平方米前期策划上海大成投资四川项目总建11.4万平方米双汇地产漯河商业项目 总建10万平方米前期策划南京仙林国际汽车城总建16万平方米营销代理东易达鄂尔多斯北物流园区项目占地1400亩前期策划天兴置业邹平商业项目总建12万平方米前期策划主力店引进开元集团开封金明池项目总建6.9万平方米前期策划湖北民发商业广场项目总建12万平方米前期策划、营销策划代理、招商策划代理开元集团杭州加州阳光MALL总建5.6平方米招商策划代理宏府集团西安北大街嘉会广场项目 总建18万平方米前期策划、招商顾问、营销顾问江苏盐城缤纷亚洲项目总建6万平方米前期策划、营销代理金阳光扬州邗汇路项目占地100亩前期策划天润五江集团长沙上河国际广场总建49万平方米前期策划、营销代理、招商顾问襄樊锦绣广场项目总建2.7万平方米前期策划、招商代理长沙珠江实业珠江花城项目佛山奥园湛江国贸城市广场项目江苏盐城缤纷亚洲项目广佛地铁沿线物业研究新会骏凯豪庭佛山兰桂路项目大连软件园项目龙岗亚洲国际家具博览城民发集团襄樊汉江大道项目广东控股集团珠江新城项目合肥旭日地产明珠湖畔项目东方有色集团北京新闻中心项目广海地产广海花园三期项目环宇地产东营项目金厦集团天津水语花都项目中海集团佛山万锦豪园项目总建77万平方米总建70万平方米总建9万平方米总建6万平方米总建30万平方米总建83万平方米总建9万平方米占地2.98平方公里总建120万平方米总建20万平方米总建14.4万平方米总建11.3万平方米总建13万平方米总建2.5万平方米总建100万平方米总建120万平方米总建70万平方米胜兴地产国际家具博览城项目珠江实业珠江新城项目上海大成投资四川项目海口城投西海岸项目广州华侨投资项目金地集团金地荔湖城合肥华澳行(古井)项目双汇地产漯河商业项目昆明恒森地产广州项目南京仙林国际汽车城中房集团花都天马河项目开封开元集团金明池项目东易达鄂尔多斯北物流园区项目天兴置业邹平商业项目金阳光扬州邗汇路项目矿业集团淮南老龙眼项目广州康王地铁商业项目总建50万平方米总建15万平方米总建11.4万平方米总建100万平方米总建6.6万平方米总建312万平方米总建3万平方米总建10万平方米总建7万平方米总建16万平方米总建41万平方米总建8万平方米占地1400亩总建12万平方米占地100亩总建130万平方米总建6.9万平方米泰盈顾问问我我们的部部分业绩绩泰盈顾问问我我们的部部分业绩绩广州康王地铁商业项目广州宝岗大道项目鑫远集团长沙艺术花都鑫远集团长沙世纪城湖北民发商业广场项目湛江荣基集团荣基国际广场湛江荣基集团翠堤湾项目东方有色集团北京首都花园利港置业合肥银河新城项目光大集团呼和浩特项目开元集团杭州加州阳光MALL天润五江集团长沙上河街区西安高科半坡湖项目西安高科城市风景项目霸州胜兴地产霸州项目佛山高富地产江南新区项目武汉双环科技项目海口司马坡岛项目海口金沙湾项目襄樊锦绣广场项目总建6.9万平方米总建10.7万平方米总建34万平方米总建56万平方米总建12万平方米总建11万平方米总建23万平方米总建68万平方米总建44万平方米占地4平方公里总建5.6万平方米总建16万平方米总建73万平方米总建9.6万平方米总建19万平方米总建245万平方米总建10万平方米占地1.5平方公里占地4平方公里总建2.7万平方米光信实业太原帝景项目光信实业太原北张项目唐山南堡开发区区域产业研究山东顺驰济南纬十二路项目华凯地产三亚项目民发集团南宁项目中泰集团衡阳项目河北霸州工业园区域产业研究淮南矿务局淮南老龙眼项目嘉和地产杭州小和山项目西宁周家泉旧城改造宏府集团西安北大街商业项目青岛天泰城项目广州从化温泉度假村项目河北胜芳扬芬港开发区项目上海保集集团天津项目沈阳华润万象城项目北京摩林地产顺义新城项目。。。总建13万平方米总建22万平方米占地390平方公里总建35万平方米总建3万平方米总建45万平方米总建30万平方米占地51平方公里总建83万平方米总建16万平方米占地1平方公里总建18万平方米占地1380亩1400亩占地22平方公里占地14平方公里总建约70万平方米占地约500亩。。。泰盈顾问问我我们的部部分客户户中国房地产开发集团公司 中海地产天津津投金厦房地产发展股份有限公司金地(集团)股份有限公司顺驰集团/山东志成房地产安徽旭日房地产开发公司中国光大房地产开发公司广州珠江实业集团有限公司云南昆明恒森房地产开发经营有限公司广州市番禺粤海房地产有限公司香港新鸿基集团湖北襄樊昊天房地产开发有限公司青岛天泰集团大连亿达集团亿达房地产河北妇兴房地产开发有限公司 杭州开元房地产集团有限公司西安高科房产西安宏府房地产开发（集团）有限公司 海南省土地开发整理中心/海口土地储备中心 中泰国际集团云南新龙基房地产开发有限公司淮南矿业集团广州广海房地产开发有限公司香港东方有色集团有限公司佛山市高富房地产开发有限公司湛江市友谊房地产有限公司河南合肥华澳行置业有限公司香港东方有色集团有限公司上海保集集团湖南天润五江置业有限公司湖南鑫远投资集团有限公司湖北民发实业集团有限公司湖北双环科技公司海口市城市建设投资有限公司青岛环宇房地产发展有限公司河南信阳三方房产利港置业(合肥)发展有限公司双汇集团山东邹平天兴置业有限公司山西光信实业有限公司广东荣基集团有限公司江苏扬州金阳光房地产佛山市合创盈科房产开发有限公司广州市华侨房屋开发公司华润集团霸州市胜兴房地产开发有限公司上海大成投资泰盈顾问问我我们的部部分客户户联合国内内，联手手国外——资源整合合企业整整体实力力迅速加加强合作伙伴伴——决策资源源集团决策资源源集团是是中国地地产界知知名的““资源＋＋专业””型公司司。集团团以“投投资开发发中心、、营销中中心、研研究中心心”三大大事业为为核心，，形成了了独具特特色的商商业模式式。决策资源源集团下下设营销销中心和和研究中中心。营营销中心心代理项项目数十十个，连连续11年保持销销售率全全国领先先。房地地产研究究中心下下辖出版版中心、、决策情情报中心心、地产产教育基基地，是是中国唯唯一实现现产业化化运作的的地产战战略与执执行机构构，和中中国第一一个地产产资源平平台。合作伙伴伴——荷兰环达达通房产