杭州市商品住宅市场调查报告

杭州市商品住宅市场调研分析报告前言根据公司近期进进入杭州房地地产开发市场场的计划，特特组织开展针针对杭州房地地产市场的专专项调研并形形成报告，以以供公司领导导决策参考。本次调查主要目目的是为公司司竞价“杭政储出2007((20号)”土地使用权权提供决策依依据。由于地块的出让让起价、地理理位置、周边边环境等因素素决定其定位位偏向于高档档公寓楼盘，因因此调查工作作以杭州城区区范围内高档档公寓楼盘市市场情况为重重点，结合对对地块周边在在售楼盘和二二手次新房价价格水平的调调查，从而使使调查工作更更具针对性。杭州商品住宅市市场宏观状况况杭州商品住宅市市场发展回顾顾杭州的住宅市场场，是整个杭杭州房地产市市场中最为重重要，也是发发展最好的分分支市场。自自上个世纪90年代初开始始起步以来，杭杭州开发商以以城西蒋村开开发为起步点点，住宅开发发水平不断提提高，精品楼楼盘不断涌现现，并在90年代末形成成了以绿城、南南都、金都等等民营品牌为为代表的一批批房地产中坚坚企业。1998年下半年开开始，杭州房房地产市场进进入了快速的的发展期，供供应放量，需需求旺盛，销销售价格飞速速上涨，市场场火爆程度在在全国罕见。尤尤其是2002年至2004年上半年宏宏观调控以前前，杭州商品品住宅市场发发展到最高潮潮，每年房价价涨幅超过1000元/平方米，并并且严重供不不应求，市区区范围内可供供房源稀少，开开发格局向周周边郊区转移移。杭州房价上涨幅幅度较快，主主要由于供求求关系的严重重失衡引起。杭杭州是全国第第一个实行土土地“招拍挂”的城市，土土地的不饱和和供应令土地地成交价格连连年倍升，2003年，杭州的的土地交易价价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市市之首，高额额的地价成本本直接抬高了了房产价格。加加上“创业在杭州”一系列引进进人才、购房房入户等优惠惠措施，杭州州城市人口不不断增长，市市场对房地产产的需求非常常旺盛，支撑撑着杭州房地地产价格的不不断上升。2005年，房房价的高速上上涨受到严重重抑制，杭州州楼市出现转转折点。政府府针对投机需需求、过度投投资、超前消消费和过度消消费等四个方方面的不合理理需求制定了了一系列的政政策，过热的的市场需求开开始降温，投投资需求退潮潮。2006年为房房产政策消化化年，政策影影响显现。2006年1－5月杭州批准准预售商品房房面积383.222万平方米，其其中批准预售售商品住宅340.223万平方米；；完成商品房房预售面积234.227万平方米，其其中商品住宅宅预售196.338万平方米；；二手住房成成交68.1万平方米。住住宅存量的积积压对开发商商的资金回笼笼产生巨大影影响，由于资资金压力，不不少开发商开开始选择战略略收缩，新开开工面积大幅幅度减少：2006年1－5月杭州全市市房地产新开开工面积为224.887万平方米，同同比下降12.7%。住宅成交交价格也从连连年飙升转变变为小幅回落落的态势。通过一系列的市市场变化，杭杭州商品住宅宅市场从过热热、过快发展展阶段逐步过过渡到稳定发发展阶段，形形成规范、理理性、成熟的的市场特征。杭州商品住宅市市场发展现状状板块开发格局形形成，产品供供应多样化经过多年的快速速发展，杭州州商品住宅市市场从最初的的市中心零星星楼盘开发到到城西板块规规模开发，最最终在城市版版图扩大的影影响下，逐步步形成了多个个住宅开发板板块市场共同同发展的格局局。现在的杭州商品品住宅市场主主要由市区范范围内的老城城区板块、钱钱江北岸板块块、滨江板块块、钱江新城城板块、城西西蒋村板块、新新城北板块，以以及位处郊区区的下沙九堡堡板块、良渚渚板块、三墩墩勾庄板块、闲闲林五常板块块、之江旅游游度假区板块块和富阳银湖湖板块等区域域市场组成。各区域板块由于于交通条件、自自然环境和土土地成本的差差异促进了杭杭州住宅市场场产品多样化化局面的形成成，远郊的别别墅、近郊的的排屋和多层层公寓，以及及市中心的高高层住宅均保保持了较大供供应量，从目目前来看，市市区范围内高高层住宅已经经成为绝对的的主力产品，多多层住宅则普普遍位于近郊郊区域，而远远郊的景观优优势地块则以以独立别墅和和排屋作为主主力产品。◢目前杭州公公寓类住宅主主流供应板块块一览：板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平市中心板块老城区高层住宅15000－11800020000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好极少广厦檀香园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西文教区板块块城西文一、文二二、文三路沿沿线高层住宅13000－11500017000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好较少银马公寓枫华府第板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平钱江新城板块钱江北岸高层住宅11000-114000毛坯房200000精装修250000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划完善好较大东方润园、金色色海岸板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城东九堡板块艮山东路小高层住宅6000-700007500配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划交通设施完善，地铁沿线线好较大万科魅力之城旅游红萍果板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北运河沿岸板板块拱墅区，运河沿沿岸小高层、高层住宅8000-9550010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘基本生活设施较好一般协安景上锦昌文华板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北申花路板块块拱墅区和西湖区区交界处高层住宅8000-9550010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划有大型商业业、交通设施施较好一般广宇西城年华滨江万家花城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西三墩板块西湖区三墩镇周边多层、小高层、高高层住宅7000-9000011000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘教育配套完善较好一般耀江文鼎苑亲亲家园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平闲林五常板块余杭区02省道道沿线多层、小高层5000-655008500(精装装修)配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘较差一般大翡翠城江南春城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平滨江、闻堰板块块钱塘江南岸滨江区高层住宅滨江6500--9000闻堰5000--600010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘一般较好大盛元慧谷、旅游游水印城品牌房企汇聚，行行业竞争专业业化受国家宏观调控控政策影响，经经过05和06年长达2年的调整期期，杭州商品品住宅市场的的市场份额开开始集中到本本地几家具规规模和实力的的房地产开发发企业手中，本本土大量中小小型房地产开开发企业开始始走出杭州寻寻求发展，逐逐步形成了以以少数几家品品牌实力房企企为主导的市市场结构，目目前占市场份份额较大的本本土房地产开开发企业主要要为绿城房产产、滨江房产产、金都房产产、坤和建设设等。与众多本土房企企被迫离开杭杭州发展的情情况相反，国国内和境外品品牌房企一直直看好杭州房房地产市场并并伺机进入。据据了解，目前前已经进入杭杭州市场开发发的房地产开开发企业有万万科地产、凯凯德置地、华华润、世茂、中中海、新鸿基基、嘉里建设设、复地等境境内外知名品品牌。而其中中万科在杭州州首个楼盘开开盘遭遇哄抢抢一空的现象象充分说明的的品牌的魅力力和价值，随随着众多品牌牌房企在杭州州开发楼盘的的逐渐启动，各各住宅楼盘在在产品设计、营营销推广、客客户服务等各各个方面展开开深层次的竞竞争，促使杭杭州楼市进入入一个国内最最高水平的角角逐。市场比调控更残残酷，杭州房房企开始新一一轮淘汰赛如果说前几年杭杭州房企的淘淘汰赛主要是是因为宏观调调控的话，那那么，在外来来大型房企不不断进入的冲冲击下，杭州州楼市正在进进行新一轮的的淘汰赛。从从今年开始，因因为政府已很很少出台调控控政策，本轮轮淘汰赛更多多的是因为不不断有高水平平的外来“选手”参赛，是一一场真正市场场上真刀真枪枪的角力,市场的竞争争残酷程度无无疑远远高于于调控。资源向优势房企企集中，资本本成为推动房房企成长重要要力量今年以来杭州的的土地出让竞竞标现场，已已经难觅中小小房企的影子子。近期的土地出让因为实力力企业参加比较多，竞竞争非常激烈烈，土地价格格被不断抬高高，利润不断断被压缩，中中小房企在杭杭州土地市场场以及未来的的楼市竞争格格局中正日益益被边缘化。目前的杭州房地地产市场正处处于一个变革革的时期，土土地、资金、人人才正不断地地向绿城这样样的具有良好好融资渠道和和资本实力的的企业集中。市场趋好形势逐逐步明朗，政政府加快推地地速度2007年杭州州房地产市场场是“国六条”宏观政策影影响的延续年年，市场逐渐渐的明朗化，开开发商和政府府对杭州市场场的信心逐步步恢复，从杭杭州市国土资资源局2007年的推地计计划和开发商商2006年底竞相拿拿地的激情，也也反映出了杭杭州市场未来来的走势是趋趋好的。根据《杭州市住住宅建设规划划(20066.6-20007.122)》，在规划划期内，总出出让商品住宅宅用地约400—500万平方米(约6000—7500亩)，总建筑面面积约850—1100万平方米，约约10.5万套。截至2006年年12月30日，当年杭杭州共挂牌出出让住宅用地地2657亩，总建筑筑面积约415万平方米，其其中主要的出出让集中在7、8月份和年底底。预计2007年杭州将有有近5000亩(含2006年推迟出让让的1000余亩)的土地推出出，估计总建建筑面积在500万平方米以以上。个案销售形势各各异，市场进进入分化在当前的杭州房房地产开发市市场，尽管越越来越多的楼楼盘销售呈现现火爆势头，但但是大部分楼楼盘和以前一一样，卖得并并不火，不少少开发商仍然然面临着很大大的压力。新新政之后的楼楼盘，由于产产品比较成熟熟，从而成为为目前杭州房房地产市场的的一个热点，而而那些处于尾尾盘阶段的老老盘压力很大大。在目前销销售举步唯艰艰的老盘中，个个别楼盘甚至至面临“贷不到钱房房子就造不下下去”的局面。这这样的现象，充充分说明杭州州商品住宅市市场正在逐步步进入分化阶阶段，即位于于位于预热区区域板块内的的具有较高性性价比、面向向自住需求定定位的楼盘越越来越受到欢欢迎，而偏远远区块内的产产品不具特色色的楼盘销售售在一定时期期内将难有起起色。开发商紧跟新规规划，新热点区域域逐步形成根据杭州市20001-20020年城市总体体规划，杭州州的城市布局局是“城市东扩，旅旅游西进，沿沿江开发，跨跨江发展，实实施‘南拓、北调调、东扩、西西优’的城市空间间发展战略，形形成‘东动、西静静、南新、北北秀、中兴’的格局。”而主城区规规划，则定位位在“重点发展城城东、城北居居住片区”上。随着总体规划通通过国务院批批复，当前主主城区范围内内，申花路板板块、拱墅区区桥西板块、九九堡乔司板块块已经成为炙炙手可热的新新兴住宅热点点开发板块，板板块供应量明明显增加，如如位于城北桥桥西定于今年年上市的嘉泰泰.馨庭、瑞都.文澜阳光、国国强.异构街区、方方正.信步闲庭、天天阳.尚品庭院、香香溢德信.银树湾等，以以及位于九堡堡的金海.香滨湾、旅旅游红苹果、万万科魅力城、美美达九月庭院院、锦江南苑苑、名城左邻邻右舍、绿城城丽江公寓、华华鸿亿景嘉苑苑、宋都阳光光领秀。大户型住宅开发发量增加，梯梯级消费逐渐渐形成近年来，大户型型的商品房逐逐步成为新楼楼盘开发的主主流，统计显显示，2006年杭州市商商品住宅预售售（不包括萧萧山、余杭、滨滨江区）面积积80-1550平方米的占占了总成交量量的66.6%；购买的外外地客户占34.222%，是购买二二手房外地客客户的三倍之之多。特别是是购买高价的的市中心房子子，外地客户户超过50%。据了解，在杭购购房外地客户户多是来自宁宁波、温州、台台州、绍兴等等经济比较发发达的地区。如如今宁波、温温州等地房价价也直逼杭州州，相比之下下，有实力的的购房者更愿愿意买杭州的的房子。与商商品房住宅成成交不同，二二手房面积80平方米以下下的成交量占占了总成交量量的近一半，达达到45.699%。一般来说，二手手房是以解决决居住的为主主，购买80平方米以下下二手房的往往往是一次置置业者，二、三三次置业则会会选择更大更更好的次新房房或新建商品品房以改善住住房条件，这这说明杭州的的住房梯级消消费逐渐形成成。近阶段杭州商品品住宅市场特特征成交放量，楼市市快速回暖杭州楼市在经历历了2006年的调整之之后，在今年年1-5月的回暖力力度非常大。自3月开始，杭州楼市风云再起，成交量不断创出新高，在大量成交的推动中楼价蓄势待升。与去年同期调控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州楼市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排队”的现象再度出现。根据杭州市建委委公布的2007年一季度房房地产市场运运行数据，今今年1―3月份，杭州8城区共成交交商品房8288套，房价比比去年同期上上涨3.36%，二手房成成交5910套，房价比比去年同期上上涨8.09%。其中今年春春节期间成交交量减少的幅幅度要比去年年同期缩小，2月份8城区共成交2386套新商品住住宅，比去年年同期增长120.55%，住宅市场场处于回暖状状态。而杭州州二手房市场场从年后开始始复苏。今年年一季度，杭杭州市8城区二手商商品住宅成交交5910套，成交均均价为6967..8元/平方米。同同期杭州市6城区二手商商品住宅成交交4745套，比去年年同期增长94.799%。市场供给结构多多元化，中小小户型供应增增加2006年房地地产调控中对对住房供应结结构提出了具具体的“90平方米以下下占到70%”的政策标准准，“国六条”和“国十五条”的导向也是是重点发展满满足当地居民民自住需求的的中低价位、中中小套型普通通商品住房，继继续抑制房地地产的投资和和投机性需求求。从近期开开盘的楼盘房房源结构来看看，中小户型型供应成为主主流。另一方面，由于于杭州的住宅宅消费已经进进入了升级换换代阶段，户户型需求仍然然以中大户型型为主。二次次置业、三次次置业的消费费群体成为近近期及未来2－3年内住宅消消费市场的主主力。因此，在在现阶段，杭杭州出现了户户型销售“两端热，中中间冷”的特殊形势势，即130平方米以上上和90平方米以下下面积的户型型普遍热销，而90－120平方米之间的户型销售平淡。高端住宅市场销销售火爆杭州作为国内著著名风景旅游游城市和沿海海经济强省的的省会城市地地位，为杭州州高端住宅市市场的形成提提供了必要的的先天条件，而而庞大的实力力购房人群与与老城区、景景观资源地块块的紧缺所形形成的巨大反反差，更为“高地价、高高品质、高售售价”的高端住宅宅创造了有利利的市场条件件。随着房地产市场场的不断规范范，国家明令令对别墅用地地不再供应审审批。于是，杭杭州高端住宅宅市场自别墅墅转战高层成成为大势所趋趋。杭州当前前的高端住宅宅项目主要出出现在钱江新新城、武林广广场周边等景景观独特且(未来)配套优越的的区域，在2005、2006年市场表现现可谓出类拔拔萃，在配置置及户型设计计等方面均体体现出物业的的高端定位特特征，并且取取得了令人羡羡慕的销售业业绩，成为近近两年来宏观观调控市场中中罕见的热销销楼盘。股市火爆带动楼楼市旺销，6成购房者为为股市获利者者从去年开始的股股市牛市行情情，让许多投投身股市的人人获利丰厚，随随着股指进入入高位运行，炒炒股风险逐步步加大，为了了不让纸上富富贵再缩水，大大量股市获利利者开始选择择抛出股票回回笼资金，并并有前瞻性的的将资金投入入楼市。根据钱江晚报对对杭州近阶段段的6家新开盘楼楼盘购房者的的问卷调查结结果，62..6%的人回答有有资金来自股股市，而来自自股市的资金金中规模在30万元以下的的资金占到47%。杭州商品住宅市市场购房需求求情况根据杭州房地产产主流网络媒媒体—“住在杭州网”在今年人居居展期间针对对2年内有购房房计划的购房房者的抽样调调查结果，客客户购房需求求情况如下：：购房时间计划购房时机调查显显示，计划在在一年以后两两年之内购房房的人群最多多，占总样本本量的47%；其次是在在半年至一年年内购房的人人群为36%；计划在半半年内购房的的人群最少，仅仅为有效样本本量的17%。从调查结结果来看，杭杭州楼市目前前呈现出火爆爆的成交态势势，但购房者者的购房计划划尚未因之发发生明显的提提前，大多数数购房者仍保保持了既有的的态度。购房目的购房目的与上一一年的调查结结果相比，其其中投资自住住均可的比例例上升较多，体体现消费者对对于楼市的投投资预期开始始上升。为改改善本身居住住而选择的买买房的群体是是购房的主体体，而80年代的群体体进入结婚热热潮，使得婚婚房市场仍有有稳定需求支支撑。购房首选区域在购房首选区域域中，滨江区区、市中心、城城西原文教区区块分别占据据了前三位。接接下来分别是是九堡和下沙沙、城西三墩墩、古荡和蒋蒋村，余杭和和闲林。滨江江作为杭州的的高新技术产产业开发区，发发展潜力巨大大，又是目前前新盘供应最最多的区域，选选择余地很大大，地铁也已已经开工建设设，交通等居居住配套设施施发展很快，性性价比高是滨滨江楼盘的竞竞争优势所在在，因此成为为购房者首选选购房区域。市市中心和城西西原文教区块块则是由于交交通便利，生生活设施完善善一直受到购购房者的青睐睐。本次受访访者中本科及及以上学历占占到近六成比比例，只要有有稳定的工作作单位就能在在杭州落户，因因此购房入户户对于购房者者来说吸引力力不如预期的的大。另外，一一些关注度比比较高的，如如闲林，余杭杭区，三墩区区域的选择比比例较去年上上升了很多，分分别达到了9.3%和5.3%。而城东，如如景芳，采荷荷，四季青，三三里亭，闸弄弄口选择比例例则缩小了很很多，这和城城东新盘稀缺缺有很大的关关系。与之相相印证的是，购购房者选择这这些区域的原原因。购房决策因素在购房首要决策策因素中，地地段仍是最首首要的决定因因素，在本次次受访人群中中，把地理位位置放在购房房首选考虑因因素的为39%，超过了房房价，只要地地理位置优越越，房价略高高出心理估价价也可以承受受。而把价格格因素放在首首选考虑的为为25.6%。这也是和和购房者逐渐渐理性的购房房心理有一定定的相关性，本本次调研的受受访者大多是是首次置业的的年轻人，购购房时除了考考虑自身的居居住需求外，还还会考虑到这这套物业转手手时的影响因因素，因此地地段仍然是购购房时最首要要的决策因素素。在购房次要决策策因素中，价价格是出现频频次最高的，有23.9%的受访者明确表示价格是他们购房时第二重要的考虑因素，其次是环境。结合首要因素和次要因素的选择来看，这个阶段购房者的价格敏感度较以往略有下降，购房者的对自身当前的支付能力和未来的支付预期信心较足。另一方面，“升值潜力”这项因素的首选和次选比例都不高，可见，投资心态在目前购房者中尚未有非常明显的反弹，投资比例并不高。户型偏好户型选择方面，2室户型的比比例总和为49.6%，3室户型的比比例总和为43.5%%.。2室格局的需需求稍高于3居室，这一一比例和去年年9月的调研基基本相符合，从从这一比例来来看，目前主主力购房群可可以分为2块，一部分分是正准备结结婚的年轻消消费群，而另另一部分则是是希望改善目目前居住环境境并有一定消消费能力的年年长型消费群群，2居室小户型型满足了年轻轻人的需求，而3居室以上的大户型则为一些有足够消费能力的购房者提供了选择。从市场的角度出发，中小户型仍然是下一阶段消费的主流，目前推出新房源里中小户型畅销的现状也充分说明了这一点。可承受单价、总总价和面积面积选择上，比比例最高的三三项分别是101-1110平方米(17.11%)，91-1000平方米(14.22%)，81-90平方米(13.44%),与去年9月相比，购购房者在面积积上的需求有有所放宽，在在空间舒适型型上的要求比比以往更为强强烈。当然中中小面积仍然然是需求的主主流所在，针针对当前供应应情况，中小小面积房源的的增多也使得得供需匹配更更为贴合，这这也是目前楼楼盘推出中小小面积房源得得以畅销的原原因所在。从价格预期来看看，选择单价价在6001--7000元/平方米这一一区间的比例例最高，占了了24.4%；其次是5001--6000元/平方米，占占了19.9%；7001--8000元/平方米的占17.1%；单价的承承受度较以往往略有增加。总总价方面，比比例最高三项项为51-60万(15.44%)，41-50万(14.66%)，71-80万(11.00%)，总价上低低于60万的比例为40.2%，而80万内的需求求达到61%。从这些数数据来看，杭杭州主流购房房需求向市区区周边及副城城流动的趋势势将越来越明明显，以滨江江、九堡、三三墩为代表的的区块恰恰是是比较符合这这些主流需求求的楼盘供应应区域，这些些区块未来获获得市场认可可和发展机会会将更多。装修标准选择和和精装修可接接受价格选择择装修标准的选择择方面，毛坯坯房是主要的的选择对象，占59%。对精装修的认可比例为17%，而简单装修的比例为22%。从市场面来看，带装修的住宅类产品数量仍然不多，而精装修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。预期装修费用方面，5-10万是主流。居住现状在对居住现状的的调研中，租租房者的比例例最高，其次次是自有商品品房，与自有有公房的比例例相近，其他他这一选项中中涵盖了自建建房与公司宿宿舍等情况。结结合居住户型型来看，两居居室的比例为为46%，其次是一一居室24%，三居室24%。综合来看看，主流购房房群体目前的的居住现状都都属于过渡阶阶段。无论从从产权的拥有有情况，还是是居住空间来来看，都面临临着比较紧迫迫的改善的压压力。由于家家庭结构的变变化，诸如结结婚、生子，或或者儿女成长长而产生的对对居住空间扩扩大的需求，均均是构成当前前自住型需求求的主要组成成部分。综合分析以上调研受访者者主要由40岁以下30岁左右为主主的中青年人人群组成，职职业构成则以以公司一般职职员和专业技技术人员为代代表的需求群群体为主。受受访者中高学学历人群占据据绝大部分，这这部分群体相相对年轻化，普普遍接受过高高等教育，面面临着较大的的购房压力，文文化程度较高高使得他们对对于房地产市市场的敏感度度也相对较高高，除了经常常关注政策动动向和房产动动态外，对于于大型展会的的参与度非常常高。其次私营业主//个体户群体体的比重也超超过了10%，2006年杭州荣膺膺最佳投资环环境城市，吸吸引越来越多多外来人群来来到杭州，这这部分人群也也在受访者中中占据了一定定比例。其他他的社会群体体的比重就相相对比较平均均，大多在5-10%之间。这些些群体各有其其不同的购房房倾向，主要要的差异表现现在区域和价价格两个方面面。通过人居展调研研，总结当前前杭州住宅消消费市场的一一些特征：改善型需求仍占占主流，婚房房需求增长迅迅速；两房和三房仍是是市场绝对主主力需求户型型；中小面积房源需需求比例居高高不下；滨江、市中心及及城西文教板板块受追捧；；购房者承受能力力随购房群体体年轻化而降降低；主流购房人群向向市区周边及及副城流动；；加息预期影响贷贷款选择，公公积金贷款占占主导，贷款款期限缩短；；长线投资者增加加，对杭州楼楼市的信心进进入恢复期；；外地购房者悄然然增加，投资资意向有所抬抬头。杭州高端公寓市市场状况杭州高端公寓市市场现状随着房地产市场场的不断规范范，国家明令令不再供应审审批别墅用地地，于是，商商品住宅中的的高端物业市市场，逐步从从别墅转战公公寓。杭州高端公寓兴兴起的时间大大约是在2000年前后，白白马公寓、绿绿园是杭州最最早期高端住住宅里的代表表楼盘。滨江江金色海岸则则是杭州高端端公寓风生水水起的开始——在宏观调控控政策出台后后开盘，却出出人意料地用用短短两个月月时间回笼了了7亿元资金，并并以最高单价价近2.6万元/平方米的成成绩位列杭州州楼市年度排排行榜第四位位。杭州目前城区范范围内高端公公寓住宅主要要分布在钱江江新城、武林林广场附近和和老城区其他他传统优势地地段，自2006年开始，市市场供应量逐逐步增加，销销售形势普遍遍较好。作为商品住宅市市场中的一个个特殊的分支支市场，当前前杭州高端公公寓住宅市场场具有以下特特点：产品类型以位于于风景区附近近环境优越地地块的低层公公寓和位于老老城区或未来来新城区中心心位置的高层层为主；每平方米平均售售价：高层公公寓毛坯房15000元以上/m2，精装修20000元以上/m2；低层公寓寓毛坯房25000元以上/m2，精装修30000元以上/m2；主力户型面积定定位于200-4400m2，平面户型型和跃层式户户型皆有；高端公寓项目普普遍热销，“名利双收”效应显著，品品牌开发商青青睐开发高端端产品；消费群体庞大，消消费能力强大大；在售高端端公寓客源主主要由浙江全全省企业家、社社会精英人士士等富裕人群群组成。消费群体中的大大多数人已拥拥有别墅或有有能力购买别别墅，但是从从“第一居所”这个想法出出发，顶级公公寓仍然是首首选；高端公寓项目销销售形势总体体比较稳定，受受政策调控影影响相对较小小。杭州高端公寓市市场趋势分析析杭州高端公寓市市场，虽然有有滨江·金色海岸、丁丁香公寓、东东方润园等成成功案例在前前，但并不是是所有的高端端住宅项目都都能高开高走走。如钱江新新城内的水岸岸帝景，2006年开盘时曾曾标榜是该区区域内最高端端的产品，随随着钱江新城城内住宅项目目相继开盘，其其销售很快一一蹶不振，截截至目前仍有有近一半房源源未售出。应该说，过去的的两年内，由由于市场供应应量有限，杭杭州高端公寓寓市场总体表表现甚佳，但但从计划在1－2年内推出的的楼盘看，高高端公寓住宅宅楼盘明显增增加，今明两两年可上市销销售的高端住住宅产品建筑筑面积超过100万平方米，如如果以每套200平方米的面面积计，至少少有5000套的量。高高端市场曾经经是杭州住宅宅市场的一个个空白点，但但随着大量同同质楼盘的集集中推出将对对这个细分市市场潜力过分分预支。客户明显分流，楼楼盘竞争加剧剧市场的同类产品品供应量迅速速增加将使得得楼盘间的竞竞争更加激烈烈，而大量房房源同时期面面市将对消费费市场形成明明显的分流效效应。从这个个意义上说，今今后新上市的的高端公寓产产品将很难实实现象目前众众多高档楼盘盘这样的销售售速度。高层公寓成为高高端公寓产品品绝对主力，产产品创新要求求更高随着市区范围内内土地资源日日益稀缺，低低层高端公寓寓将只会零星星出现在城市市的边缘区域域，市区内高高层公寓将成成为高端公寓寓产品中的绝绝对主力。这这样的情况下下，产品同质质化现象将更更加严重，如如何在类似的的建筑类型中中进行产品的的创新设计将将是对今后几几年内高端公公寓开发商的的一个考验。毕毕竟与广东、上上海、北京等等高层高端物物业项目相比比，杭州高层层高端物业显显然还停留在在借鉴、模仿仿层面上。高端公寓产品成成为打造企业业品牌重要途途径杭州的滨江房产产，3年前仅仅是是杭州本土一一家二流品牌牌房企，但通通过其位于钱钱江北岸的高高层豪宅项目目“金色海岸”的打造，企企业品牌知名名度迅速提升升，带来了巨巨大的开发利利润和品牌效效益，一举跻跻身于杭州一一线品牌房企企行列。而在在全国来看，万万科地产从专专业开发中档档居住小区的的开发商形象象转变成为全全国著名的品品牌企业，其其近年运作的的“十七英里”、“第五园”等高端项目目功不可没。未来的房地产市市场竞争，品品牌将是获得得竞争优势的的重要因素。更更多企业将会会采取“高端项目效效应”这条捷径打打造企业品牌牌。从这个意意义上说，将将有更多企业业投身到高端端物业的开发发中来。而反反过来品牌也也将成为今后后高端物业竞竞争的重要筹筹码。人民币升值和庞庞大财富阶层层将刺激高端端消费市场根据今年3月初初发布的《2006浙江省中小小企业发展报报告》，截至至2005年，规模以以上中小企业业资产总额最最高的地区是是杭州市，资资产总额达3933..7亿元，占全全部规模以上上中小企业资资产总额的22.7%。而全省成成长型中小企企业也主要分分布于环杭州州湾地区，其其中杭州共有有成长型中小小企业152家，成长型型中小企业资资产总额最高高的地区是杭杭州市，资产产总额达到了了236.2亿元，销售售收入最高的的还是杭州，2005年杭州市成成长型中小企企业的销售收收入为256.1亿元。庞大的财富阶层层为杭州高端端住宅产品提提供了稳定的的消费市场，随随着人民币升升值趋势的确确立，高端住住宅物业良好好的保值增值值性和投资回回报率将有效效刺激杭州高高端住宅物业业消费市场。品质是高档公寓寓竞争的核心心要素住宅供应的阶梯梯结构决定高高档楼盘只是是房地产市场场金字塔尖的的一部分，同同时高档楼盘盘主要针对高高端客户群，客客户群体较狭狭窄，品位更更高对产品也也更加挑剔，而而价格则往往往不是选择首首要因素，所所以在高端市市场品质将是是竞争中的核核心要素。高档公寓分布分分散化随着杭州老城区区内的土地日日益稀缺，而而近几年盛产产高档住宅的的钱江新城优优质住宅用地地日益减少，杭杭州高端公寓寓住宅市场将将改变目前集集中于老城区区传统黄金地地块和钱江新新城内的格局局，转而向老老城区的不同同方向扩展，可可以说，今后后几年内，只只要是老城区区范围内的新新推土地，由由于供应量少少、地价成本本高等因素，其其开发方向必必然是高档住住宅的定位。杭州高端公寓市市场典型楼盘盘情况根据杭州透明售售房网的商品品房房源信息息，以15000元以上/m2平均售价作作为下限，发发现杭州目前前可售的高端端住宅量将近近500套(不含小面积积单身公寓或或商务公寓)，主要集中中在东方润园园、滨江·金色海岸、广广厦·檀香园、银银马公寓等几几个具有一定定开发规模的的在售项目中中。东方润园开发商：杭杭州欣盛房地地产开发有限限公司地理位置：钱江江新城庆春东东路和之江路路交叉口周边配套：市民民中心、杭州州大剧院、华华润万象城、钱钱江国际实验验学校（九年年一贯制学校校）、江干文文体中心、庆庆春路过江隧隧道以及建设设中地铁等楼盘规模：占地地约8万m2，总建筑面面积约22万m2，由7幢高层、超超高层住宅楼楼组成主要指标：容积积率2.8，建筑密度13.4%，绿化率40%，车位车库库比2：1产品特点：东方方润园每一栋栋住宅单元都都设有高标准准的入户大堂堂和电梯厅，户户型设计首次次将三梯两户户、家庭厅、中中西双厨房设设计引入高层层公寓。是华东首家真正正实现数字化化智能社区、杭杭州第一个引引进顶级俱乐乐部(上海鸿艺会)的社区和率率先引进英式式管家服务理理念的社区。并并配备2000余平方米含含室内恒温泳泳池的豪华会会所。产品结构：总户户数约730户，户型面面积范围200－1000m2，跃层户型“空中别墅”主力面积400－500mm2，平层户型型主力面积220－320mm2销售价格：已开开盘毛坯房均均价15000－19000元/m2(一房一价，一一幢一均价)，沿江精装装修景观房源源尚未开盘，报报价预计近30000元/m2销售情况：东方方润园2#,3##,4#,66#楼共360余套房源自2006年10月份开始陆陆续分批开盘盘，目前售出出约300套，销售率80%以上滨江·金色海岸岸开发商：杭杭州滨江房产产集团有限公公司地理位置：位于于钱江新城西西南部，西兴兴大桥(钱江三桥)和复兴大桥(钱江四桥)之间，之江路路与姚江路交交界处周边配套：江城城中学、江滨滨中学、秋涛涛路小学、杭杭州市第4人民医院等等楼盘规模：占地地约9万m2，总建筑面面积约22万m2，由13幢18~28层不等的高高层住宅组成成主要指标：容积积率2.45，车位车库库比1.6：1产品特点：靠山山面水，是钱钱江新城内最最后一块沿江江面最长的江江景宅地，拥拥有近千米的的一线钱塘江江景。是杭州首个全精精装修同时装装修标准最高高的住宅楼盘盘，由香港GIL负责室内设设计。建筑设设计和景观设设计均由境外外设计单位担担纲。楼盘内内规划有一个个5000mm2的五星级酒酒店标准的住住户会所。产品结构：总户户数569户，跃层户户型“空中别墅”主力面积330－380mm2左右，平层层户型主力面面积200－250mm2销售价格：均价价190000-250000元/m2(含精装修、一一房一价，一一幢一均价)，跃层户型“空中别墅”最新开盘房房源均价236000/m2，平层户型型最新开盘房房源均价216000/m2销售情况：金色色海岸自2005年10月推出一期期房源，截至至目前13幢569套房源已经经全部开盘，总总体销售率达达到80%以上，最近5月底新开盘盘的2#,4##,13#楼共176套房源，销销售率也已经经达到50%，从销售形形势来看，空空中别墅户型型销售速度明明显快速大面面积平层户型型广厦·檀香园开发商：广广厦房地产开开发集团有限限公司地理位置：位于于环城东路与与翰林路交叉叉口，东依贴贴沙河，北近近庆春路，南南达解放路，距距西湖约2.5公里。周边配套：天长长小学、大学学路小学、杭杭七中、浙一一、浙二医院院楼盘规模：占地地约3.1万m2，总建筑面面积约8.7万m2，由5幢弧形板式式高层住宅组组成主要指标：容积积率2.7，绿化率30%产品特点：地理理位置优越，周周边生活配套套齐全，老城城区生活气息息浓厚。良好好的贴沙河景景观视野。建建筑采用高保保温技术、南南亚断桥片、LOW-E镀膜玻璃、进进口奥的斯电电梯，法国戴戴高乐游泳池池系统。会所所设有宝力豪豪（PowerrHousseGymm）健身俱乐乐部与超大室室内泳池。产品结构：总户户数约600户，主力户户型150-1180m2销售价格：均价价150000-190000元/m2(毛坯房、一一房一价，一一幢一均价)，选择精装装修服务每平平方米加3000--3500元。最新开开盘房源销售售均价约190000/m2，最高价格格超过210000/m2。销售情况：项目目总共分为三三期开盘，一一期房源于2005年10月推出，二二期房源于2006年10月推出，截截至目前一二二期销售率达达90%以上，三期期房源于今年年4月份开盘，目目前销售率约约60%。银马公寓开发商：浙浙江省华浙实实业开发有限限责任公司地理位置：西湖湖区教工路与与文一路交叉叉口东南侧周边配套：浙江江工商大学、浙浙江理工大学学、杭州师范范学院、浙江江省委党校、杭杭州市第十三三中学、杭州州市文一街小小学、浙江幼幼师附属幼儿儿园、世纪联联华、物美大大卖场、华润润超市楼盘规模：总用用地面积44515平方米，总总建筑面积1440331平方米，由由四幢26层板式建筑筑、三层独立立公建和二层层商铺组成主要指标：容积积率2.5，建筑密度18.4%，绿化率32%，停车位1:1产品特点：学院院区域，周边边生活配套齐齐全，生活气气息浓厚。15000平方米中心心庭院、10000余平方米城城市绿地景观观；简洁、纯纯粹的个性化化外立面，干干挂石材，具具有档次感；；屋梁楼板设设计，户型可可变性强；屋屋顶绿化、屋屋顶隔热、屋屋顶防水“三位一体”的屋顶节能能设施；户式式新风系统、内内开内倒中空空玻璃窗、德德国霍曼HC54--1乙级防火安安全门等现进进设施。产品结构：小区区共600余户，面积积范围120-3300m2，主力户型160m2和210mm2销售价格：首期期开盘140000-160000元/m2(毛坯房、一一房一价)，新推房源源均价170000/m2销售情况：自22006年9月开盘至今今，推出房源源共计490套，目前销销售率约85%。地块周边住宅市市场价格状况况地块周边一手房房售价情况杭政储出20007(20号)地块位于杭杭州朝晖第九九居住区以北北，德胜东路路以南，周边边临近区块主主要为学院区区和湖墅南路路区块，因此此，本次调查查主要围绕上上述周边区块块内的在售楼楼盘展开，从从单价、主力力面积和总价价三个指标进进行对比，从从而清晰本地地块在目前市市场中所处的的地位。楼盘名称在售单价(元//m2)主力面积(m22)位置相对本地块块清水公寓10000－111000130-1400－盛德欣