中国房地产主要政策回顾

回顾:中国房地产主要政策(2005-2008)“关于加大住房房信贷投入，支支持住房建设与与消费的通知”（1998.04）自2002年下半年以来，，部分地区出现现房地产投资增增幅过高、商品品房空置面积增增加、房价上涨涨过快以及低价价位住房供不应应求和高档住宅宅空置较多等结结构性问题。2003年6月中国人民银行行出台了“关于于进一步加强房房地产信贷业务务管理的通知(121号文件)”。2004年房地产开发投投资额持续增长长的同时，地价价和商品房价格格也双双走高；；2004年被认为“没有有不好卖的楼盘盘，没有不赚钱钱的开发商开始出现”，与与此同时“房地产市场泡泡沫论”争论广泛展开。。2005年前主主要政策与背景景2004年11月2004.10开始从降低利率率转变为提高利利率。我国央行自1996年以来，进行了了八次降低利率率。2002年2月21日，央行宣布第第八次降息，一一年期定期存款款利率下调0.27个百分点，为1.98%。2004年提高利率：一一年期存款利率率由1.98%提到2.25%，一年期的贷款款利率由5.31%上调到5.58%。个人住房贷款款5年以上的贷款利利息由以往的5.04%增加到5.31%；公积金贷款５５年以上的利率率由4.05%调整到4.23%。2005年前主主要政策与背景景2005年3月17日，将住房贷款款优惠利率回归到同期贷款款利率水平，实行下限管理理，下限利率水水平为相应期限限档次贷款基准准利率的0.9倍，商业银行法法人可根据具体体情况自主确定定利率水平和内内部定价规则。。对房地产价格格上涨过快城市市或地区，个人人住房贷款最低低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2005年3月26日，国务院办公厅下下发《关于切实稳定住住房价格的通知知》，针对房价上涨涨过快的现象明明确提出八点要要求，即“国八八点”。2005年4月27日，国务院《关于进一步加强强房地产市场宏宏观调控问题》，八条措施“新八条”2005年4月30日，国务院办公公厅转发七部门门联发《关于做好稳定住住房价格工作意意见的通知》2005年主要要政策2005年6月1日起，对个人购购买住房不足2年转手交易的，，销售时按其取取得的售房收入入全额征收营业业税；个人购买买普通住房超过过2年(含2年)转手交易的，销销售时免征营业业税；对个人购购买非普通住房房超过2年(含2年)转手交易的，销销售时按其售房房收入减去购买买房屋的价款后后的差额征收营营业税。2005年9月30日，房地产开发发企业项目资本本金比例必须达达到35%以上。2005年主要要政策2006.5.18，国务院“国六条条”2006.6.1，国务院办公厅厅转发《关于调整住房供供应结构、稳定定住房价格的意意见》（国办发〔2006〕37号）2006.6.1，《关于加强住房营营业税征收管理理有关问题的通通知》国税发[2006]74号2006年主要要政策2006.07.18国家税务总局《关于住房转让所所得征收个人所所得税有关问题题的通知》国税发[2006]108号2006.12.1,国家税务总局局《关于个人转让让二手房征收收土地增值税税问题的通知知》2006.12.12,《关于发布实施施〈限制用地项目目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目目录（2006年本）〉的通知》2006年主主要政策2006.05.17国务院促进进房地产业健健康发展（““国六条”））明确2006年年05月29日九部委委《关于调整住房房供应结构稳稳定住房价格格的意见》““国十五五条”细化2006.05.31国国税总局局住房营营业税征收二二手房营营业税5年2006.07.06建建设部、、发改委、工工商局整顿顿规范房地产产交易秩序商商品房房预售2006.07.11建建设部联联合其他5部部委规范范房地产市场场外资准入和和管理外外资受限限2006.07.12建建设部新新建住住房结构比例例90m2，，双70%标标准2006.07.24国国务院建建立国家家土地督察制制度土土地利用用审批2006.07.26国国税局住住房转让让所得征收个个人所得税2006.08.01国土资源部招招、拍、、挂、协议出出让国有土地地使用权规范范土土地范围2006.09.05建建设部、、外汇局规规范房地产产市场外汇管管理外外资备案案2006.09.05国国务院加加强土地地调控保保护耕地2006.09.14国国税局房房地产交易易个人无偿赠赠与不动产税税收管理2006.11.20国土资源部、、财政局、、央行调调整新增建设设用地土地有有偿使用费2006.12.12发发改委、、国土资源部限限、禁土土地目录2007.01.24国国税局房房地产产开发企业土土地增值税清清算四四级超率率累进税率2007.01,关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知》2007年,央行六次次加息2006年7月6日，《《关于进一步步整顿规范房房地产交易秩秩序的通知》》2007.08.01《《国务院关于解解决城市低收收入家庭住房房困难的若干干意见》国发〔2007〕24号号2007年主主要政策2007.09.27《《关于加强商商业性房地产产信贷管理的的通知》（（银发[2007]359号）2007.12.11《《关于加强商业业性房地产信信贷管理的补补充通知》（（银发[2007]452号)2007年主主要政策2007.05.23商务部、外汇汇局外商直接投资资房地产业审审批和监管2007.08.07国国务院院解决决城市低收入入家庭住房困困难廉廉租房、住房房保障体系2007.09.27央央行、、银监会加加强商业业性房地产信信贷管理首首付比例区区别对待2007.09.30国国土资资源部进进一步加强强土地供应调调控解解决低收入家家庭住房困难难2007.10.01物物权法法实施2007.10.31发发改委委、商务部外外商投资产产业指导目录录（2007年修订）外外资受限2007.11.14财财政部部《廉租租住房保障资资金管理办法法》资金来源的八八大渠道2007.11.19国国土资资源部、财政政部、央行《土地储备管管理办法》2007.11.27九九部门门联合《廉廉租住房保障障办法》保保障对象、、保障方式2007.11.30建建设部部、发改委等等七部门《经济适用住住房管理办法法》2007年，，央行六次加息息货货币政策从从紧传出强烈烈政策信号2007年3月5日，温温家宝指出：：必须促进房地地产业持续健健康发展，改改善低收入居居民住房问题题。房价“拐点””？？？？2008………2006年房房价上涨依然然过快，低收入家庭住住房难。2005-2007年房房地产土地政政策盘点严禁囤、炒土土地：对出让土地的的合同条件及及违约责任进进行了明确约约定。限目、禁目开开发：禁止别墅类、、高尔夫球场场、赛马场、、……等，限低密度度、大套型住住宅项目……等。土地收益用于于民：新增建设用地地有偿使用费费标准提高一一倍，相关收收入专项用于于农业建设。。城市建设用用地土地出让让金一定比例例用于经济适适用房、廉租租房建设。用地供应结构构：增加普通商品品房和经济住住房土地供应应，并督促建建设。建立土地监察察制：全国省（区、、市）及计划划单列市土地地审批利用纳纳入九大土地地督察局监管管。土地出让规范范化：明确六大类招招牌挂土地，，建立国有土土地出让的协协调决策机构构和价格争议议裁决机制。。房地产土地政政策央行八次调息息2007.08.212007.05.182006.08.192006.04.282007.03.172007.07.202007.09.142007.12.20调整时间6个月1年3年（含）5年（含）五年以上2006.04.285.45.856.036.126.392006.08.195.586.126.36.486.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.22007.07.216.036.847.027.27.382007.08.226.217.027.27.387.562007.09.156.487.297.477.657.832007.12.206.577.477.567.747.83个人住房贷款款利率调整房地产税收政政策盘点房地产税收政策两次调整期房房转让营业税税强征二手房转转让个人所得得税加强个人无偿偿赠与不动产产税收调整房地产企企业所得税房地产开发企企业土地增值值税清算调整城镇土地地使用税房地产市场政政策二房首付40%对已利用贷款款购买住房、、又申请购买买第二套(含)以上住房的，，贷款首付款款比例不得低低于40%，贷款利率不不得低于央行行公布的同期期同档次基准准利率的1.1倍。房屋预售房地产开发企企业取得预售售许可证后，，应当在10日内开始销售售商品房。同同时加强房地地产广告发布布管理，未取取得商品房预预售许可证的的房地产项目目，不得发布布商品房预售售广告。90平方米、双70%城市新开工住住房建设中，，套型在90平方米以下的的住房面积必必须达到70％以上，廉租租住房、经济济适用住房、、中小套型普普通商品住房房用地供应量量不得低于70％。外资准入受限限加强对外商投投资房地产业业的审批和监监管；限制制投资高档宾宾馆、别墅、、写字楼、国国际会展中心心、土地成片片开发、房地地产二级市场场交易及房地地产中介或经经纪公司等；；将“普通住住宅用地开发发建设”从鼓鼓励投资类中中删除。房屋权属登记记公示房屋自然状况况、权利状况况等记载信息息，单位和个个人可公开查查询，发挥房房屋权属登记记的公示作用用，保障房屋屋交易安全，，维护房屋交交易秩序。严把经济适用用房只有城市低收收入住房困难难家庭可以购购买经济适用用房，并且只只能拥有有限限产权，转让让时政府可以以优先回购，，单套经济适适用住房的建建筑面积也被被限定在60平方米左右。。相关关联《关于切实稳稳定住房价格格的通知》“国八点”这八条意见为为：一、高度重视视稳定住房价价格；二、切实负起起稳定住房价价格的责任：：三、大力调整整住房供应结结构，调整用用地供应结构构，增加普通通商品房和经经济住房土地地供应，并督督促建设；四、严格控制制被动性住房房需求，主要要是控制拆迁迁数量；五、正确引导导居民合理消消费需求；六、全面监测测房地产市场场运行；七、积极贯彻彻调控住房供供求的各项政政策措施；八、认真组织织对稳定住房房价格工作的的督促检查。。返回2005年““国八条”一、强化规划划调控，改善商品房结结构。二、加大土地供应调控力度，严严格土地管理理。三、加强对普通商品住房房和经济适用用住房价格的调控，，保证中低价价位、中小户户型住房的有有效供应。四、完善城镇镇廉租住房制度度，保障最低收收入家庭基本本住房需求。。五、运用税收收等经济手段段调控房地产产市场，特别别要加大对房地产交易行行为的调节力度。。六、加强金融监管。七、切实整顿和和规范市场秩序。八、加强市场监监测，完善市场信息披露制度。返回一、强化规划调调控，改善住房房供应结构二、加大土地供供应调控力度，，严格土地管理理三、调整住房转转让环节营业税税政策，严格税税收征管四、加强房地产产信贷管理，防防范金融风险五、明确享受优优惠政策普通住住房标准，合理理引导住房建设与消费六、加强经济适适用住房建设，，完善廉租住房房制度七、切实整顿和和规范市场秩序序，严肃查处违违法违规销售行为八、加强市场监监测，完善市场场信息披露制度度《关于做好稳定定住房价格工作作意见》：返回2006年““国六条””一、切实调整住房供应结结构。二、重点发展中低价位、中小小套型普通商品住房、、经济适用住房房和廉租住房。。三、各地都要制制定和实施住房建设规划，对新建住房结结构提出具体比例要求。四、进一步发挥挥税收、信贷、土土地政策的调节作用。五、严格执行住住房开发、销售售有关政策，完完善住房转让环环节税收政策，，有区别地适度度调整信贷政策策，引导和调节节住房需求。六、科学确定房房地产开发土地地供应规模，加加强土地使用监监管，制止囤积土地行行为。返回《关于调整住房房供应结构、稳稳定住房价格的的意见》（国办办发〔2006〕37号）要求新开工项目目中套型建筑面面积小于90平平方米的房屋比比重不得少于70%等；从2006年６６月１日起，对对购买住房不足足５年转手交易易的，销售时按按其取得的售房房收入全额征收收营业税；个人人购买普通住房房超过５年（含含５年）转手交交易的，销售时时免征营业税；；个人购买非普普通住房超过５５年（含５年））转手交易的，，销售时按其售售房收入减去购购买房屋的价款款后的差额征收收营业税；建筑面积90平平方米以下仍执执行首付20%，而90平方方米以上执行30%；项目资本金比例例达不到35％％等贷款条件的的房地产企业，，商业银行不得得发放贷款等等等。返回2006年二手手房营业税二次次调整2006年5月月31日，国税税总局下发《关关于加强住房营营业税征收管理理有关问题的通通知》，对“国国六条”中二手手房营业税新政政策的具体执行行问题予以明确确。要求各级地地方税务部门要要严格执行调整整后的个人住房房营业税税收政政策。2006年6月月1日后，个人将购买不足足5年的住房对对外销售全额征征收营业税。返回《关于住房转让让所得征收个人人所得税有关问问题的通知》国国税发[2006]108号号地税局将在全国国范围内统一强强制性征收二手手房转让个人所所得税。个人所得税应纳纳税所得额＝＝转让收入－房房屋原值－转转让住房过程中中缴纳的税金－－有关合理费用用。返回关于个人转让二二手房征收土地地增值税问题的的通知二手房个人售房房者必须提供土土地增值税完税税证明或相关的的涉税证明，才才能办理过户手手续；对既不能够提供供购房发票证明明，又不能提供供房屋及建筑物物价格评估报告告的，税务机关关可采取核定征征收办法，按转转让二手房交易易价格全额的1%征收率计征征土地增值税。。返回2007年政政策一、关于房地产产开发企业土地地增值税清算管管理有关问题的的通知出台时间：2007年1月24日主主要内容容：《关于房地地产开发企业土土地增值税清算算管理有关问题题的通知》规定定：土地增值税税将执行四级超超率累进税率，，即土地增值税税要视增值率的的大小,即增增值额未超过扣扣除项目金额50%的，税率率为30%；增增值额占扣除金金额50%至100%，税率率40%；增值值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比比200%以上上，税率为60%。

现行的的土地增值税暂暂行条例还规定定，纳税人建造造普通标准住宅宅出售，增值额额未超过扣除项项目金额20%的，可免征土土地增值税。返回2007年低低收入家庭住房房解决《意见》指出要要建立多层次住住房保障体系，，加快住房分类类供应体制的实实施。明确提出出把解决低收入入家庭住房困难难工作纳入政府府公共服务职能能《意见》有5个个要点：新建廉租住房套套型建筑面积控控制在50平方米以内；经济适用住房套套型建筑面积控控制在60平方米左右；购买经济适适用住房不不满5年，不得直直接上市交交易；“十一五””期末全国国廉租住房房制度保障障范围覆盖盖低收入住住房困难家家庭；城市新审批批、新开工工的住房建建设，套型型建筑面积积90平方米以下下住房面积积所占比重重，必须达达到开发建建设总面积积的70%以上。返回2007年年房地产政政策中国银行业业监督管理理委员会关关于加强商商业性房地地产信贷管管理的通知知出出台时时间：2007年9月内容点击：：《通知》》规定，对对购买首套套自住房且且套型建筑筑面积在90平方米米以下的，，贷款首付付款比例不不得低于20％；对对购买首套套自住房且且套型建筑筑面积在90平方米米以上的，，贷款首付付款比例不不得低于30％；对对已利用贷贷款购买住住房、又申申请购买第第二套（含含）以上住住房的，贷贷款首付款款比例不得得低于40％，贷款款利率不得得低于中国国人民银行行公布的同同期同档次次基准利率率的1.1倍，且贷贷款首付款款比例和利利率水平应应随套数增增加而大幅幅度提高，，具体提高高幅度由商商业银行根根据贷款风风险管理相相关原则自自主确定。。

影响响：此次出出台房贷新新政目的主主要有三：：降低银行行房贷风险险，缓解流流动性过剩剩，保护各各商业银行行利益，防防范金融风风险；打击击房地产市市场的投机机行为，保保障自住性性需求，平平抑房价；；降低房地地产投资热热度。首付付门槛提高高、利率上上调，投资资房地产的的利润空间间进一步被被压缩，风风险加大，，对炒房者者起到震慑慑作用，一一定程度上上抑制了投投机性需求求，短期内内购房总需需求有可能能出现下降降，从而起起到打压房房价的作用用。2007年年严格住住房消费贷贷款管理《通知》规规定，对购购买首套自住房且套型建筑筑面积在90平方方米以下的，贷款首首付款比例例不得低于20%；对购买首套套自住房且且套型建筑筑面积在90平方米米以上的，，贷款首付付款比例不得低低于30%；对已利用贷贷款购买住住房、又申请购买第第二套(含含)以上住房的的，贷款首首付款比例例不得低于40%，贷款利率不不得低于中中国人民银银行公布的的同期同档次基准准利率的1.1倍，且贷款首首付款比例例和利率水水平应随套套数增加而而大幅度提提高，具体体提高幅度度由商业银银行根据贷贷款风险管管理相关原原则自主确确定。返回《关于加强强商业性房房地产信贷贷管理的补充通知》（银银发[2007]452号号)1、央行明明确对“第第二套房贷贷”给予了了“以家庭庭为单位””的说法。。2、已利用用住房公积积金贷款购购房的家庭庭，向商业业银行申请请住房贷款款时，也应应按照《通通知》有关关规定执行行。3、充分保保障民生，，向中低收收入自住型型购房群体体倾斜；4、凡发现现填报虚假假信息、提提供虚假证证明的，所所有商业银银行都不得得受理其信信贷申请。。这使得在执执行层面““9·27”政策的的“透明度度”更高，，“精准度度”更强，，“杀伤力力”更大；；公积金贷贷款不再成成逃避政策策挡箭牌；；央行严防防购房信贷贷风险，政政策出现““罚则”制制度。返回2007年年房地产产政策实施时间：：2007年10月月1日起主主要内容：：物权法规规定：“国国家、集体体、私人的的物权和其其他权利人人的物权受受法律保护护