济南市长青区某住宅区项目前期策划

*********片区项目前期策划第一部分项目总总论1.1项目基本本概况本项目目地块位于济济南市***部，长清区********镇境内，距***市区22公里。***大学城，***山旅游度假假区及****高尔夫球场场的出入口汇汇集处。与五五峰山，莲台台山，灵岩寺寺，凤凰岭，卧卧龙峪等城郊郊旅游度假区区相临、相连连，是市区市市民进入旅游游度假区的前前站。项目东临****高速公路，***国道；西接***专家公寓；；南靠***湖***高尔夫球场场；北部与****大学城遥望望。项目总占地面积积约323.4公顷，其中中居住用地106.008公顷，公共共设施用地28.31公顷，绿地128.221公顷，不确确定性用地60.8公顷。1.2项目周边边环境济南城市规划建建设问题,原则同意了了济南市委、市市政府提出的的“东拓、西进进、南控、北北跨、中疏”的发展战略略和“新区开发、老老城提升、两两翼展开、整整体推进”的发展思路路，构建“一城两区”的中心城布布局。其中“一城两区”中的“一城”为主城区，“两区”为西部城区区和东部城区区。积极向东西西两翼拓展城城市发展空间间,拉开城市发发展框架,建设城市新新区；疏解旧旧城区,提升老城功功能和环境；；严格控制城城市建设向南南部山区蔓延延扩展,保护南部山山区生态功能能区。在绕城城高速公路以以内建设主城城区,绕城高速公公路以东建设设东部新城区区,依托长清城城区发展西部部新城区,初步形成“一城两区”东西两翼带带状发展的中中心城空间结结构。其中：：重点地区规划————新区发展研研究、泉城特特色风貌带规规划,以及腊山新新区、燕山新新区、东部产产业带、大学学科技园区等等10余项重点片片区规划。该项目位于长清清区“北城，南湖湖，东带，西西区”的发展格局局中。北部**********城，高校新区区规划占地43.11平方公里，拟拟入驻院校16所，利用3∽5年的时间建建成拥有师生生30多万人，全国一流的的学产研一体体化发展的人人才培养和科科研基地。首首批入驻的山山东师范大学学、中华女子子学院山东分分院、山东轻轻工业学院、山山东工艺美院院、山东交通通学院、山东东工会干部管管理学院、山山东中医药大大学、山东艺艺术学院、山山东省劳动技技术学院9所院校一期期工程建设全全部完工，6万名师生已已入住大学科科技园。大学学城的建设带带动了该地块块的经济发展展，并为该项项目的发展提提供了良好的的文化氛围。与与大学城相配配套的商业区区，专家公寓寓，会展中心心，音乐大厅厅，中心医院院等也在紧锣锣密鼓的建设设中。东部建设以1004国道为中心心轴的工业、现现代农业、三三产服务业产产业带。规划划建设大学科科技园的商业业服务基地，大大学后勤商贸贸服务基地为为高校生活提提供商品供应应。建立蔬菜菜生产和蔬菜菜、食品配送送市场，服务务大学科技园园区，发展地地方经济。南部高尔夫球场场、崮云湖水水上公园、高高尔夫别墅等等项目组成的的集旅游、休休闲、娱乐于于一体的旅游游经济园区，形形成大学科技技园和整个济济南市的“后花园”。山东省黄黄金集团已在在崮云湖周边边规划了占地地10平方公里的的旅游经济园园区，总投资资10亿元，建设设高标准高尔尔夫球场、水水上娱乐设施施、专家别墅墅等项目。为为本方案的实实施提供了有有力的竞争优优势，体现了了“以人为本”的发展理念念。规划区四面环山山，且山体绿绿化基础很好好，一侧临水水。崮云湖、水水库及下游河河道位于规划划区南侧。崮崮云湖位于五五峰山、灵岩岩寺、莲台山山旅游圈的首首尾衔接处。1992年动工开发发，1995年夏初具规规模，对游客客开放。崮云云湖位于五峰峰山以北五公公里处，面积6平方公里，现现有湖水面积积4平方公里，湖湖内有沙滩浴浴场、小浴池池、滑水道、栈栈桥、观瀑亭亭和泊在水中中的多功能客客轮宾馆成为为济南近郊一一处环境优雅雅、设施齐全全的休闲胜地地。随着崮云云湖下游河道道及配套绿化化工程的全面面展开，其自自然景观质量量将大幅上升升。另外，崮崮云湖国际高高尔夫球场已已开业，形成成山、水与高高尔夫多重自自然与人工景景观概念，数数济南市极品品景观区，因因其在济南市市南控线的边边缘地段，是是绝版房地产产题材。第二部分市场研研究2.1宏观环境境分析改革开放以来，中中国的经济得得到了前所未未有的发展。GDP逐年上升，城城市化率也不不断增长，2005年中国的城城市化率已经经达到42.999%，比1999年增长了39%。2005年国家的GDP总量达到1823221亿元，比1999年的增长了1.22倍。未来15年是我国城城市化快速发发展的重要阶阶段，据预测测2010年中国城市市化率将达到到47%，年均提高高为0.8个百分点；2020年城市化率率将达到60%左右。表1中国19999年以来GDP与城市化率率统计信息表表年份1999200020012002200320042005GDP（亿元）82067.5589468.1197314.88104790..6116694136515182321城市化率（%）30.8936.2237.739.140.5341.742.99在我国宏观经济济持续发展、各各项改革不断断深入的大背背景下，房地地产市场进入入新一轮的快快速增长期。自1998年以来，我国房地产业保持了每年20%左右迅猛的发展势头，对国民经济的拉动效应越来越大，标志着房地产业在国民经济中的支柱产业地位已经确立起来，房地产成为支撑经济增长的重要因素。1986年以来，房地产开发投资达66286亿元，年平均增长32.7%，比全社会投资增长速度快13.7个百分点。1998年国务院下发了关于停止福利分房，实行住房制度货币化的通知。由于房改政策的刺激，市场容量大幅增长。房地产开发投资稳步增长，占全社会投资的比重逐年上升。2003年房地产投资首次突破万亿元大关。2004年房地产开发投资总额达13158亿元，占全社会投资的比重由“七五”初期的3.2%上升到18.8%，上升了15.6个百分点，投资完成额创历史新高，房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。1998-2004年，全国房地产开发竣工房屋面积达到21.3亿平方米，以年均16.4%的速度递增。2004年房地产业竣工房屋面积达4.2亿平方米，比1997年增长了1.7倍城市郊区化是城城市现代化进进程中一个重重要阶段，随随着城市化进进行的不断推推进，城市郊郊区化趋势日日益明显，城城市化为郊区区地块开发带带来良好的发发展机遇，郊郊区的房地产产日益火爆。开开发商在城市市郊区掀起了了新一轮的“圈地运动”，使得郊区区房地产项目目大规模上马马。城市化往往表表现为城市空空间的扩张，城城市有限的空空间己不能满满足人们居住住的需要，这这使住宅郊区区化成为必然然的趋势。我我国进入90年代中后期期以来，一些些特大城市和和大城市，如如上海、北京京、广州、深深圳、南京等等，就开始进进入了城市化化进程中的城城郊化阶段，主主要表现为人人口城郊化和和工业城郊化化。人量的人人口和下业、商商业设施由城城市中心和建建成区向郊区区迁移，给房房地产业的发发展带来莫大大的发展空间间。同时，对对房地产开发发商的开发观观念和人们的的居住观念产产生重大的影影响，房地产产开发从城区区开发逐步向向郊区开发转转变。在整个个转变过程中中，旧城中心心昂贵的地价价、恶劣的环环境、拥挤的的交通越发被被城郊低廉的的地价、良好好的环境、广广阔的空间所所比下去，人人们越发倾向向于郊区轻松松自在的生活活方式。需求的产生往往往跟人们所处处的环境、自自身的条件有有关，在城市市化快速发展展阶段，人们们的生活水平平不断提高，人人们对居住质质量的追求越越来越高。住住宅需求的情情况开始发生生变化，人们们更注重住宅宅的环境质量量、户型结构构、面积大小小等因素。随随着经济的发发展、社会阶阶层的分化，一一部分富裕阶阶层拥有私人人汽车，愿意意承担较高的的交通成本和和生活成本，从从而获得较高高的社区环境境和自然环境境享受。郊区区的房地产成成为人们愿意意接受的产品品，并且需求求逐渐增长。2.2.济南市市房地产发展展状况（1）开发企业业数量发展状状况2000年济南南市市属房地地产开发企业业仅有190家，到2004年已增加到333家。在十五五期间，济南南市房地产企企业的数量增增加了近一倍倍多。房地产从业人员员从2000年的6781人，上升到2004年的8197人，增长了20.888%。在内资企企业的从业人人数比例较高高。其中，民民营和股份制制企业从业人人数在逐年增增加，在国有有和集体企业业中从业人数数在逐年减少少。（2）房地产开开发投资规模模房地产开发呈现现良好的发展展势态。“十五”期间及南市市房地产开发发累计完成投投资424亿元，比“九五”期间的140亿元增长3.1倍，累计竣竣工各类商品品房屋1357..7万平方米。在在政府宏观经经济调控政策策的引导下，房房地产开发行行为业逐步趋趋于规范，以以市场为导向向、以质量取取胜的开发理理念逐步建立立，房地产开开发投资向商商品住宅倾斜斜的特征比较较明显。=1\*GB3①房地产开发投投资额“十五”期间，房房地产开发投投资稳定增长长，由2001年投资额62.1889亿元上升到到了2004年投资110.2亿元，是2001年投资额的1.8倍，平均增增长率为36%。2004年济南南市房地产开开发完成投资资达110.2亿元，比上上年增长22.7%。其中商品品房建设投资资额为65.5亿元，增长9.2%；土地开发发投资为2.2亿元，下降79.0%。土地开发发投资的大幅幅下降与公家家对土地供给给的紧缩，土土地开发数量量急剧下降。表1.1济南市市房地产开发发投资情况指标单位2001年2002年2003年2004年2005年2006年本年完成投资亿元62.1894476.4599989.79677110.2121.0877160.05商品房建设投资资亿元59.4596655.1216660.0345565.570.93355112.16土地开发投资亿元3.33981.618810.491772242.3316.42按工程用途分类类住宅亿元47.5038864.1988874.0877787.1安居工程亿元5.34545.41751.3247办公楼亿元6.18546.125.36874商业营业用房亿元2.03152.00036.410914.9其他亿元6.47774.14083.92944.2数据来源：《济济南市统计年年鉴2004》济南市2000—2006年房地产开开发投资情况况单位：亿元元=2\*GB3②房地产开发规规模随着各类开发项项目相继开工工建设，济南南房地产开发发规模不断扩扩大。截止2004年底，全市市方死缠开发发面积达890.006万平方米，其其中，住宅施施工面积715.334万平方米。而而受市场竞争争和利润驱动动，2004年济南市房房地产开发企企业加大了对对商业营业用用房的投入力力度，使商业业营业用房施施工面积达95.45万平方米，增增长了1倍多，增速速大大高于住住宅开发面积积的增幅。受受政策调控，2004年济南市房房地产新开工工面积318.222万平方米，与与上年同期的的379.114万平方米相相比，下降了了19.2%。其中，住住宅新开工面面积257.119万平方米，下下降30%；商业营业业用房新开工工面积42.48万平方米。济南市2000----20004年房屋施工工面积单位：万平平方米2001年2002年2003年2004年2005年住宅455.94621.15632.67732.2715.34办公楼49.9958.5263.9554.7747.07商业营业用房34.7841.4435.334.9595.45其他10.2413.8346.3822.5932.2济南市2000—2004年房屋施工工面积单位：万平平方米而历年完成的的土地开发面面积不是很稳稳定，2002年较2001年上升了15.6%，2003年较2002年上升了41%，而2004年较2003年下降了27%。待开发土土地的面积受受土地供应量量的有限性及及政策影响波波动较大。历年房地产产开发规模情情况单位：万平平方米2001年2002年2003年2004年2005年2006年本年完成开发土土地面积109.1126.19178.43130.2120.469.15待开发土地面积积313.1555.0756.39323.2本年购置土地面面积157.51326.53314.83310.92350.1879.76房屋施工面积721.96718.8818.72901.4房屋竣工面积190.78262.57295.39275.4济南市历年年土地开发情情况单位：万平平方米=3\*GB3③人均居住面积积情况随着开发发规模的扩大大，济南市人人均居住面积积也不断的上上升，由2000年人均居住住面积10.5平方米，上上升到了2005年的19.8平方米。济南市历年年人均居住面面积单位：平方方米（4）房地产开开发项目空间间分布情况截至20005年4月份，济南南的房地产开开发项目（包包括已拿地开开工、预售、现现房销售和销销售完成）总总共有247个，其空间间分布表现出出明显的不均均衡性，主要要分布在主城城区东部的山山大路沿线、二二环东路沿线线、高新区板板块，经十路路沿线的部分分地区，主城城区西部的堤堤口路、动物物园周边区域域，此外，东东部新城和西西部新城目前前也有部分项项目正处在建建设中，房地地产开发项目目的空间分布布情况如图：：（附图）（5）商品房销销售情况及房房价水平=1\*GB3①商品房销售情情况2004年济南南市累计销售售商品房面积积为252.663万平方米，比比上年上升了了4.7%，其中，住住宅销售233.665万平方米，下下降4.0%；办公楼销销售5.56万平方米，下下降40.0%；商业营业业用房销售11.84万平方米，增增长149.77%。2004年，实现销销售额82.42亿元，增长长了52.6%，其中，住住宅销售额74.24亿元，增长48.5%；商业营业业用房销售额额5.66亿元，增长561.33%。从商品房房销售平均价价格来看，商商业营业用房房的平均价格格为6117元/平方米，增增长105.55%，增长最快快，平均价格格最高；商品品住宅平均价价格为3322..79元/平方米。在在商品房销售售中，个人购购买仍占主流流，约占总销销售面积的92%，占据了济济南市房地产产销售市场的的绝对份额。历年房屋实际销销售面积与实实际销售额变变化趋势=2\*GB3②商品房价格情情况从商品房销售均均价可以看出出，济南市商商品房的价格格一直保持上上升的趋势。2002年商品房的的均价为1934元/平方米。20003年，济南商商品房价格继继续此前的平平稳发展态势势，小步盘升升，销售均价价达到2263元/平方米.2004年销售均价价猛然跃升为为2830元/平方米，济济南房价开始始进入快速上上涨的阶段。2005年，济南房房价依然保持持上年两位数数的增长速度度，销售均价价达到3172元/平方米，而2006年商品房销销售均价却上上涨到了3262..37元/平方米。商品住房的价格格市房地产商商最关心的问问题，同时也也是消费关注注的焦点。2003年前，商品品住宅的平均均销售价格比比较平稳，进进入2004年以来，随随着国家新一一轮宏观调控控的大背景下下，商品住宅宅价格在不断断攀升。2004年底济南市市市区商品住住宅的均价为为2830元/平方米，房房价涨幅远远远高于全国水水平。除了有效需求量量增大，结构构性供不应求求外，还与土土地怪牌拍卖卖，竞争激烈烈，建筑材料料价格上涨等等因素有关。另另外，一些楼楼盘质量提升升，环境优化化，增加了建建设成本，营营销成本提高高等，也促进进了房价的上上升，此外购购房者的心理理预期也是不不可忽视的重重要因素。从从房价涨幅与与居民人均可可支配收入增增幅来比较，前前者较后者高高9个百分点，显显示房价涨幅幅较大。商品房销售均价价情况单住宅销售均均价情况单位：元商品房销售售价格指数单位：元2.3板块市场场分析该板块是以高校校新区建设为为重点的科教教研发区，是是省会济南新新一轮规划建建设的一个重重要城市组团团。其功能定定位是，山东东省和济南市市高级人才培培育中心和科科学研究基地地，以发展高高校新区、高高科技产业、中中高档居住和和旅游休闲为为主，融山、水水、绿、城于于一体的现代代化新城区。目目前，科教研研发区总体规规划、基础设设施及市政管管线设计基本本完成；108栋60万平方米的的一期安置房房主体已封顶顶；山东师范范大学、山东东轻工学院等等8所高校的办办公楼、教学学楼已全面形形式建设，计计划明年招生生。高校和科科研机构的入入驻，使济南南经济开发区区如虎添翼，发发展的潜力更更加诱人，辐辐射带动周边边地区经济发发展的作用明明显增强。（1）*******片区地块属属性评估根据地块自身条条件、咨询专专家意见，综综合分析该地地块的自身属属性，评估结结果如下：项目指标评估不是可能发展是是区域意义所在区位为传统统意义上的好好区位√区位文化范围浓浓厚√区位被普遍认同同为高档区位位√区域发展潜力大大√靠近一些著名的的历史文化区区√区域商贸环境靠近写字楼、金金融机构集中中的区域√靠近繁华的商业业区√可选择的交通工工具多√方便的公交路线线√交通设施周边道路好，交交通通畅√出行道路两边景景观好√靠近轻轨站√生活设施靠近大超市、购购物中心、餐餐饮等生活设设施√靠近较好医院√靠近成规模、较较成熟农贸市市场√教育设施靠近高质量小学学、中学√靠近大学等高等等院校√休闲设施临近运动场馆等等健身、休闲闲设施√临近公园、绿化化带等人工休休闲设施√自然资源近山景、湖景等等自然风景资资源√风水上佳√近温泉√（2）区域市场场目标客户层层研究细分客户类型客户家庭结构支付能力行业房屋价值置业特征置业产品类型彰显地位的成功家庭(年龄35~45或45岁以下)带子女的成熟家家庭；三代家庭；丁克家庭支付能力最强党政机关、政府府、部队等事事业单位的中中高级官员；；企业中高层层管理人员；；外企或热门企业(金融、能能源、机械、电电子、IT等)高管；成功的私私营企业家；；外地投资客客户多次置业后，对对房屋的价值需求典型型体现在心理理层面；身份、地位的象象征；个人品品味体现；注注重与同圈子内邻里的的交流总价50~800万及80万以上上的高档物业业（价格不是问题题，购买时对产品较为为挑剔）独立、联排别墅墅；高档花园洋房；高档景观豪宅。关心健康的老龄家庭(年龄45岁以上)三代同堂家庭((子女已长大大成人)；老年妇夫二二人住，可能能有保姆(子女均有钱)中等偏上，远郊郊每平米3000~~3500元，近郊3500~~4000元。普通企业一般管管理人员；党党政机关科级级干部；区县县政府官员住区坏境优良；；关注老年人人健康和社区区娱乐交往老年家庭25~40万；三代集中在440~60万；价格适适中的中大户户型。（购房时看重价价格、环境）中档偏上的景观观楼盘；郊区区坏境优美的的品质洋房、多多层（3）可类比项项目市场调查查=1\*GB3①***国际高高尔夫别墅建筑类型：独栋栋别墅价格：起价40000元/平方米价格说明：别墅墅起价3700元/平米项目位置：开盘时间：物业费：1元//平米/月项目总套数：4415套开发商：外墙：门窗：进口塑钢钢中空玻璃供电：配套供水：净化水系系统供气：齐全采暖：中央空调调通讯：有线电视视、宽带网络络配套设施：中、小小学：双语学学校商场：大型超市市、快餐厅绿化/容积率：：绿化率70%容积率0.155项目规模：占占地面积：799.2万平方米建筑面积：127万平方米车位：每栋别别墅带车库项目总套数：415套楼盘简介：一片清澈而淼远远的水域；一一方茂林葱郁郁、鲜花鼎盛盛的自然旷野野；一座源于于欧美的大庄庄园和林间、远远亭处透出的的鲜活屋顶、罗罗马柱；一种种蕴藏世界文文明底蕴，气气韵高华的贵贵族休闲运动动－－高尔夫夫，在黄河之之滨，以自身身的恒久魅力力，向成功者者张扬个性风风彩，表彰成成功者灿烂的的人生，于是是一股强大的的吸引力，将将中华龙族之之佼佼者汇聚聚*******国际高尔夫夫别墅！******国国际高尔夫广广场是北京*******集团在山东***经济技术开开发区征地12000亩，投资60亿元人民币币，开发的集集运动、娱乐乐、度假、休休闲、居住于于一体的项目目，它包括*******国际高尔夫夫别墅，*******国际高尔夫夫球场，*******酒店与*******健身娱乐城城三个部分。=2\*GB3②**领秀城物业类别:普普通住宅建筑类别:高高层，小高层层装修状况:初初装修物业地址:均价:43000元/平方米价格描述:目前前在售的是E地块的141平米以上的的户型，均价价4300元/平米。物业管理费:1.20元/平方米·月开发商:容积率:1绿化率：42%%楼层状况:小小高层：9层；高层：18/244/29层。交通状况:交通便利,乘K52、27、35、88、65路公交车至至二环南路下下车。周边配套:小小区内部配套套:会所，银行行，邮电通讯讯，商业购物物，酒店，餐餐饮娱乐，社社区服务，影影视健身中心心组成。区域域商业中心由由主题商业广广场，主题休休闲娱乐广场场，餐饮中心心，商业街等等主题商业组组成。社区内内规划有四所所幼儿园，四四所小学，一一所中学。,中小学:配套,幼儿园等。=3\*GB3③*******建筑类型：独独栋别墅均价：50000元/平方米价格说明：双双联别墅均价价5000元/平米，单排排别墅均价6000元/平米总价:最低价价：120.0万元/套项目位置：物业：1.88元/平方米/月项目总套数：一期和二期期总共200多套房子开发商：物业费：1.88元/平方米/月绿化/容积率率：绿化率70.00％容积率0.255项目规模：占占地面积：60.03万平方米建筑面积：15万平方米项目地块位于蟠蟠龙山山腰，规规划总用地面面积2500亩，现建别别墅约600栋，建筑面面积15万平方米，周周边有蟠龙洞洞、泰山庙等等多处人文景景观。整体绿绿化量极佳，绿绿化面积较大大，工业区与与居民区完全全隔离：整体体看来，是一一块具有中高高档住宅开发发价值，市场场前景较好的的用地。此外外，新规划的的济南实验教教育基地也位位于本案基地地的北侧。=4\*GB3④*********山庄类型：别墅高尚住宅建筑类型：板板楼,联排别墅,叠拼别墅,多层,小高层均价：45000元/平方米项目位置：开盘时间：入住时间：项目总套数：总共1400多套开发商：楼盘简介：******山山庄是由杭州州****集团下属子子公司——山东****房地产开发发有限公司投投资开发的纯纯山地、低密密度、全景观观高尚生活社社区。项目位位于济南南部部山区，规划划建造联排别别墅、叠排别别墅、多层和和小高层住宅宅。在目前济济南严格控制制南部山区房房地产开发建建设的背景下下，*******山庄以低密密度山水住宅宅的形式出现现，足以证明明开发商雄厚厚的实力和项项目品质的稀稀有。******山山庄东临交通通干道二环南南路，西靠老老虎洞山，南南依天然林场场，处于群山山和绿树环绕绕之中，环境境优美。空气气清新。项目目充分利用坡坡地高低起伏伏的特征依山山筑房，东西西的高度差度度达40余米，站在在基地高处向向远处眺望，东东面连绵起伏伏的山峦，气气象开阔，北北面则是高楼楼林立的都市市风景。项目目总占地面积积300亩，总建筑筑面积23万平方米，容容积率1.13。共分为ABCDE五个组团，延延二环南路设设南、北两个个入口。项目目中心位置的的C组团规划建建造联排别墅墅，组团内部部种有多种绿绿色植物，每每栋别墅都处处于绿树和鲜鲜花的环抱之之中，各栋别别墅由蜿蜒曲曲折的山间小小路互相连接接。组团内特特设有中心景景观——蝴*******。茶余饭后后，漫步山间间小路，周围围绿树鲜花清清泉，生活意意境可想而知知。位于园区区北侧的A、B组团规划建建造小高层公公寓和多层花花园洋房，组组团内建筑合合围而筑，因因此在组团内内部形成了面面积达1万余平米的的大花园，花花园内设有*******广场、演绎绎广场、亲子子乐园、花坛坛迷宫等休闲闲娱乐场所，并并在多处点缀缀碟泉瀑布，与与中心组团的的蝴*******遥相呼应。园园内西南侧的的D组团规划建建造叠排别墅墅，该组团地地处园内最高高处，整个园园区的美景可可以尽收眼底底。项目东南南侧的E组团规划建建造11层的观景小小高层公寓，除除了楼宇之间间大面积的绿绿化带之外，更更专门设计了了顶层私家空空中花园以满满足业主高品品质生活的需需求。除此之外，园区区内部还配有有2万平米的地地下停车场，实实现了完全的的人车分流。北北入口处设有有面积达5000余平米的高高级业主会所所和小型的超超市、自助银银行、邮局等等生活设施，使使业主足不出出园便可享受受生活便利。高高级双语幼儿儿园的配套更更是解除了业业主子女教育育的后顾之忧忧。项目落成成后必将成为为济南房地产产市场上少有有的高档山水水生活园区。=5\*GB3⑤***西城类型：普通住住宅建筑类型：塔塔楼,高层起价：23778元/平方米均价：26000元/平方米价格说明：有有6套复式价位位均不同。项目位置：开盘时间：入住时间：项目总套数：一栋地上15层，地下1层的建筑开发商：周围交通：200路、长清1、2路公交车方方便出行。绿化/容积率：：绿化率35%容积率3.2项目规模：占占地面积：0.39万平方米建筑面积：1.44万平方米项目总套数：：一栋地上15层，地下1层的建筑楼盘简介：*****是由由济南*****置业有限公公司开发的，由由山东********建设集团有有限公司承建建高层建筑，项项目位于**区主干道***路和***街交口，*******坐拥城市干干道---*****路，***靠城市中心心，区政府、****园广场近在在咫尺，城市市繁华触手可可及，北接202国道、经十十西路，据济济南主城区仅仅20分钟车程；；大学城园区区和高新技术术开发区为西西城?国际营造出出良好的人文文气氛和得天天独厚的新城城气息。项目用地面积33995平方米，总总建筑面积11000平方米，共15层，是长清清为数不多的的高层建筑之之一，一个形形象鲜明的建建筑，一个俯俯瞰城市的空空间，一群中中坚人群的聚聚合，将优雅雅、闲适、尊尊贵、健康的的生活方式演演绎其间，散散发高尚生活活气息。****国际户户型集豪华型型、舒适型、功功能型于一身身。豪华的162平方米三室室两厅两卫，宽宽敞大气的南南向客厅，两两室朝阳，尽尽显大家风范范；舒适的115平方米左右右的两室两厅厅，客厅、主主次卧室均带带阳台，舒适适安家，尽享享生活；114平方米的三三室两厅，内内部功能全面面，紧凑实用用，轻松置业业，安然入住住。第四部分项项目规划、建建筑设计建议议4.1项目规规划构想的依依据及指导思思想4.1.1规规划依据①相关法律法规规政策依据济南市市相关法律法法规建设。②项目规划限限制条件用地性质商业住宅区用地面积323.4居住用地106.08现状拟用居住用用地12.44回迁拟用居住用用地33.12商业用地5.2公共设施用地28.31行政办公用地2.2金融商业用地21.65高等教育及九年年一贯制学校校8.33不确定用地（东东侧）60.8绿地总和128.21备注：以上用地地不含水体，高高速路及104国道等其他他道路面积单位：公顷4.1.2指指导思想和原原则网络时代的来临临，社会信息息的发展，客客户对住宅的的选择有了更更加专业的眼眼光，从房型型布局、立面面设计、绿化化环境、社区区智能化到物物业管理，都都将是客户综综合比较的对对象，从整个个济南市房地地产的市场环环境来看，要要在激烈的市市场竞争中取取得决胜权，必必须提高综合合产品品质。随随着长清城区区开发的日益益成熟，周边边生活配套的的健全，以及及大学城的建建成和不断发发展，周边高高尔夫球场的的建设，崮云云湖的开发，交交通网络等条条件的日益完完善，此地段段的环境区位位优势将更加加凸显。软住宅的概念成成为新世纪住住宅建设的主主要内涵，即即为更人性的的居住尺度，更更人文的居住住功能，更人人情的生活设设施，更人格格的建筑功能能，更人际的的规模配套，更更人和的社会会环境，因此此在设计上我我们尽力从建建筑的、人文文的、社会的的、美学的、持持续发展的角角度去考证最最适合现在及及未来人们需需要的生存空空间，实现建建筑、人、自自然的和谐统统一，并通过过对人的细致致关爱，建筑筑对对人格的的塑造和人居居空间的极限限追求，积极极运用住宅建建设的新技术术新材料，用用建筑语言向向人民诠释出出一个温馨宁宁静、舒适安安全的人性家家园。本社区区规划强调以以人为本，立立足于中高档档次高品位，为为广大目标客客户群提供一一个温馨、健健康、安全和和休闲的精致致社区，充分分做到社会效效益和经济效效益的和谐统统一。4.2项目总总体规划布局局4.2.1用用地规划本地段位于***********城以南3公里处，东东邻京福高速速公路和104国道，西面面将建设****专家公寓，南南邻***云湖，且与*******国际高尔夫夫俱乐部隔湖湖相望，北面面靠一山体，有有几十米的坡坡度落差，坡坡坎上形成一一个绿色景观观长廊。考虑到周边楼盘盘普遍缺少上上规模绿地和和位置优势景景观资源，如如何降低社区区建筑密度，提提高绿地率，充充分利用周围围景观资源，将将使社区具备备特色优势。①在保证居住住面积的前提提下，降低建建筑层数，以以争取各个位位置各个楼上上的业主都可可以看到崮云云湖的优美景景色。②以尽可能利利用地形为宗宗旨，将建筑筑因地制宜，合合理布置：临临京福高速公公路布置一排排高层商住连连体楼，里面面布置8层带电梯的的小高层住宅宅，北面依山山布置连体别别墅，形成一一个完整的居居住社区，加加强了社区的的自然表现力力和亲和力。③沿街人流较较为集中的地地方设置两层层商业用房，两两层以上为住住宅部分。④临街建筑部部分规划沿道道路红线后退退15米，使商业业部分前面形形成一个小广广场，在其中中布置一些小小品和景观，以以增加社区商商业氛围，并并提供足量的的停车场，缓缓解日益突出出的停车压力力。4.2.2交交通规划以新的理念处理理人车分流的的关系，一方方面努力营造造流畅快捷的的交通系统和和充足的停车车用地，另一一方面设计了了发达的步行行系统，使之之与车行系统统在交通组织织上有一定的的分割，而在在空间上达到到共融，社区区机动车出入入口分别设在在临街商业部部分两侧。基基地沿四周设设一7m宽的环行机机动车道，该该车行道单向向行使，由南南门进，北门门出，地下车车库出入口靠靠近社区东西西两个主入口口沿车行设置置。既方便了了商业部分的的停车问题，又又降低了对社社区内居民生生活的过多干干扰。流畅的主干道联联系着两个出出入口。车行行道可以方便便抵达每一住住户的同时，又又对社区中心心开敞空间干干扰较少，这这样就保证了了中心开敞空空间的完整性性。开敞的绿绿地和运动场场地以及穿流流其中清澈的的水池，连接接贯通。曲折折蜿蜒，成为为步行系统的的主体。住宅宅低层的半公公共空间与每每个住宅大当当，休闲运动动场所相连，方方便社区居民民出行。规划方案停车主主要以地下停停车为主，综综合地面少量量地面停车，以以弥补停车位位的不足。社区内道路系统统构架清晰，分分级明确，同同时满足消防防、救护等要要求。为了社社区生活的安安逸，减少了了社区内的车车流量。4.2.3景景观规划社区三面环山、一一面临湖，以以及北面的山山地景观，给给身在社区的的人以拥抱自自然的感觉。此此外，社区中中心沿横穿社社区的河流布布置了一条长长达一千多米米的自然景观观带，在本案案设计中充分分借助基地的的有利条件，全全心全意打造造景观精品。众众所周知，人人的天性中有有着不可磨灭灭的亲自然性性，久居闹市市中心的人们们尤其渴望碧碧蓝的天空和和绿色的家园园，因此绿色色将成为景观观的主题。社区景观以绿色色植物点缀于于景观各节点点，以各色园园中小品增添添人文情趣，同同时通过灌木木、乔木等高高低树种营造造立体环境绿绿化，真正做做到融绿化与与环境于生活活与绿色之中中，通过硬景景与软景的有有机结合，绿绿色延伸到社社区的每个角角落，尽可能能关爱到每一一位业主。此外社区沿主干干车行道外围围布置了一条条绿篱，与区区外景观衬托托。社区临街街广场中心设设置了一个小小喷泉，周围围以绿色小品品相呼应，大大大增加了社社区的商业氛氛围。4.3.4公公共配套设施施规划根据项目定位，公公共配套设施施是项目开发发的重要组成成部分，公共共配套设施开开发的成功能能在短时期内内提升项目的的整体价值。鉴于项目周围的的基础设施建建设暂时还不不完善，本项项目主要配备备供社区人们们服务的商业业中心，会所所，中小学及及幼儿园，同同时又建设一一批休闲娱乐乐、运动健身身以及公共服服务配套设施施。本次规划划综合考虑了了公建的使用用特点、地段段特点、服务务半径和防干干扰等因素，将将公建分为内内向型公建和和外向型公建建，分别布置置在社区的中中心部位和沿沿街部位。a.日常生活服服务设施主要包括物业服服务中心、配配电房、社区区保安室等。b.娱乐休闲服服务设施。本项目的娱乐休休闲配套主要要包括社区中中心绿色长廊廊、步行系统统、休息座位位、休闲茶座座等。c.运动健身服服务设施。健康是一个人最最大的成本，运运动则是健康康的根本保证证。本项目将将建立包括网网球场，羽毛毛球场以及室室内游泳馆等等一系列高档档运动配套设设施，以及受受到普遍欢迎迎的室外老年年运动器械和和儿童活动设设施。e.商业配套设设施商业服务设施沿沿街集中布置置以形成较完完整的商业服服务空间，沿沿街布置的低低层小型商业业广场，以便便形成较好的的商业氛围和和生活氛围。商商业部分计划划建设针对本本地区居民以以及外来旅游游人员的各阶阶梯型便利店店、餐饮设施施，住宿设施施等。4.3建筑产产品规划4.3.1建建筑物形象规规划社区定位中等户户型，且追求求低建筑密度度，高绿地率率，因此社区区主体将采用用高层住宅形形式，而沿崮崮云湖周围则则采用多层或或者低层住宅宅形式。屋顶在保持清爽爽、高雅的色色调的基础上上赋予色彩变变化，由于项项目地形的高高低起伏，色色彩的差异形形成了建筑单单元视觉上的的独立识别。建筑的屋顶造型型、立面造型型、户型设计计有机结合，兼兼顾东方传统统与现代时尚尚风格。色彩上：居住建建筑以绿色、墨墨绿色和白色色为主色调并并搭配其它颜颜色；公共建建筑以浅色为为主，并点缀缀一些艳丽的的色彩。4.3.2建建筑物功能规规划社区规划在临街街布置两栋高高层商住楼，塔塔楼底下两层层为商业裙楼楼，两层以上上为住宅部分分，裙楼地下下为社区地下下停车场和设设备用房。社社区中心布置置8层带电梯的的小高层，沿沿湖布置多层层或者低层住住宅楼，而北北面依山而建建连体别墅。4.3.3建建筑物面积及及户型规划户型总体设计要求居室内部空空间方正。在在功能分布中中，动静分区区和干湿分区区上要特别重重视，使有限限空间的每一一个角落都充充分发挥作用用。为了适应应国家近期出出台的新国六六条中关于新新建住宅项目目套型建筑面面积90平方米以以下住房（含含经济适用住住房）面积所所占比重，必必须达到开发发建设总面积积的70％以上的政策策，本项目将将以三室和两两室的中等户户型为主，所所占比例将达达到70%以上。户型设计原则则户型设计为住户户提供最佳的的功能空间。以以我国城市住住宅建设基本本原则为指导导，并与一定定的技术经济济条件相适应应，最佳的户户型功能空间间应为：每套套住宅独门独独户，套内应应由门厅、起起居室、卧室室、餐厅、厨厨房、卫生间间、阳台、户户内交通及贮贮藏空间等构构成,其是设备设设施齐全，布布局合理的空空间；各类功功能空间应以以起居室为中中心进行设计计。起居室是是家庭成员活活动的中心，因因此必须保证证每套住宅拥拥有一个“大厅”，以满足居居住行为模式式的需求。起起居室尽量设设置在好朝向向位置。大户户型提倡设置置第二起居室室。每套住宅具有良良好的通风采采光、日照、隔隔热、保温、隔隔声等性能。根根据功能和使使用要求，要要综合考虑各各个房间的大大小、日照、采采光、通风等等。套内功能能空间应具有有一定的适应应性、可变性性,以适应不同同家庭居住以以及家庭生活活模式变化的的需求,且功能空间间还应满足适适用、安全、卫卫生、舒适、经经济、美观、长长效的要求。卧室设计应该避避开来自户内内其他房间或或周围邻居的的视线干扰,以保证卧室室的私密性。有有条件的主卧卧室,除设施专门门的卫生间外外,应附设衣帽帽间、生活阳阳台、书房等等。为了尽可能满足足个人的需要要,可以设置专专用卫生间。对对面积指标小小的住宅,客用卫生间间可以不设,必要时使用用靠近客厅的的卫生间。4.3.5建建筑物结构规规划社区规划为临街街两栋高层，社社区中心8层带电梯小小高层。采用用钢筋混凝土土结构。结构构选型原则见见下表。结构体系优点缺点适用范围框架建筑平面布置灵灵活，可以提提供较大的建建筑空间，也也可构成丰富富多变的立面面造型侧向变形大，抗抗侧能力较弱弱，建筑高度度受限制60m以下商场场、医院、学学校剪力墙承重、抗风、抗抗震、围护与与分隔为一体体，经济合理理利用结构材材料；整体性性强，抗侧刚刚度大，侧向向变形小，抗抗震性好，与与框架体系相相比，施工相相对简便。难以满足大空间间建筑功能的的要求，结构构自重加大用于隔墙较多的的住宅、公寓寓和旅馆建筑筑。框架剪力墙结合了框架与剪剪力墙结构的的特点，能提提供较灵活的的空间布置，抗抗震性能好，改改善结构的层层间位移高度50m—2200m范围内，层层数8-30层的公寓、旅旅馆、写字楼楼。筒体抗侧刚度大，空空间受力性能能强，建筑层层数可大幅度度增加。100m以上高高层建筑框架筒体对建筑、结构、设设备有较强的的适应性，抗抗侧刚度大，整整体性能强150m以上高高层建筑由上表结合本楼楼盘建筑物形形式，选择框框架结构。4.3.6建建筑物智能化化规划调查发现，社区区智能化系统统逐渐成为当当地楼盘营销销中的主要卖卖点之一，虽虽然社区智能能化水平还仅仅仅停留在“红外可视监监控系统”、“可视对讲系系统”等一两件具具体的设备上上，远远没有有达到真正称称得上系统的的地步，但“社区智能化”作为现代居居住社区必不不可少的硬件件配置之一，对对日益关注居居住环境（安安全状况）的的够房顾客来来说却具有不不可替代的作作用。从实用、经济的的角度出发，建建议本项目配配置如下智能能化系统：①红外线摄像像周界报警系系统在社区周边设立立有固频四光光束红外对射射探测器，对对社区围墙进进行24小时的全程程监测，如有有非法入侵者者，物业中心心将马上接收收到警讯，派派出保安人员员对警情作及及时处理。由由于该系统采采用光学透镜镜原理，将红红外光聚集成成较细的平行行光束，让红红外光的能量量能集中传送送，使红外光光束在社区围围墙上构成一一道看不见的的封锁线，当当系统感应外外界刺激而启启动报警控制制器发出报警警信号，完全全有效地防止止非法入侵者者入侵社区。②智能社区环环境综合控制制系统环境综合控制系系统的作用在在于将各子系系统进行系统统集成，统一一监控管理，借借助澳大利亚亚最新概念的的4000系统，对社社区各部分设设备运行一一一进行监视，集集中管理，调调配人力和物物力资源，以以“高效、周到到、系统”为目标实现现社区物业管管理水平的高高标准化，为为业主创造更更舒适、安全全的环境，以以最终服务于于业主，完成成居住社区智智能化和建筑筑设计的融合合统一。③社区电视监监控系统依据社区内建筑筑物的分布状状况而布置有有社区电视监监控系统，即即在社区入口口、停车库、外外围墙等主要要活动点和重重要道口设立立全面的摄像像及监控，通通过实时录像像机对多路监监控点同时录录像、存储，帮帮助工作人员员了解整体社社区的状况，及及时解决事故故发生，并可可为突发事件件、事故等的的处理提供可可靠依据。④电子巡更安安防系统由于商业裙楼、架架空层、室外外运动场，社社区人员流动动性大，且人人员情况复杂杂，针对这一一状况，花前前树下安排有有专业巡逻安安放队，对社社区重点场所所重要布防巡巡更站，定期期、定时、重重点时段进行行层次巡逻，安安防人员按科科学编定的巡巡更程序作“定线路、定定时间、定巡巡更点”巡逻，不准准许迟到，更更不允许绕道道，从而科学学、有效地维维护社区住户户的安全、利利益，阻止危危害社区住户户的事件发生生。⑤准可视联网网型楼宇对讲讲系统、“一卡通”门禁系统本项目将引进现现代先进的联联网型楼宇对对讲、门禁系系统，全面提提升社区的安安全防护标准准，为社区住住户创造一个个私密、安全全的居家空间间，准视门禁禁联网型楼宇宇对讲系统是是一种采用先先进的电子技技术和计算机机技术，对访访客的声音和和图象进行传传感、控制信信号遥控传输输以及社区内内部联网的现现代化安防系系统，它可以以通过门禁管管理软件对社社区人员所持持感应卡权限限的更改、取取消、恢复、增增加、减少等等实现门禁管管理功能，也也可以通过软软件对社区居居住人员基本本情况进行登登记、查询等等，以达到社社区管理的方方便、准确。诸诸如：确定来来访者的身份份，利用可视视室内分机加加装的红外报报警探测器、紧紧急报警按钮钮、烟雾探测测器、煤气泄泄漏控测器等等自动报警、探探测火情、探探测煤气泄漏漏等等，尤其其是在紧急情情况下，按下下紧急求救按按钮，可向管管理中心发出出求救信号。⑥“一卡通”停停车管理系统统在停车库的管理理上，本项目目将按照每位位业主的具体体要求进行计计算机编程管管理：首先，社社区固定用户户可使用免停停车系统出入入停车库，亦亦可使用相应应的读卡系统统进出停车库库；其次，外外来访客或临临时用户一般般使用收费临临时停车系统统。所有固定定用户车辆经经过停车场出出入口时，皆皆会显示相应应车辆资料，如如车主照片、车车牌等，以确确保安全防护护。当停车库库临时车位满满时，智能管管理系统将会会自动停止让让临时车辆进进入，直到再再有临时车为为空出时。⑦背景音乐、紧紧急广播系统统本项目再整体规规划有社区公公共广播及背背景音乐设施施，建立起完完备的社区噪噪音净化系统统，创造了轻轻松、愉悦的的环境氛围，其其全套设备主主要来自南韩韩、美国等地地。另外，社区智能能化系统应当当于社区物业业管理结合起起来，以发挥挥出更大的作作用。第五部分项项目技术经济济效益评估及及融资方案5.1投资与与成本费用估估算说明5.1．1投资资估算依据1.本估算系根根据项目方案案设计所确定定的经济指标标进行编制2中华人民共和和国建设部《房房地产开发项项目经济评价价方法》3.材料、设备备价格参考济济南现行市场场价4.相关税费按按国家及济南南市现行有关关文件规定及及配套政策计计列5.项目的信贷贷资金成本按按现行商业银银行贷款利率率估算6.业主提供的的图纸、资料料5．1．3有关关费用说明城市建设配套费费：济南市现现行标准为：：246元/平方米，根根据建筑面积积征收。设计费：根据国国家有关设计计收费标准，按按建安程费用用的1.3%收取。建设单位的管理理费：按建安安工程费用的的1.2%计。劳保统筹费：按按建安工程费费用的2.6%计。人防设施异地建建设费：30元/平方米。施工图审查费：：3.12元/平方米。工程监理费：按按建安工程费费用的1.2%计。各项管理费、手手续费：包括括招标管理费费、质检费、造造价管理费、交交易信息咨询询费各按建安安工程费用的的0.0555%、0.2%、0.09%、0.12%计取;规划手续费费、占地费、散散装水泥管理理费、城建手手续费约合2元/平方米。不可见预见费：：按建安费用用的3%计算。管理费：按建安安工程费用的的3%计算。销售费用：按销销售收入的1.5%进行计算。财务费用：按人人行最新公布布的年贷款利利率6.57%计算。投资估算内容容投资估算费用范范围主要包括括土地费用、项项目前期工程程费用、房屋屋开发建设费费(建安工程费费、设备购置置费以及与小小区配套的公公建、环境、绿绿化、智能化化等相关设备备、设备的费费用)、开发规费费、管理费用用、财务费用用、销售费用用、销售税费费和不可预见见费。5.2投资与与成本费用估估算土地费用估算算本项目开发形式式是联合开发发。土地约1655亩，土地转转让费55万元/亩，支付时时间：按所签签的合同支付付。前期工程费用用估算工程前期需进行行可行性研究究，水文，地地质勘测，同同时进行规划划设计和三通通一平工作等等工作。基础设施建设设费估算基础设施建设费费是指建筑物物2米以外和项项目用地规划划红线以内的的各种管线和和道路等工程程的费用，主主要包括供水水，供电，环环卫，排污，小小区道路，绿绿化设施的建建设费用，以以及各项设施施与市政设施施干线、干管管的接口费用用。一般按实实际工程量进进行估算。建筑安装费用用估算建筑安装工程费费用是指建造造房屋建筑物物所发生的建建筑工程费用用、设备费用用、安装工程程费用和室内内装饰费用等等。本工程建建安费用按高高层标准计算算，其中土建建工程、消防防工程、电气气工程、给排排水工程及智智能化安装工工程按建筑平平方米造价计计算；电梯工程按电梯梯安装数量计计算。公共配套设施施建设费估算算公共配套设施建建设费是指居居住小区内为为居民服务配配套建设的各各项非营利性性的公共配套套设施（又称称公建设施）的的建设费用，主主要包括：社社区服务中心心、文化活动动中心等。这这些配套设施施是不能有偿偿转让的，一一般按实际工工程量估算。开发期间规费费估算开发期间费用主主要包括规划划费用、建委委系统收费、人人防异地建设设费、绿化建建设费、国土土房管系统收收费、防雷相相关费用、市市政收费等。这这些费用按国国家和重庆有有关部门规定定的费率估算算。总成本费用汇汇总风险分析和不确确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析析是常用的静静态评价指标标，盈亏平衡衡分析的关键键是找到盈亏亏平衡点，即即项目达到盈盈亏平衡状态态利润为零的的点，一般来来讲在项目产产出能力一定定的前提下盈盈亏平衡点月月底项目的盈盈利可能性就就越大，经营营安全性越好好。销售收入为3110765..5503万元，销售售总成本为2803112.54万元，销售售单价为3328..25元，销售税税金及附加税税率为5.5%。相关计算如下：：（一）.销售面面积盈亏平衡衡点总成本销售面积盈亏平平衡点=———————————————————————平均销售单单价×（1—销售税金及及附加税率）2800312.554=———————————————==89.12240万平方米33228.25××（1—5.5%）本项目销售面积积保本点为89.12240，占计划总总销售面积的的百分比为60.033%（二）.销售价价格盈亏平衡衡点总成本销售价格盈亏平平衡点=———————————————————————可销售面积××（1—销售税金及及附加税率）2800312.554=————————————————=26559.75995元/平方米111.5524×（1—5.5%）本项目销售价格格保本点为2659..7595，占计划销销售均价的百百分比79.9114%一般认为，当盈盈亏平衡保本本点在60%—90%之间时，项项目运营风险险较低。因此此该项目较安安全。二.敏感性分析析影响企业效益的的主要因素有有房屋售价、容容积率，因此此，就这两个个变量对本项项目进行因素素敏感性分析析。敏感性分析是研研究某些因素素发生变化时时，项目经济济效益发生的的相应变化并并判断这些因因素对项目经经济目标的影影响程度。敏敏感性分析不不仅可以使开开发商了解因因素变动对项项目财务评价价指标的影响响程度还可以以使他们对那那些较为敏感感的因素进行行认真和自习习的再研究以以提高项目可可行性研究的的准确性。敏感性