中实骏景·时尚广场项目

谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司武汉致业房地产营销策划有限公司中国地质大学房地产工作室2008.91目录前言...........................................................................................................4精品文档放心下载第一章项目背景.................................................................................................5感谢阅读1.1项目基本情况...................................................................................................................5精品文档放心下载1.1.1项目主要规划指标................................................................................................5谢谢阅读1.1.2项目工程进展情况................................................................................................6精品文档放心下载1.1.3项目发展历程........................................................................................................6精品文档放心下载1.2项目区位研究...................................................................................................................7感谢阅读1.2.1区位现状与远景....................................................................................................7谢谢阅读1.2.2区位商业环境........................................................................................................7精品文档放心下载1.2.3商业补充调查........................................................................................................8精品文档放心下载1.3项目定位回顾.................................................................................................................10谢谢阅读1.4项目综合评判.................................................................................................................10精品文档放心下载第二章商业规划建议.........................................................................................13感谢阅读2.1产品和市政同步原则.....................................................................................................13感谢阅读2.2商业广场建议.................................................................................................................14精品文档放心下载2.3交通动线设计建议.........................................................................................................17精品文档放心下载2.3.1人流动线建议......................................................................................................18谢谢阅读2.3.2车行动线建议......................................................................................................20感谢阅读2.3.3广场与地下一层出入口布置建议......................................................................22精品文档放心下载2.4业态规划布局建议.........................................................................................................23精品文档放心下载2.4.1业态规划原则......................................................................................................23精品文档放心下载2.4.2商业功能板块规划..............................................................................................24精品文档放心下载2.4.3分层商业布局......................................................................................................25谢谢阅读2.4.4商业功能板块规划建议......................................................................................25感谢阅读2.5商铺分割建议.................................................................................................................38精品文档放心下载2.5.1商铺分割法则......................................................................................................38精品文档放心下载2.5.2主力商铺的确定..................................................................................................40感谢阅读2.6设施设备配套建议.........................................................................................................40谢谢阅读2.6.1垂直交通系统——电梯布局规划建议..............................................................40感谢阅读2.6.2走道设计建议......................................................................................................42谢谢阅读2.6.3新风系统..............................................................................................................42感谢阅读第三章招商策略..............................................................................................44谢谢阅读3.1基本策略.........................................................................................................................44谢谢阅读3.2招商对象及目标商户分析..............................................................................................45谢谢阅读3.3租金价格体系制定.........................................................................................................45感谢阅读3.3.1租金价格体系制定的方式..................................................................................45谢谢阅读3.3.2租金水平的市场调查.........................................................................................46精品文档放心下载3.3.3项目租金价格的制定..........................................................................................47感谢阅读3.3.4租金价格体系建议（试算确立如下）..............................................................48感谢阅读3.4招商策略模式制定.........................................................................................................48谢谢阅读23.4.1收益方式建议......................................................................................................48感谢阅读3.4.2项目经营收入测算..............................................................................................49谢谢阅读第四章营销价格策略.........................................................................................51精品文档放心下载4.1价格制定原则.................................................................................................................51感谢阅读4.1.1影响价格制定的因素..........................................................................................51谢谢阅读4.1.2定价思路..............................................................................................................51精品文档放心下载4.2分层均价的确定.............................................................................................................52精品文档放心下载4.2.1分层均价的确定..................................................................................................52感谢阅读4.2.2分区域均价的确定..............................................................................................53谢谢阅读4.3折扣及返租策略.............................................................................................................54精品文档放心下载4.3.1折扣策略..............................................................................................................54感谢阅读4.3.2分区返租..............................................................................................................54精品文档放心下载4.3.3销售招商不同步原则..........................................................................................55精品文档放心下载4.4价格策略.........................................................................................................................55感谢阅读4.5项目价格走势控制.........................................................................................................56感谢阅读第五章商业管理公司建议...................................................................................57谢谢阅读5.1组建商业管理公司的必要性..........................................................................................57感谢阅读5.1.1组建商业管理公司是项目运营的需要。..........................................................57感谢阅读5.1.2商业项目的自身特征也决定了引入商业管理公司的客观必然性..................57感谢阅读5.2商业管理公司组建方式.................................................................................................59谢谢阅读5.2.1公司名称..............................................................................................................59精品文档放心下载5.2.2经营周期..............................................................................................................59感谢阅读5.2.3委托、授权..........................................................................................................60感谢阅读5.2.4公司内部架构......................................................................................................60精品文档放心下载5.3功能与职责.....................................................................................................................61谢谢阅读5.3.1解决租售矛盾......................................................................................................61精品文档放心下载5.3.2统一管理..............................................................................................................61谢谢阅读5.3.3可持续性..............................................................................................................63感谢阅读5.3.4协调各方面的利益..............................................................................................63谢谢阅读5.3.5对城市消费市场建立统一的商场模式..............................................................63感谢阅读5.4运营模式.........................................................................................................................64谢谢阅读5.4.1运营模式结构图..................................................................................................64精品文档放心下载5.4.2盈利模式..............................................................................................................65精品文档放心下载第六章招商与营销环境分析..............................................................................66感谢阅读6.1VIP卡发放............................................................................................................66谢谢阅读6.2关于按揭银行................................................................................................................67感谢阅读6.3营销中心法律文件........................................................................................................67谢谢阅读6.4关于广告发布许可.........................................................................................................67谢谢阅读6.5商铺销售登记备案........................................................................................................68精品文档放心下载6.6负一楼产权问题............................................................................................................68感谢阅读6.7违规处罚........................................................................................................................68精品文档放心下载3前言商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读及商业经营管理的策划建议，为项目的运作和经营提供了决策参考。精品文档放心下载4第一章项目背景1.1项目基本情况1.1.1项目主要规划指标本案位于南阳市人民路与光武路交界处，总规划用地面积为32.87亩。项感谢阅读目总规模11.4万平方米，容积率5.7。按照批准的项目规划，本案商业部分的主要建筑指标为：地上商业总面积：25052㎡地下一层商业面积：10299㎡商业可售面积约：35351㎡设备库房总面积：6173㎡51.1.2项目工程进展情况本案工程进度预想如下：时间2008年8月2008年9月2009年1月2009年3月2009年7月2009年10月谢谢阅读主要工程节点基坑开挖基槽完工正负零商业部分封顶内部装修完成开业1.1.3项目发展历程精品文档放心下载2006年整体收购精品文档放心下载谢谢阅读2006精品文档放心下载谢谢阅读重视的问题之一。经与贵司充分沟通，初步确定本案案名为中实骏景·时尚广场，项目运营谢谢阅读谢谢阅读展商为南阳中实骏景房地产开发公司，代理商为致业地产。项目的发展愿景为：感谢阅读立足于整个南阳的城市定位方向、建设发展方向，期望通过本项目的开发建设，感谢阅读感谢阅读地标，成为南阳市商业价值的的典范、新型商业地产的名片。谢谢阅读61.2项目区位研究1.2.1区位现状与远景该项目位于南阳市人民路与光武路交界处，南至鑫福花园，西至大管庄，谢谢阅读谢谢阅读路东西横贯南阳市区，为城市主干道,该项目亦为卧龙区、宛城区、高新区三区精品文档放心下载交汇口，区域城市功能主要体现在交通方面。根据南阳城市总体规划，光武路规划拓宽到100米，建成后将成为南阳市精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载横向轴线，项目所在地也将成为南阳真正的城市核心。与此同时，周边淯龙苑、谢谢阅读南航职工宿舍楼，中心医院医技楼以及本案的建成，区域将在2-3年内出现10感谢阅读谢谢阅读未来也是南阳城市高端人群的聚集地。综合区域的现状与远景来看，区域的城市功能尚未完全发挥，综合效应不谢谢阅读明显，但在未来2-3年内，片区将得到长足发展，进而形成南阳新的城市地标。谢谢阅读1.2.2区位商业环境本案虽然位于人民路商圈的扩张延伸地带上，但区域商业环境现状不佳，精品文档放心下载谢谢阅读设备物资为主，西段汽配汽修等业态为主，商业形象有些缺位。精品文档放心下载7N盛德美三色鸽

人民北路光武路人民路商圈区域商业环境示意图从上图我们可以看出，人民路商圈随着绝对距离的延伸，由于梅溪河的影谢谢阅读感谢阅读光武路规划的实施，在未来2-3年内，本案所在片区将成为南阳城市新的中心。感谢阅读区域的城市功能将逐步得到体现和完善，综合效应将逐步显现。感谢阅读1.2.3商业补充调查根据项目的属性特征和可类比性，选择主要调查对象，对项目周边在建的感谢阅读感谢阅读对比依据，体现本案注重分析区域市场特性和市场成熟的条件。精品文档放心下载8谢谢阅读百货/世纪百货★竞争项目的商业调查项目商业定位体量（㎡）业态及业种主力商家招商政策租赁形式新华城体验式大型市广CITYMALL购13万场物中心休闲多业态组合,其中零售比例为50%丹尼斯百货和超市/肯德基/苏宁电器/奥斯卡院线/麦当劳合同期5无免租装修期90天09年元旦开业F1租价120元/㎡/月物业管理10元/㎡/月育龙苑城市商业中心8万多业态组合暂无未推出谢谢阅读广场（未明晰）(开业期未定)家和万新都市综合体3万多业态组合暂无未推出精品文档放心下载世（未明晰）锦江嘉新都市综合体5万画布/哥德咖啡租赁形式，无免租，租精品文档放心下载年华乐、商务休闲金均价元㎡/月对应销售9900/㎡结论：南阳商业模式升级，竞争趋于激烈，受政策和房地产大市场影响，项目感谢阅读建设进展缓慢。商铺租金价格和销售价格不能匹配，保证不了正常收益。精品文档放心下载商业定位和业态规划不够清晰，项目推广过于草率。★主要商业的调查项目区位及商圈经营形式租金水平经营预估感谢阅读大统百货人民路商圈租赁形式2万最高约1.6亿感谢阅读鸿德百货人民路商圈租赁和联营扣点3万取低约1.3亿精品文档放心下载世纪百货人民路商圈租赁形式2万趋中约1.1亿精品文档放心下载金马特中州路商圈租赁形式2万取高约1.8亿感谢阅读9结论：人民路商圈成熟且商业集中，以鸿德公园为核心的新兴商业业态冲击传谢谢阅读统商业格局和经营体制。大统百货和金马特生活广场仍然不失百货商业领头地位，其商业坪效最感谢阅读高，品牌升级最快，淘汰率约20—30%。消费环境的改善已是商家的共识，但部分商业物业的本身决定了不能满精品文档放心下载足消费者深层次的精神和文化需求，新型商业业态是发展趋势和时尚品谢谢阅读味人士的渴求。1.3项目定位回顾精品文档放心下载业态感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读时尚潮流、活力动感地带、影视娱乐天地、合家欢、健怡人生等八大功能主题;感谢阅读目标消费人群为“城市精英力量”;产品定位为“店内街铺”;项目整体定位为精品文档放心下载“都市时尚主体MALL”.项目的区位属性，决定了项目独有的气质，这就需要项目的运营需站在南精品文档放心下载阳城市发展和现代化进程的高度，深层次思考项目的发展思路。谢谢阅读1.4项目综合评判本案虽有全新商业模式，但区域现状商业氛围临时缺位，从规划来看，远谢谢阅读10精品文档放心下载目现实的价值，这是需要重点考虑的。总体说来要解决好如下矛盾：精品文档放心下载市场投资开发增量与本案开发规模的矛盾；本案差异化商业模式与目标受众接受度的矛盾；光武路规划的实施与梅溪改造时间的不确定性与本案形象的矛盾；感谢阅读客源积累与区域竞争的矛盾；人民路商圈的扩张与本案突破性对接扩张造成商业中心位移的矛盾；谢谢阅读本案开发先行与区域商业形象临时缺位的矛盾。解决以上矛盾，需从以下几点着手，无论是在硬件形象和软性诉求上，均精品文档放心下载保持一种高姿态，真正体现南阳“商业领袖、财富传奇”的市场形象。精品文档放心下载重个盘、轻区域，开发及营销思路要跳出地域限制，立足于整个南阳的感谢阅读城市定位方向、建设发展方向，构造南阳城市新的地标、成为南阳市商谢谢阅读业价值的的典范。充分发挥本案优势，突破南阳市现有投资理念、商业模式、消费方式，感谢阅读对市民的投资标准进行巅覆性洗礼，打造品牌，成为新型商业地产的名谢谢阅读片。开发主题要高于南阳一般项目，具有延续性和可扩张性。感谢阅读要建成南阳明星商业地产项目，成为人人向往的财富传奇。精品文档放心下载营销推广要注重开发商品牌的积累，注重将企业品牌演变为项目增值。谢谢阅读致业观点：南阳商业地产市场群供应量较大，人均商业面积已经达到甚至超过临界精品文档放心下载点，市场竞争趋于白热化；感谢阅读精品文档放心下载市场切入点；谢谢阅读来增加商铺投资的安全性，是市场较为接受的主要措施；本案真正的价值在未来2-3年内才能真正得以充分体现，因此本案在现谢谢阅读谢谢阅读愿景尽量现实化，增强投资者信心；谢谢阅读会面临较大的市场抗性，因此本案在主诉求上需强调与南阳的和谐融合，谢谢阅读激发市场共鸣，真正使本案成为南阳新的城市地标。感谢阅读感谢阅读为主要的营销手段加以充分运用。12第二章商业规划建议2.1产品和市政同步原则梅溪河的改造是关乎本案成败的重要基础市政工程，是本案取得成功的必谢谢阅读精品文档放心下载的发展商中实骏景公司。基于此现状，建议本案的开发建设与梅溪河改造同步进行，如梅溪改造主谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读消除梅溪对本案的负面影响。根据梅溪改造的方案和进度安排，主要实施节点预计如下：感谢阅读时间节点08年9月底08年底09年春09年夏谢谢阅读主要事项规划评审动工实施改造工程竣工广场装饰施工谢谢阅读据了解，梅溪改造采取深埋排污管网，局部覆盖的方式，改造整体进度安感谢阅读排来看，与本案关系主要集中在以下几个方面：梅溪改造相对滞后对本案的商业形象的影响；梅溪改造方案对本案产品的影响；梅溪改造实施对本案营销推广起到一定促进；梅溪改造施工作业面与本案施工作业面的相互影响。基于此工程现状，建议按照产品与市政同步原则，通过以下措施，变被动精品文档放心下载为主动：谢谢阅读13会，将梅溪对本案的形象影响消除，给予市场良好的预期；感谢阅读通过科学的施工组织设计，协调好本案与梅溪改造施工作业面的关系；精品文档放心下载精品文档放心下载实现经济价值和产品效益的双赢。2.2商业广场建议根据梅溪改造规划方案，将实行深埋污水管网、局部覆盖的方式进行，加感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读业领袖”的地位。本案案名为中实骏景·时尚广场，与南阳其他商业地产项目相较，本案的感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读开放性本案定位为市民广场，在功能上要满足市民休憩、游览、集会的需要，同谢谢阅读感谢阅读疏散的安全要求，做到与城市主干道人民北路、光武路有良好的衔接。谢谢阅读景观营造广场景观的营造，首先通过绿化来实现，绿化植物需层次分明，基本上分感谢阅读三个层次:高大的乔木（2—5精品文档放心下载14感谢阅读主要是烘托商业气氛。同时考虑四季色彩变化，做到四季有景。精品文档放心下载实行局部覆盖的方式，通过设置具时尚气息。广场雕塑的选择上，建议与本案的定位结合起来，突出时代谢谢阅读小品。15广场辅助功能谢谢阅读地，因此在规划上首先要考虑注入一些时尚元素，比如规划轮滑坡道等。同时考虑倒城市功能和本案商业功能需求，规划上预留舞在规划上要考虑与整个广场风格的和谐融合，不能出现生硬的功能区间布局。其他辅子显示屏等设备。地面铺装图案化广场的地面铺装材料的质感与色彩的16谢谢阅读场地的使用和便于检修。2.3交通动线设计建议商业地产的人流规划不能简单等同于百货商场，因为大多数商业本案的开谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读虑人流及车行动线。动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户精品文档放心下载精品文档放心下载有：谢谢阅读延长购物中心的人流通过线；以局部的造景、中厅引导人流；以餐饮休闲娱乐区引导人流；出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；谢谢阅读172.3.1人流动线建议我们认为本案的室内人流系统的规划必须要满足以下三个方面的因素：⑴感谢阅读物理因素；⑵租金因素；⑶顾客生理、心理因素；物理因素：符合项目建筑本身结构要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素：楼层垂直系统设计、立柱间精品文档放心下载感谢阅读畴，我们在这里一笔带过。租金因素：提升有效人流平均到达率、拉动商铺租金为了提高更多的商铺租金，人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读前凸或后凹形式，设置一些休憩区域，以提升局部商铺的租金。精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读主要通道旁占用黄金铺面的损失。除了设立若干通道间的正度经纬连接，方便顾客快捷的往返于前后通道，感谢阅读有效的缓解了人流的拥堵，提升人流平均到达率。人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通感谢阅读透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。感谢阅读在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计，以增加人流上下谢谢阅读楼时光顾店铺的数量。主力店对顾客的吸引力无疑是相当大的，如果将其设在入口附近，将损失精品文档放心下载18后边的人流到达率，损失商铺的出租价值，但是将主力店放置在商场的中后端，感谢阅读在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的租金收益。根据本案物业特点，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。以3感谢阅读层的商场为例，主力店设在3层，一线品牌专卖店和散铺分布在一、二层，那感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读的协调情况。顾客生理、心理因素：缓解顾客购物疲乏感和不适感每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可感谢阅读谢谢阅读了再次光顾的情绪。店铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，感谢阅读可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。感谢阅读升人流的店铺光顾数量。应该在人流通道头尾端等地方给予显不会再来的想法。结合本案的项目定位，本案商业人流19动线设计要充分考虑商铺价值的均好性，尽量增加商业店铺与人流的接触面。谢谢阅读商铺商铺商铺商铺商铺人流动线人流动线人人流动线流动线人流动线2.3.2车行动线建议本案未来消费客群定位为城市精英力量，其主要特点为：有较为稳定的收谢谢阅读谢谢阅读融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业人员，20-45岁追求时尚精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读费环境。在综合考量国内部分一、二线城市高档购物中心的车行动线的前提下，我谢谢阅读们建议规划本案车行动线的总体原则是：人车分流，非机动车隔离于广场之外。感谢阅读20非机动车动线建议谢谢阅读感谢阅读色部分为非机动车停车位）机动车动线建议本案机动车的动线规划，要综合考虑光武路、人民路交通现状和交通管制精品文档放心下载要求，保证机动车路线畅通有序，营造良好的商业氛围和舒适的商业体验。感谢阅读目前，本案主要临街面的交通现状是：人民路中间有交通隔离栏，机动车谢谢阅读感谢阅读排：进入地下车库主要出入口设置在光武路，人民路上只做辅助出入口；精品文档放心下载自光武路进入地下车库的机动车可双向驶入，同时自地下车库亦可从光武精品文档放心下载精品文档放心下载人民路仅靠项目右侧的车道可驶入地下车库，人民路出口车辆亦只能沿人精品文档放心下载民路南向驶出；同时要综合考虑消防通道的实际需要。21光武路人交通隔离护栏民路机动车动线人流动线公交车站2.3.3广场与地下一层出入口布置建议为提升地下一层的商业价值，在广场规划设计上，需要考虑与地下一层的谢谢阅读互动，重点把握以下几点：满足消防疏散需求；在不影响首层出入的情况下，广场采取局部下沉，设置人行通道；感谢阅读地下一层内部人流动线设计成环形，减少商业死角；通道的设计不应破坏广场的整体性。22可考虑如下方案：扶梯人行动商业内商业广在商业主入口两侧设置扶梯达到负一楼；在临光武路和人民路的出入口设置两处可达到广场的出入口；感谢阅读在途中红色区域设置商业内街。2.4业态规划布局建议2.4.1业态规划原则业态组合规划不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，要考虑谢谢阅读感谢阅读MALL精品文档放心下载的商业价值和文化诉求。232.4.2商业功能板块规划■时尚商业组合内容时尚购物+创意娱乐+快乐餐饮+品悠休闲■商业业态占比图20%50%■功能板块组合模式结合本案商业物业结构，采用垂直分割切块，按主力店和商业价值排序来感谢阅读组合功能板块,依次分割成A、B、C、D四个区。B区A区C区D区242.4.3分层商业布局功能穿插，复合业态，动静结合，营造氛围，突出主题。主题百货（A区）+时尚街区（B/C区）+餐饮娱乐(D区)感谢阅读A区B区C区D区楼层(1-4层7127.11㎡)(1-4层7480.64㎡)(1-4层2792.38㎡)(1-4层3886.13㎡)谢谢阅读主题百货时尚街区时尚街区餐饮休闲/服务机构时尚精品馆(1727.11㎡)流行前线(1908.41㎡)品牌服饰旗舰店建面(1018.13㎡)谢谢阅读化妆护肤品/珠宝黄金/潮流服饰/创意商业/中餐会所/金融服务

一楼感谢阅读(650.98㎡)精品高档女装/国际快家居布艺/工艺礼品//专业干洗(5304.63㎡)感谢阅读餐连锁/时尚配饰/时尚鞋包/电器/咖啡简餐/生活彩妆/街景水吧时尚仕女馆(1800流行前线(1857.41㎡)建面(713.8㎡)建面(956精品文档放心下载成熟女装/精品鞋区/内潮流服饰/创意商业/品牌服饰旗舰（同上延伸）

二楼感谢阅读衣文胸/美容SPA家居布艺/工艺礼品/(5327.21㎡)谢谢阅读时尚配饰/时尚鞋包/电器/咖啡简餐/生活彩妆/炫甲社F3-潮流生活馆(1800少淑女装/精美配饰/时流行前线(1857.41㎡)（同上延伸）建面(713.8㎡)(百货同层延伸)建面(956（同上延伸）尚箱包/美发专业机构/备选：咖啡简餐谢谢阅读(5327.21㎡)/KTV：F4-运动休闲馆(1800运动休闲服饰/青春休流行前线(1857.41㎡)（同上延伸）建面(713.8㎡)(百货同层延伸)建面(956（同上延伸）闲服饰/户外运动/备选：咖啡简餐谢谢阅读(5327.21㎡)/KTV：动感地带-2601.47㎡

F5-专业健身会所/茶吧简餐/绅士台球馆/(3767.43㎡）精品文档放心下载负一层生活超市/美食文化/大型电玩约10299㎡2.4.4商业功能板块规划建议本着项目商业的前瞻性、完善性、复合性和主题时尚性，从多商业角度分精品文档放心下载谢谢阅读25套建议方案：方案一：采用垂直交叉规划法，将商业部分分成地下区、地上区共四谢谢阅读个功能分区。1）地下一层商业功能板块规划建议商业功能板块定位：精品生活坊功能板块：生活超市+健康休闲招商面积：约10299㎡商业功能板块规划建议：谢谢阅读业态上面与地上商业进行衔接互补。精品文档放心下载感谢阅读的电扶梯；在项目地下一层临光武路、临人民路沿线两段内设街铺，262）地上商业功能板块规划建议四个区，谢谢阅读每个区会垂直商业规划，同时与其他区域进行交叉，形成一个整体；精品文档放心下载地上商业功能板块定位：A区：主题百货（A区垂直1-4层+C区垂直3-4层）谢谢阅读B区：时尚街区（B区垂直1-4层）C区：时尚街区（C区垂直1-2层）D区：餐饮休闲/服务机构（D区垂直1-4层）感谢阅读一层商业功能板块规划：A区：商业功能板块定位：主题百货功能板块：精品服饰旗舰+化妆护肤+黄金珠宝+精品鞋包+休闲餐饮谢谢阅读招商面积：1727.11㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：一层是项目的点睛，而A区是项目最出彩的核心，感谢阅读区时尚街区衔精品文档放心下载27接成一个整体，营造复合的商业氛围；B区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：精品旗舰+化妆护肤+创意饰品招商面积：1908.41㎡（建筑面积）精品文档放心下载规划，与C区一起和主力A区形成合围，凸显时尚主题氛围；谢谢阅读C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：精品旗舰+特色小吃+工艺礼品招商面积：650.98㎡（建筑面积）精品文档放心下载势规划，与B区一起和主力A区形成合围，凸显时尚主题氛围；谢谢阅读D区：商业功能板块定位：餐饮休闲/服务机构功能板块：大型酒楼+银行+社区配套招商面积：1018.13㎡（建筑面积）感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读商业机会；28二至四层商业功能板块规划建议：二层：A区：商业功能板块定位：主题百货功能板块：运动休闲服饰+户外服饰招商面积：1800㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层商业功能板块规划，在品类上进行调谢谢阅读整，切合市场实际；B区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：潮流时尚服饰招商面积：1857.41㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层B区的商业功能板块规划，调整经营感谢阅读品类；C区：29商业功能板块定位：时尚街区功能板块：潮流时尚饰品招商面积：713.8㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层C区商业功能板块规划；精品文档放心下载D区：商业功能板块定位：餐饮休闲/服务机构功能板块：大型酒楼或银行招商面积：956㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层D区的商业功能板块规划；精品文档放心下载三层商业功能垂直延续各区的商业功能板块规划，C区三层纳入A区的功谢谢阅读四层商业功能基本垂直延续各区的商业功能板块规划，只是从本层开始，感谢阅读规划餐饮业态；同时C区四层纳入A区的功能板块范畴（根据该区垂直业态的感谢阅读30五层商业功能板块规划建议：五层商业只有A区的部分延伸商业功能板块定位：动感地带功能板块：专业健身会所/茶吧简餐/绅士台球馆招商面积：3767.43㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：充分利用梅溪河的景观优势，规划休闲业态的体感谢阅读感谢阅读四层调整；31方案二：三个功能分谢谢阅读区1）地下一层商业功能板块规划建议商业功能板块定位：精品生活坊功能板块：生活超市/美食文化/大型电玩招商面积：约10299㎡商业功能板块规划建议：鉴于本案地下一层的物业属性，建议该楼层对商业进行整体打包定位，谢谢阅读并在业态上面与地上商业进行衔接互补。精品文档放心下载具体是一方面在临光武路、临人民路以及项目临梅溪河广场增加人流进出地谢谢阅读下一层的电扶梯；在项目地下一层临光武路、临人民路沿线两段内设街铺，322）地上商业功能板块规划建议地上商业共五层，按垂直交叉规划法，将单层分割成A、B、C四个区，感谢阅读每个区会垂直商业规划，同时与其他区域进行交叉，形成一个整体；感谢阅读地上商业功能板块定位：A区：主题百货（A区垂直1-4层）B区：家品大本营（B区垂直1-2层）时尚街区（B区垂直3-4层）C区：时尚街区（C区垂直1-4层）一层商业功能板块规划：A区：商业功能板块定位：时尚精品馆功能板块：精品服饰旗舰+化妆护肤+黄金珠宝+精品鞋包+休闲餐饮感谢阅读招商面积：1727.11㎡（建筑面积）33商业功能板块规划建议：一层是项目的点睛，而A区是项目最出彩的核心，建议将该区域作为主谢谢阅读力进行规划，引进品牌旗舰主力店；B区：商业功能板块定位：家品大本营功能板块：专业家电（家饰）卖场（1-2层垂直规划）感谢阅读招商面积：1908.41㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：该板块面临光武路，目前该路段的商业氛围散淡，在规划该板块的思考谢谢阅读中需要重点突出该板块的亮点特色，吸引定向客流，建议该板块整体打包规谢谢阅读划；C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：次主力时尚集合馆或时尚街铺招商面积：650.98㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：感谢阅读设备用地等不利于商业运营需求的先天硬伤，对该区域的规划、甚至销售招谢谢阅读商代理直接的影响；感谢阅读临街两角交叉设置休闲餐饮（垂直规划，直接垂直1-2层或者在一层形成夹感谢阅读34备选方案：集合外贸淘铺、美甲装饰、创意DIY、时尚数码等为一体的时尚精品文档放心下载潮流街区；二至四层商业功能板块规划建议A区：商业功能板块定位：主题百货功能板块：运动休闲服饰+户外服饰招商面积：5400㎡（2—4层建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层商业功能板块规划，在品类上进行调精品文档放心下载整，切合市场实际；B区：商业功能板块定位：家品大本营功能板块：专业家电（家饰）卖场（1-2层垂直规划）谢谢阅读招商面积：1857.41㎡（2层建筑面积）35商业功能板块规划建议：垂直延续一层B区的商业功能板块规划；谢谢阅读C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：潮流时尚饰品招商面积：713.8㎡（2—4层单层建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层C区商业功能板块规划；谢谢阅读三层商业功能垂直延续各区的商业功能板块规划，B区开始规划休闲娱乐业感谢阅读态，建议电玩、网吧；四层A区延续一至三层的整体规划布局；B、C区开始规划餐饮业态，建议各种特色餐饮；36五层商业功能板块规划建议商业功能板块定位：体验空间功能板块：KTV+夜总会招商面积：2601.47㎡（建筑面积）商业功能板块规划建议：充分利用梅溪河的景观优势，规划休闲业态的体验精品文档放心下载37空间，如果该品类如政府相关特殊行业规定有冲突，可以考虑将该楼层品类感谢阅读与四层调整；2.5商铺分割建议2.5.1商铺分割法则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要感谢阅读的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。谢谢阅读主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分精品文档放心下载谢谢阅读业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之谢谢阅读比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽精品文档放心下载感谢阅读餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大精品文档放心下载于4：1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租感谢阅读感谢阅读几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。谢谢阅读人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读38谢谢阅读铺的销售有非常重要的意义。110精品文档放心下载层534198谢谢阅读铺租金价格25元/㎡/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金感谢阅读是2500元，而按照最少的利润来计算，每个商铺业主平均要达谢谢阅读到30000元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消谢谢阅读费15-201500-2000人谢谢阅读50-70谢谢阅读平均每小时5-75000-7000感谢阅读每小时通过500-7008-11人次。通路和楼梯占用的面积即感谢阅读应该按照此标准进行设计分配。注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其感谢阅读感谢阅读道路面积，都小于以上的估算。科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽感谢阅读谢谢阅读感谢阅读有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销感谢阅读感谢阅读39都属于辅助功能区范围。2.5.2主力商铺的确定以市场为准则，考虑南阳居民市场承受能力，确定主力商铺面积区间谢谢阅读4000谢谢阅读按揭买铺为主，首付能力在5—15万，由此推算本案的主力商铺总价区间应该精品文档放心下载在10—30万之间，按照13800元/平方米的整体均价计算，主力商铺面积区精品文档放心下载间应该在10——20平方米之间。以经营商户的实际使用需求确定主力商铺面积本案定位为时尚主题商业内街，商业形式为各种时尚主题的小店铺，而这谢谢阅读些店铺经营面积需求也大多在10——20平方米之间。谢谢阅读不规则商铺由于建筑结构的原因，在进行商铺分割和物业内部道路系统规划时会产生感谢阅读一系列的不规则商铺，这些商铺的面积预计在4——10平方米之间。精品文档放心下载综合结论：综合考虑街铺的分割，本案的商铺的面积在4——50平方米之精品文档放心下载间，主力面积范围在10——20平方米之间。2.6设施设备配套建议2.6.1垂直交通系统——电梯布局规划建议扶梯布局精品文档放心下载都要以有效疏散运载人流作为出发点。40避免电梯口的人流堵塞。商业物业人流量大，避免电梯口的人流堵塞，是谢谢阅读精品文档放心下载叉口。感谢阅读布置时要根据“右上左下”规则引导顾客向上购物。感谢阅读保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且可以避免电梯口的堵塞。感谢阅读但同时也要注意消费者逛商场的疲劳度，进行合理跨距分析。精品文档放心下载根据商业地产规划的一般规范，要合理组织好人流，提升商业品质，一般感谢阅读每5000平方米商业面积需配置2——3A区扶梯的前提下，精品文档放心下载在B区和C区各增加一部扶梯，如图所示：B区A区扶梯货梯观光梯C区预留电梯位D区41垂直电梯布局货人分流。商场垂直电梯一般货梯与载人梯分开设置，实行有效货流与人精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读为扶梯。在一些大型商场常常使用观光梯作为商场亮点。建议本案增设二部货梯，一部外挂观光梯，在D区预留外挂提位置，根据感谢阅读进驻商业情况考虑是否增加。2.6.2走道设计建议脉络清晰商场内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也精品文档放心下载影响商场布局。与指引标志结合指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道感谢阅读交叉部分设置。合理设置宽度过道的两大作用是疏散人流和引导，商场过道宽度设置要结合商场的人流精品文档放心下载32.4米左右。谢谢阅读2.6.3新风系统新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶精品文档放心下载精品文档放心下载42谢谢阅读与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。感谢阅读采用新风系统有如下几点：不用开窗也能享受大自然的新鲜空气；避免“空调病”；避免室内家具、衣物发霉；清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康；感谢阅读调节室内湿度，节省取暖费用；有效排除室内各种细菌、病毒。根据本案的定位，建议在本案中引入新风系统。43第三章招商策略3.1基本策略精品文档放心下载行目标招商。策略分类：目标招商：目标锁定、目标洽谈、目标签约全程目标一对一招商；精品文档放心下载重点招商：品牌角度、商户角度、区域角度三者权衡重点锁定，先重点谢谢阅读后全局招商；商户策应招商：供应商、代理商、经销商三者关系策应嫁接招商，从厂感谢阅读商沟通开始；阶段策略招商：造势阶段、蓄势阶段、爆发阶段三势营造策应招商；利感谢阅读用节点活动；进行项目招商的造势，利用意向收集进行蓄势；利用重点精品文档放心下载品牌的进驻爆发招商地域招商策略：先外围，后内围，外围突破，内围瓦解，内外围策应招精品文档放心下载商；政策应用招商：报价招商政策策略、普惠招商策略、特惠招商策略；感谢阅读等级招商策略：重点品牌重点专人全程招商；招商激励策略：品牌进驻招商激励机制、招商人员招商激励机制；感谢阅读443.2招商对象及目标商户分析招商对象及目标商家的选择首先取决于项目的商业定位要求和功能板块的感谢阅读规划。根据本案时尚主题MALL的商业定位和功能板块规划，项目招商对象确谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载牌的招商地域范围要扩大到一二线城市，接轨方向为郑州、武汉、北京等地。精品文档放心下载目标商家和品牌列举：快餐国际连锁品牌：肯德基、麦当劳国际运动品牌：耐克、阿迪达斯、KAPPA、爱世克斯、乐世菲斯谢谢阅读国内著名健身机构：帕菲克、25小时、一兆韦德国内家电专业连锁：苏宁电器、国美电器国内著名餐饮企业:桂林人、绿茵阁、秀玉红茶坊区域知名电玩：神采飞扬、城市英雄、红帽象3.3租金价格体系制定3.3.1租金价格体系制定的方式方式一：周边市场、同行业、竞争项目类比法方式二：依据市场消费额商家租金承受能力推算方式三：依据开发商、投资人合理投资回报为依据，以售价返租回报测算精品文档放心下载453.3.2租金水平的市场调查★竞争项目的租金调查竞争项目开业期租金政策水平育龙苑待定尚未推出新华城市广场09年1月待推出（首层120元/㎡建面/月）精品文档放心下载家和万世待定尚未推出锦江嘉年华部分开业均价49元/㎡建面★成熟商业的租金水平商业管理费租金水平（元/㎡建面/月）公摊率%均价大统百货管理费1%F1-2101-4层税费1-2F2-150143元电费500F3-12030%无物业、空调费F4-90B1-自营超市鸿德百货场内：税费：10元/㎡/月F1-1401层按35%精品文档放心下载1元F2-90无公摊的公摊折合精品文档放心下载/度F3-50按实际面建筑面积租场外门面：物业元㎡/月B1-丹尼斯超市-25积租赁价91元精品文档放心下载地下流行前线--901-3层元裕华商城管理费、税费、水电、物业管理1F：75费等1-4层2F：603F：45不详53元4F：30B1--1253--14393元谢谢阅读/㎡建面/月，同时建议项目整体租金均价的制定在50元/㎡建面谢谢阅读层的租金价格区间为90--120元/㎡建面/月。感谢阅读46★项目附近门面调查区位业种面积(㎡)租金价格（元/平米/月）精品文档放心下载市九小以南副食店40100025育龙苑对面移动充值点30120040方圆快捷以南名烟名酒店60300050结论：项目附近人民北路商业的正常租金价格25—50元/平米/月，约精品文档放心下载37元/平米/月★售价返租回报推算租金按项目铺面销售均价1380013800谢谢阅读×8%/12=9213800精品文档放心下载×10%/12=115元/㎡(建筑面积元/㎡(建面)/月的价格已达到成感谢阅读熟商业的租金高位水平，仅作为租金高限区间参考，不应作为入市基准租金精品文档放心下载价格。3.3.3项目租金价格的制定我们认为租金价格的制定要考虑市场的接受能力，兼顾投资收益和回报。尤谢谢阅读谢谢阅读场成熟后逐年递增，达到预期回报。取上限92元/㎡37谢谢阅读37元—92元/㎡/月。谢谢阅读50元/㎡(建筑面积)/月作为租金基准价的标线。精品文档放心下载按租金年递增率10%推算，5年后达到均价92元/㎡(建筑面积)/月。谢谢阅读473.3.4租金价格体系建议（试算确立如下）楼层租金基准价（元/㎡建筑面积/月）价格带10590—120F27055—79F35042—58F43025—352015--25B12520--3050感谢阅读得，只是算数平均值。3.4招商策略模式制定3.4.1收益方式建议★对项目盈利模式的思考创新市场经营业态，可大大节约经营成本；引进先进市场管理模式,保证项目商业永续经营；围绕主题组合功能板块，增强项目赢利附加值；★盈利办法的思考第一种：采取联营扣点模式，争取最大利益。第二种：如只装修公摊的公共面积,招商则采用低租金收取模式；精品文档放心下载第三种：如客户要求提供精装修,招商则采用高租金收取模式。精品文档放心下载谢谢阅读48间，并支付相应租金。★我们对项目关联利益主体平衡的思考招商应兼顾产权期限的因素；投资经营兼顾成本回收的因素；再投入兼顾经营实际需求的因素。3.4.2项目经营收入测算静态整体租金收益模拟整体铺位属性地下一层一层二层三层四层五层感谢阅读面积(㎡)1029953055327532753273767月租金收益(万元)年租金收益(万元)租金均价总面积(㎡)35351

(元)第一年2510570503020176.752121.0650精品文档放心下载第二年2711577553322194.432333.1755精品文档放心下载第三年3012685603621212.112545.2760感谢阅读第四年3313994664023233.322799.8066精品文档放心下载第五年36153103734422258.063096.7573谢谢阅读第六年40168113804824282.813393.7080精品文档放心下载第七年44185124885323311.093733.0788谢谢阅读第八年48203136975825342.904114.8697精品文档放心下载第九年532231501076424378.264539.07107精品文档放心下载第十年582451651187027417.145005.70118感谢阅读第十一年642701811307725459.565514.76130精品文档放心下载第十二年702971991438528505.526066.23143感谢阅读十二年租金收益合计(亿元)4.53注：总收益=总建筑面积*售价=35351*13800=4.88亿元谢谢阅读如表所示，在基准租金为50元的情况下，静态租金收益约为4.53亿元。精品文档放心下载租金/投资比值=(4.53-4.88)／4.88=－7%即项目投资回报率为93%感谢阅读49另外的7%可以通过部分运用价格策略计入销售价格；可出售物业的租金精品文档放心下载收入，如停车位、广告位等；少量物业管理费净收益等方式实现。谢谢阅读当基准租金调整到55元时，总收益将能达到4.98亿元项目投资回报率谢谢阅读为102%。50第四章营销价格策略4.1价格制定原则4.1.1影响价格制定的因素影响房地产价格制定的因素有很多，细分为上百种。主要有以下几方面：谢谢阅读宏观因素：国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。感谢阅读成本因素：土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。感谢阅读谢谢阅读程度、临街状况等谢谢阅读能力等感谢阅读商的品牌、合作伙伴的品牌等。4.1.2定价思路综合考虑项目所处的市场情况及项目本身的情况，项目整体均价分两块来谢谢阅读精品文档放心下载用市场比较法。514.2分层均价的确定同一商业物业，不同商铺的价格受楼层、开间、进深、结构、面积、临街谢谢阅读13800元/平方米，感谢阅读结合以上因素，分楼层确定不同区域的均价，作为制定分商铺价格（一铺一价）精品文档放心下载的依据，具体的分铺价格另案专题汇报。4.2.1分层均价的确定影响楼层均价的主要原因是由于可到达性递减的原因，使得商业价值随着精品文档放心下载楼层的增加逐步递减，因此，按照整体目标均价13800元/平方米，综合考虑感谢阅读这些因素，得出如下分层均价。建筑面积均价取整均价楼层环比值（㎡）（元/㎡）（元/㎡）一楼5304.652318323200—二楼5327.17162281620070%感谢阅读三楼5327.17113601140070%感谢阅读四楼5327.179088900080%五楼3767.437270730080%地下一层约102991380013800—精品文档放心下载合计35351×13800=4.88亿元定价说明：地下一层单独定价，暂定目标均价为13800元/平方米；感谢阅读一至五层为一个价格体系，均价逐层递减；524.2.2分区域均价的确定B区的价格会略有不同，根据影响商铺价格的主要四个区A区域，分区域确定均价，作为制定一铺一价的依E区（地下一层）谢谢阅读C区据。D区楼层区域均价（元/㎡）调整幅度A区26680＋15%一B区23200—楼C区23200—D区18560—20%一层均价23200A区18630＋15%二B区16200—楼C区16200—D区12960—20%二层均价16200A区13110＋15%三B区11400—楼C区11400—D区9120—20%三层均价11400A区10350＋15%四B区9000—楼C区9000—D区7200—20%四层均价9000五楼均价7300地下一层A区15870＋15%B区15870＋15%C区15870＋15%D区13800—E区10350—25%地下一层均价13800534.3折扣及返租策略4.3.1折扣策略折扣策略的运用主要是刺激投资客户的购买热情，本案在营销过程中折扣谢谢阅读精品文档放心下载铺售价中。4.3.2分区返租返租作为商业地产主要的促销手段，在南阳市场广泛使用，建议本案也考谢谢阅读感谢阅读家的情况，分区域制定不同的返租策略，具体如下：谢谢阅读返租实行较低回报率、较长年限（5年以上）的返租承诺；精品文档放心下载3感谢阅读域商铺返租采取相对较高回报率、较短年限（2—3年）的返祖承精品文档放心下载诺；谢谢阅读按统一商业规划自主经营。由于南阳市场上大多实行较长年限的投资回报承诺，这对于本案投资回报感谢阅读精品文档放心下载性和物业增值转化的投资回报两个方面的诉求，进而增强投资者信心谢谢阅读用于返租的资金来源建议从以下渠道解决：54实际的租金收益部分运用价格策略计入销售价格不可出售物业的租金收入，如停车位、广告位等少量物业管理费净收益4.3.3销售招商不同步原则在商业地产的销售和招商工作上，对于投资客户来说，期望能获得较高的感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载招商不同步原则，同时实行销售、招商工作的相互屏蔽。4.4价格策略根据南阳市场实际，结合本案区位现状以及本案的整体定位，我司认为本精品文档放心下载案销售价格按照以下总体策略实施：平价入市小幅爬坡阶段性冲刺平价入市：入市之初，承接一期价位，以略高于或持平于同片区/精品文档放心下载精品文档放心下载击竞争对手。谢谢阅读谢谢阅读向客户赶快落定。阶段性价格冲刺：借助重大工程/销售节点，较大幅度调整项目最感谢阅读55高单价，树立价格标杆/抬升客户心理承受价格。这样能在保证均感谢阅读价水平的前提下，在最短的时间内提升销售率和目标实现均价。精品文档放心下载4.5项目价格走势控制考虑本案所处地段商业氛围发展至成熟和市场培育的过程还需3——5年精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读价格走势如图所示：价格走势价目标均价格开盘