某休闲步行街可行性分析报告

嘉兴港澳华庭休闲步行街可行性分析报告开发商：嘉兴港澳华庭房地产发展商：嘉兴市港澳房地产开发浙江华庭置业香港利丰行二OOO年十二月八日目录第一部分项目基本情况第二部分中标背景分析第三部分嘉兴商贸市场分析第四部分项目的市场定位和营销策划第五部分项目成本测算第六部分项目收入测算第七部分项目收益分析第八部分总体经济评介第一部分项目基本情况嘉兴市土地管理局于二OOO年十一月三十日发布了《嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（2023）第3号）》。对编号为2023-4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。一、本项目土地概况：本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。二、本项目土地规划要求：1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。2.地块平均容积率为1.5。3.建筑密度不大于50%。4.绿地率不小于15%。5.硬地率不小于10%。6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米以下，靠近少年路一侧高度控制在24米以下。第二部分中标背景分析我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临2023年是中国经济周期的谷底2023年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%，为1992年以来的最低，投资增长率只有5.6%，为1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8%，为1994年以来的最低，因此2023年将是我国经济的谷底。2023年中国经济出现稳定回升在出口拉动及政府扩大内需政策下，2023年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9%，比2023年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。3、2023年经济将进一步增长2023年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。二.嘉兴市经济现状及发展嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。主要经济指标19781985199019952023国内生产总值（亿元）13.2940.9881.33317.29471.89人均国内生产总值（元）46013662582975014297（合1800美元）国内生产总值增长率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消费品零售总额（亿元）1.4710.7024.25111.78197.09嘉兴市已进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。非国有经济比重占绝对地位国有经济个体私营经济集体经济其他经济198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%20234.5%52.0%21.1%22.4%非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。3.户口管理制度的改革和城市化进程的加快浙江省政府颁布了《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》，明确规定从2023年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从2023年起，各地将取消进城人口控制指标。这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。三.建国路作为商业中心的巨大市场价值建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居嘉兴第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。第三部分嘉兴商贸市场分析目前嘉兴商业态势传统大商场这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦2023年零售总额1.865亿，营业面积1.8万平方米，人员1024人，但利润仅5.2万元；阳光购物中心8574万元的零售额，面积1.5万平方米，从业人数562人，利润仅8.6万元。小商品市场或商城目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。新兴业态不断出现如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现，这些形式的出现反映了市场发展的规律，二.商铺售价由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系l.少年路一楼一底均价8000元/平方米㎡2.建国路底层15000元/平方米㎡3.禾兴路一楼一底㎡均价8500元/平方米㎡4.嘉禾北京城商铺8000-12023元/平方米㎡上述这些地段均不如本项目地块三.商铺租价1.沿街商铺：少年路200元/平方米/月（一般为15平方米）一个铺位总价约3.6万/年勤俭路150元/平方米/月总价约为2.7万/年建国路160元/平方米/月,总价约2.9万/年*租金价推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元/平米/月14400168001920021600240002640028800150元/平米/月10800126001440016200180001980021600160元/平米/月11520134401536017280192002112021600若以10年为投资回报期，则售价分别为2.4万/平方米，1.8万/平方米㎡，1.92万/平方米。平均售价为2.04万元若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平方米,1.44万/平方米,1.54万/平方米。平均售价为1.63万元2.内商铺（以15平方米为计量单位）嘉兴商城铺位120/平方米/月总价2.2万/年商业大厦180元/平方米/月总价约3.3万元/年建业商厦60元/平方米/月（30平方米）总价2.2万元/年中兴广场60元/平方米/月（30平方米）总价约2.2万元/年*租金价推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元/平米/月991920021600240002640028800180元/平米/月1296015120172801944021600237602592060元/平米/月4320504057606480720079208640若以10年为投资回报期，则售价分别为：2.4万/平米，2.16万/平米，7200元/平米。平均售价为1.76万元。若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。平均售价为1.4万元第四部分项目的市场定位和营销策划一.市场定位1.物业定位随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。2.步行街的功能售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是它的另一特征。本项目具备以下特点： 经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。提供休闲场所。步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。统一的经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。3.建筑风格的一般提示A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。4.主力客户群界定A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米B.运动城，可集运动器具、服装等，约2023-4000平方米C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米E.本地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米F:特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象的交易区G:名脾专卖店二.营销策略包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区、面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进一步深入。推广策略。本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。租售方式选择。本物业由于其独一无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。第五部分项目成本测算（以全部物业出售方案测算）土地费用19868万元其中:1.土地出让金19290万元2.契税（出让金×3%）578万元前期费用其中:1.规划勘测费500万元2.规划放样费10万元3.招投标费用（建安费×0.3%）17万元4.三通一平130万元其中：土方100万元施工水电增容费30万元建安工程费6600万元1.建安费（1000元/平方米）5600万元2.环境工程300万元3.水电工程700万元基础设施费320万元其中：1.道路工程及室外工程200万元2.用电增容费100万元3.电讯设施20万元五.各项规费518万元其中：1.小区配套费392万元2.质监监理费（建安费×1%）56万元3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元不可预见费200万元七.开发费用2400万元其中：1.管理费用300万元2.销售推广费用600万元3.财务费用1500万元八.总成本30563万注：1.在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间（半年为限），尽快进入招商阶段,减轻前期资金压力大所造成的财务压力。2.整个项目期限定为二年，即：2023年1--6月前期准备、设计阶段2023年6--2023年12月施工阶段2023年8--2023年12月销售、招商阶段2023年1月1日开业第六部分项目收入测算—.全部物业出售方案1.建筑分层面积指标一楼商铺18000平方米㎡㎡㎡二楼商铺18000平方米㎡三楼商铺10000平方米㎡四楼写字楼10000平方米㎡㎡共56000平方米㏎㎡2.单价核定：由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为一楼15000元/平方米㎡二楼5000元/平方米㎡三楼3800元/平方米㎡四楼2200元/平方米㎡3.销售金额为：四楼2200平方米×10000=2200万元三楼 3800平方米×10000=3800万元二楼5000平方米×18000=9000万元一楼15000平方米×18000=27000万元总计销售额为4.2亿元租售并举方案一楼全部出售18000平方米×15000元/平米=2.7亿2.二、三、四楼出租，出租率为80%二楼租金120元/平米/月，三楼租金80元/平米/月，四楼租金50元/平米/月租金总额为二楼120×18000×12×80%=2074万三楼80×10000×12×80%=768万,四楼50×10000×12×80%=480万,总计3322万元/年在第三年进入经营期后，每年可获得3322万元的出租收入，出售收入加第一年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有第二、三、四层物业共38000平方米，每年可获得3322万元出租收入。第七部分项目收益分析项目总成本30563万元项目总收入42023万元扣营业税等2330万元税前利润9107万元注：若不免所得税，则税后净利为7558万元若能免所得税，则净利仍为9107万元销售保本价格5873元/平方米㎡楼面地价3445元/平方米㎡资金利润率30.23%（以7558万元利润为基数）第八部分总体经济评介一.综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二年可实现利润7558万元；以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二、三、四层物业时每年可获3322万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大的;这个项目的完成同时可以实现嘉兴港澳公司质的飞跃，树立良好的企业形象。为嘉兴城市建设增添新世纪的光彩。二.项目风险因素分析1.本项目风险集中在内商铺及二、三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形象。2.财务风险。资金压力大，前期1.929亿元，一般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。市场风险。推盘的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。经营风险。由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。增加经营风险。三.风险防范1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2023年年中即能正式开盘销售，加快各项工作的协调。2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。3.进一步市场调查，把嘉兴商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。进一步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。

一、工程概况忠县白石镇两河片区供水工程建设规模1000m3/d规模水厂一座，水源为红旗水库，经辽阴岩净水厂常规工艺处理后，用配水管道向用户供水。该项目位于白石镇华山村，主要项目有反应沉淀池、重力式无阀滤池、清水池、加氯加药房、管理用房、减压池、配水管、围墙、进场道路及厂区道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道约40公里等。主要解决白石镇白花村、关金村、华山村、望岩村、中坪村5个村5617人的饮水安全问题。1、建设四方建设单位：忠县水务服务中心设计单位：重庆布泽水利电力勘测设计有限公司监理单位：北京市中冠水利工程监理有限公司重庆分公司施工单位：四川山江建工集团有限公司二、工期工期：合同工期为：20**年**月**日到20**年**月**日。实际工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建设单位的正确部署下，组织措施落实到位，以各行政村为单元，切实做好政策处理，组织平行流水施工，使得各项工作开展顺利，按时完成了本工程的施工任务。三、主要施工方法一、PE100管施工施工准备（1）施工技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，对图纸中发现的问题及时与业主、监理及设计人员联系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必须的操作要点。（2）在各项预制加工项目开始前，根据设计施工图编制材料计划，将需要的材料、设备等按规格、型号准备好，运至现场。（3）材料设备要求：管材和管件的内外壁应光滑平整，无气泡、裂纹、脱皮和明显的痕纹、凹陷，色泽应基本一致。管材的端面应垂直于管材的轴线。管件应完整、无缺损、无变形。到现场的管材、管件等自检合格后并经监理、业主验明材质，核对质保书，规格、型号等，合格后方能入库，并分别作好标识。（4）材料的保存：管件和管材不应长期置于阳光下照射，为避免管子在储运时弯曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超过1.5米，管件逐层堆码。搬运管材和管件时，应小心轻放，避免油污，严禁剧烈撞击，与尖锐触碰和抛、摔、拖。施工现场与材料存放处温差较大时，于安装前将管件和管材在现场放置一定时间，使其温度接近施工现场环境温度。施工条件(1)施工图纸及其他技术文件齐全,进行图纸技术交底,满足施工要求。(2)施工方案、施工技术、材料机具供应等能保证正常施工。(3)施工现场满足管道施工的条件。管道裁剪及连接1、管道的裁剪切割管材须端面垂直于管轴线，切割时使用管剪或管道切割机，必要时用锋利的钢锯，对其断面去除毛边和毛刺。管径较小（De20～De40）时用管剪比较方便，管径较大时用管道切割机或钢锯裁剪管道，在裁剪前应在裁剪的位置画好印记，确保管材端面垂直于管轴线。2、管道的连接（1）同种材质的给水聚丙烯管及管配件之间安装可采用热熔连接或电熔连接，安装应使用专用热熔或热熔工具。暗敷在地坪面内的管道不得采用丝扣或法兰连接。（2）管道一般热熔连接，以下介绍热熔连接的步骤：1）接通热熔以电源，到达工作温度指示灯亮后开始操作；2）为防止可能出现的细小裂纹和管道的损伤，在操作前，将管材两端各切下4-5厘米，以去掉受损的端口。再擦拭管材与管件的端面保证清洁、干燥、无油；试压及冲洗消毒1、试压所有的安装管网都要排空并进行压力试验。冷水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）试验的准备水压试验时间应在热熔管道连接24小时后进行，在管道安装完毕之后而尚未隐封起来之前，要先向管路内通水并排出气体。如果可能的话，要把压力泵按放在系统的最低处。采用能够读出变化值为0.01MPa压力的压力表，压力表要安装在被试管网的最低点。（2）试验增大压力到规定的试验压力值。一小时之后开始试验。在这个时期虽然有压力损失，也不能增大压力。试验压力变化要小于或等于0.05MPa。在工作压力的1.15倍状态下，稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。对试压管道应采取安全有效的固定保护措施,但接头部位必须明露。此项试验在各末端开口处用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安装。为了能正确地辨别隐蔽管道的真实位置,隐蔽后的管道应在地面用红色油漆标识管道位置,防止在土建和其他工种施工过程中破坏管道。（3）管道通水及冲洗消毒（1）管道通水水压试验全部合格后,在供水设备具备供水条件,减压装置已调至规定的数值,各用户末端的配水器具安装完毕,室内外排水系统和设施均具备使用条件的情况下,可进行全系统通水试验。其目的在于检验供水系统的供水能力、水压是否满足设计和规范规定。（2）管道冲洗消毒给水管道系统在验收前应进行通水冲洗。冲洗水流速宜>2m/s,冲洗时应不流死角,每个配水点龙头都应打开,在系统最低点设放水口,直至冲洗出口处排水水质与进水相当为止。管道冲洗完在使用前应采用游离氯浓度为20～30mg/L的水灌满管道进行消毒,含氯水在管中应静置24h以上。管道消毒后，用饮用水冲洗，并经卫生监督管理部门取样检验，水质符合现行的国家标准《生活饮用水卫生标准》后，方可交付使用。材料的节约1、管件的合理使用由于PE管配件的价格比较昂贵，在管道安装中尽量减少管配件的使用，尤其是管径较大的干立管更应注意管件的合理使用质量控制措施在施工前,先进行包括工程特点、设计要求及本工艺规定内容的施工技术交底。增强施工人员的质量意识,调集责任心强、经验丰富的人员参与施工。设立专职质检员进行过程控制。保管好各类施工机具,特别是要保证热熔焊接机处于良好的工作状态。设置严密的质量控制体系,实行分级控制,每道工序都要进行检查,合格后方可进入下道工序。一、沟槽开挖（1）沟槽开挖前工作开槽前要认真调查了解地上地下障碍物，以便开槽时采取妥善加固保护措施，根据业主方提供的地下管线资料和我公司的现场调查，统计出现况地下管线情况，采取有效措施加以保护。（2）沟槽开挖形式根据设计图中设计管道的规格及埋置深度以及规范要求来确定沟槽开挖的形式。（3）开挖方法a.土方开挖采用机械开挖，槽底预留20cm由人工清底。开挖过程中严禁超挖，以防扰动地基。对于有地下障碍物的地段由人工开挖，严禁破坏。b.沟槽开挖尽量按先深后浅顺序进行，以利排水。c.挖槽土方处置，按现场暂存、场外暂存、外弃相结合的原则进行。开槽土方凡适宜回填的土选择妥善位置进行堆放，但不得覆盖测量等标注，均暂存于现场用于沟槽回填。回填土施工前制定合理土方调配计划，作好土方平衡少土方外运及现场土方调运。d.开槽后及时约请各有关人员验槽，槽底合格后方可进行下道工序。如遇槽底土基不符合设计要求，及时与设计、监理单位及地勘部门联系，共同研究基底处理措施，方可进行下道工序。二、下管在沟槽检底后，经核对管节、管件位置无误后立即下管。下管时注意承口方向保持与管道安装方向一致，同时在各接口处掏挖工作坑，工作坑大小为方便管道撞口安装为宜。七、检查第一节管与第二节管安装要准确，管子承口朝来水方向。安完第一节管后，用钢丝绳和手板葫芦将它锁住，以防止脱口。安装后，检查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口间隙中检查胶圈位置是否正确，并检查胶圈是否撞匀。八、安装注意事项（1）管子需要截短时，插口端加工成坡口形状，割管必须用球墨铸铁管专用切割机，严禁采用气焊。（2）上胶圈之前注意，不能把润滑剂刷在承口内表面，不然会导致接口失败。十、沟槽回填（1）水压试验前，除接口处管道回填至管顶50cm以上（2）管道两侧回填高差不超过20cm。（3）回填分层进行。管道两侧和管顶以上50cm用木夯夯实，每层虚铺厚度不大于20cm；管顶以上50cm至地面用蛙式打夯机夯实，每层虚铺厚度20-25cm；应做到夯夯相连，一夯压半夯。（4）分段回填时，相邻两段接茬呈阶梯形。（5）回填土不得有石块、房渣土等不能夯实的土质。十一、水压试验（1）进行水压实验应统一指挥，明确分工，对后背、支墩、接口、排气阀等都应规定专人负责检查，并明确规定发现问题时的联络信号。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板将试压管段两端及三通处封闭，试压管段除接口外填土至管顶以上50cm并夯实。做好后背及闸门、三通等管件加固。由低点进水，高点排气，注满水后浸泡24小时后，在试验压力下10min降压不大于0.05Mpa时，为合格。（3）水压实验应逐步升压，.每次升压以0.2Mpa为宜，每次升压以后，稳压检查没有问题时再继续升压。（4）水压实验时，后背、支撑、管端等附近不得站人，检查应在停止升压时进行。五、工程质量（一）质量目标及保证体系本标工程施工质量目标是“合格”等级，在监理工程师和本公司的监督下开展工作。项目经理为质量总负责，全面负责施工质量的控制，施工员、质检员、施工班组长、测量员按质量体系程序文件要求，各自做好本职工作。（二）质量保证措施1、遵循“信誉至上、质量第一”的宗旨。严格按设计和施工图纸标准精心组织施工，并接受业主和监理工程师对施工质量的检查与监督。2、加强对职工、民工的质量意识教育，牢固树立“质量第一”的观念，发扬创优传统，做好技术措施交底工作，层层落实质量管理岗位责任制。3、推行全面质量管理，强化质量保证体系，工地内设置质检组