江苏丹阳市滨江国际新城AB地块可行性研究报告

丹阳市滨江国际新城A、B地块项目可行性研究报告2023年8月

目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇城市研究 PAGEREFToc268779344\h-5-一、阅读丹阳 PAGEREFToc268779345\h-5-1、丹阳概况 PAGEREFToc268779346\h-5-1.1、历史沿革 PAGEREFToc268779347\h-5-1.2、地理环境 PAGEREFToc268779348\h-5-1.3、交通环境 PAGEREFToc268779349\h-5-1.4、人文风貌 PAGEREFToc268779350\h-6-2、丹阳经济 PAGEREFToc268779351\h-7-2.1、数字丹阳 PAGEREFToc268779352\h-7-2.2、丹阳经济发展状况及主要特点 PAGEREFToc268779353\h-8-二、城市建设及发展 PAGEREFToc268779354\h-9-1、城市基础建设 PAGEREFToc268779355\h-9-2、城市规划 PAGEREFToc268779356\h-9-3、开发区规划及现状 PAGEREFToc268779357\h-10-第二篇房地产市场篇 PAGEREFToc268779358\h-12-一、房地产开发概况 PAGEREFToc268779359\h-12-二、土地市场 PAGEREFToc268779360\h-13-1、丹阳（行政）市土地市场 PAGEREFToc268779361\h-13-2、丹阳市区土地市场 PAGEREFToc268779362\h-14-蓝色部分为开发区成交地块 PAGEREFToc268779363\h-14-三、房地产开发环境 PAGEREFToc268779364\h-20-1、开发投资及施竣工状况 PAGEREFToc268779365\h-20-2、商品房销售状况 PAGEREFToc268779366\h-21-3、商品房供销分析 PAGEREFToc268779367\h-22-四、经济开发区房地产市场 PAGEREFToc268779368\h-23-1、区域土地利用概况 PAGEREFToc268779369\h-23-2、目前区域房地产分布概况 PAGEREFToc268779370\h-24-3、区域在售项目分析 PAGEREFToc268779371\h-26-3.1、项目概况 PAGEREFToc268779372\h-26-3.2、产品结构 PAGEREFToc268779373\h-26-3.3、供销状况 PAGEREFToc268779374\h-27-3.4、价格分析 PAGEREFToc268779375\h-28-3.5、潜在供应量 PAGEREFToc268779376\h-29-4、区域小结 PAGEREFToc268779377\h-32-五、其他板块房地产市场 PAGEREFToc268779378\h-33-1、丹阳房地产板块分布及竞争态势 PAGEREFToc268779379\h-33-2、老城区规划 PAGEREFToc268779380\h-35-3、老城区典型楼盘分布 PAGEREFToc268779381\h-38-4、项目基本概况 PAGEREFToc268779382\h-39-5、户型结构 PAGEREFToc268779383\h-40-6、建筑形态 PAGEREFToc268779384\h-41-7、项目卖点 PAGEREFToc268779385\h-42-8、供销状况 PAGEREFToc268779386\h-43-9、价格分析 PAGEREFToc268779387\h-44-10、客群分析 PAGEREFToc268779388\h-45-11、老城区房地产市场结论 PAGEREFToc268779389\h-46-第三篇项目定位篇 PAGEREFToc268779390\h-49-一、地块研究 PAGEREFToc268779391\h-49-1、地块概况 PAGEREFToc268779392\h-49-1.1、地理位置 PAGEREFToc268779393\h-49-1.2、基地环境 PAGEREFToc268779394\h-50-1.3、项目周边道路及建筑分布 PAGEREFToc268779395\h-50-2、地块区位规划 PAGEREFToc268779396\h-53-3、项目SWOT分析 PAGEREFToc268779397\h-60-4、项目问题点 PAGEREFToc268779398\h-62-5、城市借鉴项目分析 PAGEREFToc268779399\h636、解决方法 PAGEREFToc268779400\h69二、项目市场机会 PAGEREFToc268779401\h70三、项目发展机遇 PAGEREFToc268779402\h72四、项目发展战略 PAGEREFToc268779403\h73五、价格建议 PAGEREFToc268779404\h74第四篇产品建议 PAGEREFToc268779405\h75一、产品定位 PAGEREFToc268779406\h75二、总体规划设计 PAGEREFToc268779407\h761、主要规划要点 PAGEREFToc268779408\h762、规划方案示意 PAGEREFToc268779409\h773、经济指标分析 PAGEREFToc268779410\h784、产品布局分析 PAGEREFToc268779411\h79三、产品设计建议 PAGEREFToc268779412\h811、主力户型建议 PAGEREFToc268779413\h812、空间附加值建议 PAGEREFToc268779414\h813、户型设计推荐示意 PAGEREFToc268779415\h85四、建筑风格建议 PAGEREFToc268779416\h861、建筑风格的重要意义 PAGEREFToc268779417\h872、项目风格建议 PAGEREFToc268779418\h873、本项目建筑风格示意 PAGEREFToc268779419\h89第五篇投资效益分析 PAGEREFToc268779420\h93一、基本经济参数 PAGEREFToc268779421\h931、地块A PAGEREFToc268779422\h932、地块B PAGEREFToc268779423\h94二、项目开发成本 PAGEREFToc268779424\h951、地块A PAGEREFToc268779425\h952、地块B PAGEREFToc268779426\h98三、项目收益 PAGEREFToc268779427\h1011、地块A PAGEREFToc268779428\h101投资净收益率 PAGEREFToc268779429\h1022、地块B PAGEREFToc268779430\h102投资净收益率 PAGEREFToc268779431\h103四、售价变动分析 PAGEREFToc268779432\h103五、项目社会效益评估 PAGEREFToc268779433\h104六、项目环境效益评估 PAGEREFToc268779434\h105七、结论 PAGEREFToc268779435\h105

第一篇城市研究一、阅读丹阳1、丹阳概况1.1、历史沿革丹阳是现今江苏地域在公元前221年秦朝设置的15个县份之一，当时称曲阿，后改名云阳，唐天宝元年（742年），因当时境内生长着众多的“赤杨树”，“赤”与“丹”同义，“杨”与“阳”谐音，故名“丹阳”，后取“丹凤朝阳”之意，定名丹阳。1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济发展水平较高的县（市）之一。1.2、地理环境丹阳市地处长江下游南岸，江苏省南部，界于东经119°24’～119°54’，北纬31°45’～32°10’，南北长44公里，东西宽32.5公里，全市总面积1059平方公里，其中陆地面积850.2平方公里，占总面积的81.2%、水域面积196.8平方公里，占18.8%。丹阳市处在亚热带与南温带的过渡性气候带中，具有明显的季风特征，四季分明，降水丰沛，光照充足。年平均气温1.3、交通环境丹阳的地理位置十分优越，东距上海200公里，西距南京68公里，沪宁高铁、京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场80公里，东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港──大港港口离市区18公里，全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。1.4、人文风貌丹阳是人文荟萃之地，名人志士，贤臣良将，代不乏人。近现代，丹阳孕育了著名教育家、上海复旦大学创始人马相伯，著名社会科学家、教育家戴伯韬，著名书画家、美术教育家吕凤子，语言学泰斗吕叔湘，以及对革命事业作出过贡献的共产党人夏霖、黄竞西、管文蔚和匡亚明等一大批名人志士。丹阳在历史上曾是南朝齐高帝萧道成、梁武帝萧衍两代开国皇帝的故里，现境内文物遗迹丰富，存有南朝帝陵石刻11处26件，散布在胡桥、荆林、前艾、建山、陵口等地，20只石兽是我国石刻艺术中罕见的珍品，已被列为国家级重点保护文物；季子碑刻相传为孔子唯一存世手书；公元883年铸造的唐中和铜钟被誉为“江南第一钟”；丹阳是“董永和七仙女”故事的源发地；行宫九里村是“吴”姓祖始地；境区存有季子庙、沸井、明万善古塔、通泰桥、开泰桥、玉乳泉井、海会寺、嘉山寺等名胜古迹。2、丹阳经济2.1、数字丹阳2.1.1、城市GDP2023年丹阳市实现地区生产总值502.21亿元，增长14.0％，其中：第一产业实现增加值29.38亿元，增长6.9％；第二产业实现增加值285.37亿元，增长13.9％；第三产业实现增加值187.46亿元，增长15.6％。三次产业增加值的比重为5.9：56.8：37.3。2.1.2、财政收入2023年丹阳市完成财政总收入63.02亿元，同比增长14.83％，其中：完成地方一般预算收入23亿元，同比增长15.0％。从各项收入完成情况看：我市完成工商税收收入37.15亿元，同比增长8.4％，其中增值税同比增长6.7％，营业税同比增长35.4％，企业所得税同比下降9.8％，其他工商税收同比增长14.5％。存贷款较快增长。截止12月底，全市金融机构本外币存款余额为457.31亿元，增长36.1％，其中居民储蓄存款余额为247.35亿元，增长22.3％。贷款余额创历史新高，全市金融机构贷款余额354.60亿元，增长34.0％。2.1.3、人民收入2023年丹阳市城镇居民人均可支配收入达到20799元，增长11.2％，从收入构成看，工资性收入增长了13.6％，经营性净收入增长7.9％，财产性收入增长6.4％，转移性收入增长9.7％。全年城市居民人均消费性支出达到10831元，增长7.1％。2.2、丹阳经济发展状况及主要特点丹阳经济发展主要围绕“金三角、金凤凰、金丹阳”的三金品牌一是得天独厚的区位优势。丹阳地处上海都市圈和南京经济圈的交汇处、长江与京杭大运河的交汇处、楚文化与吴文化的交汇处，是同时接受上海经济圈和长江经济带辐射的最佳区域。铁、公、水、空立体交通优势明显，人流、物流、信息流、资金流活跃，为丹阳经济依托和接轨上海，呼应南京创造了极为有利的区位优势。丹阳称之谓“金三角”投资区。二是独具特色的产业优势。丹阳工业经济结构合理，行业门类比较齐全，具有较强的工业加工配套能力和水平。现已形成了以纺织、丝绸、化工、机械、冶金、新型建材、轻工等产业为支柱的十几个门类。丹阳称之谓“金凤凰”区域。三是沿江大开发的发展优势。丹阳境内长江岸线15公里，被称为“黄金岸线”，它位于“两圈一带”（即上海都市圈、南京经济圈、江苏沿江重化工带）的重要节点，未来五年内，丹阳将在沿江区内规划好“一个基地五个园区”：一个基地，即根据“深水深用，浅水浅用”的原则，把沿江建成能源基地。五个园区，即以长江岸线资源为依托的高能耗、大运输量的冶金钢铁和制造业工业园区；沿滨江大道向北线腹地的纺织印染工业园区、化工工业园区和轻工造纸工业园区；沿滨江大道向南的汽摩配件工业园区，同时大力发展现代物流业和旅游业。二、城市建设及发展1、城市基础建设丹阳经济的发展，离不开城市建设的有效支撑，配套设施的完善。拉开城市框架，拓宽发展空间是突破丹阳发展瓶颈的必由之路。丹阳市以“一体两翼、东西联动、完善形态、提高品位”，营造“江南水乡、现代气息”为主题，用两年时间完成丹阳城市建设从次发达到苏南发达城市形象的目标，重点做好城市外围及各出入口的城市景观设计，包括高速公路两侧及出入口、大运河、铁路、城市外围、二环公路、丹金路、丹句路、迎宾路以及中山路、丹凤北路、西环路、北环路、城河路的改造。2、城市规划中心城片区中心城片区——功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政治、住居、文化、教育工作、主要产业发展等功能。经济开发区——大型企业的聚集地，成立多个外资工业园，是主要的工业基地，政治中心的转移必将带动区域的发展。从城市规划角度来看，丹阳的规划方向是“东移南扩”，未来的主要重点发展区域是经济开发区，行政中心的东迁预示着这一发展方向。而本项目正位于经济开发区内，区域规划定位为工业区，现阶段交通、商业等配套相对匮乏，生活氛围不足，但随着开发区的日趋成熟，生活氛围将日渐形成，成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区，区域形象将得到提升，成为中心城区之后另一个副中心。3、开发区规划及现状3.1、开发区概况江苏省丹阳经济开发区成立于1992年，1993年被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，行政区划面积50平方公里。位于丹阳老城区东部，以京杭大运河为界，是丹阳新城区，丹阳新的政治、经济、文化中心。经过十多年的开发建设，目前已建成15平方公里的工业、商贸、金融、行政、生活功能区，常住人口10万。来自20多个国家和地区投资的800多家生产型企业落户，基本形成了视光学、五金工具、新型建材（木业）、汽车零部件四大主导产业，精细化工、机械冶金、包装印刷、医药器械、电子信息、农产加工等产业快速集聚，升级改造。3.2、产业机构——丹阳开发区是全国最大的眼镜生产基地。是全市眼镜产业的重要集中区。代表企业有万新、东方、明月、远大、鸿晨、亚光、康美达等。丹阳年产光学镜片、树脂镜片2.5亿副，镜架1亿副，雄踞全球第一。丹阳眼镜产量占国内总产量的70％，占全球总产量的45％，其中开发区就占了五分之二；丹阳眼镜的销售量占全国的三分之一，其中开发区就占五分之三。——丹阳开发区是全国知名的中高档木地板生产基地。创建了圣象、康树、肯帝亚、欧圣、克诺双凤等众多中国著名、知名品牌，50％以上产品远销欧美市场，年销售达50亿元。——丹阳开发区是我国重要的汽车零部件生产基地。汽车零部件产业近几年来迅速崛起。拥有汉高、大赛璐、大亚沃得、中顺、超力、吉凯恩、希格玛、新泉、新天洋、常诚、圆通等大批企业，生产铝合金轮毂、安全气囊发生器、空调、灯具、仪表台，内饰件、油箱、冷凝器、风扇、电机等系列产品，成为众多国内外汽车制造企业的一级供应商。——丹阳开发区是亚洲最大的五金工具生产基地。是江苏省唯一的五金工具出口基地。以华昌、锋泰、汉森、友和、新美达、威旺等为主体的生产企业，主打产品是金刚石锯片、钻头、电动工具，产品90％以上出口。全市年产锯片5000万片，其中开发区占70％。以引进世界一流水平的激光焊接生产线为标志，我区五金工具业正在实现升级换代的历史跨越。3.3、中心区域规划从本项目所在开发区的位置来看，本项目紧邻老城区及开发区行政商住板块，周边集中了大量的居住社区及多项配套，离工业区有一定距离，整体上来看，本项目的位置是开发区的边缘位置，但能分享到开发区各项优秀资源。

第二篇房地产市场篇一、房地产开发概况随着国民经济结构调整，城市化、小城镇建设步伐的加快。居民生活水平逐步提高，房地产已成为国民经济发展中一个独立的产业，是国民经济构成中的重要内容，并进入快速发展的轨道。在政府鼓励住房消费政策的推动下，丹阳市房地产业一直在高位数中运行，投资总额、施工面积大幅度增加，房地产业是国民经济组成部分，与国民经济发展相联系，国民经济高速增长必然带动房地产业的高速发展，反之，房地产业的发展推动国民经济快速增长和扩大内需的重要因素。95年前，丹阳市仅有几家房地产开发公司，投资规模在亿元左右徘徊，96-99年进入调整收缩期，空置商品房增加，投资总额减少；2023年，随着国民经济加速发展和城市化进程的加快，居民收入的提高，房改政策由实物分配转为货币分配政策的推行，给房地产业发展注入新的活力，进入快速发展阶段，处于周期性扩张期，近几年以来，是丹阳房地产市场快速发展的几年。随着丹阳经济的快速腾飞，上海、苏州、南京等地房地产市场的迅速升温，带动了丹阳房地产市场的蓬勃发展。另外由于受国家宏观调控的影响，07，08年以来，丹阳房产认购、成交量大幅缩水，市民出现观望心理。对于丹阳市未来房市政策和房价走势，受观望心理的影响，房产市场低迷，成交量大量萎缩，一个月整个城区只有不到10套的成交量。房价的增长速度和幅度大大减缓，并且部分楼盘明升暗降，房价出现了下降趋势。但丹阳市的房屋新批项目和建造工程量并未减少，基本与往年持平。进入09年随着国家和地方政府关于鼓励居民购买商品房的优惠政策相继出台，大量自住型客户需求大量释放，丹阳楼市成交量大幅提升，房价也随之上涨，市中心房价从07，08年4500元/平方一路上涨到5500元/平方左右。进入2023年以来，由于2023年的房价上涨过快，银行贷款条件开始收紧，利率也开始提高，目前成交量出现了一定程度的下降，但是伴随着城市化进程和国民经济快速增长，住房刚性需求的不断增加，以及土地成本和材料成本的增加，丹阳市房价总体趋势必将持续增长，但增长速度将会放缓。未来一段时间内房价下跌的可能性也很小。另外因位置、环境、管理，人文等因素，丹阳各个区域的销售情况和价格也有很大差异，平均价格的差距已扩大到了每平方米1000元到1500元左右。其中由于丹阳城市市政规划中明确以市区为主体，以开发区为北翼，东部和南部为南翼进行城市化发展，因此丹阳的商业，金融，贸易等商贸中心，以及生活中心等几乎全部集中在以上几个区域，因此这些区域更受购房者的喜爱房价也相对偏高。而西部和北部由于商业配套和生活配套相对不齐全，生活环境较差，因此销售成交量和房价都相对比较低。二、土地市场1、丹阳（行政）市土地市场备注：含丹阳行政范围内所有乡镇丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目较少，虽然土地出让为商住性质，其实仍然是以住宅为主，商业为辅。注：由于丹阳市2023年1月22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2023年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.0～2.2，其他镇容积率1.7”2、丹阳市区土地市场蓝色部分为开发区成交地块地块编号区域地块位置占地（㎡）用地性质容积率竞得人总建（㎡）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/㎡）成交日期G1005云阳镇云阳镇普善片区D89813.8住宅1.0≤容积率≤2.6丹阳市新嘉源房地产开发233515.8826944200.001153.82023-5-21G1004云阳镇云阳镇普善片区C112700.6商住住：1.0≤容积率≤3.0丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司338101.833810200.0010002023-5-21合计//202514.4///571617.6860754200.001062.8/地块编号区域地块位置占地（㎡）用地性质容积率竞得人总建（㎡）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/㎡）成交日期G0918云阳镇云阳镇竹林路东侧53526.9商住≥1.0,≤2.6丹阳市通泰地产139169.9410051125.18722.22023-12-30G0917云阳镇云阳镇任甲村路南侧21060.1商住≥1.0,≤2.6江苏天坤集团54756.263954125.17722.12023-12-30G0911开发区开发区丹桂路北侧13366.7住宅≥1.7≤2.2丹阳市永佳地产29406.74130465.04443.42023-8-2G0909开发区开发区S241省道东侧14560.1商住≥2.5≤4.0江苏卓越置业58240.4142165.062442023-8-2G0901华阳路华阳路东侧8400商住/江苏天坤集团184802023160.1610922023-1-22G0903开发区开发区通港路北侧3766.7商业/陈红英8286.7434060.18410.32023-1-22G0904云阳镇云阳镇东方路西南侧3746.7商业/中国石油化工股份8242.74563100.186832023-1-22G0902开发区开发区迎春路北侧753.3商住/苏州市承信房地产1657.26171151.331031.82023-1-22合计//119180.5///318240.0819822110.88622.9/地块编号区域地块位置占地（㎡）用地性质容积率竞得人总建（㎡）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/㎡）成交日期G0805开发区开发区齐梁路东侧123306.8商住//46613.6280280.15601.12023-11-30G0809开发区开发区九纬路南侧94833.8商住//189667.614509.5102.007652023-11-30G0806开发区开发区齐梁路东侧210760.1商住//21520.2129680.30602.22023-11-30G0807开发区开发区八纬路南侧79107.1商住//158214.213052.6110.008252023-11-30G0808开发区开发区八纬路东侧28180.1商住//56360.24353.81103.00772.52023-11-20G0803开发区开发区兰陵路南北侧64667商住//129334805683.05622.92023-5-25G0804开发区开发区七纬路南侧55080.3住宅//110160.6496260.06450.42023-5-25G0802开发区开发区八纬路北侧130827.3商住//261654.620256103.22774.22023-5-20G0735开发区开发区市门第一路东侧9640.1商业/丹阳盛大装饰城开发19280.295666.11495.92023-1-10G0736开发区开发区北苑路南侧2980商住/丹阳市金鑫房地产596030568.23511.72023-1-10G0738丹金公路丹金公路东侧8980商住/丹阳市通泰房地产1796089066.07495.62023-1-10G0737开发区开发区四纬路南侧5800商住/丹阳市华甸置业发展1160057566.09495.72023-1-10G0740云阳镇云阳镇九房村4573.4住宅/江苏天坤集团9146.844765.16488.72023-1-10G0742丹金公路丹金公路西侧4000住宅/丹阳市振南房地产800039766.17496.32023-1-10G0745姜家园姜家园路北侧606.7商住/江苏和美置业1213.4201220.871656.52023-1-10G0741东门外东门外大街南侧1306.7住宅/丹阳市亚洲房地产2613.416885.71642.82023-1-10合计//524649.4///1049298.873226.9193.05697.87/三年总计//846344.3///1939157153802.9403.932383.57/2023年1月-2023年7月丹阳开发区土地成交分布图迎春路北侧苏州承信房地产753.3㎡东方路西南侧中国石油化工3746.7㎡S241省道东侧江苏卓越置业14560.1㎡丹桂路北侧丹阳市永佳地产13366.7㎡普善片区C丹阳天怡地产112700.6㎡普善片区D丹阳新嘉源地产89813.8㎡G0737四纬路南侧5800㎡G0736北苑路南侧2980㎡G0735市门第一路东侧9640.1㎡迎春路北侧苏州承信房地产753.3㎡东方路西南侧中国石油化工3746.7㎡S241省道东侧江苏卓越置业14560.1㎡丹桂路北侧丹阳市永佳地产13366.7㎡普善片区C丹阳天怡地产112700.6㎡普善片区D丹阳新嘉源地产89813.8㎡G0737四纬路南侧5800㎡G0736北苑路南侧2980㎡G0735市门第一路东侧9640.1㎡G0802八纬路北侧130827.3㎡G0804七纬路南侧55080.3㎡G0809九纬路94833.8㎡G0808八纬路东侧28180.1㎡G0807八纬路南侧79107.1㎡G0805齐梁路东侧123306.8㎡G0803兰陵路南北侧64667㎡G0806齐梁路东侧210760.1㎡备注:黑色字体为2023-2023年成交土地，红色字体为08年成交土地从上图可以看出，丹阳开发区土地出让从08年的围绕开发区中心逐步往南片区发展从土地成交价格来看，09年土地价格上涨不大，涨幅为19%，而2023年成交土地，价格上涨了82%。09年以来丹阳共成交土地10幅，总用地面积32.2万平米，预计可为后期市场提供近90万平米的上市量，如果按照09年丹阳商品房年成交高峰期83万平米计算，09年以来上市的土地需要一年以上的时间被市场消化；其中开发区共成交土地7幅，总出让面积23.9万平米，可为后期市场提供67.7万平米的上市体量；丹阳市区2023年以来累计成交2幅地块，单价200万元/亩，成交面积303.8亩。08年以来丹阳累计成交土地26幅，总出让地面积84.6万平米，根据各项目出让指标计算，预计可为后期市场提供193.9万平米的上市体量。其中开发区（含滨河国际新城区域）共成交土地18幅，总出让面积84.6万平米，可为后期市场提供169万平米的上市体量，供应量占到全市的87%；可以看出，丹阳未来商品房开发的热点是在开发区。三、房地产开发环境1、开发投资及施竣工状况（数据来源：丹阳统计局）2023年至2023年保持较高的增长速度，2023年全年完成投资额15.61亿元，较2023年增幅11.18%，房地产开发火热。（数据来源：丹阳统计局）（数据来源：丹阳统计局）2023年商品房施工面积达到194.45万平方米，同比下降8.92%；2023年商品房竣工面积达到63.82万平方米，同比下降25.53%。2、商品房销售状况（数据来源：丹阳统计局）2023年商品房销售面积达到了82.92万平方米，同比增幅达到了100.77%，市场火爆程度可见一斑。（数据来源：丹阳统计局）2023年商品房销售金额为30.77亿元，同比增幅达到了139.27%的高点。（数据来源：丹阳统计局）商品房销售价格逐年走高，2023年达到了3710.81元/平方米的高点，增幅近20%。3、商品房供销分析2023年商品房预售许可面积为163.97万平方米，而2023年上半年已经达到了130.96万平方米，可丹阳房地产销售最火爆的2023年全年才达到83万平方米，供明显大于求。2023年供销比为1.98，而到了2023年上半年则达到了3.35，未来压力巨大。四、经济开发区房地产市场1、区域土地利用概况从丹阳土地利用规划来看，项目所在的经济开发区为房地产开发的一个重要板块，住宅用地主要以市政府为中心向四周辐射；从目前开发现状来看，核心区域的住宅用地已逐渐开发面市，后续可开发的土地不多，本项目所在规划中的滨河国际城为目前经济开发区住宅用地最为密集的小区域，后期该区域将有一定量的住宅开发体量；从经济开发区可持续开发看来，滨河国际城为区域未来几年的重点开发带，其房源与目前在售项目的后续房源成为未来供应市场的主力。项目所在区域项目所在区域本项目所在的滨河国际城目前形象一般，但若在政府利好的规划下，引入品牌开发企业联合打造，小区域仍具有一定的可塑性。2、目前区域房地产分布概况目前经济开发区在售的重点项目集中于市政府北侧的丹桂路，代表项目有金鼎城市花园、天福花园、佳景天城、东方盛世；开发区北部的典型项目天波城成为丹阳的标杆项目，虽然其地段一般，但产品本身市场竞争力较强，定位在当地相对高端，吸引了丹阳经济较强的购房者、外地在丹阳的生意客群；东方盛世佳景天城海宇花园本项目普善人家东方佳园名都新贵凤翔花园城金鼎城市花园天福花园天波城东方盛世佳景天城海宇花园本项目普善人家东方佳园名都新贵凤翔花园城金鼎城市花园天福花园天波城项目所在规划中的滨河国际城，目前在售项目只有积善人家和锦江人家，周边已有的住宅小区为东方新城、幸福三区、以及天怡开发新九曲河以北的东方嘉园。3、区域在售项目分析3.1、项目概况项目名称总建面积（万㎡）物业类型建筑类型开发商天波城62住宅多层、小高层、高层国骅金鼎城市花园25住宅、商业小高层、高层金鑫天福花园12住宅、别墅多层、别墅东方盛世16住宅、商业小高层、高层金必顺凤翔花园城四期约4万住宅多层、小高层高层凤翔地产名都新贵近4万住宅多层、小高层天正房地产东方嘉园6万左右住宅、商铺多层、小高层、高层天怡普善人家12住宅、商铺多层、小高层天怡、通泰、嘉源佳景天城——住宅多层、小高层永佳房地产锦江花园共6幢多层住宅多层天江房地产物业类型以住宅为主，沿街底商零星分布；在售项目里，多层多为前期已售房源的建筑类型，目前在售的以小高层为主、高层为辅，可以看出，小高层住宅在目前的丹阳市场已经不罕见，逐渐被购房者所接受，但高层建筑仍然较少；国骅、天怡在丹阳已经具有一定的品牌效应，其项目被购房者所认可。3.2、产品结构项目名称建筑类型面积区间段(㎡)主力面积（㎡）产品附加值天波城小高层、高层99/130/195/140目前已140平米的四房为主阳台赠送面积、顶层局部挑高金鼎城市花园多层、小高层、高层、别墅90-160二房、三房、四房120-130平米的三房——天福花园多层、别墅70-120平米的二房、三房70-120平米的二房、三房——东方盛世小高层、高层80-130二房、三房120-130平米三房——凤翔花园城四期小高层、高层130-180平米的三房、四房130-180平米的三房、四房——名都新贵多层、小高层102-160平米的二房、三房102-160平米的二房、三房——普善人家多层、小高层80-150平米二房、三房130-150平米三房——佳景天城多层、小高层80-140二房、三房120左右的三房——锦江花园多层80-120二房、三房80-120二房、三房——总体来说，丹阳在户型面积设计上跨度较大，从80-180平米户型各有不同配比；三房市场占有率较高，为市场供销主力；相对来说二房占比相对较少；具有一定品牌效应的项目户型设计相对较大，如天波城，目前在售的户型以140平米左右的三房为主，后期还设计400平米的空中别墅，可见丹阳部分购房者具有一定的经济实力，但前提是产品自身要有一定的品质感；丹阳在售项目在产品设计上缺乏创新，目前风靡市场的产品附加值在丹阳市场很少体现，目前在售项目中天波城做了部分产品附加值，具体体现在错层不计面积的阳台设计上和顶层局部挑空上。3.3、供销状况各项目销售速度相差较大，具有一定品牌效应和较大小区规模的项目销售较好，如天波城、金鼎城市花园，天福花园，品质不高，小体量项目销售缓慢。品质不高的名都新贵虽然地段较好，但项目定位不合适及小高层早期面市决定了销售状况不佳，累计月均去化为5套；地块区域的锦江家园，项目形象较差，较低的市场价格并没有带来较好销售速度，累计月均去化8套。现象说明虽然丹阳房地产开发水平有限，但购房者对小区品质及内部环境还是具有一定的追求，这就要求开发企业必须要做精产品，提高市场竞争力。开盘时间已上市量总量（套）已售（套）销售率月均去化天波城1652110366.77%32金鼎城市花园1557116174.57%32天福花园134867950.37%26东方盛世预计年底开盘凤翔花园城1500145096.7%16名都新贵200几乎售罄，剩几套房源5东方佳园近500套几乎售罄，剩一套房源22普善人家127679862.54%26（小区拆迁户进入提高销售速度）佳景天城6165734322锦江花园28814048.6%8注：数据来源于镇江商品房网上管理系统3.4、价格分析经济开发区目前的房价在3700-5200元/平米之间，主要集中于4200-4600元/平米，定位较为高端的天波城销售均价在5200元/平米，为区域销售单价最高的一家项目；区域普通住宅主力供应房源的总价控制在70万以内，50-60万成为供销主力总价段。普善人家目前价格处于提前透支状态，目的是为后期C/D地块做铺垫，据悉，后期天怡、新嘉源、通泰三家开发商通力合作，将联合打造普善片区，打造高品质项目，在开发理念上可能仿金地做法。项目名称面积区间段(㎡)主力面积（㎡）单价（元/平米）总价（万元）天波城99/130/195/140目前已140平米的四房为主5200左右70万左右为主金鼎城市花园90-160二房、三房、四房120-130平米的三房460040-74天福花园70-120平米的二房、三房70-120平米的二房、三房420030-55万东方盛世80-130二房、三房120-130平米三房接近周边项目，在4500左右预计40-60万凤翔花园城130-180平米的三房、四房130-180平米的三房、四房在售大户型3700-3800在售大户型60-70万之间名都新贵102-160平米的二房、三房102-160平米的二房、三房————普善人家80-150平米二房、三房130-150平米三房520040-78佳景天城80-140二房、三房120左右的三房420033-60锦江花园80-120二房、三房80-120二房、三房390030-503.5、潜在供应量在售项目后续房源项目名称潜在体量(万㎡)天波城27金鼎城市花园13万左右天福花园6万左右东方盛世5万左右凤翔花园城4万普善人家10万左右佳景天城——锦江花园1.5万据不完全统计，经济开发区在售普通住宅项目后续房源体量在66.5万平米未来区域土地供应——据不完全统计，09年至今经济开发区成交土地中，未开发土地占地23.12万平米，总建面共计66万平米左右；——从土地分布来看，普善片区C/D地块成为主力，占地达20.25万平米，总建面达57.16万平米，拿地开发商为片区在售项目普善人家的投资商嘉源、天怡，这两幅地是本地块直接竞争对手，从另一个角度来看，这也有利于滨河国际城的联合打造，形成未来的一个房地产板块，届时区域人气和形象将有一定的提升。地块位置占地（㎡）用地性质容积率竞得人总建（㎡）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/㎡）云阳镇普善片区D89813.8住宅1.0≤容积率≤2.6丹阳市新嘉源房地产开发233515.8826944200.001153.8云阳镇普善片区C112700.6商住住：1.0≤容积率≤3.0丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司338101.833810200.001000开发区丹桂路北侧13366.7住宅≥1.7≤2.2丹阳市永佳地产29406.74130465.04443.4开发区S241省道东侧14560.1商住≥2.5≤4.0江苏卓越置业58240.4142165.06244开发区迎春路北侧753.3商住/苏州市承信房地产1657.26171151.331031.8合计23.12万平米——————最大建面66.09万平米——————根据在售项目及成交土地的统计量，未来几年经济开发区的供应量在132万平米左右。3.6、区域客群分析客群一：周边乡镇进城购房群体经济开发区辐射的乡镇较多，各乡镇不缺乏经济条件较强的购房客群，他们有钱往往选择在丹阳城里买套住宅，其中部分家庭是为了考虑子女上学而置业，他们选择开发区的原因是离家较近、便利，又易于照顾孩子上学；客群二：区域做生意的购房群体区域内做生意的外来人员也是开发区购房者的重要来源之一，据了解，眼睛产业和皮革市场有大量的外地人在本区域内购房置业，他们经济基础较强，品质感较强的项目成为首选，如高速口较近的天波城就吸引了部分这样的购房群体。客群三：开发区企业工作人员的购房群体经济开发区目前有多家工厂企业，大量的工作人员能为区域房地产市场提供一定的购房群体。客群四：老城板块及其他区域的购房群体目前经济开发区是丹阳房地产市场的重要板块之一，在售项目产品类型较为丰富，虽然丹阳购房区域性较强，但主城在售项目较少和较高的房价导致部分购房客群分流于经济开发区，因此主城和其他区域的流失的部分购房者也成为经济开发区的购房客群之一。开发区企业工作者区域购房客群眼镜市场做生意客群东方皮革市场做生意客群周边乡镇进城购房者开发区企业工作者区域购房客群眼镜市场做生意客群东方皮革市场做生意客群周边乡镇进城购房者4、区域小结区域概况：目前经济开发区在售的重点项目集中于市政府北侧的丹桂路，未来供销主力仍以其为主，除此之外，河滨国际城在后期也将走向购房者视野；建筑类型：在售项目里，多层多为前期已售房源的建筑类型，目前在售的以小高层为主、高层为辅，可以看出，小高层住宅在目前的丹阳市场已经不罕见，逐渐被购房者所接受，但高层建筑仍然较少；销售市场：市场整体去化速度不快，各项目销售速度之间差异较大，品牌开发商中高端品质销售较好，是住宅市场的供销主力，品质较差小项目销售压力较大，去化缓慢；销售价格：经济开发区目前的房价在3700-5200元/平米之间，主要集中于4200-4600元/平米，定位较为高端的天波城销售均价在5200元/平米，为区域销售单价最高的一家项目；结合供销结构来看，区域普通住宅主力供应房源的总价控制在70万以内，50-60万成为供销主力总价段；购房客群：区域购房群体主要为周边乡镇进购房群体、区域外地做生意购房者、开发区内工厂企业工作人员、老城及其他区域的购房者。五、其他板块房地产市场1、丹阳房地产板块分布及竞争态势1.1、分布格局——四大板块共分天下，经济开发区板块领衔，城南和华南板块紧跟其后。以河为界，将全市划分为经济开发区板块、老城核心区、城西板块、和华南板块。经济开发区经济开发区行政中心行政中心老城区练湖生态区老城区练湖生态区城西板块华南板块滨河国际城新生活区城西板块华南板块滨河国际城新生活区老城核区板块老城核区板块1.2、丹阳房地产竞争板块分析区域分布城中核心区行政中心北部工业园区城市功能定位商业、居住中心新城市中心，以行政、文化、商业、教育等功能为一体的市政建设格局以工业开发和疏解城中人口为主要功能区域条件老城区配套完善，商服业发达，整体居住环境较好，为丹阳购房人群的首选。但老城区土地供应量有限，新建楼盘多在城市郊区且基本处于尾盘阶段，对本案影响较小。行政文化中心板块是以主干道丹桂路为轴建成的新居住区域。市委市政府、行政中心、国土局、供电局等行政机关积聚于此是该区域的显著特征，该区域城市规划、交通条件和绿化环境均较好，商服和市政配套设施尚未完善，是目前新城区（开发区）房地产项目最为集中的板块，也是本案所在的区域。代表项目有金鼎城市花园、东方盛世、天福花园、佳景天城等，后续体量较大、规划较好，产品同质化较高，未来将与本案产生直接竞争。历史上北部工业区自市政府移至新城区（开发区），开发区工业项目逐步向此板块迁移。该区域市政配套尚未齐全，居住环境较差。代表项目是天波城，其后续体量将来上市会对本案产生一定的影响。区域分布金融商务中心板块滨河国际城练湖生态区板块城市功能定位金融商务中心丹阳标杆性高档居住板块练湖生态区板块在丹阳城市规划建设中的远景目标是成为未来丹阳的城市活动核心。区域条件金融商务中心板块是开发区较早建成的居住区，相较其它片区生活配套较完善。目前在售项目少且均处于尾盘销售阶段，但后续开发体量将对本案产生一定冲击。“普善片区”与城市三大中心（行政中心、新市口、万善公园）隔河相望。随着规划沃尔玛超市的、滨河广场、滨河百吧街、国际学校、金融服务及写字楼、酒店、农贸市场等城市综合体逐渐的落实。丹阳标杆性高档居住板块即将形成。练湖集中居住区正在紧锣密鼓进行建设。紧邻此项目的提香花园销售形势良好。本项目位于河东，严格意义上讲为“滨河国际城”新区，受政府规划和板块自身特点等因素的影响，目前尚未形成真正意义上的成熟的房地产板块,当前格局以拆迁安置房、零星工业和少量商品房为主，大量土地处于原始状态，随着“滨河国际城”（普善片区）规划逐步的落实和整个经济开发区的大区域定位的实施，未来发展潜力较大。从竞争层面上，尽管丹阳房地产区域客群占主导，但是城市空间小，直达性好，老城核心区、华南区域和城西楼盘皆对该项目形成一定的威胁，不过核心竞争楼盘主要来自于经济开发区。由于城南、西门等区域在售项目较少，同时由于城市规模较小，因此接下来的板块分析将其他板块全部融入到老城区板块进行。区域分布城南河东城市功能定位新城市中心，以行政、文化、商业、教育等功能为一体的市政建设格局以工业、居住相对平衡的新区，承担起我市经济发展，城市建设“发动机”的功能，百万人口城市经济支撑点区域条件各项建设正在不断的完善中“河东”楼市作为一个快速发展的区域，随着盐城火车站的改建、汽车客运总站也将搬迁至站前路；亭湖区政府迁进；东方一天地的商业街已初具规模；这里的各项配套设施日趋完善本案本案2、老城区规划中心城区规划“一个休闲环、十个标志性空间和四条特色街道”一个休闲环依托围绕旧城的西门运河、香草河、京杭大运河等水绿外环，打造最具有特色的以休闲功能为主的休闲空间，成为城市休闲生活联系的纽带；十个标志性空间——分别为旧城中心、西门历史街区、两个轨道站点周边、城东新城中心、城南片区中心、城西片区中心、练湖及南湖周边，根据所在的区位和所承担的功能不同，打造特征鲜明的城市公共空间。四条特色街道——分别为新民路、中山路、丹凤路、城河路，这四条路是公共服务设施最为集中的街道。练湖开发区规划练湖开发区位于丹阳市的老城区西北，东依京杭大运河，南部城镇建城区和市老城区接壤，西靠312国道，沪宁高速公路横贯中部，距沪宁高速开发区和河阳出口处均不超过5分钟车程，总面积19.34平方公里，水域总面积400公里，总人口1.2万余人。练湖今后的发展规划定位是“打造三大板块，彰显新的活力”；北部生态板块，建成丹阳的生态湿地，城市的“绿肺”；南部工业板块，作为练湖工业经济发展的新载体；东南商贸居住板块，已经成为练湖乃至丹阳城西集中居住的中心地带，占地400多亩，建筑面积及63万平米的新农村居中居住区目前正紧锣密鼓的建设中。老城核心区老城核心区4.2.老城区房地产微观市场丹阳市的商品住宅开发主要集中在四个区域，分别为宁沪铁路以东区域、主城区区域、西环路沿线以及以西区域、南环路沿线以及以南区域。因各区域项目所表现出的市场特征不同，因此我们将所有在售项目划分为城东开发区片区、城中片区、城西片区及城南片区等四个片区加以阐述。但从大的开发板块讲，房地产市场仅仅分为老城区和经济开发区，本案位于经济开发区，核心竞争层面为本区域内，其它板块皆为次级竞争和边际竞争。

3、老城区典型楼盘分布老城区典型楼盘分布老城区典型楼盘分布提香花园提香花园金色家园金色家园天怡.世纪豪都天怡.世纪豪都江南人家城市绿洲江南人家城市绿洲南方名居南方名居锦尚名都奥都花城锦尚名都奥都花城老城核心区典型在售项目较少，主要集中在核心区的外围，以城南、城西为目前开发的集中地。

4、项目基本概况片区项目名称总建面积（万㎡）物业类型建筑类型开发商城中核心区金色家园9普通住宅、小户型公寓小高层、高层江苏丹建集团房屋开发城市绿洲12.97普通住宅高层江苏天坤集团城南奥都花城16普通住宅多层、小高层江苏丹建集团房屋开发锦尚名都26普通住宅、别墅由多层、少量高层及部分别墅丹凤集团.通泰地产城西江南人家37普通住宅多层、小高层、高层丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司天怡.世纪豪都12普通住宅、洋房小高层、多层、4—5层洋房丹阳市天怡房产练湖提香花园22.79普通住宅多层、小高层丹阳市德欣房地产目前丹阳老城区典型在售商品房项目共7个，总建筑面积为135.76万㎡，主要集中在城西和城南，以当地实力开发商天怡开发的楼盘为代表，如江南人家、世纪豪都和南方名居，不仅总建筑面积占据市场重要份额，且规划设计和产品品质为丹阳楼市风向标，为当地居民传诵。随着丹阳老城改造和城市的拓展，老城区空间结构不断向城南和城西延伸，大盘开发亦应运而生。从城市未来土地用地规划和练湖生态区城市规划看，城南和西北练湖区房地产开发将成为丹阳商品房开发的热土。5、户型结构项目名称开盘时间建筑物的层数房型面积（㎡）占比提香花园2023.4（26#/28#）小高层（264套）一房两厅一卫58.398.33%两房两厅一卫74-90.9783.33%三房两厅两卫118.838.33%2023年底多层（920套，已售罄）两房两厅一卫85左右30%（多层）三房两厅一卫100左右30%（多层）三房两厅两卫120左右30%（多层）金色家园二期2023.1高层单室套42-65.4548.98%两房两厅一卫108/14824.49%三房两厅两卫144/14714.29%四房两厅三卫26212.24%东方名居尾盘销售多层、小高层两房两厅一卫79-9113.64%三房两厅一卫104-11919.32%三房两厅两卫120-134.2444.32%四房两厅两卫143.98/152.9213.64%江南人家（在售房源）2023年9月14日高层两房两厅一卫85.4-92.1820.92%三房两厅一卫94-11013.735三房两厅两卫111-136.5234.64%四房两厅两卫1448.50%顶层复式166.68-236.2822.37%天怡.世纪豪都（在售房源）小高层、多层、4—5层洋房两房两厅一卫83-10334.4%三房两厅一卫107-112.8625.6%三房两厅两卫122.07-13924.8顶层复式136.42-196.7715.2%锦尚名都（在售房源）2023.8小高层三房两厅一卫12025%三房两厅两卫14675%多层（5+1和6+1为主）两房一厅一卫9020%三房两厅一卫10865%三房两厅两卫13120%140-150140-150120-135120-135100-115100-11585-9785-974242—654/2/23/2/243/2/3/2/12/2/1单室套注：典型项目不同户型主力面积区间6、建筑形态目前丹阳市老城区在售楼盘中以多层和小高层建筑形态为主，尤其以多层产品居多，在售高层产品主要集中在城中的金色家园以及城西南的江南人家和练湖区的提香花园，此类项目大都前期规划以多层为主，后续随着项目的进展和市场对高层住宅抗性有所消弱的情况下，小高层、高层住宅陆续上市。从销售情况来看，多层产品尤为畅销，其主要原因是居民受到传统的居住“概念”的影响，该类产品得房率高及居住成本低等方面的因素；小高层、高层产品作为一种新型产品在该城市经过近两年的发展，越来越受到人们的关注，市场接受度在不断提高。从目前市场供应情况来看，小高层、高层产品供应量不大，但该类产品在各项目后期上市量较大，可以看出，小高层、高层产品是未来住宅发展的主流产品；而高层产品还是存在一定的市场抗性，主要表现在得房率低及生活成本高等方面，而丹阳市的客户群对产品的经济实用性要求较高，由这两个项目所开发的高层产品体量较小，且楼盘档次定位较高，购买此类产品的购房者都是一些经济实力较强，他们更加注重居住舒适度。从几个项目的销售情况来看，消化数度较为一般，但由于开发体量小，并没有出现滞销情况。户型结构丹阳市老城区普通商品房主力供应面积为90～136㎡之间，畅销户型为85～125㎡的两房、小三房和三房，特别是2023年政策调控年，尽管丹阳为四线城市，政策敏感度相对缓慢，但是从近期成交量环比和同比皆出现明显的下调看，市场观望气氛浓厚，改善性需求和投资客脚步放缓，市场以首次、二次置业刚性需求为主，紧凑型高性价比的户型受到市场青睐。但从老城区户型供应结构看，舒适型三房和四房占有一定的比例，销售情况一般。7、项目卖点片区项目名称建筑类型面积区间（㎡）主力面积区间（㎡）项目卖点城中核心区金色家园（二期）高层42-26242-65地段城南南方名居多层、小高79.62-152.92110-130开发商品牌奥都花城多层、小高层90-14890、120-140点段；学区房锦尚名都多层、少量高层及部分别墅90-20090—130地段；大盘效应；学区房；多层、别墅产品稀缺性城西江南人家多层、小高层、高层85.4-145.24（平层）；166.68-236.2892-136地段（老城区）；开发商品牌（当地实力开发商）；大盘优势，大手笔开发（37万方）；产品品质感强。天怡.世纪豪都小高层、多层、4—5层洋房83.47-19697-120地段；开发商品牌（当地实力开发商）；产品（大视野、大空间、大尺度规划；主城区多层住宅为主稀缺性；区内配套，如会所、泳池、下沉式中央景观庭院、广场和现代商业街等；户型丰富：跃层空中别墅等；产品细节，如入户花园，硬件配置；物管；学区等等）练湖提香花园多层、小高层58-12085-120产品、地段（练湖生态园区）老城项目“地段”为得天独厚的卖点。尽管随着市政府东迁，老城区逐渐失去了丹阳传统意义上的城市政务中心的位置，但是金融、医疗、生活配套完善的商务、居住中心依然根深蒂固，老城核心城市地位依存，特别是周边乡镇有一定经济实力进程购房者和区域改善居住者的首选。超前的产品规划和开发商品牌也成为购房者追随的原因，如占有霸主地位的当地开发商天怡开发的产品一直受到市场追捧。8、供销状况楼盘名称开盘时间小区规划总户数已上市量后期上市量（预估）总余量（套）总量（套）已售（套）余量（套）销售率金色家园2023.1（二期）42042029212869.52%/128城市绿洲2023.8.6/71144326862.31%/268南方名居//88127613.64%/锦尚名都2023.82023多80843337553.59%11921567江南人家2023.09.143000多28041401140349.96%1961599天怡.世纪豪都700多户29318111261.77%407519提香花园2023年底1500118497021481.93%3165309、价格分析项目名称销售价格（元/㎡）江南人家5745世纪豪都5469金色家园5950提香花园4200锦尚名都4940南方名居4572丹阳市老城区目前典型在售楼盘普通住宅销售均价在4500～5900元/㎡之间，城南和练湖销售均价因区域差异、开发商品牌、产品品质和营销理念差异而产品售价不同，金色家园和城市绿洲位于老城核心区，成熟的城市配套和老城土地的奇缺足以支撑项目售价位于丹阳房市顶峰，将有突破6000元/㎡大关之势；江南人家和世纪豪都地段尽管不属于老城核心区，但完全可以共享老城核心区的繁华和项目区域的宁静，且有当地霸主开发商天怡开发，产品品质和开发理念一直受到百姓的信赖，市场忠诚客户较多，尽管项目营销方式不敢苟同，但开发的楼盘的售价是丹阳楼市的风向标。10、客群分析片区项目名称客户来源年龄职业城中核心区金色家园市区人占60％，周边乡镇占30％，外地人占10％30～45银行、IT高级职员，外企人士，私营业主以改善性需求为主，另有极少量投资者城市绿洲市区占50％，周边乡镇占40％，外地人占10％25～50私营老板，企事业单位职工、公务员及周边乡镇进城进城者城南奥都花城市区占40％，周边乡镇占60％40岁左右周边乡镇私营业主，市区企事业单位的员工锦尚名都市区约占40％，周边乡镇占60％（以司徒镇和延陵镇为主）30—45岁左右以乡镇企事业单位的工作人员和私营业主为主；周边上班族，私营业主，丹阳中学老师，医院工作人员南方名居市区人占50％，周边乡镇占50％30～50周边乡镇私营业主，市区企事业单位的员工城西世纪豪都市区人占80％，周边乡镇占20％，35～50私营老板，企事业单位职工、公务员，以改善性需求为主江南人家市区人占70％，周边乡镇占30％30～50私营老板，企事业单位职工、公务员，以改善性需求为主练湖提香花园市区人占33％，周边乡镇占65％（主要以司徒镇为主、零星后巷镇、殷巷村和界牌镇，外地人占2％25～50周边企业职工，周边拆迁户，个体户，附近小学、中学老师、周边乡镇进城人员及极少数镇江丹徒和其它周边城市的投资客本地二次置业者：他们有一定的经济实力，购买目的主要是为了改善居住环境，因此他们所选择的以舒适型的三房为主。主要为私营业主，企事业单位和公务员为主。本地二次置业者：他们有一定的经济实力，购买目的主要是为了改善居住环境，因此他们所选择的以舒适型的三房为主。主要为私营业主，企事业单位和公务员为主。本地首次置业者：以年轻人为主，经济实力不强，购买的主要目的是为了独立居住或者结婚，因此他们所选择的以小面积的两房为主。拆迁户：目前城中核心区的拆迁户比较少，主要集中在城市拓展外围，由于该部分消费人群经济实力不强，他们所选择的以小面积的两房、三房为主。外来人口3%本地居民外来人口3%本地居民50%偶得客户重要客户偶得客户重要客户核心客户投资客2%投资客2%主要是来丹阳打工的外来人口，由于丹阳缺乏大型企业，，因此外来人口较少，并且该部分客源经济实力较弱，他们所选择的主要是小面积的两房主要是来丹阳打工的外来人口，由于丹阳缺乏大型企业，，因此外来人口较少，并且该部分客源经济实力较弱，他们所选择的主要是小面积的两房周边乡镇私营业主、企事业单位职工和公务员周边乡镇私营业主、企事业单位职工和公务员45%周边乡镇（司徒镇、延陵镇、后巷镇和界牌镇为主）购房群体是老城区，特别是城西、城南楼盘的主军。他们向往城市生活、进城购房荣耀和子女教育是他们购房的主要目的。丹阳周边乡镇私营业业主较多，周边乡镇（司徒镇、延陵镇、后巷镇和界牌镇为主）购房群体是老城区，特别是城西、城南楼盘的主军。他们向往城市生活、进城购房荣耀和子女教育是他们购房的主要目的。丹阳周边乡镇私营业业主较多，经济先对富裕。11、老城区房地产市场结论政策影响：政策调控期，丹阳作为四线城市对中央政策消化相对较慢，但是二季度新房市场出现明显的“量跌价升”的局面，使丹阳楼市陡然跌入谷底，消费者观望氛围日益浓厚，开发商和购房者进入博弈期：楼盘分布结构：老城核心区典型在售项目较少，主要集中在核心区的外围，以城南、城西为目前开发的集中地。随着丹阳老城改造和城市