北上广深土地市场争夺之战 房地产市场回温

Word北上广深土地市场争夺之战房地产市场回温［“虽然成交总量因为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有复苏的迹象。”］

刚过去的周末，北京的土地市场刚经历了一场土地争夺站厮杀。

11月2日下午，经过40余轮厮杀，中海地产以最高59亿元总价将石景山地块顺利地收入囊中。加上其他两宗住宅地块，北京土地市场当天共吸金达80.1亿元。

分析人士指出，尽管今年楼市走淡，2021年前九个月，一线城市土地出让金总额仍与去年同期基本持平，而进入10月后，标杆房企拿地积极，未来若成交企稳，一线城市年底的土地市场竞争将趋向激烈。

一日吸金80亿

2日北京共有三宗地块出让，分别是通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块。其中，石景山区老古城综合改造项目地块包括二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地，起始价46亿元，建设用地面积10.7万平方米。

面对这一高起价、大面积的巨型地块，房企起初的报价颇为审慎。记者在北京市土地整理储备中心网站看到，截至2日14时28分，该地块共收到三次网上报价，最后一次报价为46.4亿元。

然而在随后的现场竞拍阶段，该地块却受到了企业热捧，中海、龙湖、天恒永同昌联合体参与角逐。最终，经40余轮竞价，中海地产旗下的北京中海金石房地产开发有限公司，以59亿元的价格将该地块收入囊中。

与北京出让的许多宅地一样，上述地块也含有配建条件，即配建建筑面积1.34万平方米、限价为1.6万元/平方米的“限价商品住房”，以及7.84万平方米、销售限价为2.7万元/平方米的“自住型商品住房”。据业内估算，该地块折合楼面价约2.27万元/平方米。

该地块位置在石景山古城西路。在2021年初，同样是在该区域，中海曾以20.18亿元总价摘得宅地，该地块已建成的在售项目均价超过了4万元/平方米。

除石景山地块外，顺义区后沙峪镇SY00-0022-6012R2二类居住用地限价商品住房项目也备受关注，该宗位于顺义的纯限价房宅地起价8.3亿元，吸引了中建地产、葛洲坝地产、京奥港和首开金瑞联合体等房企参与竞买，最终，被京奥港旗下北京紫乔房地产开发有限公司以11.5亿元摘得，而通州地块则以9.6亿元的底价成交。

由此，2日三宗地块共为北京土地市场增添土地出让金80.1亿元，而随着这三宗地块落槌，2021年北京各类土地出让金总额超过了1861亿元。

房企一线城市“补仓”？

央行“9·30”新政后，房企在北京拿地的积极性颇高，这一点从今年10月的土地出让金数字可以看出。

据链家地产市场研究部日前提供给行业调研的房地产市场调查报告统计数据显示，截至10月28日，北京市已出让各类土地132宗，规划建筑面积1557.2万平方米，较去年同期减少6.8%，土地出让金总额达到1781.6亿元，较去年同期大幅上升43.7%。其中居住类建设用地达到589.6公顷，仅完成2021年供地计划的35.7%。

不只是北京，其余一线城市的土地市场也较为活跃。来自中原地产市场研究部的统计数据显示，10月1日～27日，一线城市土地成交22宗，合计成交规划建筑面积234.96万平方米。虽因长假影响成交面积低于9月，但上述土地成交楼面均价高达9787.5元/平方米，这是仅次于2021年1月份的高点。其中，住宅地块成交7宗，宅地成交楼面价达到了1.52万元／平方米，溢价率达36%。

关于眼下房企的拿地策略，链家地产市场研究部张旭分析，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，“9·30”房贷新政出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。

“虽然成交总量因为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有复苏的迹象。”据中原地产首席分析师张大伟观察，今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2021年同期的3672.7亿元基本持平，10月以来，万科、保利、首开等房企也分别出手拿地，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加。

张大伟认为，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争依然维持着高热度，而信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。

“随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底，部分热点地块，竞争将比三季度有所增强。”张大伟预测。

刚过去的10月，北京商品住宅成交经历了“过山车”式的变化。据行业调研统计的房地产市场分析报告数据，10月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交4543套，环比增长8%。值得注意的是，10月商品住宅成交数据呈现出明显的等级递增趋势，上旬（10月1日~10日）成交套数为399套，中旬（10月11日~20日）增加