营销策划金帝商贸城营销策划案

营销策划金帝商贸城营销策划案金帝商贸城营销策划案目录第一章项目概述一、区域分析二、项目概况三、销售与招商概述第二章销售策略一、项目特征分析1、楼盘特征2、楼盘特征对商业店铺的影响3、地理特征4、商业特征5、SWOT分析二、目前的店面商业布局三、产品改造建议1、**装饰城店铺“33-47”号2、**路48-54号店铺2层和33-54号店铺后夹层感谢阅读3、**路绿化四、现场整改建议五、主题专业市场定位策略六、销售策略1、销售价格体系2、销售优惠策略七、销售中的招商工作考虑第三章招商策略一、地块SWOT分析二、市场背景分析三、项目定位1、市场困难点分析2、市场机会点分析3、目标客户群定位四、价格策略五、招商策略六、招商条件第四章广告整体解决方案一、广告主题二、推广策略1、以租促售，租售并进2、以行推行3、分阶段广告的任务与策略：4、销售现场包装第五章经营管理一、成立经营管理部二、经营管理部工作内容第一章项目概述一、区域分析金帝商贸城是由金帝花园四周外围的底层商业店铺构成，座落**路与**路谢谢阅读**汽车站。精品文档放心下载从商业区域环境看，金帝商贸城属汽车站商圈。但从汽车站商圈分析，在感谢阅读十字路口的四个方位中，金帝商贸城在汽车站的正对面，相对于其他两个侧对感谢阅读面，需要多经过一个路口。所以，金帝商贸城虽属汽车站商圈，但在整个汽车谢谢阅读站十字路口中，是从汽车站商圈得益效果最差的位置。**路、**路朝向背离汽车站，**谢谢阅读划路）被HONDA4S店基本遮住，真正能直接面对汽车站的只有泉秀路。谢谢阅读任何城市汽车站的商圈，都是比较有商业市场容量的商圈。而考虑到金帝精品文档放心下载商贸城项目本身的位置劣势和项目内部各个展面的朝向因素，在游离汽车站商精品文档放心下载圈的情况下，要真正分享泉州汽车站商圈的商业效能，就必须在业态分布具备感谢阅读自己的优势或有效的溶入商圈，在整体形象及品牌、知名度等方面超人一等，谢谢阅读在经营管理方面更胜一筹，并有效利用项目本身最具规模化的商业优势。感谢阅读**路、**路交会口区域是以建材、家装为主的专业主题市场。谢谢阅读**路作为***国道和**高速公路的泉州市区精品文档放心下载路段，过境的车辆每天更以万计。二、项目概况金帝商贸城由临**路、**路、**路、**路四条路组成一个方形的商圈，环感谢阅读绕在金帝花园四周。于其中，**路有骑楼柱子、台阶、过分绿化等不利店铺经营的负面因素，谢谢阅读更甚是存在着车库上层的所谓夹层、一楼已经销售的二楼等无进出通道，根本感谢阅读不具备商业店铺条件的物业；**路、**路、**路都面墙而立，而且**路的路宽谢谢阅读又较窄；包括售楼部门口的各条街都存在废土堆、坑洼、工程垃圾。等等的种精品文档放心下载种因素，导致金帝商贸城的价值低于其作为金帝花园商业部分应具有的价值。谢谢阅读上述种种不利因数，骑楼柱子、台阶、店铺面墙而立、路宽较窄，等等是谢谢阅读无法再行整改，其他方面是可以通过整改或物业变更而改变。谢谢阅读相对于周边关联区域，金帝商贸城整体商业规模最大，又得益于市场对金感谢阅读***国道和福感谢阅读**高速公路川流不息的车辆，金帝商贸城虽然在产品设计上存在缺陷，但扬长谢谢阅读避短，并通过商业运作，仍然可以实现一流的商贸城，销售不会因为价格问题感谢阅读而滞销、不会因为可改变因素而廉价；经营不会因为物业高价而低回报。感谢阅读三、销售与招商概述金帝商贸城目前因为各种因素导致物业贬值，销售出现停滞。而本来，作感谢阅读为金帝花园的商业部分，金帝商贸城本身就具有品牌号召力。精品文档放心下载扬长避短，发挥品牌、规模、区域等优势，对现场进行整改、对物业进行精品文档放心下载变更，使金帝商贸城的物业自然价值得到体现。通过商业运作，专业主题市场运营，有效的溶入整个商圈，有效的利用密感谢阅读感谢阅读具备利润导向就具备商业价值。精品文档放心下载必然的会实现销售。销售当中商业运作，一个主要方面是售后返租，而售后返租又产生招商工感谢阅读精品文档放心下载又应该遵循专业主题市场的规范。第二章销售策略一、项目特征分析1、楼盘特征100多亩，总建筑面积精品文档放心下载13万平方米，住宅800多户，商业店铺200余户。楼盘定位高：本项目是国家康居示范智能化系统小区。品牌优势：金帝集团属**房地产行业龙头企业之一，大幅的提高了楼盘的精品文档放心下载市场吸引力。属城市新兴的城区：项目位于**区**路与**路交界处。精品文档放心下载2、楼盘特征对商业店铺的影响对商业店铺而言，楼盘本身的建筑品质不再是关键因数，相对而言，经营感谢阅读利润、升值空间是决定的因数。但新市区的区域特性，本身就代表商业氛围的感谢阅读不足；高定位的楼盘建设，其高价位又压缩了升值空间，所以商业部分的积压精品文档放心下载就是自然而然的状况。3、地理特征本案位于***国道**********感谢阅读街、**路等城市交通主干道，微观区位，北靠**路，东邻**路，西伴**路，南精品文档放心下载侧以**路为界，东西向宽３２０米，南北进深２４０米，呈方形结构。道路交感谢阅读通发达且紧邻新的**汽车站，但公共交通系统较差。4、商业特征金帝花园位于**长途汽车站旁，又属**必经之地，过境车流量大，广告宣感谢阅读传辐射性强，便于传播；感谢阅读商业氛围不浓。本地段在不远的将来，将成为繁华的商业地段，但商业投资讲究即时回报谢谢阅读的特性，让本地段的商业价值目前无法得到完全体现。5、SWOT分析优势（s）本案所在区域现在是城市热点发展区域（城市向东向南发展）谢谢阅读道路交通条件好，是**城市重要的街道之一。本案位于**路与****旧市区东迎东部新兴市区的交通大动脉。精品文档放心下载金帝集团是泉州房地产著名品牌,知名度,美誉度较高.项目是２００*年**区重点扶持的４个专业市场之一和重点招商项目。谢谢阅读本案占地100多亩，在**属较大规模的商住小区。本案建设规模高，是高品质的商住小区。劣势(w)区域的市区公共交通不发达感谢阅读周边环境较差，临**路一侧是漂染厂和一片空地，临**路一侧是服装厂，感谢阅读临规划路一侧是广本汽车销售中心，三条街都对着邻居的围墙，离高速路的高谢谢阅读架桥又非常的近。精品文档放心下载商业街产品规划存在问题，存在很多影响商业经营的不利因素。感谢阅读本案内部四条街的商业价值相差较大。精品文档放心下载重新统一定位、规划。目前泉州店铺供过于求，投资回报率低，销售普遍不景气，客户投资情绪谢谢阅读低落。店面售价高，主力价格区间：11000-15800元/平方米，偏离现有价值。谢谢阅读机会(o)东进南移的市政规划概念正在逐渐泉州市民接受。**区域板块热潮、政府明确的城市发展方向，对市民区域的观念有意识导谢谢阅读向作用。新客运中心站即将在2005精品文档放心下载本案大部分店面是现房，易于通过招商迅速带动商业氛围的形成。感谢阅读威胁(t)银行调高商业贷款利率，一定程度上抑制房地产投资需求。谢谢阅读其他商业楼盘的竞争，分流了客源。现房项目，前景不易造梦，且滞销的商业量较大，当心引起客户的投资信精品文档放心下载心不足。前期招商、销售的失利，所产生的负面影响难以在短期内消除。精品文档放心下载二、目前的店面商业布局◎**路已售32户，是金帝花园各条商业街中，销售率最高的街道。在未售的22户精品文档放心下载中，仅大地装饰城就占据了15户，整体打通连成一片，总价高达1531万元，具谢谢阅读有如此大金额购买力的客户，非常稀少，成为租赁和销售方面的主要压力。感谢阅读谢谢阅读整体商业形态主要呈现建材主题。◎**路仅售3户。商业街对面是临漂染厂和一块杂草丛生的荒地，是一条单面街，谢谢阅读感谢阅读有超市、诊所，整体商业感觉业态零散。◎**路仅售1户，是4条街中销售最差的。与成洲路一样，面对工厂围墙，是一条精品文档放心下载精品文档放心下载有物流货运商家，有汽车维修的商家。其中物流货运商家占大部分，人行街道感谢阅读上堆放众多大宗货物，路面停放大型货运卡车。整条街道呈现出脏、乱、差的精品文档放心下载形象。◎规划路比较具有可塑性的街道，唯有尚未竣工交房的规划路。已售64S感谢阅读店的围墙，路宽5米左右，是商业街中道路最窄的一条街。精品文档放心下载目前，由于尚未交房，处于施工阶段，不具备开业条件。三、产品改造建议“生产你所能销售的产品，而不是销售你所能生产的产品”，**路的店面谢谢阅读存在很多不利销售的因素，所以需进行必要的改造，以促进销售。谢谢阅读1、大地装饰城店铺“33-47”号※现状**号原为**15间店铺一层、二层后夹层包括一层夹层感谢阅读均打通，联成一体，并且全部装修完毕，现场排满展示架及产品。精品文档放心下载※改造方案该产品若要寻找单一买家出手非常困难，建议分隔成独立店，降低总价，精品文档放心下载扩大客户群以实现销售。2、**路48-54号店铺2层和33-54号店铺后夹层谢谢阅读※现状**路48-54号店铺，早期为了促进销售，把1、2层分割出来销售，现在1层精品文档放心下载已售出，2层未售。靠小区内侧车库楼上的后夹层均未售，与大地装饰城连成一体。精品文档放心下载※改造方案因为**路48-54号店233-54精品文档放心下载商业需要的通路，如果用两间店面做通道，不但门面小气，而且两间店面的价感谢阅读值就有200多万，得不偿失。鉴于此，我们建议**路48-54号店2层及33-54店后谢谢阅读夹层，联成一体，在小区住户楼梯口处开出口，产品可改造为写字楼、单身公精品文档放心下载寓（依据工程改造可行性而定）。3、**路绿化※现状**路一侧店面不但带有骑楼、台阶，而且有比台阶面积更大的绿化，每块感谢阅读绿化都挡住了3个店面进出通道，严重影响了经营。※改造方案建议大幅压缩绿化，绿化仅做在骑楼柱子前，且以不影响两边店铺的进出谢谢阅读为大小规范。四、现场整改建议目前本案包括售楼部门口的各条街都存在废土堆、坑洼、工程垃圾。严重感谢阅读的影响整体观感，整体形象缺乏维护，导致物业价值低于实际的价值。谢谢阅读改造建议整改内容**路所有店面门口的台阶和绿化需要完工。人行道与售楼部门口过道的地面要铺砖。小区大门处，人行道与泉秀路中间的绿化带，土堆要推平。感谢阅读售楼部广告牌有清晰的“大地家装中心”字样，要清洗。人行道与公路的泥土障碍要清除。1#店面门口泥土的清洁。**路大门要常日开通32#开始到**路段，所有店面的门口需要清洁。**路大门卫生的清洁。规划路**路的进出口开通，路面平整。五、主题专业市场定位策略依据金帝商贸城目前的商业业态分布，主题专业市场采取“强化汽配街，谢谢阅读弱化建材街的主题定位策略，因为建材在坪山路已经行成规模，无新鲜意义，谢谢阅读只需在销售中有效的利用商圈效应即可，汽配街却是一个市场空白点，需要进精品文档放心下载行大量的营销工作。具体定位如下：◎**路定位：金帝·汽配街经营定位：汽车配件、汽车电器用品、汽保设备、汽车保养、维修与维护精品文档放心下载中心、养护用品、汽车美容装潢、内饰品牌店定位依据：●本案位于国道*******感谢阅读大，广告宣传辐射性强，市场知名度便于传播；●本案紧邻广本4s店，可以“草船借箭”，利用广本店的影响力，提高本精品文档放心下载案知名度，易于成行成市；●本案店铺规格较适合经营汽配产品，**路，由于路面较为宽敞，适合于精品文档放心下载停放车辆，因其地理位置和临近新客运中心站的交通优势，物流方便快捷；感谢阅读●**汽配行业经营户较为分散，主要自发形成于国道两边，**路定位为专谢谢阅读业汽配街，刚好填补市场空白，迎合汽车日趋普及带来的巨大配件消费空间；精品文档放心下载●汽配行业利润高、市场空间大，经销商购买力和租金支付能力强，有利感谢阅读了市场长期稳定和持续繁荣；◎**路定位：以建材为主的综合商业街经营定位：家饰、建材、洁具、其他档次高的商店定位依据：●**路是自然形成的泉州建材一条街，延续坪山路的传统业态，既符合城精品文档放心下载市特色街区规划，又利于项目知名度的迅速传播●依据**路目前商业形态，是以建材为主，仍然沿用“建材街”的招商主精品文档放心下载题定位，实际****作之中，可以考虑为专业市场生活配套的商家，毕竟所剩店精品文档放心下载感谢阅读◎**路定位:以建材为主的综合商业街经营定位：以建材为主兼专业市场生活配套的商家定位依据：●大门左边靠近**路一侧，已进驻商家之中，大多数为经营建材的商家为谢谢阅读主，大门右边靠近**路一侧，已有药店、超市进驻。●金帝花园如此规模的小区，必须有一些经营生活配套商家，便利于商户感谢阅读日常生活之需。◎规划路定位：暂不明确定位，不定位依据：“建材街“汽精品文档放心下载配街”的延伸补充的后备资源，灵活机动，立于不败之地。谢谢阅读六、销售策略1、销售价格体系**路价格却高达均价12000元/㎡，依据现状，投资回报率偏低，产品的性精品文档放心下载价比低，因此，导致滞销。**路仅售14条街中销售最差的1谢谢阅读比太低，无人问津。它与**路现状相同，面对工厂围墙，是一条单面街，平日谢谢阅读里，2、销售优惠策略第一重优惠策略：返租销售①、返租形式3精品文档放心下载主承租，再由开发商统一委托招商代理公司对外招商出租。购买后即办返租，感谢阅读即得返租回报，交铺前即可得到3年的全额回报，免除业主3年内的后顾之忧。感谢阅读给客户一个投资保障，增强购买信心。②、操作程序业主签定《购房认购书》的同时签定《返租协议确认书》----->业主签定感谢阅读〈〈购房合同书〉〉的同时与开发商签定返租《租赁合同》。精品文档放心下载③、返租租期时间销售返租时间必须与招商的商户32005年5月1感谢阅读日起至2008年4月30日止。2005年5月1日前销售的以5月1日开始计算返租。精品文档放心下载④、销售返租政策说明返租年限3年租金率（递增式）备注3年5%+6%+7%3年租金一次性从总价或首付款中扣除。或按月支付。感谢阅读举例说明：如一店面总价100335%+6%+7%感谢阅读100万×18%=18万，●若，3年租金抵扣总价，则实际成交价，计：100万-18万=82万●若，3年租金抵扣首付款，按6成10年贷款，则首付款，计：100万×40%-18万=22万贷款60%，计：100万×60%=60万实际成交价，计：22万+60万=82万中国最庞大的资料库下载第二重优惠策略：付款优惠政策1、按揭付款客户店面不论总价金额一律先付5感谢阅读618谢谢阅读季支付）合同一签定，即办理银行按揭。举例说明：如一店面总价100万，返租3年，按3年回报率（5%+6%+7%），则精品文档放心下载累计租金为：100万×18%=18万，●若，3年租金抵扣总价，则实际成交价是：100万-18万=82万首付款40%，计：33万，先付：5万，余款：28万，在18个月内分作6期按季支付，谢谢阅读则每季支付给开发商：4.67万。10年按揭贷款，每月支付给银行：5246元●若，3年租金抵扣首付款，按6成10年贷款，则首付款，计：100万×40%-18万=22万贷款60%，计：100万×60%=60万实际成交价，计：22万+60万=82万首付款：22万，先付：5万，余款：17万，在18个月内分作6期按季支付，谢谢阅读则每季支付给开发商：2.83万。10年按揭贷款，每月支付给银行：6697元2、分期付款的客户店面不论总价金额一律先付5谢谢阅读补充协议》和《租赁合同》时，付清60%的购房款，剩余40%的款项，可在18个感谢阅读月内免息分6期支付（按季支付）。举例说明：如一店面总价100万，返租3年，按3年回报率（5%+6%+7%），则谢谢阅读累计租金为：100万×18%=18万，●3年租金抵扣总价，则实际成交价是：100万-18万=82万544.2万，付清60%谢谢阅读49.2万，余款：32.8万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付：5.46万。谢谢阅读谢谢阅读以产权证抵押或交房制约客户付款，与客户签定补充合同）感谢阅读第三重优惠策略：优惠折扣以现有的店铺售价作为基础，提高12%的售价，预留12%的折扣空间，待到感谢阅读8.8折优惠价推向市场（必须限谢谢阅读时优惠期为当月）。此策，开发商既不损失利润，又增加了一个卖点，吸引贪精品文档放心下载图小利的客户购买。三重销售优惠策略组合案例说明：A100万，为预留12%的折扣空间，现提高售价感谢阅读（100/0.88）至113.64万元。组合上述三重销售策略，得出如下计算方法：谢谢阅读113．64Ｘ0.88=100(万元)返租3年，按3年回报率（5%+6%+7）则累计租金为：100万×18%=18万，1、〖按揭付款方法〗●若，3年租金抵扣总价，则实际成交价是：100万-18万=82万贷款60%，计：49万，首付款40%，计：33万，先付：5万，余款：28万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付给开发商：4.66万。10年按揭贷款，每月支付给银行：5523元●若，3年租金抵扣首付款，按6成10年贷款，则首付款，计：100万×40%-18万=22万贷款60%，计：100万×60%=60万实际成交价，计：22万+60万=82万首付款，计：22万，先付：5万，余款：17万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付给开发商：2.83万。10年按揭贷款，每月支付给银行：6762元2、〖分期付款方法〗●店面不论总价金额一律先付5精品文档放心下载款补充协议》和《租赁合同》时，付清60%的购房款，剩余40%的款项，可在18感谢阅读个月内免息分6期支付（按季支付）。●3年租金抵扣总价，则实际成交价是：100万-18万=82万544.2万，付清60%感谢阅读49.2万，余款：32.8万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付：5.46万。精品文档放心下载七、销售中的招商工作考虑1、销售返租与招商租期同为三年，但起讫时间不一致：不管是先行销售还是先行招商，都必须有约束条款，保证时间的统一性。谢谢阅读2、招商的商户要求三年以上的租期：3年，在《租赁精品文档放心下载3年租期期满之后，金帝招商进驻的商户有优先承租精品文档放心下载权，年租金不得超过原总价的7%（金帝与业主第三年返租租金标准）。谢谢阅读3感谢阅读3谢谢阅读租金以原总价的7%（金帝与业主第三年返租租金标准）参考标准。谢谢阅读第三章招商策略前言目前，**名城、**花园（均推出大量店铺），本商圈内店铺空置率较高。精品文档放心下载在经过慎密的市调分析考量基础上，我们建议尽快实施本案，销售、招商双管感谢阅读齐下，抢占市场先机有如抢占制高点，至关重要。一、地块SWOT分析就本案的客观地理位置及环境条件，诸项要素简要分析，列SWOT坐标图如谢谢阅读下：S（优势）W（劣势）长途车站城市东扩产品存在缺陷，形象陈旧交通的便利性、有发展前景商圈尚未成熟、人气不旺O（机会）T（威胁）避开竞争寻找市场空缺**名城、**花园的竞争（均推出谢谢阅读目前已有建材市场设专业市场大量店铺）商圈内店铺空置率高感谢阅读从以上四个象限中的因素分布情况看，本案所处的地段并非弱势，几个劣精品文档放心下载谢谢阅读T谢谢阅读何把握机会点，寻找市场定位空白点，将是本案成功的关键。谢谢阅读二、市场背景分析1、**汽配市场有一定规模，但地域性较强。2、专业汽配市场距本案比较远，本区域存在市场空间。3、本案因交通地段位置较好，又在汽车站旁，作为汽配市场有很大潜力。谢谢阅读商圈比较项目类别建材市场（本商圈）新车站汽配专业市场租金(每平方米)20~40元/M270~100元/M220元/M2起感谢阅读经营状态建材、物流综合业态，以五金为主汽配交通地处交通便利地处交通便利，地处交通便利人气指数低旺较旺前景规划中、潜力大饱和竞争激烈（部分面临拆迁）小结:**感谢阅读具体规划，店面的出租压力大。关键是找准突破点，对于开发商而言，开发产精品文档放心下载品的最终目的是将它销售出去换取价值回报，而对于消费者而言让度价值越高感谢阅读的产品越受欢迎。因此，在前期市场分析的基础上，开发一个适应新时代消费精品文档放心下载者需求且明确业态的产品，将是本案为市场所趋的必然选择，也只有在竞争对谢谢阅读手未出现时抢占市场空缺，“创造唯一性”，建立本项目的独特概念--缔造迅谢谢阅读速感性的魅力点，以排斥其它竞争对手，将是本案战略性架构之重点！谢谢阅读三、项目定位1、市场困难点分析a、目前，商圈人流稀薄、尚在规划中。部分店铺较偏僻b、汽配市场地缘性较强，本区位置较同类市场偏僻c、专业商业区的形成，客户对该区的认可和信心十分重要。谢谢阅读d、客户的从众观望心态，对专业市场有一个认知过程。2、市场机会点分析市场整体上供过于求，空置严重，同时，空置基本上已属于市场的无效需精品文档放心下载求，并不说明市场的不景气或需求的萎缩，实质上，是供给与需求的错位，即感谢阅读精品文档放心下载在上述市场背景下，将为本案寻求有效的市场行销空间留下余地。精品文档放心下载项目定位细分化，借助长途车站和广本4S店，经过反复市调，走访摸底，谢谢阅读研讨论证我们认为**路设立“汽配专业市场”方案可行，**路则利用原已形成谢谢阅读的建材市场自然延伸成建材街（含综合配套服务性行业）。谢谢阅读长途车站即将投入使用是一大卖点。3、目标客户群定位本案应立足于车站地段优势，从而提升物业的附加值，走中、高档物业的感谢阅读路线，具体目标客户锁定如下：l汽配经营者；l有固定客户批零者l建材家装、厨具、卫生洁具经营户；l其他品牌商家（厂商、代理商、经销商）；l急于寻求资金出路的中小投资者；l年轻初次创业者先主力后散户首先将具号召力的品牌龙头商户引入，给予租金优惠，再借其品牌优势，感谢阅读带动散户进场。先进紧后放松遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳精品文档放心下载商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。感谢阅读四、价格策略含有2层的店铺，适当提高1层的租金，降低2层的租金：感谢阅读项目类别楼层第一年单位租金**路135元/平米210元/平米**路125元/平米210元/平米**路20元/平米规划路25元/平米五、招商策略3年承谢谢阅读租期的商家可预签3年以上租约。◆金帝与业主返租合同：金帝与业主签定的销售返租租期仍为3年，3年租谢谢阅读期期满之后，金帝招商进驻的商户有优先承租权。3年，在《租赁合谢谢阅读3精品文档放心下载3年返租期建议统一从200*年5月1日起感谢阅读截至200*年4月305月1日前签订租赁租约从5月15月1日后按实感谢阅读际时间计算）述求点1、强调：车站、前景（城市东扩）、交通、物流辐射能力。谢谢阅读2、免租（或退租）政策，低投入，高回报，无风险入住；精品文档放心下载3、专业市场的后续经营管理4、开发商的实力5、高密度SP活动支持实际操作1、招商人员客户拜访，重点客户拜访，细谈2、媒体发布信息（电视、公交车身、报刊等）到业态集中地发布海报；精品文档放心下载3、现场包装：（氛围布置、pop、彩旗、红幅等）；4、大型户外看板；5、跟据市场反馈信息，具体细分；6、异地招商；六、招商条件1、免租期免租期限招商阶段免租时间招商目标1年认知阶段0*.11.25-0*.1.10*.5.1-0*.4.30向各主力行业龙头商户作内谢谢阅读部推广1年公开招商0*.1.2-2.80*.5.1-06.4.30分区招商目标感谢阅读1年持续招商0*.2.25-结束0*.5.1-0*.4.30分区招商目标感谢阅读2、合约保证金〈〈租赁合同〉〉签定时，按2个月租金作押金，合同期满无息退还。谢谢阅读3、租金支付方式按季支付，〈〈租赁合同〉〉签定时商户即预付免租期后的3个月租金。感谢阅读4、经营方式商家自由经营牌照发展商统一发牌照开发商成立专门从事市场公关、推广等各项日常事项的经营管理部门。谢谢阅读招商具体执行方案（纲要）-------A、预热（开局）1、新闻事件（200*年1月2日）12月30日邀请2~3家新闻媒体召开小型新闻发布会（早报、晚报、电视台）谢谢阅读报刊头版/电视台新闻节目（黄金档）主题：金帝集团百万巨资无偿资助创业者5月1日前签约租店的客户，感谢阅读1-2.8万元开店创业奖金！！！感谢阅读（前提：金帝集团为了规划董埭路汽配专业市场，劝退部分已租客户，并非店感谢阅读铺租不出，而是需对专业市场统一管理、统一招商、统一宣传，注重专业市场精品文档放心下载的后续经营管理，对承租者负责，让承租者零风险进驻）（释：）即第一年租金部分返还客户。新闻事件报道影响力远远强于一般媒体广告，受众面广，关注程度高，通精品文档放心下载过该事件把本案迅速传播，炒作，既凸现金帝集团超群实力，进一步提升企业精品文档放心下载形象，又为本案后续强销期打下良好基础。B、第一档强销期2、反馈、跟进（200*年1月3日~2月1日）见报3“招商手册谢谢阅读站重点路段繁华商业区）报纸平面广告、软文（与销售广告同步）电视、车身广告（与销售广告同步）实施强销现场销售控制客户过滤、锁定、成交重点客户拜访，细谈C、第二档强销期（200*年3月8日~5月8日）第2次人员大规模派报DM重点客户回访重点客户回访，锁定、签约D、扫尾期（收关）（200*年5月25日~6月8日）精品文档放心下载简述：（软文）新闻开路〉现场包装》（高端）媒体支持》》（低端）招谢谢阅读商人员大规模派报》》》客户洽谈、过滤、锁定、成交第四章广告整体解决方案一、广告主题金帝商贸城现在已是未盘，广告主题的选定要兼承以前的广告，根据具体谢谢阅读实施背景而定。1、200*年的第一桶金!!!宣扬汽车站商圈的卖点2、开店指“东”《开店指南》手册，宣扬**城市南扩后，金帝商贸城将成为市中心，并成感谢阅读为南部主通道的卖点。3、金帝集团百万巨资无偿资助开店创业者宣扬金帝品牌的卖点。二、推广策略***区政府重点扶持的４个专业市场之一和重点招感谢阅读商项目，销售与招商必须超越一般小型项目的操作手法，应借大势、造大势，精品文档放心下载充分集结相关资源，把政府规划-金帝商贸城-新客运中心站的形势与举措都纳精品文档放心下载入项目的整体营销中，并通过大规模事件行销与媒体造势在项目开始招商、开谢谢阅读始销售、开始经营等三个时点形成轰动效应与社会聚焦。整体项目销售招商策略总结为：系统策略、统筹执行、整盘推广、分期强感谢阅读销。经过市场重新定义，把本案重新包装塑造新形象以及产品改造、运用销售感谢阅读返租等一系列营销策略之后，闪亮登场，给市场一个焕然一新的感觉，重心点感谢阅读燃客户的投资消费欲望。推案策略可简要的概括为：软文开路→广告轰爆→强势销售→挤压逼定1、以租促售，租售并进所谓以租促售，即是在销售的同时，进行全面的招商工作，在项目前期运精品文档放心下载作中，通过招商引进部分大型主力店（重点在取得主力店的进驻意向合同）以感谢阅读及个体经营商家租用金帝商贸城项目商铺，营造金帝商贸城项目的商业氛围与谢谢阅读前景，给予目标客户强有力的投资信心。同时为后期带租约出售打好基础。精品文档放心下载2、以行推行--利用**市汽配行业商会、精品文档放心下载建材行业商会造势推广，提升市场的社会经济地位。3、分阶段广告的任务与策略：a、第一促销期：（200*年1/1-2/29日）任务：试探市场，酝酿风暴。策略：释放销售返租、付款优惠专案的两大卖点，外围造势，提高项目知感谢阅读名度与好感度；感谢阅读为第二促销期，作一铺垫。主要利用公关活动，软文炒作，营造本案的知名度谢谢阅读*年**市**区重点扶持的４个专业市场之一和重点招商项感谢阅读目的大旗，树立起金帝商贸城项目的“政府行为”的形象。选择媒体，以硬性精品文档放心下载广告、软性新闻报道等方式大力宣染金帝商贸城专业市场的经营前景。谢谢阅读工作重点：此一阶段的信息通道包装是蓄势的重点。在中心街区人流较为感谢阅读密集的地段树立户外广告牌、悬挂跨街横幅、插放彩旗进行造势包装。销售现精品文档放心下载场包装以彩旗及升空汽球为主，售楼现场门口树立巨型广告牌。在报媒发布促感谢阅读销广告，同时通过其它媒体（电视、**晚报、直邮广告等）宣传，吸引客户到感谢阅读现场参观看房；b、第二促销期：（200*年3/1-日）任务：开闸放水，引燃风暴。策略：在第一促销期热潮过后，余温未完全退却时，借一个主题，策划一精品文档放心下载次大型活动。8.8折优惠（限时当感谢阅读月成交），返租销售，优惠付款专案的三大卖点，吸引新客户前来售楼现场并感谢阅读成交，拉开第二波销售热潮；活动时间：（200*年3月1日上午9点整---暂定）谢谢阅读活动地点：金帝花园项目售楼现场；参与人群：市政府各部门要员、本地知名人士，**民众、各新闻媒体从业精品文档放心下载人员、本案部分目标客户等；现场包装效果：热烈、喜庆、红火、隆重；包装道具选用：舞台、大量升空汽球、横幅、三角旗、彩旗；感谢阅读工作重点：吸引客户到现场。优惠活动是拉开本案行销第二波高潮的切入感谢阅读点，因此宣传工作要做到最足。通过活动，力争制造现场异常火热的现象。谢谢阅读策略：注意活动与销售工作的链接。这时趁机推出促销方案，可以借此树精品文档放心下载立观望客户的购买信心。c、促销核心事件炮制若要一炮打响，促销的高潮应该有一个核心事件来作为