海口海甸溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告

海口市海甸溪北岸旧城海口市海甸溪北岸旧城拆迁项目 拆迁目标、建设规模和内容 5.5拆迁示范区(M区)实际调查情况 13 第十二章社会效益与风险分析 第一章总论海口市海甸溪北岸旧城拆迁项目项目建设单位：海口市城市发展有限公司法人代表：肖成武地址：海口市国贸路王府大厦二层公司目前成功运作的土地开发项目有：黄金海岸花园、新国宾馆(一共青团中央授予“五四红旗团委创建单位”等荣誉称号。海南省建设项目规划设计研究院8、建设单位提供的其它意见、资料等。海甸溪北岸旧城改造区域位于海口市海甸岛南端，即海甸溪北岸、沿1、建设目标：完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等；土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地市场化方式进行建设。资金筹措方案为：总投资166177万元(含建设期利息)。申请开发银人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。项目的建设可为海口市旧城改造探索出一条新路子。是市委、合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好经济和社会效益，行的。规划及项目审批等方面予以大力支持，早H促成项目建成，发挥相应的作时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范想工作，以保证项目顺利实施。第二章项目背景和建设的必要性98年以来，海甸岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育境格海甸溪北岸旧城改造区域位于海口市海甸岛南端，即海甸溪北岸、沿用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为海甸溪北岸“城中村”现有村落9个(海甸一至六庙、人民西里、过基地内的建筑主要为住宅建筑。商业等公共建筑主要沿海甸二路及和架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有海口二中、十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。 海甸溪北岸东、中、西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地、集体土地；北岸三段建筑总面积、拟拆迁建筑面积、拟保留土地建筑而积汇及旧改区内人口普查数据统计汇总。 ①全面了解和掌握北岸片区所有土地、建构(筑)物、人口、户数等基础数据和材料。②为北岸改造经济测算提供基础数据；③为北岸规划编制、控规修规提供参考数据和依据。 (2)酋段片区现状普查基础数据以原安置部和海甸北项目部西段等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据 派出所、房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在-1海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表序号—12一.-1234四五-内集体土地建筑面积耐拟拆迁建筑面积耐拟保留土地面积耐(亩)拟保留建筑面积耐人口数量355576.78(533.36)324995.65(487.49)30581.13(45.87)314648.85314648.850070000081048.85370720.64(556.08)289912.71(434.86)80807.93(121.22)3212152601124660364090(96)03314869.892(472.2)9(18.71)302397.333(453.48)436969226694.9399035.3138195.558791.4627560.6193573.653(140.34)210274.07.312(1561.64)627380.919(941.06)413786.393(620.57)2.85801455.78278009.31225522.553(236.34)271377.0729525常常住人口(人)流动人口(人)户数(户)12七表1・2旧城区(城中村)人口现状调査表X.X项目户数(人口)人数(人)建筑质量调查表三一五庙村村人民西里面积(nV)地块总面积建筑密度平均层高现状指标汇总表表1・2旧城区(城中村)人口现状调査表基础设施、公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质委、市政府对项目的重视做了项目的前期策划和概念规划等工作。本项目建设是在此背景下提出来的。海甸岛北岸是海甸岛乃至海口市的门户之地，其形象效果、经济效果衰败、妨碍景观，与市政府将海甸溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。海甸溪北岸目前的基础设施、公共配套设施系统相当不完善。道路不的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过I日城改造融入城市，方向。现状的海甸溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，“握手。作为海甸岛的门户，沿江一路在整体上降低了海甸岛的品位。而且与社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗、教育、就业机会,控制人口增长、提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入,人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄、赌、毒的温床和违法犯罪人员的避风港，海口市的发展战略目标“把海口建成华南地区的热带花园城市、国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。拆迁目标、建设规模和内容完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，成为新的城市经济增长点和城市旅游的吸引点；实现土地资源价值最大化。政府主导、市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离,土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等。然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本,按市场化方式第四章建设条件与场址海甸岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市海甸岛南端，海甸溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至海甸溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全定海口市基木烈度为8度,设计烈度采用海口潮位站实测资料统计(秀英高程)位位风暴潮位-0.02m表4-1海口潮位站潮位与频率关系(秀英高程)海甸溪海口站125起交通较为便利。项目用地主要被人民大道、和平大道所分割成东、中、西三段，各部分的用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。在海口均容易购得，原材料供应有保障。第五章工程技术方案根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》及海口市《房屋拆迁管理办法》等有关法律法规，并参照《海口市旧城区(城中村)改造被拆迁户扶持政策的实施意见》的相关规定，结合《市旧城改造指导意见》、《海口市旧城区(城中村)改造拆迁补偿安置若干意见》的具体办法，按照建筑物性质、所有权人性质和使用性质的不同情况，对被拆迁的房屋及地表附属物，就其所处区位、具体用途、建筑而积、房屋结构、使用年限等因素给予客观、公正的估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补偿、安置。按照《海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见》的规定，结合被拆迁村民的调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置市场评估价格确定。被拆迁房屋性质为住宅的，估价时成新率达不到50%,按50%计房屋性质为住宅的，实行就近安置，按以下方式之一结算差价： (1)补拆迁房屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型而积经济适用住房的价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房，不做差价结 经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋的房地产市场评估价做差价结算。安置房而积大于被拆迁房屋而积的部分统一按房地产市场评估价结算差价。 部门认定，严重影响城市规划的，对房屋及其附属物不不了补偿；不严重影响城市规划的，按具体情况分别补偿。(居民、单位用地补偿办法)旧城改造区内，被补迁人使用的土让地的，按评估价给予补偿。被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的，按地使用权属于国1、居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的而积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。2、单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估使用证的，按划拨土地使用权评估价给予补偿。4、(集体土地补偿办法)被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按以下 175平方米的，参照出让方式取得城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用 (2)因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇(办事处)证明的木集体经 (3)因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇(办事处)证明的木集体经济组织内部成员宅基地，经市土地主管部门认定，符合木市土地利用规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核，不严重影响城市规划的，依照《海口市土地违法行为处罚》规定的要求予处罚，并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用后，对每价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评价给予补偿。拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总总额中扣除。被拆迁人在规定期限内签订补 (4)集体留用地或其他集体公用项目建设用地，由拆迁人参照划拨土地使 (5)因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅,持有集体土地使用证，由拆迁人参照划拨土地使用权评估给予补偿。按照市政府确定的“先安置，后拆迁"的改造拆迁安置原则以及“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡"的十六字方针，进行拆迁改造。则；4、依法、可行、经济、多赢的原则。5、停产停业、二次装修补偿依照、《海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见》(以下简称“《市旧城改造指导意见》")的相关补偿规定执行。对积极配合拆迁工作，在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的被拆加大对选择货币补偿的被拆迁人的奖励力度，鼓励被拆迁人选择货币补偿，在5年内申购安置房和经济适用房的资格”，以利于减轻拆迁安置房源的压力，保证旧城改造的进度，为市政府对旧城改造的部署赢得时间。同时，对选择货币补偿方式安置并在规定时间内签订协议的被拆迁人，在其房屋评估价的基础上增加20%的对扰乱拆迁工作秩序，辱骂、殴打、威胁、阻碍拆迁工作人员依法进行公务的，由公安机关依法处理，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。5.5拆迁示范区(M区)实际调査情况拟进行拆迁的海甸溪北岸旧城区(城中村)改造东段一期启动示范(M)区拆租人临建，用于饮食经营)，人口608人。根据海口市国土局的地籍图测量结果及实地丈量，该项目拆迁涉及的土地总而2、房屋及其附属物情况2建筑物建设年限情况22213nf结构硬化2结构硬化2棵压井口个122的经入的3土地情况得来。但是通过我们现场调查了解得知，在同一幢(间)建筑物里可能实际居住不止一户普遍希望安置在三房一厅(80m2)以上的结构，要求海甸五东路燕泰南(祥安大厦)、海甸二东路北侧(和安花园)以及海甸五西路北侧(城发大厦)，用地面积和为62.24亩，可建安置年底交付使用，换而言之，北岸拆迁要与安置房建设同步，明年年底才能动迁。1、从民生调查分析，根据海甸溪北岸历史与现状、东段民生调查以及整个北岸普查的结果论证，被拆迁人出于对世居(或祖居)的生活环境、习俗以及土地留恋情而不是将他们赶出生之养之的土地°1234位置、地块号、面积现状位置：海甸北西区水运公司和盐务局部分用地现状位置：海甸北西区财银小区现状位置：海甸北中区沿江二路与市二中之间现状位置：海甸北中区人民大道与市二中之间规划指标建筑密度(％):<25建筑限高(M):vl00绿地率(％):>35停车泊位(位/100耐)：建筑密度(％):<25建筑限高(M)：vl6绿地率位建筑密度(％):<25建筑限高(M):vl00绿地率(％):>35停车泊位(位/100nf)：建筑密度(％):<25建筑限高(M)：v80绿地率(％):>35停车泊位(位/lOOnf)：建筑面积、套数、投入量仟万元(不m11.3亿万元(不含土地成亿万元(不m1现状位置：海甸北东区和平桥建筑密度(％):<20建筑限高(M):<80绿地率(％):>35停车泊位(位/100耐)：5迁最行之有效的办法之一，被拆迁人为达到回迁目的就必须通过过渡方式来实现愿望，回迁安置房的建设交付是有待时日的，这样既缓解了供房压力，赢得了时间，同时又能快速的启动拆迁。决过渡，以此来盘活、推动整个改造区的全而启动。4、将改造区内开发价值相对较低且临街临路的区域划为安置区,并实施商业、居住两用型回迁安置建设，既解决被拆迁人的物业安置,又解决了生活来源和就业建筑有选择的保留与改造利用，不仅有利于降低投资的成木，而且可以延续社区的场所氛围，增强居民的社区归属感，这也是城市历史文化延续的重要方式。对保留建筑采取立而改造、局部更新的方式,使老建筑重新获得活力，并与新寺庙、宗堂等建筑是地方历史文化的重要载体，但目前在西部区内寺庙环境己遭到较严重的破坏。在地区环境整治的同时，对寺庙进行修缮和环境更新，创造主题活动区域。周边建筑的形式和功能与重要的寺庙建筑保持联系与相异，形成历史的延续，又有时代感。其它寺庙采用多种形式进行了建筑群体的组织，以设表4可建设用地面积(亩)5现有建筑面积(m‘)3保留面积(亩)12(亩)6保留建筑面积(nf)7拆迁面积 8拆迁户数(户)项目表1234第六章环境保护与评价环境质量标准依据本项目地点在海口市海甸岛，周围无污染源，环境状况良好。环境保护应以预防为主，以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目的生态环境等特点制定环境保护总体方案，方案应符合国家现行1、本项目建设期内主要污染物有：建筑垃圾、粉尘(施工场地土方的开挖，水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选，搅拌时产生的粉尘及施工机械产生的粉尘可能产生二次扬尘)；施工运输车辆:A、粉尘：制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业,B程中建筑垃圾应有计划，有步骤搬运或堆存，临时内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于《城市区域环D、废水：路面改造工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后可排入城市A、生活污水：经化粪池处理后排入市政污水管网。B分类收集后，由城市环卫部门运至垃圾处理场集C、废气：对于热厨废气，在热厨内设油气脱排烟罩，油烟过滤后排放,以减少少尾气产生；在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。本项目建设和运营中产生的污染物数量较少，城市污水和生活垃圾目前己有和噪本项目对产生的污染物均采取了防治措施，均达到标准，施工期也采取相应的生态保护措施。从环境保护的角度认为本项目的建设是可行的。第七章组织机构与劳动定员本项目由海口市城市发展有限公司负责建设，公司实行总经理负责制。下设办公室、行政部、财务部、审计部、总工办、置地部、投资发展部、市政项目本项目由公司设立的海甸北项目部具体负责现场管理，项目部劳动定员为10为加强木项目的建设管理，建议建设单位采用如下管理办法：1、组织一支精干高效的管理队伍管理人员的配备应本着精干、高效的原则，各管理部门协同配合,使管理机构2、采用“政府监督，社会监理”原则，实行招投标办法，引入竞争机制。法，委托招投标办公室编制标底，具有相应资质的单位参加招标，以公正、公平的原则选择相应单位中标。工程必须采用“政府监督、社会监理叩勺原则，通过招标选择具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量、进度、支付的监理。3、加强投资管理控制工程造价，以批复的概算作为控制依据。4、加强组织与计划分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少本工程对周围环境的破坏，重要工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理，公正科学，热情服务，一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标第八章项目实施进度建议根据海甸溪北岸现状、项目建设内容及规模及政府要求，海甸溪北岸陆地片_期6保留建筑面积(ltf)7面积(丘)8户数(户)标1、根据《中华人民共和国招标投标法》必须进行招标的建设项目的招标活定招标内容以及招标核准事项。2、评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。3、评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预评标过程和结果。4、评标活动及当事人应当接受依法实施的监督。5、评标委员会由招标人负责组建。招标内容及范围为：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备的采本项目属基础设施类建设项目，故建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备材料采购活动宜采用公开招标方式。第十章投资估算与资金筹措 (1)国家发展计划委员会与建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)； (2)建筑工程造价，根据其结构形式和建筑而积，结合同类工程项目建设投资额，参照海南省建筑定额站有关定额与修正资料计算； (3)设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采现行市场价格； (4)海南省和国家土地管理政策、供水供电收费规定； (5)其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合木项目的具体情况计算确定。 (6)基本预备费：包括基本预备费和涨价预备费，按工程和其资金筹措方案为：总投资166177万元(含建设期利息)。申请开发银行贷款投资估算表单位：万元工程或费用名称一一期工程(一工程费用(二其它费用12345678(三(四地费用拆迁补偿费框架结构合结构砖瓦结构构搬家补助费搬迁奖励费置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费 (三)建设期利息99HlnfnfnV万nV万nVm_mITT (万元)投资估算表单位：万元(五(五)一期工程总投资二(一)1(二)12345678 )(四)(五)三(一)1程费用拆迁清运费框架结构合结构砖瓦结构构其它费用地费用拆迁补偿费框架结构合结构砖瓦结构构搬家补助费搬迁奖励费置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费 建设期利息二期工程总投资三期工程程费用拆除清运费框架结构9ITT9ITT9ITT9ITT9ITTHl999ITT99ITT9ITT (二其它费用12345678(三(四 地费用拆迁补偿费框架结构合结构砖瓦结构构搬家补助费搬迁奖励费置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费 (三)建设期利息三期工程总投资项目总投资9ITT9ITTHI9ITT9ITT999ITT第十一章经济效益评价本项目将按照“总体授信、项目贷款、专户管理、封闭运行”的原则与银行达成融资协议，从国家开发银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，而向社还贷。根据木项目的特点，项目经营收入主要为土地出让金，除保留而积外，共盈余部分还可用于区内市政配套工程建设。第十二章社会效益与风险分析本项目是海口市旧城改造的重要组成部分，是提高海甸溪北岸人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好的社会效益。通过改造，改善旧城区(城中村)居民居住环境，提高改造片区居民生活质量、提升城市形象，建设和谐海口，促进经济与社会协调发展，推进整个海甸溪北岸的旧城区(城中村)改造以及带动相邻周边地区的经济发展，推动我市“十一五”期间的城市建设和经济建设的双向发展。率，提高项目建成后乘数效应。析项目所在区域土地资产的变化(根据本项目引起周围发生变化