房地产企业评估和检查的重点部分

房地产企业评估和检查的重点1、查销售收入（1）企业售房款是否全部计入、反映到财务帐簿，与销控表中已销售房子的房号、姓名、已收房款、总价款是否一致，有无存在不计、少计销售收入造成少缴税款的情况。检查方法同第四章。（2）企业是否存在视同销售行为视同销售行为共8种情况，核定收入（或利润）的方法和顺序见房地产开发企业所得税检查之二：应税收入总额。（3）收取的价外费用是否按规定全部确认为销售收入。（4）有无为了迟延纳税，跨年度晚记收入。（如在同一个年度，问题不大，因为企业所得税是按年计算，分季（月）预缴，年终汇算清缴。税务机关评估和检查，主要审核企业年度企业所得税纳税申报表。）2、查期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除票据、扣除标准是否符合税法规定。检查方法同第三章。3、查可售面积是否正确开发产品总可售面积按房管局最终确权面积计算，有可能与预售证面积有出入，但出入不大，看是否存在少计算总可售面积，多计算已销开发产品计税成本，从而造成多计算计税成本，少缴企业所得税。（东方润龙案例）根据对开发项目的现场勘验情况，对照施工图纸、测绘部门确权面积测绘图及明细表，看是否存在未确认产权的房产建筑面积，看是否少计了总可售面积，多计算已销开发产品计税成本。（东方润龙案例）4、查开发成本有无预提除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除上述三项预提（应付）费用外，其他预提（应付）均不得税前扣除。5、查除了按税法规定允许的预提费用外，其他计税成本是否取得符合规定的发票。税法规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。除支付土地出让金、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费、借款利息、员工工资等取得收据或签字外（员工工资为签字、其他为收据）、其他成本项目必须取得合法发票。不符合规定的发票：假票、串票、大头小尾票、阴阳票、虚开建安发票、应取得国税发票却取得地税建筑安装发票（如购门窗、建筑材料）、非注册地也非项目地的地税建安发票（税务检查对地税建安发票只认两种：一是注册地发票；一是项目所在地发票）、发票无台头或发票抬头付款单位填写简称等，都是不符合规定的发票，不允许税前扣除。对这些发票的检查，是税务机关检查房地产企业的重中之重。未取得发票的计税成本，即通常所说的白条，除了按税法规定允许的预提费用外，不允许税前扣除。6、查有无为了少缴税而虚开、多开、非法购买广告费、业务宣传费、咨询费、佣金、手续费、建筑安装发票等，以此虚列和加大管理费用和开发成本，减少利润，少缴企业所得税。重点查费用发生是否真实、有无合同协议、如何付款，是否符合市场标准、有无资金回流等综合判断，到对方取证，调查是否虚开发票、虚列成本、费用。7、查有无项目已完工，不搞清算，不按规定及时结转开发产品销售收入和计税成本，造成当期不纳税或少纳税。有的企业借口开发成本未全部取得发票、与建筑公司打官司对方未开来发票、或未付工程款对方未开来发票等等，都是未取得发票，迟延清算、迟延纳税情况，是税务机关检查之重点，也是当前所有房地产开发企业少缴、迟延缴税惯用的手段。税务机关检查，严格执行《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号文规定的完工条件，对已完工项目在完工所属年度，做企业所得税清算。税务机关做清算，开发产品计税成本中剔除未取得发票的开发成本、剔除取得不符合规定发票的开发成本，以此确定计税成本。8、对既有完工项目又有未完工项目，应分别计算，对完工项目，要按税法规定及时计算、结转开发产品销售收入和计税成本。（如我们正在检查的石家庄XX房地产开发有限公司，其六栋住宅楼现在未完工，而商业楼2010年初已完工入住、还有临建的商铺对外出租，该企业商业楼未做清算，未及时结转开发产品销售收入和计税成本，租金收入未记账，造成三年亏损，少缴企业所得税300多万元。）9、查看临建房屋、商铺是否出租，租金收入是否在账内记载，其对应的开发成本是否从开发成本转入固定资产。10、查管理费用中列支的项目有无属于开发成本——间接费内容，加大了当期的费用扣除，减少了开发成本，减少了当期的应纳税所得额，加大了当期亏损，从而少缴了企业所得税。因为开发成本是按已销建筑面积占总可售建筑面积的比例计算已销开发产品计税成本的，企业在没有售完房之前，加大了当期费用扣除，少缴了所得税款。11、查将自己的开发产品用于回迁房、安置房，其建筑面积是否包括在总可售面积之内，否则，多转已销开发产品计税成本，加大扣除项目，少缴所得税款。12、查有无为了少缴税款、加大开发成本，到国税机关多代开甲供材的货物销售普通发票、及到钢材市场非法购买钢材的增值税专用发票（或普通发票），因为卖钢材的企业向个人销售钢材，个人都不要票，所以钢材企业有多余发票可售、可开；有无到地税局以个人和个别建筑公司名义多代开建安发票、装修费发票，虚增、加大开发成本—建安成本，降低利润，少缴企业所得税。要审核建安、装修合同。13、查有无属于购房户承担的费用，而列入了房地产开发企业的开发成本。如装的一家一户的电表、代付的水电费及其他代付款项。14、查有无一些隐性支出，没有发票，为了套现，非法购买国税、地税普通发票列入开发成本，且都是整数（案例：万信房地产）。15、查有无将属于个人的支出列入企业的成本费用（如私家车加油票、车保险、子女上学费用等）。16、查自建固定资产是否列入开发成本，自建开发产品转作固定资产后，相应的开发成本应转入固定资产原值，要调整总可售面积和已销开发产品计税成本。17、地下停车场产权如属于企业，则按自建固定资产处理，相应的开发成本应转入固定资产原值，要调整总可售面积和已销开发产品计税成本。18、关于股权转让所得确认和计算问题

企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。债务重组收入是否按规定计入收入企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。（国税函[2010]79号）20、企业确实无法偿付的应付款项应缴纳企业所得税，应付未付款项是否包括无法支付的其他应付款，税务机关如何认定企业无法偿付？应付款项是指企业在经济活动中应当支付而尚未支付的各种款项，包括应付帐款、应付票据和其他应付款。实际执行中，企业应对超过三年的应付未付款项作出合理解释，并提供能够偿付的相关证据（如证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的证据），经税务机关确认后，可以不并入应纳税所得额。无法提供有效证明或不能作出合理解释的，应并入应纳税所得额征税。对已并入应纳税所得额的应付未付款项在以后年度实际支付时，在支付年度据实扣除。21、企业返聘离退休人员支付的报酬如何扣除如果双方签订了劳动合同，并在劳动部门备案，可以按照工资性质在税前扣除，否则应作为劳务费在税前扣除。22、企业为职工定额内报销办公通讯费或发放通讯补贴如何扣除企业为职工定额内报销办公通讯费的，作为管理费用在税前扣除；企业为职工定期定额发放办公通讯补贴的，作为职工工资在税前扣除。23、检查企业汇算清缴期前未取得发票税前扣除是否符合规定。企业当年应扣未扣的成本、费用，在汇算清缴期结束前取得相关票据，可在汇算清缴期间进行纳税调整;未取得的，在取得后调整其所属年度应纳税所得额。（河北省国家税务局河北省地方税务局公告2012年第1号）企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证（国家税务总局公告2011年第34号）。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应追溯调整至费用发生年度扣除，不得改变费用扣除所属年度。（冀所便函[2010]5号）24、检查旅游费用是否进行税前扣除：企业为多拉客户、回访客户，组织客户旅游，提供旅游费用，其旅游费用能否扣除？企业为奖励职工，组织职工旅游，其旅游费用怎样扣除？答：该旅游费用不允许在税前扣除。25、企业以现金形式发放给全体职工的误餐费或误餐补助是应计入工资薪金还是职工福利费？根据《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（t"_parent"国税函〔t"_parent"2009t"_parent"〕t"_parent"3t"_parent"号）、《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企t"_parent"[2009]242号)第二条第二款规定，企业以现金形式按月按标准发放或支付给全体职工的误餐费或误餐补助应计入职工工资薪金。26、企业一次性支付的独生子女费的列支是否属于福利费范畴？企业一次性支付独生子女费的，在支付年度一次性从企业福利费中列支。27、查补的收入可否作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计算基数？对纳税人在稽查、检查过程中查补的收入，可以作为所属年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费的计算基数。28、企业租用个人车辆发生的汽油费、维修费等能否扣除企业租用个人的车辆，须与个人签订租赁协议，如租赁协议中明确规定该车发生的汽油费、维修费等支出由企业负担的，可以在税前扣除。29、企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应如何税前扣除？根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应追溯调整至费用发生年度扣除，不得改变费用扣除所属年度。（不能超过5年）30、查列支的差旅费、会议费是否真实审核取得的会议费发票是否附有会议的时间、地点、支持人、参加人、会议内容，是否存在虚开会议费、多列支出的情况。企业应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。差旅费的证明材料应包括:出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费征明材料应包括:（1）会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员签到的花名册；（2）会议材料（会议议程、讨论专件、领导讲话）；（3）会议召开地酒店（饭店、招待处）出具的服务业专用发票。31、企业的或有负债和或有资产在税收上如何处理？《企业所得税法》第八条规定，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。对资产负债表日确认的或有负债和或有资产税收上不予确认，已计入管理费用、营业外支出、营业外收入的或有负债和或有资产作相应的纳税调整。32、企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？答：根据《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（t"_parent"国税函〔t"_parent"2009t"_parent"〕t"_parent"3t"_parent"号）规定，为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，可以计入福利费在税前扣除。企业为员工租赁住房的租金支出可以计入职工福利费在税前扣除。33、业务招待费企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。计算基数为：主营业务收入+其他业务收入+税法上视同销售收入。双向控制选低者。关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题：

企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。34、检查开（筹）办费的处理是否符合税法规定

新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。房地产开发经营企业取得营业执照后已具备取得开发资质的条件，筹办期结束。35、企业无单独水（电）表，无法取得水（电）部门开据的发票，支付的水（电）费在所得税税前扣除应以什么为有效凭据？答：水（电）转售方为增值税纳税人的，企业应向其索取增值税发票，作为水（电）费税前扣除的凭据；水（电）转售方为非增值税纳税人的，企业可凭物业公司提供的水（电）费原始分割单作为水（电）费税前扣除的凭据，没有物业管理的，可凭与房屋出租人签定的房屋租赁合同、交纳的水（电）费凭证及共用水电各方盖章（或签字）确认的水电分割单作为税前扣除凭据。36、企业会计估计变更是否需要进行纳税调整？根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十六条规定，“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础”。在会计估计变更中，由于会计估